相手の「記憶」

税理士事務所から一本の電話が入った。「当社のクライアント企業が少々特殊な土地取得を検討しており弊社に調査コンサルをお願いしたい」とのことだった。早速、調査に入ると既に大手不動産仲介業者が関与しており、話が進んでいるので弊社の介在は難しいとの見解を示した。その旨を企業の社長へ説明すると、じつは子供の頃お世話になった師匠の頼みで取得する為、何とか弊社に仲立ちして欲しいとのことだった。再度、その大手仲介業者の担当へ連絡を取り、諸事情を説明していたら担当の記憶が蘇った！　もしかして御社、あの時の・・・　

 

5年程前、弊社で預かっていた売却物件に対し、お客様を付けて頂いたが1ヶ月以上もの間、契約を先延ばしにした結果、最終的にキャンセルとなり契約は流れた。私は文句ひとつ言わず、またご縁があったら宜しくお願い致します。と相手を責めることはしなかった。なんと、その時の担当者だったのだ。

その後、御社ならと本社にまで掛け合ってくれ、弊社の仲介で無事、依頼主の要望が叶った。

 

不動産業界に限らず、持ちつ持たれつの関係はどこにでも存在する。逆に相手から受けた失礼極まりない、その場しのぎの感情に任せた対応をされた側の記憶にもしっかりと残り、たった一人の悪き対応が、その会社全体のイメージとなり、あの会社とは・・・と、なるのが自然な摂理であろう。

経営陣が気付かぬうちに会社が衰退していく、じつはこのような些細な積み重ねが蓄積した結果なのかもしれない。そして、それはある意味トップである経営者の伸びた影か、、、

「発展の前振れ（芽が出る）」丑年、相手の良き記憶に残る仕事（生き方）が習慣となる一年にしたい。

（株）PMAカンパニー代表 　佐藤 浩之

令和2年　新年のつぶやき

 

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新年おめでとうございます。本年も皆様のお役に立てる情報を発信してまいります。

さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。

 

そもそも建ぺイ率・容積率とは？

建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例：建ぺイ率50％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×50％＝100㎡（約30坪）を限度に1階面積が建築できます。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階＋2階＋3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例：容積率150％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×150％＝300㎡（約90坪）を限度に建築総面積の建物が建築できます。

 

リスクを招く理由（設計と現況が違う場合と増築のケース）

建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。

 

銀行融資のリスクとは？

銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権（支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利）を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。

1.  融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額

 

いかがでしたか？まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。

 

このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント　佐藤　浩之

 

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既存家屋があり周囲にも家屋が立ち並ぶ住宅地内にも関わらず、建替えができない不動産があります。その理由として建替え用地が主要道路に接道していないためです。建替えができないことにより資産価値も半減してしまいます。このような不動産のポイントや解決策を探っていきます。

 

接道義務とは・・

建築基準法第43条（敷地と道路との関係）には、建築物の敷地は道路に2ｍ以上接しなければならないと記載があります。道路とは建築基準法に認められている道路で7種類あります。その為、見た目は舗装された道路でも法令に認定されていない道路の場合には接道義務は果たさないことになり建築が出来ないことになります。道路の種別を確認するには市町村役場の建築指導課などで調べることができます。

 

よくある接道義務の勘違い

1.　接道とは前記に記載したように道路に敷地が2ｍ以上接していればいいということだけではありません。よく見かける旗竿形の地形で通路のような敷地を通り、奥に建築地が広がっているような土地の場合、入口が道路に2ｍ接していても途中の通路が1.99ｍだった場合は接道義務をクリアーしていることにはなりません。イメージで伝えると入口から奥くの敷地まで直径2ｍの球体が途中で詰まることなく奥まで転がることができることが条件となります。

2.　接道敷地は必ずしも所有権で所有している必要がない？
前記1. のような旗竿地の通路部分を自分の所有地ではなく、他人の所有地であっても2ｍ接道していて、その通路保有者から接道に関する承諾書を取得できれば建築許可は降りる可能性が十分にあります。まずは現状の所有権関係を調査してみることが解決の糸口を見つけることに繋がります。

3.　一建築・一接道とは？
2ｍの接道通路に対し、一つの建築許可しか得られないという意味です。例として道路の突当りなどに数件家屋が立ち並んでいる場合、各建築物が2ｍづつの接道敷地を延長して道路に接道させている場合、3件 家があれば合計6ｍ幅の通路が道路に接道してなければなりませんが、接道延長敷地が4ｍ幅しかなく3件の家がある場合には1件は建築不可の敷地ということになるということです。

接道義務を果たさない敷地の問題解決策とは・・

1.　全く未接道の土地（袋地）の場合は、道路まで2ｍ接道する他人所有者から接道承諾が得られるかを探ることです。前記2.で記載したように必ずしも自分の敷地である必要はない為です。

2.　接道通路が1.9ｍなど途中が2ｍに満たない場合は、通路に接している隣地者から2ｍ確保できる敷地を買取る交渉をするか又は、2ｍになる幅の接道承諾を得ることで建築許可が取得できる可能性を探ります。

3.　接道していない土地は以外にも隣地者も同じ状況で建替えできない場合があります。その隣地者と協力して一体の敷地として2ｍ以上の敷地を確保した土地として相場価格で売却し、住みかえをする選択肢を模索します。

4.　既存家屋を建替えするのではなく、リフォームして住み続けるか又は賃貸として収益を上げる不動産に仕上げる方法があります。建替えできない土地の価値は半減以下になりますが、収益還元法から見た価値は収益率（利回り）で判断される為、賃貸で貸した以降に投資家に売却する方法も選択肢に入ってきます。

5.　隣地者に売却（賃貸）する。
「隣地は倍だしても買え」などと昔から言われます。自分の敷地が地続きで増加することにより、建築範囲や用途が増えると共に、建ぺい率・容積率・斜線制限などの建築規制も緩和され資産価値が向上する為です。全くの他人からすれば相場の半額の土地が隣地者からすれば自分にとって好都合な土地に変貌する可能性があるわけです。

6.　隣地者と等価交換をする。
建替え不可の敷地の隣接地が、こちらの敷地の一部を購入（交換）することで地形がよくなり車庫入れがし易くなるなどの隣地者にとってメリットになる場合があります。このような場合、こちらは接道義務を果たす一部を受け取り、相手側は車庫入れなど地形がよくなる土地を互いに交換することを等価交換といい、その可能性を探ります。

まとめ
いかがでしたでしょうか？以外にも知られていない実態や解決法などを知ることで資産の活用法が広がります。しかし実務的に一般の方が調査したり交渉するのは難しいのが現実です。このような案件は不動産コンサルティング業務に該当し、一般の不動産会社では行っていない又は対応しきれない場合が多いようです。弊社ではこのような特殊不動産の問題解決型コンサルティングを行っております。まずは無料相談からお気軽にお声かけ下さい。

 

不動産コンサルタント　佐藤　浩之　

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昨今、相談が増加してきている制度をご紹介いたします。一言でいうと貸主は自宅を安定的に賃貸し、賃貸契約期間終了後は戻ってこれてる・借主は通常の賃貸家賃より安く借りられ初期費用も抑えられる双方にとってメリットがあり、国の基金バックアップもある安心な制度です。本編では制度の解りやすい概要をお伝えします。

 

なぜ賃貸に貸した後も戻ってこれるのか？

通常の賃貸借では貸主から解約の申し入れをするには正当事由が必要です。

正当事由とは・・

①  借主による従前の経緯や利用状況

② 貸主が建物の使用を必要とする事情

③ 立退料等の提供額など

 

主に上記の正当事由が必要となり実務的には借主の居住権が優先され、なかなか立退いてもらえないのが実情です。

マイホーム借上げ制度では通常の賃貸借契約ではなく定期借家といって一定期間の賃貸契約期間が満了すると法律上有効に契約が終了する契約形態のことです。

例えば3年の定期借家契約を結べば3年後に確実に返してもらえ、継続して賃貸したい場合には定期借家の再契約をして継続します。

 

 

 

 

 

 

 

 

安定的に貸せる理由とは？

マイホーム借上げ制度では初回に賃借人と契約した以降、定期借家が終了し空き家になった場合でも最低家賃保証付きの為、受取賃料は下がりますが最低額の賃料は受け取れるというのが特徴で「マイホームをもう一つの年金に」のフレーズの基となってます。

 

留意点も含め総合的な判断を・・

全てがメリットばかりではなく留意点もいくつかあります。

1. 一般相場家賃×約9割の賃料－管理料15％＝手残り賃料となります。

2. 前記に紹介した最低家賃保証は空き家が一定期間（3ヶ月～半年前後）継続した場合、募集賃料の見直しが発生し、伴って保証金額も連動して変動します。

 

以上が制度の概要ですがマンションの場合や借入（抵当権設定）がある場合、築年数が古い物件（昭和56年6月以前の旧耐震基準）などの場合には事前確認事項や劣化・耐震診断などが必要になります。詳しくは　マイホーム借上げ制度　を参照下さい。

 

弊社では千葉県北西部を管轄しておりますが各地域で協賛登録窓口店がある程度きまっておりますので最寄りの店舗へご相談下さい。尚、鎌ケ谷市、白井市、印西市は弊社の窓口対応となっております。相談は無料ですのでお気軽にご相談下さい。ハウジングライフプランナー資格者が対応致します。

 

 

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国内外で新型コロナウイルスの感染が拡大している状況を鑑み

 ご来場の皆様の安全性を第一に考慮した結果

令和2年7月～12月までの（全6回シリーズ）セミナー開催を延期させていただきます。

出張セミナーは現在も受付中です。下記詳細をご覧ください。

 

今後のスケジュールは未定ですが

 セミナー等の再開については、ホームページ等で改めてご案内いたします。

ご理解の程、何卒よろしくお願い申し上げます。

詳しくはこちら⇒　https://chiba-pma.z-souzoku.com/seminar/

 

◆出張セミナー受付中！

会場まで行けない・時間が合わない等のご都合でご参加いただけなかった皆様に朗報です！

お気軽にご相談下さい♪

詳細はこちら⇒　https://chiba-pma.z-souzoku.com/news/archives/2725

近年、不動産の一括査定サイトにより数社から一度の売却査定依頼ができるインターネットサイトがあります。この査定結果の高い金額に意識が向きますが、冷静に判断して頂く必要があります。その冷静判断の基準や注意点などをお伝えします。

実際にあった資金計画難となってしまった具体例（仮称 A様）

数年前、埼玉県内の土地（相続不動産）に住宅メーカーでの新築計画の為、メーカーの担当者よりご紹介頂いた案件です。資金計画は当該、埼玉県の所有地を2分割し、残地の売却資金と自宅（船橋市内の分譲マンション）の売却資金を充て建築する計画でした。

弊社にて分割地の売却をお手伝いさせて頂き、予定通りの売却に成功しました。その後、いよいよ現在住んでいる自宅マンションの売却開始をする時期が近づき、弊社に査定依頼の連絡があった為、3,500万円の売却査定書を作成させて頂きました。

お客様は残債もあった為、何とか高額売却を目指し、他の一括査定サイト（5社同時）を利用した結果、最高額の売却査定価格が4,700万円でした。

■査定マンション概要（築15年・3LDK・購入当時4,600万円・RC造）

査定結果にA様は喜び、その査定会社に売却依頼をしました。当時その金額では売却できない理由を何度となく説明しましたが受け入れて頂けず、その後、新築の完成が近づき途中、価格調整はするものの自宅マンション売却は叶わず、いよいよ住宅メーカーに請負代金を支払う時期が目前となってしまいました。

困ったA様は売却依頼をした会社に対して、こう申し出ました。当時4700万円で売れると言ったのだから、せめて3,500万円（弊社 査定額）で買取ってほしいと・・

仲介業者の回答はというと・・弊社では買取りは出来かねるので、買取り業者をお連れします。買取業者の価格は3,100万円と算出され、やむを得ず売却した事例です。損をしたのはA様ですが、その損には計画的なカラクリがあったと推察できます。

 

【推定カラクリ】

仲介業者の手数料4倍目的（A様＋買取業者双方から得る手数料）＋（買取業者の再販売時における売主・買主から得る手数料）の合計です。買取業者には事前に再販売時の専任仲介を条件に買取りの話しを持ち掛けてると思われます。

※本事例は、個人情報保護の為、具体的な内容を伏せ実際の事例と大きく違いがない程度に変更している部分があります。

価格査定書を判断するポイント

客観的な数字に基づいた査定価格となっているか？に尽きます。

客観的な数字とは・・

・過去（1年以内）成約事例

・地価公示価格（都道府県調査価格含む）

・路線価（固定資産税路線価含む）

・固定資産税評価額

・建物構造に対する減価償却額

査定は主に比較事例法・収益還元法・積算法の3種類がありますが、一般的に比較事例を用います。その際に上記の成約価格や固定資産税評価額などを通常市場価格に割り戻して算出していきます。その他、地形やルーフバルコニー等の付加価値や補正率にて調整し、流動性などを勘案して最終的に実際に成約できる価格を算出する流れが適正と言えます。

 

失敗しないために・・

弊社では無料にて価格査定を行っております。価格査定書の金額で販売をスタートする必要はありません。一般的には査定価格より1～2割前後（期待価格）高めに売り出し、問い合わせ数や内覧件数により徐々に相場価格に近づけ高額成約を目指します。その際は是非お気軽にご用命下さい。

 

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柏市民交流センター・パレット柏がコロナウイルス感染予防のため、当面の間閉鎖されることになりました。

第6期 相続対策セミナーは、ちばPMA相続サポートセンター事務所にて行うことにいたします。

よろしくお願いいたします。

 

 

 

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆５/２（土）～　５/６（水）まで

休業明けの営業開始は、５月７日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

不動産投資はハイリスク、ハイリターンと感じている方も多いと思います。しかし、ルールや内容、リスクをきちんと理解したうえで活用すれば、確実な現物投資となり、資産を増やすことができます。今回はトランクルームを活用した不動産投資をご紹介します。

◆トランクルームの法令や判断基準とは

・設置可能地域は？

都市計画法で13種類の用途地域が定められています。その用途地域の中で、第1種2種低層住居専用地域及び1種中高層住居専用地域を除く市街化区域内であることです。業者によっては、法令を無視して市街化調整区域などに提案してくる場合がありますが、建築物としての行政許可がおりず、無許可で設置することになりますので注意して下さい。

・適した敷地条件は？

広さは概ね80坪～120坪程度がいいでしょう。立地については、やはり通り沿いの土地を活用するのが平行して広告もできますので、有利と言えます。また、概ね半径1Kｍ以内に4.000世帯以上のマーケットがあることも重要です。

・契約形態は？

空き地を事業用定期借地権として賃借する。期間は15年で公正証書とします。

土地を所有（購入）する場合は、借地契約は不要です。購入する場合は下記、年間ネット利回りから逆算して購入価格を判断して下さい。

・収益率の考え方は？

年間収入賃料（利用率85％を想定）－コスト（固定資産税等、地代、予備費）÷建築コスト（投資額）×100＝年間ネット利回りです。地代にもよりますが、年率12％～15％も目安に地主や業者と交渉します。

どんなタイプのトランクルームがあるか？

一般的に長さ5.7ｍ×高さ2.2ｍが一つのユニットです。それを4区画に分割して賃貸し、1区画8千円程度で賃貸します。その他、小規模サイズもある為、地形によって組み合わせて設置します。

どうですか、具体的なルールや基準の目安が解ると検討しやすくなります。しかし、不動産投資にはリスク（デメリット）もあります。最大のリスクは利用者の減少です。地域の市場は一定ではありません。今が良くても後にライバル物件が登場することも考えらえられます。そのような変動リスクをカバーするのが、サブリースという契約形態です。

保有地をリスクなく安定的に活用したいなどの方がおりましたら、弊社で一括借上げし、安定した地代をお支払いすることも可能です。その際は、お気軽にご用命下さい。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

ちばPMA相続サポートセンターが定期的に開催している全６回シリーズのセミナーです。

次回開催は…

2020年2月1日(土)　PM6:30~8:30
パレット柏・柏市民交流センター
（柏市柏1丁目7-1-301 DayOneタワー3階）
ミーティングルーム　C

【第２講　財産把握とその評価】
財産把握を始める基礎となる『財産把握と評価の仕方』について、民法・税法の基礎を踏まえたうえで解説いたします。

受講料：2,000円/1講義

詳細・ご参加はコチラからどうぞ！
(外部サイト【ちばPMA相続サポートセンター】に移動します。)

 
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