GW休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆４/２９（金）～ ５/５（木）まで
休業明けの営業開始は、５月６日（金）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。
遺産分割協議の解除・やり直しは出来るのか？
既に相続を終えたお客様より、たまに質問を頂く【遺産分割協議は白紙にできるのか】に対してケーススタディにて
解りやすく解説します。
◆約束を守らないだけでは解除できない？
遺産分割協議で、長男が残された母の面倒をみる約束で、多めの遺産を相続したところ、長男は母の面倒もみず
相続遺産を私用に使ってしまっているので、他の相続人が見かねて分割協議を解除したい！こんなケースです。
この様な場合でも一方的に解除はできず、調停や民事訴訟により約束を求める必要があります。
◆遺産分割協議を解除（やり直し）するには？
遺産分割協議した全員の合意によって、解除（やり直し）できます。
◆以外な注意点とは？
税務上は遺産分割のやり直しによって、財産の贈与や譲渡、交換したものとされ、贈与税などの新たな課税問題が生じる場合がありますので、ご注意下さい。遺産分割のやり直しをする前に、税理士や相続コンサルタントなどに相談しましょう。
（公財）日本賃貸住宅管理協会 相続支援コンサルタント 登録（2）00879 佐藤 浩之
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令和４年 新年のつぶやき
可 変
変われるだろうか… できるだろうか… ふと気付けば、そんな言葉が脳裏をよぎり続ける。
蝉の鳴き声が響く頃、狭苦しい事務所では、部屋中に散乱する事業計画試算表を何度も打ち換えては、10時間以上も穴があくように睨みつづけた。
それは、弊社が一大事業として数千万単位の借入を起こす事業の決断風景である。今までも類似した事業チャンスは幾度も目の前を見せつけるかのように闊歩した、しかし一度も決断をせず、いや 決断できない理由を付けては見送り続けた。
そして決断した「やる！」と… 今年はその決断の成否が現実となる。なぜ決断できたのだろうと、この文章を書きおろしながら我が心境を考察した。それは、過去の実績による現状、綺麗ごとでは表せない不条理な出来事、私生活の変化（別れや出会い）などの環境変貌、そして何より残りの人生をかけて本当にしたいことを問い詰めた結果だった。
結婚、転職、起業、転居、吉とでるか凶とでるか解らない、保証もない未来に向かって、原状から変わることは誰しも勇気がいることだろう。可変（進化）の決断がいま目の前にあるかもしれない、決断しないことも選択の結果であり間違いではない。
今、抱えている現状や全ての環境は、親ガチャや周囲が原因ではなく、全て自分が選択した積み重ねの投影だ… 今置かれている全環境は100％自己責任ではないかと思える。
2022年も重苦しい小話に謝り、何事にも不要にトラ🐯われず、究極の肯定思考で歩み、時に休み、希望に向かって走っていく。
（株）PMAカンパニー代表 佐藤 浩之
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年末年始休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆2021年12月28日(火)～2022年1月5日(水)まで
休業明けの営業開始は、1月6日(木)からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
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夏季休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆８/１０（火）～ ８/１８（水）まで
休業明けの営業開始は、８月１９日（木）からとなります。
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令和3年 新年のつぶやき
相手の「記憶」
税理士事務所から一本の電話が入った。「当社のクライアント企業が少々特殊な土地取得を検討しており弊社に調査コンサルをお願いしたい」とのことだった。早速、調査に入ると既に大手不動産仲介業者が関与しており、話が進んでいるので弊社の介在は難しいとの見解を示した。その旨を企業の社長へ説明すると、じつは子供の頃お世話になった師匠の頼みで取得する為、何とか弊社に仲立ちして欲しいとのことだった。再度、その大手仲介業者の担当へ連絡を取り、諸事情を説明していたら担当の記憶が蘇った！ もしかして御社、あの時の・・・
5年程前、弊社で預かっていた売却物件に対し、お客様を付けて頂いたが1ヶ月以上もの間、契約を先延ばしにした結果、最終的にキャンセルとなり契約は流れた。私は文句ひとつ言わず、またご縁があったら宜しくお願い致します。と相手を責めることはしなかった。なんと、その時の担当者だったのだ。
その後、御社ならと本社にまで掛け合ってくれ、弊社の仲介で無事、依頼主の要望が叶った。
不動産業界に限らず、持ちつ持たれつの関係はどこにでも存在する。逆に相手から受けた失礼極まりない、その場しのぎの感情に任せた対応をされた側の記憶にもしっかりと残り、たった一人の悪き対応が、その会社全体のイメージとなり、あの会社とは・・・と、なるのが自然な摂理であろう。
経営陣が気付かぬうちに会社が衰退していく、じつはこのような些細な積み重ねが蓄積した結果なのかもしれない。そして、それはある意味トップである経営者の伸びた影か、、、
「発展の前振れ（芽が出る）」丑年、相手の良き記憶に残る仕事（生き方）が習慣となる一年にしたい。
（株）PMAカンパニー代表 佐藤 浩之
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建ペイ・容積率違反が招く融資リスク
新年おめでとうございます。本年も皆様のお役に立てる情報を発信してまいります。
さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。
そもそも建ぺイ率・容積率とは？
建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例：建ぺイ率50％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×50％＝100㎡（約30坪）を限度に1階面積が建築できます。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階＋2階＋3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例：容積率150％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×150％＝300㎡（約90坪）を限度に建築総面積の建物が建築できます。
リスクを招く理由（設計と現況が違う場合と増築のケース）
建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。
銀行融資のリスクとは？
銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権（支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利）を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。
1. 融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額
いかがでしたか？まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。
このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント 佐藤 浩之
年末年始休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆2020年12月28日(月)～2021年1月6日(水)まで
休業明けの営業開始は、1月7日(木)からとなります。
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建築する際の接道義務と未接道地の解決策
既存家屋があり周囲にも家屋が立ち並ぶ住宅地内にも関わらず、建替えができない不動産があります。その理由として建替え用地が主要道路に接道していないためです。建替えができないことにより資産価値も半減してしまいます。このような不動産のポイントや解決策を探っていきます。
接道義務とは・・
建築基準法第43条（敷地と道路との関係）には、建築物の敷地は道路に2ｍ以上接しなければならないと記載があります。道路とは建築基準法に認められている道路で7種類あります。その為、見た目は舗装された道路でも法令に認定されていない道路の場合には接道義務は果たさないことになり建築が出来ないことになります。道路の種別を確認するには市町村役場の建築指導課などで調べることができます。
よくある接道義務の勘違い
1. 接道とは前記に記載したように道路に敷地が2ｍ以上接していればいいということだけではありません。よく見かける旗竿形の地形で通路のような敷地を通り、奥に建築地が広がっているような土地の場合、入口が道路に2ｍ接していても途中の通路が1.99ｍだった場合は接道義務をクリアーしていることにはなりません。イメージで伝えると入口から奥くの敷地まで直径2ｍの球体が途中で詰まることなく奥まで転がることができることが条件となります。
2. 接道敷地は必ずしも所有権で所有している必要がない？
前記1. のような旗竿地の通路部分を自分の所有地ではなく、他人の所有地であっても2ｍ接道していて、その通路保有者から接道に関する承諾書を取得できれば建築許可は降りる可能性が十分にあります。まずは現状の所有権関係を調査してみることが解決の糸口を見つけることに繋がります。
3. 一建築・一接道とは？
2ｍの接道通路に対し、一つの建築許可しか得られないという意味です。例として道路の突当りなどに数件家屋が立ち並んでいる場合、各建築物が2ｍづつの接道敷地を延長して道路に接道させている場合、3件 家があれば合計6ｍ幅の通路が道路に接道してなければなりませんが、接道延長敷地が4ｍ幅しかなく3件の家がある場合には1件は建築不可の敷地ということになるということです。
接道義務を果たさない敷地の問題解決策とは・・
1. 全く未接道の土地（袋地）の場合は、道路まで2ｍ接道する他人所有者から接道承諾が得られるかを探ることです。前記2.で記載したように必ずしも自分の敷地である必要はない為です。
2. 接道通路が1.9ｍなど途中が2ｍに満たない場合は、通路に接している隣地者から2ｍ確保できる敷地を買取る交渉をするか又は、2ｍになる幅の接道承諾を得ることで建築許可が取得できる可能性を探ります。
3. 接道していない土地は以外にも隣地者も同じ状況で建替えできない場合があります。その隣地者と協力して一体の敷地として2ｍ以上の敷地を確保した土地として相場価格で売却し、住みかえをする選択肢を模索します。
4. 既存家屋を建替えするのではなく、リフォームして住み続けるか又は賃貸として収益を上げる不動産に仕上げる方法があります。建替えできない土地の価値は半減以下になりますが、収益還元法から見た価値は収益率（利回り）で判断される為、賃貸で貸した以降に投資家に売却する方法も選択肢に入ってきます。
5. 隣地者に売却（賃貸）する。
「隣地は倍だしても買え」などと昔から言われます。自分の敷地が地続きで増加することにより、建築範囲や用途が増えると共に、建ぺい率・容積率・斜線制限などの建築規制も緩和され資産価値が向上する為です。全くの他人からすれば相場の半額の土地が隣地者からすれば自分にとって好都合な土地に変貌する可能性があるわけです。
6. 隣地者と等価交換をする。
建替え不可の敷地の隣接地が、こちらの敷地の一部を購入（交換）することで地形がよくなり車庫入れがし易くなるなどの隣地者にとってメリットになる場合があります。このような場合、こちらは接道義務を果たす一部を受け取り、相手側は車庫入れなど地形がよくなる土地を互いに交換することを等価交換といい、その可能性を探ります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？以外にも知られていない実態や解決法などを知ることで資産の活用法が広がります。しかし実務的に一般の方が調査したり交渉するのは難しいのが現実です。このような案件は不動産コンサルティング業務に該当し、一般の不動産会社では行っていない又は対応しきれない場合が多いようです。弊社ではこのような特殊不動産の問題解決型コンサルティングを行っております。まずは無料相談からお気軽にお声かけ下さい。
不動産コンサルタント 佐藤 浩之
夏期休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆８/１０（月）～ ８/１6（日）まで
休業明けの営業開始は、８月１7日（月）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。
マイホーム借上げ制度（移住住みかえ支援機構）のご紹介
昨今、相談が増加してきている制度をご紹介いたします。一言でいうと貸主は自宅を安定的に賃貸し、賃貸契約期間終了後は戻ってこれてる・借主は通常の賃貸家賃より安く借りられ初期費用も抑えられる双方にとってメリットがあり、国の基金バックアップもある安心な制度です。本編では制度の解りやすい概要をお伝えします。
なぜ賃貸に貸した後も戻ってこれるのか？
通常の賃貸借では貸主から解約の申し入れをするには正当事由が必要です。
正当事由とは・・
① 借主による従前の経緯や利用状況
② 貸主が建物の使用を必要とする事情
③ 立退料等の提供額など
主に上記の正当事由が必要となり実務的には借主の居住権が優先され、なかなか立退いてもらえないのが実情です。
マイホーム借上げ制度では通常の賃貸借契約ではなく定期借家といって一定期間の賃貸契約期間が満了すると法律上有効に契約が終了する契約形態のことです。
例えば3年の定期借家契約を結べば3年後に確実に返してもらえ、継続して賃貸したい場合には定期借家の再契約をして継続します。
安定的に貸せる理由とは？
マイホーム借上げ制度では初回に賃借人と契約した以降、定期借家が終了し空き家になった場合でも最低家賃保証付きの為、受取賃料は下がりますが最低額の賃料は受け取れるというのが特徴で「マイホームをもう一つの年金に」のフレーズの基となってます。
留意点も含め総合的な判断を・・
全てがメリットばかりではなく留意点もいくつかあります。
1. 一般相場家賃×約9割の賃料－管理料15％＝手残り賃料となります。
2. 前記に紹介した最低家賃保証は空き家が一定期間（3ヶ月～半年前後）継続した場合、募集賃料の見直しが発生し、伴って保証金額も連動して変動します。
以上が制度の概要ですがマンションの場合や借入（抵当権設定）がある場合、築年数が古い物件（昭和56年6月以前の旧耐震基準）などの場合には事前確認事項や劣化・耐震診断などが必要になります。詳しくは マイホーム借上げ制度 を参照下さい。
弊社では千葉県北西部を管轄しておりますが各地域で協賛登録窓口店がある程度きまっておりますので最寄りの店舗へご相談下さい。尚、鎌ケ谷市、白井市、印西市は弊社の窓口対応となっております。相談は無料ですのでお気軽にご相談下さい。ハウジングライフプランナー資格者が対応致します。
第7期 相続対策セミナー開催について
国内外で新型コロナウイルスの感染が拡大している状況を鑑み
ご来場の皆様の安全性を第一に考慮した結果
令和2年7月～12月までの（全6回シリーズ）セミナー開催を延期させていただきます。
出張セミナーは現在も受付中です。下記詳細をご覧ください。
今後のスケジュールは未定ですが
セミナー等の再開については、ホームページ等で改めてご案内いたします。
ご理解の程、何卒よろしくお願い申し上げます。
詳しくはこちら⇒ https://chiba-pma.z-souzoku.com/seminar/
◆出張セミナー受付中！
会場まで行けない・時間が合わない等のご都合でご参加いただけなかった皆様に朗報です！
お気軽にご相談下さい♪