問題8.

 

遺産分割において、特別受益にあたるものは相続財産に含めなければなりません。

次のうち、特別受益に当たらないものはどれでしょうか？

 

①　子の挙式費用を負担した

②　子に500万円を贈与した

③　このマイホーム資金を負担した

 

 

答えは

 

①　子の挙式費用を負担した

 

特別受益とは・・・

生前贈与や遺贈などによって、一部の相続人だけが被相続人から特別に受けた利益のことです。

 

生前贈与では、

①生計の資本として受けた贈与（住宅取得資金の援助・特別な学費など）

②婚姻、又は養子縁組の為に贈られたもの

が特別受益に該当します。

 

そして、特別受益とされた贈与などの額を、実際に残されていた相続財産の額と合算し、その上で具体的な相続分を計算するのです。

これを「特別受益の持ち戻し」といいます。

 

挙式費用自体は、婚姻の為の贈与に当たらず、特別受益としないことが一般的です。

しかし、支度金や持参金が多額の場合は、特別受益と考えられますのでご注意ください。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

特別受益はいわば「誰もが納得して公平に相続財産を分ける制度」なのです。

2023.11.18

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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家を購入するとき、新生活に夢を描いてどんなインテリアがいいだろう、どんなライフスタイルがいいだろうと思い描く人は多いと思います。

そこで忘れずに同時に検討したいのは、火災保険です。

火災保険は、いつ加入すればよいのでしょうか。

 

戸建て住宅を購入した際、いつまでに火災保険に加入しなければならないのか、気になりますよね。

注意したいのは、引渡日に火災保険の補償がスタートするように手続きを済ませることです。

万が一、引渡し直後に損害を受けてしまうこともないとは言い切れません。

 

建売住宅や中古住宅の場合は、売買契約後すぐに引渡しされることがあるため、住宅ローンや火災保険の加入など、さまざまな手続きが集中することになります。

逆に注文住宅の場合は、契約から引渡しまでの期間が長くなりますが、考えないといけないことが多く、火災保険の準備なども比較的ゆっくり対応できるとはいえ、失念しがちです。

 

いずれにせよ、引渡日に間に合うようにして、火災保険に加入するのが重要です。

 

以前は火災保険の長期契約が可能でしたが、2022年10月以降最長が5年になりました。

近年、自然災害が多く、長期間のリスク予測が困難であることと、損害保険会社の収支が悪化していることが短くなった理由です。

 

長期になるほど割引が大きかったのですが、短くなると割引率が少なくなります。

しかし、私たち契約者にとっては保険料の総支払額が高額になるといったデメリットがありますが、一度に支払う保険料が少額で済むことや補償の見直しがしやすいといったメリットもあります。

 

とりあえずは、引き渡し日に間に合うように複数の保険会社から見積もりを取ることをお勧めします。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

我が家が家を購入したのは、20年以上前ですが、火災保険の最長は36年でした。

一括で支払いましたが、高額で驚いたのを覚えてます。

保険会社も様々ですので、５年ごとに検討しなおすのもいいですね。

　2023.11.16

 

 

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子育て支援サービスは、自治体ごとに内容や条件が異なります。

 

子育て支援の代表的な制度は、国の「子ども手当」ですが、地方自治体による子育て支援サービスは同じような制度でも支給の条件が異なります。

乳幼児医療費助成は、所得制限が設けられているのが一般的ですが、一部には所得制限なしの自治体もあります。

また、独自性を打ち出したユニークなサービスを設けているところも多くあるようです。子育て支援の割引や特典のあるカードなどを発行している自治体も増えています。

 

幼稚園・保育料の助成もチェック

多くの自治体で導入している助成制度に、幼稚園・保育所に関連したものがあります。私立幼稚園の入園料や保育料の一部を補助したり、減免したりする制度で、自治体によって補助金額、所得制限の有無、複数の園児がいる場合の補助限度額など条件が異なります。このほか、出産に関連した助成制度には、出産祝い金、奨励金などを設けている自治体もあります。

 

子育て世代の住まい探しは、こうした自治体のサービスを十分に調べて、総合的に住みやすい環境の町・エリアを見つけるようにしたいです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

自治体によりサービスが異なるので、住みたい希望エリアの自治体サービスを調べましょう。

住んでから、違う市町村にすればよかったと思わないように調べましょう。

2023.10.13

 

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賃貸不動産を所有している方にとって、保有中の賃貸物件が現状どのような成績なのか、必ず知っておくべき指標をご紹介します。

 

賃貸不動産分析には様々なものがありますが、今回ご紹介する指標は、一般の方でも簡単に計算ができる、下記５つの賃貸状況の分析指標です。

 

①　平均入居率

②　平均空室率

③　平均解約率

④　平均空室期間

⑤　平均居住期間

 

では、順番に計算式を見て行きましょう。

 

 

 

①　入居率＝A 各戸の入居月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100

※現在を切り取った数字ではなく、年間の平均値を見ることで入居稼働が目標値90％～95％に達しているか確認できます。

 

 

②　空室率＝A 各戸の空室月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100

※この平均空室率が10％を超えている場合には、目標値を下回っている為、管理会社等と対策を検討します。

 

 

③　平均解約率＝年間の解約戸数÷総戸数×100

※シングル間取（1DK等）の平均解約率は20％～30％ほどです。

※ファミリー間取（3LDK等）の平均解約率は15％～25％ほどです。

※毎年この解約率を把握し、過去の累計から平均より解約率が高い場合には、退去していく原因があるはずです。

 

 

④　平均空室期間＝空部屋の空月数の合計÷総空部屋数

※例えば、空部屋が6戸でたとして、各6戸の空き期間合計（A室2カ月・B室1ヶ月・C室3ヶ月・D室2ヶ月・E室2ヶ月・F室1ヶ月の合計11ヶ月）÷総空部屋数６＝平均空室期間1.83ヶ月となります。

 

 

⑤　平均居住期間＝（100％÷解約率×12ヶ月）−平均空室期間

例：解約率25％で、平均空室期間が④の1.83ヶ月とした場合、1÷0.25×12−1.83＝平均で46.17ヶ月（約3.84年）居住してくれたことになります。

 

この数値を毎年変動率として見ていくと、この数年入居期間が短くなっているから、何が原因なのか？周囲のライバル物件と何が違うのかなど、対策を検討するベースとなります。

 

 

尚、一般的に空室損失月数は５ヶ月分と言われています。

理由として、退去した後に平均募集期間が2ヶ月＋リフォーム費用1ヶ月＋仲介広告料2ヶ月の合計が５ヶ月ということです。

家賃が6万円だとすると30万円の空室損になります。

 

その為、極力同じ世帯に長く住んでもらう対策も大きなキャッシュロスを防止することになります。

 

また、銀行から融資を受ける際に銀行が判断する空室率は15％～20％となってもキャッシュフローが成り立つか？　収入に対する元金返済負担率 DCR1.3以上などを基準に、融資判断をしていきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

上記の指標を利用して、新たな入居者条件を受け入れるか否かを数字で判断することもできます。

 

募集賃料が７万円の部屋に対して、6.9万円で入居申込を受けた場合、あなたならもう少し粘って満額７万円の入居者を探しますか？

それとも6.9万円の申込を受け入れますか？の問いに対して数値化して判断します。

 

仮に平均空室期間が３ヶ月の場合、直ぐ決まる為、空室期間が１ヶ月で済みますから、２ヶ月分の家賃収入が入ります。

6.9万円×２ヶ月＝13.8万円

 

加えて、6.9万円×平均居住期間42ヶ月とすると6.9万円×42ヶ月＝289.8万円の家賃収入になり、13.8万円と合計すると、303.6万円になります。

 

 

逆に、満額の７万円のまま4ヶ月粘って入居が決まったとした場合、7万円×平均居住期間42ヶ月＝294万円に加え、粘った4ヶ月は平均空室期間の3ヶ月を1ヶ月超える為、1ヶ月分の賃料損 7万円を差し引きます。

 

差引294万円−7万円＝287万円の家賃収入となり、1千円値下げして空室1ヶ月で契約を決断した場合の方が、16.6万円得したことになります。

 

 

募集する際の賃料相場を事前に調べ、多少高めに募集しつつ、賃料値下げ交渉があった際には、過去の累計指標から数値として冷静に判断ができます。

 

その他、内部収益率（IRR）や総合収益率など賃貸物件の全体を分析する指標も併せて確認しつつ、このような分析を得意とするパートナーと共に、失敗しない見える化したプラスの賃貸経営をしましょう！　2023.11.12

 

 

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お隣さんからの境界立会を協力した場合のメリットは、他にもあります。

 

④境界立会はお互い様なので、こちらが必要になった場合協力してもらい易い

 

こちらの土地を売却したり、分筆登記をする必要が生じた場合、お隣さんの境界立会・確認が原則必要となります。

もし、こちらがお隣の境界立会を拒絶した過去があった場合、お隣さんはその事実をずっと覚えているかもしれません。

そして、感情的に立会に応じてくれない可能性が高くなります。

こちらが協力していれば、相手も同様に協力してくれるものです。

 

 

⑤境界紛争を未然に防ぐ基礎となる。

 

境界標識がないことによるトラブルは多種多様です。

通常、お隣さんとのお付き合いは長きにわたります。

枝が出てきたとか、屋根の雨水が入ってきたなど、些細なことからお隣さんとのいざこざが始まります。

境界をしっかり管理することは、「お隣さんとのより良いお付き合いの基礎」となるでしょう。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

ふだんの生活ではまったく馴染みのない「境界立会い」です。

しかし、土地の売買や、相続のときなど、突然に「境界立会い」が必要とされるときがあります。

署名した書類や資料などをきちんともらって、境界杭の復元などをしてもらうことで、お互いの利益になり、安心ができ、何より不動産の価値も上がります。

「境界立会い」は協力しないともったいないですよ！

2023.11.11

 

 

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この度、弊社が売主となる全６宅地の土地分譲が始まります。

本件土地を購入させて頂きました地主様は、もともと司法書士からのご紹介で、分譲地の近隣に地主様が保有するアパートを弊社で管理しているお付き合いから、直接、土地を購入させて頂きました。

 

土地区画整理事業地内の高台に位置し、西側隣接地は公園、都市計画も第一種低層住居専用地域の為、建物高さは10ｍ以下の制限下の環境の為、住環境としては最も好ましい住宅街です。

 

 

 

土地の広さも４５坪～６７坪と広く、区画によっては車庫３台＋家族で楽しめる庭も実現できます。

参考プランや仕様カタログ請求など、詳細の情報は下記からご覧いただけます。

 

 

☆　物件の詳しいホームページはこちらから　☆

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

都市計画法上の市街化区域内及び土地区画整理地内で同世代が集う、多区画分譲地は、なかなかお目にかかれないと思います。

こんな理想の土地に、フリープランで自由に建築できる家族みんなが納得のいく自分達だけの建物を作り、将来に向けて家族の笑顔を大量生産しませんか？

 

不要な営業活動は控えさせて頂いておりますので、お気軽に資料請求、ご質問等をお寄せください。　2023.11.09

 

 

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『住宅購入・建築検討者』調査 (2022年）を（株）リクルートが発表しました。

 

●オンライン商談の利用経験率は35％、今後の利用意向は51％と半数超えに
●省エネ・断熱性能、「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」への関心が徐々に高まる
●「2025年新築建築物省エネ基準適合義務化」の認知は3割弱

2022年が買い時だと思った理由のトップは「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」

「いまは、住宅ローン金利が安い」から順位が入れ替わり、１位になりました。

 

買い時だと思っていた割合は44％になります。

思っていなかった割合は25%で、買い時と感じない人が2019年から徐々に増加。

買い時と思った理由は「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」（47％）がトップで、2019年以降最も高くなり、「いまは、住宅ローン金利が安い」と順位が入れ替わった。

また、検討住宅種別では、中古一戸建てとリフォームの検討率が、2019年以降で過去最高

検討している住宅の種別は「注文住宅」が最も多く56％。

「中古一戸建て」と「リフォーム」の検討率が、2019年以降で最も高くなった。

 

新築希望が68%で2019年以降ほぼ同じだが、「ぜったい新築」の割合は最も低くなった。

住宅に関する意識が高まっており

元の住まいに対し「省エネ・断熱性能が悪い」と感じる割合が15％と、2019年以降で最も高いようす。

住まいを探す際に「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」を重視する割合が15％と、2020年以降で最も高い。

 

[参照：(株)リクルート調べ （https://suumo-research.com/]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

個性を求めて注文住宅や、中古戸建を購入し、自分好みにリフォームをする方が多いようです。

個性を大事にする世代が購入しているといえます。

　2023.11.06

 

 

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不動産の価値を評価する方法は主に３種類と言われてます。

 

1. 成約物件の比較事例法 ※近隣、類似物件の成約事例との比較

2. 原価法（積算法）※その物件を建築する際の原価評価

3. 収益還元法 ※市場収益率による価値

 

今回は不動産投資の評価方法である、収益還元法に基づく、市場価値と投資価値の算出方法と、その価値をどう判断に生かすのかについて見ていきます。

 

 

●市場価値の算出方法

市場価値とは、市場で売却する時に売れるであろう価格のことです。

逆を返すと、購入する際に割高なのか割安なのかの指標にもなります。

 

市場価値を算出するのは、投資価値に比べ簡便です。

算式：NOI÷還元率＝市場価値

 

※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは、総賃料収入から空室損額と運営費等を引いた正味賃料収入のことです。

※還元率（キャプレート）とは、周辺の類似物件のNOI÷売却価格×100の利益率のことです。

この還元率を算出する際のポイントは、類似物件を３つほど選定し、その平均還元率を基に出すことです。

 

 

●投資価値の算出方法

投資価値＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

※税引前キャッシュとは、NOI−ローン返済額です。

※期待利回りとは、オーナーが期待する要求利回りのことです。

※売却益＝市場価値−売却コスト−ローン残高

 

 

■投資価値算出の具体例

※購入から5年経過後（現在）に売却するか、保有するかを判断するケース

 

投資価値算式＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

① NOI：1,000万円/年 ※毎年同額

② ローン支払額（元金＋金利）8,139,308円/年　※金利2.5％/借入12,800万円/期間20年の場合

③ オーナーの期待利回り5.0％

④ 売却時還元率5.0％

⑤ 売却コスト：市場価値×5％

⑥ 売却益＝88,277,343円【市場価値（NOI：1,000万円÷売却時還元率5.0％）−売却コスト1,000万円−現在のローン残高101,722,657円】

⑦ 現在のローン残高101,722,657円

 

投資現在価値　227,213,840円（①−②）÷③＋⑥＋⑦　　＞　市場価値　200,000,000円（NOI/1000万円÷還元率5.0％）

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

市場価値と現在投資価値を比べた結果、市場価値より投資価値の方が27,213,840円高いことが分かったので、今回は売却せず、保有するという選択をします。

 

この計算は、今売るべきか否かを判断するものですが、将来5年後の売却予定の場合は、それまでの予測収入と売却予測益を現在価値に割引、将来の予測を立てることもできます。

 

いずれにせよ、このように価値を出すには、さまざまな根拠を持った予測分析数値が必要です。

 

その為、実務的には不動産投資分析ができる専門家と一緒に進めていくのが現実的です。

弊社では、今、保有している投資不動産の成績を分析（中間分析）も行っております。

 

リノベーション（資本的支出）をした後に変わるNOIや空室率などにより、原状維持よりも高い収益率をたたき出す不動産に生まれ変わることもあります。

 

このままでいいのか？と不安になった際は、お声かけ下さい。　2023.11.05

 

 

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お隣さんからの境界立会を協力する事で、境界標識が設置されます。

この「境界標識があること」で、他にどんなメリットがあるでしょうか。

 

②越境による財産の侵害防止になる。

 

境界標識がないと、隣が境界を間違えることにより（もしくは故意に）越境して構造物を築造する可能性があります。

もしそうなった場合、一回築造されたブロック塀などを「間違えていたから作り替えて下さい」と申し出ても簡単に応じてくれないのが現状です。

逆にこちらが間違えて築造してしまうこともあります。

その場合、お隣さんから突然「境界を間違えてブロック塀をついているから、直ちに是正して下さい」と申し入れを受ける可能性もあります。

 

③こちらが測量することになった場合、その境界標識が役に立つ

 

こちらが測量を行う必要が生じたとき、現地に何点かでも境界標識が存在していると、多少測量費が安くなる場合があります。

また、スムーズに処理をする手助けになります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

境界の立会を頼まれても、時間を取られることが嫌だったり、よくわからないことで不安になったりするかもしれません。

それでも立会は受けることをお勧めします。

所要時間も、たいていの場合10～15分程度です。

立会を受けることによるメリットを次回もう少しお話ししたいと思います。

2023.11.4

 

 

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アービトラージ？？ 聞きなれない言葉ですね。

直訳すると裁定取引のことです。

 

裁定取引とは、取引が違う場所での価格差を利用して差額の利益を獲得する取引のことです。

 

実際、世の中で起こっている裁定取引の具体例に触れた方が解り易いので、簡単に具体例をお話します。

 

全く同じ商品の洋服が、都心のデパートでは人気があり、30,000円で販売していたとします。

逆にその同じ洋服が、地方のデパートでは年収層も低いことから、20,000円で売っていたとした場合に、地方のデパートで買った洋服を都心で売れば、30,000円−20,000円=10,000円の利ザヤ（利益）を稼ぐことができます。

 

この取引の正体がアービトラージ（裁定取引）です。

仮想通貨の世界などでも、この取引を利用して稼ぐ世界があるようですが、私は自分が理解できないものには手を出さない主義の為、やりませんが…

 

 

 

さて、本題の不動産アービトラージで利益を出すとは、どのようなものなのか、幾つかの具体例で解説します。

 

 

例1） 3LDKの収益マンションが1,370万円で売りに出されていたとします。

※1,370万円の根拠は、月家賃8万円×12ヶ月＝年間家賃96万円÷キャップレート7％＝1,371万円（投資物件の市場価値）

 

同じマンション内での居住用の同条件空物件が、1,580万円で売に出されており、相場も同じ価格帯だとした場合、賃貸中の収益マンションを購入し、退去して頂いた後に、居住用として売却すれば、1,580万円−1,370万円＝210万円の儲けになります。

 

 

例2） １棟の空室率50％の収益マンションが8,000万円で売に出ていたとします。

 

※この地域のキャップレート（市場価値を出す利回り率）が9％だとした場合、満室でＮＯＩ（正味収入）が900万円の物件は、1億円（900万円÷9％）で売却できますが、空室率が50％という古い物件の為、ＮＯＩが450万円に下がり、市場価値は5,000万円です。

 

しかし、リノベーションすれば、満室にできる可能性があるとして、リノベーション費用と満室収益を考慮して、8,000万円で売りに出ていました。

 

この8,000万円の収益マンションを買取り、解体更地にして1億円でマンションデベロッパーに売却できれば、2,000万円の利益がでます。

※この地域の更地価格と解体費を事前に調べておく必要がありますが、更地価格の方が高いと判断した場合の例です。

 

 

例3）売買に限らず、賃貸の例では、現在3ＬＤＫで月賃料80,000円の収益マンションを購入します。

この物件を退去後に、リビングを広く取った2ＬＤＫに改装し、事務所として月賃料10,0000円で募集した結果、入居が決まったケースです。

 

月20,000円×12ヶ月＝年24万円の収益増となり、50万円の改装費がかかったとしても、2年ほどで回収でき、3年目からは毎年120万円の賃貸収入が見込めます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？　この不動産アービトラージは土地にも応用が利きますが、大事なポイントは、出口である売却方法や賃貸方法、さらには土地の場合は運用方法の予測をいかに現実に近い形で立案し、シミュレーションをして創造できるか！

 

というのが最重要ポイントです。

なかなか一般の人が、出口を立案しシミュレーションをすることは難しいと思います。

 

このような考え方があることを頭の片隅に置きながら、実際、アービトラージの可能性がある物件に出くわした場合は、不動産エバリエーション（評価）の専門家などにコンサル料を払ってでも、相談しながら進めていかれることをお勧めします。　2023.10.27

 

 

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お隣さんから、「土地を売買する為、土地の境界立会に協力してほしい」と頼まれました。

立会に協力した場合、こちらにも何かメリットはあるでしょうか。

 

 

「面倒だ」「なぜ応じなければならないのか」と思ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、むしろ応じることによるメリットが大きいのです。

 

通常、境界立会を行うと、確認した点に境界様式（コンクリート杭・金属プレート・金属鋲等）が設置されます。

この「境界様式がある」ということが非常に大切です。

境界様式が存在することによるメリットは色々と考えられます。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

①境界の管理が容易になる

 

境界様式があると、ブロック塀やフェンスなど境界線付近に構造物を設置しようとした場合、一目で境界が分かり、工事業者への指示がしやすくなります。

逆に境界様式がないと、思い込みで指示を出してしまうこともあり、後にトラブルにつながるケースも考えられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

立会を頼まれても、「自分にはあまり関係ない」と思ってしまう方もいると思います。

他にどんなメリットがあるのか、次回お伝えしたいと思います。

2023.10.28

 

 

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利便性や賃料、設備の陳腐化など、都心ではなく、地方のアパートは空室が目立つ物件が多く見受けられるようになりました。

その空室を埋めるにしても、どの位の費用（リフォーム費）を投下すればいいのか？

 

また、どのようにして満室にすれいいのか？アパートを所有するオーナーにとっては、悩ましい問題です。

 

リフォーム会社に相談しても、高額な工事の提案をするのみで、リフォーム費に対する費用対効果や、リフォーム後の募集（リーシング）を、どのようにして満室にするかなのどの提案はできないのが現実です。

 

本来、アパートを管理している管理会社がリフォーム費用や、リフォーム内容の提案、満室にする募集方法などを提案し、オーナーの収益を最大化するのが、管理会社の責務と言えます。

 

しかし、現実には、賃料回収や入居時のクレーム対応はしてくれても、空室に対する総合提案まで出来る管理会社は少ないのも現実です。

 

 

今回は、弊社で実際に士業の方から空室で困っているオーナーがいるので、何とかしてあげてくれないかという、実際にあった満室成功事例をご紹介します。

 

 

■対策前のアパート現状

 

・全8室中、空室5室（空室率63％）

 

・家賃収入：1,346,360円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

※NOIとは、ネットオペレーティングインカムで、満室想定賃料から空室賃料、運営費を引いた正味の賃料収入のこと。

 

・物件価値：11,219,667円（NOI÷※キャプレート12％）

※キャップレートとは、物件構造や築年数などに応じて、地域の相場利回りのこと。

※物件価値とは、売却したら幾らで売れるかという価格。

 

 

■対策後のアパート状況

 

・全8室中、満室成功

 

・家賃収入：3,651,440円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

 

・物件価値：30,428,666円（NOI÷※キャプレート12％）

 

 

 

●改善結果の差額分析

 

・NOI 収入増加額：3,651,440円−1,346,360円＝A 2,305,080円増加

 

・物件価値：30,428,666円−11,219,667円＝B 19,208,999円増加

 

・リフォーム費用総額  C 3,500,000円

NOI増額リフォーム投資回収率＝A 2,305,080円÷ C 3,500,000円×100＝65.85％

上記から、約1.5年でリフォーム費用を回収できたことになります。

 

 

このシュミレーションをリフォームする前に行い、ある程度、方向性が見えた段階で実行に移します。

 

100％シュミレーション通りに行かなくとも、周辺相場や空状況など地域のマーケティング調査を行うことにより、ある程度の予測と仮説のもとに進めていきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

募集方法として実行したのは、賃料を25％ほど下げる代わりに、定期借家契約に切替、敷金、礼金なし、仲介手数料0円とし、更新料もなくしました。

 

リフォーム内容は、オーナー様からお任せ頂きましたので、空室ごとにアクセントを付けた、クロスや最低限の無駄のないリフォームをすることで、2ヶ月で満室に成功した事例です。

 

現在でも満室稼働を維持し、オーナー様には他の不動産の運用や売却など、相続対策も含め、喜んで頂き、管理冥利に尽きます。　2023.10.22

 

 

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