株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

条件に優先順位をつけよう

家賃の上限とエリアの候補が決まったら、次は物件について考えてみましょう。
インターネットで部屋を探すときは、「広さ」「間取り」「築年数」などを指定して検索することが一般的になってきました。
しかし、はじめてのお部屋探しでは、どんな条件で物件を絞ったらよいか迷うことが多いもの。その場合は賃貸物件の特徴を知ると、優先順位をつけやすくなります。
以下の気になる項目を目安に優先順位を考えてみましょう。

・専有面積　一人暮らしに適した広さは18～30m2程度です。

・間取り　一人暮らしに多い間取りは１R～1LDKです。

・駅徒歩　駅に近いほど家賃は上がります。駅から徒歩15分以上は遠く感じるかもしれません。

・築年数　最近では古くてもリノベーションされたキレイな物件が増えています。

・建物構造　構造には、木造/S造/RC造/SRC造などの種類があり、それぞれ防音・耐火・耐震などの特徴があります。

・階・向き　階によってメリット・デメリットがあります。また、方角によって日光の入り方が異なるため、生活リズムに合わせた向きを選ぶことが大切です。

・バス・トイレ　バス・トイレが別になっている部屋と、一緒になっている部屋があり、それぞれに特徴があります。

・セキュリティ　セキュリティ設備には、オートロック、防犯カメラ、カメラ付きインターホンなどがあります。

すべての条件を満たす物件に出会えるのがベストですが、家賃が予算を超えてしまうこともしばしば。その場合は少し条件を緩めて探してみると、素敵な物件に出会えることがあります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

できれば、良い条件の物件に住みたいと思うものですが、条件がよければ家賃も高くなってしまいます。ニュースでも一人暮らしの平均家賃が１０万円を超えたと伝えていました。
皆さんにとっての優先順位を見つけましょう。

2025. 07.07

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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被相続人が亡くなると銀行の預金口座が凍結して使えなくなってしまうので、どうしたらいいですか？このような相談も少なからずある為、今回は相続発生時に伴う被相続人の預金口座凍結に関しての実態と、留意点や対策までマトメテお伝えします！

◆預金口座凍結はどのように起こる？

被相続人の死亡により、死亡届けを行政に提出しますが、行政と法務局・税務署などは繋がっている部分もありますが、民間の金融機関とは繋がっていない為、死亡の事実を銀行が知らなければ、勝手に口座凍結されることはありません。

・どの様な場合に銀行が知り得るのか？

　・相続人が葬儀費用に当てる為に、銀行に引出に行った際、多額の引き出し理由を聞かれ、死亡を伝えてしまう。

　・金融機関関係者が、メディア、新聞、街の葬儀を見かけて知るケースもありますが、有名人のようにテレビ等の報道で周知され発覚することはありますが、一般の方は報道で銀行に伝わるケースは少ないでしょう。

◆凍結前の口座から葬儀費用等を引き出す際の注意点

　・葬儀費は相続財産から差引ことができますが、口座から引き出したお金を葬儀費に充て、更に葬儀の領収書で相続財産から控除すると葬儀費の二重計上となり、脱税扱いになるのでご注意下さい。

・被相続人の財産を遺産分割前に使ってしまうと、相続を単純承認したものとみなされて、相続放棄や限定承認ができなくなりますので、借金が多額にある相続などは注意が必要です。

・使途を記録しておかないと、他の相続人とトラブルに発展します。当然、引き出した現金は他の法定相続人が遺言指定分又は、遺留分、法定相続分など貰える権利があるのに対し、勝手に一人の相続人が使途不明のお金を使っていては、トラブル必至です。

・相続財産を減らす目的で故意に現預金を引き出して申告しない場合、重加算税が生じ、思わぬ税金を支払うことになります。税務調査では、被相続人と相続人の預金口座過去10年分を徹底的に調べ上げ、脱税を見抜くプロ中のプロです。

◆口座凍結前後の対処法は？

自筆証書遺言の法務局保管制度及び公正証書遺言があれば、遺言の内容に従い、手続きが比較的スムーズですが、普通の自筆証書遺言や秘密証書遺言では、家庭裁判所の検認手続きを経ないと口座凍結を解除できない為、生前に遺言書作成はマストで作成しておきましょう！

遺言そのものがない場合、遺産分割協議を経て、各戸籍謄本や印鑑証明、銀行所定の書類等を整え始めて解除できます。

【預貯金払戻し制度を利用する】

遺産分割協議に時間がかかり、その間の葬儀費用等に当たるなどの目的で、一時金を引き出す方法があります。

算式：相続開始時の預金額×1/3×法定相続分　※１つの金融機関で上限150万円が上限

相続が発生したら焦らず冷静に、何をどの順番でやっていくのかを整理して、無駄なく、トラブルなく、二次相続まで考慮して、手続きと相続発生後の対策を実行していきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

口座凍結の解除には、多数の書類や膨大な時間を要する場合もあり、連動したと手続き（検認手続・不動産登記・相続税申告・準確定申告・遺言執行者選任等）を一般者の方が行うのは無理がある場合が殆どです。

費用を払ってでも専門家に依頼し、更には遺産分割をどう分けたら節税と争い防止に繋がるか？なども同時に対応できるコンサルタントを導入することも検討してみましょう。

2025. 7. 6

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生命保険は相続対策にはなくてはならないものと言われています。

しかし、若いころに加入した生命保険や、お付き合いなどで契約してしまった生命保険が本当に相続対策になるのかを考えてみましょう。

2.　死亡保険金の受取人が「法定相続人」

ずいぶん昔に契約した古い生命保険の場合、死亡保険受取人の欄に「法定相続人」と書かれていることがあります。

これは、せっかくの

「生命保険は受取人を指定できる」

つまり、

「簡易的な遺言書の代わりになる」

という大事な機能を放棄していることになります。

受取人が「法定相続人」の場合、受取の際に法定相続人を特定するための全ての戸籍の提出や、実印の捺印、印鑑証明の提出など、遺言がない場合の遺産分割と同じような手続きをしなければなりません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

一度、受取人が誰になっているのかを確認してみて下さい。

「法定相続人」と表記があった場合には、受取人変更（受取人指定）の手続きをされることをお勧めします。2025.7.5

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お掃除のプロによると、カーテンの洗濯のベストシーズンは7月なのだそう。

乾きやすさはもちろんですが、重要な理由があるそうです。

カーテンの汚れの主な原因には、ホコリや皮脂汚れ、ダイニングカーテンの場合には油汚れなどがありますが、カビによる汚れも多いのです。これらの汚れを落とすのに最適なのが7月だそうです。

カーテンのカビの原因は結露です。冬に窓の結露を放置したことで、カーテンに水分やホコリ、カビの胞子が移り、もともとカーテンについていた汚れを餌にしてカビが増殖していきます。7月はカビの増殖が落ち着いた頃になるそうで、このタイミングで洗濯をするのが良いそうです。

カビ対策をしていれば、厚手のカーテンの選択は年に1回ほど、レースのカーテンは半年に1回ほどで済むそうです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンは、意外と汚れているので、きれいなカーテンで気持ちよく過ごしたいです。25.7.4

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

エリア選びは慎重に

まず、家賃相場や通勤通学時間からおおまかにエリアを決めます。そして周辺環境や街の雰囲気が自分の生活スタイルや価値観に合う街を探すといいでしょう。街に求める条件の優先順位を決め、さらにエリアを絞り込みましょう。

もし地域の特徴や周辺環境をよく調べずに、家賃が安い・職場に近いなど単純な理由だけで決めてしまうと、住み始めてから不便さやライフスタイルに合わないということに気づいて後悔するかもしれません。実際に足を運んだりネットを活用したりして、さまざまな角度から情報を収集しましょう。

通勤・通学に便利なエリアを探す

通勤・通学先や、よく利用する駅への所用時間や乗り換え回数で駅を絞り込んで探してみましょう。

エリアの「家賃相場」を知る

「LIFULL HOME’Sの家賃相場」は、路線や市区町村を選択すると、駅や市区町村の家賃相場を一覧で確認できますので、利用すると良いでしょう。

街の利便性・治安・雰囲気を「まちむすび」で知る

「まちむすび」では、街の印象ランキング、口コミ、路線情報などから街の特徴を知ることができるのでぜひ、見てください。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

物件検索サイトには、物件の情報だけでなく、様々な街の情報や便利な情報が掲載されていますので、ぜひ、活用してみてくださいね。

2025. 06.30

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令和5年4月1日～民法の改正により施行された、所有者不在土地等管理制度をご存じでしょうか。

具体的には、所有者が不明な土地建物に関して、利害関係人等の申立てにて、裁判所が管理人を選任し、選任された管理人が対象不動産を管理するという制度です。

今回は、この新制度が実際の現場で活用できるのかなど、制度の現場実態を解説します。

■所有者不在土地等管理制度の概要

① 登記簿などを参照しても、所有者が直ちに判明しない土地
② 所有者が判明しても、所在が不明で連絡が付かない土地

●利害関係人とは
隣地に住む住人や土地の共有者、空き家を管理する自治体等です。

●選任管理人の権限や義務は…

　・保存、利用、改良行為、裁判所の許可を得て売却や取り壊しを行う権限
　・対象不動産に関する訴訟の当事者となる権限
　・土地所有者に対し善管注意義務を負い、共有者全員に対し、誠実公平義務
　・売却代金や裁判所に納められた予納金などから実費や報酬を受けとる権利

■制度利用の現場実態は？

申立て件数はごくわずかです。理由は明快、費用負担です。

　① 弁護士や司法書士に支払う申立費用　一般的に30万円前後～
　② 裁判所に納める予納金（管理人報酬や管理費用の前払金）案件により数十万円
　③ 管理人報酬と管理費用、売却登記費用

①の負担は、申立て人が負担するケースが多く、②③については、土地所有者（共有者含む）が負担することが法律（民法264条の7）で定められてはいるものの、実際は申立人が建替えて、将来、売却額等から回収を試みることになりますが、現実的には回収が困難になるケースも多いと言われています。　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

弊社の実務においても、隣地が空き家で巨木の枝葉越境がなんとかならないか？との相談を受け、この制度が出来た時は解決に向け期待しましたが、実際に制度を利用する際の費用を立て替える必要があり、回収できないかもしれないリスクまで受け入れて制度を利用する人は少ないのが当然です。

費用については、土地所有者の親族や法定相続人などが負担するなど、費用負担の明確化がなされなか限り、利用は進まないと感じております。　 2025. 6. 29

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生命保険は相続対策にはなくてはならないものと言われています。

しかし、若いころに加入した生命保険や、お付き合いなどで契約してしまった生命保険が本当に相続対策になるのかを考えてみましょう。

1.　死亡保険金の受取人が「配偶者」

まず、一番多いケースが、受取人が「配偶者」の保険ではないでしょうか。

もし生命保険の目的が、「遺族の生活資金」や、「残された子供の学費」などであれば正解です。

しかし、相続対策としてはどうでしょうか。

配偶者は、相続した財産が「法定相続分」もしくは「１億６千万円まで」であれば相続税はかかりません。（配偶者の税額軽減）

もし、生命保険金を納税資金にしたいのであれば、それが必要なのは子どもたちとなります。

遺産の分割まで考えないと、生命保険は有効な相続対策にならなくなってしまいます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「配偶者の税額軽減」とは、相続後の配偶者の生活を守るために作られた制度です。

この制度により、配偶者は基本的に相続税は発生しないことになります。

配偶者が受取人になっている契約は、受取人を子供にするか検討してはいかがでしょうか。2025.6.28

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【抗菌・防臭】部屋を清潔に保つ

カーテンのなかには細菌・ウイルスなどを分解し、抗菌、消臭してくれるタイプのものもあります。小さなお子さんや、ペットを飼育しているお部屋にあるとうれしい機能ですね。

【ウォッシャブル】お手入れが簡単になる

カーテンを開け閉めする時の手垢や室内のホコリ、窓を開けている時の排気ガスなどで、意外とカーテンは汚れています。ポリエステル100％や伸縮性の低い素材を使い、型くずれしにくいウォッシャブルタイプのものを選ぶと、自宅で洗濯することができます。お手入れがしやすく、清潔な状態を保てるため、クリーニング代の節約にもなるでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンを洗濯したことがないっという方もいると思いますが、ウォッシャブルタイプのカーテンは、自宅で洗えます。洗濯表示を確認して洗濯してみてください。25.6.26

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相続財産の約半分は不動産を言われている中、不動産は共有以外、物理的に分割できない為、不動産を相続する相続人は、現金などを相続することができなくなり、やむなく不動産を手放さざる得ない！という家庭も少なくありません。

そこで４つある遺産分割方法の中でよく使われる代償分割という方法について、注意点を簡潔にお伝えします。これは、士業の方も間違って伝えている場合も多い為、コンサル業の方は注意が必要です。

●代償分割とは

物理的に分割が不可能な不動産割合等が多く、相続財産を法定相続分や各相続人が納得いく割合で分けられない場合に足りない分を多く貰った人がお金で補う分割方法のことです。

例）総相続財産 4,500万円（内訳：自宅不動産3,000万円・預金1,500万円）

相続人：配偶者（母）と息子
法定相続分：母2250万円　息子2250万円
遺留分：母1,125万円　息子1,125万円
遺言内容：母に自宅を相続させ、息子に500万円を相続させる内容

この様な家庭では、息子の最低遺留分も625万円足りないこととなり、不満に感じた息子が自宅を売却して足りない分を現金で分けてくれ！などの対策として、足りない分の625万円を代償分割金として支払うというケースです。

●代償分割金利用時の注意点

① 不動産の時価と相続評価の乖離に警笛！

相続時の評価（路線価や固定資産税評価額）と時価（売却時の価格）には乖離があります。大きいものだと相続評価に対して５倍ほどの時価の不動産も存在します。そして、代償金として支払う際に財産の額に対して金額を決めますが、その時には時価を基準にするという注意点です。

これは、不動産の時価額を知ることが難しい士業の方々が、相続税評価や固定資産税評価で分割割合を指南していることが少なくない為、将来に遺恨を残さない分割をする為にも留意して下さい。

② 遺言と遺産分割協議書の書き方

この書き方を間違えると贈与と判断されて贈与税が発生する為、注意が必要です。遺言や遺産分割協議は行政書士や司法書士に依頼する場面が多いですが、両者とも税金は詳しくないのが当然です。その為、自らチェック機能を働かせましょう。

■遺言書への書き方
前記記載の相続に対する負担として〇〇に金〇〇円を代償金として支払う。

■遺産分割協議書の書き方
相続人〇〇は、相続人〇〇に対し、前記記載の不動産を取得する代償として金〇〇円を負担することとし、これを令和〇年〇月〇日までに〇〇の指定する銀行口座に振込送金の方法により支払う。

●代償分割金を使う際のポイント

1. 代償金を支払う現金を生命保険金で準備するのです。生命保険金は相続財産の分割対象ではなく、保険金を受け取った人の固有の財産の為、分割協議の際にも持ち出す必要がない為、保険金を上手に使って代償金を支払うのです。

2. 代償分割金を金融機関から借入又は、受取人へ分割で支払う。

保険には入っていない場合などには、金融機関から借入して支払う方法もありますが、担保提供（不動産等）や支払い能力の審査がある為、あまり当てにしないようにしましょう。

もう一つの方法は、代償金を受け取る相続人に承諾を得て、分割で代償金を支払うというやり方です。これは受け取る側にもリスク（長き時間、不確実性）が伴いますので信頼関係が必要です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今回は、不動産の例を題材にしましたが、会社経営者が長男に会社を承継させたい場合なども、通常、株が長男に集中する為、代償分割の利用や生前贈与、生前遺留分放棄などの対策が必要となります。事業承継も含めての対策を検討されている方は、早めにご相談下さい。　2025. 6. 22

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遺産は、

❶現金１億円　　　❷不動産１億円　　　③借金2億円

とします。

遺言書で、

❶現金は長男　　　❷不動産は次男　　　が相続しました。

③借金２億円　　は、銀行との話し合いで次男のみが債務者となり、長男は債務者から抜けました。

この場合の相続税はいくら？

答.　長男770万円　次男なし

●長男分の遺産は、１億円(現金)

●次男分の遺産は、マイナス１億円(不動産１億円、借金２億円）

と、なりますが、相続税の計算上は、

長男分１億円＋次男分マイナス１億円＝遺産ゼロ

という計算にはなりません。

相続人の一人が相続した財産がマイナスの場合、相続税の計算上は「マイナス」ではなく、「ゼロ」として扱います。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

よって、相続税上は、

長男分１億円＋次男分ゼロ＝遺産１億円

と計算し、相続税は２人合計で770万円となり、それを長男が負担します。　2025.6.21

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令和７年４月２１日から施行となった不動産所有者検索用情報の届出制度について、効果や注意点も併せて簡潔にお伝えします。

この制度が出来た背景には、所有者不明土地の原因となっている「住所変更登記未了」不動産が多く、所有者が解らないことによる諸問題（管理の放置による環境悪化、公共事業の用地買収、災害の復旧・復興事業の実施や民間の土地取引隣地相互間の連絡など、所有者の探索に多大な時間と費用を要する）を解決すべく発足しました。

■所有者検索情報の届出制度内容とは

これまでの登記申請（所有権の保存、移転等）の際に記載する住所・氏名に加え、下記の項目が追加となります。

氏名　ふりがな
生年月日
メールアドレス

●所有者検索情報の届出制度の効果は？

登記名義人が引っ越し等で住所を移転した場合、住所変更を市町村役所で行うと、法務局がその情報を入手し「本人に確認した上で」住所変更登記を新しい住所へ職権で行うものです。

従来は、本人が実費にて行う必要がありましたが、費用も不要でリアルタイムに何時でも売買などの取引がスムーズに行える効果があります。尚、職権による本人確認は、届出したメールアドレスか、アドレスがない方には郵送で本人に確認連絡が届く仕組みです。

●既に所有している不動産に当該制度の届出はできるのか？
できます！　必要書類は、運転免許証、個人番号カード、パスポート等の身分証明書の写し等です。

【注意】
本制度の対象となる不動産は、申出をした不動産に限られることです。その為、不動産を複数所有する場合には、不動産ごとに申出を行う必要がありますのでご注意下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産売買の実務においても、住所変更登記を済ませないと売買（所有権移転登記）ができないのが現実です。また、同じ場所でも市町村の事情から過去の地番住所から住居表示指定による「住居表示実施の証明書」を市町村から取得した後に住所変更登記を申請する必要があるなど費用も時間も要します。

専門家の方々は、将来、顧客が困らぬよう、この制度を伝え将来に備えるよう促していきましょう！　2025. 6. 15

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＊＊マンションを相続したが、土地の登記簿に自分の名義がないけど大丈夫？＊＊

マンションの１室を購入した場合、通常「敷地権」というものが一緒についてきます。

この「敷地権」とは何でしょうか。

一戸建ての場合、不動産登記法の考え方では、

「土地と建物は別の不動産であり、土地・建物の２つの登記簿が存在する。」

ところが、マンション（区分建物）の登記は、登記が煩雑になりすぎることを防ぐなどの理由で、条件を満たす場合は、「区分建物の専有部分」と「土地の敷地利用権」が一体化することになっています。

この「一体化」した土地の権利が「敷地権」という事です。

一体化すると、区分建物１部屋の登記簿は１つであり、その１つの区分建物の登記簿の名義を取得するだけで、土地の権利も取得することになります。

土地と部屋（建物）がセットになっているため、マンションの部屋の部分（建物）を残して、土地だけ売却するということはできません。

ですから、敷地権付きの区分建物を相続した場合、土地の登記簿に名義が載っていなくても何の問題もありません。

なお、「敷地利用権」と「敷地権」は混同されがちですが、

敷地利用権・・・敷地を利用できる権利そのもの

敷地権・・・・・権利に関する形態で、敷地権が設定されている場合、専有部分と敷地利用権が一体となっているので、分離して処分する事は出来ません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

二世帯住宅でも条件を満たせば区分建物として登記することができますが、複雑でわかりにくい部分もありますので、まずは専門家にご相談ください。　2025.6.14

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