IRR（インターナル リートオブリターン/内部収益率）とは、NPV（ネットプレゼントバリュー）がゼロになる収益率をいいます。

※NPV＝初期投資額＋将来のネット キャッシュフローの現在価値
※現在価値＝将来のキャッシュフロー合計÷（1＋内部収益率）ｔ　（ｔは投資期間のべき乗）

つまり、将来発生するであろうキャッシュフローの現在価値の合計と、そのキャッシュフローを手にするために投下した額がイコールになる収益率（IRR）です。

今回は、投資不動産を分析する際に用いるIRR（内部収益率）の欠点を纏めていっきにご紹介します。

■IRR（内部収益率）の７つの欠点とは

① IRRは、その物件に関する（デザインや立地の優位性、テナント契約リスク、売却時の流動性リスク、管理リスク）については何も反映されていない。

※カッコ内にある物件固有のポテンシャルは、将来の収益性に大きく影響する要因である。

② 投資プロジェクトの規模（投資額）は全く無視している。

※投資額5億の不動産と5千万円の投資不動産とでは、投資家にとって全く異なる重要な判断要因である。

③ 投資期間の長短が全く反映されていない。

※投資期間の長短は投資判断を下すときには重要な問題となる場合が多く、投資期間が長期になる場合、長期間の投資に耐えうる我慢強さが要求され、難しい場合には短期間の投資物件にめを向けざるえない。

④ 賃貸収入からのキャッシュフローと売却時のキャッシュフローとを区別していない。

※この2種類のキャッシュフローは、回収タイミングや確実性の点において、異なるリスクを有している。
近い将来のキャッシュフローは予測しやすいが、遠い将来の売却キャッシュフローの予測は困難である場合が多い。

⑤ キャッシュフローの時期について区別されない。

※大部分の投資家は、キャッシュフローの時期は早ければ早い方が良く、早い段階で投資資金を回収し、自分の懐に入れたがるのが常であるが、IRRはキャッシュフローの回収時期は何も教えてくれない。

⑥ IRR率（割引率）は毎年一定であると仮定している。

※開発中の初期投資時期のＩＲＲとＮＯＩが安定した時のＩＲＲは当然違うのが現実であり、市場変動による流動性による変動にも対応していない為、確実性の違いについて何も語られない。

⑦ ファイナンスリスク（レバレッジリスク）の判断がされていない。

※エクイティ（自己資金による投資額）に対するIRR率は借入をすることにより、正のレバレッジの際、飛躍的に上昇するが、この内部収益率の高さに高揚し、借入リスクを無視した投資判断をする方が後を絶たない。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

IRR（内部収益率）による投資判断は、一般的に普及しており利便性の高い投資判断基準である反面、その計算方法を暗記するだけで満足してはならない。

内部収益率の持つ数多くの限界（潜在リスク）の裏側を理解することが、IRR率の多寡より最も重要であることを強くお伝えしたい。　2024. 10.20

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「小規模宅地等の特例」というのをご存じでしょうか。

相続税の負担を軽減するために、宅地等の評価額を最大８０％下げる制度です。

その特例のうち、「特定居住用宅地等」に適用される特例の注意点などをお話ししたいと思います。

注意その3　相続してすぐに売却した場合

「小規模宅地等の特例」は、原則としてその対象となる宅地等を相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月以内）までに所有しておかなければ適用されません。その前に売却すれば特例は受けられないという事です。

また、被相続人と同居していた親族が宅地を取得した場合にこの特例を適用するためには、申告期限まで居住していることも要件になります。

しかし、配偶者が取得した場合、申告期限までの所有要件はありません。

申告期限内（相続開始後10か月以内）に不動産の売却を行っても特例の適用が可能です。

したがって、配偶者の方が相続開始後10ヶ月以内に自宅を売却して老人ホームに入居する場合や、子どもの家に引っ越す場合などでもこの特約の適用対象となるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「小規模宅地等の特例」を受けることができれば節税に繋がります。

しかし、要件が細かく、難しい制度の一つでもあります。

「自分が所有している宅地は適用できるのか」など、判断に迷う場合にはぜひご相談ください。　2024.10.19

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宅建協会で、全国の20歳以上の男女に調査不動産の買い時・住み替えのポイントに関する実態調査を行いました。アンケートの結果をご紹介します。

住宅を「購入する」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

2024年度の調査によると、住宅購入時に最も重視されるポイントは「購入金額」（51.3%）であり、次いで「周辺・生活環境がよい」（48.2%）、「交通の利便性がよい」（37.2%）が続いています。これらの結果から、購入金額や生活の質に直結する要素が特に重視されていることが明らかになりました。また、地震や災害リスク、住宅の構造にも一定の関心が寄せられています。

住宅を「借りる」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

賃貸住宅を選ぶ際に最も重視されるポイントは「賃料」（58.3%）であり、次いで「交通の利便性」（40.8%）や「周辺・生活環境」（38.6%）が重視されています。賃貸においては、月々の支払い負担や生活の利便性が特に重要視されており、金銭面と日常生活の快適さに対する意識が強いことが伺えます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

住宅購入や賃貸住宅を選ぶときに、周辺環境や交通の利便性が重視されています。今は、インターネットを利用して簡単に情報収集できるのでフル活用したいです。2024.10.18

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不動産の価値（現在価値）を算出する方法として、投資不動産業界や不動産鑑定で使われているDCF法（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）について、分かりやすく簡潔にお伝えします。

DCF法とは、不動産の価格が将来キャッシュフローをいくら生み出すかによって決定される場合、その不動産の価格はすべての将来キャッシュフローの現在価値の合計と一致するというものです。

■記号の意味

C＝キャッシュフロー
ｒ＝割引率

■DCF法の式　※3年後に売却する場合

1年目 C1÷（1＋ｒ1）＋2年目 Ｃ2÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）＋3年目 （Ｃ3＋復帰価格）÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）×（1＋ｒ3）

＝現在価値

※割引率が一定の場合には、（1＋ｒ）を年数ごとに、べき乗して下さい。

※復帰価格とは、売却する翌年の予測ＮＯＩ（営業純利益）÷ キャップレート（売却時の相場還元利回）

※売却せず、将来キャッシュフローだけでも現在価値を算出することは可能です。
その場合には、復帰価格を除いて計算して下さい。

■割引率の設定

割引率は将来キャッシュフローのリスクによって決定されます。

リスクとは、投資する為に、その将来キャッシュフローのリスクをどの程度まで許容できるかということであり、投資不動産のリスクには、次のようなリスクが考えられます。

・流動性リスク
・運営リスク
・政治的リスク
・賃料変更リスク
・テナントリスク
・マーケットリスク

このように様々なリスクを勘案して割引率を決定する為には、経験に基づく専門的で的確な判断力が必要とされます。

一般的には3種類（良い時、普通時、悪い時）の割引率を適用した現在価値のシュミレーションを行い、悪い時であっても、投資事業が成り立つのか否かを検討しながら決定します。

■売却時のキャップレート

不動産の上昇率や下降率を市場の同行から予測して決定しますが、将来の予測はなかなか難しい為、投資当初のキャップレーに5年毎に＋0.5％として試算することが多く見受けられます。

＋0.5％の理由は、建物の劣化、仕様の劣後など、個別な減少に加え、周囲の類似物件の増加による市場変化により、古い物件は空率増加に伴う賃料の下落が予測される為です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産投資は様々なリスクが潜んでいる為、安易に現在価値の多寡などで判断せず、客観的に分析数値（IRR/CCR/DCR/BE/FCR/LTV等）の専門分析数値を複合的に観察しながら、客観的数値で判断していくのが不動産投資の基本です。

弊社では、投資不動産の分析をサポートしながら購入物件の斡旋、エリアによっては管理、リーシング、売却まで一貫としてサポートさせて頂いております。

予約制による面談やZoomによる無料相談も随時行ておりますので、ご活用下さい。　2024. 10.13

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「小規模宅地等の特例」というのをご存じでしょうか。

相続税の負担を軽減するために、宅地等の評価額を最大８０％下げる制度です。

その特例のうち、「特定居住用宅地等」に適用される特例の注意点などをお話ししたいと思います。

注意その2　申告期限までに分割できない場合

「小規模宅地等の特例」は、遺産分割協議が終了していることを前提に利用できる制度です。

したがって、申告期限までに遺産分割がまとまらず、未分割の場合となっている場合は、この特例は適用できません。

しかし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を相続税の申告書に添付することで小規模宅地等の特例の申請が可能です。

期限までに相続税の申告を済ませておくことで、いったん特例は使えなくても、申告期限から３年以内に遺産分割が成立したときに、特例の適用を受けることができます。

特例を適用することにより相続税が減額するときは、分割のあった日の翌日から４ヶ月以内に更正の請求を行えば税金が還付されることになります。

また、相続税の申告期限から３年以内に分割が完了できなかった場合は、

「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」

を申告期限後３年経過日から２ヶ月以内に提出し、税務署から承認された場合には、小規模宅地等の特例は適用できます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

この場合の「やむを得ない事由」の主なケースは、相続に関する訴え等により遅延した場合となります。

相続人間で話し合っているだけでは、やむを得ない事情には該当しませんので、ご注意ください。　2024.10.12

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【今の10,000円は、将来5年後の10,000円よりも価値がある】という考え方は、貨幣の時間的価値といいます。
これは投資の考え方で、投資は将来に向かってプラスの収益を生むからです。

例えば現在収益を生む不動産と、遠い将来に収益を生む不動産のどちらかを選びなさいと言われた場合、他の条件が全く同じであれば、現在利益を生んでいる不動産を選択するでしょう。

現在保有している現金を運用（投資）して増やしていこうか検討中の方や、現在、保有中の運用資産の判断にも繋がるロジックを簡潔にお伝えします！

■将来価値の式

現在価値×（1＋ｒ）ｎ
ｒ＝利率
ｎ＝年数 ※べき乗

例：現在価値10,000円を年利率3％で5年間運用した場合の将来価値は…

10,000円×（1＋3％）5＝11,592円が5年後の将来価値となります。

■現在価値の式　2種 ①②

① 将来価値×［（1＋ｒ）ｎ］－1
② 将来価値÷（1＋ｒ）ｎ

ｒ＝割引率
ｎ＝年数
［（1＋ｒ）ｎ］－1＝割引係数　※－1は、べき乗、従い、1÷［（1＋ｒ）ｎ］と同様です。

将来価値と同じ条件（年利3％・運用5年）で①と②の現在価値を算出してみましょう。
5年後の将来価値11,592円を現在価値にする計算例は…

① 将来価値11,592円×［（1＋3％）5］-1＝現在価値10,000円となります。

② 将来価値11,592円÷（1＋3％）5＝現在価値10,000円となります。

この簡易式を用いることによって、今保有している資産が将来どのくらいの価値に増えるのか？
逆に将来予測される価値の商品を今、幾らの価格（価値）で買えば損をしないのかをロジカルに計算することができます。

投資の世界ではDCF法（ディスカウンテッド キャッシュフロー）という呼び方をします。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

宝くじが当選し、今すぐに受け取ると279万円という選択と10年後に受け取ると500万円になるオプションがあった場合、どちらを選ぶかの選択基準ができることになります。

このオプションの割引率は6％ですが、他に6％を超える9％で運用できる投資商品があるのなら、今すぐ279万円を受け取って、9％で運用すれば10年後には653万円になる為、今すぐに受け取った方がトク！という判断ができます。　2024. 10. 6

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「小規模宅地等の特例」というのをご存じでしょうか。

相続税の負担を軽減するために、宅地等の評価額を最大８０％下げる制度です。

亡くなった人が住んでいた土地や、事業を営んでいた土地を相続する時に、一定の要件を満たす場合に適用されますが、今回は被相続人(亡くなった方)や被相続人と生計を共にしていた親族の居住用宅地（「特定居住用宅地等」）に適用される特例の注意点などをお話ししたいと思います。

この特例を使うと、被相続人（例えば夫）が自分で住んでいた自宅を配偶者（例えば妻）が相続した場合は、その宅地等について、無条件で100坪（約330㎡）まで相続税評価額を80％圧縮することができます。

注意その1　「居住用」とは

「居住用」という判定は、形式的に住民票だけで判断するものではなく、実際に居住していたことが重要となります。

ですので、実際に住んでいる場所と住民票上の住所が異なる場合は注意が必要です。

①日常の生活の状況

②その家屋への入居目的

③その家屋の構造及び設備の状況

④その他の事情を「総合勘案」

この様なことが「居住用」であったかどうかの判定の要素となるようですが、つまり被相続人の「生活の拠点」であったかどうかということになります。

したがって、この特例の適用を受けるために、一時的に入居した場合などは適用対象外となりますので、実際に住んでいた事実が重要となってきます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

なお、相続開始直前に老人ホーム等に入居していた場合も、適用可能となりますが、被相続人が要介護認定等を受けている等の要件がありますのでご注意ください。　2024.10.5

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アットホームが2024年1月～6月の間に賃貸居住用物件を探しているお客さまを担当した全国のアットホーム加盟店を対象に実施した調査結果を発表しています。

2024年1月～6月の間に、賃貸居住用物件を探しているお客さまの中で、前年（2023年1月～6月）と比較して問合せが増えた内容・条件ベスト10です。

「毎月の家賃を下げたい」が35.3％でした。
「物価高のため家賃を下げたいという方が多い」「電気代や食費代等の生活費が高騰しているため、固定費である家賃は下げていきたいとの要望が多い」というコメントが上がりました。“物価高”というキーワードが多く見られ、近年の物価高は住まい探しにも大きな影響を及ぼしているようです。

2024年1月～6月の間に、賃貸居住用物件を探しているお客さまから、前年（2023年1月～6月）と比較して問合せが増えた設備ベスト10です。

設備編の1位は「インターネット接続料無料」でした。
「リモートワークも普及し、インターネット環境を気にするお客さまが多くなった」「テレビより動画視聴サービスを利用している人が増えた」というコメントが多数見られました。

2位は「宅配ボックス」で、27.4％でした。
「インターネットショッピングを利用する人が多い」「防犯面を気にする方が増えた」「（物流・運送業界の）2024年問題で注目されている」といったコメントが多数上がりました。防犯面や利便性で宅配ボックスを希望する人が増えている中、2024年問題によりさらに注目が集まっているようです。

※アットホームニュースより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

賃貸の場合は、引っ越す際により現在よりよい条件で探す方が多く、特に物価高のため、家賃を下げて探される方が多いようです。
リモートワークも定着しているようでネット環境が重視されているようです。2024. 9. 9

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収益不動産（賃貸アパートや区分マンション等）に自己資金を投資して資金運用を考える時、この物件を買うべきか、買わないべきかの判断基準がないと決断できません。

とかく不動産は高額投資となる為、客観的な判断基準をもとに購入すべきです。
今回は、一般投資家の方でも比較的簡易にできる購入判断基準をお伝えします。

■収益不動産の購入判断基準と手順

●手順1.　自己資金予算を決定する。
※全額自己資金で購入するのか、自己資金以外の不足分を借入して購入するのかの基礎です。

●手順2.　借入する場合、借入割合から購入物件価格を逆算する。

※LTV（ローンtoバリュー）物件価格に対する借入額の割合で、一般的には60％〜80％を目安とする指標で、この借入割合が高くなるにつれ、返済リスクが高くなります。

例：自己資金500万円・LTV 80％とした場合の購入物件価格の逆算式

　2（頭金）：　8（借入）＝　500（頭金）：　X（借入）
　2X＝4,000
　X＝2,000（借入）に自己資金500を足して2,500万円が購入価格となる。

※実務上では、物件価格×7％ほどの諸経費（手数料、登記料、借入経費等）は別途、準備が必要です。

●手順3.　購入する物件のエリア選定又は目標キャップレート（NOI率）で物件を決める。

※エリア選定は自宅から10Km圏内、東京23区、千葉県北西部など、保有不動産の場所で選ぶ方法です。
※キャップレート（NOI率＝正味還元利回）の目標を7％等にして物件を探すやり方です。

キャップレート（NOI率）：NOI（ネットオペレーティングインカム・賃料収入＋雑収入−空室損−運営費）÷物件価格
※都心のAクラスビルでは4％前後～地方に行くにつれ、NOI率が上がる傾向にあります。

●手順4.　物件ごとの営業純利益（NOI）を把握する。
NOI＝（賃料収入＋雑収入−空室損−運営費）

※雑種入は看板収入、自動販売機収入等をいい、空室損とは新築では5％前後、築古になるにつれ10％前後と拡大していきます。
運営費は、固定資産税、管理費、設備点検費、清掃費、保険料、光熱費、広告費、修繕費等を指します。

●手順5.　市場価値と投資価値を比較する

市場価値＝NOI÷相場キャップレート
※市場価値と購入予定物件価格を比べ割高なのか割安なのかの目安とします。
※相場キャップレートは周辺で売に出されている数種類似物件のNOI率を加重平均した率と考えて下さい。

投資価値＝NOI÷目標期待NOI率
※投資価値と物件価格を比べ、自分の期待利回りを満たす物件か否かの判断する。

更に、詳細に分析を希望する場合には

・CCR（キャッシュオンキャッシュリターン/自己資本収益率）
・IRR（インターナルリートオブリターン/内部収益率）他

多数の分析指標数値　がありますが、このような分析を希望の場合には投資不動産の専門家と一緒に、専用ソフトなどを使い、分析判断することになります。　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

弊社では国土交通省による登録制度「不動産投資顧問業登録 一般―第1373号」を取得し、判断が難しい不動産投資のコンサルティングを行っております。
また、購入後の継続管理や賃貸募集、リフォーム提案まで、継続的なサポートを行っていることも特徴です。

客観的な立場から予約制無料相談も随時行っております。顧客が望まない営業行為は一切行っておりませんので、安心してご予約下さい。　　2024. 9. 29

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生命保険の受取人が孫になっている場合の注意点は他にもあります。　

③「生前贈与加算」の対象

「生前贈与加算」という制度をご存じでしょうか。

相続人が生前に贈与を受けた場合は、相続開始前7年以内の贈与は相続財産として計上しなければなりません。

この期間は３年以内だったものが、2023年の相続税改正で7年に延長されることになりました。

この、「生前贈与加算」は相続により財産を取得した人（相続人）のみに限定されています。

つまり、相続人ではない孫や子の配偶者などに贈与すれば生前贈与加算の対象とはなりません。

しかし、生命保険の受取人に孫がなっている場合は、相続により財産を取得しているとみなされます。

せっかく今までした贈与も、生前贈与加算の対象となり、思わぬ相続税がかかることになってしまいます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

このように、孫を受取人とする生命保険金は、場合によっては相続税を多く負担する結果になりかねません。

この機会に、生命保険の受取人の確認を行い、保険の見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

2024.9.28

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相続税が発生する見込みの方は、相続財産を減らし節税に繫げる目的で生前贈与を行うのが常套手段として知られています。しかし、せっかく生前に贈与した財産が相続発生時に相続財産に持ち戻されてしまう制度が、生前贈与加算です。

こまかな制度の説明は国税庁のページに委ねるとして、今回は意外と勘違いしている生前贈与加算のポイントと留意点のみを簡潔にお伝えします。

■生前贈与加算の基礎知識

・令和6年1月1日から生前贈与の持ち戻し期間が３年から７年に延長。
・相続開始前４年～７年以内の贈与は100万円差し引くことができる。
・暦年贈与（毎年1月1日～12月31日の間に行う贈与）の基礎控除110万円も持ち戻しの対象になる。
・相続財産に持ち戻される生前贈与の評価額は、生前贈与した時の評価額で計算される。

■生前贈与加算の対象外となる贈与

・相続時精算課税制度の贈与
・贈与税の配偶者控除
・住宅取得等資金の非課税贈与
・教育資金の非課税贈与
・結婚・子育て資金の非課税贈与
・贈与税の非課税財産（一般的な生活費や教育費等）

■勘違いが多い生前贈与加算の対象者

相続や遺言によって相続財産（みなし相続財産含む）を取得した人です。みなし相続財産とは生命保険金や死亡退職金を受け取ったケースです。

従って、法定相続人以外の受遺者（遺言で財産を貰う他人等）であっても、生前に加算期間内の贈与を受けていた人は、相続税の対象となると共に、生前贈与加算の対象者になります。

逆を返せば、生前贈与で財産を貰っていたとしても、相続財産を取得しない相続放棄者や法定相続人以外の親族、他人等は生前贈与で貰った財産を持ち戻す必要がないということです。

■相続財産取得者が複数の場合、他の相続人の相続税も上がる！

相続財産を取得した法定相続人や受遺者が生前に受け取っていた贈与評価額は、受取った人ごとに個別に加算して相続税を計算することになります。

例えば、相続人が母と子の2名で、子の方が生前贈与加算の対象者だとした場合の計算は、（母が取得する相続課税価格＋子が取得する相続課税価格＋生前贈与加算額）−基礎控除4,200万円の残額に対して相続税の計算がなされることになる為、生前贈与を受けていない母の相続税も上がることになる訳です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

生前贈与は賢く長期間かけて行えば、贈与税や相続税の節税効果を発揮しますが、ポイントを押さえて実行しないと無駄な税金が発生することになります。

弊社では「賢い生前贈与のススメ」と称した、生前贈与について丸わかりの出張セミナーも行っております。対象者によっては無料で行っておりますので、お気軽にご用命ください。2024. 9. 22

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生命保険の非課税枠が相続人一人につき500万円あるのはご存じでしょうか。

この非課税枠が使えるのは、受取人が相続人の場合のみです。

それでは、受取人が孫だった場合はどうなるのでしょうか。　

①生命保険の非課税枠がない

法定相続人ではない孫が生命保険の受取人になっている場合は、生命保険の非課税枠はありません。

それでは、孫が養子になっている場合はどうでしょうか？

この場合、民法上は孫養子も相続人となりますので、非課税枠は使えます。

したがって、孫養子の分だけ非課税枠が増えることになります。

ただし、被相続人に実子がいる場合は、何人孫養子をとっても、

非課税枠は一人分の500万円しか増えませんので注意が必要です。

②孫の相続税は2割加算される

相続税は、相続人以外の人が相続により財産を取得した場合にも、その取得した人に対して相続税がかかることになっています。

さらに、財産を取得した人が一親等の血族、配偶者でない場合については、相続税が20％増額されます。

従って、代襲相続人ではない孫が生命保険の受取人となっている場合は、当然孫も相続税を支払うことになりますが、孫は本来の相続人ではないので、相続税が20％増しとなります。

孫養子は代襲相続人でない限り相続税が2割加算されるという事です。

◎代襲（だいしゅう）相続とは、本来遺産を相続するはずの法定相続人が死亡等の理由で相続できない場合に、その人の子供が代わりに遺産相続する制度のことです

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

他に孫を生命保険の受取人にした場合の注意点はどんなことがあるのでしょうか。

次回に続きます。　　2024.9.21

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