一人暮らしをしている方が、住まいにどんな条件や設備を求めているのでしょうか。

アットホームが行ったアンケートでは、賃貸一人暮らし住まいに求める設備では、バス・トイレ別、コンロ2口以上、ガスコンロ、洗面台独立でした。バス・トイレ別のメリットとして衛生的でゆっくり湯船に浸かれる。バス、トイレが別になることで掃除が面倒というデメリットもあるようです。

キッチンの設備では、コンロ2口以上、広い作業スペースが欲しいとの声も。一人暮らしのキッチンには、まな板を置いて作業するスペースが無いキッチンも多いようです。

ガスコンロは、停電でも使え、火力が強く火加減を調整しやすいですが、ゴトクがあるので掃除がしにくいデメリットも。火事やガス漏れの危険性がありますが、最近は「Siセンサー」という安全装置が搭載されているガスコンロがほとんどで、消し忘れがあったときも自動で消し止めてくれるので、昔よりは危険が少ないです。

ガスコンロの代わりにIHクッキングヒーターがある賃貸物件も多くみられます。ガス漏れの心配がないので安全性が高く、お手入れが簡単なところがメリットですが、IH対応の専用調理器具が必要だったり、ガス火のようにフライパンを振ると加熱が消えてしまいます。ボタン一つで火力の調節ができますが、これは微妙な火加減を行うには適していません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

これから一人暮らし用の物件を探す際は、備え付けの設備もチェックしてください。2024.5.30

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
今回は3回目です。

【４】ライフライン、火災保険、駐車場の解約

それぞれのサービスに従いインターネットや郵便などで手続き 1週間前には済ませましょう。

電気、ガス、水道、インターネットなどを解約します。基本的には1週間前までに契約している会社に連絡をします。電気や水道など立ち会わなくても可能な場合もありますが、玄関がオートロックの場合や、ガスメーターが室内にある場合などは立ち会いが必要です。

また火災保険も契約内容を確認しておきましょう。

火災保険の解約日は賃貸契約の解約日と同じ日にするとよいです。引越し日に合わせてしまうと、万が一引越し日から賃貸契約解約日までの間に火災などがあった場合、保険金が下りません。

月の半ばで解約したときに保険料（解約返戻金）が戻ってくるかどうか、計算は日割りかどうかについては契約内容によって異なりますので、確認しましょう。

また、別途駐車場や駐輪場を借りている方は、こちらも忘れずに解約を…。特に外部の駐車場を借りていた場合などは、忘れないように気を付けましょう。

【５】転校手続き

小学生や中学生の子どもがいる場合は、引越し前の旧居にいるうちに、通っている学校から在学証明書、教科書給付証明書をもらう必要があります。公立小中学校へ転校する場合の一般的な手続きの手順は、以下リストの通りです。

[ 1 ] 転校が決まった時点で、その旨を学校へ伝える
[ 2 ] 引越し先が決まり次第、元の学校で「在学証明書」「教科書給付証明書」を受け取る（引越し先が決まったらすぐに）
[ 3 ] 事前に、引越し後に転入する学校を役所で確認する
[ 4 ] 転校先の学校へ連絡し、転校手続きの日程を決める
[ 5 ] 引越し後14日以内に、引越し先の役所に転居届または転入届を提出する
[ 6 ] 引越し先の役所で、学校教育に関連する課に「在学証明書」を提示して「転入学通知書」を受け取る
[ 7 ] 転校先の学校に「在学証明書」「教科書給付証明書」「転入学通知書」を提出する

転園手続き

保育園に通う子どもがいる場合は、引越しが決まったら今住んでいる自治体の窓口と新居の自治体へ相談します。保育園は、受け入れの人数制限もあり希望の保育園へ転園できるとは限らないため、早めの相談が必要です。

なお、保育園と違って幼稚園では、就労証明書や所得証明書を求められることはありません。また、私立の幼稚園と自治体が運営する公立の幼稚園では手続きが異なるので、事前に確認しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

退去日から逆算して余裕のあるスケジュールを組みましょう。　2024. 5. 27

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遺言書を作成する際に末尾に付言事項を記載し、遺産分割割合の理由や相続人達への気持ちを伝えることで、遺留分侵害がある遺言でも相続人間のトラブルなく遺産分をスムーズにする効果があります。

しかし、この付言事項の内容によっては、相続税申告に関する税務調査を招くこともある為、注意が必要です。

■税務調査を招く具体的な付言の例とは…

遺言書は税務署に提出する相続税申告書に添付する必要がある！その為、税務署も遺言内容を見ることになるのです。

■税務調査を招く付言の例

① 私が立ち上げた小さな会社を太郎が上場させてくれたおけげで、巨万の富を築くことができた。本当に感謝している。

★「巨万の富」とは人によって額は変わると思いますが、申告相続財産が2～3億程度であれば、他に隠し財産（名義株、生前贈与、海外資産等）があるのではないか？と思われ税務調査が入るきっかけになるかもしれません。

② 〇〇（妻）名義の預金は、万一があった際に皆で相談して使う目的で暫くは銀行に預けたままにしておくように…

★「〇〇（妻）名義の預金」とは、名義預金と解釈される為、本来、被相続人の財産であるものを妻名義の預金口座に預け、相続申告には記載していない！と判断され追徴課税等のリスクがあります。

■否定的な付言は避けるべき・・

親不幸をした相続人に対して、なぜ財産を渡さないかを記載するなどした場合、否定された相続人が他の相続人へやりきれない気持ちを向けてトラブルになることも想定される為、さけるべきです。

■バランスの悪い遺言は税務署の疑念を招く

付言は遺言の内容を補完する為に記載しますが、今回、弟に多く渡す理由は、生前、兄に自宅購入費〇〇万円や借金〇〇万円を肩代わりしてあげたから・・と記載すると

過去の贈与申告がされているのか税務署がチェックすることになります。

また、親所有の土地を安く売ってあげたとか、生命保険の名義を変えてあげたなども「みなし贈与」と判断される可能性がでできます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

贈与は６年で時効ですが、それより前のことだから大丈夫だろうとタカをくくってはいけません。

2024年以降の贈与は相続開始前７年までさかのぼって贈与されたものも相続財産に持ち戻される制度になっています。

相続をサポートする専門家は、このような付言の注意点までアドバイスしてあげられることが望ましいですね。　2024. 5. 26

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法定相続人として、子が2人います。

その2人は長男と次男です。

公正証書遺言に、1億円借り入れをして建てた賃貸マンションは長男に、それ以外は次男に相続さると書きました。

この場合、借金は次のうち誰に相続されるのでしょうか？

Ⓐ　長男

Ⓑ　次男

Ⓒ　長男と次男

答えは、Ⓒ長男と次男

被相続人の債務は法律上当然分割され、各相続人がその相続分に応じてこれを承継します。

相続人間の合意や遺言があっても、これを分割の対象とすることは債権者に不測の損害を与えかねないので許されません。

後日債権者と、主債務者をだれにするのか、保証人をだれにするのか、などを協議していくことになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続では、プラス財産だけでなく、借金のようなマイナス財産も含めて相続することになります。
借金だけ引き継がないようなことはできません。　　2024.5.25

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
今回は２回目です。

引越しが決まったらすぐにやること

【2】退去届の送付
退去の連絡だけでなく、退去届を提出する必要があります。

「退去の予告」は、電話連絡をした日が予告日になる会社もあれば、解約通知書という書類を送らなければならず、その書類が到着した日が予告日となる会社もあります。

これも契約書に記載してますので、確認しましょう。

退去までにすべきことや期限がわかったら、退去日から逆算してスケジュールを立てると良いです。

【３】 退去立ち会い日を決める

引越しをする日が決まったら、退去立ち会いをお願いしたい日をが決めましょう。

荷物がない状態で管理会社や大家さんに確認をしてもらう必要があります。
それが、立会い日です。

遠方に引越す場合、引越しが終わってから旧居に戻るのは大変なので、引越し当日の荷物がすべて運び出されたあとに退去立ち会いをするスケジュールを立ても方も多いです。

管理会社や大家さんの都合もあるので、希望の日時に退去立ち会いをしてもらうためには、早めに連絡をしておきましょう。

遠方に引越すなど、どうしても希望日時をずらせない場合は、代理人に退去立ち会いを依頼する方法があります。

また、「遠方に引越してしまうので、退去立ち会いはどうしても引越し当日にしたい。引越し日が決まったらすぐに連絡します」などと事前に伝えておけば、管理会社の方でも配慮してくれるかもしれません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

退去の手続きは新居の準備もあって大変ですが、退去日から逆算して余裕のあるスケジュールを組みましょう。　2024. 5. 20

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相続税を下げる肝ともいえる小規模宅地の特例ですが、別居親族が適用になるか否かの問い合わせが最も多いのが現状です。

しかし、この別居親族については平成30年４月に法改正があり、適用要件が更に複雑になった為、一般の方向けに分かりやすい適用可否のフローチャートを紹介します。

■別居親族が小規模宅地を利用する為の簡単フローチャート

（基本要件）

・配偶者も同居親族もいない場合に限る。
・相続開始前３年以内にマイホームに住んだことがないこと。
・相続申告期限まで売らないこと。

【適用可否フローチャートスタート】

※１つでもNoなら適用不可
※取得者とは特例地を相続する人のこと。

① 別居の親族が居住用宅地を取得

Ｙｅｓ↓

② 被相続人に配偶者も同居の法定相続人もいない

Ｙｅｓ↓

③ 取得者が申告期限まで宅地を売らない。

Ｙｅｓ↓

④ 取得者が相続開始前３年以内に国内の以下の家屋に居住したことがない。

・自己又は自己の配偶者の所有する家屋
・自己の三親等内の親族の所有する家屋
・自己と特別な関係にある法人所有の家屋

Ｙｅｓ↓

⑤ 相続開始時に取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時期においても所有したことがない。

Ｙｅｓ↓

結果：この取得者は小規模宅地の適用可能です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

■平成30年の改正後も特例適用できるケース2種のご案内

・持家者が子と別居して3年経過する子に遺贈するケース
・持家者が家を売却又は第三者に賃貸後、自身は賃貸居住し3年経過するケース

いかがでしたか？ 国税庁や専門家のサイトでは非常に分かりにくい為、一般者向けに分かりやすく、簡潔にフローチャートにまとめてあります。

難しいことや専門用語などを一般の方向けにいかに解りやすく伝えられるかも、我々、専門家の課題であり、必要はスキームです。　2024.5.19

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不動産の調査をするときに、「実家以外に親が所有している土地」や「遠い親戚が所有している土地」など、土地の所有自体を相続人が把握できていないケースも少なくないのではないでしょうか。

こうした相続に関する負担を少しでも軽減できるように、「所有不動産記録証明制度」という制度が新しく導入されることになりました。

この「所有不動産記録証明制度」では、名義人が所有している不動産について一覧で確認することができる制度で、令和8年に利用開始が決まっています。

便利な制度ですが、所有者の氏名・住所が正しく登記されていない不動産は、一覧に表示されない可能性があります。

そのため、結婚や引っ越しによる、名前や住所を変更した場合の変更登記は、今のうちにちゃんとしておくことが生前対策では大事なことです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

登記情報の調査は面倒と思われるかもしれませんが、遺言書の作成や遺産分割協議には、やはり念のための確認が大切です。　　2024.5.18

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マンションは共同住宅で専有部分と共用部分に分かれているので、リフォームをするときには一定のルールに従う必要があります。

分譲マンション（区分所有建物）では、所有者がリフォームできるのは専有部分のみです。専有部分の工事については、事前に管理組合への申請や許可を得る必要があり、管理規約に従った内容・手順で進めます。

内装は、専有部分になるので壁材、室内ドア交換などは自由。床材はマンションによって制約がある場合があります。

設備機器の設置等については、電気容量、配管の口径や勾配、エアコン取付用配管経路などの制約もあります。

玄関ドアは共有部分になりますが、内側は塗り替えやシート貼りが可能な場合もあります。

サッシは共有部分になるため、交換は基本的にできません。断熱や遮音はインナーサッシでの対応しましょう。マンションによっては、サッシのガラスや鍵が変更できる場合があります。

バルコニーは、専用使用は認められているが共用部分です。いざという時、避難経路なので、避難を妨げるようなものを置くことはできなません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションリフォームを検討したら、まずは管理組合などにリフォームの規約を確認しましょう。2024.5.16

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
賃貸物件からの退去が決まった際に、どういった手続きを行えばよいのか分からないという声をよく伺いますので、説明していきたいと思います。

1.　退去の連絡
2.　退去届の送付
3.　退去立ち会い日決め
4.　ライフライン、火災保険、駐車場の解約
5.　郵便物の転送届
6.　転出届の提出
7.　部屋の掃除
8.　引越し
9.　退去立ち会い
10.　敷金の精算

引越しが決まったらすぐにやること

1.　退去の連絡
引越し日が決まっていなくても、退去の意思が決まった時点ですぐに管理会社や大家さんに連絡をしましょう。
　賃貸契約には解約予告期間が存在します。
　基本的に賃貸契約には、「解約予告期間」が定められています。「解約（物件の退去）をする場合
　何カ月前に管理会社や大家さんに予告をすること」という決まりです。

例えば、解約予告期間が1カ月と定められていて、12月1日に退去したい場合、遅くとも10月末日には管理会社や大家さんに退去の予告をしなければなりません。1カ月前や2カ月前のことが多いですが、契約書によるので確認しましょう。月末まで家賃発生するケースもありますのでよくご確認を。

下記の項目もあらかじめ確認しておくと良いです。

・退去月の家賃は全額か日割りか
・引越し日、退去立ち会い日はいつまでに決めれば良いか
・必要な書類や手続きは何があるか
・敷金精算の流れはどうなっているか（精算額がいつごろ決定していつごろ振り込まれるのか）

続きは、次回以降に説明します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

退去の予定があれば、早めに管理会社や大家さんに相談しましょう。
新居の家賃と2重にならないように早めに計画を立てることをお勧めします。　2024. 5. 13

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遺言書の作成や、遺産分割協議を行う際、財産の中に一戸建て住宅やマンション等の不動産があるときは、法務局の登記情報を確認することが重要です。

そして、登記情報を確認する場合にも注意することがあります。

現存する建物の登記情報を取得したつもりが、内容をよく見てみると、取り壊したはずの古い建物であったり、現存する建物がそもそも未登記であったりすることもあります。

この様に、登記情報を十分に把握せずに対象不動産の取りこぼしや取り違いをしてしまわないよう、調査することが大事です。

調査方法については、

◎固定資産税納付通知書に綴られている（土地・建物）課税明細書の記載確認

◎固定資産名寄帳（所有不動産の一覧表）の記載確認

不動産所在地を管轄する市区町村の固定資産税課（税務課）で取得できます。

◎権利証とその付属書類の調査

◎法務局発行の図面による調査

公図や測量図を基に接続道路等の地番を調査し、登記情報を確認します

◎対象不動産の登記情報の記載内容に基づく調査

抵当権の共同担保目録や分筆登記等に関する不動産の登記情報を確認します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

対象不動産の取りこぼしや取り違いがあると、後日余分な手間と費用がかかってしまうばかりか、相続人間でのトラブルに発展する可能性もありますので、出来る限り調査することが大事です。

次回に続きます。　　2024.5.11

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一戸建て住宅でもリフォームできない場合があるので、事前に確認したいです。

一戸建ての場合、マンションに比べてリフォームの自由度は高くなる一方で、法律上の規制を受ける場合があるので、事前に確認しましょう。

増築
敷地や建物に関する法規制の範囲内で、増築が可能です。法規制には、以下のようなものがあります。

敷地に対する建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）に関する制限
斜線制限や日影規制などによる、屋根の高さや勾配、建物の形に関する制限
隣の土地との境界線や、道路から一定以上の距離をとることに関する制限
また、防火地域・準防火地域では、建物の構造や材料を燃えにくいものにするという規制があります。

間取りの変更
構造上取り外せない壁や柱を動かしたり、穴を開けたりすることはできません。構造体となる壁が多い工法もあるので、住宅の工法によって間取り変更の自由度は変わってきます。

玄関やサッシ・窓ガラスの変更
防火地域・準防火地域では、防火性能基準を満たした玄関ドアやサッシにのみ変更が可能です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

防火地域・準防火地域を調べるには、自治体のホームページに記載の都市計画図等で簡単に調べられます。

2024.5.10

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相続税の節税の目玉とも言えるのが小規模宅地の特例ですが、特定居住用宅地等・貸付事業用宅地等・特定事業用・特定同族会社事業用宅地等」の3種類があります。

複数種類の土地を所有している方にとっては、最も節税できる有利選択をする際にどのように判断すべきか悩むところです。

少々、複雑な計算を幾度も繰り返して比較する方法もありますが、今回は最も簡単な判断方法を紹介します。

■小規模宅地の特例概要■

・特定居住用宅地は330㎡まで評価額の80％減額できる。
・貸付事業用宅地は200㎡まで評価額の50％減額できる。
・特定事業用宅地は400㎡まで評価額の80％減額できる。

そして、居住用と事業用の併用に限り、双方の合計（330㎡＋400㎡）730㎡まで適用可能です。
しかし、貸付事業用を同時に適用する場合には次の計算式で各適用面積上限が制限されます。

居住用面積×200÷330＋事業用面積×200÷400＋貸付用面積　≦　200㎡

★そこで、簡単な即算式を紹介します！★

居住用宅地の1㎡単価×2.64倍した価格と貸付事業用宅地の1㎡単価を比較する。

この簡易計算結果の単価が大きいものから順番に特例を適用する。
結果、相続税が最も節税できます。

いかがでしたか？　応用編として小規模宅地特例対象の単価の低い土地を売却して高単価の土地に替えることで評価減額を大きくして更に節税に繫げる方法もあります。
その場合、土地の選択が肝となりますので、専門家と一緒に組換えすることをお勧めします。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

小規模宅地の特例で別途よく質問があるのが、別居親族がこの特例を受けられますか？という問い合わせです。

文章での説明は分かりづらい為、フローチャートで答えていくと適用できるかが分るページをご紹介します。　2024. 5. 12

小規模宅地の特例　別居親族（通称：いえなき子）適用判断フローチャート

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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