賃貸物件の住み替えを検討するときに、気になるのが「退去時の費用」です。「部屋に汚れや傷をつけてしまったけれど、修繕費用は請求されるの？」と不安に思う人も多いことでしょう。

結論から言うと、すべての汚れや傷の修繕費用を入居者が負担しなければならないわけではありません。ポイントは、それが「経年劣化によるものなのか」それとも「原状回復義務の範囲にあたるのか」という点にあります。

原状回復のガイドラインについて

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下ガイドライン）とは、国土交通省が賃貸物件の退去時における原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐことを目的に、原状回復の費用負担のあり方などをまとめたものです。

現時点で妥当と考えられる一般的な基準を示したものとなるため、法的強制力があるわけではありませんが、退去時の費用負担を考えるときに役に立ちます。

経年劣化とは？

「経年劣化」とは、年月が経つにつれて品質が下がることを言います。たとえば、日光があたると壁や床が色あせたり、風や湿気によってゴムやネジが傷んだり、こうした時間の経過とともに自然と劣化していくのが、賃貸物件における経年劣化です。

経年劣化とあわせて覚えておきたいのが「通常損耗」です。これは、ベッドやソファなどを置くとできる床やカーペットの凹みや、冷蔵庫やテレビなどの裏にできる壁の電気焼けなど、普通に生活していてもできてしまう傷や汚れのことを指します。

ガイドラインでは、これら経年劣化と通常損耗によって発生する修繕費用は、原則として大家さん（貸主）が負担するものとしています。経年劣化と通常損耗分の費用はすでに賃料に含まれている、という考えが基本にあるためです。

ただし、賃貸借契約で原状回復などの特約がある場合は、特約が優先されるため注意が必要です。賃貸借契約書を今一度チェックしてみましょう。

LIFULL HOME’S ニュースより

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

今回は、経年劣化について説明しました。次回は原状回復について説明します。

2025. 02.17

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相続にまつわる相談を受けている中で相談者の中には、特定の相続人に自分の財産が渡らないようにするには、どうしたらいいのか？という、あらゆる感情からくる特殊な相談もあります。

下世話に出てくる現実的な実態に対する方策まで掘り下げてみましょう。

■財産を承継させない４つの方策

① 相続人を廃除する。

廃除とは家庭裁判所に相続人の廃除（相続人から外す）を被相続人の訴えによって相続人を廃除する法的手続きのことです。

廃除により相続人の資格を失うと共に、遺留分の主張権利もなくなることになるため、相続人にとっては重大なものだけに家庭裁判所の認可が必要になります。廃除が認められる理由として、被相続人に対する虐待又は重大な侮辱、もしくは著しい非行の３つです。

虐待は分かりやすいですが、侮辱として「80歳まで生きたんだから早く死ね！」と言われた理由が判例で認められています。非行は犯罪を何度も繰り返しているなどが該当します。

廃除が認められるケースは、よほどひどいケースに限られる為、単に「きにくわない」だけの理由では、廃除が認められません。

② 遺言で財産を渡さない内容にする。

財産の分け方は被相続人の自由です。法定相続分というリールはあくまで、遺産分けで争いになった際に裁判所で基準としている民法上の規定の為、法定相続分を無視して100％妻に渡す遺言も有効なわけです。

注意点として、法定相続人には「遺留分」という最低限、被相続人の財産を貰える権利があります。この遺留分請求には時効もある為、遺留分権利者が知らず遺留分請求権利がなくなるケースもありますが、権利を知り遺留分を請求されることを想定して、他の相続人に生命保険金の受取指定をし、その保険金で遺留分請求に備えるのです。

③ 遺留分額まで不要な財産を指定する。

上記で触れた遺留分請求権を想定し、遺留分額まで他の相続人が必要としない財産を、渡したくない相続人に遺言で指定しておくというものです。

不要な財産といっても様々ですが、承継しない田んぼ等の農地や経営が上手くいっていない賃貸アパートなど、家庭によって色々あることでしょう。

④ 遺留分放棄

相続放棄は死後3ケ月以内に本人の意思でしか放棄できませんが、前記で紹介した遺留分権利は、生前に放棄することができます。遺留分放棄は遺留分を放棄する者自ら家庭裁判所に申し立てを行い、裁判所で放棄が認められて初めて遺留分放棄が成立します。

遺留分放棄が認められる裁判所の３つの基準とは・・

　　・本人の自由意思であるのか？
　　・合理性と必要性があるのかどうか？
　　・代償性があるかどうか？

親が無理やり放棄をさせてないかや、生前に贈与等で遺留分に代わる代償がされているかなどを裁判所は判断基準としているということです。

注意点として遺留分放棄をしたからといって相続人でなくなる訳ではない為、確実に遺言書を作成しておくこと！です。

遺言がない場合、遺留分放棄した者も含めて相続人全員で遺産分割協議にて遺産分けを決めることになるためです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今回の記事はキレイごとではなく少々泥臭い話ですが、相続の現場では直面している現実でもあるため、記事に起こした次第です。できれば廃除などせず、家族仲良く全員が被相続人の想いを感謝と共に継いでいってもらいたいと願っております。　2025. 2.16

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近年、親族等の身寄りがないと共に相続人もなく他界される方が増えてます。世間では「お一人様の相続」とも言われている実態と、このような状況下で、お一人様の財産承継の選択肢や相続をサポートする専門家は何ができるのか？

■相続人不在の実態　※情報基　日経新聞　2025年2月9日記事

相続人が不在の財産が国庫に帰属された金額は、2023年度に1015億となったことが最高裁の取材で判明した。過去10年で3倍にも膨れ上がり、過去最大の国庫帰属額となり、今後も増加し続ける可能性が高いという。

■生前 お一人様の財産承継の選択肢は何があるのか？

１.　遺言で財産を渡す相手を指定しておく。

遺書ではなく、法的拘束力のある遺言（公正証書遺言・自筆証書遺言・秘密証書遺言）で自分が亡き後の財産は、〇〇に遺贈すると記載し、生前に遺言を残しておくことです。

遺贈は、個人でも法人にでも指定出来る為、お世話になった施設への寄贈や、生前に療養看護をしてくれた遠い親族（従兄弟等）に遺贈するなど、感謝の想いと一緒に財産を渡すことができます。

遺言には付言事項という項目が設けられており、付言に遺贈した理由など自分の想いを書いておけば、遺贈を受けた相手にも伝わります。

２.　財産の使い道や帰属先を信託する。

信託法の改正で、親族や一般者に財産を託すことが出来るようになり、いま注目されている財産管理や承継方法です。

自分が認知症になる前も後も、自分の財産の使い道を信頼できる方に信託し、自分が亡き後の財産の帰属先も指定することができる制度です。

３.　特別縁故者が相続する。

相続人なき財産は法人として扱われ、家庭裁判所にて財産管理人が選任されますが、国庫に帰属までの過程で下記の特別な関係者の場合には「特別縁故者」として家庭裁判所に財産の全部または一部を取得する申請を裁判所にできる制度です。

　① 被相続人と生計を同じくしていた者
　② 被相続人の療養看護につとめた者
　③ 被相続人と特別な関係があった者

財産承継以外にも任意後見契約にて、自分が認知症等で判断能力を喪失したときに備え、自分の身上監護に備える制度もあります。また、自分が亡きあとの各種、事務手続きを委託しておく「死後事務委任契約」を生前に備える方法もあります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今まで築きあげてきた財産が感情のない国に行ってしまうのなら、いっそのこと世界一周旅行や欲しかった高級時計など、死後、最低限の財産以外、自分へのご褒美として使うという選択肢もありですよね。

私達 専門家は、ご紹介した財産承継の手続きを適切に承継してあげるべく、想いも含めてサポートしてあげるべきですね。　2025. 2. 9

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物件情報の間取り図で、「１SLDK」というように、「S」と表記されたスペースがあるのを見たことはありませんか？この「S」と記載される空間は「サービスルーム」と呼ばれるもので、さまざまな用途に使える便利なスペースでもあります。

サービスルームは、建築基準法で規定される居室に該当しないスペースで、おもに採光や換気などの条件を満たしていない空間とされています。通常の部屋としても使えますが、サービスルームでは窓・換気口・コンセント・空調の取り付け口など、一般的な居室にある設備が省かれていることもあるので注意が必要です。

納戸や書斎も、サービスルームと同様に、建築基準法で定める居室の条件を満たさないスペースを指します。名称が異なるのみで、納戸や書斎も、サービスルームと同じ空間に該当します。例えば住居全体の和洋などの様式に合わせて、便宜上呼び名を変えているだけで、いずれもサービスルームとの違いはないと考えて問題ありません。

サービスルームの活用例として代表的なのは、収納スペースですが、他にも書斎やワークスペース・趣味スペース・家事室・キッズスペースなどに使う方法もあります。荷物の保管はもちろん、ちょっとした作業スペースにも利用できます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

サービスルームは、設備面が省けれていることもありますが、収納、家事室、ワークスぺースなど様々な用途に活用できます。より快適な使い方を検討してみてください。25.2.7

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アットホーム株式会社が、2022年7月～2024年7月に新築マンション・中古マンションを購入した359名を対象に、重視・妥協したポイントや住んでみて実感したメリット・デメリットなどについて調査を実施したとのことです。

重視したポイント　条件1位　「日当たり・風通しが良い」、設備1位　「オートロック」、周辺環境1位　「最寄り駅・利用路線の利便性」

マンション購入の際に重視したポイントを聞いたところ、条件で「日当たり・風通しが良い」、設備で「オートロック」、周辺環境で「最寄り駅・利用路線の利便性」がそれぞれトップでした。設備では、「宅配ボックス」や「モニタ付インターホン」も上位にランクインしており、マンション購入者はセキュリティーを重視しているようです。

妥協したポイント　条件1位　「収納スペースが広い」、設備1位　「ウォークインクローゼット」、周辺環境1位　「実家までの距離」

マンション購入の際に妥協したポイントを聞いたところ、条件で「収納スペースが広い」、設備で「ウォークインクローゼット」、周辺環境で「実家までの距離」がそれぞれトップでした。条件・設備で収納に関する項目がトップとなっており、マンション購入者は収納に関して妥協しているケースが多いようです。

新築マンション購入者のうち半数が、もし次に購入するなら「新築マンション」を希望

もし次に住宅を購入するならどの住宅タイプを購入するか聞いたところ、新築マンション購入者は半数が次も「新築マンション」を希望し、中古マンション購入者は約4割が次も「中古マンション」を希望していました。
一方、異なる住宅タイプを購入したいと回答した理由では、「土地と家がまとめて購入できる、一戸建てだと子どもが騒いでも気にならない（現在：中古マンション⇒希望：建売住宅）」、「セカンドハウスとして使用したい（現在：新築マンション⇒希望：中古一戸建て）」などのコメントが上がりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

マンションを購入される方は、便利さとセキュリティーを重視されているようですね。

また、収納に関しては妥協されている方が多く、収納に工夫されているように見受けられました。

2025. 02.03

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相談者の中で近年増加している相談内容として、高齢の両親が不必要な商品を購入したり、訪問営業の言いなりで保険に加入したり、そもそも物忘れや大事な通帳などの紛失が目立つようになってきました。

両親も今後の財産管理は、お前に任せると言ってくれてますが、別居している兄弟等が親の財産を独り占めにするのではないかと、いらぬ探りを入れてきます。

兄弟などの親族にも正々堂々と親の財産管理を行っていると証明したいのですが、財産管理の方法にはどのようなものがあり、留意点などを教えて下さいというものです。

■４つの財産管理方法と留意点

1．財産管理等委任契約

両親から都度、手続き等の代行として委任状を書いてもらい、親に代わって手続きをする委任や、財産管理について、具体的に管理する財産の指定と目的、委任権限を決めて委任契約により代行するものです。

留意点：委任は民法上あくまで、事務処理を委託するものです。簡単な手続きであれば、委任状（認印）で手続きできますが、重要な法律行為を成す場合には、法律行為の相手方から委任状（実印）及び印鑑証明、本人確認と意思能力の確認を要求される場合があります。

従い、他の親族からすれば、現状維持や必要最低限の療養看護管理などをエクセル等で管理報告してもらい、重要な贈与や不動産売却、運用などは親族との相談や承諾が必要になります。

2.　任意後見制度

本人（両親）が元気（意思能力有る）なうちに、信頼できる息子等に自らが認知症等になった時に備えて、事前に任意後見契約を交わしておき備えるものです。

留意点：任意後見は、両親等が判断能力の低下に伴って、家庭裁判所に申し立てを行い、後見監督人の選任後、初めて任意後見者が本人の管理を開始できます。

従い、判断能力があるうちは、任意後見に伴う管理はできないことが最大のポイントです。

また、本人の利益に反する不動産の売却や贈与、運用等の相続対策はできず、任意後見監督人に対し、生涯管理報酬の支払いが生じると共に、定期的に家庭裁判所に財産管理の報告義務があります。

3.　法定後見制度

本人（両親）が判断能力を喪失した以降に家庭裁判所に申し立てを行い、判断能力の程度に沿って、後見人、保佐人、補助人が選任され、その後見者が本人に代わって財産管理を行うものです。

留意点：デメリットは任意後見とほぼ同一（後見者報酬、裁判所報告）ですが、最も違う点は、判断能力を喪失したあとに開始されるもので、後見者は自ら選べず、親族が後見者になれる確率は低く、司法書士や弁護士などの第三者が就任されるケースが大半です。

また、後見者は本人の財産を法的に守る立場として就任される為、不要な自宅の売却や贈与、運用等の相続対策は一切できなくなります。

4.　家族信託（民事信託制度）

信託法の改正により、元気なうちに家族に財産の管理や資産運用、自宅の売却や贈与契約など、多肢に渡る相続対策などを信託契約により家族に信託するものです。

留意点：信託契約をする際に生じる専門家報酬（30万円～80万円）が発生する。
他の家族に無断で信託契約をした場合、財産管理の自由度が高い内容な為、財産の独占など不信を抱かれ、トラブルに発展する場合がある。

■まとめ

財産管理といっても各家庭の事情はさまざまです。従い、管理する目的や利害関係者との関係や状況により、管理方法を選択することになりますが、最も合法的に自由度が高く管理するのであれば、4.の信託管理です。

また家庭の状況に沿った管理方法の選択は、専門家を交えて行って下さい。後にこんなはずじゃなかったという相談も少なくない為、幅広く各種の課題の解決指針を示せる窓口を選びましょう。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

各種の法的な管理方法は完全ではありません。財産管理と資産承継を完全に整えるのであれば、遺言の作成、任意後見契約、家族信託の３つで備えることです。
私どもは「財産管理の三種の神器」と呼んでます。

家族の状況により幅広く柔軟に相談に応じれるのが弊社の特徴です。財産管理に限らず、相続問題、不動産問題などが相互に関係している相談内容が多いのも現実です。

総合相談は予約制の無料相談をご活用下さい。メルマガ登録でお得に優先して相談に応じております。　2025. 2. 2

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署名をする時に印鑑を押す場面も多いと思います。

よく耳にする、「認印」と「実印」ですが、どの様な違いがあるのでしょうか。

実は、認印も実印も基本的には契約の効力に差はないのです。

ほとんどの契約は意思表示によって効果が発生し、契約書はあくまで後日に備えるための証拠書類だからです。

ただ、本人が間違いなくその文書を作成したという事を担保するために、本人しか持っていないはずの実印を印鑑証書とセットで要求することは、契約などではよく行われています。

そして、特別なケースとして、不動産取引や自動車の購入、遺産分割協議などでは実印が必要になります。

これらは、本人の意思であり、本人であることを証明するために、実印の押印義務と印鑑証明書の提出が法的に義務付けられているのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

女性でも実印が必要なのか、と思われる方もいると思います。

私は、父が亡くなった時に遺産分割協議書に実印が必要だったため、慌てて作ったことを思い出しました。

いざという時に慌てないために、どういう場面で実印が必要なのかを確認しておくといいですね。2025.2.1

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アットホームで、2017年1月以降、第1子が15歳になるまでに引越をした、全国の22～58歳を対象に子供のための住まいに関するアンケートを実施しました。子どものための住まいに関する結果をご紹介します。

引越し先の物件タイプは「購入ー一戸建て（注文住宅　建売住宅など）」が45.1％、次いで「賃貸マンション・アパート」が34.1％、「購入マンション」が12.7％でした。ちなみに実家との距離は、「車・　電車で1時間以内」を理想とする人が最多でした。

子育てのために重視した住まいの条件1位は、部屋数、住まいの設備条1位は、モニタ付インターホン、２位が豊富な収納スペースでした。また物件から２㎞以内に必ずあってほしいものとしては「小学校」、次いで「病院」、「スーパーマーケット」でした。特に未就学の小さいお子さまがいる人ほど「病院」「スーパーマーケット」「公園」はニーズが高い傾向にありました。

子ども部屋は、の74.0％がこども部屋ありと回答しました。実際に子ども部屋を用意した年齢については、「6～8歳」が40.7％ともっとも多く、小学校低学年ごろが適切と考える人が多いようです。子ども部屋の広さは平均6.4畳で、8割以上が7畳未満となりました。こども部屋のこだわりでは「勉強はリビングでできるようにあえて狭くした」という回答もみられ必ずしも広さを追求しないケースがあるようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

子ども部屋の電気コンセント、机の高さに作ったというこだわりもありました。スマホなどの充電コードが、床付近でゴチャゴチャしないし掃除機をかけるのも邪魔にならず便利ですね。25.1.31

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アットホーム株式会社が、2022年7月～2024年7月に新築マンション・中古マンションを購入した359名を対象に、重視・妥協したポイントや住んでみて実感したメリット・デメリットなどについて調査を実施したとのことです。

一戸建てとマンションで比較検討した　47.4％

マンション購入者に一戸建てと比較検討したか聞いたところ、「比較検討した」と回答した人は47.4％でした。半数近くが一戸建てと悩みながらマンションを購入したようです。比較検討した結果マンションを購入した理由では、設備面でメリットを感じたという声が多く上がりました。また、一戸建ての管理にかかる手間を懸念するコメントも見られました。

同居人の構成　「自分と配偶者と子ども」が4割超

同居人の構成は、「自分と配偶者と子ども」が44.0％でした。次いで、「自分と配偶者の2人」「自分1人」が続きました。ファミリー世帯が多いものの、シングル・カップル世帯もそれぞれ2割以上いるようです。

購入したマンションの最寄り駅までの徒歩分数（平均）　10.0分

購入したマンションの最寄り駅からの徒歩分数は、平均10.0分でした。また、中古マンション購入者に築年数を聞いたところ、平均23.5年でした。築20年以上の中古マンションを購入している人も多いことが分かりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

マンションを購入される方の最寄り駅からの平均徒歩分数は新築・中古とも10分が平均のようです。

マンションを購入される方は便利さを求めている方が多い様に見受けられます。

2025. 1. 27

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昨今、全国的に空家の増加が問題視されている中、実際に自分達の実家が空家になった際に確認が必要な火災保険について、具体的な行動指針まで簡潔にアドバイスします。

実態は空家の約6割が火災保険に未加入という調査もあります。空家であっても大雨や強風による損害、放火などの火災リスクを考えて保険に加入をお勧めします。

火災保険は生命保険のように、保険加入の照会制度はない為、両親に加入の有無を確認する他、入院や認知等で難しい場合には、保険証券や保険会社からの通知を確認すると共に、通帳の引落先を確認して下さい。

■火災保険の手続き

① 既に火災保険に加入済が判明した場合には、保険内容を確認し、不必要な保険を解約しつつ、空家に特化した追加オプション加入も検討します。

② 保険契約者の死亡や認知症等の場合には、契約者の名義変更を行います。空家の場合、通常は事業用の火災保険に入り直す必要があり、保険料が変更になることもある為、複数の保険会社の見積や提案から再検討します。

③ 空き家により外壁落下などで第三者に損害を与える場合に備え、損害倍書保険加入も検討すべきだが、空家の場合、加入不可の保険会社も多いのが現実。

④ 日本経済新聞でも紹介されていた保険商品は？
・あいおいニッセイ同和損害保険は事業用の火災保険に賠償責任等補償特約を付加できる商品がある。
・日新火災海上保険とNPO法人空家・空地管理センターが共同開発した「空き家専用保険」の場合、月2750円で空家の管理に加え、損害賠償リスクや火災発生時の周辺への見舞金や解体費も補償する商品もある。

■空家になった際に必要な費用と注意点

・行政から特定空家とみなされると固定資産税の負担が増加する。
・庭木の剪定、雑草など、近所からのクレーム対応が必要。
・火災保険に未加入の場合、放火や自然災害の損害賠償リスクが高まる。
・光熱費や水道を解約すると清掃や片付けが困難になる。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空家の解決方法は、空家物件ごとに最善の方法を見出す先見力と選択肢の引き出しを多く持つ専門家に相談するのがベストです。

売却（現状、解体、リフォーム後）、賃貸、解体後に駐車場、リノベーション、定期借家、現状低廉賃貸（DIY セルフリフォーム賃貸）などなど、賃貸する場合は不動産所得になる為、毎年確定申告による所得税を納税します。

また、賃貸すると使えなくなる相続時の小規模宅地の特例など、単純に空家の利用方法だけに捉われず、相続税など総合的に有益な方法を賢く選択しましょう。　2025. 1. 26

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この仕事を始めてから、契約書など署名が必要な書類をよく目にするようになりました。

日常生活の中にも申込書や契約書など、署名したり印鑑を押したりする機会が意外と多くあるのではなかと思います。

「署名」とは、自分の氏名を手書きすることです。

書類に本人が署名し押印したら、知らないとか読んでないとかの言い訳は認められ難いのはご存じの通りです。

もし、本人がやむを得ない理由で署名が出来ない場合は、代理人や代筆者が本人に代わって署名をすることにより、本人が署名したのと同じ効果となります。

その際は、本人が署名したのではないことを明らかにすることが重要ですので、代理人または代筆者の氏名及び肩書を署名欄に明記したうえ、代理人の場合は代理人の印鑑、代筆者の場合は本人の印鑑を押印します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

名前が入ったゴム印を押したり、名前を書面などに印刷するなど、本人の手書き以外の方法で氏名を記す行為は「記名」と言います。

契約書などの署名は法的効力を持ちますが、記名だけの場合には法的効力を持たないのです。2025.1.25

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マンションの窓は共用部分ですから、個人で取り替えることはできません。

マンションには共用部分と専有部分があります。壁・床・天井・柱などのマンションの構造を支える部分、共同で使用するエレベーターや廊下などは共用部分であり、個人でリフォームはできません。これに対して、各住戸の玄関の内側からサッシの内側までの居住部分は専有部分であるため、間仕切り壁を含む室内部分は個人でリフォームすることができます。

窓（サッシ）については共用部分になりますから、原則として個人で取り替えることはできません。ただし、サッシの鍵や網戸などは区分所有者の専用使用が認められているので、ガラスが割れたときの交換、鍵の交換などのメンテナンスは個人が行うことが認められていることが多くなっています。

もし、防音や断熱などのために窓ガラスを替えたいということであれば、現在のサッシの内側にもう一組サッシを取り付けて、二重サッシにするなどの対応が考えられます。その場合は、室内の専有部分の工事であっても、上下階や隣戸に騒音などの迷惑をかけることもあるので、管理組合に届け出て、近隣住戸に挨拶しておくようにするのがいいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの窓は共有部分になります。自己所有のマンションであれば二重サッシなども設置できます。設置する場合には、マンションの管理会社や管理組合に必ず確認してください。25.1.24

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