この仕事を始めてから、契約書など署名が必要な書類をよく目にするようになりました。

日常生活の中にも申込書や契約書など、署名したり印鑑を押したりする機会が意外と多くあるのではなかと思います。

「署名」とは、自分の氏名を手書きすることです。

書類に本人が署名し押印したら、知らないとか読んでないとかの言い訳は認められ難いのはご存じの通りです。

もし、本人がやむを得ない理由で署名が出来ない場合は、代理人や代筆者が本人に代わって署名をすることにより、本人が署名したのと同じ効果となります。

その際は、本人が署名したのではないことを明らかにすることが重要ですので、代理人または代筆者の氏名及び肩書を署名欄に明記したうえ、代理人の場合は代理人の印鑑、代筆者の場合は本人の印鑑を押印します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

名前が入ったゴム印を押したり、名前を書面などに印刷するなど、本人の手書き以外の方法で氏名を記す行為は「記名」と言います。

契約書などの署名は法的効力を持ちますが、記名だけの場合には法的効力を持たないのです。2025.1.25

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

マンションの窓は共用部分ですから、個人で取り替えることはできません。

マンションには共用部分と専有部分があります。壁・床・天井・柱などのマンションの構造を支える部分、共同で使用するエレベーターや廊下などは共用部分であり、個人でリフォームはできません。これに対して、各住戸の玄関の内側からサッシの内側までの居住部分は専有部分であるため、間仕切り壁を含む室内部分は個人でリフォームすることができます。

窓（サッシ）については共用部分になりますから、原則として個人で取り替えることはできません。ただし、サッシの鍵や網戸などは区分所有者の専用使用が認められているので、ガラスが割れたときの交換、鍵の交換などのメンテナンスは個人が行うことが認められていることが多くなっています。

もし、防音や断熱などのために窓ガラスを替えたいということであれば、現在のサッシの内側にもう一組サッシを取り付けて、二重サッシにするなどの対応が考えられます。その場合は、室内の専有部分の工事であっても、上下階や隣戸に騒音などの迷惑をかけることもあるので、管理組合に届け出て、近隣住戸に挨拶しておくようにするのがいいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの窓は共有部分になります。自己所有のマンションであれば二重サッシなども設置できます。設置する場合には、マンションの管理会社や管理組合に必ず確認してください。25.1.24

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

アットホームで、過去2年以内に、一戸建てを購入した人を対象にアンケートを実施しました。実際に住んでみてわかったメリット、デメリットなどアンケート結果をご紹介します。

メリット

建売住宅を購入した方から、実際に内見できたのがよかった。注文住宅購入の方からは、水回り、外装など細かなところまで自分たち好みに仕上げられる。断熱性能が高いため快適になり電気代が安くなった。中古一戸建てを購入した方からは、価格を抑えられた分リフォームに注力できた。庭ができ家庭菜園ができる。

デメリット

階段ではロボット掃除機が使えないので掃除が面倒に感じる。ゴミ出しが面倒。建物の維持管理費を自分で準備しておかないといけない。住んでみてから使い勝手が悪いなと思う箇所があった。駅から徒歩20分以上かかるので天気の悪い日は大変。

断熱性能や庭にメリットを感じる方が多くいましたが、修繕費を気にするこえもあがりました。

物件をどのように探したのか回答は下記のようになりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

物件探しを、不動産ポータルサイトや不動産会社ホームページを利用している方が多く、スマホ、パソコンなどで現地の写真などをみて探す方が多いようです。購入前には、必ず現地に足を運んでください。25.1.20

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

国立社会保障・人口問題研究所が24年に発表した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（令和6年推計）によると、今後25年間で一人暮らしの65歳以上の高齢者が急増するという。

これには結婚しない人の増加と関係していて、一人暮らしの高齢者に占める未婚者の割合は、2050年には男性が59.7%、女性が30.2%に上ると見込のようだ。

子供がいないお一人様の相続には付き物なのが、代襲相続制度です。お一人様以外にも関係してきますので、このページで完結する代襲相続をサクッと学びましょう。

代襲相続とは、相続人になるべき人が、被相続人より先に亡くなっている場合に、代わりに相続する人のことをいいます。

例）90歳の祖父が亡くなった時点で、息子65歳が祖父より先に既に亡くなっている場合に、65歳の息子の子供が父の代わりに相続するケースをいいます。

●３つの代襲相続の発生原因

　① 死亡
　② 欠格
　③ 排除

代襲相続が発生する要因には、死亡の他、上記②③の相続人に欠格と排除があった場合にも、その直系卑属（子供）が代わりに代襲相続することになります。

●代襲相続するのは何代までか？

血族相続人の中の第一順位である子供が（死亡・欠格・排除）になっている場合には、その子供が代襲相続し、その子供が既に亡くなっている場合には、更にその子供という具合に、代襲相続人が確定するまで、下に下にずっと下がっていくことができます。

例外として、相続権第3順位の兄弟姉妹が相続人になるケースでは、その兄弟姉妹が既に亡くなっている場合には、その子供（甥・姪）が代襲相続人となりますが、兄弟姉妹の場合の代襲相続は１回限りの為、甥、姪でストップします。

従い、甥姪がいない場合には最終的には国庫に帰属する流れとなる訳です。

●相続放棄した人の子供の扱いは？

相続放棄とは、放棄することで相続人ではなくなる制度の為、その子供も相続権を承継することはできなくなります。

相続放棄と遺産分割協議の相続分放棄を勘違いしている方が非常に多い印象です。遺産分割協議で私は一切財産はいりませんという内容に署名押印していても、正式な相続放棄とは別物です。

相続の対象である借金も含め全ての相続財産を正式に放棄したい場合には、家庭裁判所にて相続放棄手続きをする必要がある為、注意して下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

遺言など何もなく亡くなった場合には、民法に従い代襲相続等が発生しますが、自分の意思で財産を渡す人を指定希望の場合には、遺言は必須です。

遺言により寄付や他人に遺贈、法人やお世話になった施設に遺贈することも可能です。
まずは、自分が親より先に亡くなったら親や自分の財産はどうなるのか？を具体的な時価額を把握することから将来の終活を始めてみましょう。　2025. 1. 19

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

今回は、固定資産税がなんと前年から6倍になってしまった不動産オーナーのおはなしの続きです。

一体、そのオーナーさんに何が起こったのでしょう。

実は、建替え前と建替え後で所有者が変わっていたのが原因でした。

このオーナーさんは、自己所有のアパートを取り壊し、ご自身が出資して設立した会社名義で賃貸マンションを建設していたのです。

たとえ自分の会社であっても、固定資産税の課税上は所有者が変わったと判断されるので、残念ながら「住宅用地の特例」は適用されず、1月1日時点で建物が未完成だったため、固定資産税が６倍になってしまったのです。

節税目的で不動産オーナーが会社を作って建物を所有すること自体はよくある話です。

今回のケースは、建物の取り壊しのタイミングなど、ちょっとしたことを注意すれば避けられたと思われます。

その後賃貸マンションが完成すれば、また「住宅用地の特例」が使えて、固定資産税は６分の１に戻りますが、その１年分が悔やまれますね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「法人なり」は、節税など様々なメリットがありますが、思わぬ落とし穴があることも…

「法人なり」を検討する際は、あわてず、是非専門家にご相談ください。2025.1.18

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

夫婦共同で住宅ローンを組むときに、注意しておかなければならないポイントを2つご紹介します。

負担額と持ち分の割合が異なると贈与とみなされてしまう場合がある

ペアローンなどを利用する場合は、夫婦それぞれで異なる金額で融資額を設定できますが、その場合は持ち分の割合に注意が必要です。

住宅の持ち分は、基本的に「金額を負担した割合に応じて分ける」必要があり、両者に差異が生じれば、多く負担した方から負担が少ない方へ贈与が行われたとみなされ、贈与税が発生する恐れがあるのです。

離婚によって金銭的なトラブルが生じるケースがある

夫婦で協力して住宅ローンを組む際に、大きく影響するリスクが離婚です。住宅ローンの返済義務は、基本的にローンの名義人にあるので、離婚後も引き続きそれぞれが返済義務を負うことになります。

住宅ローンの名義変更は難しいため、場合によってはすでに夫婦の一方が家を出たのにもかかわらず、返済を続けなければならないといったケースも起こり得るのです。

また、共有名義の住宅を売却しようとしたときには、必ず名義人全員の同意がなければなりません。

離婚後に同意を得ようとしても、話がこじれてしまう可能性は十分にあり得るため、金銭トラブルの原因になることも多いのです。

そのため、夫婦共同で住宅ローンを組むときには、しっかりとライフプランや万が一の際のリスクにも目を向けて選択することが大切です。

まとめ

共同で住宅ローンを組むなら、負担額と持ち分の割合、離婚のリスクなどに注意する

どちらか一方の収入だけで無理なく住宅を購入できるなら単独で住宅ローンを組むのが無難

ペアローンは夫婦それぞれについて住宅ローン控除の利用や団信の加入が可能

連帯債務型と連帯保証型の大きな違いは住宅ローン控除の利用の可否にある

連帯債務型のほうが安く済むケースは多いが、金融機関の取り扱いが少ない点には注意が必要

※ホームズより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家を建てるのは、大変な能力が必要です。

様々なパターンを想定して皆様にとってベストな方法を見つけてくださいね。

2025. 1. 17

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

医者から認知症と診断されたのですが、このような状況では相続対策として遺言や信託、自宅不動産の売却や収益不動産の購入などはできないのでしょうか？

このような切実な相談を受けることが多い為、実際の現場ではどうなのか、実務的な対応までを解説します。

【結　論】

医者から認知症と診断されても諦める必要はない！

認知症とは「生活障害」があることを指します。
従い、生活の一部に支障があるだけで認知症と診断されるケースが多くあります。

完全に私生活のことが何も分からない状態であれば、難しいですが、単に忘れがちや、管理能力が低下しているだけであれば、以下の法律行為ができる可能性が十分にあります。

＜主な法律行為＞

・不動産の売買、賃貸、大規模修繕
・遺言
・信託
・贈与契約
・預金管理

完全に認知症になると「預金と資産の凍結」になります。

●法律行為が出来るか否かの判断基準

・物事の理解力と判断力の程度（理解と納得力）

具体的には、今日の日付け曜日、時間、今いる場所や話している相手は誰なのか？

保有財産の認識と、具体的に保有資産等を誰にどうしたいのか？
このような日常的な物事の理解と判断力、自力納得力の程度によって、遺言や信託ができる場合があります。

実務的には、遺言を書くのであれば、司法書士や公証人役場に相談し、判断能力に支障がないことを確認して貰い、各種書類を公正証書で作成することをお勧めします。

公正証書で作成する大きな理由は、後に実行した法律行為が、遺産分けに不満を持つ親族等から、あのとき親は認知症で法律行為などできるはずがないと否認された場合に備えることができます。

公証人は裁判官等を10年以上経験した法律のプロです。その人が認め押印した公正証書であれば、法的に争いになった際も強力な証拠保全になるというわけです。

完全に判断能力を喪失している場合には、成年後見人を選任してから、その後見人が代理して資産を管理することになります。

この後見人の役割は本人の財産も適切に守ることが使命となっている為、贈与や不必要な不動産売却などができなくなる可能性が高くなると共に、本人が亡くなるまで代理報酬（2万円/月など）が生じることになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

現実的には、資産全体を把握して今、何をどのように分け、税金対策や将来の起こりうる潜在的なトラブル要因等の全体像を把握したうえで、優先順位を早急に見極めで確実な方法で実行することです。

つまり、部分的な対応（遺言や信託のみ）ではなく、まずは資産の全体像を把握できる相続コンサルタントを中心に、手続きは各専門家が速やかに遂行するイメージです。

弊社では、税金対策に限らず、トラブルにならない分け方や不動産資産運用まで総合的に対応ができます。少しでも不安がある方は早めに無料相談を受けて方向性を見出して下さい。　2025. 1. 12

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

年が明け、暖かくなってくる頃に届く固定資産税の納付書。

今回は、その固定資産税がなんと前年から6倍になってしまった不動産オーナーのおはなしです。

一体、そのオーナーさんに何が起こったのでしょう。

固定資産税には「住宅用地の特例」というものがあります。

住宅やマンションなど、居住できる建物の敷地を「住宅用地」といいますが、「住宅用地の特例」により、200m²以下の住宅用地は、固定資産税が6分の1に軽減されます。

更地のままだと高い固定資産税が、「住宅用地の特例」が適用されれば土地部分にかかる固定資産税が安くなります。

この特例が使えるかどうかのポイントは1月1日時点で土地の上に住宅が建っているかどうかです。

そして、建築中の建物は住宅とは認められないため、例えば古い貸家を取り壊して賃貸マンションに建て替える場合などは年内に完了させることが大事です。

ただし建て替えの場合、1月1日時点で建築に着工していることや、建て替えの前後で所有者が同じであるなど、一定の要件を満たせば、たとえ1月1日時点で建物が未完成でも「住宅用地の特例」を適用することができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

それではなぜこのオーナーさんの固定資産税が６倍になってしまったのか、次回に続きます。

2025.1.11

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

アットホームで、過去2年以内に、マンションを購入した人を対象にアンケートを実施しました。実際に住んでみてわかったメリット、デメリットなどアンケート結果をご紹介します。

メリット

高層階なので、防犯面で安心、ディスポーザーや床暖房、共有ラウンジなど最新のものに囲まれて生活ができる、オプションを選択することで、自分好みにカスタマイズできる　（新築マンション）

リノベーション済物件だっだので、内装は新築のようだった（中古マンション）

デメリット

駐車場代がかかる、立体駐車場なので面倒、上下階の騒音と廊下の音（玄関の解錠　施錠音など）が響く、地震の時に揺れがすごい。湿度や日当たりなど年間通して住んでみないとわからない問題が発生した。中古マンション購入の方はリフォームできない箇所があったなど。

防犯面、最新の設備でメリットを感じる方が多い一方、上下階の音が気になるという意見が多く見られました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの高層階の部屋は防犯面で安心です。最近は、ゲストルームやキッズルーム、パーティールームなど、マンションの住人がみんなで使用できるさまざまな共用施設を備えているも物件も多いようです。25.1.10

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

新年おめでとうございます。
令和７年も皆様にとって良い年でありますように！

「人脈」

CCIM資格（不動産投資顧問 ※先進国 米国で非常に権威のある称号）に10月からチャレンジし、令和7年６月の最終試験に合格すれば、世界28ヵ国に普及する米国最高峰の資格が手中に収まる予定だ。

資格の講師は東京丸の内ビルで不動産投資会社の経営者で、業界ではレジェンドと言われる方からの自己紹介の時間「人脈とは求める為ではなく与えるため」という。

一般的に人脈とは自らの有益を補填する為に作るイメージかもしれないが、真逆の考えに一瞬、気づかされ、自らの人脈を振り返り腹落ちすることとなる。

●年の瀬12月27日 税理士事務所から一本の電話…顧問先の企業がM＆Aで会社を吸収するが、不動産が九州や関東に点在する不動産鑑定書だけでは心配なので、鑑定書以外のリスク調査を年明け10日までに調査報告書を作成して欲しい。

全ての正月休みを返上して調査に取りかかり報告書を提供した。

●同業者より分譲事業費として数億円の融資を引く為、販売協力店として支店長面談に同席して欲しい依頼があった。社外秘の取引実績表を作成し、事業の成功根拠を解き、無事に融資承認が降りた連絡と共に二人でプチ忘年会をする運びとなった。

２事例とも美談になってしまったが、無意識に与える人脈となっていたのだろうか？
相手の為、広くは社会のためになってこそ、自らの存在価値があるのだと・・・

新年は蛇のように難関を搔い潜り、周囲にとって与える人脈となれるよう意識したい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

　　2025. 1. 5

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

令和７年の税制改正大綱が公表され、全111ページに及ぶ膨大な改正内容から、相続・贈与税の項目を抜粋し、さらに要約して簡潔にお伝えします。

（1）結婚・子育て資金一括贈与の非課税措置を2年延長

（2）農地等の相続税・贈与税の納税猶予制度のうち
　　・営農困難時貸付と
　　・特例山林の経営委託の適用を受けることができる事由に、介護医療院へ入所したことが加えられた。

（3）個人の事業用資産に係る贈与税の納税猶予制度の事業従事要件について、贈与の直前に特定事業用資産に係る事業に従事していたこと。

（4）非上場株式等に係る贈与税の納税猶予制度における役員就任要件について、贈与の直前において贈与承継会社の役員であること。

（5）相続の所有権移転登記に関する登録免許税免税措置を2年延長

（6）相続税の物納制度における物納許可限度額の基礎となる延納年数は、申請者の平均余命を上限とする見直し。

（7）医療法人の移行計画の認定要件について見直しが行われた後も、医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度を適用。

（8）「生物の多様性の増進のための活動の促進等に関する法律」に規定する生物多様性維持協定が締結された土地の相続税等の評価方法を、協定が締結されてないとした評価額から、その価格に100分の20を乗じた金額を控除して評価することに。

（9）農地等の生前一括贈与に係る不動産取得税の徴収猶予制度について、営農困難時貸付の適用を受けることができる事由に、介護医療院への入所を加える。　

（10）債務処理計画に基づき贈与した課税の特例期間を3年延長する。

（11）公益法人等に寄付した場合の譲渡所得等の非課税措置等について

　① 申請書提出から1月以内に国税庁長官の承認をしない決定がなかった場合、承認があったものとみなす特例に次の措置を講ずる。

　　【対象範囲に次の贈与又は遺贈を加える】

　　・国立健康危機管理研究機構
　　・準学校法人
　　・公益信託
　　・私立学校　　に対する贈与等で、各、基金（基本金）に組み入れられるものにつて、承認の特例対象とする。

　② 贈与等財産を公益目的事業に供した日から2年以内に買い替える場合、上記①の基金又は基本金に組み入れ管理されている等のときは、譲渡収入の非課税措置の継続適用を受けることができる。

　③ 特定一般法人が他の公益法人等に非課税承認を受けた財産を贈与した場合における非課税の継続適用について、特定一般法人が公益目的支出計画に基づき贈与するものを加える。

　④ 機構に対する贈与について、国税庁長官の承認要件について、贈与があた日から2年を経過する日までの間に機構の公益目的の用に直接提供（見込含む）されることを要件とする。

　⑤ 公益法人等が受贈財産を公益目的事業に供しなくなった場合、その旨を明らかにする書類を添付して国税庁長官に提出したときは、国税庁長官は当該、贈与財産の非課税承認を取り消すことができる。　

　執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

税制は毎年更新される為、専門家の方以外でも、知らなかったことで損をすることがあるのも現実です。

例として相続税は財産評価を間違って高く評価して、高い税金を納税しても、税務署からは納税しすぎですよとアナウンスはなく、高額納税して終了です。

自分の身は自分で守る意識を持ちつつ、頼りになる専門家を見つけましょう！　　2024. 12. 15

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

収入合算契約（連帯保証型）

続いて、収入合算契約のうち、「連帯保証型」の仕組みと特徴を見ていきましょう。連帯保証の基本的な仕組みは、連帯債務と同じであり、債務者が1人である点にも違いはありません。

もっとも重要な違いは、夫婦の一方が連帯保証人になり、「債務者が返済しなかったときに初めて返済義務が生じる」という点にあります。

連帯保証型についても、4,000万円の融資を受けるケースを基に、具体的な特徴を見ていきましょう。

連帯保証はあくまでも夫婦の一方が債務者となるため、もう一方が住宅ローン控除を利用したり、団信に加入したりすることはできません。また、借り入れた分の名義をとれない点は、連帯債務との違いの1つです。

実のところ、連帯保証は連帯債務と比べてこれといったメリットがなく、どちらか迷ったときには、それぞれが住宅ローン控除を利用できる分、連帯債務型のほうが安く済むケースは多いです。

ただ、連帯債務型を取り扱う金融機関は少ないので、選べるプランの多さから、連帯保証の方が適しているケースもあります。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

連帯債務型と連帯保証型と違いをよく確認したほうがいいですね。

2024. 12. 26

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら