『住宅購入・建築検討者』調査 (2022年）を（株）リクルートが発表しました。

 

●オンライン商談の利用経験率は35％、今後の利用意向は51％と半数超えに
●省エネ・断熱性能、「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」への関心が徐々に高まる
●「2025年新築建築物省エネ基準適合義務化」の認知は3割弱

2022年が買い時だと思った理由のトップは「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」

「いまは、住宅ローン金利が安い」から順位が入れ替わり、１位になりました。

 

買い時だと思っていた割合は44％になります。

思っていなかった割合は25%で、買い時と感じない人が2019年から徐々に増加。

買い時と思った理由は「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」（47％）がトップで、2019年以降最も高くなり、「いまは、住宅ローン金利が安い」と順位が入れ替わった。

また、検討住宅種別では、中古一戸建てとリフォームの検討率が、2019年以降で過去最高

検討している住宅の種別は「注文住宅」が最も多く56％。

「中古一戸建て」と「リフォーム」の検討率が、2019年以降で最も高くなった。

 

新築希望が68%で2019年以降ほぼ同じだが、「ぜったい新築」の割合は最も低くなった。

住宅に関する意識が高まっており

元の住まいに対し「省エネ・断熱性能が悪い」と感じる割合が15％と、2019年以降で最も高いようす。

住まいを探す際に「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」を重視する割合が15％と、2020年以降で最も高い。

 

[参照：(株)リクルート調べ （https://suumo-research.com/]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

個性を求めて注文住宅や、中古戸建を購入し、自分好みにリフォームをする方が多いようです。

個性を大事にする世代が購入しているといえます。

　2023.11.06

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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不動産の価値を評価する方法は主に３種類と言われてます。

 

1. 成約物件の比較事例法 ※近隣、類似物件の成約事例との比較

2. 原価法（積算法）※その物件を建築する際の原価評価

3. 収益還元法 ※市場収益率による価値

 

今回は不動産投資の評価方法である、収益還元法に基づく、市場価値と投資価値の算出方法と、その価値をどう判断に生かすのかについて見ていきます。

 

 

●市場価値の算出方法

市場価値とは、市場で売却する時に売れるであろう価格のことです。

逆を返すと、購入する際に割高なのか割安なのかの指標にもなります。

 

市場価値を算出するのは、投資価値に比べ簡便です。

算式：NOI÷還元率＝市場価値

 

※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは、総賃料収入から空室損額と運営費等を引いた正味賃料収入のことです。

※還元率（キャプレート）とは、周辺の類似物件のNOI÷売却価格×100の利益率のことです。

この還元率を算出する際のポイントは、類似物件を３つほど選定し、その平均還元率を基に出すことです。

 

 

●投資価値の算出方法

投資価値＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

※税引前キャッシュとは、NOI−ローン返済額です。

※期待利回りとは、オーナーが期待する要求利回りのことです。

※売却益＝市場価値−売却コスト−ローン残高

 

 

■投資価値算出の具体例

※購入から5年経過後（現在）に売却するか、保有するかを判断するケース

 

投資価値算式＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

① NOI：1,000万円/年 ※毎年同額

② ローン支払額（元金＋金利）8,139,308円/年　※金利2.5％/借入12,800万円/期間20年の場合

③ オーナーの期待利回り5.0％

④ 売却時還元率5.0％

⑤ 売却コスト：市場価値×5％

⑥ 売却益＝88,277,343円【市場価値（NOI：1,000万円÷売却時還元率5.0％）−売却コスト1,000万円−現在のローン残高101,722,657円】

⑦ 現在のローン残高101,722,657円

 

投資現在価値　227,213,840円（①−②）÷③＋⑥＋⑦　　＞　市場価値　200,000,000円（NOI/1000万円÷還元率5.0％）

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

市場価値と現在投資価値を比べた結果、市場価値より投資価値の方が27,213,840円高いことが分かったので、今回は売却せず、保有するという選択をします。

 

この計算は、今売るべきか否かを判断するものですが、将来5年後の売却予定の場合は、それまでの予測収入と売却予測益を現在価値に割引、将来の予測を立てることもできます。

 

いずれにせよ、このように価値を出すには、さまざまな根拠を持った予測分析数値が必要です。

 

その為、実務的には不動産投資分析ができる専門家と一緒に進めていくのが現実的です。

弊社では、今、保有している投資不動産の成績を分析（中間分析）も行っております。

 

リノベーション（資本的支出）をした後に変わるNOIや空室率などにより、原状維持よりも高い収益率をたたき出す不動産に生まれ変わることもあります。

 

このままでいいのか？と不安になった際は、お声かけ下さい。　2023.11.05

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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お隣さんからの境界立会を協力する事で、境界標識が設置されます。

この「境界標識があること」で、他にどんなメリットがあるでしょうか。

 

②越境による財産の侵害防止になる。

 

境界標識がないと、隣が境界を間違えることにより（もしくは故意に）越境して構造物を築造する可能性があります。

もしそうなった場合、一回築造されたブロック塀などを「間違えていたから作り替えて下さい」と申し出ても簡単に応じてくれないのが現状です。

逆にこちらが間違えて築造してしまうこともあります。

その場合、お隣さんから突然「境界を間違えてブロック塀をついているから、直ちに是正して下さい」と申し入れを受ける可能性もあります。

 

③こちらが測量することになった場合、その境界標識が役に立つ

 

こちらが測量を行う必要が生じたとき、現地に何点かでも境界標識が存在していると、多少測量費が安くなる場合があります。

また、スムーズに処理をする手助けになります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

境界の立会を頼まれても、時間を取られることが嫌だったり、よくわからないことで不安になったりするかもしれません。

それでも立会は受けることをお勧めします。

所要時間も、たいていの場合10～15分程度です。

立会を受けることによるメリットを次回もう少しお話ししたいと思います。

2023.11.4

 

 

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アービトラージ？？ 聞きなれない言葉ですね。

直訳すると裁定取引のことです。

 

裁定取引とは、取引が違う場所での価格差を利用して差額の利益を獲得する取引のことです。

 

実際、世の中で起こっている裁定取引の具体例に触れた方が解り易いので、簡単に具体例をお話します。

 

全く同じ商品の洋服が、都心のデパートでは人気があり、30,000円で販売していたとします。

逆にその同じ洋服が、地方のデパートでは年収層も低いことから、20,000円で売っていたとした場合に、地方のデパートで買った洋服を都心で売れば、30,000円−20,000円=10,000円の利ザヤ（利益）を稼ぐことができます。

 

この取引の正体がアービトラージ（裁定取引）です。

仮想通貨の世界などでも、この取引を利用して稼ぐ世界があるようですが、私は自分が理解できないものには手を出さない主義の為、やりませんが…

 

 

 

さて、本題の不動産アービトラージで利益を出すとは、どのようなものなのか、幾つかの具体例で解説します。

 

 

例1） 3LDKの収益マンションが1,370万円で売りに出されていたとします。

※1,370万円の根拠は、月家賃8万円×12ヶ月＝年間家賃96万円÷キャップレート7％＝1,371万円（投資物件の市場価値）

 

同じマンション内での居住用の同条件空物件が、1,580万円で売に出されており、相場も同じ価格帯だとした場合、賃貸中の収益マンションを購入し、退去して頂いた後に、居住用として売却すれば、1,580万円−1,370万円＝210万円の儲けになります。

 

 

例2） １棟の空室率50％の収益マンションが8,000万円で売に出ていたとします。

 

※この地域のキャップレート（市場価値を出す利回り率）が9％だとした場合、満室でＮＯＩ（正味収入）が900万円の物件は、1億円（900万円÷9％）で売却できますが、空室率が50％という古い物件の為、ＮＯＩが450万円に下がり、市場価値は5,000万円です。

 

しかし、リノベーションすれば、満室にできる可能性があるとして、リノベーション費用と満室収益を考慮して、8,000万円で売りに出ていました。

 

この8,000万円の収益マンションを買取り、解体更地にして1億円でマンションデベロッパーに売却できれば、2,000万円の利益がでます。

※この地域の更地価格と解体費を事前に調べておく必要がありますが、更地価格の方が高いと判断した場合の例です。

 

 

例3）売買に限らず、賃貸の例では、現在3ＬＤＫで月賃料80,000円の収益マンションを購入します。

この物件を退去後に、リビングを広く取った2ＬＤＫに改装し、事務所として月賃料10,0000円で募集した結果、入居が決まったケースです。

 

月20,000円×12ヶ月＝年24万円の収益増となり、50万円の改装費がかかったとしても、2年ほどで回収でき、3年目からは毎年120万円の賃貸収入が見込めます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？　この不動産アービトラージは土地にも応用が利きますが、大事なポイントは、出口である売却方法や賃貸方法、さらには土地の場合は運用方法の予測をいかに現実に近い形で立案し、シミュレーションをして創造できるか！

 

というのが最重要ポイントです。

なかなか一般の人が、出口を立案しシミュレーションをすることは難しいと思います。

 

このような考え方があることを頭の片隅に置きながら、実際、アービトラージの可能性がある物件に出くわした場合は、不動産エバリエーション（評価）の専門家などにコンサル料を払ってでも、相談しながら進めていかれることをお勧めします。　2023.10.27

 

 

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お隣さんから、「土地を売買する為、土地の境界立会に協力してほしい」と頼まれました。

立会に協力した場合、こちらにも何かメリットはあるでしょうか。

 

 

「面倒だ」「なぜ応じなければならないのか」と思ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、むしろ応じることによるメリットが大きいのです。

 

通常、境界立会を行うと、確認した点に境界様式（コンクリート杭・金属プレート・金属鋲等）が設置されます。

この「境界様式がある」ということが非常に大切です。

境界様式が存在することによるメリットは色々と考えられます。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

①境界の管理が容易になる

 

境界様式があると、ブロック塀やフェンスなど境界線付近に構造物を設置しようとした場合、一目で境界が分かり、工事業者への指示がしやすくなります。

逆に境界様式がないと、思い込みで指示を出してしまうこともあり、後にトラブルにつながるケースも考えられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

立会を頼まれても、「自分にはあまり関係ない」と思ってしまう方もいると思います。

他にどんなメリットがあるのか、次回お伝えしたいと思います。

2023.10.28

 

 

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利便性や賃料、設備の陳腐化など、都心ではなく、地方のアパートは空室が目立つ物件が多く見受けられるようになりました。

その空室を埋めるにしても、どの位の費用（リフォーム費）を投下すればいいのか？

 

また、どのようにして満室にすれいいのか？アパートを所有するオーナーにとっては、悩ましい問題です。

 

リフォーム会社に相談しても、高額な工事の提案をするのみで、リフォーム費に対する費用対効果や、リフォーム後の募集（リーシング）を、どのようにして満室にするかなのどの提案はできないのが現実です。

 

本来、アパートを管理している管理会社がリフォーム費用や、リフォーム内容の提案、満室にする募集方法などを提案し、オーナーの収益を最大化するのが、管理会社の責務と言えます。

 

しかし、現実には、賃料回収や入居時のクレーム対応はしてくれても、空室に対する総合提案まで出来る管理会社は少ないのも現実です。

 

 

今回は、弊社で実際に士業の方から空室で困っているオーナーがいるので、何とかしてあげてくれないかという、実際にあった満室成功事例をご紹介します。

 

 

■対策前のアパート現状

 

・全8室中、空室5室（空室率63％）

 

・家賃収入：1,346,360円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

※NOIとは、ネットオペレーティングインカムで、満室想定賃料から空室賃料、運営費を引いた正味の賃料収入のこと。

 

・物件価値：11,219,667円（NOI÷※キャプレート12％）

※キャップレートとは、物件構造や築年数などに応じて、地域の相場利回りのこと。

※物件価値とは、売却したら幾らで売れるかという価格。

 

 

■対策後のアパート状況

 

・全8室中、満室成功

 

・家賃収入：3,651,440円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

 

・物件価値：30,428,666円（NOI÷※キャプレート12％）

 

 

 

●改善結果の差額分析

 

・NOI 収入増加額：3,651,440円−1,346,360円＝A 2,305,080円増加

 

・物件価値：30,428,666円−11,219,667円＝B 19,208,999円増加

 

・リフォーム費用総額  C 3,500,000円

NOI増額リフォーム投資回収率＝A 2,305,080円÷ C 3,500,000円×100＝65.85％

上記から、約1.5年でリフォーム費用を回収できたことになります。

 

 

このシュミレーションをリフォームする前に行い、ある程度、方向性が見えた段階で実行に移します。

 

100％シュミレーション通りに行かなくとも、周辺相場や空状況など地域のマーケティング調査を行うことにより、ある程度の予測と仮説のもとに進めていきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

募集方法として実行したのは、賃料を25％ほど下げる代わりに、定期借家契約に切替、敷金、礼金なし、仲介手数料0円とし、更新料もなくしました。

 

リフォーム内容は、オーナー様からお任せ頂きましたので、空室ごとにアクセントを付けた、クロスや最低限の無駄のないリフォームをすることで、2ヶ月で満室に成功した事例です。

 

現在でも満室稼働を維持し、オーナー様には他の不動産の運用や売却など、相続対策も含め、喜んで頂き、管理冥利に尽きます。　2023.10.22

 

 

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複数年賃貸不動産を経営している方にとって、空室は最大のキャッシュ損失です。

空室対策の一つとして、借主にメリットとなるフリーレント（一定期間の賃料を無料にする）方法があります。

 

このフリーレントはどのタイミングで借主に提供する方が、貸主（オーナー）にとって得なのでしょうか？

 

通常、単純に最初の数ヶ月をフリーレントにするケースが多いと思いますが、実際の実行家賃（標準賃料からフリーレントを引いた正味賃料）を分析して解説します。

 

 

●実行家賃シュミレーション例

 

・家賃80,000円/月

・フリーレント期間24ヶ月（2年）

・賃貸期間10年間

・賃貸人の期待利回10％

 

単純平均賃料は…

80,000円×8年間÷10年＝64,000円ですが、この実効家賃は短期賃貸（1年間）の場合であれば、通用しますが、2年以上の複数年賃貸する長期リースの場合には、時間の経過価値を割引率として現在価値に割戻します。

 

この現在価値を賃貸期間で割って算出する考え方です。

 

少々、分かりにくいですが、複利の銀行預金を例えにすると、100万円を年利率3％の複利で10年間、銀行に預けると、10年後に1349,353円になります。

 

従い、10年後に貰える1349,353円の現在価値は100万円ということです。

この考え方を、賃料に当てはめで算出してみましょう。

 

 

■当初2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

2年までの賃料収入0円

3年目～10年目までの賃料収入は8万円/月という前提で、3年目以降の各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は57,089円となります。

 

■最後2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

8年までの賃料収入8万円/月

9年目～10年目までの賃料収入は0万円/月という前提で、1年目～8年目までの各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は69,671円となります。

 

上記の計算結果により、最後の2年間をフリーレントにした方が、69,671円−57,089円＝12,582円 実行家賃がプラスになります。

最初に回収した方が、後から回収する賃料の現在価値は高いということになります。

 

 

借りている人からすると、先でも後でも支払う総額は変わらないため、フリーレントの使い方次第で、収益価値が変ってきます。

 

しかし、実務的には、賃借人からすれば、8年以上住まないと2年間のフリーレント特典は得られないことになる為、入居当初の数か月をフリーレントにするケースが多いのもの現実です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

今回は、お金の時間経過による価値について、考えてみましたが、1,000万円の現金を運用しなければ、いつまで経っても1,000万円です。

 

しかし、前記のように、複利預金に預けて運用すれば、お金は増えます。

この複利率3％が、現在価値を割り出す複利原価率のもととなります。

 

複利原価率を算出するには、1÷（1＋※割引率0.03）＝0.971となり、2年目以降は0.971÷1.03を繰り返していき、各年の賃料を、この割引率で現在価値に割り戻すことで、現在価値が計算できます。※期待複利率3％とした場合

 

この考え方を、ファイナンスの世界では、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）と呼びます。

まさに、時は金なりということです。　2023.10.15

 

 

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前回は、公図には「ずれ」がある、とお話ししました。

では、どのくらいずれているのでしょう。

 

国土交通省のデータでは、「全国的な公図と現況のずれの傾向」として、

 

●ずれが10㎝未満の精度の高い地域・・・・・5.5％

●10㎝以上1ｍ未満のずれがある地域・・・・・42.2％

●1ｍ以上10ｍ未満の大きなずれがある地域・・49.8％

 

なんと全国の公図地域の約50％は、公図の形状と現地の形状に1ｍ以上の大きなずれがあるという事です。

 

都市部では、全国的にも国土調査（地籍調査）が進んでおらず、「地図に準ずる図面」の地域が大多数を占めています。

 

（地図に準ずる図面の中にも、地籍調査の図面や、区画整理の図面、大規模な分譲の際の図面が基となった場合もあり、比較的現地復元性が高い図面も存在します。）

 

また、全国の都市部では正確な地図がある地域は20％程度と言われています。

 

相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行いますが、「地図に準ずる図面」の地域の場合、現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無などが重要になってきます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

その時になって慌てることがないように、帰省された時などに親子間で土地の境界線のお話をしておくことをお勧めします。

2023.10.21

 

 

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前回まで、空き家バンクについていろいろ説明してきましたが、

今回は、空き家を買いたい人の流れを確認しましょう（例：鎌ケ谷市）

 

物件を利用したい方（空き家を買いたい方）

 

利用登録の要件

下記のいずれかに該当する場合のみ、利用登録が可能です。

・住宅の場合は、定住し又は定期的に滞在し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・店舗、事務所及び倉庫等の場合は、有効に活用し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・その他、市長が適当と認める者

 

物件を利用する場合の流れ

・サイトで購入希望の物件を探す。

・鎌ケ谷市空き家バンクの利用を希望する場合は、書類を提出。

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録申込書

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録カード

・利用登録完了通知書を受理後、見学希望の旨を市に連絡。

・協定事業者からの日程調整後、物件案内。

と、なります。

 

利用登録申込にあたっての注意事項

・利用登録の期限は登録をした日から起算して2年を経過する日が属する年度の末日までです。

・登録期限を過ぎた場合は、利用登録の取消しを行います。

・利用登録の更新を行う場合は、改めて利用登録の申込みが必要になります。

利用登録など、各自治体への手続きが必要にはなりますが、興味がある方はぜひ、空き家バンクのサイトを見てくださいね。

[参照：LIFULL HOME’S 空き家バンクより]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

調べていたときは、癖がある物件ではありますが、私でも手が届く物件がありました。

癖がある物件でも、人によっては魅力になる場合もありますよね。

ぜひ、見てみてください。

　2023.10.16

 

 

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前回は、法務局で確認できる、登記に伴う図面に

ついてお話ししました。

 

その中の、②地図に準ずる図面（公図）は、実際

の土地の面積や形と大きく違っていたり、隣の土

地の境界線と矛盾していることがあります。

どうしてずれが大きいのでしょうか。

 

 

「地図に準ずる図面」の中で特にずれが大きいの

は、「種類」の欄に「土地台帳付属地図」と書か

れているものです。

ずれの原因は、作成された時期が古すぎるからです。

 

「公図」は、明治初期に行なわれた租税徴収のた

めの簡易な土地測量図が原型になっているといわ

れています。

 

当時の測量方法は原始的なもので、目測、捕捉に

頼ることもあったそうです。

 

その後更正がなされ、作成された地図は「更正図」

とよばれ、この「更正図」がその後の

土地台帳付属地図「公図」

となりました。

 

公図の「種類」の欄に、「土地台帳付属地図」と

書かれていることがあるのはこのためです。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

IT社会と言われるこの令和の時代に、法務局で

発行されている「地図に準ずる図面」の原型の

多くは、実際には明治時代の未熟な測量技術で

作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用

しているという事に驚きです。　　　2023.10.14

 

 

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新しいお住まいを探し始めたら、決める前にイン

ターネットで情報収集すると共に、実際に現地へ

足を運んで確認しましょう。

 

インターネットで収集できる情報

・自治体による住宅関連助成、子育て支援、その他

行政サービスの内容

・災害時に危険な場所や避難場所

・犯罪の発生状況や危険な地域

・学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在

状況など

 

実際に現地でも確認しましょう。

・使う経路(道筋)に死角や治安が不安な場所がない

かなど、防犯に関すること

・スーパーや商店街の場所、品揃え、営業時間な

ど生活の便利さに関すること

・騒音や臭い、振動などの原因になる施設など

 

 

子育て・暮らし・防災など自治体情報を調べま

しょう

 

自治体ごとの助成金や行政サービス、ハザード

マップの情報

保育所等子育て支援情報　保育所だけでなく、

子どもを一時預けられる施設や困ったときに相談

できる窓口などの情報

 

防災関連情報

大地震の際の各地の震度とそれに伴う高潮や火災

などの被害状況、避難のしにくさなどを地図上に

示したハザードマップ

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

少し手間ですが、住環境を調べてから新しい生活を

スタートしたいです。特に注意したいのは、ゴミの

出し方です。市町村によって違うので引っ越してか

ら慌てないように調べましょう。

2023.10.12

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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母親が以前書いた遺言を、親族の一人が保持し、開示もしてくれない。

 

遺言の内容は、その遺言を持っていった親族に財産の全てを相続させるというものだと本人は主張しているが、遺言を書いた当時から現在の母親の想いは変わり、相続財産は子供達2人で仲良く平等に分けて欲しいという考えに変わっています。

 

この様な状況を打開するには、どうしたらいいのでしょうか？という、実際にあった事例をもとに対処法をお伝えします。

 

現実には、遺言だけではなく、自宅不動産の登記識別情報（旧権利証）や母親の預貯金口座の通帳など、財産を確認する関係書類も抱え込み、開示しない状況です。

 

母親は数年前に書いた遺言の為、遺言の種類や書いた内容はよく覚えていません。

 

 

●対処法の流れ

 

1. 遺言の種別を特定する

遺言には、自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の３種類がありますが、公正証書遺言で作成している場合には、公証人役場で保管される為、遺言存在の有無を検索できる制度があります。

 

まずは、公証人役場に出向き、母親本人か又は、母親から委任を受けた代理人により、公証人役場に保管されていないか確認してみましょう。

 

 

2. 公証人役場で遺言が保管されていない場合は？

公証人役場に保管されていない場合は、自筆証書遺言である可能性に絞られますので、その遺言が法律上有効な遺言なのか無効なのかは、内容を見てみないと分かりません。

 

もし、書き方不備で無効であれば、そのままにしておいても母親が亡くなった際は、相続人全員により、遺産分割協議で平等に分けることができます。

 

反面、自筆証書遺言が有効だった場合には、全ての財産は遺言を放さない親族に渡ってしまうことになります。

 

 

3. 有効な自筆証書遺言を取消す方法

過去に書いた遺言の効力を抹消するには、母親が新たに遺言を書き直すことにより、過去の遺言内容より優先されることになります。

 

その際、注意することは、自宅不動産や預貯金など、分かっている財産を記載するのと同時に、記載のない財産については、●●に相続させると記載しておくことです。

 

そのことで、万一、忘れていた他の財産があった場合でも財産の指定ができることになります。

 

 

4. 遺言執行者を指定しておく

遺言執行者とは、被相続人が亡くなり、実際に遺言の財産を分けたり、不動産を売却したり、預貯金を解約する実務を行う者のことを指します。

 

執行者を指定しない場合には、特定の親族が手続きをすることをよく思わない親族がいる場合などは、家庭裁判所にて全く知らない第三者（弁護士や司法書士等）が選任され、その者による手続きとなり、費用も発生してしまいます。

 

その為、執行者を特定の者（親族など）に指定しておき、その親族が手続きに不慣れな場合には、代理人を選任できるようにしておけば、難しい手続きを委託することもできます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

自筆証書遺言を破棄する方法でも、遺言を取り消すことになりますが、今回の事例のように破棄できない場合の対策を考察してみました。

 

尚、不動産の登記識別情報（旧権利証）が回収できない場合であっても、不動産を売却し、事前に現金化することもできます。

 

まずは、親族間で争いを避ける方法として、腹を割って話し合うことから始めましょう！

　2023.10.08

 

 

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