「不動産登記」、聞いたことはありますでしょうか。

家を購入する時、相続した時など、不動産を取得したりした際に必要になるのが登記です。

初めて家を購入しました、初めて相続しました、という方は必ず登記と関わることになります。

初めて登記をすることになったという人にとって、不動産の登記というのは未知の世界ですね。

 

それだけに専門家に任せた方が無難だと考える人は多いのですが、実は不動産の登記は自分でやることもできるのです。

通常、司法書士に依頼するのですが、数十万円の報酬が必要になります。

登記を自分でやればかなり節約になりますね。

 

そもそも不動産登記とは？

 

個人や会社などが所有している、不動産・土地や建物は資産となります。

それぞれの不動産が誰のもので、どのような権利関係になっているかを、国が管理する登記簿に記載、管理しているのが、不動産登記です。

本人同士の合意で売買や相続などで不動産を取得したとしても、それを登記していなければ公式に権利関係が確定しません。

そのため、何らかの取引によって不動産の権利関係に移動や変更があった場合は、不動産の登記をしなければなりません。

 

そして不動産の登記情報を管理しているのは、国の機関である法務局です。

法務局が管理している登記簿に

不動産がどこにあるか、どんな不動産か、誰がどんな権利を持っているか

など不動産の権利関係を記載することが必要になります。

 

そしてこの情報を誰でも知ることができる状態にすることが、登記の大きな目的です。

 

不動産の権利関係で当事者である人、もしくはその人から依頼を受けた代理人が法務局に登記の申請をして、それが記載された時点で登記完了となり、権利関係が確定する仕組みになっています。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家を買うことは、生涯に何度も行う方は少ないでしょう。

よくわからないからこそ、専門家に頼む方が多いと思います。

何度か登記の機会がある方は、自分でチャレンジしてもいいですね。

次回以降も自分で登記する方法を記載していきます。

　2024.2.19

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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法務局に行って建物の登記簿を取ろうとしたら、「記載されているのは住所ですか？地番ですか？」と聞かれました。

これはどういう意味なのでしょうか。

 

 

 

まず、「地番」は法務局が定めるのに対し、「住居表示番号」（いわゆる住所）は市町村が定めます。

もともと住所というものは、登記簿の「地番」を利用していましたが、土地の「地番」が順序良く並んでいないことや、同一の「地番」に複数の建物が存在したりなど、特に市街地において混乱を招いていました。

そこで、「住居表示」に関する法律（昭和37年5月10日法律第119号）で、人口集中地区を中心に登記簿の「地番」とは違う番号を付けることになりました。

ちなみに登記簿の「地番」と「住所」が一致している地域も多数あります。

 

■建物の所在地番…登記簿に記載されている番号、いわゆる土地の権利証はこの番号を使っています。

「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇〇番地」のように表します。

 

■住居表示…一般的な住所であり、行政区画内の町または字を、道路や鉄道、河川、水路等で区画した地域内の建物を街区符号と住居番号で街区の中で順序よく表すもので、

「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇番〇号」のように表します。

地番との関連性はありません。

また、建物がない土地には番号は付きません。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「地番」は土地ごとにつけられた番号で、登記で使うもの。

「住居表示」は各家や施設などの建物につけられた番号で、郵便配達で使うものと考えればわかりやすいです。

　2024.2.17

 

 

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住宅の光熱費で多くを占めるのが、照明とエアコンなどの冷暖房です。

 

まず、電球や蛍光灯などの照明器具をLEDに変えてみましょう。大幅な省エネになります。

 

LEDは、寿命が長いため。メンテナンス費用もおさえられます。

 

また、エアコンは毎年のようにその性能が上がり、省エネ性能も数年前のものとは比べ物になりません。

 

年数の経ったエアコンを使用している方は、交換を検討してみましょう。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

我が家の十数年使用したエアコンを思い切って交換しました。電気代も抑えられ快適に過ごしています。

 

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生命保険には相続税の非課税枠（500万円×法定相続人数）がある為、現金での相続よりも相続税の節税効果は高くなります。

また、贈与の非課税枠を利用しながら保険を活用することで、無税で相続財産を減らせる為、相続税の軽減にも繋がります。

 

今回は生命保険を使って生前贈与する時のメリットと注意点を解りやすくご紹介します！

 

 

●生命保険で贈与する方法（例）

・契約者（孫）　・被保険者（祖母）　・保険金受取人（孫）という契約を結びます。

 

保険料は契約者（孫）が払う義務がある為、祖母が孫へ贈与非課税枠内の110万円/年間を贈与し、孫は受け取った110万円を保険料として支払います。

保険料の払込方法を孫の口座振替にしておけば、孫が使い込む心配はなくなります。

 

 

●生命保険で贈与するメリット

 

1. 生命保険料控除が利用できる。　　詳しくは⇒国税庁 No.1140 生命保険料控除

払込保険料の全額又は一部が所得控除（所得税/住民税）の対象となり、所得税と住民税を低く抑えることができる。

 

2. 保険の運用益があると払込保険料以上の保険金を受け取れる可能性がある。

 

3. 死亡保険金を受け取る際に適用となる非課税枠（500万円×法定相続人数）により相続税の節税効果がある。

 

4. 死亡保険金は受取人固有の財産になる為、遺産分割でトラブルになる可能性が低い。  

 

5. 贈与金を保険料にダイレクトに充てる為、受贈者（孫）の浪費も回避できる。

 

 

 

●生命保険で贈与する注意点

 

1. 保険会社の運用成績によって払込保険料の元本割れの可能性がある。

 

2. 保険の中途解約時には払込保険料の元本割れの可能性が高い為、長期的に保険料を払えるかも考慮しましょう。

 

3. 外貨出建て保険商品の場合、為替の影響で保険金が目減りするリスクがある。

 

4. 特定の相続人が保険金を受け取ると特別受益として相続財産に持ち戻し、遺産分割の対象になる可能性がある。

 

5. 保険の契約形態（契約者・被保険者・受取人）の組み合わせにより、相続税、贈与税、所得税に分類される為、受取り保険金に対して課税される場合がある。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

５対５のメリットと注意点についてお伝えしました。

令和６年１月１日から暦年贈与額の相続財産への持ち戻し期間が相続発生前の３年から７年に改正拡大されましたので、早めの贈与がおススメです。

2024. 2.11

 

 

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相続した不動産を売るときに知っておくべき大切なこと。

 

 

例えば、自分のおじいちゃんが土地を買って駐車場にしていた土地があり、この度この駐車場の土地を売却しようというケースです。

 

駐車場だから売却は一見、建物がないので問題はなさそうですが、注意が必要です。

売買金額も買主と整い、いざ売買契約へ・・・

 

この契約時に特に大きなポイントとなってくるのが、「引渡し日」です。

買主も大金を払い不動産を購入するわけですから、「引渡し日」に引き渡してもらって当然という感じになっています。

一方売主となる方も長年駐車場だったし、建物もないのですぐに売れるし、難なく引き渡せるといった感じです。

 

しかし、相続で受け継いだ故に、不動産の事情を踏まえていないケースが多く、「引渡し日」の期限に間に合わないというケースがあるのです。

 

①境界確定出来ずに引き渡せない。(隣地と過去トラブルがあり、境界が定まらない)

②公図上、道路と売却対象地の間に第三者の土地がある。

③売却対象地の接している道（接道）が公道でない。

④現状は建物がない更地だが、建物登記が残っていて、建物登記名義人が生きているかどうかも分からない。

⑤戸籍上、意外な相続人が出てきた。

等々。

 

この様な事例になりますと、調査・日数・費用もそれなりにかかるケースもあります。

 

売買契約書には「引渡し日」を設けてあり、その日まで引き渡せない（契約の履行ができない）場合は、契約違反となるケースもあり、買主が損害賠償を求めるケースも出てきます。

 

。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

1～2日ずれるくらいなら契約違反までになることは少ないですが、買主が建築の着工を控えているようなケースなどもありますので、「引渡し日」は慎重に決めるようにしましょう

おじいちゃんから相続した土地を売る時はお気を付けください。　　2024.2.10

 

 

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住まいの断熱性能をアップする最も手軽な方法は、窓の断熱性能を上げることです。

 

家の窓が、アルミサッシと単層ガラスがついていることが多いと思います。

 

この窓を、樹脂サッシとペアガラスの組み合わせに変えることで、断熱性能を良くすることができます。断熱性能が上がると光熱費も抑えられ、冬は暖かく夏は涼しく快適に過ごせます。

 

遮音性能も高まるので、テレワークなどで日中の在宅時間が増えた方の満足度も上がります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

既存窓を、樹脂サッシとペアガラスに変えるのために費用はかかりますが、断熱性をよくすることができます。

家にいて冬の寒さが気になる方は、是非ご検討下さい。

2024.2.8

 

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1R・1K・1DK・1LDKの違いを具体的に説明しましょう。

 

1R（ワンルーム）

1Rは、1部屋で作られた最もシンプルな間取りです。

玄関と部屋には仕切りがないのが一般的で、玄関ドアを開けた際に部屋の中が見えやすいところがありますが、目隠し用にシェルフやパーテーションを置くなど工夫次第で暮らしやすくできます。

また、トイレ、洗面台、浴室がセットになった3点ユニットバスが設置されていることが多いのも特徴です。

 

1K（ワンケー）

1Rとの違いは、部屋とキッチンに仕切りがあるかどうかです。

1Kなら、料理をした際に匂いをキッチン内だけに抑えられます。

また、友人や訪問者が来てもドアを閉めれば部屋の中を見られず安心です。

さらに、ドアを閉めることで部屋の冷暖房の効率が1Rに比べて高いのも魅力です。

1Kには様々なタイプの部屋があり、ロフト付きや玄関奥にキッチンがあるタイプなど多彩で、1Rと比べバリエーションがアップします。

 

1DK（ワンディーケー）

独立したダイニングキッチンがあり、1Rや1Kよりも広いのが特徴です。
DKの目安は、居室が1部屋の場合は4.5畳以上8畳未満、2部屋の場合は6畳以上10畳未満と「首都圏不動産公正取引協議会」によって定められています。

料理を作る場所とご飯を食べる場所が一カ所で済むので、お部屋は寝室やゆっくりくつろぐための空間にできます。

 

1LDK（ワンエルディーケー）

1DKの「DK」の広さがグレードアップし、リビングダイニングキッチンとなったものです。

LDKの目安は居室が1部屋の場合は8畳以上、2部屋の場合は10畳以上のものと「首都圏不動産公正取引協議会」によって定められています。

LDKなら、キッチンとダイニング、ソファやTVなどをリビングにまとめ、もう1部屋はベッドルームとして独立させるなども可能なので、コーディネートの幅がより広がります。

部屋数（居室）が増えれば、数字の1が2，3…となります。

例えば、2Kは独立したキッチンがあり、別に居室が2つあるという具合になります。

 

DKとLDKの違いが分かりづらいですが、ダイニングキッチンが１部屋の場合、4.5畳以上8畳未満だとDK、８畳以上だとLDKに該当します。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

部屋が広くなれば、ゆったり過ごせますが、家賃も高くなりますし、光熱費や電気代がかかったり、掃除するスペースが増えるますので、ご自分に合った間取りを検討しましょうね。

　2024.2.5

 

 

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相続遺品は相続の開始（被相続人死亡）の時から一旦は相続人全員の共有財産となることから、遺品整理も原則、相続人が行うことになります。

 

日頃から被相続人との間で財産内容の情報共有を行っていない場合には、遺品の中から手掛かりを見つけ、相続財産の全容を把握していく必要があります。

 

 

■遺品整理は４つのカテゴリに分けて行う

 

（1）重要書類の把握

預金通帳、キャッシュカード、証券会社通知、不動産権利証などは相続財産を正確に把握するうえで重要な手掛かりとなりますので、重要書類として保管しましょう。

 

（2）価値のある遺品

貴金属や宝石なども相続財産として申告する必要があります。価値のわかりづらい美術品や骨董品などは、古美術商などに査定依頼して価格を把握していきます。

 

（3）価値はないけど残したい品

想い出の写真や日記、愛用品などが該当しますが、このような品は形見分けの対象となります。分ける前に相続人全員のコンセンサス（全員の合意）を得てから分けましょう。

 

（4）それ以外の不用品

上記（1）～（3）に該当しない物は不用品として廃棄処分のカテゴリになります。

 

 

●相続放棄や限定承認を検討する可能性がある場合の注意点

 

相続人は相続の開始を知ってから３ヶ月以内に

①単純承認

②相続放棄

③限定承認　　のいづれかを選択する必要があります。

 

明らかに相続財産より借金などのマイナス財産の方が大きい場合には、相続放棄を選択しますが、よく解らないような場合には限定承認（プラス財産の範囲内でマイナス財産を相続する）を選択することもできます。

 

この相続方針を決定する前に遺品を処分してしまうと

 

「相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、単純承認をしたものとみなす」という民法921条の規定により

 

相続放棄や限定承認ができなくなってしまう可能性があります。

 

その為、相続財産の全体を把握できないうちは、遺品の売却・換金、形見分けや不用品の廃棄処分なども行わないようにしましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

相続発生から３ヶ月以内という期間は、以外にも短くあっという間です。

被相続人の亡き後、悲しみに暮れる間もなく遺品整理をし、相続方針を決定する必要があるのです。

 

この熟慮期間は家庭裁判所に申し立てを行い、認められた場合は3ヶ月～6ヶ月程度、延長することもできますが、次のような正当な理由が必要です。

 

・特定の相続人が相続財産に関する情報を開示してくれない

・借金等の負債の調査に時間がかかる

・相続関係が複雑で必要書類の取得に時間がかかる

 

知らなかったでは済まされない相続にまつわる基礎知識

相続を近くに感じた方は、最低限の知識にはアンテナを張っておきましょう！　2024. 2.04

 

 

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問題10.

 

私は、夫が他界、子どもが１人、孫が１人います。

①と②で、私の相続税が低いのはどちらでしょう

 

 

①　孫を養子にし、遺産分割協議で、子と孫が半分ずつ分けた。（遺言はない）

②　子に半分相続、孫に半分遺贈という遺言を書いた　（養子にはしていない）

 

 

答えは①

孫を養子にした方が相続税が低い

 

 

相続税は、相続人の数により税額が大きく変わり、１名の時の相続税と、２名の時の相続税の合計は「全く違う数字」7になります。

遺言で遺贈した場合は、法定相続人は増えません。

なお、孫の相続税が×1.2倍になるのは、①も②も一緒です。

 

遺産が1億円の場合

①法定相続人2名

相続税847万円→子385万円・孫（養子）462万円（385万円×1.2）

 

②法定相続人1名

相続税1,342万円→子610万円・孫732万円（610万円×1.2）

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「遺贈」に関しては、

①遺贈にかかる税金は「相続税」

②基礎控除の人数に含まれない　

③2割加算が発生する

という事に注意が必要です。　　2024.2.3

 

 

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猛烈な寒波の到来で給排水管の凍結が、都市部やその近郊など北国に限らす全国的に発生しています、

 

突然発生した給排水管の凍結に対処する方法を知らない方が多く、不用意な対処の結果、破損や漏水を起こしてしまう可能性があります。

凍結防止剤を施工するなどの対策をされている場合でも、猛烈な寒波に見舞われると状況によっては凍結してしまうことがあります。

 

凍結したときにやってはいけないこと

1.無理やり蛇口をひらく

2.凍結した部分に直接熱湯かけて解凍しようとする

 

無理な対処をすると、パッキンや蛇口の破損につながり、水が漏れ出し、破損にとどまらず漏水まで起こってしまう可能性があります。

 

凍結してしまったら

1.ドライヤーなどの温風を凍結した部分にあてる

2.カイロなどの低温の暖房効果のあるものを凍結した部分にあてる

3.凍結した部分にタオルなどを巻いたうえでお湯をかける　など

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

冬の季節特有の凍結ですが、正しい対処法を知り、いざという時にそなえたいです。

2024.2.1

 

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借金をすると相続税が安くなると専門家でも勘違いしている方がいます。

 

 

相続税が下がる３つの真っ赤なウソ

 

1）借金をしたら相続税が下がる→ウソです。

2）大規模修繕工事費を借入で払った方が相続税が下がる→ウソです。

3）相続税が発生する人は、繰上返済をすると相続税が上がってしまう→ウソです。

 

 

金融機関の人や、たまに士業の方でも「借金すると相続税が下がる」と真顔で間違いをいう人がいますが、一切下がらないのが本当です。

 

逆に金利分損をします。（損した現金分相続税が下がると言えば下がる）

借金は、相続税を下げるためにするものではなく、他資本（借入）を利用して少額の自己資金でも大きな投資ができ、レバレッジを効かせて効率よく収益率を上げるためです。

 

 

特に大規模修繕費を毎回借りるような不動産賃貸業は「大失敗」のもとですので注意して下さい。

 

繰り上げ返済も資金繰りに余裕があり、他に投資する予定がなければ積極的にして下さい。

 

 

普通に考えれば当然のことですが…

例として、2億の資産に対し1億借金をして1億のモノを買うと、2億＋（－1億）＋1億＝2億と課税される純資産額は変わりませんね。

 

 

相続税を下げるポイントは借金ではなく【買うモノ】で変る！

 

●相続税が下がる買うモノとは…

① 不動産（土地・建物・構築物）※上限無

② 生命保険

③ 死亡退職金

④ 墓地・墓石、仏壇仏具

⑤ ゴルフ会員権

 

※①以外は購入する節税金額に限界がありますが、不動産のみ限界なく相続税の圧縮に貢献します。

 

 

×買っても相続税は下がらないモノ…

① 上場株・債権・投資信託・金・宝石・車・船・絵画・美術品・骨董金品

等、その他、動産物などなど

 

 

■賃貸アパート建築で相続税節税の例とは…

 

現金2億円を

 

土地1億→路線価格8,000万円→貸家建付地価格7,040万円の評価額に下がる。【8,000万円×（1−借地権割合40％×借家権割合30％×賃貸割合100％）】

 

建物1億→固定資産税評価額7,000千万→貸家評価額4,900万円の評価額に下がる。【7,000万円×（1−借家権割合30％×賃貸割合100％）】

 

土地7,040万円＋建物4,900万円＝約1億2,000円まで相続税を計算するもととなる価格（相続税評価額）が下がったことになります。

 

小規模宅地の特例が使える土地であれば、土地評価の7,040万円を更に半額に（200㎡迄）できますので、更に相続税は下がることになります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか、現金をそのまま保有していても節税にはなりません。

 

買うモノにより相続税を計算する評価額が圧縮され節税に繋がるというカラクリです。

借入をして不動産投資をする際のレバレッジについては、別の情報で発信してますので、お金を有効に働かせ（運用）して資産を減らさずに相続していきましょう！　2024. 1.28

 

 

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相続対策において、時間の経過によって解決に至るのが難しくなるケースがあります。

 

 

例えば、相続発生後の遺産分割において、相続人同士の話し合いがまとまらない事があります。

時間が経てばそのうち解決するだろうと、そのまま放置すると徐々に当時の記憶が薄れ、場合によっては相続人の中に認知症を発症する方が出てきます。

 

このままの状態で相続が発生すると、利害関係者がさらに増えることになります。

当事者ならばまだしも、次の世代にしてみれば当時の事情が分からず、なぜ揉めているのかすらわからない状態になります。

結果、利害関係者が増えることによりさらに協議が困難となります。

 

 

また、せっかく専門家に相談をして、この対策から進めていきましょう、となっても、そのまま行動に移さない方もいらっしゃるでしょう。

事情があり難しいケースもありますが、面倒や手間に感じてしまい、行動に移さないケースも多いのではないでしょうか。

そして、数年たっても実行に移せず、状況が進展しないことになります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

まずは、方針を決めたら、できることからでいいので一つ実行に移してみてはいかがでしょうか。

そしてまた次にできることを実行する。

その繰り返しが重要になります。

自分自身のこれまでの歴史は、自分にしかわかりません。

まずは一つ行動に移してみましょう。

2024.1.27

 

 

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