以前にあった事例とのことです。

賃借人との間で、居住用不動産について、

賃貸期間３年間として、

定期建物賃貸借契約を締結しました。

 

またこの時に

「当事者間で紛争がない場合には、

定期建物賃貸借契約の再契約をする」覚書を作成しました。

 

その後、賃貸借期間満了の６か月前に

賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしたが、

再契約にあたり書面を作成せずに、

覚書に従い従前と同一条件で定期建物賃貸借契約を

再契約する旨を口頭でのみ伝えたそうです。

 

再契約後の賃貸期間満了の６か月前に賃借人に対し、

賃貸期間満了をもって定期建物賃貸借契約を終了し、

再契約は行わない旨を通知したとことろ、

賃借人は、

最初の契約期間満了時に

定期建物賃貸借契約の成立要件を欠いていたので、

再契約後の契約は「普通建物賃貸借契約」と

主張してきたそうです。

 

再契約の際に、法律上の手続きをしないと

普通建物賃貸借契約になってしまうのでしょうか。

 

今回の場合は、

契約を口頭で伝えたのみであり、

説明書面の交付も再契約書面の交付も作成してないとのこと。

 

したがって、定期建物賃貸借契約としての効力は

認められずに「普通建物賃貸借契約」として

扱われる可能性があります。

 

定期建物賃貸借契約の締結にあたり、

再契約に関する条項や覚書が作成されることは多いようです。

新規契約の際、

書面を作成しないことはないと思いますが、

再契約の際は、新規契約に比べ、

つい正規の手続きを省略してしまう可能性はあります。

 

再契約の際も、新規契約と同様に

慎重に応対することが大切ですね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

「定期建物賃貸借契約」と「普通建物賃貸借契約」は

まったく違うのでお互いに注意が必要ですね。

                                                           2023.09.11

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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比較的、広い土地を所有している俗に地主と呼ば

れる方々に注意して頂きたい、節税を謳い文句に

して営業してくる業者の説明を見極めて下さい！

 

 

本当の専門家と単に特定商品販売目的の営業マン

との見分け方の最も簡単な考え方は・・

 

 

専門家は...まず現状を把握します。

 

確定申告書や固定資産税納税通知書、大まか

でも、全体の資産額と相続税概算額など

 

そのうえで、適切な対策案を提案します。

 

 

販売目的営業は…先にアパート建築の資料や20年

間の収支表を持参して商品をアピールすると共に

、この商品（例：アパート建築）を建築すると、

この位の節税効果があると、ピンポイントの節税

効果を説明します。

 

 

 

 

冷静に考えてみて下さい。

 

体調がすぐれず、病院へ出向き医者に診断して

貰う際、いきなりお勧めの処方箋がありますと

薬（商品）を出しますか？

 

まずは、患者の現状を把握し、どのような病状か

を把握してから、適切な処方箋（対策）を提案し

ますよね。

 

総体的な問題解決という目的から手段（処方箋）

を考えないと、大きな失敗（病気の悪化）に繋が

ります。

 

アパート建築に限らず、相続対策と称した、生命

保険の加入や、遺言作成、生前贈与、家族信託、

マンション購入なども同じことが言えます。

 

 

行商人から血圧が下がる薬を勧められて購入した

人に、お聞きします。

 

どの位、血圧が下がったのですか？

もともと血圧を測ってない方は答えようのない数

値ですよね。

 

なぜ血圧が上がっているのか、血圧を下げる対策

の選択肢は何があって、現状はどのような対策を

実行すべきかを検討してから薬を選びましょうと

いうことです。

 

 

アパート営業（建築）が悪い、間違っていると言

っている訳ではありません。

賃貸物件の建築保有も立派な節税対策です。

 

アパートを建てるにしても、他の選択肢と比較し

つつ、メリット・デメリットを理解した上で選択

すべきですよということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

 

相手の立場は、特定商品を売ることだけが目的だ

ということを忘れないで下さい。

 

そして、このように聞いてみて下さい。

 

他の選択肢を全て教えて下さい。

そして、各選択をした場合のシュミレーションと

具体的な数値や結果、取捨することの理由を教え

て下さいと…

 

 

久しぶりに会った息子家族に、先日〇〇万円もの

相続税の節税になるからと勧められて、賃貸アパ

ートを建築する契約をしたよ！

 

息子は…

人口減少が続くなか、賃貸事業のリスクを解って

て契約したの？

 

将来、賃貸経営を相続するつもりはないからね！

ましてや、借金付の賃貸物件なんて…

それと、兄弟3人でどうやって分けるの？

　2023.09.10

 

 

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相続対策において、『生命保険』は

●分割対策

●納税対策

●節税対策

どれにも有効な万能選手と言われています。

 

しかし、せっかく生命保険に加入していたのに、

いざ相続の時に役に立たない、なんてことになら

ないようにご注意ください。

 

 

日本人の10人のうち9人は生命保険に入っていると

いわれています。

では、なぜいざという時に「生命保険が役に立た

ない」のでしょうか。

 

その1　じつは『傷害保険』だった

 

損害保険の一種である『傷害保険』を『生命保険』

と勘違いしているケースです。

『傷害保険』は、「偶然の事故」を起因とした

けがや死亡を補償する保険です。

よって、事故以外で亡くなった場合、（病気や

老衰など）では、保険金は出ません。

 

ちなみに、事故でなくなる割合は、わずか11人に

1人だそうです。

事故で亡くなった時しか保険金が出ないようでは、

有効な相続対策とは言えません。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

このほかにも相続対策としての『生命保険』には、

チェックすべきところがたくさんあります。

生命保険のプロでもなかなか気づかないことも

あります。

 

次回以降、そのほかのチェック事項もお伝えしたい

と思います。　　　2023.9.9

 

 

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契約の内容は、個々の契約によって異なるため、

契約後のトラブルが起きないように、契約条件が

正確に契約書に反映されているか確認することが

大切です。　

 

賃貸借契約の一般的な項目とチェックポイントを紹

介します。確認すべき事項はこれだけではありません。

疑問点があれば、不動産会社に「完全に納得できる

まで」確認しましょう。

 

 

（１） 契約期間と更新の定め

 

契約が普通借家か定期借家かを確認した上で、契約

期間を確認します。

契約の更新手続きや更新料の有無をチェック。更新

料が必要な場合は、金額、支払い条件も確認します。

 

（２） 賃料や管理費（共益費）の額、支払い、

滞納時のルールなど

 

賃料や管理費（共益費）の額と支払い方法、支払い

期日の確認。多くが振り込みや自動引き落としで、

翌月分を前月末日までに支払うことになっています。

滞納時に延滞金が必要な場合には、延滞利率につい

ても確認しましょう。賃料の改定（増額になるなど）

についての取り決めがある場合には、その内容も

確認します。

 

（３） 敷金など

 

敷金などが必要な場合には、その金額と返還に関

する手続きなどを確認します。敷金と退去時の原状

回復費用との精算をめぐるトラブルは多いの で、

原状回復に関する取り決めも含めてしっかりと確認

したいです。敷金については、地域ごとの取引慣習

により取り扱いが違う場合もありますので、事前に

確認しましょう。

 

 

（４） 反社会的勢力の排除

 

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、

反社会的勢力排除のための条項が導入されるように

なりました。国土交通省が平成24年2月10日に公表

した「賃貸住宅標準契約書」では、「貸主及び借り

主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」などを

確約する条項を盛り込んでいます。契約書の中に

条項が記載されているか確認しましょう。相手方

がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除

することができます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

今回は、契約のお金に関することを記載しました。

募集図面と諸条件等の間違いがないのか確認した

いです。2023.9.7

 

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電気自動車が普及してきて、

だいぶ身近になってきましたね。

 

電気自動車に欠かせないのが充電設備です。

電気自動車は所有しているが自宅に充電設備がない

充電設備の導入を検討しているがコスト面でためらっている

という方もいるのではないでしょうか。

 

電気自動車の充電設備を個人で導入すれば、

自宅で効率的に充電できます。

 

また、条件を満たせば補助金が使えるため、

充電設備の導入費用の負担を減らせるかもしれません。

 

電気自動車の充電設備を導入する際は、

充電設備本体の購入費用に加え、

電源からの配線や充電設備の固定のための

工事費用がかかります。

 

充電設備本体代と工事が必要ですが、

戸建て住宅に普通充電設備を設置する場合、

一般的な工事で比較的安価に導入できるとのことです。

 

設置条件や、どのようなタイプの普通充電設備を選ぶか

によってだいぶ費用が変わります。

 

個人用の充電設備でも、

条件を満たせば導入費用に対して国から

補助金が出ますが、

マンションやアパートなどの共同住宅に住んでいる方に

向けた補助金なので、

残念ながら戸建て住宅に住んでいる方は使えません。

 

ただし都道府県や市町村が独自の補助金事業を

実施している可能性があるため、

自治体のホームページなどを確認しましょう。

 

また、補助金の事業内容は年によって

変更になることがあるため、

補助金を申請する際は注意してくださいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

残念ながら千葉県では、

今のところ個人宅の補助金は見つかりませんでした。

使えるようになると利用者が増えると思うですが…

                                                           2023.09.04

 

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そもそも相続とは何かを具体的に理解する必要が

ありますが、意外と漠然としているものです。

 

相続の基礎となる用語も含めて、相続とは何ぞや

を解説します。

 

 

■相続の定義とは

 

相続とは、個人が死亡した場合に、その者の有し

ていた財産上の権利義務を、その者の配偶者や子

などの一定の身分関係にある者に承継させる制度

のことです。

 

亡くなった人＝被相続人といい

財産を受け継ぐ人＝相続人といいます。

 

相続人は、被相続人の一身に専属した事以外、

一切の権利や義務を承継します。

 

権利とはプラスの財産のことをいい

義務とはマイナスの財産（借金）です。

 

つまり、相続とは単純にプラスの資産承継だけで

ではなく、借金や連帯保証債務も含めた全ての

財産を包括して承継することが相続です。

 

一身専属権とは、他人に移転できないもので、

例えば、身元保証人の義務や税理士資格など

をさします。

 

 

 

■死亡には2種類ある

①  本当になくなる死亡と

② 失踪宣告による亡くなったとみなす。

 

 

■過去の経緯歴史

旧民法では、人の死亡以外で相続が発生する

「隠居」という制度がありました。

 

まだ亡くなったわけではないけど、自分は隠居し

て財産は長男に引き継ぐというものです。

 

昔（明治３１年）は 『戸主権』家を継ぐ という

制度があり、戦前は家督相続で、長男が一切の

資産を承継することになっていました。

 

その際、兄弟達には、お金や土地を渡して分家させ

るという流れでした。

そして、配偶者には相続権がなかったのです。

 

戦後（昭和２３年）民法改正され、相続権が最も

保護されるのが配偶者に変わり、子供達は男女

関係なく平等という法定相続割合という基準が設け

られることになったのです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

相続で多く勘違いしているは、被相続人が借金した

債務は、相続人には関係ないと思っている方が意外

にも多いということです。

 

そして、相続前後に分かりづらいのが、連帯保証

債務です。

 

相続してから10年以上経ってから、保証してあげた

人が破産して、債権者から財産を引き継いだ相続人

に請求が来た！なんて事も実務では起こってます。

 

借金を引き継がない限定承認や相続放棄なども視野

に入れ、専門家に相談しましょう。　2023.09.03

 

 

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「あったはずの境界杭がなくなっている！」

これはどういうことなのでしょうか。

 

境界標識（コンクリート杭、金属標、

プラスチック杭等）の存在は、過去にお隣さんと

境界で揉めたことがある人以外は、通常は特に

気にして生活することはないと思います。

 

しかし、

〇土地を売る

〇相続で土地を分筆する

〇新しく塀を作る

 

こんな時に境界標識の存在が気になりだすものです。

 

境界標がきちんと残っていれば安心ですが、以前

あったはずの境界標がなくなっている場合、

トラブルになるケースがあります。

 

〇工事の時になくなる

〇盛土をして深く地中に埋まってしまった

〇車がぶつけて飛ばしてしまった

など、境界標がなくなる原因は様々です。

 

過去にあった境界標がなくなっていたら、原因を

見つけて早めに境界標の復元・設置をしておいた

方が良いです。

そうしないと、境界と違う場所に塀などの構造物を

作られてしまったりして、大きなトラブルとなって

しまう可能性があるからです。

 

境界標識の管理は、自己管理が原則です。

お隣の解体工事や建設工事があるのであれば、

 

〇工事業者から工事前と工事後の説明をきちんと

　してもらう

〇ご自身でも自分の目で現地確認する

〇工事でいったん境界標が亡失してしまうならば、

　逃げ点を設置してもらう

 

など、しっかりと業者さんにお願いをしておく

ことが大切です。

 

また、以前に境界確定測量を行い、実測図や写真が

手元にある場合でも、安心せず、頻度を決めて

境界標を現地で確認することをお勧めします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

境界標があれば、お隣が越境してきている場合でも

すぐにわかると思います。

里帰りした時や、4年に一度オリンピックの年に、

など、現地を確認する頻度を決める事。

そして何より、お隣さんと日頃からコミュニケー

ションを取っておく事が大事ですね。　2023.9.2

 

 

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契約前に重要事項説明を受ける

仲介する不動産会社を通して住まいを借りる場合は、

不動産会社から物件や契約条件などに関する重要事

項説明を受けます。

 

契約を結ぶ前に、その内容を理解することが大切

です。なお、貸主である不動産会社と直接契約を結

ぶときなど、重要事項説明を受けない場合でも、

「重要事項説明のポイント」に書かれた内容を参考

に、気になる事項があれば確認しましょう。

 

重要事項説明って何？

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまで

の間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定

者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の

説明を しなければならないと定めています。

 

重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載

した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、

口頭で説明を行わ なければなりません。

 

重要事項説明書に記載されていることは大きく分け

て、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関す

る事項」です。確認していた情報と異なる説明はな

いか、 その他気になる事実はないかなど、きちんと

確認しましょう。

 

何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をして

ください。説明を受けた結果、契約を見送ると いう

判断もあり得ます。

なお、不動産会社が貸主の場合は、重要事項説明の

義務はありませんので、物件や契約条件について

気になることがあれば、自ら不動産会社に確認する

ようにしましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

重要事項説明書には、物件に関することが細かく

記載されています。

面倒に思いますが、物件に関する事項、取引条件に

関する事項の確認していた情報と間違いがないのか

確認したいです。2023.8.31

 

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インターネット光回線、CATV、ワイヤレス回線等、

色々ありますが、どのように選ばれましたか？

 

通信速度や安定した回線を望むのでしたら、

光回線やCATVがおすすめですが、

工事の手続きが必要になります。

 

賃貸の場合、

ワイヤレス回線を選ぶ方も多いと思います。

据え置き型のワイヤレス回線は、

コンセントを指せばすぐつながるというものです。

 

光回線と同様の使い方をしますが、

工事が無いというのがメリットですが、

本体を移動すればどこでも使えるわけではなく、

使用場所の登録が必要になるそうです。

 

モバイル型のワイヤレス回線もありますね。、

一人で使う場合には、

どこでも使えフットワークもよくおすすめです。

しかし、安定性には、ちょっと不安があります。

 

お引越しの時、

入居後すぐにネットが使えなくて困ったという事例を

よく耳にします。

 

退去時にネット契約を解約し、

引っ越し先で改めてネット契約を行うというのは、

引っ越し中という忙しい中で、

とても大変だと思います。

 

今は、賃貸住宅の退去者が転居先で

簡単にインターネット環境を構築できるサービスが

あるそうです。

管理会社の入居者用アプリ上で退去手続きをする際、

同時にWi-Fiの申し込みを行えるそうです。

設置工事が必要なく、

引っ越し当日からすぐにネットを使用できるとのこと。

退去時と入居時にすぐ使えるのがいいですね。

 

一人暮らし用の賃貸物件などでは、

ネット使い放題という物件も目にするようになりました。

 

自分のスタイルに合ったものを、いろいろ探してみてください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

設置も簡単で、

ネット環境は生活に欠かせないものになってます。

高速、安定、安全に

つながるのが一番ですよね。

                                                           2023.08.28

 

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相続対策の代表格として「生前贈与」がありますが

、この生前贈与の目的の大半が相続税の節税目的の

場合が多いです。

 

所有している財産を贈与で減らせば、単純に相続発

生時の相続税（資産額×税率）が減る為、税理士等

の専門家でも推奨しているケースが多いようです。

 

さて、この生前贈与が節税目的であれば、要するに

節税＝お金を減らしたくないということですよね。

 

では、贈与した際の効率を数値で理解しながら、

贈与すべきか、別な資金運用をすべきか？など

選択する考え方をお伝えします。

 

 

 

【事例条件】

・相続実行税率　10％見込

・65歳の時に110万円（非課税）を生前贈与

・85歳の時に相続発生

 

この場合の贈与額 110万円の効率を

金利（年複利率）で分析した場合に、〇％になる

か？という考え方です。

 

この分析を、見方を変えて身近に伝えるならば

銀行に年複利で110万円預金して、20年後に幾らに

増えているか？と同じ考え方です。

 

銀行定期複利商品の複利率を出す考え方です。

 

 

■本ケースの複利率　答え

 

相続税の実行税率が10％ということは

110万円×10％＝相続発生時の相続税節税額は

11万円ですね。

 

従い、65歳時に110万円を複利定期預金に預け、

85歳の時（20年後）に、元本110万円＋相続税節税

額11万円＝121万円になる複利率は….0.47％です。

 

この複利率は通常の電卓では、難しく金融電卓で

逆算して算出します。

 

贈与を検討する場合には、相談している専門家の方

に相続税の実行税率と、この贈与の効率を出して貰

い、比較検討するという選択肢もあるこという事を

頭の片隅に置いておいて下さい。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか、0.47％の定期預金の商品との比較

対象として、株や不動産投資などの投資商品利回り

と比べ、有利選択するという考え方もあると言う事

です。

 

尚、比較する商品利回り率は、単年利回りではなく

IRR率で比較する必要があることも忘れずに！

2023.08.27

 

 

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。

問題6.

法定相続人がいない人が、6,000万円の遺産を残して

亡くなりました。

基礎控除は3,000万円です。

遺言で、いとこが3,000万円遺贈を受け、残り

3,000万円は国へ。

この場合のいとこの相続税は次のうちどれでしょう？

 

①　相続税はかからない

②　基礎控除3,000万円を超えた部分に相続税がかかる

③　3,000万円の死因贈与として贈与税がかかる

 

 

答えは　

①　相続税はかからない

 

 

人に寄付した遺産は、相続税上の遺産からは

除かれます。

そのため、相続税上の遺産は、

 

6,000万円-3,000万円＝3,000万円

 

相続税の基礎控除が3,000万円なので、相続税は

かかりません。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

生前に遺言書を書いておくことにより、自分が寄付

したい団体などに遺贈寄付をすることができます。

そして遺贈寄付には、節税効果などのメリットが

あります。

 

しかし、遺贈寄付にはいくつかの注意点もあります

ので、ご注意ください。　　2023.8.26

 

 

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豪雨、台風、地震、大雪などの大規模な災害の後は、

便乗した悪質商法のトラブルが発生する傾向があります。

 

豪雨等の被害を調査する告げ、

調査後本来必要ないのに

「●●が壊れているから工事が必要」

「保険を利用すれば実質的に無料で修理できる」

などと契約を迫る業者とのトラブルが

多く発生しています。

 

もし、契約してしまったが、

解約したいときには、クーリングオフ

という方法があります。

 

訪問販売による取引は、

契約書面を受け取った日から

8日以内であれば契約解除できます。

 

クーリングオフをするためには、

消費生活センター等に連絡をして下さい。

 

クーリングオフを受けるためには、方法が決まってるので

なるべく早く、消費生活センターへ連絡をして下さい。

 

弊社のお客様のところにも

近隣で工事をしていたが、

屋根に亀裂があるので

すぐ、修繕を…と訪問してきたそうです。

点検のために屋根に上げてしまうと、

故意に壊される事例もあるそうです。

 

ぜひ、気を付けてくださいね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

親切な方もいるかもしれませんが、

見極めるのは難しいと思います。

話を聞かないのが、一番良い方法だと思います。

                                                           2023.08.24

 

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