遺言書を書くにもさまざまなポイントがあります。
よく目にする遺言書の失敗例として、
◎均等に分ける
◎３分の１ずつ分ける
◎3：1で分ける
など、分数で分け方を指定した遺言書があります。
これは絶対にお勧めしません。
これだと、その後に何らかの事情があっても、
偏りを調整することができないからです。
お勧めは、自宅はだれに、車はだれに、A通帳は
だれに、B通帳はだれに、と一つ一つ指定しておく
書き方です。
この場合、A通帳とB通帳の残高は遺言書に記載
しませんので、その後に金額を自由に調整する
ことができます。
ただし、遺言者本人が認知症などで判断能力を
失ってしまうと、預金通帳の残高の調整はできなく
なってしまいますので、その点はご注意ください。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
「遺言書をそろそろ」と思われたら、是非お元気な
うちに、専門家にご相談ください。 2023.8.19
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続する資産の約半分が不動産と言われている中
なぜ、不動産がトラブル要因のトップなのか？
事前に理由を理解し、対策を取っている方と、
無知のまま相続する相続人とでは、税金等の金銭
損失に限らず、トラブルという精神的負担や、
問題を解決する時間と無駄な費用など、大きく差
が生じるのが現実です。
■知らなかったでは済まされない
7つの不動産トラブル要因とは
1. 不動産は分けにくい
土地上に家屋があれば、なおさらケーキの様に
三等分などに分けられず、仮に土地だとしても
分け方によって、価値が大きく変わる為、相続税
評価額や時価額の算出調整が複雑化する。
分割方法を間違えると、売却できない土地になる
場合や、時価額が大幅に下がるケース、建築制限
により価値が激減する等のリスクが見えにくい。
2. 時価額と相続税評価額の乖離（差額）に注意
相続税を計算する際には、家屋は固定資産税評価
、土地は路線価格（複数補正有）で算出します。
この相続税評価額と時価額（市場取引価格）との
間に大きい場合、6倍ほどの差額が生じる場合も
あります。
その為、不動産を分ける際は、時価額を基準に
遺産を分ける割合を決定する必要があります。
3. とりあえず共有名義はトラブルのもと！
家族仲がいい為、とりあえず共有名義にしておく
という方は、意外にも多くいますが、共有名義の
リスクは次の通りです。
・単独では売却、大規模修繕等が出来ない。
・一人でも認知症になった場合、全ての法律行為
ができず、法定後見人の選任が必要となる。
・共有者の一人が死亡した場合、その相続人が
登記名義人となり、権利関係が複雑になる。
・賃貸不動産等の場合、経営判断（入居率改善リ
フォーム/大規模修繕/売却判断/管理会社替え
/定期借家変更等）が分散される。
4. 抵当権（借入）がある場合、債権者の同意要
不動産を担保に入れ借入がある場合、抵当権設定
登記がされます。
この借入債務は基本的に法定相続人全員で相続す
るのが原則の為、仮に不動産を一人に相続人が相
続する決定をしても、債権者（銀行等）の承諾な
くして、登記名義人を決定できません。
5. 法令上の問題が負担になる場合も・・
不動産は建築基準法や都市計画法以外に様々な
法律の中に存在します。
相続税に充てる為に不動産をいざ売却しようと
相談したところ、接道がない為、売却が難しく
思っていた換金額を大幅に下回るなんてことも
少なくありません。
6. 境界や私道、近隣関係の調整難の背景
売却の際は、基本、隣地境界を確定させる必要が
ありますが、その際、隣地者との立会同意を要し
数か月もの時間がかかり、納税に間に合わない
ケースや、私道持分がなく、掘削通行同意が取れ
ず、売却価格が安くなってしまったなど、時間や
第三者の影響を受けるのが不動産です。
7. 空き家などの管理責任が生じる
土地であれば、雑草や隣地に越境した枝木の対応
、空き家であれば、定期的な現地確認の管理が必
要です。
遠方の空き家を放置し、数年後に相続人が空家に
行ったところ、家屋内で浮浪者の遺体を発見！
なんて事例もあります。
空き家対策特別措置法も強化され、管理不十分の
場合、勧告や強制撤去など、厳しい措置がある！
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
生前対策では、相続予定の不動産に問題がないか
、相続税評価額と時価額は幾らなのかを事前に調
べ、把握し、解決しておく必要があります。
分割予定の場合には、分け方によって価値が激減
する場合や、建築規制が厳しくなったりと、単に
税金だけに着目せず、時価額がどう変動するのか
に意識を向け、遺言書を書き始める必要があると
いうことです。
実務的には、一般の方が各種評価をするのは難し
い為、その道に詳しい専門家に依頼するのが得策
です。
不動産の評価や分け方の相談も行っております。
問題を早めに顕在化しましょう！ 2023.08.20
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
貸主などが、入居申込者のそれまでの応対、入居
申込書やその他の提出書類の内容などに基づき入居
審査を行います。
主に、収入や勤続年数などから家賃の支払いに
支障が出ることはないか、などがチェックされます。
また、入居申込者の同意を得た上で、連帯保証人の
意思確認や応対を確認することもあります。
審査の結果、貸主の判断で、入居申込者と契約を
結ばないこともあります。
入居審査を終えると、必要に応じて契約条件を調整
します。その後、契約内容や物件に関する確認を行
った上で、契約という段取りになります。（不動産
会社が 仲介している場合には、宅地建物取引業法に
基づく重要事項説明でもこれらの確認をします。）
契約内容や物件に特に問題がなければ、契約を結
びます。
一般的 に、入居審査後1週間～10日程度で契約準備を
整えて契約を結ぶことが多いようです。
入居の申し込みをした後、契約準備が整ったら、
正式に契約を結ぶことになります。
申し込みをした後でも、契約が成立するまでは、
申し込みの撤回は可能です。賃貸借契約の成立時期
については、一般的には、契約書を締結した時点と
考えられていますが、個別の状況によっては、契約
書の締結前に成立することもありえます。
ただし、賃貸借契約の成立前であるにもかかわらず、
申し込みの撤回を拒否されるなどのトラブルは多い
ので、注意しましょう。また、安易に申し込みを
撤回することのないよう、申し込み時に慎重に判断
することが大切です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
入居申込後に入居審査が行われます。保証会社を
利用して審査する場合もあるため、必要書類が不足
した場合は審査が進まないため不備がないように
したいですね。2023.8.17
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
そもそも相続対策は、どの様な対策があるのか？
基本的には３つの種類があります。
まずは、大枠の対策概要を掴み、細かな枝葉の
対策は専門家と相談しながら進めるとして、
大枠を把握しましょう！
■大枠3つの相続対策
1. 分割対策
財産を、争いなくスムーズに承継していく為の
準備です。
相続税が発生する世帯は、全体の約8％ほどと
言われてますが、この分割対策は、資産が少ない
一般家庭だとしても必要になります。
うちはそんなに財産もなく、家族仲がいいから
対策は必要ないよ！と聞えてきそうですが、
勘違いです。
相続が発生すると、相続人が２人以上いる場合は
必ず遺産分けをする必要があり、最も知られてい
る分割対策は、遺言書での対策です。
誰に何をどのくらい相続させるかという事を
遺言書に纏め、自分の分け方の意思を法的に
保全するものです。
遺言がない場合には、相続人全員で話し合いで
分け方を決めないとならなくなります。
また、生前贈与を活用して、自分の目の黒いうち
に、財産を承継させておく事も分割対策です。
2. 納税資金対策
相続税が発生しない方は、該当しませんが、
財産は増減して変動する為、現時点では相続税が
かからない方でも、将来、相続が発生した時点で
は相続税が発生する可能性もあります。
相続税は、相続発生後10ヶ月以内に現金で一括
納付が原則です。
以前はよく使われていた、物納制度は利用基準が
厳しくなり、基本、現金が必要です。
そして、相続税の最高税率は55％の為、最大で
相続した財産の半分ほどは納税金として納める
必要があるのです。
理論上は、財産の中から納税すればいいだけの
ことでしょ！と安易に考えがちですが、実際は
納税金の捻出に苦しむ場面が多くあります。
理由として、平均して財産の約半分が不動産の
為、不動産はケーキのように三等分に分けたい
と思っても難しい場合が多く、換金するにも
時間を要するので、事前に準備が必要です。
3. 節税対策
相続税を合法的に出来るだけ安くしよう！
という対策です。
相続税は被相続人の財産評価額に応じて税率を
乗じて発生します。
その為、生前に必要なことに使うことで、税金の
圧縮に繋がります。
例えば：お墓を買う・自宅や賃貸物件のリフォー
ムなどです。
あとは、生前に財産を贈与することでも同様に
相続税の圧縮になりますが、注意して頂きたい
のは、贈与税率は相続税より高い為、生前に幾ら
贈与すれば、相続税と比較して得なのかをシュミ
レーションして、有利選択する必要があります。
他にも、養子縁組により、相続税の控除枠を増や
す方法や、現金を生命保険に替えて非課税枠を
活用し節税する方法、更地の保有土地に賃貸
マンションを建て相続税評価を下げるなど、財産
構成そのものを変えて対策することもあります。
まとめ
相続対策は、上記のように３つの対策を、全体
の財産を把握してバランスよく実行する必要が
あります。
税金がかからないであろう方は分割対策と、強い
て言えば財産形成（資産を増やす）ことに集中
すればOKです。
対策の優先順位としては、①②③の順番になり
ますが、多くの方が相続対策＝節税！と先入観
を持っている方が多いように感じます。
しかし、実際の現場では、節税だけに偏ると大抵
の場合、失敗（トラブル等）になってしまいます。
どんなに税金が安くなっても、納税を期限内に
できても、家族内で揉めてバラバラになったので
は何のための対策なのか意味がありませんよね。
まずは、分割をメインに考え、出来ることから
優先順位を明確にし、予算や家族の意思も踏ま
えて、全体像を見渡しながら実行しましょう！
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
相続対策をする前に必ず把握して頂きたいのは、
財産全体の相続税評価額と時価額を一覧にして
から、税金の計算と、全ての課題及び対策項目
をリストアップし、
その全体像から課題解決の実行と並行に出来る
対策を専門家と一緒に進めていくことです。
決して、遺言書やアパート建築など、全体を見ず
に一部の対策では、ブツ切り対策となり、大抵の
場合、対策不足や失敗に繋がります。
全体像を把握する重要性について、事前相談も
行っております。
下記、メルマガ登録から、ご活用下さい。
2023.08.06
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
前回、
「遺言書は遺留分に勝つことができない。」
と、お話ししました。
ではどのような遺言書を書くのがよいでしょうか。
大事なのは、
「遺留分を考慮に入れて」
遺言を作成することです。
そうすれば、次男の実印なく相続手続きが進められ、
かつ、「長男４分の３、次男４分の１」までは確定
させることができます。
そして、「長男にすべて」という遺言書を書きたい
という方にお勧めの遺言書は、
「A銀行の通帳は次男に、それ以外の全ては長男に」
この、次男に相続させるA銀行の通帳は、遺言書を
書くときは残高はゼロ円でもよいのです。
遺言書には「金額」は一切明記しません。
遺言書を書いた後、次男と和解することもあるかも
しれません。
また、次男に対する感情が変化するかもしれません。
長男と次男が対立してほしくないと思うかもしれ
ません。
その時は遺言書を書き直さなくても、「A銀行の
通帳」の金額を上げたり下げたりすることで、次男
への思いを表現できるのです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
遺言書を書いた時の残高はゼロ円でも、その後、
その通帳にいくら入れるかは、天国に行くまでに
ずっと悩んで、いつでも何回でも金額を変える
ことができるのです。 2023.8.5
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
入居申込書などを提出することが一般的です。
不動産会社によっては、ほかに提出書類が必要な
場合もあります。
申込書は不動産会社が独自に書式を定めていること
も多いですが、一般的には、入居希望者の住所、
氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを記入
します。 また、連帯保証人を立てる場合は、その人
の住所、氏名、連絡先、勤務先なども記入します。
特に連帯保証人を依頼する人には、事前に承諾を
得ておくようにし ましょう。
なお、これらの書類は貸主による入居審査に必要と
なることが多いようです。入居の申し込みをした後
は、契約・入居に向けた具体的な準備が始まります。
安易に申し込みをしてしまうと、貸主や不動産会社
だけでなく、ほかに入居を検討 していた人などにも
迷惑をかけてしまうこともあります。申し込みの前
に、自分の希望条件に合うか、予算に問題はないか
など、しっかりと判断するようにしま しょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
入居申込書と同時に必要書類がある場合があるので、
何が必要なのか予め確認しておくことをお勧めします。
2023.8.3
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
新たに制定された盛土規制法では、
「スキマのない規制」を目指し、
規制区域と、規制対象とする行為が拡大しています。
各知事は、盛土などにより
人家に被害を及ぼす可能性がある区域を
規制区域として指定します。
この規制区域には、
「宅地造成等工事規制区域」
「特定盛土等規制区域」の2種類があり、
宅造区域には、「宅地造成工事規制区域」に加え、
危険な盛土等が発生しうる森林や農地、
平地部の土地も含め、
広く指定できるようになりました。
もう1つの特定盛土等規制区域には、
市街地や集落から離れていても地形などの条件から
盛土等が崩落して流れ込んだ場合に、
人家に被害を及ぼしうるエリアが指定されます。
2つの規制区域の指定により、
規制エリアは大きく拡大されます。
これまでの宅造法の規制対象は、
「宅地を造成するための盛土・切土」でしたが、
盛土規制法では用途を宅地造成に限定せず、
「土地（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土」
を規制対象にすることができます。
責任の所在を明確化にし、
罰則も厳格にされるようになりました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
被害を被る人がいるのに
法の抜け穴で得をする人がいるのは
納得ができません。
公正に取り締まってほしいです。
2023.07.31
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
収益不動産を持っているというだけで、ステイタ
スが向上すると共に、資産家の仲間入りのような
感覚になり、心の充足感もあります。
しかし、不動産は高額の為、安易に投資購入する
と大きな損失に繋がることにもなる為、警戒心を
持ちつつ、客観的は最低限の投資指標を知り、
将来を見据えた投資運用をしましょう！
今回は、最低限、知っておくべき不動産投資の
指標をお伝えします。
■8つ種類の不動産投資分析指標とは
① 粗利回り率（グロス利回り）
満室時の年間家賃収入÷物件価格
※あくまで、満室時の収入を基にした収益率で
あり、WEB上の募集不動産に掲載されている率
です。
この利率だけで決して判断しないで下さい。
② 純NOI利回り率
NOI（運営純収益）÷総投資額
※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは
満室想定賃料から空室損や運営費用（管理費、
固定資産税などを引いた額）となります。
※総投資額とは、物件価格や設計費や改修費等
購入物件費用総額のことです。
このNOI利回りは投資指標で最も重視される指標
となります。
③ 純NCF利回り率
（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）÷
総投資額
NCF（ネットキャッシュフロー）は、前記、
（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）の部分
※一時金の運用益とは、預かり敷金や保証金を運用
したとした場合の運用益のことです。
※資本的支出とは、改修などで、税務計算上の
損益計算書（PL）に計上できる減価償却の対象と
なる支出額のことです。
④ 総合収益率
（NCF÷期首の資産価格）＋
（期末の資産価格−期首の資産価格）÷
期首の資産価格
※期首の資産価格とは、物件価格（諸経費含）を
指し、期末の資産価格とは、直接還元法やDCR法
による収益価格を参考に決定します。
※直接還元法とは、NCF÷地域の相場利回りで
算出された物件価値のことです。
※DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法
とは、将来の毎期発生する収益と将来売却した
場合の利益（キャピタルゲイン）を現在の価値
に割り戻した、投資価値のことです。
計算する前に得たい収益率（割引率）を決め、
1÷割引率＝複利原価率を用いて現在価値を求め
る方法です。
さらにDCF法を分かり易く伝えると
今の100万円を年5％の複利が付く銀行に預けた
場合、10年後には1,628,894円になります。
この考え方から、10年後に得られるであろう
家賃収入が前記と同じ1,628,894円であれば、
現在の価値は100万円ですよね。
⑤ 自己資本利回り率
（NOI−借入金の元利返済額）÷自己資金
※CCR（キャッシュオンキャッシュリートオブ
リターン）ともいいます。
借入をすることでレバレッジがプラスに働く場合
には、現金で購入するより、借入した方が自己資
金（自己投資額）に対する利回りは向上します。
⑥ 返済余裕率（DCR：デットカバレッジレシオ）
NOI÷毎期の元利返済額
※通常1.3以上ないと運営や融資が厳しくなる為、
融資を受けて購入を検討する場合には、銀行も
このDCRを重視してますので、購入前の事前試算
時に確認が必要です。
⑦ 正味現在価値
（NPV：ネットプレゼントバリュー）
NPV＝現在価値−初期投資額
※現在価値とは、DCF法による現在価値
※この額がマイナスの場合は投資不適格と判断
※この投資事業で最終的に残る金額を指す
⑧ 内部収益率（IRR）
▲初期投資額＋毎期の収益合計＋売却損益
※IRRとは、将来生み出される収益額の総和が
初期投資額と等しくなる利率のこと。
DCF法は割引率を先に決めてから、将来の収益額
を現在価値を算出する方法で、IRRは将来の収益
額から逆算した利率のことです。
両者は見方を変えた兄弟のようなものですね。
もっと嚙み砕いて伝えると、DCF法の割引率も
IRR率も銀行に預ける複利率と同じと思っていい
でしょう。
※IRRは自分の投資目標利率に達しているか否か
や、他の投資商品利回りと比較して、どちらが
投資商品として有利選択する際などに利用します。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたか、ふーっとタメ息が聞こえて
きそうですが、上記の投資指標計算は、全く
不動産投資が初めての方にとっては、？だと
思います。
自ら勉強して算出することもできますが、それな
りの忍耐と時間が必要です。
実際は、このような投資分析を得意とする専門家
と一緒に、長期的な事業計画を立て判断していく
のが一般的です。
コンサルフィー（報酬）を払ってでも価値がある
専門家を見つけて、運用に限らず、所有地に最適
な活用適正診断や相続対策、資産組替なども含め
総合的な資産対策（運用）サポートができる
パートナーを見つけて下さいね。 2023.07.30
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
「喧嘩して家を出て行った次男には何も渡したくな
い。同居している長男に全ての財産を渡したい。」
そんな風に思っている方もいるのではないでしょうか。
事情は様々ですが、何らかの事情で、遺産の渡し方
に大きな偏りをつけることを希望する方は少なく
ないと思われます。
では、例えば、法定相続人が子供２人（長男と次男）
だったとして、本当に長男にすべて相続させる事は
できるのでしょうか。
結論から言うと、それはとても難しいことです。
「すべてを長男に」という遺言書を書くことは可能
ですが、次男には「遺留分」という権利があります。
「遺留分」とは、一定の法定相続人に最低限保障
される遺産取得分です。
子どもには、その「遺留分」の財産を相続する権利
があり、この権利は遺言によっても奪うことはでき
ません。
次男がその遺言書に納得しなければ、長男に
「遺留分」である、遺産の４分の１を請求すること
ができ、それに長男が抵抗することはできません。
もしも、次男がその遺言書に納得し、遺留分を
請求しなければそのまま長男がすべて相続できます。
しかし、相続の手続きは、全て長男と次男が話し
合って合意の上でしか進めることができません。
次男が、長男がすべて相続することに合意し、実印
を押し、印鑑証明を提出してくれればよいのですが…
次男にもいろいろな感情や事情があるでしょう。
なかなか簡単にはいかないことが想像できます。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
「長男にすべて」は難しいですが、ではどのような
遺言書を書けばよいのか。
次回はそんな遺言状の書き方をご紹介します。
2023.7.29
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
不動産会社に正式に仲介を依頼する
不動産会社と仲介業務の内容などについて合意した
ら、正式に仲介を依頼します。依頼するに当たって
の留意事項は次の通りです。
留意点１）契約書の締結が義務づけされていない
賃貸借の仲介では、不動産会社に仲介に関する契
約書（「媒介契約書」といいます）の締結が義務
づけられていません。（売買の仲介は宅地建物取
引業法 により、義務づけられています。）
したがって、媒介契約書の締結は不動産会社の任
意となり、特に賃借の場合は、口頭や簡単な申込
書などで依頼することも多くなっていますが、ト
ラブルを回避するために、できれば契約書を結ぶ
ことが望ましいといえましょう。
留意点２）媒介契約書を結ぶ場合は、希望条件を
明確に記載する
媒介契約書には、不動産会社と合意した仲介業務の
内容などをしっかりと明記するようにしましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
賃貸の場合、口頭や簡単な書類での依頼することが
多いようですが、トラブル防止の為仲介業務の内容
を確認したいです。2023.7.27
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
盛土規制法が新しく制定されました。
土地の開発を規制する法律には、
宅地造成等規制法のほか、
森林法、農地法などがあります。
それぞれ、宅地の安全確保、森林機能の確保、
農地の保全という具合に目的が異ります。
しかし、盛土行為を一律に規制されてなく、
各法律の網目を抜けた規制が不十分でした。
2021年7月、静岡県熱海市で土石流災害が発生し、
大量の土砂が住宅地に襲いかかり、
たくさんの人命が失われました。
宅造法では、
都道府県知事や指定都市・中核市の長（以下、知事等）が
規制区域を指定し、その規制区域内で
宅地の造成工事を行う場合に許可を義務付けています。
熱海市の土石流発生地点の盛土は
宅地造成に該当せず、規制の対象外だったのです。
そのため、土地の利用区分にかかわらず、
人家に被害を及ぼす可能性がある危険な盛土を
取り締まるルールが必要だと認識されました。
これを受けて、
国は盛土・切土による災害から国民を守るため、
宅造法を抜本改正しました。
全国一律の基準で盛土等を規制する法律にし、
法律名も「宅地造成及び特定盛土等規制法」
に改められました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
熱海のような被害が繰り返さないためにも
責任の所在を明確にし、
厳密に取り締まってもらいたいです。
2023.07.24
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
マンションを所有されている方、必見情報
国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを
見直す通達案を公表した。
早速、自分のマンションを計算してみよう！
新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和
6年（2024年）1月から、この新評価額制度が導入
予定になっている為、
タワーマンションに限らず、全てのマンション
所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で
相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。
■新評価制度導入のきっかけ概要
マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分
面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる
為、土地評価額が少額になり
加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、
高層階になればなるほど、販売価格（時価）は
高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、
時価額と評価額の乖離（差額）が4倍～6倍
にもなることが都心部では多い現実でした。
国税調査では、2018年のマンション（全国平均）
の乖離は2.34倍（時価額÷評価額）、戸建は1.66
倍（2倍以上が25％）の統計です。
さて、本題のマンション新評価額計算のやり方
に入ります。
■新評価額計算で準備するもの
① 固定資産税納税通知書（区分建物の評価額）
② 登記簿謄本（専有面積と敷地面積と持ち分）
③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる
■新評価額の計算の仕方
新評価額 ＝ 現在の評価額×乖離率×0.6
・現在の評価額の計算の手順
建物評価＝準備①の固定資産税評価額
＋土地評価＝準備②を見ながら
敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格
・乖離率の計算の手順
築年数×▲0.033＋総階数指数（※1）×0.239＋
所在階×0.018＋敷地持ち分狭小度（※2）×
▲1.195＋3.220
※▲は－（マイナスの意味）
※1）総階数÷33（1を超える場合は1とする）
※2）1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積
乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に
見えますが、各部を分解して見ると、なるほど！
と思えてきます。
・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033
評価補正が下がることを意味します。
・総階数指数（※1）×0.239は、高層マンション
ほど、評価補正が上がることを意味します。
・所在階×0.018は、高層階になればなるほど
、評価補正が上がることを意味します。
・敷地持ち分狭小度（※2）×▲1.195＋3.220は、
敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価
補正が下がることで評価額が上がります。
尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来
の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。
■例題を用いた計算
上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、
実例をもとに計算してみます。
（例題内容）
築年数 3年（令和2年築）
現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円
乖離率 約3.3倍（時価額÷現在評価額）
相続税路線価880C＝880,000円/㎡
総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡
敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355
敷地利用権面積
380㎡×219558分の6355＝11.00㎡
■実際の計算をしてみよう！
現在評価額計算は…
建物固定資産税評価額1730万円＋敷地面積380×
敷地の持分割合219558分の6355×
路線価格880,000円＝A 26,980,000円
乖離率の計算は…
築年数3年×▲0.033＋総階数指数1（※1）×0.239＋
所在階29階×0.018＋敷地持ち分狭小度0.1467（※2）
×▲1.195＋3.220＝B 3.71
※1）総階数35÷33＝1.06（1を超える場合は1とする）
※2）1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡
最終計算の答え…
A 26,980,000円×B 3.71×0.6＝C 60,057,480円
当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。
■上記のマンション所有者の相続税はかかるの？
相続人：亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人
相続財産：上記マンション相続評価約6,000万円
現金1,000万円＝①計7,000万円
基礎控除：3,000万円＋600万円×2＝②4,200万円
①−②×税率15％−控除額50万円＝相続税370万円
No.4155 相続税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)
※基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたか？
要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。
更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割
以上にしますよ、という意味です。
尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、
評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の
場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる
為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと
いうルールです。
更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価
額より高いことを意味する為、低い方の時価額を
評価額としてよいことになっています。
今後、評価乖離率を求める算定式の値については
マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し
ていくようです。 2023.7.22
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