「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン③　第三者に貸す(賃貸借）

 

この場合、第三者に賃貸した段階で、この不動産は

本人の自宅ではなく、貸家及び貸家建付地となります。

自宅ではなくなるため、相続開始時に、パターン①や

②で出てきた、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

は使えませんが、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（貸付事業用宅地等）』

 

が使える可能性が高く、その場合、土地の評価額を

200㎡まで50％減額することができます。

 

ただ、貸していれば無条件で50％減額できるわけでは

なく、要件も厳しく落とし穴も沢山あります。

 

特例を適用するための要件は、

 

①相続税申告期限まで貸付事業を継続していること

②相続税申告期限まで保有していること

③相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等

　でないこと（3年を超えて事業的規模で貸付事業を

　行っていた場合は適用可）

 

③は、被相続人が亡くなる前に駆け込みで不動産賃貸

を始めても、特例は適用されない、ということです。

 

また、相続後の売却時にはパターン①や②で出てきた、

 

『空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除』

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

は、使えませんので、譲渡所得税は高額となる可能性

もあります。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パターン③を選択する場合は、親の判断能力に問題が

ないことが大前提となります。

賃貸借の場合は、契約期間中も貸主としての様々な

判断や手続きが求められるため、契約が続く限り

判断能力が必要です。

 

家族信託などの活用も含め、早めの検討をお勧め

します。　　2023.5.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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At homeが賃貸住宅を探した時と

実際に借りたときとの妥協ラインの調査を発表してます。

家賃は、当初の予算より1.1倍まで妥協しているようですね。

社会人シングルは、1.1倍

学生シングル、カップル、ファミリーでは1.2倍になってます。

シングルの方が、家賃を節約したい方が多いようです。

 

 

家賃と比べると、築年数や通勤時間が多くなっても

妥協していたことがわかります。

 

「掃除を頑張れば問題なし」

「通勤時間中に読書ができた」

など、前向きにとらえることができたようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

家賃は、毎月の負担にかかわってくるので

妥協できないようですね。

 

                                                           2023.05.25

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。

基本的な規約について見ていきましょう。

1.所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることもあり

ます。地番とは登記記録（登記簿）に表示された地番

のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる

場合があります。

 

 

2.駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分

（端数切り上げ）として計算されます。信号の待ち時間

や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにか かる

時間は考慮されていません。また、改札口からではなく

物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、

ホームまではもっと時間がかかることもあり ます。

 

 

3.専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。マンションの

バルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根

裏収納（グルニエ）などは、面積には入りません。

 

4.間取り

間取りを表す場合、4ＬＤＫなどの表示がよく使われ

ます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄは

ダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法で

は、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と

定められていますので、それを満たさない部屋は納戸

（Ｎ）やサービスルーム（Ｓ）と表示されます。

また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上の広さがあ

るという意味でなければならないと表示規約で定めて

います。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

徒歩による所要時間は、1分80ｍというのをこの仕事に

ついて知りました。あくまでも距離で計算されるので、

物件を決める前に、実際歩いてみてくださいね。

2023.5.25

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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いよいよ令和6年4月1日から相続登記の義務化が始ま

ります！

 

今まで義務ではなかった相続不動産の登記が義務化

された背景には、下記のような所有者不明土地の影

響でさまざまな悪影響があったためです。

 

・亡くなった人の名義のまま相続人の相続があり、

　実際の所有対象者が数十人となっている。

 

・亡くなった相続人の連絡先が付かず、固定資産税

　の滞納が継続している。

 

このように、亡くなった人の名義のままの不動産を

所有者不明不動産といいます。

 

 

現在、所有者不明土地は410ha（九州面積以上）ほど

あり、日本国土全体のおよそ10分の1の広さに匹敵

します。

 

この制度は令和6年4月1日以前の相続にも遡及適用さ

れ、次のいづれか遅い日から3年以内です。

3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の

過料が科されます。

 

1. 施行日（令和6年（2024年）4月1日）

2. 自己の為に相続開始を知り、かつ不動産の所有権

を取得した事を知った日

 

相続登記をしないことのデメリットは金銭だけの問

題ではなく、次のようなリスクもはらんでいます。

 

・売却できない

 

・相続人に相続が発生し、ネズミ算式に権利者が増

　え名義整理や協議に膨大な時間や能力がかかる。

 

・共有持ち分がある場合、持分者が債務不履行に陥

　り不動産の差し押さえから競売になった場合、第

　三者の手に渡り、協議の際、高額な名義変更費用

　を請求される悪徳なトラブルに巻き込まれる。

 

 

■相続登記の費用や手続き概要

必要書類として

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

※本籍が転籍されていれば、転籍ごとの市町村取得

　・改正原戸籍

　・除籍謄本

　・戸籍の付票

　・住民票の除票などで相続人を特定します。

 

相続人特定後、遺言がない場合には、遺産分割協議

書を作成し、不動産評価証明と共に法務局に相続登

記を申請します。

 

一般的な司法書士等への費用概要は・・・

※不動産の数、相続人数、手続きの量によって、

報酬も変動しますが、一般的には次の目安ほどです。

 

【司法書士報酬】　

・名義変更報酬　5万円～10万円

・戸籍謄本等取得代行報酬　2万円～5万円

・遺産分割協議書作成報酬　5万円～15万円

　※不動産のみの場合は3万円前後

 

【登録免許税】　名義変更時の税金

固定資産税評価額×0.4％

※通常の不動産売買や贈与による名義変更は2％の

為、相続時の登録免許税は5分の1です。

 

 

■どうする？その相続登記後の不動産

 

相続登記後の不動産をどうするかの判断は、何をし

た時に、幾らになるのかの数字を分析して、10年先

までのタイムテーブルでシュミレーションする必要

があります。

 

分析評価の数字から

 

・現状保有する

・賃貸として貸す

・リノベーションする

・売却する

・売却資金で収益不動産に替える

 

これらを全て数字にすると判断がし易くなります。

 

ポイントは今だけの瞬間を切り取った額ではなく

10年先までの資産変動を見込んで判断することです。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

当サポートセンターでは、システムを使ったシュミ

レーションをコンサルティングとして対応してます。

 

貸すにしても、どんな貸し方がベストなのか？

管理は大丈夫か？

どんな売却方法が有利か？

的を絞ったリノベーションは？

などなど、その先の課題まで全てトータルで対応さ

せて頂いております。

 

まずは、予約制の無料相談からご活用下さい。

　2023.05.21

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン②　他所に住んでいた子に、無償又は

　　　　　　無償同然の安い賃料で貸す（使用賃借）

 

この場合も、パターン①の空き家の場合と同様、

相続開始時に

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

が使える可能性があり、相続税の大幅な軽減が

見込めます。

ポイントは、移り住んだ子が、親と生計一であり、

この者が自宅を相続し、相続税の申告期限まで

売らずにそこに住み続けることです。

 

この場合の「生計一」とは、「財布が同じ」である

ということを意味します。

常に「生活費」「療養費」等を支出して扶養して

いるような状況が要件となります。

 

親子別生計であれば、この特例は使えません。

 

 

また、子が相続後にこの自宅を売却する際には、

 

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使えます。

 

居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最高

3,000万円を控除した金額で、不動産の譲渡所得税を

計算することができる制度です。

それにより、売却時の譲渡所得税が大幅に軽減

されたり、かからなくなったりします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

小規模宅地等の特例は、非常に大きな節税につながる

可能性のある制度です。

しかし、その要件は複雑で、要件を満たさなければ

特例の適用は受けられません。

相続が起きる前の早い段階から専門家へ相談して

おくことをお勧めします。　　　2023.5.20

 

 

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住まい探しには、情報収集が不可欠です。

 

最近では、インターネットで手軽に数多くの物件情報

を収集できるようになりました。間取り図や写真など

が豊富に掲載された物件情報も増えています。

 

 

インターネットで物件情報を検索できるサイトと

しては、以下のようなものがあります

 

１．住宅・不動産情報の総合サイト

 

不動産会社から掲載依頼を受けた物件情報を集約した

サイトです。複数の不動産会社の物件情報を一度に

検索し、比較できます。

 

2．個別の不動産会社の物件情報サイト

 

不動産会社が、自社で取り扱っている物件を中心に

紹介するサイトです。多くは不動産会社の営業エリ

アを中心に物件情報が提供されていますが、幅広い

エリアの物件情報を提供している会社もあります。

 

3.その他の方法で情報を収集する

 

①情報誌

 

地域によっては、周辺の賃貸物件情報を集めた情報

誌が発行されていることがあります。沿線・駅ごと

に物件情報が掲載されているものが多く、物件を

一度に比較検討しやすい。

 

②チラシ

 

地域を限定して作成されることが多いので、住みた

い地域が決まっている場合には参考となります。新聞

に折り込まれて配布されるほか、不動産会社の店頭や

エリア内のスーパーなどにも置かれていたりします。

 

③不動産会社への訪問

 

地域の情報を中心に物件情報を紹介してくれます。

店頭に掲示されている不動産広告だけでも一定の情報

を入手することができます。インター ネットで情報が

入手できない場合や、特定地域にこだわって探す場合

には、その地域の不動産会社を訪問するのも効率的

でしょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

インターネットを利用して気軽に物件が探せるよう

になりました。

最近は、内部写真だけでなく物件を撮影した動画を

見ることもできます。

2023.5.18

 

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貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

大切なことを確認しておきましょう。

 

・入居前に、部屋に不具合がないかを「現状確認書」を

　用いて確認しましょう。

　もし記載にない不具合があった場合は、

　管理業者や賃貸人に報告しましょう。

 

・退去の手続きや一般的な原状回復のルールを

　きちんと理解しておくことが大切です。

　退去の際は、早めに管理業者や賃貸人連絡し、

　手続きをよく確認しましょう。

 

・通常の生活をしていても、

　物件によってはカビやシミが発生することがあります。

　結露を放置すると、カビやシミが大きくなります。

　部屋の定期的な清掃、換気を行うことが大切です。

 

・室内の設備が壊れた場合、ご自分で修理をするのではなく、

　賃貸人に連絡するようにしましょう。

 

・賃貸人の許可なく、リフォームをしてはいけません。

　万が一、無許可でリフォームをした場合、

　原状回復費用が高額になることが想定されます。

　エアコンをつける時にも賃貸人の事前の許可を取りましょう。

 

・その他、たばこのヤニにおい、

　壁等の釘穴、ねじ穴も気を付けましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

何かあった場合には、

管理業者や賃貸人に報告するように心がけましょう。

 

                                                           2023.05.15

 

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相続財産の中に遠方の土地や農地、利用しない森林

など、相続したはいいけど処分（売却換金）もでき

ずに困る不動産が意外と多いものです。

 

遠方で管理もできずに放置し、樹木の越境やゴミ屋

敷など、近隣に迷惑をかけることにも発展します。

 

相続放棄という制度もありますが、相続放棄は、

一部の不要不動産のみの放棄はできず、プラスの財

産も全て放棄するルールです。

 

その為、プラス財産（現金等）を相続したい為に

仕方がなく、不要な不動産を相続するしかないと

いう選択になっている方も現実には多いようです。

 

 

そこで、令和5年（2023年）4月27日より開始される

相続土地国庫帰属制度について、利用する為の条件

などを解り易くお伝えします！

 

 

■相続土地国庫帰属制度を使える人の要件は？

 

・相続や遺贈で土地を取得した法定相続人

 

※遺言により遺贈で受け取った土地でも法定相続人

以外は申請不可！

 

※制度開始 2023年4月27日より前に相続した土地

でも申請できる。

 

※兄弟など複数名義で相続した共有地でも申請可

 

 

■相続土地国庫帰属制度を使える土地の要件は？

 

・申請段階で帰属対象外となる土地とは

 

1. 建物がある土地

2. 担保権又は使用及び収益権利設定地

3. 通路その他の他人使用中（予定含）の土地

※墓地内の土地 ・境内地（けいだいち）・水道用地

・用悪水路やため池地など

4. 土壌汚染対策法に基づく汚染地

5. 境界が不明確/争いがある土地

 

 

■申請対象外条件を満たした後に不承認になるケース

 

1. 勾配や崖があり管理に過分な費用・労力を要する

 

2. 管理又は処分を阻害する工作物（車両・樹木等）

がある土地

 

3. 除去しなければ管理又は処分をする事ができない

有体物が地下に存する土地

 

4. 隣地所有者等と争訟によらなければ通常の管理又

は処分が出来ない下記等の土地 　

　・既に民法上の通行が妨げられている土地

　・他の土地に囲まれて公道に通じない土地

　・池沼、河川、水路、海を通らなければ公道に出る

　　事が出来ない土地

　・崖があり土地と公道とに著しい高低差がある土地

 

5. 周囲などの災害の防止の為、措置が必要な土地

 

6. 生息動物により、土地や周辺人、農産物、樹木に

　被害を生じさせる土地

 

7. 適切な造林・間伐・保育がなく整備を要する森林

 

 

■申請する際の費用について

 

・1筆の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付

※審査の結果、不承認の場合でも返却されない。

 

・管理費用として10年分の土地管理費相当の負担金

※負担金は1筆ごとに20万円が基本ですが、 同種目

　の土地が隣接していれば、負担金合算申出ができ

　2筆以上でも負担金は20万円が基本

 

・一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林

などは、面積に応じて負担金を算定する場合もある。

 

※負担金の通知の翌日から３０日以内が納付期限

※申請から国庫帰属まで概ね半年～1年を要する

 

 

■国庫帰属までの流れ

 

1. 法務局へ事前相談

2. 承認申請

3. 法務局による審査～承認　or　不承認

4. 負担金の納付

5. 国庫帰属

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

地上に家屋がないことが条件と、安易に解体してし

まい、境界不確定で承認されない！

 

なんていう事になれば、解体費の出費と小規模住宅

用地の特例が解除され、固定資産税等が3倍～5倍に

なるダブルパンチもらうことになります！

 

国庫帰属制度と並行に、何とか売却できる方法を

不動産コンサルタントに相談するなど、選択肢を

俯瞰して適切な最終判断をして下さい。

　2023.05.14

 

 

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いのでしょうか。

 

パターン①　空き家のままにしておく

　　　　　（空き家のまま子に相続させる）

 

この場合、相続開始時に

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

が使える可能性があります。

この特例が適用ができれば、この土地にかかる相続税

を劇的に抑えられることができるのです。

 

もともとこの特例は、亡くなった人が住んでいた土地

ついて、相続税が満額かかってしまう事により、

相続後の相続人が住む土地を失わないように設け

られました。

 

自宅を相続する子が、親の相続開始時に賃貸住宅や

社宅等に住んでいるなど、一定の要件を満たす場合、

宅地の評価額を最大で80%も減額できるので、子の

負担する相続税はかなり軽減されます。

 

ただし、

・相続した自宅を相続税の申告期限まで売却せずに

　持ち続けること

・相続開始前３年以内に自分や自分の配偶者名義の

　家屋等に住んでいた子ではこの特例は使えない

などの細かい要件を満たす必要もありますので、

ご注意ください。

 

また、子が相続後にこの自宅に移り住むことなく

空き家のまま売却をする場合には、

 

『空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使える可能性もあります。

 

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

・相続開始日から3年が経過する日の属する年の

　12月31日までに売却すること

などの一定の要件を満たせば、売却による譲渡益から

3,000万円を特別控除することができます。

 

この控除の適用を受けることができれば、売却時の

譲渡所得税が大幅に軽減されたり、かからなく

なったりします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

現在の少子高齢化、親子別居の増加など、一人

暮らしの親が老人ホームへ入所するケースが増えて

います。

知らなかった、ということで不利益にならないよう、

方向性を早めに検討し、納得の上で進めてください。

2023.5.13

 

 

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住まいを借りる契約をする際には、賃料の数ヶ月分

というまとまった初期費用が必要になります

契約時の初期費用には、様々なものがあります。

不動産会社、保険会社等に支払うものを紹介します。

 

仲介手数料→不動産会社に支払う

住まい探しに当たって、不動産会社に仲介を依頼した

場合、貸主との契約時に月額賃料の0.5ヶ月分+消費税

の範囲内で仲介手数料が必要となります。なお、この

0.5ヶ月分というのは宅建業法上の原則であって、借主

の承諾を得れば、最大で月額賃料の1ヶ月分＋消費税ま

で認められており、実際には1ヶ月分＋消費税のほうが

多いようです。

 

 

損害保険料→保険会社に支払う

入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れ

などの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者など

に補償するために加入するものです。一般的に、借り

主の保険加入が契約条件となっていることが多くな

っています。

保険の種類によって、補償される範囲、補償額など

の補償内容は異なりますが、契約条件に合う補償内容

であれば、どの保険会社の保険に加入するかは、借り

主が選択できることが多いようです。

 

保証料→家賃保証会社に支払う

借り主に連帯保証人がいない場合に、連帯保証の代行

を家賃保証会社に依頼する際に支払います。万一、

借り主に家賃滞納があった場合は、家賃保証会社が

一定の範囲で家賃を立て替えます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃料以外に、管理費（共益費）や駐車場、駐輪場の

費用が必要になる事があります。募集図面等に記載

されているので見落とさないようにしたいです。

2023.5.11

 

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貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

何を気を付ければよいのでしょうか。

 

「国民生活センター」が注意をしていましたので

ご紹介します。

 

①契約前に契約書類の記載内容をよく確認しましょう。

②入居時には、賃貸物件の現在の状況をよく確認し、

　記録に残しましょう。

③入居時にトラブルが起きたら、

　すぐに買主側に相談しましょう。

④退去時には、清算内容をよく確認し、

　納得できない点は貸主側に説明を求めましょう。

 

「原状回復」の一般的なルールとして

借主は、賃貸物件の「原状回復義務」を負う。

「通常損耗」「経年変化」「借主に責任がない損傷」は、

現状回復義務に含まれない

 

 

一般的なルールと異なる条件が契約で

定められている場合があります。

事前に契約書等をよく確認しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

普通に住んでいても、経年劣化は進みます。

あらかじめよく契約書を読んでおきましょう

 

                                                           2023.05.01

 

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アパート経営等をする個人事業主の方は、意外にも

多く、賃料収入による不動産所得から発生する節税

対策としての小規模企業共済が、法人成りしてない

場合でも利用できるのか？

 

知らない方が多い為、是非この制度を使って節税と

将来に備える準備を検討してみましょう！

 

 

■小規模企業共済とは

国の機関である中小機構が運営し、小規模企業の

経営者や役員などの方向けの積み立て退職金制度

です。

 

毎月の掛金全額を所得控除できるため、高い節税

効果を見込めます！

 

 

■企業共済のポイントは

 

・掛金は1,000～70,000円まで500円単位で設定可能

・共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

・低金利の貸付制度を利用可能

 

詳しくは↓　↓　↓

制度の概要｜小規模企業共済（中小機構） (smrj.go.jp)

 

 

法人化していない個人事業主でも共済は利用できる？

answer     できます！

 

しかし、事業規模の以上のアパート経営を行って

いる場合に限られます。

 

事業規模とは？

5棟10室の規模の不動産賃貸経営を行っていること

 

つまり、戸建なら5棟以上、アパートなら10室以上

の規模という意味です。

 

業種によっては、従業員が20人以下（5人以下）等

の規定や、20年未満の掛金の場合には元本割れする

などの注意事項もあります。

 

 

相続対策としては、共済に加入していた人が死去し

た時に遺族が受け取る一時金は、会社員の遺族が受

け取る死亡保険金と同様に

 

「５００万円×法定相続人の数」までの非課税枠の

対象となります。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

個人資産家の方で、相談を受けると意外と知られ

てなく、または使えないと思っている方が意外にも

多く見受けられます。

 

節税や相続対策としては、もったいない話です。

 

相続対策は特殊な抜け道を模索しなくても、合法的

に様々な対策があります。

 

大切なのは、常にアンテナを張り、有益な情報を

得る習慣を身に付けておくことです。

 

有益情報は、誰も進んで教えてはくれませんよ。

                                       2023.04.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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