アービトラージ？？ 聞きなれない言葉ですね。

直訳すると裁定取引のことです。

 

裁定取引とは、取引が違う場所での価格差を利用して差額の利益を獲得する取引のことです。

 

実際、世の中で起こっている裁定取引の具体例に触れた方が解り易いので、簡単に具体例をお話します。

 

全く同じ商品の洋服が、都心のデパートでは人気があり、30,000円で販売していたとします。

逆にその同じ洋服が、地方のデパートでは年収層も低いことから、20,000円で売っていたとした場合に、地方のデパートで買った洋服を都心で売れば、30,000円−20,000円=10,000円の利ザヤ（利益）を稼ぐことができます。

 

この取引の正体がアービトラージ（裁定取引）です。

仮想通貨の世界などでも、この取引を利用して稼ぐ世界があるようですが、私は自分が理解できないものには手を出さない主義の為、やりませんが…

 

 

 

さて、本題の不動産アービトラージで利益を出すとは、どのようなものなのか、幾つかの具体例で解説します。

 

 

例1） 3LDKの収益マンションが1,370万円で売りに出されていたとします。

※1,370万円の根拠は、月家賃8万円×12ヶ月＝年間家賃96万円÷キャップレート7％＝1,371万円（投資物件の市場価値）

 

同じマンション内での居住用の同条件空物件が、1,580万円で売に出されており、相場も同じ価格帯だとした場合、賃貸中の収益マンションを購入し、退去して頂いた後に、居住用として売却すれば、1,580万円−1,370万円＝210万円の儲けになります。

 

 

例2） １棟の空室率50％の収益マンションが8,000万円で売に出ていたとします。

 

※この地域のキャップレート（市場価値を出す利回り率）が9％だとした場合、満室でＮＯＩ（正味収入）が900万円の物件は、1億円（900万円÷9％）で売却できますが、空室率が50％という古い物件の為、ＮＯＩが450万円に下がり、市場価値は5,000万円です。

 

しかし、リノベーションすれば、満室にできる可能性があるとして、リノベーション費用と満室収益を考慮して、8,000万円で売りに出ていました。

 

この8,000万円の収益マンションを買取り、解体更地にして1億円でマンションデベロッパーに売却できれば、2,000万円の利益がでます。

※この地域の更地価格と解体費を事前に調べておく必要がありますが、更地価格の方が高いと判断した場合の例です。

 

 

例3）売買に限らず、賃貸の例では、現在3ＬＤＫで月賃料80,000円の収益マンションを購入します。

この物件を退去後に、リビングを広く取った2ＬＤＫに改装し、事務所として月賃料10,0000円で募集した結果、入居が決まったケースです。

 

月20,000円×12ヶ月＝年24万円の収益増となり、50万円の改装費がかかったとしても、2年ほどで回収でき、3年目からは毎年120万円の賃貸収入が見込めます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？　この不動産アービトラージは土地にも応用が利きますが、大事なポイントは、出口である売却方法や賃貸方法、さらには土地の場合は運用方法の予測をいかに現実に近い形で立案し、シミュレーションをして創造できるか！

 

というのが最重要ポイントです。

なかなか一般の人が、出口を立案しシミュレーションをすることは難しいと思います。

 

このような考え方があることを頭の片隅に置きながら、実際、アービトラージの可能性がある物件に出くわした場合は、不動産エバリエーション（評価）の専門家などにコンサル料を払ってでも、相談しながら進めていかれることをお勧めします。　2023.10.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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お隣さんから、「土地を売買する為、土地の境界立会に協力してほしい」と頼まれました。

立会に協力した場合、こちらにも何かメリットはあるでしょうか。

 

 

「面倒だ」「なぜ応じなければならないのか」と思ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、むしろ応じることによるメリットが大きいのです。

 

通常、境界立会を行うと、確認した点に境界様式（コンクリート杭・金属プレート・金属鋲等）が設置されます。

この「境界様式がある」ということが非常に大切です。

境界様式が存在することによるメリットは色々と考えられます。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

①境界の管理が容易になる

 

境界様式があると、ブロック塀やフェンスなど境界線付近に構造物を設置しようとした場合、一目で境界が分かり、工事業者への指示がしやすくなります。

逆に境界様式がないと、思い込みで指示を出してしまうこともあり、後にトラブルにつながるケースも考えられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

立会を頼まれても、「自分にはあまり関係ない」と思ってしまう方もいると思います。

他にどんなメリットがあるのか、次回お伝えしたいと思います。

2023.10.28

 

 

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利便性や賃料、設備の陳腐化など、都心ではなく、地方のアパートは空室が目立つ物件が多く見受けられるようになりました。

その空室を埋めるにしても、どの位の費用（リフォーム費）を投下すればいいのか？

 

また、どのようにして満室にすれいいのか？アパートを所有するオーナーにとっては、悩ましい問題です。

 

リフォーム会社に相談しても、高額な工事の提案をするのみで、リフォーム費に対する費用対効果や、リフォーム後の募集（リーシング）を、どのようにして満室にするかなのどの提案はできないのが現実です。

 

本来、アパートを管理している管理会社がリフォーム費用や、リフォーム内容の提案、満室にする募集方法などを提案し、オーナーの収益を最大化するのが、管理会社の責務と言えます。

 

しかし、現実には、賃料回収や入居時のクレーム対応はしてくれても、空室に対する総合提案まで出来る管理会社は少ないのも現実です。

 

 

今回は、弊社で実際に士業の方から空室で困っているオーナーがいるので、何とかしてあげてくれないかという、実際にあった満室成功事例をご紹介します。

 

 

■対策前のアパート現状

 

・全8室中、空室5室（空室率63％）

 

・家賃収入：1,346,360円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

※NOIとは、ネットオペレーティングインカムで、満室想定賃料から空室賃料、運営費を引いた正味の賃料収入のこと。

 

・物件価値：11,219,667円（NOI÷※キャプレート12％）

※キャップレートとは、物件構造や築年数などに応じて、地域の相場利回りのこと。

※物件価値とは、売却したら幾らで売れるかという価格。

 

 

■対策後のアパート状況

 

・全8室中、満室成功

 

・家賃収入：3,651,440円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

 

・物件価値：30,428,666円（NOI÷※キャプレート12％）

 

 

 

●改善結果の差額分析

 

・NOI 収入増加額：3,651,440円−1,346,360円＝A 2,305,080円増加

 

・物件価値：30,428,666円−11,219,667円＝B 19,208,999円増加

 

・リフォーム費用総額  C 3,500,000円

NOI増額リフォーム投資回収率＝A 2,305,080円÷ C 3,500,000円×100＝65.85％

上記から、約1.5年でリフォーム費用を回収できたことになります。

 

 

このシュミレーションをリフォームする前に行い、ある程度、方向性が見えた段階で実行に移します。

 

100％シュミレーション通りに行かなくとも、周辺相場や空状況など地域のマーケティング調査を行うことにより、ある程度の予測と仮説のもとに進めていきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

募集方法として実行したのは、賃料を25％ほど下げる代わりに、定期借家契約に切替、敷金、礼金なし、仲介手数料0円とし、更新料もなくしました。

 

リフォーム内容は、オーナー様からお任せ頂きましたので、空室ごとにアクセントを付けた、クロスや最低限の無駄のないリフォームをすることで、2ヶ月で満室に成功した事例です。

 

現在でも満室稼働を維持し、オーナー様には他の不動産の運用や売却など、相続対策も含め、喜んで頂き、管理冥利に尽きます。　2023.10.22

 

 

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複数年賃貸不動産を経営している方にとって、空室は最大のキャッシュ損失です。

空室対策の一つとして、借主にメリットとなるフリーレント（一定期間の賃料を無料にする）方法があります。

 

このフリーレントはどのタイミングで借主に提供する方が、貸主（オーナー）にとって得なのでしょうか？

 

通常、単純に最初の数ヶ月をフリーレントにするケースが多いと思いますが、実際の実行家賃（標準賃料からフリーレントを引いた正味賃料）を分析して解説します。

 

 

●実行家賃シュミレーション例

 

・家賃80,000円/月

・フリーレント期間24ヶ月（2年）

・賃貸期間10年間

・賃貸人の期待利回10％

 

単純平均賃料は…

80,000円×8年間÷10年＝64,000円ですが、この実効家賃は短期賃貸（1年間）の場合であれば、通用しますが、2年以上の複数年賃貸する長期リースの場合には、時間の経過価値を割引率として現在価値に割戻します。

 

この現在価値を賃貸期間で割って算出する考え方です。

 

少々、分かりにくいですが、複利の銀行預金を例えにすると、100万円を年利率3％の複利で10年間、銀行に預けると、10年後に1349,353円になります。

 

従い、10年後に貰える1349,353円の現在価値は100万円ということです。

この考え方を、賃料に当てはめで算出してみましょう。

 

 

■当初2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

2年までの賃料収入0円

3年目～10年目までの賃料収入は8万円/月という前提で、3年目以降の各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は57,089円となります。

 

■最後2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

8年までの賃料収入8万円/月

9年目～10年目までの賃料収入は0万円/月という前提で、1年目～8年目までの各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は69,671円となります。

 

上記の計算結果により、最後の2年間をフリーレントにした方が、69,671円−57,089円＝12,582円 実行家賃がプラスになります。

最初に回収した方が、後から回収する賃料の現在価値は高いということになります。

 

 

借りている人からすると、先でも後でも支払う総額は変わらないため、フリーレントの使い方次第で、収益価値が変ってきます。

 

しかし、実務的には、賃借人からすれば、8年以上住まないと2年間のフリーレント特典は得られないことになる為、入居当初の数か月をフリーレントにするケースが多いのもの現実です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

今回は、お金の時間経過による価値について、考えてみましたが、1,000万円の現金を運用しなければ、いつまで経っても1,000万円です。

 

しかし、前記のように、複利預金に預けて運用すれば、お金は増えます。

この複利率3％が、現在価値を割り出す複利原価率のもととなります。

 

複利原価率を算出するには、1÷（1＋※割引率0.03）＝0.971となり、2年目以降は0.971÷1.03を繰り返していき、各年の賃料を、この割引率で現在価値に割り戻すことで、現在価値が計算できます。※期待複利率3％とした場合

 

この考え方を、ファイナンスの世界では、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）と呼びます。

まさに、時は金なりということです。　2023.10.15

 

 

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前回は、公図には「ずれ」がある、とお話ししました。

では、どのくらいずれているのでしょう。

 

国土交通省のデータでは、「全国的な公図と現況のずれの傾向」として、

 

●ずれが10㎝未満の精度の高い地域・・・・・5.5％

●10㎝以上1ｍ未満のずれがある地域・・・・・42.2％

●1ｍ以上10ｍ未満の大きなずれがある地域・・49.8％

 

なんと全国の公図地域の約50％は、公図の形状と現地の形状に1ｍ以上の大きなずれがあるという事です。

 

都市部では、全国的にも国土調査（地籍調査）が進んでおらず、「地図に準ずる図面」の地域が大多数を占めています。

 

（地図に準ずる図面の中にも、地籍調査の図面や、区画整理の図面、大規模な分譲の際の図面が基となった場合もあり、比較的現地復元性が高い図面も存在します。）

 

また、全国の都市部では正確な地図がある地域は20％程度と言われています。

 

相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行いますが、「地図に準ずる図面」の地域の場合、現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無などが重要になってきます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

その時になって慌てることがないように、帰省された時などに親子間で土地の境界線のお話をしておくことをお勧めします。

2023.10.21

 

 

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前回まで、空き家バンクについていろいろ説明してきましたが、

今回は、空き家を買いたい人の流れを確認しましょう（例：鎌ケ谷市）

 

物件を利用したい方（空き家を買いたい方）

 

利用登録の要件

下記のいずれかに該当する場合のみ、利用登録が可能です。

・住宅の場合は、定住し又は定期的に滞在し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・店舗、事務所及び倉庫等の場合は、有効に活用し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・その他、市長が適当と認める者

 

物件を利用する場合の流れ

・サイトで購入希望の物件を探す。

・鎌ケ谷市空き家バンクの利用を希望する場合は、書類を提出。

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録申込書

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録カード

・利用登録完了通知書を受理後、見学希望の旨を市に連絡。

・協定事業者からの日程調整後、物件案内。

と、なります。

 

利用登録申込にあたっての注意事項

・利用登録の期限は登録をした日から起算して2年を経過する日が属する年度の末日までです。

・登録期限を過ぎた場合は、利用登録の取消しを行います。

・利用登録の更新を行う場合は、改めて利用登録の申込みが必要になります。

利用登録など、各自治体への手続きが必要にはなりますが、興味がある方はぜひ、空き家バンクのサイトを見てくださいね。

[参照：LIFULL HOME’S 空き家バンクより]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

調べていたときは、癖がある物件ではありますが、私でも手が届く物件がありました。

癖がある物件でも、人によっては魅力になる場合もありますよね。

ぜひ、見てみてください。

　2023.10.16

 

 

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前回は、法務局で確認できる、登記に伴う図面に

ついてお話ししました。

 

その中の、②地図に準ずる図面（公図）は、実際

の土地の面積や形と大きく違っていたり、隣の土

地の境界線と矛盾していることがあります。

どうしてずれが大きいのでしょうか。

 

 

「地図に準ずる図面」の中で特にずれが大きいの

は、「種類」の欄に「土地台帳付属地図」と書か

れているものです。

ずれの原因は、作成された時期が古すぎるからです。

 

「公図」は、明治初期に行なわれた租税徴収のた

めの簡易な土地測量図が原型になっているといわ

れています。

 

当時の測量方法は原始的なもので、目測、捕捉に

頼ることもあったそうです。

 

その後更正がなされ、作成された地図は「更正図」

とよばれ、この「更正図」がその後の

土地台帳付属地図「公図」

となりました。

 

公図の「種類」の欄に、「土地台帳付属地図」と

書かれていることがあるのはこのためです。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

IT社会と言われるこの令和の時代に、法務局で

発行されている「地図に準ずる図面」の原型の

多くは、実際には明治時代の未熟な測量技術で

作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用

しているという事に驚きです。　　　2023.10.14

 

 

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新しいお住まいを探し始めたら、決める前にイン

ターネットで情報収集すると共に、実際に現地へ

足を運んで確認しましょう。

 

インターネットで収集できる情報

・自治体による住宅関連助成、子育て支援、その他

行政サービスの内容

・災害時に危険な場所や避難場所

・犯罪の発生状況や危険な地域

・学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在

状況など

 

実際に現地でも確認しましょう。

・使う経路(道筋)に死角や治安が不安な場所がない

かなど、防犯に関すること

・スーパーや商店街の場所、品揃え、営業時間な

ど生活の便利さに関すること

・騒音や臭い、振動などの原因になる施設など

 

 

子育て・暮らし・防災など自治体情報を調べま

しょう

 

自治体ごとの助成金や行政サービス、ハザード

マップの情報

保育所等子育て支援情報　保育所だけでなく、

子どもを一時預けられる施設や困ったときに相談

できる窓口などの情報

 

防災関連情報

大地震の際の各地の震度とそれに伴う高潮や火災

などの被害状況、避難のしにくさなどを地図上に

示したハザードマップ

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

少し手間ですが、住環境を調べてから新しい生活を

スタートしたいです。特に注意したいのは、ゴミの

出し方です。市町村によって違うので引っ越してか

ら慌てないように調べましょう。

2023.10.12

 

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母親が以前書いた遺言を、親族の一人が保持し、開示もしてくれない。

 

遺言の内容は、その遺言を持っていった親族に財産の全てを相続させるというものだと本人は主張しているが、遺言を書いた当時から現在の母親の想いは変わり、相続財産は子供達2人で仲良く平等に分けて欲しいという考えに変わっています。

 

この様な状況を打開するには、どうしたらいいのでしょうか？という、実際にあった事例をもとに対処法をお伝えします。

 

現実には、遺言だけではなく、自宅不動産の登記識別情報（旧権利証）や母親の預貯金口座の通帳など、財産を確認する関係書類も抱え込み、開示しない状況です。

 

母親は数年前に書いた遺言の為、遺言の種類や書いた内容はよく覚えていません。

 

 

●対処法の流れ

 

1. 遺言の種別を特定する

遺言には、自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の３種類がありますが、公正証書遺言で作成している場合には、公証人役場で保管される為、遺言存在の有無を検索できる制度があります。

 

まずは、公証人役場に出向き、母親本人か又は、母親から委任を受けた代理人により、公証人役場に保管されていないか確認してみましょう。

 

 

2. 公証人役場で遺言が保管されていない場合は？

公証人役場に保管されていない場合は、自筆証書遺言である可能性に絞られますので、その遺言が法律上有効な遺言なのか無効なのかは、内容を見てみないと分かりません。

 

もし、書き方不備で無効であれば、そのままにしておいても母親が亡くなった際は、相続人全員により、遺産分割協議で平等に分けることができます。

 

反面、自筆証書遺言が有効だった場合には、全ての財産は遺言を放さない親族に渡ってしまうことになります。

 

 

3. 有効な自筆証書遺言を取消す方法

過去に書いた遺言の効力を抹消するには、母親が新たに遺言を書き直すことにより、過去の遺言内容より優先されることになります。

 

その際、注意することは、自宅不動産や預貯金など、分かっている財産を記載するのと同時に、記載のない財産については、●●に相続させると記載しておくことです。

 

そのことで、万一、忘れていた他の財産があった場合でも財産の指定ができることになります。

 

 

4. 遺言執行者を指定しておく

遺言執行者とは、被相続人が亡くなり、実際に遺言の財産を分けたり、不動産を売却したり、預貯金を解約する実務を行う者のことを指します。

 

執行者を指定しない場合には、特定の親族が手続きをすることをよく思わない親族がいる場合などは、家庭裁判所にて全く知らない第三者（弁護士や司法書士等）が選任され、その者による手続きとなり、費用も発生してしまいます。

 

その為、執行者を特定の者（親族など）に指定しておき、その親族が手続きに不慣れな場合には、代理人を選任できるようにしておけば、難しい手続きを委託することもできます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

自筆証書遺言を破棄する方法でも、遺言を取り消すことになりますが、今回の事例のように破棄できない場合の対策を考察してみました。

 

尚、不動産の登記識別情報（旧権利証）が回収できない場合であっても、不動産を売却し、事前に現金化することもできます。

 

まずは、親族間で争いを避ける方法として、腹を割って話し合うことから始めましょう！

　2023.10.08

 

 

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法務局には登記記録（登記簿）だけでなく、登記

に伴ういくつかの図面も備えられています。

法務局で取得できる土地の図面は、どんなものが

あるのか見ていきましょう。

 

①地図

 

「14条地図」とも言われ、不動産登記法第14条の

規定によって作成されている為、②の「地図に準

ずる図面」に比べて土地の面積や距離、形状、

位置について正確な図面です。

 

また、詳細な地籍調査によって確定した境界線が

記載されているので、境界線の精度が高く、境界

杭が抜かれてしまうなどして境界線がわからなく

なってしまってもこの地図から復元することが

可能です。

 

この地図がある地域とない地域が存在します。

ない地域は、②の「地図に準ずる図面」が備え付

けられています。

 

 

②地図に準ずる図面（公図）

 

一般的に字図（あざず）と呼ばれ、①よりも精度

が低いです。

大まかな土地の形状が記載されていて、筆ごとに

地番が記載されています。

しかし、明治時代の測量技術で作られた図面なの

で、実際の土地の面積や形と大きく違っていたり、

隣の土地の境界線と矛盾していることが多くあります。

 

 

③地積測量図

 

その土地の形状、地積（面積）と求積方法、境界

点、区画の長さなどが記された図面です。

平成17年以前は正確性に疑問が残る図面が多く存

在しますが、現在では、境界線の復元が可能な

ほど精度が高いものになっています。

 

しかし、すべての土地についてこれが備え付けら

れているわけではなく、地積測量図がない土地も

少なくありません。

 

土地の面積を正確に測る必要がある場合にのみ造られます。

分筆登記、地積更正登記（正しい面積に更正する

登記）、土地表題登記（払い下げた土地等の登記）

等の際、提出される図面で、現地復元性が高い図面です。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

なお、地図の場合でも公図の場合でも、それぞれ

の土地区画に記されているのは「地番」であり、

住所の番号ではありません。

 

測量図や地番図などを合わせて確認することで筆

の見落としを無くすことができます。

一つの図面だけでなく複数併せて現状を把握しましょう。

2023.10.7

 

 

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前回は、空き家バンクについて説明しましたが、

実際にどのような手続きが必要なのでしょうか。

弊社がある千葉県鎌ケ谷市の例を見てみましょう。

 

鎌ケ谷市空き家バンクは、

空き家を「貸したい・売りたい」所有者から

提供された情報を

空き家を「借りたい・買いたい」利用希望者に

紹介する制度です。

 

アットホーム株式会社及び株式会社LIFULLの2社の

全国版空き家・空き地バンクのサイトを介して閲覧出来ます。

どちらのサイトも登録されている空き家は同じです。

 

（空き家を売りたい方は…）

・物件の登録に必要となる書類を提出

　　申込書、登録カード

　　当該空き家の所在地が確認できる書類（地図、案内図等）

　　当該空き家の状態が確認できる写真

　　当該空き家の所有者等であることが確認できる書類

　　登録申込者が当該空き家の所有者等本人であることが

　　確認できる書類

　が、必要です。

 

所有者立会いのもと、市職員と協定事業者の会員が

現地調査を行い、市が登録の可否を決定し、

登録が完了した場合は物件登録完了通知書により

登録申込者に通知します。

 

登録した物件情報が、ホームページ等に公開されます。

 

下記に該当するような空き家は物件登録できません。

・既に宅地建物取引業者に媒介等を依頼している空き家

・特定空家等のほか、老朽化が著しい又は大規模な修繕が

　必要である等、現状態のまま不動産流通することが

　不適当である空き家

・その他、市長が適当でないと認める空き家

 

必要書類が多いので、

各自治体のホームページなどでよく確認をしてくださいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社でも空き家バンクの物件を取り扱ってます。

ご興味がある方はお問い合わせください。

                                                           2023.10.02

 

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アパートやマンション、ビルなどの賃貸不動産を

保有している方にとって築年数が古くなり

 

賃借人入替のタイミングで、単なるリフォームで

はなく、思い切ってリノベーションを考えている

方が感じるのは

 

リノベーションに幾らくらい投資すればいいか？

ではないでしょうか？

 

基準がないと、投資した金額に対する採算が合う

のかが分からず、漠然と工事会社の言いなりに

工事を依頼することになります。

 

まずは、リノベーション投資限度額の上限を決め

てから、限度額以内の工事内容を、いかに需要の

あるリノベに仕上げるか？　という順番です。

 

 

●リノベ投資限度額の考え方とは…

 

手順1. リノベで回収する事業期間を決める。

一般的には5年前後ですが、リノベ投資内容によっ

ては、もっと長期に見ても大丈夫です。

 

例として、現在の賃料が30万円/月で、リノベ後は

34万円/月に賃料がアップすると見込める継続期間

はどの位という考え方です。

 

 

手順2. リノベ後の経費を予測する。

経費は固定資産税や管理費などの支出率です。

一般的に賃料収入の20％前後ですが、構造や管理

会社によって変動します。

 

 

手順3. リノベ後のアップした賃料を予測する。

手順1 の例のように考えます。

 

 

手順4. 賃料の純収入の概算を出します。

純収入＝年間賃料−手順2の経費

 

 

手順5. これまでに出した金額を使ってリノベ投資

限度額を逆算します。

 

算式：投資限度額（X）=純収入×事業期間÷2

 

計算例で見てみます。

・事業期間8年

・純収入6,000千円とした場合

 

投資限度額X＝6,000千円×4年

X＝24,000千円以下であれば、事業的に成立する

リノベ投資上限額となります。

 

予定事業期間の半分でリノベ投資額を回収する

という考え方です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？ 各金額や期間は、あくまで概算

予測の為、リノベ事業を決定する際の参考指標と

して見て下さい。

 

尚、この投資基準額が果たして、どの位の投資効率

（利回り）になるのか？　という視点で見ると　

 

・投資期間8年

・リノベ投資額24,000千円

・年純収入6,000千円

・将来価値0円　

※8年後にリノベ部の価値がなくなる想定

 

IRR（収益率）＝18.62％になります。

 

この利率は、金融電卓がないと逆算ができない為、

金融電卓を使いこなせる専門家のアドバイスを受け

ながら、事業の方向性を検討してみましょう。

　2023.10.01

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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