建物が取り壊されたり、火事などで焼失した時は、

建物が滅失した時から１ヶ月以内に建物滅失登記を

申請することが法律で義務付けられています。

 

 

建物滅失登記とは、法務局の登記簿から建物がなく

なったことを登記することであり、通常、建物滅失

登記を申請しない限り、いつまでも法務局の登記上に

存在することになります。

 

相当以前に滅失したと思われる建物が滅失登記されずに

残っていることがよくあるそうです。

そのように実在しない建物の登記が残っていると、

色々な支障が出てきます。

 

・土地の売却ができない

・解体した建物に固定資産税がかかり続ける

・建築許可がおりないため、建て替えができない

・建物の所有者が亡くなった場合、建物滅失登記の

　手続きが煩雑になる

・建物滅失登記は申請義務があるため、怠ると

　10万円以下の過料に処される場合がある

 

このように、かなり時間が経っている状態でも建物

滅失登記を行う必要が出てきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

いざという時に困らぬよう、名寄帳などで、ご自身や

親御様の課税状態を確かめておくとよいと思います。

2023.4.8

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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昨今、弊社によくある相談の中で、実際にあった

少々、特殊な事例を紹介ます。

 

私も不動産業歴は28年目となりますが、首都圏周辺

ではまず見かけないレアケースです。

しかし、地方の不動産では珍しくないようです。

 

■事例内容

法務局に備え付けの公図（こうず：地番を明確にし

た地形の概略図）

※地方によっては字図（あざず）とも呼びます。

と現地の地形が全く不明確なケースです。

 

今回の事例では、栃木県那須〇〇市の土地売却に

あたり、公図は下記図のイに該当し、イには複数の

筆が存在し一体として表示されています。

 

 

売買対象地は173-67ですが、公図の上部に他人の

複数筆と一緒に記載されている為、地形が全く分か

らない状況です。

 

この公図の作成年月を見ると明示21年とかなり古い

公図です。

 

そこで、法務局にて登記地積測量図を取得したとこ

ろ、昭和56年に測量した下記、地積測量図が保管さ

れており、現地調査による地形とほぼ一致した為、

この書類が売却の決め手となったのです。

 

 

分筆等の際に地積測量図の添付が義務付けされたの

は1959年（昭和34年）からです。

 

従い、昭和34年以前の土地には登記地積測量図が

無い土地を多数あります。

 

そのような場合、上記のような公図だけでは、買主

からすれば、土地の地形が全く分からないことにな

る為、必然的に売却が難しくなります。

 

このようなケースの対策として、現地調査にて隣地

との境界を示す境界杭を探し出す必要があります。

 

 

今回のケースでは、公図は不明確でしたが、地積測

量図が存在し、更に現地（現況：森）には、所有者

の名前が記載されている杭があった為、買主にも

土地の位置を示せ、無事に売却がまとまりました。

 

今回の土地を売却するにあたり、当初は売主様の

希望価格で売出公開をしていましたが、需要がなく

具体的な話は全く浮上しない状況でした。

 

その後、売主様に経過報告をしつつ、多少マイナス

でも処分したいとの意向から提案したのがコンサル

売却です。

 

通常の仲介手数料では、採算が合わない為、コンサ

ルティング費用として見積を提示し、多少マイナス

にはなったものの、無事に処分することができた事

例です。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

今では、相続土地国庫帰属法や民間で負動産を買い

とる会社も存在しますが、いづれも条件が厳しく、

大きなマイナスを生じるケースが殆どです。

 

バブル期に地価高騰のフレーズで原野商法的に地方

の土地を購入し、保有していたが、高齢になり子供

達に面倒な不動産を相続させて負担をかけたくない

という方も多いのではないでしょうか？

 

そして、このような負動産をまともに扱ってくれる

不動産会社もいないのが現実です。

 

困っている方の役に立てればとの想いから、この

コンサル売却を思い立ち、既に数件成約した実績と

なりました。

 

場所などにもよりますが、不要な負動産でお困りの

方は、無料相談からお声かけ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.04.02

 

 

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アメリカに次いで、ペット産業の規模が世界２番目

のブラジル。

全世帯の62％が１匹以上のペットを飼っているそうだ。

 

ブラジル最大の商業都市サンパウロでは、富裕な

地区を中心にペットフレンドリーな商業施設、

飲食店が増えており、『無料のペット一時預かり

ボックス』の普及が注目されているそうだ。

 

ボックスは、大手量販店チェーンや薬局チェーンの

店舗エントランス付近に設置している。

ユーザーは、アプリで位置と空き状況を事前に

確認でき、使用時はボックスのQRコードを読み

込めば扉の開閉と施錠が行える。

 

ボックス内には暑さ対策の送風機とビデオカメラが

設置されており、買主もボックス内のペット状態を

モニタリングできる。

 

抗菌塗料でコーティングされている上、随時

清掃員が巡回してペットの糞尿処理や掃除を行って

いるので、衛生面でも安心だ。

 

2022年11月現在、サンパウロでは120ヶ所に設置

されており、リオデジャネイロ、ヴィトリアなど

他州の主要都市にも設置範囲を拡大中だそうだ。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

ペットへの理解が進む、ペットフレンドリーな街の

お話でした。

お店の出入り口にリードで繋いでおいたペットに

逃げられた経験がある方にとっては、興味深いお話

ですね。　　　2023.4.1

 

 

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実際に入居するまでの全体の流れを見てみましょう。

全体の流れを知っておくと、いつ何をするのかが

明確になり、スムーズに行動することができます。

 

物件を見学し、物件入居まで

 

６，入居の申し込みをする

借りたい物件が見つかったら、貸主へ入居の申し込み

をします。申し込みは、一般的に書面で行います。

 

７，契約前の準備をする

通常、貸主は入居申込者の入居審査を行います。審査

の結果、入居できる場合には、物件の説明を受けると

ともに、契約条件を確認します。その他、契約に向け

た準備を行います。

 

重要事項の説明を受ける

不動産会社を通して申し込みをした場合は、不動産

会社から、物件や契約条件などに関する重要事項の

説明を受けます。

 

８，賃貸借契約を結び入居する

物件や契約条件を確認し、必要な書類や費用などの

準備が整ったら、貸主と賃貸借契約を結び、鍵の受

け渡しなどが行われます。鍵を受け取ったら、家財

の搬入前に室内を点検して、現況を確認します。

 

 

９，入居後の対応

入居後に、設備の故障や不具合などが見つかった

場合は、管理会社または貸主に適宜連絡をします。

また、契約期間が終了する一定期間前には、契約を

更新するか、あるいは退去するかの選択をします。

契約書の定めに従って、更新手続きまたは退去、

明け渡し手続きを行います。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

契約を結び鍵を預かったら、荷物を入れる前にキズや

凹み、落ちない汚れ等ないのか確認しましょう。

気になる箇所があった場合は、写真を撮り記録して

おくことをおすすめします。2023.3.30

 

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高気密住宅はなぜ省エネなのでしょうか。

 

住宅の隙間が少なくて、

断熱性が高いと電気代が削減できる理由は、

少ないエネルギーで冷暖房が効くからなのです。

 

断熱性の高い家は、

エアコンを夏は冷房28℃・冬は暖房20℃の

設定温度でも快適に過ごすことができるとのこと。

 

一般社団法人　日本サステナブル建築協会が

試算を発表していました。

 

都心でも年間にすると結構な金額の差ですが

寒さの厳しい北海道ではかなりの差がありますね。

 

住宅の断熱化により、健康への好影響もあるそうです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

長く住むことを考えると、

この光熱費の差額は大きな差額になりますね。

 

                                                           2023.03.23

 

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時折、不動産コンサルティングと世間では聞くが

実際に問題を抱えた不動産の場合、通常の売買仲介

会社等では問題が更に問題を呼び、トラブルに発展

し、資産価値が大幅に減少することすらあります。

 

そこで、多方面の不動産関連の知識を習得した不動

産コンサルティング技能士という資格があります。

 

不動産コンサルティング資格の取得要件は

①　宅地建物取引士（主任者）資格登録者

②　不動産鑑定士資格登録者

③　一級建築士資格登録者

上記、いづれかの資格保有者で 、現に上記保有資格

関連の業務に従事している方、又は今後従事しよう

とする方と規定されてます。

 

不動産コンサルティング資格者は、宅地建物取引業

法上の仲介手数料

 

売買価格×3％＋6万円と消費税（売買価格400万円超）

とは別に、コンサルタント料を請求できます。

 

コンサルタント料は、仲介手数料の様に規定されて

おらず、各コンサルタント技能士が技能料として個別

に請求しているケースが殆どです。

 

しかし、依頼主からすれば、どのような構成や考え

方で費用が発生するのか、基準はなにか？など疑問が

残る方も多いのではないでしょうか。

 

そこで、不動産コンサルティング技能資格を管轄し

ている、公益財団法人 不動産流通推進センターの

報酬額の考え方を基にして、弊社で実際に算出して

いる不動産コンサルタント料の構成と基準をご紹介

します。

 

 

■５つのコンサルタント料の構成

 

①　調査費用

適切なコンサルティングをする為に、相談を受けた

問題を抱える不動産が現状、どのような状態なのか

を、建築基準法や都市計画法、登記等の権利関係

など様々な角度から専門調査をする費用です。

 

難易度、場所、規模等により数万円～数十万円

 

 

②　直接人件費と技術料

不動産に詳しいコンサルタントが実際、どの程度の

日数を要し、関係者と係る日数を予測して算出。

 

また、案件の難易度をＡ・Ｂ・Ｃランクの三段階に

分類し、対応人数、問題解決後の価値増加額、事業

規模や面積などを考慮して金額を判断します。

 

人件費・技術料＝技術料○○円×所要日数

※技術料は対応するコンサルタントの実務経験や

　保有資格等により1.6万円～2.8万円/日 前後

 

③　専門書類作成費

問題を解決するに当り、契約書、覚書、念書など

関係する相手側と交す、専門的な書類作成費として

１通○○円として算出します。

※書類作成の重要度や難易度により、3万円～10万

円前後/通

 

④　直接経費と間接経費

事務人件費、交通費や資料調査費、印刷製本、会社

維持費などを所要想定日数×○○円と算出します。

※所有月数３ヶ月分で5万円前後など

 

⑤　成功報酬費

殆どの案件は、問題を解決するにあたり、関係者と

交渉や各種調整をする必要があります。

 

その為、コンサルの途中で相手方の都合により問題

解決ができない場合もあります。

このような場合を想定し、一律費用ではなく、依頼

者は、それまでに掛かった費用のみを払うことで、

無駄のない支払いで済むことになります。

 

その為、弊社では上記①～⑤までは、実際に発生した

費用として請求させて頂き、最終的に問題を解決する

など、依頼者の目的達成時に、追加、成功報酬として

別途とさせて頂いてます。

 

※成功報酬20万円～案件によって数百万円

 

 

まとめ

不動産は唯一無二として、全く同じものが存在しな

い為、必然的にコンサルティングも個別性が高くな

ります。

 

案件によって、解決する為の時間やノウハウ、所要

人数、異業種専門家との連携など多肢に渡る為、報

酬も決まった基準が分かりずらくなります。

 

しかし、依頼する際の見積に最低、上記①～⑤の

金額に分類されたものであること。

そして、途中で話が進まなくなった際に、最低限の

費用で済むか否かを判断基準にしてみて下さい。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

国内では、未だコンサルティングに馴染がなく、

どうしても目に映る形として結果に表れるものに

しか価値を感じない方も多くいるように思います。

 

しかし、複雑な不動産や相続コンサルなど、様々な

知識や交渉力などを持ってしないと、最高の結果が

得られない案件の場合には、コンサルタントに依頼

することをお勧めします。

 

不動産問題を解決するに当り、できれば追加、資格

として、相続支援資格を有する者が望ましいです。

 

相続は、税務、法規、不動産、登記、保険、建築、

承継、運用、資産組替などの総合的なノウハウがな

いとできない為です。

 

弊社では、無料相談から受け付けており、見積りか

ら、実務実行まで、納得して進めて頂けるよう留意

しております。

 

誰に相談していいか分からない方、まずは事前予約

制の無料相談から、お気軽にお声かけ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.03.26

 

 

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前回、葬儀費用をだれが負担すべきかについて、

法律上の規定はないとお話ししました。

 

 

葬儀を行うかどうか、どの程度の規模・費用にするか。

喪主の判断で決められた葬儀については、

喪主が負担するのが当然である。

そのような考え方が最近では比較的有力です。

 

ただし、以下の場合は例外となります。

 

①個人が生前に自らの葬儀に関する契約を締結して

いた場合

 

　この場合、故人が契約した内容で葬儀費用が決まり

　ます。

　個人の自己の財産（相続財産）から葬儀費用を

　支払うと決めていれば、相続人の誰かが自己の

　財産で負担することはありません。

 

②相続人や関係者の間で葬儀費用の負担についての

合意がある場合

 

　「相続人全員が各自の相続分に応じて葬儀費用を

　負担する」などの合意がなされれば、それに従って

　負担割合が決められることになります。

 

また、葬儀に関して、遺言等で明確にしておくことが、

相続人同士のトラブルを防ぐことにもなります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

ちなみに「香典」ですが、これは喪主に送られる

もので、個人の葬儀費用に充当することを目的と

しています。

喪主への贈与とみなされるため、相続財産には

含まれません。

 

もし葬儀費用を支払った後に「香典」が残ったと

しても、その使い道は喪主が決めることになります。

他の相続人が分割請求をすることはできません。

2023.3.25

 

 

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実際に入居するまでの全体の流れを見てみましょう。

全体の流れを知っておくと、いつ何をするのかが

明確になり、スムーズに行動することができます。

 

物件を見学するまでの流れ

 

１，希望条件を整理する

入居したい時期、住みたい地域、住宅の種類、広さ

や間取りなど、いつ頃、どんな住まいに住みたいの

かを整理します。

 

２，予算を決める

希望の住まいを借りるためのおおむねの相場を調べ、

毎月支払うことのできる賃料、管理費（共益費）など

を確認し、予算の目安を立てます。

 

３，住まいを探す

インターネット検索や、不動産情報誌などから物件

情報を集め、希望条件に合う物件を探します。

４，不動産会社を訪問する

希望エリアの情報を多く扱っていそうな不動産会社、

希望の物件がある場合はその物件を取り扱っている

不動産会社を訪問します。不動産会社に自分の

希望条件を伝えて物件を紹介してもらいます。

 

５，物件を見学する

気に入った物件が見つかったら、実際に物件を見学

します。希望の物件が見つかるまで物件見学を繰り

返し、希望の住まいを探すことになります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

住まいを借りるまでの流れを２回に分けて、説明し

ます。流れを理解したうえで物件探しを

したいですね。2023.3.23

 

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　（株）LIFULLが、2022年に実際の問合せ数から

ユーザーの本気で住みたい街を算出したとのことです。

 

　 LIFULL HOME’S

みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」を

発表しました。

 

借りて住みたい街ランキングの1位は「本厚木」で、

コロナ禍3年連続のトップでした。

つづいて2位が「大宮」、

3位　「八王子」
4位　「柏」
5位　「三鷹」など、

都心の人気も徐々に回復傾向にあります。

また、比較的賃料が安価なエリアに

注目が集まっているようです。

 

人気のあるエリアの駅の共通点は、

都心方面に鉄道の乗り換えなしでダイレクトアクセスが可能、

郊外ならではの手頃な家賃相場、

落ち着いた居住環境などが挙げられました。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

コロナも少しづつ落ち着き、

都心へのアクセスすることも

必要になってきたようですね。

 

                                                           2023.03.23

 

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例えば父親が亡くなったことを知り、父親の財産

である預金等のプラス財産（積極財産）と借金等

のマイナス財産（消極財債）は双方、相続の対象

となりますが

 

借金などがプラス財産よりも多い場合には、相続

の開始（死亡の事実）を知った日から３ヶ月以内

に全相続を放棄することができます。

 

そこで盲点となる、連帯保証債務について更に

深堀して解説します。

 

 

通常の借金等は通帳の引落や請求書、金銭消費貸

借契約書などで相続人が把握するに当り、債務を

知ることは困難ではない。

 

しかし、連帯保証債務は、書類がない場合に債務

を調べる全国銀行個人信用情報センター等の情報

機関に調査をしても、主たる債務者（実際に借入

した者）ではない為、検索情報に出てこない。

 

この様な場合、相続人は連帯保証債務に気付かず

プラスの財産であれば、通常の単純承認（通常の

相続）をするのが普通であると思います。

 

相続人が父の相続発生から３ヶ月を遠に過ぎた頃

に父が連帯保証をしてあげた主たる債務者が破産

や倒産をして借金を返済できなくなった場合には

債権者（貸している側）は連帯保証契約に基づき

亡き父の相続人に借金の返済を請求できる。

 

この様なケースの実務を、実際に裁判で争われた

裁判判例で考察してみます。

 

■最高裁判例　昭和57(オ)82 　貸金等　
昭和59年4月27日 　最高裁判所第二小法廷 判決

 

概要は、連帯保証をした亡き父は、生前より定職

に付かず、ギャンブル好きで家庭内でも、いざこ

ざが絶えない生活だった。

 

その為、妻や子は家を出て音信不通の状態が10年

を過ぎた頃に、父は連帯保証人になった後に死亡

し、翌年に相続人である子供達に債権者から亡き

父の借金連帯保証の請求がされ、子供達は、すぐ

に相続放棄の申請をし、受理されたが、債権者側

が不服として裁判に発展したという判例です。

 

判決は、子供達が連帯保証債務の存在を知るまで

の間、これを認識することが著しく困難であつて

相続財産が全く存在しないと信ずるについて相当

な理由があると認められるとして、上告した債権

者を棄却しました。

 

■注目！上告者の意見が正しいとして判決を否定

した裁判官がいた！

 

本件、裁判には５人の裁判官がいたが、そのうち

一人の裁判官は判決を否定し、相続人である子供

達は連帯保証債務を引き継ぐと反対意見をした！

 

反対判決全文解説は、ここでは控えますが、反対

意見を見ると熟慮期間（３ヶ月）は債務等を調べ

る期間でもあり、調査が困難な場合には延長申請

もできる規定もあることなどから、本判決を認め

ると債権者（上告人/貸した側）に不測の損害を与

えるおそれがあるとして反対をしています。

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

過去の判例で連帯保証の事実を知ってから3ヶ月以

内であれば、放棄できると思い込まない方がいい

というのが私の印象です。

 

その為、常日頃から相続財産には隠れた連帯保証

債務があるのではないかと常に意識しておくべき

であり、実際に疑わしい場合には、熟慮期間を延長

し、更に放棄の判断が難しい場合には、迷うこと

なく専門の弁護士に相談して下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.03.19

 

 

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葬儀費用はだれが出すのか。

その範囲や負担者について、予め決めておかなければ

相続人間で争いになるケースがあります。

 

 

現在の世間の考え方では、

①香典で支払う

②足りなければ相続財産から出す

③足りなければ相続人が相続分に応じて支払う

そのような傾向にあります。

 

葬儀費用をだれが負担すべきかについて、法律上の

規定はありません。

ですから、次のような様々な考え方があります。

 

①相続人負担

②喪主負担

③相続財産負担（相続財産から葬儀費用を控除する）

④地域ごとの慣習により決める

 

故人の葬儀を行うかどうか、どの程度の規模と

費用をかけて執り行うのか。

個人によって様々な考え方があります。

例えば、高価な墓石がいいと思う人もいれば、

納骨堂で十分と思う人もいます。

 

争いになった場合でも、裁判所の扱いも一律では

なく、個別の事情を考慮してだれが負担すべきな

のかを判断されるようです。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

四十九日の法要の費用は、葬儀費用に含まれないと

する裁判例もあるようです。

 

トラブルを回避するためには、葬儀をするにあたり、

事前に相続人できちんと納得するまで話し合う

ことが大事ですね。　　　　　2023.3.18

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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住まい探しを始めるに当たって、自分の希望条件を

ある程度決めておきたいものです。

 

まずは自分の希望条件を整理しておきましょう。

特に、駐車場付き、ペット飼育可、楽器演奏可など

の特定の希望がある場合には、不動産会社に

前もって伝えておきましょう。

また、勤務先との法人契約を希望する場合は、その

可否を確認しておく必要があります。

 

次に自分の希望条件に優先順位をつけていきます。

どうしても譲れない条件は何か、譲ってもよい条件は

何かを検討し、希望条件に優先順位を付けます。

こうして優先順位を決めておくと、自分の要 望に

近い物件を見つけることができるでしょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

春の引越しシーズンです。物件探しをする前に、

ご希望の条件を整理することが大事です。

条件が明確になると、物件をみつけやすくなります。

2023.3.16

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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