貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

大切なことを確認しておきましょう。

 

・入居前に、部屋に不具合がないかを「現状確認書」を

　用いて確認しましょう。

　もし記載にない不具合があった場合は、

　管理業者や賃貸人に報告しましょう。

 

・退去の手続きや一般的な原状回復のルールを

　きちんと理解しておくことが大切です。

　退去の際は、早めに管理業者や賃貸人連絡し、

　手続きをよく確認しましょう。

 

・通常の生活をしていても、

　物件によってはカビやシミが発生することがあります。

　結露を放置すると、カビやシミが大きくなります。

　部屋の定期的な清掃、換気を行うことが大切です。

 

・室内の設備が壊れた場合、ご自分で修理をするのではなく、

　賃貸人に連絡するようにしましょう。

 

・賃貸人の許可なく、リフォームをしてはいけません。

　万が一、無許可でリフォームをした場合、

　原状回復費用が高額になることが想定されます。

　エアコンをつける時にも賃貸人の事前の許可を取りましょう。

 

・その他、たばこのヤニにおい、

　壁等の釘穴、ねじ穴も気を付けましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

何かあった場合には、

管理業者や賃貸人に報告するように心がけましょう。

 

                                                           2023.05.15

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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相続財産の中に遠方の土地や農地、利用しない森林

など、相続したはいいけど処分（売却換金）もでき

ずに困る不動産が意外と多いものです。

 

遠方で管理もできずに放置し、樹木の越境やゴミ屋

敷など、近隣に迷惑をかけることにも発展します。

 

相続放棄という制度もありますが、相続放棄は、

一部の不要不動産のみの放棄はできず、プラスの財

産も全て放棄するルールです。

 

その為、プラス財産（現金等）を相続したい為に

仕方がなく、不要な不動産を相続するしかないと

いう選択になっている方も現実には多いようです。

 

 

そこで、令和5年（2023年）4月27日より開始される

相続土地国庫帰属制度について、利用する為の条件

などを解り易くお伝えします！

 

 

■相続土地国庫帰属制度を使える人の要件は？

 

・相続や遺贈で土地を取得した法定相続人

 

※遺言により遺贈で受け取った土地でも法定相続人

以外は申請不可！

 

※制度開始 2023年4月27日より前に相続した土地

でも申請できる。

 

※兄弟など複数名義で相続した共有地でも申請可

 

 

■相続土地国庫帰属制度を使える土地の要件は？

 

・申請段階で帰属対象外となる土地とは

 

1. 建物がある土地

2. 担保権又は使用及び収益権利設定地

3. 通路その他の他人使用中（予定含）の土地

※墓地内の土地 ・境内地（けいだいち）・水道用地

・用悪水路やため池地など

4. 土壌汚染対策法に基づく汚染地

5. 境界が不明確/争いがある土地

 

 

■申請対象外条件を満たした後に不承認になるケース

 

1. 勾配や崖があり管理に過分な費用・労力を要する

 

2. 管理又は処分を阻害する工作物（車両・樹木等）

がある土地

 

3. 除去しなければ管理又は処分をする事ができない

有体物が地下に存する土地

 

4. 隣地所有者等と争訟によらなければ通常の管理又

は処分が出来ない下記等の土地 　

　・既に民法上の通行が妨げられている土地

　・他の土地に囲まれて公道に通じない土地

　・池沼、河川、水路、海を通らなければ公道に出る

　　事が出来ない土地

　・崖があり土地と公道とに著しい高低差がある土地

 

5. 周囲などの災害の防止の為、措置が必要な土地

 

6. 生息動物により、土地や周辺人、農産物、樹木に

　被害を生じさせる土地

 

7. 適切な造林・間伐・保育がなく整備を要する森林

 

 

■申請する際の費用について

 

・1筆の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付

※審査の結果、不承認の場合でも返却されない。

 

・管理費用として10年分の土地管理費相当の負担金

※負担金は1筆ごとに20万円が基本ですが、 同種目

　の土地が隣接していれば、負担金合算申出ができ

　2筆以上でも負担金は20万円が基本

 

・一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林

などは、面積に応じて負担金を算定する場合もある。

 

※負担金の通知の翌日から３０日以内が納付期限

※申請から国庫帰属まで概ね半年～1年を要する

 

 

■国庫帰属までの流れ

 

1. 法務局へ事前相談

2. 承認申請

3. 法務局による審査～承認　or　不承認

4. 負担金の納付

5. 国庫帰属

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

地上に家屋がないことが条件と、安易に解体してし

まい、境界不確定で承認されない！

 

なんていう事になれば、解体費の出費と小規模住宅

用地の特例が解除され、固定資産税等が3倍～5倍に

なるダブルパンチもらうことになります！

 

国庫帰属制度と並行に、何とか売却できる方法を

不動産コンサルタントに相談するなど、選択肢を

俯瞰して適切な最終判断をして下さい。

　2023.05.14

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いのでしょうか。

 

パターン①　空き家のままにしておく

　　　　　（空き家のまま子に相続させる）

 

この場合、相続開始時に

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

が使える可能性があります。

この特例が適用ができれば、この土地にかかる相続税

を劇的に抑えられることができるのです。

 

もともとこの特例は、亡くなった人が住んでいた土地

ついて、相続税が満額かかってしまう事により、

相続後の相続人が住む土地を失わないように設け

られました。

 

自宅を相続する子が、親の相続開始時に賃貸住宅や

社宅等に住んでいるなど、一定の要件を満たす場合、

宅地の評価額を最大で80%も減額できるので、子の

負担する相続税はかなり軽減されます。

 

ただし、

・相続した自宅を相続税の申告期限まで売却せずに

　持ち続けること

・相続開始前３年以内に自分や自分の配偶者名義の

　家屋等に住んでいた子ではこの特例は使えない

などの細かい要件を満たす必要もありますので、

ご注意ください。

 

また、子が相続後にこの自宅に移り住むことなく

空き家のまま売却をする場合には、

 

『空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使える可能性もあります。

 

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

・相続開始日から3年が経過する日の属する年の

　12月31日までに売却すること

などの一定の要件を満たせば、売却による譲渡益から

3,000万円を特別控除することができます。

 

この控除の適用を受けることができれば、売却時の

譲渡所得税が大幅に軽減されたり、かからなく

なったりします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

現在の少子高齢化、親子別居の増加など、一人

暮らしの親が老人ホームへ入所するケースが増えて

います。

知らなかった、ということで不利益にならないよう、

方向性を早めに検討し、納得の上で進めてください。

2023.5.13

 

 

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住まいを借りる契約をする際には、賃料の数ヶ月分

というまとまった初期費用が必要になります

契約時の初期費用には、様々なものがあります。

不動産会社、保険会社等に支払うものを紹介します。

 

仲介手数料→不動産会社に支払う

住まい探しに当たって、不動産会社に仲介を依頼した

場合、貸主との契約時に月額賃料の0.5ヶ月分+消費税

の範囲内で仲介手数料が必要となります。なお、この

0.5ヶ月分というのは宅建業法上の原則であって、借主

の承諾を得れば、最大で月額賃料の1ヶ月分＋消費税ま

で認められており、実際には1ヶ月分＋消費税のほうが

多いようです。

 

 

損害保険料→保険会社に支払う

入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れ

などの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者など

に補償するために加入するものです。一般的に、借り

主の保険加入が契約条件となっていることが多くな

っています。

保険の種類によって、補償される範囲、補償額など

の補償内容は異なりますが、契約条件に合う補償内容

であれば、どの保険会社の保険に加入するかは、借り

主が選択できることが多いようです。

 

保証料→家賃保証会社に支払う

借り主に連帯保証人がいない場合に、連帯保証の代行

を家賃保証会社に依頼する際に支払います。万一、

借り主に家賃滞納があった場合は、家賃保証会社が

一定の範囲で家賃を立て替えます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃料以外に、管理費（共益費）や駐車場、駐輪場の

費用が必要になる事があります。募集図面等に記載

されているので見落とさないようにしたいです。

2023.5.11

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

何を気を付ければよいのでしょうか。

 

「国民生活センター」が注意をしていましたので

ご紹介します。

 

①契約前に契約書類の記載内容をよく確認しましょう。

②入居時には、賃貸物件の現在の状況をよく確認し、

　記録に残しましょう。

③入居時にトラブルが起きたら、

　すぐに買主側に相談しましょう。

④退去時には、清算内容をよく確認し、

　納得できない点は貸主側に説明を求めましょう。

 

「原状回復」の一般的なルールとして

借主は、賃貸物件の「原状回復義務」を負う。

「通常損耗」「経年変化」「借主に責任がない損傷」は、

現状回復義務に含まれない

 

 

一般的なルールと異なる条件が契約で

定められている場合があります。

事前に契約書等をよく確認しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

普通に住んでいても、経年劣化は進みます。

あらかじめよく契約書を読んでおきましょう

 

                                                           2023.05.01

 

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アパート経営等をする個人事業主の方は、意外にも

多く、賃料収入による不動産所得から発生する節税

対策としての小規模企業共済が、法人成りしてない

場合でも利用できるのか？

 

知らない方が多い為、是非この制度を使って節税と

将来に備える準備を検討してみましょう！

 

 

■小規模企業共済とは

国の機関である中小機構が運営し、小規模企業の

経営者や役員などの方向けの積み立て退職金制度

です。

 

毎月の掛金全額を所得控除できるため、高い節税

効果を見込めます！

 

 

■企業共済のポイントは

 

・掛金は1,000～70,000円まで500円単位で設定可能

・共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

・低金利の貸付制度を利用可能

 

詳しくは↓　↓　↓

制度の概要｜小規模企業共済（中小機構） (smrj.go.jp)

 

 

法人化していない個人事業主でも共済は利用できる？

answer     できます！

 

しかし、事業規模の以上のアパート経営を行って

いる場合に限られます。

 

事業規模とは？

5棟10室の規模の不動産賃貸経営を行っていること

 

つまり、戸建なら5棟以上、アパートなら10室以上

の規模という意味です。

 

業種によっては、従業員が20人以下（5人以下）等

の規定や、20年未満の掛金の場合には元本割れする

などの注意事項もあります。

 

 

相続対策としては、共済に加入していた人が死去し

た時に遺族が受け取る一時金は、会社員の遺族が受

け取る死亡保険金と同様に

 

「５００万円×法定相続人の数」までの非課税枠の

対象となります。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

個人資産家の方で、相談を受けると意外と知られ

てなく、または使えないと思っている方が意外にも

多く見受けられます。

 

節税や相続対策としては、もったいない話です。

 

相続対策は特殊な抜け道を模索しなくても、合法的

に様々な対策があります。

 

大切なのは、常にアンテナを張り、有益な情報を

得る習慣を身に付けておくことです。

 

有益情報は、誰も進んで教えてはくれませんよ。

                                       2023.04.29

 

 

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生前にお墓を買っておくと、相続税はどのように

なるでしょうか？

 

①墓地には相続税がかからないが、墓石には相続税が

　かかる。

②墓地にも墓石にも相続税はかからない。

③墓地にも墓石にも両方に相続税がかかる。

 

 

答えは②の

墓地にも墓石にも相続税はかからない

です。

 

墓地や墓石には原則として相続税はかかりません。

 

現金を残すとそれに相続税がかかります。

しかし、生前にその現金でお墓を買っておくと、

その分は非課税になりますので、相続税の節税に

つながります。

 

墓地を生前に購入するその他のメリットとしては、

　・自分に合った墓石や霊園を選べる

　・遺族などへの負担を軽減できる

　・老後に使うお金の見当がつきやすくなる

などがあげられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

生前墓は昨今の終活ブームに伴い、とても関心が

高まってきています。

相続対策にもなりますが、維持費がかかるなどの

デメリットもあります。

 

家族が後々トラブルにならないよう、家族の意向も

聞きながら、家族と向き合いじっくり考えるきっかけ

にしてもいいのではないでしょうか。　　2023.4.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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住まいを借りる契約をする際には、賃料の数ヶ月分

というまとまった初期費用が必要になります

契約時の初期費用には、様々なものがあります。

貸主に支払う費用をご紹介します。

 

礼金→貸主に支払う

礼金とは、貸主に住まいを貸してもらう謝意を表す

ものとして支払う費用です。一般的に賃料の1ヶ月分、

2ヶ月分の場合が多いですが、礼金を授受しないこと

もあります。礼金は、正式に賃貸借契約をする際に

支払うもので、退去する際に返還されません。

 

 

敷金など→貸主に預ける

敷金とは、新規契約の際、賃料や補修費用等の支払い

を担保する目的で、貸主が借り主から預かるものです。

一般的に賃料の1ヶ月分、2ヶ月分などという例が多く

なっており、賃料の滞納や、借り主に原因のある損傷

や破損などの補修費用がなければ、基本的には退去時

に全額返還されます。ただし、地域の取引慣習によっ

ては、敷金の一部を返還しないことを契約条件としてい

ることもあります。

 

前家賃→貸主に支払う

一般的に、賃料は翌月分を前払いします（ただし、

後払いの場合もあります）。そのため、契約時には、

次回の賃料支払日まで日割り計算した賃料を支払う

ことが一般的となっており、これを前家賃といいま

す。ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合

には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともありま

すので、事前に確認しておく必要があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

初期費用には、様々なものがあります。物件選びに際

しては、賃料だけではなく、初期費用も含めて総合的

に判断したいです。2023.4.27

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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賃貸住宅を退去するとき、法律（民法）では、

部屋の中で賃借人が壊したり傷つけたりしたところを

修繕する必要があるとされています。

 

これを「原状回復」といいます。

 

賃貸人や管理業者の立ち合いのもと

どこをどの程度修繕するか点検をします。

 

国交省が「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

を作成しています。

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2023より

 

賃借人が負担する原状回復は、

居住中に発生した損耗のうち

「経年変化や通常損耗」を除く

賃借人の故意。過失、善管注意義務違反、

その他通常の使用を超えるような使用による損耗修繕です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

経年劣化による損耗は、貸している側の修繕ということですね。

部屋をきれいに使うことによって

自分の負担も減るのであれば、

なるべくきれいに使おうと思いますね。

 

                                                           2023.04.24

 

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親から引き継いだ自宅や、自分で購入した自宅で

あっても、数十年以上前に購入した為、購入した

金額（契約書紛失）が分からない状態です。

 

税理士から取得費（購入額）は、売却価格の５％に

なりますと言われ、意外にも高額な譲渡所得税を

支払うことになった。

 

この様な場面で、相談にこられた事例に対し、譲渡

所得税を合法的に削減できる方策をご紹介します！

 

 

 

■不動産譲渡所得税の概要

譲渡所得税の計算元となる譲渡所得額＝

 

※①＝土地・建物の売却額
※②＝土地建物の購入代金から建物の減価償却費を

　　　引いた金額

※③＝売却に伴う諸経費（仲介手数料、測量費等）

 

 

■２種類の税率

売却不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点に

おいて

 

５年を超える場合は譲渡所得額×約20％（住民税含）

5年未満の場合は譲渡所得額×約40％（住民全含）

 

上記の計算のため、売却する不動産の購入代金が

分からない場合には、売却収入金額×5％が購入代金

とみなし、譲渡所得税を計算するルールです。

 

この購入代金が５％ではなく、適正に評価されて

５％を大きく上回る場合には、譲渡所得税も減少

することになります。

 

 

■譲渡所得税の節税対策とは

 

不明な取得費（購入代金）を不動産鑑定士により

当時の取得価格を証明してもらい、税理士が、その

証明・意見書を基に、譲渡所得税を計算して申告

するやり方です。

 

不動産鑑定事務所にもよりますが、不動産によって

報酬が異なる為、鑑定料を払ってでも、節税効果が

狙えるかの事前判断が必要です。

 

税理士や不動産鑑定事務所によっては

譲渡所得税の節税額×10％～30％など、成功報酬で

行っている場合もあるようです。

 

 

■取得費証明（意見書）が認められる条件

・買替や交換の特例を併用しないこと

・取得価格が分る資料（売買契約書等）がないこと

・原則、土地の地目が宅地である

・昭和30年以降（物件により50年以降）に取得した

　不動産であること

・購入元が、親族などの特別な関係でないこと

・所得税の確定申告又は準確定申告の最初の申告

　（当初申告）であること

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

購入金額が分からず、購入金額を売却額×５％のまま

では、不動産の価格によって、数百万円～数千万円

もの譲渡所得税になるケースもあります。

 

取得費がこんなに安いはずがない！と思える方は、

この方法で節税効果を狙えるかもしれません。

 

実行の際は、事前に税理士や不動産鑑定士等に相談

してから進めて下さい。　

 

弊社では、このようなケースの方をサポートする

適正売却から税理士や鑑定士との連携まで、総合的

にサポートしております。

 

節税の可能性があるか、ざっくり事前相談（無料）

も予約制で行ってますので、ぜひご活用下さい。　　　　　　　　　

                                       2023.04.23

 

 

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建物滅失登記に関して、よくある疑問をご紹介します。

 

 

Q1　祖父母や親名義の建物滅失登記をする前に、

　　相続による所有権移転登記は必要か

 

①所有権移転登記は省略することができる

相続登記をする前に建物を取り壊した場合は、相続

登記は省略して滅失登記を申請できます。

 

②建物の滅失登記は相続人の1人から申請できる

たとえ相続人が複数人いたとしても、他の相続人の

同意等も不要となります。

 

ただし、建物の滅失登記は相続人の1人から申請

できるのですが、前提となる建物の取り壊しは相続人

全員の同意が必要となりますのでご注意ください。

 

 

Q2共有名義の建物滅失登記はだれから申請できるのか

 

①共有者の1人からの申請ができる

建物の滅失登記は共有者の1人から申請することができます。

そのため、共有者全員で申請する必要はありません。

 

しかしこれは、共有者の1人が独断で取り壊せる、

という意味ではありません。

「建物を取り壊したので、滅失の登記申請をする

こと」が、各共有者が単独でできる、ということで

あって、「建物を取り壊すこと」は、共有者全員の

同意が必要となりますのでご注意ください。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

滅失した建物の登記が残っている原因は、不動産

登記が基本的に自己申請だからだといわれています。

 

建物滅失登記は、土地の売買や再建築などにも影響

する重要な手続きです。

建物を取り壊したら、建物滅失登記をお忘れなく。

 

また、建物がないのに固定資産税を払ってはいないか、

ご自身や親御様の固定資産税の課税状態を確かめて

みることをお勧めします。　　　　　2023.4.22

 

 

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賃料は毎月継続的に払っていくものですから、無理

なく払い続けられる金額で計画することが大切です。

 

１，確実な収入をベースに考える

 

予算を考える際、大事なことは確実な収入をベースに

設定するということです。会社員の場合、残業代や

賞与などの収入もあるでしょう。しかし、それらの

臨時的な収入は変動する可能性がありますので、

確実な収入をベースに希望の賃料を検討しましょう。

 

２，賃料の目安は手取り月収の3分の1以下

 

毎月無理なく支払える賃料の目安は、民間の賃貸住

宅を借りる場合には手取り月収の3分の1以下といわ

れています。例えば手取り月収が18万円の人であれ

ば、その3分の1である6万円が目安というわけです。

 

３，賃料以外の支出を確認する

 

物件によっては管理費（共益費）、駐車場代などが

必要な場合もあります。予算を決める際には、これら

も含めて考えるようにしましょう。

 

管理費（共益費）は、建物全体を維持管理するために

入居者が負担する費用です。名称は物件や地域などに

よって異なりますが、賃料以外に毎月支払う費用の

なかでも代表的なものです。

 

駐車場や駐輪場の利用料の有無は物件によって異なり

ます。（無料で利用できる物件もあります。）また、

物件に駐車場や駐輪場がない場合には、近隣で別途借

りる必要がありますので、これらの費用についても

事前に確認しておきましょう。

 

物件によっては自治会費の支払いを求められるなど、

個別に費用が必要になることがありますので、事前の

確認が必要です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃料以外に、管理費（共益費）や駐車場、駐輪場の

費用が必要になる事があります。募集図面等に記載

されているので見落とさないようにしたいです。

2023.4.20

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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