契約の内容は、個々の契約によって異なるため、

契約後のトラブルが起きないように、契約条件が

正確に契約書に反映されているか確認することが

大切です。　

 

賃貸借契約の一般的な項目とチェックポイントを紹

介します。確認すべき事項はこれだけではありません。

疑問点があれば、不動産会社に「完全に納得できる

まで」確認しましょう。

 

 

（１） 契約期間と更新の定め

 

契約が普通借家か定期借家かを確認した上で、契約

期間を確認します。

契約の更新手続きや更新料の有無をチェック。更新

料が必要な場合は、金額、支払い条件も確認します。

 

（２） 賃料や管理費（共益費）の額、支払い、

滞納時のルールなど

 

賃料や管理費（共益費）の額と支払い方法、支払い

期日の確認。多くが振り込みや自動引き落としで、

翌月分を前月末日までに支払うことになっています。

滞納時に延滞金が必要な場合には、延滞利率につい

ても確認しましょう。賃料の改定（増額になるなど）

についての取り決めがある場合には、その内容も

確認します。

 

（３） 敷金など

 

敷金などが必要な場合には、その金額と返還に関

する手続きなどを確認します。敷金と退去時の原状

回復費用との精算をめぐるトラブルは多いの で、

原状回復に関する取り決めも含めてしっかりと確認

したいです。敷金については、地域ごとの取引慣習

により取り扱いが違う場合もありますので、事前に

確認しましょう。

 

 

（４） 反社会的勢力の排除

 

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、

反社会的勢力排除のための条項が導入されるように

なりました。国土交通省が平成24年2月10日に公表

した「賃貸住宅標準契約書」では、「貸主及び借り

主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」などを

確約する条項を盛り込んでいます。契約書の中に

条項が記載されているか確認しましょう。相手方

がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除

することができます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

今回は、契約のお金に関することを記載しました。

募集図面と諸条件等の間違いがないのか確認した

いです。2023.9.7

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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電気自動車が普及してきて、

だいぶ身近になってきましたね。

 

電気自動車に欠かせないのが充電設備です。

電気自動車は所有しているが自宅に充電設備がない

充電設備の導入を検討しているがコスト面でためらっている

という方もいるのではないでしょうか。

 

電気自動車の充電設備を個人で導入すれば、

自宅で効率的に充電できます。

 

また、条件を満たせば補助金が使えるため、

充電設備の導入費用の負担を減らせるかもしれません。

 

電気自動車の充電設備を導入する際は、

充電設備本体の購入費用に加え、

電源からの配線や充電設備の固定のための

工事費用がかかります。

 

充電設備本体代と工事が必要ですが、

戸建て住宅に普通充電設備を設置する場合、

一般的な工事で比較的安価に導入できるとのことです。

 

設置条件や、どのようなタイプの普通充電設備を選ぶか

によってだいぶ費用が変わります。

 

個人用の充電設備でも、

条件を満たせば導入費用に対して国から

補助金が出ますが、

マンションやアパートなどの共同住宅に住んでいる方に

向けた補助金なので、

残念ながら戸建て住宅に住んでいる方は使えません。

 

ただし都道府県や市町村が独自の補助金事業を

実施している可能性があるため、

自治体のホームページなどを確認しましょう。

 

また、補助金の事業内容は年によって

変更になることがあるため、

補助金を申請する際は注意してくださいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

残念ながら千葉県では、

今のところ個人宅の補助金は見つかりませんでした。

使えるようになると利用者が増えると思うですが…

                                                           2023.09.04

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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そもそも相続とは何かを具体的に理解する必要が

ありますが、意外と漠然としているものです。

 

相続の基礎となる用語も含めて、相続とは何ぞや

を解説します。

 

 

■相続の定義とは

 

相続とは、個人が死亡した場合に、その者の有し

ていた財産上の権利義務を、その者の配偶者や子

などの一定の身分関係にある者に承継させる制度

のことです。

 

亡くなった人＝被相続人といい

財産を受け継ぐ人＝相続人といいます。

 

相続人は、被相続人の一身に専属した事以外、

一切の権利や義務を承継します。

 

権利とはプラスの財産のことをいい

義務とはマイナスの財産（借金）です。

 

つまり、相続とは単純にプラスの資産承継だけで

ではなく、借金や連帯保証債務も含めた全ての

財産を包括して承継することが相続です。

 

一身専属権とは、他人に移転できないもので、

例えば、身元保証人の義務や税理士資格など

をさします。

 

 

 

■死亡には2種類ある

①  本当になくなる死亡と

② 失踪宣告による亡くなったとみなす。

 

 

■過去の経緯歴史

旧民法では、人の死亡以外で相続が発生する

「隠居」という制度がありました。

 

まだ亡くなったわけではないけど、自分は隠居し

て財産は長男に引き継ぐというものです。

 

昔（明治３１年）は 『戸主権』家を継ぐ という

制度があり、戦前は家督相続で、長男が一切の

資産を承継することになっていました。

 

その際、兄弟達には、お金や土地を渡して分家させ

るという流れでした。

そして、配偶者には相続権がなかったのです。

 

戦後（昭和２３年）民法改正され、相続権が最も

保護されるのが配偶者に変わり、子供達は男女

関係なく平等という法定相続割合という基準が設け

られることになったのです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

相続で多く勘違いしているは、被相続人が借金した

債務は、相続人には関係ないと思っている方が意外

にも多いということです。

 

そして、相続前後に分かりづらいのが、連帯保証

債務です。

 

相続してから10年以上経ってから、保証してあげた

人が破産して、債権者から財産を引き継いだ相続人

に請求が来た！なんて事も実務では起こってます。

 

借金を引き継がない限定承認や相続放棄なども視野

に入れ、専門家に相談しましょう。　2023.09.03

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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「あったはずの境界杭がなくなっている！」

これはどういうことなのでしょうか。

 

境界標識（コンクリート杭、金属標、

プラスチック杭等）の存在は、過去にお隣さんと

境界で揉めたことがある人以外は、通常は特に

気にして生活することはないと思います。

 

しかし、

〇土地を売る

〇相続で土地を分筆する

〇新しく塀を作る

 

こんな時に境界標識の存在が気になりだすものです。

 

境界標がきちんと残っていれば安心ですが、以前

あったはずの境界標がなくなっている場合、

トラブルになるケースがあります。

 

〇工事の時になくなる

〇盛土をして深く地中に埋まってしまった

〇車がぶつけて飛ばしてしまった

など、境界標がなくなる原因は様々です。

 

過去にあった境界標がなくなっていたら、原因を

見つけて早めに境界標の復元・設置をしておいた

方が良いです。

そうしないと、境界と違う場所に塀などの構造物を

作られてしまったりして、大きなトラブルとなって

しまう可能性があるからです。

 

境界標識の管理は、自己管理が原則です。

お隣の解体工事や建設工事があるのであれば、

 

〇工事業者から工事前と工事後の説明をきちんと

　してもらう

〇ご自身でも自分の目で現地確認する

〇工事でいったん境界標が亡失してしまうならば、

　逃げ点を設置してもらう

 

など、しっかりと業者さんにお願いをしておく

ことが大切です。

 

また、以前に境界確定測量を行い、実測図や写真が

手元にある場合でも、安心せず、頻度を決めて

境界標を現地で確認することをお勧めします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

境界標があれば、お隣が越境してきている場合でも

すぐにわかると思います。

里帰りした時や、4年に一度オリンピックの年に、

など、現地を確認する頻度を決める事。

そして何より、お隣さんと日頃からコミュニケー

ションを取っておく事が大事ですね。　2023.9.2

 

 

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契約前に重要事項説明を受ける

仲介する不動産会社を通して住まいを借りる場合は、

不動産会社から物件や契約条件などに関する重要事

項説明を受けます。

 

契約を結ぶ前に、その内容を理解することが大切

です。なお、貸主である不動産会社と直接契約を結

ぶときなど、重要事項説明を受けない場合でも、

「重要事項説明のポイント」に書かれた内容を参考

に、気になる事項があれば確認しましょう。

 

重要事項説明って何？

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまで

の間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定

者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の

説明を しなければならないと定めています。

 

重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載

した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、

口頭で説明を行わ なければなりません。

 

重要事項説明書に記載されていることは大きく分け

て、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関す

る事項」です。確認していた情報と異なる説明はな

いか、 その他気になる事実はないかなど、きちんと

確認しましょう。

 

何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をして

ください。説明を受けた結果、契約を見送ると いう

判断もあり得ます。

なお、不動産会社が貸主の場合は、重要事項説明の

義務はありませんので、物件や契約条件について

気になることがあれば、自ら不動産会社に確認する

ようにしましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

重要事項説明書には、物件に関することが細かく

記載されています。

面倒に思いますが、物件に関する事項、取引条件に

関する事項の確認していた情報と間違いがないのか

確認したいです。2023.8.31

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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インターネット光回線、CATV、ワイヤレス回線等、

色々ありますが、どのように選ばれましたか？

 

通信速度や安定した回線を望むのでしたら、

光回線やCATVがおすすめですが、

工事の手続きが必要になります。

 

賃貸の場合、

ワイヤレス回線を選ぶ方も多いと思います。

据え置き型のワイヤレス回線は、

コンセントを指せばすぐつながるというものです。

 

光回線と同様の使い方をしますが、

工事が無いというのがメリットですが、

本体を移動すればどこでも使えるわけではなく、

使用場所の登録が必要になるそうです。

 

モバイル型のワイヤレス回線もありますね。、

一人で使う場合には、

どこでも使えフットワークもよくおすすめです。

しかし、安定性には、ちょっと不安があります。

 

お引越しの時、

入居後すぐにネットが使えなくて困ったという事例を

よく耳にします。

 

退去時にネット契約を解約し、

引っ越し先で改めてネット契約を行うというのは、

引っ越し中という忙しい中で、

とても大変だと思います。

 

今は、賃貸住宅の退去者が転居先で

簡単にインターネット環境を構築できるサービスが

あるそうです。

管理会社の入居者用アプリ上で退去手続きをする際、

同時にWi-Fiの申し込みを行えるそうです。

設置工事が必要なく、

引っ越し当日からすぐにネットを使用できるとのこと。

退去時と入居時にすぐ使えるのがいいですね。

 

一人暮らし用の賃貸物件などでは、

ネット使い放題という物件も目にするようになりました。

 

自分のスタイルに合ったものを、いろいろ探してみてください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

設置も簡単で、

ネット環境は生活に欠かせないものになってます。

高速、安定、安全に

つながるのが一番ですよね。

                                                           2023.08.28

 

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相続対策の代表格として「生前贈与」がありますが

、この生前贈与の目的の大半が相続税の節税目的の

場合が多いです。

 

所有している財産を贈与で減らせば、単純に相続発

生時の相続税（資産額×税率）が減る為、税理士等

の専門家でも推奨しているケースが多いようです。

 

さて、この生前贈与が節税目的であれば、要するに

節税＝お金を減らしたくないということですよね。

 

では、贈与した際の効率を数値で理解しながら、

贈与すべきか、別な資金運用をすべきか？など

選択する考え方をお伝えします。

 

 

 

【事例条件】

・相続実行税率　10％見込

・65歳の時に110万円（非課税）を生前贈与

・85歳の時に相続発生

 

この場合の贈与額 110万円の効率を

金利（年複利率）で分析した場合に、〇％になる

か？という考え方です。

 

この分析を、見方を変えて身近に伝えるならば

銀行に年複利で110万円預金して、20年後に幾らに

増えているか？と同じ考え方です。

 

銀行定期複利商品の複利率を出す考え方です。

 

 

■本ケースの複利率　答え

 

相続税の実行税率が10％ということは

110万円×10％＝相続発生時の相続税節税額は

11万円ですね。

 

従い、65歳時に110万円を複利定期預金に預け、

85歳の時（20年後）に、元本110万円＋相続税節税

額11万円＝121万円になる複利率は….0.47％です。

 

この複利率は通常の電卓では、難しく金融電卓で

逆算して算出します。

 

贈与を検討する場合には、相談している専門家の方

に相続税の実行税率と、この贈与の効率を出して貰

い、比較検討するという選択肢もあるこという事を

頭の片隅に置いておいて下さい。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか、0.47％の定期預金の商品との比較

対象として、株や不動産投資などの投資商品利回り

と比べ、有利選択するという考え方もあると言う事

です。

 

尚、比較する商品利回り率は、単年利回りではなく

IRR率で比較する必要があることも忘れずに！

2023.08.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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。

問題6.

法定相続人がいない人が、6,000万円の遺産を残して

亡くなりました。

基礎控除は3,000万円です。

遺言で、いとこが3,000万円遺贈を受け、残り

3,000万円は国へ。

この場合のいとこの相続税は次のうちどれでしょう？

 

①　相続税はかからない

②　基礎控除3,000万円を超えた部分に相続税がかかる

③　3,000万円の死因贈与として贈与税がかかる

 

 

答えは　

①　相続税はかからない

 

 

人に寄付した遺産は、相続税上の遺産からは

除かれます。

そのため、相続税上の遺産は、

 

6,000万円-3,000万円＝3,000万円

 

相続税の基礎控除が3,000万円なので、相続税は

かかりません。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

生前に遺言書を書いておくことにより、自分が寄付

したい団体などに遺贈寄付をすることができます。

そして遺贈寄付には、節税効果などのメリットが

あります。

 

しかし、遺贈寄付にはいくつかの注意点もあります

ので、ご注意ください。　　2023.8.26

 

 

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豪雨、台風、地震、大雪などの大規模な災害の後は、

便乗した悪質商法のトラブルが発生する傾向があります。

 

豪雨等の被害を調査する告げ、

調査後本来必要ないのに

「●●が壊れているから工事が必要」

「保険を利用すれば実質的に無料で修理できる」

などと契約を迫る業者とのトラブルが

多く発生しています。

 

もし、契約してしまったが、

解約したいときには、クーリングオフ

という方法があります。

 

訪問販売による取引は、

契約書面を受け取った日から

8日以内であれば契約解除できます。

 

クーリングオフをするためには、

消費生活センター等に連絡をして下さい。

 

クーリングオフを受けるためには、方法が決まってるので

なるべく早く、消費生活センターへ連絡をして下さい。

 

弊社のお客様のところにも

近隣で工事をしていたが、

屋根に亀裂があるので

すぐ、修繕を…と訪問してきたそうです。

点検のために屋根に上げてしまうと、

故意に壊される事例もあるそうです。

 

ぜひ、気を付けてくださいね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

親切な方もいるかもしれませんが、

見極めるのは難しいと思います。

話を聞かないのが、一番良い方法だと思います。

                                                           2023.08.24

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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遺言書を書くにもさまざまなポイントがあります。

よく目にする遺言書の失敗例として、

 

◎均等に分ける

◎３分の１ずつ分ける

◎3：1で分ける

 

など、分数で分け方を指定した遺言書があります。

 

これは絶対にお勧めしません。

これだと、その後に何らかの事情があっても、

偏りを調整することができないからです。

 

お勧めは、自宅はだれに、車はだれに、A通帳は

だれに、B通帳はだれに、と一つ一つ指定しておく

書き方です。

 

この場合、A通帳とB通帳の残高は遺言書に記載

しませんので、その後に金額を自由に調整する

ことができます。

 

ただし、遺言者本人が認知症などで判断能力を

失ってしまうと、預金通帳の残高の調整はできなく

なってしまいますので、その点はご注意ください。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「遺言書をそろそろ」と思われたら、是非お元気な

うちに、専門家にご相談ください。　　2023.8.19

 

 

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相続する資産の約半分が不動産と言われている中

なぜ、不動産がトラブル要因のトップなのか？

 

事前に理由を理解し、対策を取っている方と、

無知のまま相続する相続人とでは、税金等の金銭

損失に限らず、トラブルという精神的負担や、

問題を解決する時間と無駄な費用など、大きく差

が生じるのが現実です。

 

 

■知らなかったでは済まされない

　　　　7つの不動産トラブル要因とは　

 

 

 

1.　不動産は分けにくい

 

土地上に家屋があれば、なおさらケーキの様に

三等分などに分けられず、仮に土地だとしても

分け方によって、価値が大きく変わる為、相続税

評価額や時価額の算出調整が複雑化する。

 

分割方法を間違えると、売却できない土地になる

場合や、時価額が大幅に下がるケース、建築制限

により価値が激減する等のリスクが見えにくい。

 

 

2.　時価額と相続税評価額の乖離（差額）に注意

 

相続税を計算する際には、家屋は固定資産税評価

、土地は路線価格（複数補正有）で算出します。

 

この相続税評価額と時価額（市場取引価格）との

間に大きい場合、6倍ほどの差額が生じる場合も

あります。

 

その為、不動産を分ける際は、時価額を基準に

遺産を分ける割合を決定する必要があります。

 

 

3.　とりあえず共有名義はトラブルのもと！

 

家族仲がいい為、とりあえず共有名義にしておく

という方は、意外にも多くいますが、共有名義の

リスクは次の通りです。

 

・単独では売却、大規模修繕等が出来ない。

 

・一人でも認知症になった場合、全ての法律行為

　ができず、法定後見人の選任が必要となる。

 

・共有者の一人が死亡した場合、その相続人が

　登記名義人となり、権利関係が複雑になる。

 

・賃貸不動産等の場合、経営判断（入居率改善リ

　フォーム/大規模修繕/売却判断/管理会社替え

　/定期借家変更等）が分散される。

 

 

4.　抵当権（借入）がある場合、債権者の同意要

 

不動産を担保に入れ借入がある場合、抵当権設定

登記がされます。

この借入債務は基本的に法定相続人全員で相続す

るのが原則の為、仮に不動産を一人に相続人が相

続する決定をしても、債権者（銀行等）の承諾な

くして、登記名義人を決定できません。

 

 

5.　法令上の問題が負担になる場合も・・

 

不動産は建築基準法や都市計画法以外に様々な

法律の中に存在します。

 

相続税に充てる為に不動産をいざ売却しようと

相談したところ、接道がない為、売却が難しく

思っていた換金額を大幅に下回るなんてことも

少なくありません。

 

 

6.　境界や私道、近隣関係の調整難の背景

 

売却の際は、基本、隣地境界を確定させる必要が

ありますが、その際、隣地者との立会同意を要し

 

数か月もの時間がかかり、納税に間に合わない

ケースや、私道持分がなく、掘削通行同意が取れ

ず、売却価格が安くなってしまったなど、時間や

第三者の影響を受けるのが不動産です。

 

 

7.　空き家などの管理責任が生じる

 

土地であれば、雑草や隣地に越境した枝木の対応

、空き家であれば、定期的な現地確認の管理が必

要です。

 

遠方の空き家を放置し、数年後に相続人が空家に

行ったところ、家屋内で浮浪者の遺体を発見！

なんて事例もあります。

 

空き家対策特別措置法も強化され、管理不十分の

場合、勧告や強制撤去など、厳しい措置がある！

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

生前対策では、相続予定の不動産に問題がないか

、相続税評価額と時価額は幾らなのかを事前に調

べ、把握し、解決しておく必要があります。

 

分割予定の場合には、分け方によって価値が激減

する場合や、建築規制が厳しくなったりと、単に

税金だけに着目せず、時価額がどう変動するのか

に意識を向け、遺言書を書き始める必要があると

いうことです。

 

実務的には、一般の方が各種評価をするのは難し

い為、その道に詳しい専門家に依頼するのが得策

です。　

 

不動産の評価や分け方の相談も行っております。

問題を早めに顕在化しましょう！ 2023.08.20

 

 

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貸主などが、入居申込者のそれまでの応対、入居

申込書やその他の提出書類の内容などに基づき入居

審査を行います。

主に、収入や勤続年数などから家賃の支払いに

支障が出ることはないか、などがチェックされます。

また、入居申込者の同意を得た上で、連帯保証人の

意思確認や応対を確認することもあります。

 

審査の結果、貸主の判断で、入居申込者と契約を

結ばないこともあります。

 

 

入居審査を終えると、必要に応じて契約条件を調整

します。その後、契約内容や物件に関する確認を行

った上で、契約という段取りになります。（不動産

会社が 仲介している場合には、宅地建物取引業法に

基づく重要事項説明でもこれらの確認をします。）

契約内容や物件に特に問題がなければ、契約を結

びます。

 

一般的 に、入居審査後1週間～10日程度で契約準備を

整えて契約を結ぶことが多いようです。

 

入居の申し込みをした後、契約準備が整ったら、

正式に契約を結ぶことになります。

 

申し込みをした後でも、契約が成立するまでは、

申し込みの撤回は可能です。賃貸借契約の成立時期

については、一般的には、契約書を締結した時点と

考えられていますが、個別の状況によっては、契約

書の締結前に成立することもありえます。

 

ただし、賃貸借契約の成立前であるにもかかわらず、

申し込みの撤回を拒否されるなどのトラブルは多い

ので、注意しましょう。また、安易に申し込みを

撤回することのないよう、申し込み時に慎重に判断

することが大切です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

入居申込後に入居審査が行われます。保証会社を

利用して審査する場合もあるため、必要書類が不足

した場合は審査が進まないため不備がないように

したいですね。2023.8.17

 

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