突然ですが、皆さんの実家のお隣の土地の所有者は

だれか？

気になったことがある人はそういないと思います。

しかし、もしかしたらそれが分からず、困ることに

なるかもしれません。

 

 

〇土地を売却するために境界の確認をしたいが、

　隣接所有者が所在不明で確認が出来ない

〇土地を相続したいので、兄弟で土地を分筆して

　分け合おうとしているが、境界の立会ができない

　ため分筆登記ができない

〇隣が空き家になっていて、草刈りもされず放置状態

　になっている

〇実家の前の道路部分が所有者所在不明の個人名義

　になっていて、自宅の土地が公道に面しておらず

　再建築ができない状態になっている。

などなど困っている方が最近増えているそうです。

 

この様な場合、隣接者を探す手掛かりとしては、

まずは登記簿（登記事項）ですが、

〇隣接者が引っ越していても登記簿の住所の変更登記

　が行われていない

〇登記名義人が亡くなっているが相続登記が行われて

　いない

など、登記簿だけでは隣接者もしくは関係者にたどり

着けないこともあります。

 

その次の方法としては、

①土地だけではなく建物の登記も調べてみる

②共同担保目録があれば調べてみる

③古い電話帳で電話番号を調べてみる

④お隣の住所地に手紙を送ってみる（転送がかかって

　いる場合がある）

⑤ご近所や町内会長、自治会長などに聞き込みをする

⑥条例で迷惑な隣接地（倒壊寸前、雑草、ゴミ等）が

　ある場合、行政から連絡を入れてもらえる場合が

　あるので相談してみる

 

それでもダメな場合は、境界確定や分筆登記の場合は

土地家屋調査士に依頼すれば更なる調査をして

もらえます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「隣接者が所在不明」これは、少子高齢化も伴い、

社会問題にもなってきています。

近い将来、相続財産の売却や分筆などをお考えで

あれば、専門家に早めにご相談されることを

お勧めします。　　2022.12.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

家具・家電付き賃貸住宅には、特に単身者向けの

賃貸住宅に需要があります。

大学生や専門学校の入学に合わせて一人暮らしを

する学生。単身赴任や新入社員の社宅として借り上げ

られる法人需要。

海外からの長期滞在するビジネスマン。

このように多くのニーズがあるにもかかわらず、

供給数が少ないのが特徴です。

数年で引っ越す可能性がある、上記のような単身者に

とって、家電や家具を買い揃えるコストは大きな負担

に感じます。

一人暮らしで新しく家具や家電を揃えた場合概算費用

は、30万円～、数年暮らすだけという場合、負担は

大きく感じます。また新しく暮らす場所なので土地勘

もなく、色々と買い揃えるための手間がかかります。

このような点からも家具家電付き賃貸住宅のニーズは

高まっているのです。

空室対策として、賃貸物件に家具や家電を導入するため

には購入する方法と、レンタルする方法の2通りが

あります。購入するかレンタルするかは初期費用で判断

すると良いでしょう。どんな家具・家電を導入するかは

費用対効果を考えることが大切です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

単身者向け物件には、洗濯機、冷蔵庫等の家電があると

入居してからすぐに生活を始められるので賃貸の

決め手になりますね！2022.12.1

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

日本人は平均寿命が延び、長生きする時代になりました。

夫婦のどちらかが先に亡くなった時、

残された配偶者の生活を保護する必要性が高まってます。

残された配偶者と子供が遺産分割でもめてしまった場合、

転居を余儀なくされる恐れがあります。

このような事態を避けるため、

残された配偶者の居住権を確保する制度が

民法で創設されました。

 

配偶者居住権といいます。

 

存続期間は原則として終身ですが、

遺産分割協議や遺言で定められている場合は

その期間になります。

この期間中は他人に譲渡することができません。

また改築や増築をしようとする場合も、

建物の所有者から承諾を得る必要があるのです。

気を付けたいのは、

内縁配偶者は配偶者居住権を取得できませんので

ご注意ください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

揉めてから解決するのは、精神的にも大変です。

あらかじめ、相続対策をしておくのが

重要な時代になってといえますね。

2022.11.28

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年11月26日の日本経済新聞に掲載されていた、

【妻の相続、「２次相続」考慮して遺産分割】とい

うタイトルで、二次相続について掲載されました。

 

それだけ、一次相続に限らず、二次相続をも考慮し

て対策を考えていく必要性が求めれらているのが伺

えます。

 

尚、一次相続とは、配偶者のいづれかが先に亡くな

る時のことを指し、次に亡くなる配偶者の相続を二

次相続といいます。

 

記事には、2015年から相続税の基礎控除が従来の非

課税枠から40％縮小した為、納税者が増加すること

に加え、相続税を圧縮する為の対策として

 

・小規模宅地の利用 ※自宅の評価が8割減の制度

・配偶者の税額軽減

※法定相続分又は1億6千万迄非課税）となる例題を

基に、一次相続で妻と子の分け方の割合によって、

一次相続と二次相続で納税した相続税の合計額を比

較した表が掲載されました。

 

また、分割協議が難航し、家庭裁判所での調停、審

判となった件数は2021年に、約1万5800と10年前に

比べ約13％増加している事も、普段は見えてこない

実情です。

 

 

そこで、世間の注目度も高い二次相続について、具

体的にどの位、相続税に影響が出るのかについて、

下記、例を基に、弊社でシュミレーショをした比較

表が下記となります。

 

 

■上記のシュミレーションの設定例

・一次相続の遺産額　295,984千円（課税評価額）

・法定相続人２人

・基礎控除4,200万円

・配偶者の財産０円

 

結果、一次相続時に配偶者の取得割合が35％の時に

一次と二次の相続税が最も安くなります。

 

最も高額なのは、一次相続時に配偶者が遺産額の

100％を取得した場合で、一次と二次の相続税合計

額は、82,974千円という結果です。

 

その差は、なんと「38,389千円」にもなります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

これはあくまで、相続税のみを考え、さらに一次相

続以降、配偶者の資産が変わらないという前提での

シュミレーションです。

 

一次相続の時に、掲載した各種、控除を利用して相

続税を０円にしても、次にやってくる二次相続時に

しっかりと課税されてしまいます。

 

また、一次相続前の対策時には、問題ない納税資金

も、時間の経過途中で足りなくなる方もいますので

 

相続対策は今の瞬間だけ切り取って見るのではなく

長期的な視点か見ていく必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　2022.11.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

新たな生活スタイルとして注目を集めている

「デュアラー」という言葉、ご存じですか？

 

 

「デュアラー」とは都心と郊外での2つの生活、

すなわちデュアルライフを楽しむ人たちの事を指します。

従来、二拠点生活と聞くと、富裕層が豪華な別荘

などを持つようなイメージですが、近年では幅広い

年代の人々が空き家やシェアハウスを活用し、

安価で気軽にこの生活スタイルを楽しんでいる

ようです。

 

デュアルライフの人気が高まる背景としては

①狭い新築、窮屈な都心ライフからの脱却

　私たちが住宅や住環境に求めるものは、子育てや

　田舎暮らしへのあこがれ、趣味など多種多様に

　なっています。

②二拠点目の住宅形態に変化

　昔は別荘と言えば購入するという選択肢しか

　ありませんでしたが、時代の変化とともに今では

　「不動産の持ち方」にも変化が生じています。

　シェアや民泊で貸し出すなどの新しい形態が生まれ、

　こういった変化が「デュアルライフ」をより

　身近なものにしています。

 

さらに今、サテライトオフィスやテレワークなどの

普及で、私たちの働き方や生活スタイルが変わり、

「職場に近い場所に住む」という考え方そのものに

変化を及ぼしているのも事実です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

単に週末や休暇を過ごすための場所ではなく、

ひと月の半分を郊外で過ごしてみようというような

需要が高まるかもしれません。

郊外での滞在時間が増えると、地域経済への貢献や

地域コミュニティーの形成など、うれしい副産物も

期待できるでしょう。

デュアルライフのスタイルは多種多様です。

こういった好循環が最近深刻化している空き家問題の

解決の糸口になればいいと思います。2022.11.26

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

ピッキングによる被害などから、防犯管理上、

カギに対する関心が持たれています。

 

賃貸部屋を賃借人が退去した際には、賃借人から、

入居時に預けたカギをすべて返却してもらうことに

なりますが、賃借人が紛失してしまい、退去時に

返却できない場合などもあります。

そのカギが、後に使用されて、新賃借人しいのもと

で空き巣などの被害が生じることも想定されます。

賃借人の防犯意識に答えることが必要となります。

カギの交換費用は、「賃借人が安全に居住できる

ように管理する責任」を負う賃貸人が負担するのが

原則です。しかし、カギの交換費用を賃借人が負担

するという特約を契約締結時に締結し、賃借人が

了解している場合には有効となります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

新しい賃貸物件に入居する際には、鍵の交換が

されているのか確認したいですね。2022.11.24

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

家を建築する場合、色々なライフスタイルによって建てる家が変わります。

住む人数、子供の有無、ライフスタイルは様々です。

また、住んでいるうちに子供が大きくなり、自立したり

遠方の親と一緒に住むことになったりと、

年数を重ねるごとにライフスタイルも変わってきますよね。

そのたびに家を建て替えるのは、大変です。

 

そういう声にお応えした住宅があるそうです。

基礎と住宅の構造が一体化した頑丈な躯体を作り、

内部を可変性の高い木造で造作するとのこと。

そうすれば、内部を何度でも

形を変えて住み続けるというコンセプトです。

2世帯にしたり、

様々な形態に簡単に変化できるそうです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

ＳＤＧＳが注目されるこの時代に、
素晴らしいアイデアですね。

2022.11.21

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

PMA相続メルマガ　⇐メルマガ案内ページが完成しました！

あなたの明るい未来に役立てば嬉しいです。

 

令和５年１月から

「１分で読める相続メルマガ」を発信する予定です。

 

このメルマガを始めようと思ったきかっけは、一般

者でも、士業等の専門家においても、皆様さん忙し

い方が多く、多肢に渡る相続の情報をインプットす

るにも限界があると、日頃から関わっていて感じた

からです。　

 

メルマガの内容は、一般者向けの内容ですが、士業

等の相続をサポートする専門家の方も登録でます。

 

というのも、顧客の役に立ちたい！と志が高い方で

も自分の専門分野以外のことまで、実務をこなしな

がら学ぶのは難しいと思います。

 

そこで、志を等しくする方が読む際にも１分ほどで

サクッと読めれば、仕事の合間や休み時間にイン

プットでき、お互いにサポートし合えることが発生

した時に、一つのパイプとして役立てればと思った

のも理由です。

 

そして、今日のタイトルにあった

相続の基礎知識２ヶ月間集中講座です。

 

このメルマガを登録して頂ける方限定に、特別

にプレゼントとして無料で学べるのが

「相続の基礎知識２ヶ月間集中講座」です！

 

 

 

この集中講座の特徴は、毎日、決まった時間に送ら

れてきて、各メールは１分で読めるように濃縮還元

された内容なのです！

 

通常の本の数ページから数十ページを要約し、纏め

ているのが最大の特徴です。

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

現在、講座内容を編集中ですが、来年２月を目標に、

この講座付きのメルマガを発信しますので

ご期待下さい！

 

登録の際は「PMA相続メルマガ」と検索して頂くと

紹介ページを見れるようにしておきます。

では、来年　お楽しみに！　　　　2022.11.20

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

家族信託など、相続における認知症対策が広まり

つつあります。家族信託とはどのようなものなのか。

実際に家族信託をされた方の事例をご紹介します。

 

 

土地を所有し、その上に賃貸マンションを建てて

不動産賃貸業を営まれていた80代男性のお話です。

 

賃貸マンションはいわゆる「法人なり」を数年前に

行い、自ら設立した「不動産管理法人」の所有に

変更していました。

 

「法人なり」とは、会社組織を作って、個人の事業

及び事業資産を引き継いていくことで、「認知症対策」

として有効であるといわれています。

 

入居者との折半や、退去や入居手続き、原状回復

工事など、男性がもし認知症などで判断能力を

失っても、賃貸マンションの所有者である法人は

問題なく対処できるので、この賃貸マンションの

認知症対策はばっちりでした。

 

しかし、そのマンションの前面道路には「いつに

なるかは未定だが、道路拡張をする」という市の

計画があり、自分がその時まで元気でいられるだろうか

と男性は不安に思っていました。

 

そこで「家族信託」です。

この場合、法人所有の賃貸マンションの下にある、

個人所有の敷地全体を家族信託すると、費用が

高額になってします。

 

なので、マンションの敷地のうち、拡張計画のある

私道に面した一筆の土地のみ、娘に信託をしました。

これにより、もし道路拡張のための土地収用の話を

持ち掛けてきたときに、男性が判断能力を失って

いても、受託者である娘が市と折半し、売買契約を

することができます。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

認知症対策には、「委任」「任意後見」「贈与」

「家族信託」「法人なり」など、さまざまな種類

があります。

ですが、認知症になって法的な判断能力を失うと

できなくなってしまいます。

「いつかはする」と思わず、「今」考えてみて

下さい。　　　　　　　　　　2022.11.19

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

防犯カメラの復旧が急速に進んでいます。

ある警備会社の調査によると、「10年前に比べて、

防犯カメラが増えたと思いますか」という問いに、

「とても増えたと思う」「やや増えたと思う」と

回答した人のは合わせて75％に達しました。

日常的に防犯カメラの増加を感じている人は大半です。

そして賃貸に暮らす人の多くが、防犯カメラ等のセキュ

リティを重視しているという調査結果もでています。

 

賃貸住宅に防犯カメラを設置するメリットは、セキュ

リティ面だけではありません。

物件の管理にもおおきな役割を果たします。

空室対策で大切なことの一つに、物件を常に美しく保っ

ておくことがあげられます。しかしいつも物件を巡回

することはコスト的にも時間的にも難しいことです。

ゴミ置場に回収日以外にゴミが置かれていないか、

駐輪場は乱れていないか、集合郵便ポストは投函物で

あふれていないか。これらの日常的なチェックが、

防犯カメラで行うことが可能です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

防犯カメラ＝セキュリティと思い込んでいましたが、

防犯カメラによって駐輪場、ゴミ置場等の管理が

できるのはメリットです。物件が美しく綺麗に

保たれるのはうれしいですね。2022.11.17

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

新型コロナウイルスの感染拡大は、家賃動向にも変化をもたらしました。

 

ワンルーム等のシングル向きマンション家賃が下落基調にあります。

「ワンルームは近隣にも空室が増え、

賃料を下げてようやく埋まる状態」

といった声が聞かれます。

 

対照的にコロナ禍以降も人気を保っているのが

ファミリー向きマンションで家賃も上昇傾向です。

 

「おうち時間を充実させるため、

住まいのグレードを上げるファミリー層が多い」

という声があがっています。

 

さらに「テレワーク用の部屋を確保するために

ファミリー向き物件を求める単身者が増えた」

といったコロナ禍ならではのニーズも加わり、

広い物件の需要が増したことが

家賃上昇の一因となっているようです。

 

しかし、不調と言われるシングル向き物件ですが、

入国制限の緩和に伴って

外国人留学生のニーズが回復してきたという声も増え始めています。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

町中でも海外の方の姿を見るようになりましたね。

今後の動向に注目していきたいです。

2022.11.14

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「いや～ちょっと困った相談があるんだけど…」

住宅メーカーの営業担当者からの連絡です。

 

他の不動産会社に自分が担当した顧客の所有して

いる不動産売却をお願いしているが、1年以上も

なかなか売れないので、どうしたらいいのか？

切実な相談を受けました。

 

それも、そのはず、もともと広い土地に建っていた

母屋を解体し、土地を分割した半分に新築し、残り

の土地を売却して新築費用に充てる為の提案をし、

 

新築は完成したものの、肝心な分割した残地が売れ

ない状況だったからです。

 

では、なぜ1年以上も売れずにいた土地を弊社で、

数か月で成約できたのでしょうか？

 

そのポイントと売主ならば知っておきたい、販売

活動のチェック項目をお伝えします！

 

 

 

まず、私が行ったのが今までと現状の販売活動状況

です。

 

調べたところ、既存の不動産会社は、一般消費者が

閲覧するインターネット掲載や、不動産会社のみが

検索できる、不動産流通機構（通称レインズ）にも

土地情報は掲載していました。

 

確かに、土地自体は正直、売りづらい物件である

ことは、下記の状況から直ぐに解りました。

 

■売りづらい主な理由

1.　道路の突き当りの立地である。

2.　北道路付で、間口（接道幅）が狭い。

3.　北側の対岸側の土地は自衛隊演習場でヘリコ

　　プター等の音がする。

4.　地形が鍵型で更に、南側が狭くプランしづらい。

 

では、本題に入ります。

以上のような販売中の土地を弊社がどのように売却

したのかを解説します！

 

■売却しやすくしたこと

1.　突き当りの道を詳細に調べたところ、突き当り

の茂っていた部分も公道（行政所有）と解り、草

刈りや舗装の交渉をし、将来の価値向上に繋げた。

 

2.　間口が狭いのは、上記1.の理由と既存のブロッ

ク塀があり、見た目4.5ｍほどの間口に見えたが、

舗装をし、ブロック塀を撤去すれば、12ｍに広が

ることが解り募集事項に追記した。

 

3.　北側の自衛隊演習場は、一見マイナス要因だが

プラスに変えるキャッチコピーで宣伝した。

「子供喜ぶ落下傘部隊の演習風景」

「北に広がる緑の景勝地」

 

4.　容積率的に3階プランが建つ土地だった為、2階

プランと3階プランを作成し、地形に落とし込み、

南側に広いプライベート庭が取れることを表現した。

 

その他、現地看板設置の設置（QRコード付）し

現地から詳細情報が解るようにしたり、全国の不動

産会社向けに、改定版 販売図面を各社がダウンロ

ードできるように販売協力をセットしました。

 

一般のインターネットに加え、できる限りの活動を

試みた結果、大手ハウスメーカーで建築する一般の

お客様にて成約することが出来ました！

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか？

 

まずは、売れない理由は何か？ デメリットをメリ

ットに変えるにはどうすればいいか？

 

法令を詳細に調べ、物件の価値を高める可能性を

探り、可能な限りの情報周知を徹底する。

 

他と比較して、この条件では売れないよな～って

諦めないでください！　

 

諦めなければ、必ず道は開けます！

困っている方に貢献できてこそ、私たちの存在価値

もあります。

 

悩む時間を、弊社の無料相談時間に有効活用して

みてはいかがでしょうか。　　2022.11.13

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』