住まいを借りる契約をする際には、賃料の数ヶ月分

というまとまった初期費用が必要になります

契約時の初期費用には、様々なものがあります。

不動産会社、保険会社等に支払うものを紹介します。

 

仲介手数料→不動産会社に支払う

住まい探しに当たって、不動産会社に仲介を依頼した

場合、貸主との契約時に月額賃料の0.5ヶ月分+消費税

の範囲内で仲介手数料が必要となります。なお、この

0.5ヶ月分というのは宅建業法上の原則であって、借主

の承諾を得れば、最大で月額賃料の1ヶ月分＋消費税ま

で認められており、実際には1ヶ月分＋消費税のほうが

多いようです。

 

 

損害保険料→保険会社に支払う

入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れ

などの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者など

に補償するために加入するものです。一般的に、借り

主の保険加入が契約条件となっていることが多くな

っています。

保険の種類によって、補償される範囲、補償額など

の補償内容は異なりますが、契約条件に合う補償内容

であれば、どの保険会社の保険に加入するかは、借り

主が選択できることが多いようです。

 

保証料→家賃保証会社に支払う

借り主に連帯保証人がいない場合に、連帯保証の代行

を家賃保証会社に依頼する際に支払います。万一、

借り主に家賃滞納があった場合は、家賃保証会社が

一定の範囲で家賃を立て替えます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃料以外に、管理費（共益費）や駐車場、駐輪場の

費用が必要になる事があります。募集図面等に記載

されているので見落とさないようにしたいです。

2023.5.11

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

何を気を付ければよいのでしょうか。

 

「国民生活センター」が注意をしていましたので

ご紹介します。

 

①契約前に契約書類の記載内容をよく確認しましょう。

②入居時には、賃貸物件の現在の状況をよく確認し、

　記録に残しましょう。

③入居時にトラブルが起きたら、

　すぐに買主側に相談しましょう。

④退去時には、清算内容をよく確認し、

　納得できない点は貸主側に説明を求めましょう。

 

「原状回復」の一般的なルールとして

借主は、賃貸物件の「原状回復義務」を負う。

「通常損耗」「経年変化」「借主に責任がない損傷」は、

現状回復義務に含まれない

 

 

一般的なルールと異なる条件が契約で

定められている場合があります。

事前に契約書等をよく確認しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

普通に住んでいても、経年劣化は進みます。

あらかじめよく契約書を読んでおきましょう

 

                                                           2023.05.01

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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アパート経営等をする個人事業主の方は、意外にも

多く、賃料収入による不動産所得から発生する節税

対策としての小規模企業共済が、法人成りしてない

場合でも利用できるのか？

 

知らない方が多い為、是非この制度を使って節税と

将来に備える準備を検討してみましょう！

 

 

■小規模企業共済とは

国の機関である中小機構が運営し、小規模企業の

経営者や役員などの方向けの積み立て退職金制度

です。

 

毎月の掛金全額を所得控除できるため、高い節税

効果を見込めます！

 

 

■企業共済のポイントは

 

・掛金は1,000～70,000円まで500円単位で設定可能

・共済金の受取りは一括・分割どちらも可能

・低金利の貸付制度を利用可能

 

詳しくは↓　↓　↓

制度の概要｜小規模企業共済（中小機構） (smrj.go.jp)

 

 

法人化していない個人事業主でも共済は利用できる？

answer     できます！

 

しかし、事業規模の以上のアパート経営を行って

いる場合に限られます。

 

事業規模とは？

5棟10室の規模の不動産賃貸経営を行っていること

 

つまり、戸建なら5棟以上、アパートなら10室以上

の規模という意味です。

 

業種によっては、従業員が20人以下（5人以下）等

の規定や、20年未満の掛金の場合には元本割れする

などの注意事項もあります。

 

 

相続対策としては、共済に加入していた人が死去し

た時に遺族が受け取る一時金は、会社員の遺族が受

け取る死亡保険金と同様に

 

「５００万円×法定相続人の数」までの非課税枠の

対象となります。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

個人資産家の方で、相談を受けると意外と知られ

てなく、または使えないと思っている方が意外にも

多く見受けられます。

 

節税や相続対策としては、もったいない話です。

 

相続対策は特殊な抜け道を模索しなくても、合法的

に様々な対策があります。

 

大切なのは、常にアンテナを張り、有益な情報を

得る習慣を身に付けておくことです。

 

有益情報は、誰も進んで教えてはくれませんよ。

                                       2023.04.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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生前にお墓を買っておくと、相続税はどのように

なるでしょうか？

 

①墓地には相続税がかからないが、墓石には相続税が

　かかる。

②墓地にも墓石にも相続税はかからない。

③墓地にも墓石にも両方に相続税がかかる。

 

 

答えは②の

墓地にも墓石にも相続税はかからない

です。

 

墓地や墓石には原則として相続税はかかりません。

 

現金を残すとそれに相続税がかかります。

しかし、生前にその現金でお墓を買っておくと、

その分は非課税になりますので、相続税の節税に

つながります。

 

墓地を生前に購入するその他のメリットとしては、

　・自分に合った墓石や霊園を選べる

　・遺族などへの負担を軽減できる

　・老後に使うお金の見当がつきやすくなる

などがあげられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

生前墓は昨今の終活ブームに伴い、とても関心が

高まってきています。

相続対策にもなりますが、維持費がかかるなどの

デメリットもあります。

 

家族が後々トラブルにならないよう、家族の意向も

聞きながら、家族と向き合いじっくり考えるきっかけ

にしてもいいのではないでしょうか。　　2023.4.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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住まいを借りる契約をする際には、賃料の数ヶ月分

というまとまった初期費用が必要になります

契約時の初期費用には、様々なものがあります。

貸主に支払う費用をご紹介します。

 

礼金→貸主に支払う

礼金とは、貸主に住まいを貸してもらう謝意を表す

ものとして支払う費用です。一般的に賃料の1ヶ月分、

2ヶ月分の場合が多いですが、礼金を授受しないこと

もあります。礼金は、正式に賃貸借契約をする際に

支払うもので、退去する際に返還されません。

 

 

敷金など→貸主に預ける

敷金とは、新規契約の際、賃料や補修費用等の支払い

を担保する目的で、貸主が借り主から預かるものです。

一般的に賃料の1ヶ月分、2ヶ月分などという例が多く

なっており、賃料の滞納や、借り主に原因のある損傷

や破損などの補修費用がなければ、基本的には退去時

に全額返還されます。ただし、地域の取引慣習によっ

ては、敷金の一部を返還しないことを契約条件としてい

ることもあります。

 

前家賃→貸主に支払う

一般的に、賃料は翌月分を前払いします（ただし、

後払いの場合もあります）。そのため、契約時には、

次回の賃料支払日まで日割り計算した賃料を支払う

ことが一般的となっており、これを前家賃といいま

す。ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合

には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともありま

すので、事前に確認しておく必要があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

初期費用には、様々なものがあります。物件選びに際

しては、賃料だけではなく、初期費用も含めて総合的

に判断したいです。2023.4.27

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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賃貸住宅を退去するとき、法律（民法）では、

部屋の中で賃借人が壊したり傷つけたりしたところを

修繕する必要があるとされています。

 

これを「原状回復」といいます。

 

賃貸人や管理業者の立ち合いのもと

どこをどの程度修繕するか点検をします。

 

国交省が「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

を作成しています。

国土交通省：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン2023より

 

賃借人が負担する原状回復は、

居住中に発生した損耗のうち

「経年変化や通常損耗」を除く

賃借人の故意。過失、善管注意義務違反、

その他通常の使用を超えるような使用による損耗修繕です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

経年劣化による損耗は、貸している側の修繕ということですね。

部屋をきれいに使うことによって

自分の負担も減るのであれば、

なるべくきれいに使おうと思いますね。

 

                                                           2023.04.24

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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親から引き継いだ自宅や、自分で購入した自宅で

あっても、数十年以上前に購入した為、購入した

金額（契約書紛失）が分からない状態です。

 

税理士から取得費（購入額）は、売却価格の５％に

なりますと言われ、意外にも高額な譲渡所得税を

支払うことになった。

 

この様な場面で、相談にこられた事例に対し、譲渡

所得税を合法的に削減できる方策をご紹介します！

 

 

 

■不動産譲渡所得税の概要

譲渡所得税の計算元となる譲渡所得額＝

 

※①＝土地・建物の売却額
※②＝土地建物の購入代金から建物の減価償却費を

　　　引いた金額

※③＝売却に伴う諸経費（仲介手数料、測量費等）

 

 

■２種類の税率

売却不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点に

おいて

 

５年を超える場合は譲渡所得額×約20％（住民税含）

5年未満の場合は譲渡所得額×約40％（住民全含）

 

上記の計算のため、売却する不動産の購入代金が

分からない場合には、売却収入金額×5％が購入代金

とみなし、譲渡所得税を計算するルールです。

 

この購入代金が５％ではなく、適正に評価されて

５％を大きく上回る場合には、譲渡所得税も減少

することになります。

 

 

■譲渡所得税の節税対策とは

 

不明な取得費（購入代金）を不動産鑑定士により

当時の取得価格を証明してもらい、税理士が、その

証明・意見書を基に、譲渡所得税を計算して申告

するやり方です。

 

不動産鑑定事務所にもよりますが、不動産によって

報酬が異なる為、鑑定料を払ってでも、節税効果が

狙えるかの事前判断が必要です。

 

税理士や不動産鑑定事務所によっては

譲渡所得税の節税額×10％～30％など、成功報酬で

行っている場合もあるようです。

 

 

■取得費証明（意見書）が認められる条件

・買替や交換の特例を併用しないこと

・取得価格が分る資料（売買契約書等）がないこと

・原則、土地の地目が宅地である

・昭和30年以降（物件により50年以降）に取得した

　不動産であること

・購入元が、親族などの特別な関係でないこと

・所得税の確定申告又は準確定申告の最初の申告

　（当初申告）であること

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

購入金額が分からず、購入金額を売却額×５％のまま

では、不動産の価格によって、数百万円～数千万円

もの譲渡所得税になるケースもあります。

 

取得費がこんなに安いはずがない！と思える方は、

この方法で節税効果を狙えるかもしれません。

 

実行の際は、事前に税理士や不動産鑑定士等に相談

してから進めて下さい。　

 

弊社では、このようなケースの方をサポートする

適正売却から税理士や鑑定士との連携まで、総合的

にサポートしております。

 

節税の可能性があるか、ざっくり事前相談（無料）

も予約制で行ってますので、ぜひご活用下さい。　　　　　　　　　

                                       2023.04.23

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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建物滅失登記に関して、よくある疑問をご紹介します。

 

 

Q1　祖父母や親名義の建物滅失登記をする前に、

　　相続による所有権移転登記は必要か

 

①所有権移転登記は省略することができる

相続登記をする前に建物を取り壊した場合は、相続

登記は省略して滅失登記を申請できます。

 

②建物の滅失登記は相続人の1人から申請できる

たとえ相続人が複数人いたとしても、他の相続人の

同意等も不要となります。

 

ただし、建物の滅失登記は相続人の1人から申請

できるのですが、前提となる建物の取り壊しは相続人

全員の同意が必要となりますのでご注意ください。

 

 

Q2共有名義の建物滅失登記はだれから申請できるのか

 

①共有者の1人からの申請ができる

建物の滅失登記は共有者の1人から申請することができます。

そのため、共有者全員で申請する必要はありません。

 

しかしこれは、共有者の1人が独断で取り壊せる、

という意味ではありません。

「建物を取り壊したので、滅失の登記申請をする

こと」が、各共有者が単独でできる、ということで

あって、「建物を取り壊すこと」は、共有者全員の

同意が必要となりますのでご注意ください。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

滅失した建物の登記が残っている原因は、不動産

登記が基本的に自己申請だからだといわれています。

 

建物滅失登記は、土地の売買や再建築などにも影響

する重要な手続きです。

建物を取り壊したら、建物滅失登記をお忘れなく。

 

また、建物がないのに固定資産税を払ってはいないか、

ご自身や親御様の固定資産税の課税状態を確かめて

みることをお勧めします。　　　　　2023.4.22

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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賃料は毎月継続的に払っていくものですから、無理

なく払い続けられる金額で計画することが大切です。

 

１，確実な収入をベースに考える

 

予算を考える際、大事なことは確実な収入をベースに

設定するということです。会社員の場合、残業代や

賞与などの収入もあるでしょう。しかし、それらの

臨時的な収入は変動する可能性がありますので、

確実な収入をベースに希望の賃料を検討しましょう。

 

２，賃料の目安は手取り月収の3分の1以下

 

毎月無理なく支払える賃料の目安は、民間の賃貸住

宅を借りる場合には手取り月収の3分の1以下といわ

れています。例えば手取り月収が18万円の人であれ

ば、その3分の1である6万円が目安というわけです。

 

３，賃料以外の支出を確認する

 

物件によっては管理費（共益費）、駐車場代などが

必要な場合もあります。予算を決める際には、これら

も含めて考えるようにしましょう。

 

管理費（共益費）は、建物全体を維持管理するために

入居者が負担する費用です。名称は物件や地域などに

よって異なりますが、賃料以外に毎月支払う費用の

なかでも代表的なものです。

 

駐車場や駐輪場の利用料の有無は物件によって異なり

ます。（無料で利用できる物件もあります。）また、

物件に駐車場や駐輪場がない場合には、近隣で別途借

りる必要がありますので、これらの費用についても

事前に確認しておきましょう。

 

物件によっては自治会費の支払いを求められるなど、

個別に費用が必要になることがありますので、事前の

確認が必要です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃料以外に、管理費（共益費）や駐車場、駐輪場の

費用が必要になる事があります。募集図面等に記載

されているので見落とさないようにしたいです。

2023.4.20

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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アットホーム（株）が、2022年7月～12月の間に

賃貸居用物件を探している顧客を対象に

『2022年下半期問合せが多かった条件・設備～賃貸編～』

の調査結果を発表しました。

 

条件編

1位：「通学先・通勤先の近くに引っ越したい」

2位：「転勤のため引っ越したい」

3位：「ペット可物件に引っ越したい」

4～10位は次の通り。

「毎月の家賃を下げたい」

「今より部屋数を増やしたい」

「今より平米数を広くしたい」

「進学のため引っ越したい」

「仕事・作業用の部屋がほしい」

「設備をグレードアップしたい」

「防音性を上げたい」

 

設備編

1位：「駐車場」

2位：「インターネット接続料無料」

3位：「オートロック」

4～10位は次の通り

「洗面所独立」

「モニタ付インターホン」

「温水洗浄便座」

「追い焚き機能」

「宅配ボックス」

「駐輪場」

「通信速度の速いインターネット環境」

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

賃貸住宅の場合、引越しのタイミングで

住居環境が良いところへ移ることが多いようですね。

 

                                                           2023.04.17

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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千葉県宅地建物取引業協会に設置される空き家対策

特別委員会の推薦により、鎌ケ谷市役所の空き家対

策相談員を務める立場から

 

空き家で頭を悩まさずにすむ、対策の選択肢と現状

維持のリスクも交えてお伝えします！

■空き家を現状のままで放置するリスク

 

1.　防災性のリスク

空き家は風通しもメンテナンスもしない為、劣化が

進行するスピードが速く、屋根、外壁等の落下、

火災発生など、実際に現場では起こっており、近隣

者から損害賠償の問題に発展することもあります。

 

2.　近隣とのトラブル

ゴミの不法投棄による悪臭や衛生問題、猫の住家に

なることや、樹枝の越境などで近隣者とのトラブル

要因になります。

 

3.　資産価値の下落

家屋の劣化により当然、資産価値も減少する一方、

加えて、景観悪化で更に価値を下げる要因になる。

 

4.　防犯性のリスク

不法侵入されて、家屋内で居座れた実例もあり、

最悪は家屋内で浮浪者が死亡していたケースも

実際に弊社で取り扱いがあります。

 

5.　特定空き家に指定される可能性がある

平成27年2月から「空き家対策特別措置法」が施行

され、衛生悪化や倒壊危険などがある場合、各自治

体から勧告を受け、強制解体されることもある。

 

 

■どうする空き家　選択肢は？

 

1.　空き家見守りサービスを受ける

遠方に住んでおり、なかなか自己管理が難しい方

向けに、民間の不動産管理会社で行っているサービ

スです。管理料の相場は5千円～1万円ほどです。

 

2.　空き家を活用する

 

2-1　賃貸物件として貸す

現状でDIY自由物件として格安で貸す方法や、部分

的にリフォームをして、安価で賃貸する方法、また

定期借家契約にするなど、物件に応じた工夫をする

ことで収入物件に変貌します。

 

2-2　解体して土地として運用する

駐車場、資材置き場、トランクルーム、太陽光発電

用地などなど、立地に応じて運用します。

 

3.　空き家を売却する

売却する際も、いかにリスクなく少しでも高く売却

する方法を状況に応じて検討します。

実務的には不動産コンサルティング者と一緒に検討

し、最善策を選択して売却します。

 

4.　空き家バンクサイトの活用

空き家バンクとは、空き家物件情報を地方公共団体

のホームページ上などで提供し、他からの移住斡旋

を目的とした公共サイトです。↓　↓　↓

https://www.iju-join.jp/feature_cont/file/001/

 

5.　NPO法人団体による活用例

・古民家を改装し、会員制農家民宿とする

・空き家をミュージアムとして活用する

・短期滞在者の宿泊先として提供する

・子どもが集うコミュニティーの場にする

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

いかがでしたか、使わない空き家を抱え、頭を悩ま

されていた方、さまざまな方法を知り、少し未来が

明るくなったのではないでしょうか。

 

最後に、空き家の補助金・助成金を都道県別に

リスト化したサイトをご紹介します。

 

少しでも費用負担を軽減して、空き家を有効に活用

しましょう！↓　↓　↓　「空家活用の匠」

http://akiya-takumi.com/subsidy/

 

尚、弊社でも空き家相談の行政担当を行ってます。

お困りの際は、無料相談から予約を受け付けており

ますので、気軽にお声かけ下さい。　2023.04.16

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

 

 

 

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建物が解体等でなくなったら、1ヵ月以内に建物

滅失登記を申請しなければならない、と前回お話し

しました。

 

 

では、例えばこんな時はどうすればよいのでしょう。

 

①抵当権の登記がある建物の建物滅失登記をする前に、

　抵当権抹消登記は必要か？

 

抵当権の抹消登記を行ってなく、抵当権の登記が

残っている状態のまま、建物滅失登記を行うことは

可能です。

 

ただし、抵当権が設定されている建物を壊す前に、

金融機関等の抵当権者の承諾を得ておく必要は

あります。

抵当権者の承諾なしに勝手に取り壊してしまうと、

抵当権者との間で問題が発生することも考えられます。

 

②建物が取り壊されているにもかかわらず、誰か

　わからない人の建物の登記が自分の土地上にある

　場合、建物滅失登記はできるのか？

 

建物の登記上の所有者が、全くの他人で所在も

わからない場合は、土地の所有者から法務局の職権

登記を発動する「建物滅失登記申出」ができるので、

所有者が亡くなっていても所在不明でも大丈夫です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

いざ住宅ローンを組んで、新しく家を建てようと

した時に、以前の建物の登記が残っていることが

判明した時など、条件が整っていれば、滅失した

建物の所有者以外の人から、申請することが可能

です。　　　　　　　　2023.4.15

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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