鎌ケ谷市では、令和5年1月より鎌ケ谷市空き家バン

クを開始しました。

 

鎌ケ谷市空き家バンクとは、空き家を「貸したい・

売りたい」所有者など（登録申込者）から提供され

た情報を、空き家を「借りたい・買いたい」利用希

望者に紹介する制度です。

物件の掲載情報は、公募により国土交通省に採択さ

れた、アットホーム株式会社及び株式会社LIFULL

の２社の全国版空き家・空き地バンクのサイトを介

して閲覧できます。

 

空き家を貸したい方、売りたい方は物件を登録申込

をします。協定事業者（千葉県宅地建物取引業協会

市川支部が推薦した市内の宅地建物取引業者）と市

で現地調査を行います。登録対象と認定後、「鎌ケ

谷市空き家バンク物件登録台帳」に登録となり、物

件情報公開（市のホームページ等）されます。

利用希望者が、現地確認を行い交渉希望の要望あっ

た場合、市から物件登録者へ連絡があります。

協定事業者の媒介等により契約交渉を進めます。
　

空き家を借りたい方、買いたい方は、市のホームペ

ージ等で空き家バンクに登録されている物件情報を

閲覧。現地を見学したい方等は、空き家バンク利用

者登録をし、希望物件現地見学をします。

見学後、契約交渉を進める場合には、協定事業者の

媒介等により契約交渉を進めます。

申込方法や制度について詳しくは、鎌ケ谷市ホーム

ページでご確認下さい。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

鎌ケ谷市内に、空き家等をお持ちの方、こちらの

制度の利用をご検討してみてはいかがでしょうか。

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

JTIの『マイホーム借上げ制度』をご紹介しましたが、

今回は、マイホームを貸したい人のメリットについて

ご紹介します。

 

　・ 空室時になっても、安定した賃料収入が
　　保証されます。
　　（最初の入居者が住み始めた時点で保証※が始まります。）

　・万一に備え、国の基金があるから安心

　・入居者とは3年の定期借家契約なので、
　　マイホームに戻ることもできます。
　　（満期の6ヶ月前に通知すれば、3年で解約できます。）

　・JTIの登録されたハウジングライフ（住生活）プランナーが、
　　しっかりサポート

　・入居者の募集から退去までの対応は
　　自分でする必要がありません。
　　　 （JTIが責任を持って行います。）

注意しなければいけないのは、
マイホーム借上げ制度を利用するためには条件があります。

　・ オーナーが50歳以上であること。

　・ 住宅に一定の耐震性があること。
　　（建物診断を受ける必要があります。）　

 

条件がありますが、該当される方には、とてもいい制度ですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

町を散歩していても本当に空き家が多く感じられます。

空き家のままにしておくよりこの制度は活用できそうです。

2023.01.19

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

資産形成の過程で自己資金のレバレッジ（テコの原

理）を効かせて借入をすることで、自己資金に対す

る収益率は向上します。

 

伴い不動産を借入をして購入した場合、相続税評価

は相続評価計算上、時価より低くなります。

 

概ね土地は７０％～８０％

　　建物は５０％～６０％ほどに相続評価は時価額

より圧縮されます。　

この圧縮された時価と評価の乖離分が相続税評価額

より借入が上回る要因です。

 

 

そこで借入額が相続税評価を上回る場合は、マイナ

スになる為、相続税は発生しないのではないかと考

えがちですが、じつは違います。

 

相続税の計算過程を正確にいえば、相続人一人一人

の相続税課税価格を計算し、その各全員分を合計し

評価額から基礎控除を差し引いて、相続税を計算す

る基になる課税遺産総額を出します。

 

各相続人が受け取る相続課税評価額が赤字（マイナ

ス）になる相続人はマイナスではなく０円として

相続税を計算します。

 

その為、遺産の分け方によっては相続税が掛かる場合

が出てくることになります。

 

次の具体例ご覧ください。

 

具体例）

長男は

借入（1.5億）付き賃貸不動産（評価１億円）を相続

 

二男は

預貯金（１億円）を相続したとします。

 

相続税課税遺産総額＝

長男の課税価格＋二男の課税価格となります。

従い、長男（１億円－1.5億円）＋次男１億円

＝相続税課税遺産総額は１億円となります。

 

〔１億円−4,200万円（基礎控除）〕÷２

×15％（税率）−50万円（控除額）＝385万円

相続人が二人の為、二倍で770万円が相続税額

 

結果、相続税は長男は０円・二男は７７０万円

という結果になります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

単純に被相続人の総資産額から借金等のマイナス額

を引いて０円（マイナス）になるからといって相続

税はかからないというのは勘違いなんです。

 

専門家でも見落とす、相続発生前では見抜けない

カラクリですが相続発生後に実際の分け方によって

は相続税が発生することを念頭に対策をして下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.1.15

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

十数年程前までは、所有権取得の登記が完了した際

には、法務局から新所有者に対して「登記済証書」が

発行されていました。

 

 

「登記済証書」には、登記申請人が法務局へ提出した

申請書の写しや売渡証書等に、登記が完了した証と

して、管轄法務局名入りの長方形の朱色のスタンプと、

その枠内に受付年月日・受付番号が漢数字で記載

されています。

（稀に、丸型のスタンプにアラビア数字）

 

この所有権に関する「登記済証書」は一般に

『権利証』と呼ばれていますが、不思議なことに

「登記済証書」のどこにも『権利証』という文字は

見当たりません。

 

司法書士に登記の代理申請を依頼した場合には、

司法書士事務所が使用している【登記済権利証】

というタイトルのついた厚紙の表紙や封筒と一緒に

なっている為、判別しやすくなっています。

 

しかし、自分で登記をした場合は、前述の通り、

法務局から発行された「登記済証書」に『権利証』

という文字が無い為、誤って捨ててしまったり、

紛失したりすることもあるのです。

 

また、住所変更登記が完了した際に発行される

「登記済証書」（所有権登記名義人表示変更と記載

されたもの）やその当時の毛筆の古い登記簿謄本を

『権利証』と勘違いしているケースもあるようですので、

注意が必要です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「登記済証書」は、一度しか発行されず、再発行が

できない大切な書類です。

いざというときに困らない為に、大事に保管して下さい。

2023.1.14

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

排水管の不良による漏水は、主に「詰まり」「脱管」

「老朽化」が想定されます。

 

「詰まり」に関してはよくあるパターンが、入居者が

トイレを詰まらせたり、台所の排水を詰まらせたり

してしまうものです。

 

この場合、基本的には入居者の過失となり、費用

請求も入居者にすることになります。

しかし、明らかに便器に物を詰めてしまった場合

には、入居者も見に覚えがあるためもめることは少

ないですが、トイレでも台所の排水でも敷地にある

マンホールから汚水が噴き出ているとなると、入居者

の過失とも言い切れなくなります。

排水系の詰まりに関しては、長年の汚れが管に溜まり、

特に冬場になると塊ができて詰まりを発生すること

があります。

他にも植物の根が管の中で育ってしまい、流れをせき

止めることもあります。

よくある例が、台所の排水詰まりです。一般的には

排水にネットをかけて細かいゴミを流さないように

するのが常識かと思いますが、排水口に生ごみや油

を流してしまったり、洗面所の排水に歯ブラシを詰

まらせたりしたケースもあります。

 

入居者の使い方に原因がある場合は、費用が発生

します。

排水管に不良が発生したら原因究明することが大切

です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

日々、排水管が詰まらないように気を付けて使用

したいですね。

マンション等では、当たり前におこなわれている配管

掃除ですが、戸建住宅でも同じように、配管掃除をする

と詰まりの予防になります。

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

使わなくなった家から収入を得る

『マイホーム借上げ制度』というものがあります。

 

日本では、木造住宅の場合、築20年も経つと

建物の価値はほとんどゼロとみなされてしまうことが多く、

売る時には土地の価値だけで取り引きされることもあります。

 

しかし、賃貸市場では、

メンテナンスをしっかりしている家であれば、

たとえ古くても借り手がつくことも多いのです。

 

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が、

50歳以上の皆様が所有するマイホームを借上げて転貸し、

安定した賃料収入を保証する公的な制度があります。

（万が一の場合でも国の基金により保証されるので安心です。）

 

これにより、マイホームを売却することなく、

住みかえや老後の資金として活用することができます。

JTI移住・住みかえ支援機構という国が

バックアップする公的な制度があります。

この制度を利用して、

『使わなくなったマイホームを貸して収入を生み出す』ことを

考えてみませんか？

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

相続などで住むことのない戸建てや

高齢のため施設等に入り、

空き家にしておくの心配になるときに

活用できそうです。

2022.12.26

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

運用というべきか、投資というべきか

投資と聞くとハイリスク・ハイリターンのイメージ

をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

 

投資はしっかり投資先のリスクを理解して始めれば

そんなに怖いものではありません。

 

今回は、不動産投資の利点を景気という大きな

観点から見ていきます。

 

景気は１０年や２０年ほどで良くなったり

悪くなったりしています。

 

各種、投資商品も景気の変動に引っ張っられる

傾向にあります。

 

投資の時期が景気の波のどの時点で投資したのかを

ある程度理解しておく必要があります。

 

下記の図をご覧ください。

 

（図の見方）

・黒のラインが景気変動

・緑の〇が投資時点

・青ラインと赤ラインの間が投資収益（インカム益）

・黄色ラインと青ラインの間が節税確定分

 

株などの投資は、赤ラインより上の部分で売却した

場合に限り、利益（キャピタルゲイン）が確定します。

 

※配当金などのインカムは、青と赤のラインに該当

 

 

不動産の場合、赤ラインと青ラインの間の賃料収入

が比較的大きく安定しているため、青ラインより

上で売却すれば、基本的に損は発生しません。

 

また、黄色ラインと青ラインの間は、現金（時価）

を収益不動産にすることで、相続税評価が３割～

５割ほど下がるのが一般的です。

 

図のように投資時点で相続評価が下がった分

節税になった有益部分が確定します。

 

また、株や仮想通貨などは破綻や急下落などにより

最悪はゼロになるのに対して

 

不動産は土地や家屋は、現物投資のため

無くなることはありません。

 

このように不動産投は資産運用の中では比較的

有利なものであるといえます。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

分かりやすくする為に、オオザッパな図解説明に

なりましたが、なんとなくでもイメージは伝わり

ましたでしょうか？

 

もちろん、実際に不動産投資する際は、投資先の

不動産単体ごとに収益性や法令リスク、契約状態

などを把握し、リスクを理解したうえで投資する

必要があります。

 

収益不動産の分析は、専門知識も必要なため

不動産に詳しい専門家に相談しながら、投資される

ことを切に願います。　　2022.12.25

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

親が認知症等で判断能力に問題が生じてくると、

その資産は凍結されます。

 

 

親が高齢者施設等に入所したり、子の家に同居した後、

空き家になった実家を売却するためには、親の判断

能力が必要になります。

 

何も対策を講じないまま親が判断能力を損失して

しまった場合、実家を売却しようと思ったら家庭

裁判所に申し立て、「成年後見人」を選任してもらう

しかありません。

 

しかし、成年後見人をつけることには様々な問題が

生じる可能性があります。

 

①後見人専任の申し立てをするまでに一定の時間と

　労力がかかり、申し立てをしてから実際に後見人が

　選任されるまでにも数か月間を要する。

 

②親族が後見人として選任される可能性が低い

（弁護士・司法書士等の専門家が選任される事が多い）

 

③専任された後見人が家庭裁判所に不動産売却の

　許可を求めなければならないが、許可されるとは

　限らない。

 

④専門家が後見人専任された場合、毎月報酬の支払い

　が発生する。

 

⑤不動産が無事に売却できてもできなくても、後見

　業務はそこで終了せず、原則として親が亡くなるまで

　継続する。（後見人への報酬支払いも継続）

などなど…

 

そこで家族信託の活用です。

 

親が元気なうちに、実家を信頼できる子供に信託して

所有者名義を変更しておきます。

この時、贈与税や不動産取得税は発生しません。

 

そうすれば、将来親の判断能力が喪失しても受託者

である子供の判断と手続きでいつでも実家を売却して

金銭に代えることができます。

 

売買交渉や決済実務も、すべて子供が行うことが

できます。

もちろん、売却に際して家庭裁判所の許可は一切

不要です。

 

売却で得た金銭は受益者のものですから、受益者を

親としておけば、受託者である子供がこの金銭を

管理しながら、親の施設の利用料や療養費等、親の

為に自由に使うことができます。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

将来誰も済む予定がない実家をお持ちの方は、是非

家族信託の活用を選択肢の一つとして考えてみて

下さい。2022.12.24

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

幼い子どもがマンションのベランダや窓から転落し、

命を落とす事故が増えています。

 

 

このような事故は毎年のように各地で起きており、

東京消防庁によると、昨年までの５年間に

東京都内の住宅などで起きた５歳以下の子どもの

転落事故は62件で、４７件が窓、15件がベランダから

の落下。月別では4～6月が25件、9～11月が20件をし

める。エアコンを使わず、窓を開ける時間が増える春

と秋に多くなっている。

 

コロナ禍では、外出を自粛し、ベランダに椅子を並

べてキャンプ気分を味わう家庭もある。椅子などを

踏み台にして転落するケースもあるため、使用した

椅子などは必ず室内に片付けたい。

消費者庁では、転落防止策として①子供の手が届かな

い高い場所に補助の鍵を設置する②子どもだけで遊ば

せない③エアコンの室外機を手すりから60センチ以上

離す④テーブルやイスなど踏み台になるものを置かな

等を挙げています。

 

事故を減らそうと、国土交通省は今年1月から、マン

ションなどの共同住宅でベランダに転落防止用の手す

りを設置するなどの事故防止策を講じる場合に、補助

金をだしている。

小学生以下の子がいる世帯の入居が条件で、一戸に

つき上限100万円、新築なら費用の10分の1、改修なら

3分の1を補助する。

 

子どもの事故を予防するには、24時間子どもから目を

離さないことですが不可能なので、子どもが窓を開け

られないように補助錠を付けることが有効です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

補助錠なら手軽に設置できます。窓を開ける季節に

なる前に、マンションだけではなく一戸建ての窓にも

小さいおこさまのいるご家庭は、転落防止に設置を

お勧めします。2022.12.22

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

国税庁は7月に令和4年の路線価を発表しました。

 

今年の路線価の全国変動率は、

前年比プラス0.5％と2年ぶりに上昇になりました。

ちなみに前年はマイナス0.5％の下落でした。

 

前年より上昇したのは20都道府県となりました。

上昇率はトップは北海道で前年比4.0％プラス

他にも再開発が進んでいる地域の伸びが目立ちます。

 

路線価の全国平均変動率が上昇したのは

コロナウィルスの影響が収まりつつあることが

大きな要因のようです。

 

インバウンドの需要が高まってはいるものの

観光地や商業地などは

依然として下落も続いているようです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

スキー場や京都などでは、

海外の投資家の買い漁りの報道を

目にすることが多くなりましたね。

2022.12.19

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

資産継承に伴う相続税・贈与税の税制改正大綱の

発表が１２月１６日に公表されました。

 

今回は、令和５年最新の税制改正大綱から、相続税

と贈与税に絞って、主な内容を抜粋してみましたの

で、今後の相続対策に生かしてみて下さい。

 

 

①　相続時精算課税制度の使い勝手向上

 

相続時精算課税においても、暦年課税と同水準の

基礎控除の110万円が創設される。

 

つまり、相続開始時に加算される相続時精算財産

（累計2,500万円迄）とは別に、毎年、基礎控除の

110万円を控除できるというものです。

 

110万円以下の贈与は、申告も不要です。

 

相続時には、相続時精算課税財産＋毎年110万円を

控除した残額に対して相続税が課税されるものです。

 

※災害にあった場合に措置（改正）

また、相続時精算課税制度の適用財産は、贈与時の

価額で相続税の課税対象となるのが従来でした。

 

つまり、贈与された建物や土地が、その後の災害に

よって被害を受けても、それによる評価減は一切

考慮されませんでしたが、改正により、当該災害に

よって被害を受けた部分に相当する額を控除した残

額のみが相続税の対象となります。

 

これにより、生前にまとまった財産を贈与しにく

かった者にとっても、相続時精算課税を活用する

ことで、次世代に資産を移転しやすい税制となる。

 

令和６年１月１日以降の贈与に係る相続税又は贈与

税及び災害に適用されます。

 

 

②　暦年課税における相続前贈与の加算

 

現行、相続開始前３年以内の贈与は相続財産に加算

する規定から、相続財産に加算する期間を７年に

拡大することになしました。

 

また、拡大した期間（４年間）に受けた贈与のうち

最大100万円は相続財産に加算しないというものです。

 

注意は、毎年ではなく、４年間の合計で最大100万円

の控除です。

 

つまり、拡大された追加４年間の贈与額合計から

100万円控除した残額が相続財産に戻されるという

改正です。

 

尚、持ち戻しの対象者は、被相続人から「相続又は

遺贈により財産を取得した者」に限ります。

 

従い、相続財産を取得しない、孫や配偶者への贈与

の場合には、持ち戻さなくていいことになります。

 

令和６年１月１日以降の贈与に係る相続税に適用

 

 

③　教育資金の一括贈与は、利用件数減少傾向の為

３年延長はするものの、次期到来時には改めて制度

の見直しを検討するようです。

 

 

④　結婚・子育て資金の一括贈与も利用件数が低迷

しており、２年延長するものの次期到来時には改め

て制度の見直しを検討するようです。

 

 

⑤　マンションの相続税評価は、時価と通達評価

の乖離が大きい為、今後も継続して適正化を検討

するようです。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

以上、相続対策中の方は気になる贈与税と相続税の

改正大綱からの抜粋でした。

 

改正大綱は全132ページのボリュームがあるので

一般の方が要点のみ読み解くのは大変ですよね。

 

改正大綱を踏まえ、来年からの相続対策に向けて

さっそく準備されてみて下さい。　2022.12.18

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「法定相続情報証明制度」は、平成29年からスタート

した、相続の各種手続きの手間・時間・費用を節約

できる制度です。

 

 

これまで、各種相続手続きの際には、

 

〇法務局（相続登記や表題部登記）

〇金融機関（口座の解約や払い戻し）

〇証券会社（名義変更や払い戻し）

〇陸運局（自動車の名義変更）

 

など、複数の提出先ごとに、戸籍謄本、原戸籍謄本、

除籍謄本（以下、「戸除籍謄本」）の束を提出しな

ければいけませんでした。

 

しかし、この制度によって、法務局が発行する法定相続

情報一覧図の証明書（以下、「法定相続情報証明書」）

を提出することで、相続の手続きをいままでよりも

簡単に済ませることができるようになりました。

 

法定相続人または代理人が、

 

1.【被相続人】と【相続人】全員分の戸除籍謄本

2.法定相続情報一覧図

 

を法務局に提出することにより、法定相続人が誰で

あるかを明確にした「法定相続情報証明書」の交付を

受けることができます。

 

しかも、何枚でも必要な枚数を無料でもらうことが

できるので、複数の相続手続きを同時進行することが

できます。

 

戸除籍謄本の発行手数が1通300円～かかることを

考えると、戸除籍謄本の通数が多い場合や、相続

手続きの提出先が多い場合は、「法定相続情報証明書」

の活用により、費用の節約と事務作業の軽減が期待

できます。

 

反対に、戸除籍謄本の通数が少ない場合や、提出先が

少ない場合は、従来通り、戸除籍謄本を提出する方法に

よって手続きを行う方が簡単かもしれません。

 

注意点としては、戸除籍謄本に記載のない相続欠格や

相続放棄等の情報は「法定相続情報証明書」に記載

されないため、その場合には各提出先に対して、家庭

裁判所が発行する相続放棄申述受理証明書を合わせて

提出する必要があります。

 

同様に、遺産分割協議等の内容も「法定相続情報証明

書」には記載されませんので、遺産分割協議書や印鑑

証明書等の提出が必要となることがあります。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

身内が亡くなると、やらなければならない面倒な事が

たくさんあります。

戸籍謄本集めの作業を『1度だけ』やれば、相続手続き

を少しだけラクチンにしてくれる制度です。

2022.12.17

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』