未利用地を所有している方は、よく経験されている

と思いますが、建築会社から相続税の節税になるの

でと、建築を勧められるスキームの殆どが、逆に

資産を減少させることになる場合があるって知って

ましたか？

 

今回は、その資産減少や利回り間違いのカラクリを

解りやすくお伝えします！

 

 

◆ 建築会社の提案内容

 

空地に１億円するアパートを建築し、毎年の収益

が1000万円の為、利回り10％（1000万円÷1億）

の収益になり、且つ、家屋の相続税評価の概算は

建物：固定資産税評価5000万円×（1-0.3借家権）

＝相続税評価は3500万円になる説明を受ける。

 

土地：時価1億×（1-0.6借地権×0.3借家権）

＝相続税評価は8200万円になる説明を受ける。

※土地建物共に賃貸割合100％とした場合

 

土地建物の相続税評価額合計は11700万円−建物

時価1億＋土地時価1億＝8300万円の評価圧縮になり

相続税率50％の方は8300万円×0.5＝4150万円の

節税になりますという説明で、ほほーなるほど

それはいいねと土地を遊ばせているなら建築して

みようというやりとりです。

 

 

◆ 利回りの間違い1

 

利回りの計算は保有土地も投資している考え方で

計算する必要があります。

 

答え：家賃収入1000万円

　　　　 −空室損50万円

　　　　 −運営費150万円

　　　　＝純収入800万円÷（土地1億＋建物1億）

　　　　＝4％の利回りとなります。

 

 

◆ 利回りの間違い2

 

上記の利回り4％は、1年間だけを切り取った数字

です。収益不動産は数年保有して将来売却すること

を想定して分析します。

 

仮に建築したアパートを10年間保有して、10年後に

利回り7％の相場で売却するとした場合（家賃は1年

毎に1％下落想定）収益率は－1.30％（－2014.8万円）

となります。

 

この分析はIRR（インターバル リートオブリターン）

といいます。

 

 

◆ 相続税評価と時価は全く別物！

 

建築したアパート周辺のアパート利回り相場が7％

だとした場合、家賃収入800万円÷7％＝1億1429

万円が新築した場合のアパート価値（時価）と

なります。

 

土地建物の時価2億−1億1429万円＝8571万円分、

時価が下がったことになります。

 

更に、建築会社が提案している相続税評価の合計

11700万円より271万円下がっています。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

建築提案を受けている地主様　どっき！としたのでは

ないでしょうか？

 

相続対策は、税金を減らすことと同時に資産を減ら

さないことを同時に分析して対策をしないと、税金

が減っている要因は単に、資産を減らしているだけ

なんていう現場が非常に多いです！

 

まずは、資産の全体を把握しつつ、将来を見据えて

数値化した分析ができる専門家と一緒に納得したうえ

で各種対策を進めて下さいね。　2022.9.11

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

住宅ローンの金融機関からの借入金を完済している場合、

「抵当権の抹消手続き」が必要なのはご存じですか？

 

すでに完済して何年か経っている場合

①金融機関又はその保証会社等の抵当権者から

交付された抵当権抹消書類が手元にある場合

 

それをそのまま使用して手続することが原則可能です。

（但し、交付時期が平成１７年以前のものや、

抵当権者が合併等により解散して現存していない場合は、

追加書類の交付が必要となることがあります。）

 

 

②抵当権抹消書類が手元にない場合

 

抵当権抹消書類を再交付するのに、数週間かかることが

ありますし、その後の抵当権抹消登記についても、

登記完了までの期間が通常より数日～１週間ほど

長くなることになります。

 

不動産の相続や売却をしたいと思って、いざ登記簿謄本を

取ってみると、抵当権の消し忘れが発覚し支障となる

ことが少なくありません。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

自分が買って、自分で住宅ローンを完済した不動産なら、

忘れることはないかもしれませんが、相続などで不動産の

売買をお考えの方は、余裕をもって抵当権抹消されて

いるかご確認ください。　2022.9.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

賃貸物件にお住いの方は、結婚や出産などで

入居人数に変更がある場合手続きが必要

になる場合があります。

 

事前に、現在の賃貸借契約書で内容を確認

してみてください。管理会社、大家さんに

問い合わせしておくと安心です。

必要な手続きを怠ってしまうと契約違反と

みなされ強制退去につながる可能性もあるそうです。

今住んでいるからバレなければ大丈夫、めんどくさいと

思わず入居者として責任のある対応を心がけたいですね

管理会社、大家さんとの信頼関係を築くのも大切です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

正直、この仕事をするまで手続きが必要だと

知りませんでした。

退去時にトラブルにならない為にも

手続きが必要ですね。　2022.9.8

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

成年年齢が引き下げにより

18歳以上なら親の同意がなく、賃貸借契約が可能になりました。

親の同意なく契約できるのでしょうか。

 

今までは未成年との賃貸借契約は保護者の同意が必要でした。

大学入学により一人暮らしを始めるときに

学生名義で契約を結ぶのであれば親の同意がなくても

契約することができるようになったということです。

 

しかし、学生や新社会人では収入が現況ありませんし

入居審査で問題になると思います。

その場合は、やはり保護者が

保証人等となるケースが多いと考えられます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

親の同意なく、契約ができるといっても

実際の契約するには、なかなかハードルが高いですね。2022.9.5

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

行政の不動産・登記相談に出向くと様々な相談が

ありますが、中でも相続した不要な不動産や売却

したいが、どこに相談しても難しいと言われ塩漬

になっている不動産で困っている方が以外にも多く

いらしゃいます。

 

そこで、今回は、他では教えてくれない、不要

不動産の処分方法３選をご紹介します！

 

 

1. 相続した土地を国庫に帰属する。

 

この方法は、相続土地国庫帰属法（2023年施行予定）

というもので帰属させる為の条件概要は下記となります。

 

・相続した土地であること

・土地上に家屋がないこと

・担保設定がされてないこと

・他人の権利、通行権などがないこと

・隣地との境界が確定していること

・管理に影響する樹木や動産物がないこと

・権利や敷地について争いがないこと

・土壌汚染されていないこと

・10年分の管理費を収めること

 

見て感じる通り、厳しく、国が指定する条件を

整えるまでのハードルが高いと言えます。

 

 

2. 民間事業者へ引き取ってもらう。

 

全ての不動産を引き取ってくれるわけではない

ようですが、平均的な条件は下記となります。

 

1.  不動産１筆（公図上の単位）ごとに10万円加算

2. 固定資産税10年～20年分の前払い。

3. その他、権利関係や境界状況により、追加費や

　条件変更があるようです。

 

 

3. 格安売却コンサルティング

 

この手法は、困った方が多くいる中で、弊社が考案し

実践している方法です。

 

1.  毎月 広告宣伝募集活動費　5千円税別/月～

2. 成約になった場合、最低18万円税別～

 

上記の費用は無償譲渡や格安1万円などであっても

発生します。

 

なぜ一般的な不動産会社が難しいと判断し、この

ような不動産に関わらないか？ 理由は簡単です。

 

宅建業法上の仲介手数料は売買価格×3％＋6万円

と消費税です。（400万円以上の場合）

 

ということは、仮に5万円で成約になった場合の

手数料は成約価格×5％＋税＝2750円です。

 

５万円の不動産でも５億の不動産でも、専門調査

や契約書類の作成など、おこなう業務は同様です。

 

その他、売れない不動産ほど問題や課題が多く

時間や手間、ノウハウを要するというのも敬遠

される理由です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 いかがでしたでしょうか？　バブル期に原野商法など

で投資目的購入（相続）した利用しない土地や家屋

をどう処分するかの一助になれば幸いです。

 

格安処分に限らず、専門調査の結果、相場価格で売却

できた事例もあります。

 

まずは不動産に詳しい専門家の調査を経てから

方向性を決める冷静さも忘れずに！　2022.9.4

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

今年の夏は、線状降水帯やゲリラ豪雨など異常気象

による水害のニュースを毎週のように耳にしました。

 

大きな震災をきっかけに、自分の住んでいる所の

水害ハザードマップを確認した方も多いと思います。

その中で目にする

「雨水出水」(「あまみずしゅっすい」と読むそうです。)

どういう意味なのでしょうか。

 

「一時的に大量の降雨が生じた場合に、下水道など

排水施設から水が溢れる現象」

 

だそうです。

ハザードマップでは、「どこから水が溢れるか」という

違いで「雨水出水」「洪水」「高潮」と区別されています。

洪水は河川、高潮は海からそれぞれ水が溢れる状態を

指しています。

また、「高潮」は低気圧や台風など気象で発生するのに

対し、「津波」は地震等の地象で発生するという

「原因の違い」になります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

9月に入り、台風シーズンも到来です。

自分の住んでいる所は大丈夫。

ついついそう思いがちですが、今一度ハザードマップを

確認してみようと思います。　2022.9.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

型コロナウィルス感染拡大により働き方が大きく

変わりました。

 

今まで珍しかったテレワークが増加しています。

そのため自宅のネットワーク環境を整える人が

多くなりました。

賃貸物件のインターネット環境もテレワークの

増加により多くの物件に当たり前のように

備わってきています。

ストレスのない環境でインターネットを使えることは

テレワークをする上で大事ですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

自宅にワーキングスペースが確保できるとより

テレワークもしやすいですね。2022.9.1

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年4月1日より、成年年齢が18歳へと引き下げられました。

何が変わったのでしょうか。

 

変わること

・親の同意なしで契約（スマホ・賃貸借契約など）

・国家資格の取得

・10年有効のパスポート取得

・女性の結婚可能年齢（16歳→18歳）

・性同一障害の人の性別変更申し立て

・裁判員に選ばれる

・少年法

 

変わらないこと

・飲酒

・喫煙

・公営ギャンブル

・国民年金の加入義務

次回は、上記をふまえ賃貸に関する注意点をお知らせしようと思います。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社は、不動産業ですので

18歳より賃貸借契約ができるようになると、

より契約に慎重にならないといけないと思いました。　　2022.8.29

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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「信託法」は、1922年（大正11年）の制定時以来

80年以上、改正がありませんでしたが、2006年

（平成18年）12月に「信託法改正」が行われ2007年

（平成19年）9月より施行された新信託法により

家族内で財産信託ができるようになりました。

 

その際、必ずと言っていいほど、信託財産を管理する

管理口座作成についての以外な現状を発信します！

 

 

家族信託で主に信託する財産として、現金や不動産

自社株などが挙げられますが、不動産のみの信託で

あっても、将来、不動産を換金した時の現金管理を

する為に、信託管理口座を作成することをおススメ

します。

 

そこで、実際に弊社で家族信託組成のお手伝いを

している現場で起きている信託口座作成の障害と

なっている主な内容は、次の通りです。

 

1. 信託口口座を作成してくれる金融機関が少ない。

 

2. 信託口座を作成する際には、金融機関による信託

　契約内容が制限される。

 

3. 信託口座を作成できても、口座開設条件が厳しい。

 

上記１の開設銀行は今後、徐々に増えていくでしょう

３は開設条件として現金数百、数千万以上の信託、

不動産のみは非対応などです。

 

現時点では２が最も障害と感じた要因です。

 

主には遺留分侵害がある信託内容だと信託口座が

作成できないという点です。

 

金融機関の立場としては、トラブルになる可能性を

懸念してのことでしょう。

 

現実は法定相続分通りの遺産分けには行かないこと

が多い為、実態に沿った信託契約ができなくなること

になります。

 

対策としては、金融機関での信託口口座ではなく

信託専用口座（受託者名義の総合口座）を開設

して、信託契約書を公正証書にて作成し、その

公正証書に専用口座番号等を記載しておくことです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 過去に認知した未婚の子供がいて、既に数十年連絡を

取っていなくても法定相続人になります。

 

また、会社を継いでくれる長男に多めに資産を承継

したいとか、自分の面倒をよく見てくれる娘に託したい

なんていう場面を想定してみて下さい。　　2022.8.28

 

 

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今年の夏も暑かったですね。

小さなお子さんとアパートやマンションのベランダで

ビニールプールを出して遊んだ方も多いのではないでしょうか。

でもそれ、大丈夫ですか？

 

もし、階下の住人から、「水が落ちてきて洗濯物にかかった」

とクレームがあったらどうなるでしょうか。

①契約書や使用規則で禁止されていなくても、

排水溝・防水処理が構造上、プール使用には無理がある。

（プールの排水をベランダに流すと、水漏れが発生する可能性あり）

②ベランダでの水遊びがいいか悪いかにかかわらず、

階下の洗濯物に水しぶきがかかってしまうこと自体が

迷惑行為に該当する。

以上のような見解により、もし度重なる注意喚起にも

かかわらず迷惑行為が繰り返されるのであれば、

賃貸の場合は契約解除になり得ることもあるようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

水しぶきが飛ばぬようシートで囲う、ベランダに排水しないなど、

周りに迷惑がかからぬ配慮をしたうえで楽しく水遊びできると、

暑い夏も少しだけ涼しく過ごせるような気がします。　2022.8.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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今年の夏は、異常な暑さが続き局地的に大雨が降ったり、

落雷も多かったですね。

 

落雷すると家電が壊れてしまうことがあります。

弊社の管理物件で落雷によりテレビ、インターホンが

壊れてしまったことがありました。

賃貸住宅入居者向けの家財保険に加入していた為

修理費用が保障されました。いざという時の保険！

と改めて実感しました。

弊社では、賃貸住宅入居前に必ず加入していただいて

おります。

賃貸の場合、自分の家財だけでなく借りている部屋の

修理費用等も補償の対象となる事があります。

何か起こる前に、加入している保険内容を今一度

確認したいですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

落雷で家電が壊れてしまい、修理、買い替えたと

いう方が多くいました。改めて自身の加入している

保険の見直しをしました。   　　　2022.8.25

 

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水漏れが発生し、高額な請求がきたら

どうすればよいのでしょうか？

 

今回、水漏れが発生した物件は

検針員の方の指摘で水漏れが判明しました。

 

請求金額はいつもの月のなんと3倍だったそうです。

水漏れは発見できましたが、

その後の処理については特に説明はなかったとのこと！

 

でも、水漏れで3倍の金額を支払うのは納得できませんよね。

該当の水道局に確認をしたら

減免制度があるということが判明!

 

早速、修理工事が完了してから

減免申請をしました。

 

それぞれのお住まいの市町村によって

制度や申請の仕方は違うかもしれませんので、

もし、思い当たる方はぜひ確認をしてみてくださいね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

今回は、減免制度があってよかったです。

管理会社として、入居者の方や賃借人の方の

負担にならずに済んでホッとしました。   　　　2022.8.22

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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