生前対策の一つとして、相続税の基礎控除枠を

増やす目的で行う、孫の養子縁組

そういえば、その養子にしていた孫には相続開始前

３年以内に行った持ち戻しは対象なのか？

不安になりなることはありませんか？

 

 

孫に死亡前3年以内に贈与していて、その孫を養子

（相続人）にした場合であっても、孫が相続財産を

（相続や遺贈）により取得していない場合は、孫へ

の贈与額は持ち戻しの対象にはなりません。

 

赤の他人への贈与でも同様ですよ。

ポイントは、その孫に相続財産を渡したか？

渡してないのかにより判断が分かれるという点です。

以外と知られていない盲点になりますので、事前

に誰に何の財産（現金？ 有価証券？ 生命保険？

不動産？ ）を どの位 残してあげたいのかを、納税

節税、分割争い防止の観点から考え、全体像を

把握しておく必要があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相続後の対策準備（死後事務委任契約など）士業

の方に頼んでいるから大丈夫という方、もっと大事

なのは生前対策なのです。

 

人は何か問題が起こった時にしか行動を起こさない

傾向がありますが、相続の場合は問題が起こった

時には既に手遅れ！　手の施しようがない！

なんてことはよくある現実です。

 

相続全体を数年間のタイムテーブルで分析できる

コンサルタントと一緒に是非、生前対策を始めて

みて下さいね。   　　　2022.8.21

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

梨がおいしい季節になりました。

弊社のオフィスがある鎌ケ谷市は梨が有名ですが、

今年はどうやら不作のようです。

 

今年の不作の要因は気候のせいらしいですが、

梨を病気から守る条例があることをご存じですか？

鎌ケ谷市だけでなく、船橋市・松戸市・八千代市などでは

「赤星病防止条例」を定め、規制区域を指定して、

びゃくしん類の植栽を禁止しています。

「びゃくしん類」と聞くとなかなか想像できませんが、

コニファーの一種ですので、普段結構目にする植物もあります。

 

「規制植物」（一部）

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

船橋市に20年以上住んでいますが、実はこの条例の事を

この仕事を始めるまで知りませんでした。

市のHPで調べられるので、お宅が規制区域になっていないか

一度調べてみてはいかがでしょう。（我が家は規制区域外でした）

どうか来年は、病気にならず、気候に恵まれ、梨が豊作になりますように。

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

道路や隣地に植木の枝葉が越境していませんか？

 

弊社の管理している戸建賃貸物件で、近隣の方より

植栽についてご連絡頂きました。

 

人通りの多い道路にある物件なので、植木が道路

の方に成長しており通りにくくなっていました。

早々に、剪定をして対処して頂きました。

賃貸の場合、入居の際にどの位まで刈り込んでいいのか

オーナー様に確認しておくことをお勧めします。

 

道路越境していると、歩行者だけでなく

緊急車両の通行の妨げにもなります。

熱い季節でも植物はグングン成長します。

夏場はこまめな剪定が必要ですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

我が家も植栽も多く、お隣に枝葉が伸びていかないように

気を付けようと思います。

 

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水道の検針で急激に数値があがったことはありませんか？

 

 

弊社が管理している戸建てで漏水がありました。

検針員の方が数値がかなり上がっているのに気づき、

漏水の指摘をしてくれたそうですので早めに判明しました。

 

室内で発生していたら、

すぐに水漏れ箇所を特定できたのですが、

あいにく今回は屋外で、

しかも水が地下に流れてしまったらしく、

なかなか漏水箇所がわかりませんでした。

 

とても難儀しましたが、

幸運にもよい修理業者に出会うことができ、

漏水個所を判明してもらえ、

無事に修理することができました。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

私は、自宅の水道検針票はだいたい毎月同じだろうと

あまり見ることはしないのですが、

今後はしっかりチェックしなくては！と

思う出来事でした。

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

相続税を納税したことのある方で、相続財産中

特に不動産が多い方は必読の広大地評価の還付

について、実際に弊社で手伝いをした驚きの現場

をお伝えします！

土地評価額が最大で65％減額される「広大地評価」

は税制改正によって廃止になりましたが、廃止寸前

に還付に成功した現場はびっくりするものでした。

 

概要は、初回に相続申告した税理士が評価した額は

約3億超、相続税は約5500万円

 

現金がない地主様は1/3を自己資金、残りを土地を

担保に入れ、金融機関から借入をしてやっと

納税しました。

 

私がそのことを申告後に知り、還付される可能性が

あると判断し、相続評価専門の税理士を紹介して

3年以上の歳月を経て、納税した相続税のなんと

約3000万円が還付されました！

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

知ってますか？税務署は高額評価による納税額が多

くても還付の可能性は教えてくれません。

 

納税が足りない時だけ請求が来るのか実態なのです！

 

その後、地主様から信頼を得て、地主様の知人数人

をご紹介頂き、家族信託組成、土地3か所の売却依頼

を受けて現在進行中です。

 

今後も1分で読める不動産・相続に関する損せず得する

有益情報をスタッフ総出で発信してまいりますので

ご期待下さい！   2022.8.13

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

既に相続を終えたお客様より、たまに質問を頂く【遺産分割協議は白紙にできるのか】に対してケーススタディにて

解りやすく解説します。

 

◆約束を守らないだけでは解除できない？

遺産分割協議で、長男が残された母の面倒をみる約束で、多めの遺産を相続したところ、長男は母の面倒もみず
相続遺産を私用に使ってしまっているので、他の相続人が見かねて分割協議を解除したい！こんなケースです。
この様な場合でも一方的に解除はできず、調停や民事訴訟により約束を求める必要があります。

◆遺産分割協議を解除（やり直し）するには？

遺産分割協議した全員の合意によって、解除（やり直し）できます。

 

◆以外な注意点とは？

税務上は遺産分割のやり直しによって、財産の贈与や譲渡、交換したものとされ、贈与税などの新たな課税問題が生じる場合がありますので、ご注意下さい。遺産分割のやり直しをする前に、税理士や相続コンサルタントなどに相談しましょう。

 

（公財）日本賃貸住宅管理協会　相続支援コンサルタント　登録（2）00879　　佐藤　浩之

★～★～　定期【無料】相談日程はこちら　★～★～★～

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新年おめでとうございます。本年も皆様のお役に立てる情報を発信してまいります。

さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。

 

そもそも建ぺイ率・容積率とは？

建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例：建ぺイ率50％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×50％＝100㎡（約30坪）を限度に1階面積が建築できます。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階＋2階＋3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例：容積率150％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×150％＝300㎡（約90坪）を限度に建築総面積の建物が建築できます。

 

リスクを招く理由（設計と現況が違う場合と増築のケース）

建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。

 

銀行融資のリスクとは？

銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権（支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利）を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。

1.  融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額

 

いかがでしたか？まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。

 

このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント　佐藤　浩之

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

既存家屋があり周囲にも家屋が立ち並ぶ住宅地内にも関わらず、建替えができない不動産があります。その理由として建替え用地が主要道路に接道していないためです。建替えができないことにより資産価値も半減してしまいます。このような不動産のポイントや解決策を探っていきます。

 

接道義務とは・・

建築基準法第43条（敷地と道路との関係）には、建築物の敷地は道路に2ｍ以上接しなければならないと記載があります。道路とは建築基準法に認められている道路で7種類あります。その為、見た目は舗装された道路でも法令に認定されていない道路の場合には接道義務は果たさないことになり建築が出来ないことになります。道路の種別を確認するには市町村役場の建築指導課などで調べることができます。

 

よくある接道義務の勘違い

1.　接道とは前記に記載したように道路に敷地が2ｍ以上接していればいいということだけではありません。よく見かける旗竿形の地形で通路のような敷地を通り、奥に建築地が広がっているような土地の場合、入口が道路に2ｍ接していても途中の通路が1.99ｍだった場合は接道義務をクリアーしていることにはなりません。イメージで伝えると入口から奥くの敷地まで直径2ｍの球体が途中で詰まることなく奥まで転がることができることが条件となります。

2.　接道敷地は必ずしも所有権で所有している必要がない？
前記1. のような旗竿地の通路部分を自分の所有地ではなく、他人の所有地であっても2ｍ接道していて、その通路保有者から接道に関する承諾書を取得できれば建築許可は降りる可能性が十分にあります。まずは現状の所有権関係を調査してみることが解決の糸口を見つけることに繋がります。

3.　一建築・一接道とは？
2ｍの接道通路に対し、一つの建築許可しか得られないという意味です。例として道路の突当りなどに数件家屋が立ち並んでいる場合、各建築物が2ｍづつの接道敷地を延長して道路に接道させている場合、3件 家があれば合計6ｍ幅の通路が道路に接道してなければなりませんが、接道延長敷地が4ｍ幅しかなく3件の家がある場合には1件は建築不可の敷地ということになるということです。

接道義務を果たさない敷地の問題解決策とは・・

1.　全く未接道の土地（袋地）の場合は、道路まで2ｍ接道する他人所有者から接道承諾が得られるかを探ることです。前記2.で記載したように必ずしも自分の敷地である必要はない為です。

2.　接道通路が1.9ｍなど途中が2ｍに満たない場合は、通路に接している隣地者から2ｍ確保できる敷地を買取る交渉をするか又は、2ｍになる幅の接道承諾を得ることで建築許可が取得できる可能性を探ります。

3.　接道していない土地は以外にも隣地者も同じ状況で建替えできない場合があります。その隣地者と協力して一体の敷地として2ｍ以上の敷地を確保した土地として相場価格で売却し、住みかえをする選択肢を模索します。

4.　既存家屋を建替えするのではなく、リフォームして住み続けるか又は賃貸として収益を上げる不動産に仕上げる方法があります。建替えできない土地の価値は半減以下になりますが、収益還元法から見た価値は収益率（利回り）で判断される為、賃貸で貸した以降に投資家に売却する方法も選択肢に入ってきます。

5.　隣地者に売却（賃貸）する。
「隣地は倍だしても買え」などと昔から言われます。自分の敷地が地続きで増加することにより、建築範囲や用途が増えると共に、建ぺい率・容積率・斜線制限などの建築規制も緩和され資産価値が向上する為です。全くの他人からすれば相場の半額の土地が隣地者からすれば自分にとって好都合な土地に変貌する可能性があるわけです。

6.　隣地者と等価交換をする。
建替え不可の敷地の隣接地が、こちらの敷地の一部を購入（交換）することで地形がよくなり車庫入れがし易くなるなどの隣地者にとってメリットになる場合があります。このような場合、こちらは接道義務を果たす一部を受け取り、相手側は車庫入れなど地形がよくなる土地を互いに交換することを等価交換といい、その可能性を探ります。

まとめ
いかがでしたでしょうか？以外にも知られていない実態や解決法などを知ることで資産の活用法が広がります。しかし実務的に一般の方が調査したり交渉するのは難しいのが現実です。このような案件は不動産コンサルティング業務に該当し、一般の不動産会社では行っていない又は対応しきれない場合が多いようです。弊社ではこのような特殊不動産の問題解決型コンサルティングを行っております。まずは無料相談からお気軽にお声かけ下さい。

 

不動産コンサルタント　佐藤　浩之　

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昨今、相談が増加してきている制度をご紹介いたします。一言でいうと貸主は自宅を安定的に賃貸し、賃貸契約期間終了後は戻ってこれてる・借主は通常の賃貸家賃より安く借りられ初期費用も抑えられる双方にとってメリットがあり、国の基金バックアップもある安心な制度です。本編では制度の解りやすい概要をお伝えします。

 

なぜ賃貸に貸した後も戻ってこれるのか？

通常の賃貸借では貸主から解約の申し入れをするには正当事由が必要です。

正当事由とは・・

①  借主による従前の経緯や利用状況

② 貸主が建物の使用を必要とする事情

③ 立退料等の提供額など

 

主に上記の正当事由が必要となり実務的には借主の居住権が優先され、なかなか立退いてもらえないのが実情です。

マイホーム借上げ制度では通常の賃貸借契約ではなく定期借家といって一定期間の賃貸契約期間が満了すると法律上有効に契約が終了する契約形態のことです。

例えば3年の定期借家契約を結べば3年後に確実に返してもらえ、継続して賃貸したい場合には定期借家の再契約をして継続します。

 

 

 

 

 

 

 

 

安定的に貸せる理由とは？

マイホーム借上げ制度では初回に賃借人と契約した以降、定期借家が終了し空き家になった場合でも最低家賃保証付きの為、受取賃料は下がりますが最低額の賃料は受け取れるというのが特徴で「マイホームをもう一つの年金に」のフレーズの基となってます。

 

留意点も含め総合的な判断を・・

全てがメリットばかりではなく留意点もいくつかあります。

1. 一般相場家賃×約9割の賃料－管理料15％＝手残り賃料となります。

2. 前記に紹介した最低家賃保証は空き家が一定期間（3ヶ月～半年前後）継続した場合、募集賃料の見直しが発生し、伴って保証金額も連動して変動します。

 

以上が制度の概要ですがマンションの場合や借入（抵当権設定）がある場合、築年数が古い物件（昭和56年6月以前の旧耐震基準）などの場合には事前確認事項や劣化・耐震診断などが必要になります。詳しくは　マイホーム借上げ制度　を参照下さい。

 

弊社では千葉県北西部を管轄しておりますが各地域で協賛登録窓口店がある程度きまっておりますので最寄りの店舗へご相談下さい。尚、鎌ケ谷市、白井市、印西市は弊社の窓口対応となっております。相談は無料ですのでお気軽にご相談下さい。ハウジングライフプランナー資格者が対応致します。

 

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

近年、不動産の一括査定サイトにより数社から一度の売却査定依頼ができるインターネットサイトがあります。この査定結果の高い金額に意識が向きますが、冷静に判断して頂く必要があります。その冷静判断の基準や注意点などをお伝えします。

実際にあった資金計画難となってしまった具体例（仮称 A様）

数年前、埼玉県内の土地（相続不動産）に住宅メーカーでの新築計画の為、メーカーの担当者よりご紹介頂いた案件です。資金計画は当該、埼玉県の所有地を2分割し、残地の売却資金と自宅（船橋市内の分譲マンション）の売却資金を充て建築する計画でした。

弊社にて分割地の売却をお手伝いさせて頂き、予定通りの売却に成功しました。その後、いよいよ現在住んでいる自宅マンションの売却開始をする時期が近づき、弊社に査定依頼の連絡があった為、3,500万円の売却査定書を作成させて頂きました。

お客様は残債もあった為、何とか高額売却を目指し、他の一括査定サイト（5社同時）を利用した結果、最高額の売却査定価格が4,700万円でした。

■査定マンション概要（築15年・3LDK・購入当時4,600万円・RC造）

査定結果にA様は喜び、その査定会社に売却依頼をしました。当時その金額では売却できない理由を何度となく説明しましたが受け入れて頂けず、その後、新築の完成が近づき途中、価格調整はするものの自宅マンション売却は叶わず、いよいよ住宅メーカーに請負代金を支払う時期が目前となってしまいました。

困ったA様は売却依頼をした会社に対して、こう申し出ました。当時4700万円で売れると言ったのだから、せめて3,500万円（弊社 査定額）で買取ってほしいと・・

仲介業者の回答はというと・・弊社では買取りは出来かねるので、買取り業者をお連れします。買取業者の価格は3,100万円と算出され、やむを得ず売却した事例です。損をしたのはA様ですが、その損には計画的なカラクリがあったと推察できます。

 

【推定カラクリ】

仲介業者の手数料4倍目的（A様＋買取業者双方から得る手数料）＋（買取業者の再販売時における売主・買主から得る手数料）の合計です。買取業者には事前に再販売時の専任仲介を条件に買取りの話しを持ち掛けてると思われます。

※本事例は、個人情報保護の為、具体的な内容を伏せ実際の事例と大きく違いがない程度に変更している部分があります。

価格査定書を判断するポイント

客観的な数字に基づいた査定価格となっているか？に尽きます。

客観的な数字とは・・

・過去（1年以内）成約事例

・地価公示価格（都道府県調査価格含む）

・路線価（固定資産税路線価含む）

・固定資産税評価額

・建物構造に対する減価償却額

査定は主に比較事例法・収益還元法・積算法の3種類がありますが、一般的に比較事例を用います。その際に上記の成約価格や固定資産税評価額などを通常市場価格に割り戻して算出していきます。その他、地形やルーフバルコニー等の付加価値や補正率にて調整し、流動性などを勘案して最終的に実際に成約できる価格を算出する流れが適正と言えます。

 

失敗しないために・・

弊社では無料にて価格査定を行っております。価格査定書の金額で販売をスタートする必要はありません。一般的には査定価格より1～2割前後（期待価格）高めに売り出し、問い合わせ数や内覧件数により徐々に相場価格に近づけ高額成約を目指します。その際は是非お気軽にご用命下さい。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

不動産投資はハイリスク、ハイリターンと感じている方も多いと思います。しかし、ルールや内容、リスクをきちんと理解したうえで活用すれば、確実な現物投資となり、資産を増やすことができます。今回はトランクルームを活用した不動産投資をご紹介します。

◆トランクルームの法令や判断基準とは

・設置可能地域は？

都市計画法で13種類の用途地域が定められています。その用途地域の中で、第1種2種低層住居専用地域及び1種中高層住居専用地域を除く市街化区域内であることです。業者によっては、法令を無視して市街化調整区域などに提案してくる場合がありますが、建築物としての行政許可がおりず、無許可で設置することになりますので注意して下さい。

・適した敷地条件は？

広さは概ね80坪～120坪程度がいいでしょう。立地については、やはり通り沿いの土地を活用するのが平行して広告もできますので、有利と言えます。また、概ね半径1Kｍ以内に4.000世帯以上のマーケットがあることも重要です。

・契約形態は？

空き地を事業用定期借地権として賃借する。期間は15年で公正証書とします。

土地を所有（購入）する場合は、借地契約は不要です。購入する場合は下記、年間ネット利回りから逆算して購入価格を判断して下さい。

・収益率の考え方は？

年間収入賃料（利用率85％を想定）－コスト（固定資産税等、地代、予備費）÷建築コスト（投資額）×100＝年間ネット利回りです。地代にもよりますが、年率12％～15％も目安に地主や業者と交渉します。

どんなタイプのトランクルームがあるか？

一般的に長さ5.7ｍ×高さ2.2ｍが一つのユニットです。それを4区画に分割して賃貸し、1区画8千円程度で賃貸します。その他、小規模サイズもある為、地形によって組み合わせて設置します。

どうですか、具体的なルールや基準の目安が解ると検討しやすくなります。しかし、不動産投資にはリスク（デメリット）もあります。最大のリスクは利用者の減少です。地域の市場は一定ではありません。今が良くても後にライバル物件が登場することも考えらえられます。そのような変動リスクをカバーするのが、サブリースという契約形態です。

保有地をリスクなく安定的に活用したいなどの方がおりましたら、弊社で一括借上げし、安定した地代をお支払いすることも可能です。その際は、お気軽にご用命下さい。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

令和初の新年おめでとうございます。本年も皆様に有益な情報を発信してまいりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

さて、お正月、ご実家に帰省された際に浮上するのが、実家（地方）の未利用不動産を地元の不動産会社に売却依頼しているが、なかなか売れないで困っているというご相談です。何か良き手立てはないのか？

 

販売方法が適切で戦略はあるか・・

売却を依頼している不動産会社が適切な販売活動を行っていなければ、適切な価格や条件、期間では売却できません。では、適切な販売活動をチェックする方法には何があるのかを伝授します。加えて、売れる商品化と戦略について・・

 

◆5つの販売活動チェックリスト

✔ Check 1. 不動産ポータルサイトの掲載

スーモ・ホームズ・アットホームなど、有力な不動産サイトに掲載されているかを確認するのに便利な一括検索サイトが「ニフティ不動産」です。不動産探しの際も一括検索できる為、とても便利です。

 

✔Check 2. 全国の不動産会社に公開されているか？

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受け運営している、不動産会社だけが利用できるシステムのことです。宅建業法では、売却依頼を受けた際、このレインズに登録し、全国の不動産会社に広く周知する義務を負っています。確認方法は、依頼業者から登録証明の発行を受け、パスワードから公開状況を閲覧できます。※販売図面の登録も忘れずに・・

✔Check 3. 販売図面の出来栄えと内容で売れ方が変わる！

前記、レインズから全国の不動産会社がダウンロードできる販売図面が購入者にとって、見やすく華やかで、適切な内容が記載されていなければ、不信感を抱き購入には結び付きません。ポイントは、その不動産の特徴をイメージできるキャッチと、最大限の交通手段や周辺施設の表示に加え、トラブルを未然に防ぐ注意事項の記載です。参考に弊社で作成した販売図面をご紹介します。

 

 

✔Check 4. 現地看板は設置されているか？

誰しもインターネットを見れる環境とは限りません。まずは物件周囲の住人にアピールする手段の基本が現地看板です。不動産は近隣の方が購入する可能性が高いといわれてます。理由として、住環境を知っており、今の交通便を変えずに済むことや、交友関係や子供の学区内などが挙げれます。尚、看板にQRコードを付け、その場で物件詳細が確認できることもポイントです。

✔Check 5. 依頼会社のホームページ掲載はされているか？

購入検討者が現地看板を見て次に確認する作業が、その会社のホームページです。適切な写真の量や、物件の特徴、留意点、各種法令など購入者が安心できる情報が掲載されてなければ、不信感に繋がり成約の妨げになります。

 

✔Check 6. 依頼会社からの販売活動報告

定期的に活動報告を行うことは、宅建業法上も義務付けられてます。活動報告内容とは ①同業社からの問い合せ数　②同業社からの広告掲載承諾数　③一般顧客反響数と内容　④価格や条件交渉の内容　⑤申込数と内容　です。ポイントは②です。幅広く自社で行っていない他社の広告媒体を活用することも成約への近道です。

 

◆商品化について

商品化とは、売却しようとする不動産が購入者にとって、購入しやすい状態に仕上げることです。主な例として、測量し境界を確定させる・越境物を解消する・筆界未確定を整備する・既存住宅売買瑕疵保険を付保する・既存住宅状況調査（インスペクション）を行う・「安心R住宅」にする・建築確認通知書類やリフォーム履歴を整える・過去の仮登記等を整理する・必要に応じ解体するなどです。

 

その他、不動産の種別に応じて必要としている法人を選択し、情報発信することも販売戦略の一つです。弊社が実際に依頼を受けた九州、久留米市の土地売却では、地元不動産会社に依頼し、5年も塩漬けになっていましたが、上記活動に加え、地元ハウスメーカーに情報発信したことが功を奏し、3ヶ月で売却することいが出来ました。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』