わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-10

第3 財産の評価について-10

自分の土地にアパート等を建築して賃貸不動産オーナーとして各室を貸しているような場合にも、その土地の評価を下げることができます。では、その仕組とポイントについて見てみましょう!

 

貸家建付地(カシヤタテツケチ)の評価方法について

所有地に建物(アパートや戸建、ビル、店舗)等を建て、貸している場合には、次のように土地評価を下げることができます。その為のポイントも肝心です!

 

P1 家屋の賃貸人が存在すること

賃貸アパートを建築しても募集中で、未だ一度も入居者が入ったことがなく賃貸人0人の場合には、この貸家建付地評価は使えないことになります。

 

P2 一度、入居者が入ったあとに空室になり募集中の場合には?

一度、賃貸人が借りたあとに退去してしまい、現在は数戸空のアパートで賃貸人募集中!であれば概ね6ヶ月程の間、空室でも一般的には100%満室としてみてもらえます。しかし戸建の場合、空家になった瞬間に空室扱いとして、この評価方法は使えなくなります。

 

P3 土地と家屋の登記名義は同一であること

自己所有の土地に自分名義の賃貸家屋を建築していることが条件となります。

 

貸家建付地評価の計算方法

自用地評価×{1-(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)}=評価額となります。借家割合は全国一律30%になりますので、例として借地権割合70%、賃貸割合(入居率)100%とした場合の計算例は次ぎの通りです。

自用地評価1億円×{1-(70%×30%×100%)}=1億×79%=7,900万円の評価となります。

 

このように賃貸アパートがある土地については概ね2割ほど評価が下がり、評価が下がれば相続税も下がるということになるため、建築会社等の相続セミナーでは賃貸アパートを節税対策として建てましょう!というフレーズになるわけです。        

 相続支援コンサルタント 佐藤 浩之

 

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