建築基準法により建物を建築する際は、建築基準法で認定された道路に２ｍ以上接道していることが基本です。

現況の見た目が道路であっても、建築基準法で認定された道路でない場合には、接道していることにはならない為、建築をすることはできません。

■建築基準法上の道路の種類は下記の通りです。

建築基準法　ア. 第42条第１項第１号の道路
　　　　　　イ．同条第１項第２号の道路
　　　　　　ウ．同条第１項第３号の道
　　　　　　エ．同条第１項第４号の道路
　　　　　　オ．同条第１項第５号の道路（位置指定道路）
　　　　　　カ．同条第２項道路

上記の道路種別については、市（区）役所の建築（住宅）指導課で確認することができます。

ここまでは接道義務の基本ですが、今回は意外と知られていないレアケースの接道義務情報を簡潔にお伝えします！

●都市計画区域外及び準都市計画区域外では、接道義務は不要である。※建築基準法 第41条の2

但し、自治体等の条例で独自に接道条件を定めている場合がある為、上記の区域外であっても注意が必要です。

●市街化調整区域であっても接道義務はあります。

●接道義務の特例　（建築基準法　第43条第2項2号）

例1.）　最低接道義務である2ｍを切る接道の場合であっても、敷地の周囲に広い空地や公園等があり、行政が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合には、接道が1.3ｍであっても建築ができる場合があります。

例2.）建築基準法上の道路でない東京都内の区有通路に接道している場合であっても、道路の幅員4ｍ確保や4ｍ未満の場合であっても接道義務の特例として建築できる場合があります。

また、建築基準法上の道路と敷地の間に水路や緑道がある場合であっても、幅員2ｍ以上の通路が確保されている場合などであれば、接道を認めているケースもある為、基本の接道が難しい場合であっても、諦めずに行政に相談しましょう。

例3.）法43条 但し書き道路（建築基準法上の道路外）として行政で、当該道路の幅員が4ｍ確保され、道路所有者全員の同意（署名、捺印、印鑑証明付）が得られ、道路図面を作成し道路協定書が整い、行政で防犯、安全、環境上等、支障がないと認める場合には、特例として建築できる場合があります。

注意として、この43条 但し書き道路の許可は、建築する都度、必要になる為、土地の価値的には2割前後、下がることになります。

●道路と敷地に高低差がある場合の接道義務

建築基準法令では高低差に関する規定はありませんが、高低差があることにより、道路から敷地に侵入できない場合には、接道を満たしていることにはならないという考えが基本的な行政指導となります。

なぜなら接道義務は防災や避難経路、日照・通風の確保等、生活をする上で重要な経路確保の意味を担っている為です。

従い、実務的にはスロープや階段等で、幅員1.2ｍ程度の道路に繋がる通路を設ける行政指導があるのが一般的です。

また、敷地と道路に高低差がある道路幅員が4ｍ未満の場合には、高低差がある側の道路端から一方的に対面の平坦地側の敷地に4ｍ後退する必要があります。

通常4ｍ未満の道路の場合には道路中心線から互いに2ｍずつ後退して道路提供（セットバック）する必要がありますが、高低差がある側に後退しても空間となってしまい、道路としての幅員を確保できない為です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

接道義務のレアケースを紹介しましたが、この特例などを知らずに未接道だから価値が半減するなどと業者に言われ、安く土地を手放してしまった後に、詳細調査をしたところ、接道の特例が適用され建築可能な土地だった！このようなケースも実務では稀に見受けられます。

また、現在、完全に未接道である土地であっても隣接者との交換や承諾等で建築できる場合がありますので、特殊なケースは詳しい専門家に相談すべきです。

弊社でも物件調査（課題発掘・可能性提案）のみのサービスもコンサルティングとして行っております。

お困りの際は、事前予約相談からお気軽にお問合せ下さい。　2024. 6.23

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自筆証書遺言の作成には、考える以上に手間と時間がかかります。

その3　内容があっているのかどうか検証が難しい

遺言書は書き方ひとつで効力を失ってしまいます。

無効にならないためにも記載内容の検証が必要ですが、その手段が乏しいのです。

遺言者自身で内容を検証しようとすると、ネットや書籍などで確認する必要がある上に、いくら確認しても「ひょっとしたら間違ってるかも…」という不安を解消することは難しいかもしれません。

遺言書を作成する場合は、自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が書き間違えたり無効になる心配もなく、かかる時間や手間を考えれば、実はコスパが良い遺言書です。

公正証書遺言作成の大まかな流れは次の通りです。

①公証人に書類を渡す。

②遺言書の内容を伝える。

③文案を作成してもらう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

公正証書遺言なら文章を書く手間が全くかかりませんが、ここで注意点を一つ。

公証人は文案を作成するのが仕事なので、その内容の是非、遺言書が相続人に与える影響、相続税額など、遺言書以外の解決策などの提案は行ってはくれないケースがほとんどです。

もし、様々な観点から遺言内容を検討する必要がある場合は、是非ご相談ください。 2024.6.22

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賃貸物件を契約した18～50歳男女対象に、途中でこだわるのを諦めた条件・設備についてアンケート結果がありました。どこまで妥協できるか、妥協してみてどうだったかをご紹介いたします。

5人に1人が、「建物構造」「日当たり・風通しが良い」「階数」で妥協して物件を決めていました。生活を始めてみると、妥協した人の半数以上が「妥協しても問題なかった」と回答しています。

建物構造について
隣人や上に住んでいる人の生活音が響かないか、木造住宅で火事になったら大変そう、夏は暑くないかという妥協するのに不安点があったようですが、実際に生活をしてみて、最近の築浅物件は木造でもそこまで生活音が響かない。災害に強い地区なので木造でも問題ないと感じているようです。

日当たり・風通しが良い
洗濯物の乾くスピードが遅くなるのではないか、部屋の明るさ、カビ臭さが心配で・・条件として気にする方も多いようです。除湿機を買えば問題なかった、日当たりとは関係なく意外とすぐに洗濯物が乾いた。日当たりが影響する時間、日中は留守にしていることが多いので気にならなった。

階数
１階だと泥棒に入られるのではないかと不安、虫が入るのではないか、下層への騒音などがきになり階数をこだわっていた。実際に生活してみると、セキュリティーがしっかりしていた。周辺の治安が良かったなど妥協しても問題がなかった。防犯を心配して3階に住んだけど、階段の上り下りがきついと感じる時があり下層階でも良かったというご意見もありました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

中々、希望条件通りの物件が見つけられない場合、希望条件を妥協すれば選択の幅を広げることができます。2024.6.20

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
今回は5回目です。

【９】退去立会い

退去立ち会いは、家具や荷物がすべて運び出された状態で行います。

引越しが終わったら、不動産会社のスタッフや貸主の立ち会いのもと、部屋の状態のチェックが行われます。立ち会いでは、設備の不具合がないか、部屋の汚れや傷の有無が確かめられます。

立ち会いは、修繕箇所があった場合、貸主と借主のどちらが修繕費用を負担するかを明確にするために行います。基本的には、入居前からあった汚れや傷は貸主、入居後に借主が付けてしまった汚れや傷は借主負担となります。

ただし、設備や壁紙などは経過年数によって負担割合が変わる場合があるため、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておきましょう。

入居時から付いていた傷である場合は、その旨をきちんと不動産会社に伝えることが重要です。

【10】 敷金を精算

立ち会い結果をもとに原状回復にかかる費用を算出し、貸主と借主がそれぞれ負担する割合を計算することで敷金の精算が行われます。

精算の見積もりは後日郵送され、敷金が残った場合はその残高が返金されます。

逆に、リフォーム代が必要な場合や修繕費用が高くなってしまい、敷金を超過してしまった場合は、不足分を請求されることになります。

敷金が精算できたら、退去の手続きは終了です。

【11】返却するものを用意する
鍵や備品など、退去時に返却するものは事前に準備しておくとよいでしょう。

鍵がいくつかある場合には全て返却しなければなりません。

また、エアコンや給湯器、システムキッチンなどが部屋に備わっていた場合には、取扱説明書やリモコンなども返却する必要があるため準備しておきましょう。

ここまで賃貸物件から退去する際の流れや手続き、注意点について解説してきました。

退去の際にやるべきことは多いため、直前に焦ることがないよう、計画的に進めることが重要です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

入居時には、退去のことまで気にされない場合が多いと思いますが、退去時にもめないためにも入居時の状況を記録しておくなどの工夫をしておきましょう。

　2024. 6. 17

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家族信託という俗称を最近よく見聞きするようになりました。信託法は1922年（大正11年）の制定時以来、80年以上に渡って実質的な改正がなく、商事信託（信託銀行等の信託を業とする信託）が主流でした。

しかし、時流に合わせて2006年（平成18年）12月に「信託法改正」が行われ、2007年（平成19年）9月より施行されてからは、一気に活用幅が広がったこともあり、認知度も上昇傾向です。

今回はこの家族信託のスキームでも「自己信託」というものを使って、相続や事業承継を上手に行う方法を事例を踏まえお伝えします。

■家族信託の登場人物と意味…

委託者＝自分の財産の管理処分を委託する人

受託者＝委託された財産を管理処分できる権限がある人

受益者＝委託された財産から得られる利益を受け取る人

●自己信託応用例１　賃貸不動産経営を自己信託

父親が運営する賃貸マンション経営を自己信託を使って承継すると…

委託者兼受託者が父親となり、受益者を長男とする信託組成法です。

この方法により、信託財産は受益者の実質的財産となる為、賃貸不動産は長男に移転したことになりますが、長男は管理・処分がまだ上手くできない又は親が管理処分権限を持ちたい場合に利用する方法です。

●自己信託応用例２　自社株を自己信託

現社長が保有する自社株を自己信託を使って承継すると…

会社の事業承継に信託を使う方法です。株は金銭的な価値であることに加え、会社の経営権限が誰にあるのかを示すものです。

従い、自社株を事業承継で息子に承継しながら、経営権は現社長（父親）が握った状態を自己信託を使っておこないます。

大株主の父親が委託者兼受託者となり、受益者を事業を承継する息子にすることで、自社株式を実質的に贈与しながらも、継続して現社長の親が経営権を握ることができるスキームです。

注意1）自己信託は税務的には「みなし贈与」として贈与税の課税対象（受益者側に課税）になりますが、贈与契約のように互いの意思（あげます、もらいます）がなくとも、親側単独で財産移転が実行できます。

注意2）自社株式を信託するタイミングは株価を下げて信託することです。理由は「みなし贈与税」の節税対策です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

いかがでしたか、あまり聞かない自己信託を利用することで、今まで自社株等を生前贈与することで経営権も放棄せざる得ないことになり、事業承継や相続対策で躊躇していた社長様も多いのではないでしょうか。

この自己信託を使った事業承継は今後、円滑な事業承継や相続に大変有効な実務として活用されることでしょう。　

弊社では、特殊な信託組成を得意とした士業と連携して、他の相続対策等も併せて総合的にサポートが可能です。

基本、サービスエリアは関東中心ですが、信託においてはリモート等で全国対応も可能です。事前相談などお気軽にご相談下さい。　2024. 6. 16

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自筆証書遺言の作成には、考える以上に手間と時間がかかります。

その2　文章を間違えない為の準備や、間違えたときの訂正が面倒

自筆証書遺言の内容を間違えないように、まずは下書きをするのに時間がかかります。

そして、それを間違えないように写していくときに、もし文字を間違ってしまった場合は、次の方法で訂正する必要があります。

①訂正箇所に二重線を引きます。修正テープやペンで塗り潰さないようにしましょう。

②正しい文言を書きます。

③訂正印を二重線の近くに押します。元の文字は見えるように押しましょう。　訂正印は署名の横で押したものと同一の印鑑を用いましょう。

④遺言書の末尾、あるいは訂正箇所の近くに訂正した内容を「2字を削除、4字加入」などと書き、署名します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自筆証書遺言書は、民法に定められた最低限守るべき要件を満たしていないと、せっかく作成しても無効になってしまいますので注意が必要です。 2024.6.15

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せっかく手に入れた住まいでも、長期にわたって使用したり、四季の厳しい気象環境にさらされているうちに劣化します。日本の木造住宅の寿命は30年程度といわれていますが、必ずしもそうではありません。適切にメンテナンスを行っていれば、より長く使用することが可能です。

そのためには、日常の手入れに始まり、点検・補修、そして記録の保存が欠かせません。
常に快適に生活できる状態を維持し、できるだけ住まいを長持ちさせるためのポイントをご紹介します。

1.定期的な点検と補修

マイホームを手に入れても、入居後の維持管理が適切でなければ、住宅の部品や設備、建物は長持ちしません。日頃から不具合や傷みがないか点検し、早めに補修などの対応をしましょう。

新築物件の場合、不動産会社などによる定期点検（アフターサービス）も行われますが、自分たちでも定期的な点検を心がけましょう。建築後の経過年数の長い中古物件はなおさら重要になってきます。

2.記録を大切に保管

適切な維持管理を行うためには、住宅がどのように設計、施工されたのか、引き渡し後にどのような修繕、リフォームなどが実施されたのかという情報を保管することが大切です。

点検結果や修繕工事の図面などの情報が保管されていれば、その後の点検や修繕工事を実施する際に重要な資料になります。点検・補修の記録は一括して保管しましょう。しっかりと維持管理してきたことを証明する材料になります。将来売却することになったときには、良好な維持管理状態を示す資料にもなります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

購入した住まいは、長く快適に住みたいですね。設備の交換、補修の記録はしっかりと残したいです。2024.6.13

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
今回は4回目です。

【６】郵便物の転送届

郵便局の転送サービスを利用すると、旧居に自分宛てで届いた郵便物を1年間は新居に転送してもらえます。

受付完了から情報登録までに3～7営業日かかるので、7営業日前までには手続きしておきましょう。

郵便局か、ネットで申請できるe転居、またはポストへの投函で手続きできます。

転送してもらえる期間は引越しから最大で1年間になります。

この期間中に届いた郵便物のうち、通販やクレジットカードなどの各種会員や会社で登録している住所といった重要なものについては、住所の更新を行うようにしましょう。

【７】転出届の提出

住民票を移すため、旧居の役所で転出届を提出します。

転出届を出すと「転出証明書」を受け取ります。

新居の役所で転入届を提出するときに必要ですので失くさないように注意しましょう。

転出届・転入届はいずれも引越し日前後2週間以内に提出しなければなりません。

【８】引越しの準備をしっかりする

引越しは計画的に進め、業者の手配は早めに行っておきましょう。

引越しの多い時期であると、予約が取りにくい場合もあります。

特に年度末は新生活に向けた準備を始める人が多く、9月頃は人事異動や転職が盛んで引越しをする人が多いため注意が必要です。

引越しで発生したごみを捨てるスケジュールについても、事前に考えておく必要があります。

引越しを進める日取りとごみの収集日のタイミングが合わない場合もあるため、収集日以外にごみを処分する方法があるかどうか、自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

最近は希望通りの日程で引っ越しできず、引っ越し難民という言葉もよく聞きます。

家賃も余計にかかってしまう場合もありますので、早めに引っ越し業者に連絡しましょう。

　2024. 6. 10

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相続を意識し始めてから必ず聞く用語に「法定相続人」という民法規定の言葉と必ず遭遇します。

この法定相続人の位置づけや意義を勘違いしていると思わぬトラブルに発展することもある為、法定相続人の全体像とポイントをお伝えします。

■法定相続人が相続財産を相続できる順位

常に相続人となる者＝配偶者

血族相続人＝第一順位　子ども
　　　　　　第二順位　親や祖父母（直系尊属）
　　　　　　第三順位　兄弟姉妹

【ポイントと留意点】

① 配偶者は内縁関係や事実婚ではなく、婚姻関係の夫婦のことを指します。従い、婚姻した翌日に相続が発生した場合でも最優先の相続人となる訳です。

※結婚はせずとも内縁関係者に自分の財産を渡したい場合には、遺言で内縁者に財産を指定して下さい。

② 血族相続人が相続発生前に既に死亡している場合には、代襲相続によって、既に死亡した子供の子供が相続人となる。

【代襲相続の順位と呼び方】

孫→曾孫（ひまご）→玄孫（やしゃご）→来孫（らいそん）→昆孫（こんそん）→仍孫（じょうそん）→雲孫（うんそん）

※兄弟姉妹のみ代襲相続は1代まで（甥・姪）の子供は代襲相続しない。

つまり、配偶者と共に第一順位の子供が誰もいない場合に第二順位の親（祖父母）へ相続権が移り、親（祖父母）も既に亡くなっている場合に初めて第三順位の兄弟姉妹に相続権が移るのです。

配偶者もいない「お一人様」の相続財産は、親か兄弟姉妹に相続財産が移り、親も亡くなっていて兄弟もいない「一人っ子」の場合には、特別縁故者（内縁関係者等）に一部相続される場合があり、誰も相続人がいない場合には最終的に国庫へ帰属します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

よくある勘違いは、この法定相続人全員がそれぞれ相続財産を受け取れる権利があると勘違いしている方がいます。また、この相続順位に付随するのが、法定相続分（財産の取分割合）です。

この法定相続分（取分）は、揉めた時の裁判上で判断する民法で定める割合であって、実際の分け方は自由なのです。

この法定相続分と遺留分については、もう少し詳しく別のページで解説しますので、法定相続人と併せて理解を深めてみて下さい。　2024. 6. 8

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平成31年より遺言書のルールが変わり、「財産目録」については自書しなくてもよいことになりました。

例えば、パソコン等で作成したものや、登記事項証明書、通帳の写しを添付することもできます。

このため、以前より作成する手間と時間がかかりにくくなりました。

ただし、次に記載するべき内容がある場合には、以前と同様に手間と時間がかかります。

①予備的遺言

相続させようとしていた人が遺言者（遺言を書いた人）より先に亡くなった場合に備えて、次に相続する人を指定しておく遺言です。

②遺言執行者

遺言執行者は被相続人の遺言内容を実現するための手続きを行う人です。遺言執行者を誰にするのかなどを記載します。

③付言事項

遺言書を通して、お世話になった人への感謝、家族や自分が大切にしてきたものへの気持ちや願いなど、最後のメッセージを「付言事項」といいます。財産の分け方を決めた理由などを記載することもできます。

伝えたいことを理解してもらうため、内容が曖昧にならないように注意しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「付言事項」は、文字数が多くなることもありますし、間違えられないプレッシャーもあります。ただ、遺言書の本文のように堅苦しい書き方をする必要もありません。

お手紙のような感覚で気軽に書いてみてはいかがでしょうか。　　2024.6.8

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日本の企業の中で親族間等で経営する中小企業が圧倒的多数を占める現状の中、高齢等の理由で親族へ事業承継を考えざるえないが、果たして何をどうすればいいのか？

今回は中小企業の事業承継とは何か？定義として全体像が掴めるよう完結にお伝えします。

■事業承継の定義とは

① 財産の承継
預貯金、土地、建物、設備、材料、商品などの財産や、負債（借入金や連帯保証、担保）を有効に承継することです。

② 権利の承継
株式＝議決権や業務執行権（取締役の地位等）の承継をどのタイミングで承継するのかと指します。

③ 知的財産の承継
無形の価値（ビジネスモデル、ブランド、社歴、企業風土、革新能力等）や社内の人材（経営理念や従業員のスキル、技術力、団結力等）また外部との繋がり（信用、人脈、既存顧客、儲かる連携仕組等）

この①～③の順番は後順位に行くにつれ承継するのが難しいと言われています。
一般的には①と②で事業承継と考えている専門家もいますが③のケアも考えて企業の全体最適を目標に専門家はサポートすべきです。

■中小企業の事業承継は人と会社を切り離すことから…

中小企業であるがゆえに、個人の財産や決定権と会社の資産や経営権が混在しているケースが殆どです。

企業は会社法という法律のもと、一企業として経営を継続していくには、まず現状で混在している個人と会社を切り離すことが肝心です。

現経営者はハッピーリタイヤをして残りの余生を楽しみ、会社は継続経営を目指し、次なる経営者に経営権を委ねることが必要です。

個人資産の承継は相続であり、企業資産の承継は事業承継という具合に個人と会社を切り離し、個人で生じる親族間との調整も考えながら事業承継をスムーズにできる方法を具体的に実行して行くのです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

単純に株式の譲渡や売買が事業承継ではなく、M＆Aや会社状況のよっては廃業をいう苦渋の選択をする経営者もいます。

そこで、個人（親族含む）と企業（外部関連含む）の全体最適をサポートするのが国内で唯一の事業承継資格＝事業承継士です。

まずは、各種冊子を入手して全体像を把握し、必要に応じて専門家のサポートを受ける方が多いように思います。2024. 6. 01

各種冊子ツールはこちら　

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遺言書には大きく2つの種類があります。

◆自筆証書遺言・・・自分で全文を書く（自書する。）
　＊ただし、財産目録は、パソコンで作成可

◆公正証書遺言・・・法律の専門家である公証人が正確に作成し、保管する。

この２つのうち、簡単に作成できる遺言書はどちらだと思いますか？

おそらく多くの方が「自筆証書遺言」と答えると思います。

実は、自筆証書遺言の作成には、考える以上に手間と時間がかかるのです。

その１　想像以上にたくさんの文字を書かなければいけない

「自筆証書遺言」を「公正証書遺言」並みのクオリティに仕上げようとすると、遺言書に各文字数は飛躍的に多くなります。

例えば、相続財産について、次のような内容を記載する必要があります。

①不動産（土地、建物など）

　所在、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積、建物の名称、敷地権の割合など

②預貯金の口座情報（銀行、信金、農協等）

　金融機関名、支店名、口座種類、口座番号など

③有価証券の情報（証券会社、株や投資信託等）

　金融機関名、銘柄、ファンド名など

これらの情報は、配偶者であっても、全ての資産の情報を把握できていない場合が多いです。

また、最近はネット銀行、ネット証券など、通帳や郵送物などがない金融機関も多くなっています。

遺言の内容があいまい・不正確な場合は、相続人間で争いになるおそれもあるため、内容について、具体的・正確に記載することが必要です

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

平成31年より遺言書のルールが変わり、手書きでない財産目録も添付できるようになったため、以前より作際する手間と時間がかかりにくくなりました。

しかし、財産目録の他にも記載する内容がある場合には、以前と同様に手間と時間がかかります。

例えばどんな内容があるのか、次回お伝えしたいと思います。　　2024.6.1

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