生命保険の受取人が孫になっている場合の注意点は他にもあります。　

③「生前贈与加算」の対象

「生前贈与加算」という制度をご存じでしょうか。

相続人が生前に贈与を受けた場合は、相続開始前7年以内の贈与は相続財産として計上しなければなりません。

この期間は３年以内だったものが、2023年の相続税改正で7年に延長されることになりました。

この、「生前贈与加算」は相続により財産を取得した人（相続人）のみに限定されています。

つまり、相続人ではない孫や子の配偶者などに贈与すれば生前贈与加算の対象とはなりません。

しかし、生命保険の受取人に孫がなっている場合は、相続により財産を取得しているとみなされます。

せっかく今までした贈与も、生前贈与加算の対象となり、思わぬ相続税がかかることになってしまいます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

このように、孫を受取人とする生命保険金は、場合によっては相続税を多く負担する結果になりかねません。

この機会に、生命保険の受取人の確認を行い、保険の見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

2024.9.28

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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相続税が発生する見込みの方は、相続財産を減らし節税に繫げる目的で生前贈与を行うのが常套手段として知られています。しかし、せっかく生前に贈与した財産が相続発生時に相続財産に持ち戻されてしまう制度が、生前贈与加算です。

こまかな制度の説明は国税庁のページに委ねるとして、今回は意外と勘違いしている生前贈与加算のポイントと留意点のみを簡潔にお伝えします。

■生前贈与加算の基礎知識

・令和6年1月1日から生前贈与の持ち戻し期間が３年から７年に延長。
・相続開始前４年～７年以内の贈与は100万円差し引くことができる。
・暦年贈与（毎年1月1日～12月31日の間に行う贈与）の基礎控除110万円も持ち戻しの対象になる。
・相続財産に持ち戻される生前贈与の評価額は、生前贈与した時の評価額で計算される。

■生前贈与加算の対象外となる贈与

・相続時精算課税制度の贈与
・贈与税の配偶者控除
・住宅取得等資金の非課税贈与
・教育資金の非課税贈与
・結婚・子育て資金の非課税贈与
・贈与税の非課税財産（一般的な生活費や教育費等）

■勘違いが多い生前贈与加算の対象者

相続や遺言によって相続財産（みなし相続財産含む）を取得した人です。みなし相続財産とは生命保険金や死亡退職金を受け取ったケースです。

従って、法定相続人以外の受遺者（遺言で財産を貰う他人等）であっても、生前に加算期間内の贈与を受けていた人は、相続税の対象となると共に、生前贈与加算の対象者になります。

逆を返せば、生前贈与で財産を貰っていたとしても、相続財産を取得しない相続放棄者や法定相続人以外の親族、他人等は生前贈与で貰った財産を持ち戻す必要がないということです。

■相続財産取得者が複数の場合、他の相続人の相続税も上がる！

相続財産を取得した法定相続人や受遺者が生前に受け取っていた贈与評価額は、受取った人ごとに個別に加算して相続税を計算することになります。

例えば、相続人が母と子の2名で、子の方が生前贈与加算の対象者だとした場合の計算は、（母が取得する相続課税価格＋子が取得する相続課税価格＋生前贈与加算額）−基礎控除4,200万円の残額に対して相続税の計算がなされることになる為、生前贈与を受けていない母の相続税も上がることになる訳です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

生前贈与は賢く長期間かけて行えば、贈与税や相続税の節税効果を発揮しますが、ポイントを押さえて実行しないと無駄な税金が発生することになります。

弊社では「賢い生前贈与のススメ」と称した、生前贈与について丸わかりの出張セミナーも行っております。対象者によっては無料で行っておりますので、お気軽にご用命ください。2024. 9. 22

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生命保険の非課税枠が相続人一人につき500万円あるのはご存じでしょうか。

この非課税枠が使えるのは、受取人が相続人の場合のみです。

それでは、受取人が孫だった場合はどうなるのでしょうか。　

①生命保険の非課税枠がない

法定相続人ではない孫が生命保険の受取人になっている場合は、生命保険の非課税枠はありません。

それでは、孫が養子になっている場合はどうでしょうか？

この場合、民法上は孫養子も相続人となりますので、非課税枠は使えます。

したがって、孫養子の分だけ非課税枠が増えることになります。

ただし、被相続人に実子がいる場合は、何人孫養子をとっても、

非課税枠は一人分の500万円しか増えませんので注意が必要です。

②孫の相続税は2割加算される

相続税は、相続人以外の人が相続により財産を取得した場合にも、その取得した人に対して相続税がかかることになっています。

さらに、財産を取得した人が一親等の血族、配偶者でない場合については、相続税が20％増額されます。

従って、代襲相続人ではない孫が生命保険の受取人となっている場合は、当然孫も相続税を支払うことになりますが、孫は本来の相続人ではないので、相続税が20％増しとなります。

孫養子は代襲相続人でない限り相続税が2割加算されるという事です。

◎代襲（だいしゅう）相続とは、本来遺産を相続するはずの法定相続人が死亡等の理由で相続できない場合に、その人の子供が代わりに遺産相続する制度のことです

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

他に孫を生命保険の受取人にした場合の注意点はどんなことがあるのでしょうか。

次回に続きます。　　2024.9.21

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所有している資産の承継方法として負担付贈与と負担付遺贈という、渡す財産に一定の負担を付した承継方法があります。

負担付贈与は生前に行う贈与契約に基づくものですが、負担付遺贈は遺言書で特定の者に対して承継を被相続人が一方的に指定するものです。一見すると似ていますが、似て非なりの承継方法なので、今回は負担付遺贈と活用方法に加え、注意点も併せて全体を把握できる情報をお伝えします。

■負担付遺贈とは…

遺言で特定の相続人に対して、財産を遺贈する条件として一定の負担をセットで指定する承継方法です。

例えば…

例1）自分が亡き後、残された高齢の妻が心配の為、妻の介護と面倒を見る代わりに、預金1,500万円を同居している長男に相続させる。

例2）自分が亡くなった後、子供の様に可愛がっていたペットの「まるちゃん」の世話をする代わりに、現金500万円を信頼できる友人夫婦に遺贈する。

例3）自分が亡きあとに残される1人の子供が障害を持ち、浪費癖もある為、金銭管理が心配なので信頼のおける司法書士に残された子供の補助費や生活費を毎年、一定額を渡す負担付きで1,000万円遺贈する。

■指定した負担を実際に行ってくれるだろうか？

このように遺言で一定の負担条件を付けて財産を渡す訳ですが、自分が亡きあとに実際に負担付受遺者が、被相続人が指定した負担を実行してくれるのか不安になります。

例1）の妻に後見人が付いていれば、その後見人が遺言に従った負担実行を管理してくれることになりますが、後見人が付かない通常の負担付遺贈の場合は、どうなるのでしょうか？

通常の負担付遺贈の場合は、遺言書で指定された遺言執行者が、被相続人の死後、実際に負担付受遺者が、その負担を行っているかを指示管理することになります。

その為、遺言執行者を遺言に指定することが必須となる訳ですが、なかには遺言執行者を指定していない遺言書も散見さることから、遺言書を作成する際には、分け方を考えるコンサルティング者と共に、遺言作成の専門家（行政書士や司法書士）に依頼することをお勧めします。

■負担が債務（借金）だった時の注意点

負担付遺贈するものが借金付の賃貸アパートのように、借金の負担を引き継ぐ代わりに当該、賃貸アパートを遺贈するというようなケースです。

借金は債権者（お金を貸している銀行等）の承諾がない限り、遺言で特定の者に指定しても基本的に債権者の承諾がなければ、承継はできないのです。
また、債務は遺産分割の対象とはならず、相続人間の合意や遺言があっても、これを分割の対象とすることは債権者に不測の損害を与えかねないので許されないのです。

例えば、賃貸アパートを浪費癖のあるアルバイト職の次男に負担付遺贈で指定し、その後、次男がアパートの賃料を使い込み、破産したようかケースでは、債権者は貸したお金が回収できないリスクが高まり、たまったものではありません。

従い、実務では上場企業に勤務する長男の連帯保証を付けて始めてアパート承継が認められるといった債権者保護の条件が付くと思っていて下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

財産を承継する負担付受遺者の将来のことも考えつつ、出来れば事前に負担付遺贈をする旨を伝えて当人の同意を得るなどしておくべきでしょう。

遺言は契約行為である贈与と違い、被相続人の一方的な意思表示による財産承継指定のやり方の為、受取る側の気持ちや状況を考慮しないと、良かれと思って指定したものが逆に相手に迷惑になってしまうこともあります。

自分が築き上げてきた財産のうち、何を、誰に、どの位、どの様な方法で、相続（承継）すべきなのか？節税や納税、遺留分、特別受益や寄与分など様々な全体像から分け方を指定すべきです。

自分の考えだけを伝え、そのまま遺言書を作成する窓口だとすれば、要注意です。この内容は節税、納税、遺留分や寄与分、相手の状況など総合的にクリアーしたものですか？と質問してみて下さい。2024. 9. 15

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問題　

父・長男・次男の３人家族で、父が亡くなりました。

父の遺産は、不動産のみで１億円。

次男は相続放棄し、生命保険500万円だけを受け取りました。

この場合の非課税枠と課税はどうなるでしょうか。

①生命保険の非課税枠は1,000万円のまま。しかし保険金500万円は課税対象

②生命保険の非課税枠は500万円に下がる。しかも保険金500万円は課税対象

③生命保険の非課税枠は500万円に下がるが、保険金500万円は非課税なので税金ゼロ

答え　①生命保険の非課税枠は1,000万円のまま。しかし保険金500万円は課税対象

たとえ相続放棄しても税法上の相続人の数は変わらないため、非課税枠は

500万円✖2人＝1,000万円

で、変わりません。

しかし、相続放棄をした子が受け取った保険金は非課税にはならないので、相続税がかかります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続放棄をしても、亡くなった人の生命保険金は受け取ることができます。

しかし、相続放棄をすると非課税のメリットは受けられませんのでご注意ください。

　2024.9.14

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アットホームでは、賃貸物件に住んでいる20 ～ 50 代の男女416 名に、防災に対する意識がどう変わったか、どんな対策を行っているのか、住まい探しに影響はあるのかなど防災に関するアンケートを実施しました。結果をご紹介します。

「ハザードマップ」について質問をしました。

「ハザードマップを知っている」と回答した人は80.0％以上で、年代別で見ると40代が最多。一方で、「ハザードマップを見たことがある」と回答した人は50代が85.7％とトップでした。20代はハザードマップの認知度は76.0％と低くないものの、実際に見たことがあるのはそのうちの約60%でした。

ハザードマップを何で見たのか？

「自治体のサイト」、次いで「自治体で配布している紙媒体」と自治体関連の媒体で見ている人が
多いようです。一方、ハザードマップを見たことがない人にその理由を聞いたところ、「どこで見られるのかが分からない」という回答が最多でした。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

ハザードマップは、市区町村役場のホームページ等で閲覧ができますので、見たことのない方はお住まい周辺のハザードマップを確認してみてください。2024.9.12

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アットホームが過去2年以内に防犯を意識して住まい探しをし、現在賃貸物件で一人暮らしをしている19～80歳の男女を対象に、防犯意識や住まいに求めることに関する調査を発表しています。

≪不動産会社に求めること≫

■不動産会社から「周辺の夜道の明るさ・人通りの多さ」の情報を求める

不動産会社から周辺の治安情報を教えてほしいと回答したのは77.4％で、男女別にみると男性72.3％、女性82.4％と、特に女性の方が高いことが分かりました。また、どのような情報が欲しいかについては「周辺の夜道の明るさ・人通りの多さ」がトップでした。

■自宅または周辺において防犯面で不安に感じたことがあるのは約4割

これまでに自宅または自宅周辺において防犯面で不安を感じたことがあるのは約4割で、そのうち25.4％が物件の管理会社・オーナーに連絡していました。管理会社・オーナーに対しては迅速で丁寧な対応が求められているようです。

※アットホームニュースより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

住む地域の治安が気になりますよね。

特に一人暮らしだと静かさよりも人通りが多い地域が好まれるようです。2024. 9. 9

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前編のアパート賃貸分析編はいかがでしたでしょうか？比較的土地を所有している地主様向けに住宅メーカー等から相続対策として提案を受けるのが賃貸アパートを建てませんか？というものです。

賃貸アパートと賃貸マンションは同じくくりとして、他の選択肢として戸建賃貸はどうなのか？
資産価値、投資価値、相続税対策、分割対策など広い視点から一般の方にも分かりやすく、今回は【戸建賃貸分析編】の解説と共に、賃貸アパートとの最終比較結果を公開します。

■前提と仮定（アパート・戸建共通）

・保有資産：駐車場１億円＋現金１億円（相続税評価額同様）

・現況での相続税合計

　｛2億円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×30％−700万円｝×2＝3,340万円

・家族構成：父、母、子1人（父の相続想定）

・借地権割合60％　　借家権割合一律30％　　賃貸割合100％

・新築10年後の価値減却率10％

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■戸建賃貸対策試算

仮定：建築費：１棟2,000万円×４棟＝8,000万円

潜在総収入:１棟の賃料15万円×４棟×12ヶ月＝720万円/年

【相続税の圧縮効果】

土地の相続税評価：1億円×（1−借地権割合60％×借家権割合30％×賃貸割合100％）＝8,200万円

建物の相続税評価：建築費8,000万円×60％（固定資産税評価額減）×（1−借家権割合30％×賃貸割合100％）＝3,360万円

相続税評価合計：8,200万円＋3,360万円＋未利用金2,000万円＝13,560万円

（相続税評価圧縮額）2憶円−13,560万円＝6,440万円　

相続税額：｛13,560万円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×20％−200万円｝×2＝1,472万円

（相続税減額） 3,340万円−1,472万円＝1,868万円

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【資産価値概算】

潜在収入720万円−空室損5％（36万円）−運営費10％（72万円）＝営業純利益612万円
※戸建の運営費はアパートに比べ安くなる傾向にある。

市場価値（取引比較事例法）
土地2,500万円（土地1億÷4区画）＋建物2,000万円/棟）×4棟＝18,000万円
※建物の価値は新築コストの殆どが売値となる。

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【投資価値概算】

インカム収入：営業純収入612万円×10年＝6,120万円

10年後の価値：初年度市場価値 18,000万円×0.9（価値減価率▲10％）＝16,200万円

建築前の市場価値2億円（駐車場1億＋現金1億）−16,200万円（10年後の価値）＝3,800万円の価値損

最終損益：インカム収入6,120万円−3,800万円の価値損＝2,320万円

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【相続時分割検討】

既に独立した4分割の不動産の為、相続人2人の場合、2棟づつの半分均等に単独資産として分けることができる為、共有名義のデメリットを回避できる。

　【共有名義のデメリット】

　　・売却、大規模修繕は全員の合意が必要
　　・アパートの使用や管理に共有者の話し合いが必要
　　・共有者の相続ごとに共有者が増加する
　　・アパートの現物分割ができない

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

戸建賃貸分析編を纏めると

・相続税は1,868万円の減額（得）
・資産価値は2億円（同額）※2億円−資産価値18,000万円＋未利用金2,000万円
・投資価値は2,320万円（得）
・分割検討は分割し易い

では、最終的にアパートと戸建賃貸とでは、どちらが、どの項目で有利なのか比較した答えが↓↓↓

・相続税：アパート2,100万円の減額（得） 　〉　戸建賃貸1,868万円の減額（得）　
・資産価値：アパート8571万円の減額（損）〈　戸建賃貸2億円（同額）
・投資価値：アパート▲1,714万円（損）〈　戸建賃貸2,320万円（得）
・分割検討：アパートは共有デメリット有　〈　戸建賃貸は分割し易い

上記の結果、相続税減額以外は戸建賃貸の方が有利という結果になりました。

相続税は建築した瞬間の評価額時点で相続が発生した想定で算出しており、現実には相続発生時期は数年、数十年先になる為、10年保有したと仮定した場合の相続税は資産の変動により変わっています。

相続税は資産の組換え等の対策でコントロールできますが、資産価値や投資価値は市場により決定される為、自己コントロールできないことも留意点です。

保有する土地をどの様に活用したら最も良いパフォーマンスを生むのか？方法性の事前無料相談も受け付けています。　2024. 9. 8

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■地積測量図（法務局備え付け）の沿革

◎～昭和35年

　昭和35年の不動産登記法改正前は、地積測量図の提出義務はありませんでした。

　よって、施工時期の昭和30年後期以前の分筆登記の地積測量図は、法務局に備え付けがありません。

◎昭和30年後期～昭和52年頃

　現在の「トータルステーション」という、誤差の少ない測量器械を用いての測量ではなく、「平板測量（へいばんそくりょう）」という古い測量道具を用いていることが多い為、誤差が大きく、正確性と信頼性はイマイチです。

◎昭和52年頃～平成5年頃

　その前と比べ、誤差は少なくなっている図面が多いです。

　昭和60年頃からは、現在の測量器械に近いものもあらわれ精度が上がりました。

　一方で依然として巻き尺を使った測量で、現地立会も行っていないというケースも多々あるため、不正確な図面も多く存在しています。

◎平成5年頃～平成17年頃

　どのような境界標が埋設されているのかを明記するように義務化されたため、地積測量図からの復元性も比較的に高まりました。

◎平成17年～

　原則、公共座標での測量となり現地復元性が高まりました。

　また、原則として当該地の全ての境界線に隣接する土地所有者との立会いが必須となり、これでかなり信用できる図面となりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

このように、地積測量図は新しいものほど誤差が少ない、というのがわかりますね。　2024.9.7

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アットホームでは、賃貸物件に住んでいる20 ～ 50 代の男女416 名に、防災に対する意識がどう変わったか、どんな対策を行っているのか、住まい探しに影響はあるのかなど防災に関するアンケートを実施しました。結果をご紹介します。

2018～2019年にかけて「防災意識が高まった」と回答した人は70.0％。男女別でみると女性の方が13.9ポイント多いという結果でした。
また、実際に行動に移した人の中では、「水や食料品を備蓄した」と「ハザードマップなど災害に関する情報を調べた」がそれぞれ半数を超えました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

先月、南海トラフ地震の臨時情報（巨大地震注意）が発令されたこともあり、水や非常食、防災グッズを買い求めた方が多かったようです。スーパーでは水のケースが全くなく驚いてしまいました。常日頃から、自宅に確保をしたいですね。2024.9.5

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比較的土地を所有している地主様向けに住宅メーカー等から相続対策として提案を受けるのが賃貸アパートを建てませんか？というものです。

賃貸アパートと賃貸マンションは同じくくりとして、他の選択肢として戸建賃貸はどうなのか？
資産価値、投資価値、相続税対策、分割対策など広い視点から一般の方にも分かりやすく、まずは【アパート分析編】から簡潔に解説します。

■前提と仮定（アパート・戸建共通）

・保有資産：駐車場１億円＋現金１億円（相続税評価額同様）

・現況での相続税合計

　｛2億円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×30％−700万円｝×2＝3,340万円

・家族構成：父、母、子1人（父の相続想定）

・借地権割合60％　　借家権割合一律30％　　賃貸割合100％

・新築10年後の価値減却率10％

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■賃貸アパート対策試算

仮定：建築費1億円　　潜在総収入1,000万円 （建築メーカー提示利回10％）

【相続税の圧縮効果】

土地の相続税評価：1億円×（1−借地権割合60％×借家権割合30％×賃貸割合100％）＝8,200万円

建物の相続税評価：建築費1億円×60％（固定資産税評価額減）×（1−借家権割合30％×賃貸割合100％）＝4,200万円

相続税評価合計：8,200万円＋4,200万円＝12,400万円

（相続税評価圧縮額）2憶円−12400万円＝7,600万円　

相続税額：｛12,400万円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×20％−200万円｝×2＝1,240万円

（相続税減額） 3,340万円−1,240万円＝2,100万円

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【資産価値概算】

潜在収入1,000万円−空室損5％（50万円）−運営費15％（150万円）＝営業純利益800万円

市場価値（収益還元法）：営業純利益800万円÷相場利回7％＝11,429万円

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【投資価値概算】

インカム収入：営業純収入800万円×10年＝8,000万円

10年後の価値：初年度市場価値 11,429万円×0.9（価値減価率▲10％）＝10,286万円

建築前の市場価値2億円（駐車場1億＋現金1億）−10,286万円（10年後の価値）＝9,714万円の価値損

最終損益：インカム収入8,000万円−9,714万円の価値損＝▲1,714万円

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【相続時分割検討】

1棟の土地建物の為、相続人が複数いる場合には共有名義による分割となる。

　共有名義のデメリット

　　・売却、大規模修繕は全員の合意が必要

　　・アパートの使用や管理に共有者の話し合いが必要

　　・共有者の相続ごとに共有者が増加する

　　・アパートの現物分割ができない

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

アパート分析編を纏めると

・相続税は2,100万円の減額（得）
・資産価値は8571万円の減額（損）※2億円−資産価値11,429万円
・投資価値は▲1,714万円（損）
・分割検討はデメリットが多い

最終結果となりました。次回、戸建賃貸分析編と比較してどちらが有利なのか？答えがでます。

尚、建築メーカー提示利回り10％は間違いで、本来の利回りは土地も投資している為、営業純収益800万円÷（土地1億＋建物1億）×100＝4％がネット利回りとなりますので、ご注意下さい。　2024. 9. 1

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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