「測量図」には
①確定測量図（実測図）
②地積測量図
③現況測量図
があります。
③現況測量図
現地のブロック塀や道路形状などの構造物を測量し図面化したものです。
建物を新築するときや土地を売却するときに登記簿との面積の差を確認する場合や、相続などで相続税の計算などをする場合などに使用されます。
境界確定を行った図面ではなく、おおまかな面積を算出した図面です。
「現況測量図」と「確定測量図」は区別しづらいですが、
図面のタイトルが「現況図」とか「現況測量図」となっている図面であれば確定図ではありません。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行います。
現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無など、その時になって慌てることがないように、帰省された時などに土地の境界線の話をしておくことをお勧めします。 2024.8.31
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホームが過去2年以内に防犯を意識して住まい探しをし、現在賃貸物件で一人暮らしをしている19～80歳の男女を対象に、防犯意識や住まいに求めることに関する調査を発表しています。
≪安心できる住まいの条件・設備≫
■防犯のために欲しいのは「モニタ付インターホン」で家賃に約1,500円上乗せ可
防犯のために欲しい住まいの条件・設備について、全体で最も高かったのは「モニタ付インターホン」でした。男女別にみると、男性は「防犯カメラ」、女性は「モニタ付インターホン」がトップでした。また、それぞれの設備を設置するために、 「モニタ付インターホン」は平均で1,497円、「防犯カメラ」は1,811円を家賃に上乗せできると回答しました。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
家の外に誰かいるか確認できるモニター付きインターフォンや防犯カメラの希望が多いのですね。
私の家も防犯カメラを付けるか、検討中です。2024. 8. 26
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日本企業の99％を占める中小企業の現役社長が単独で自社株を保有するケースが多く、その場合、社長に万一のことがあった場合、会社の経営が中断してしまうリスクがあります。
また、現役社長が保有する株式を生前に移転（贈与）することで、節税や経営権譲渡をスムーズに行うこともできるなど、事業承継には様々な課題がある中、信託を利用した事業承継が非常に有効な理由を簡潔にマトメテお伝えします！
■３つの信託事業承継とは
1. 現役社長の認知症対策
委託者 兼 指示権者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
上記の信託契約を行い、信託契約後も現役社長が元気なうちは指示権を行使し、経営を仕切ることができます。
その後、万一現役社長が認知症や不慮の事故等で意識に影響が及ぶことになった際には、議決権を行使して各種の決議判断ができなくなります。
このような事態が起こった際には、信託契約の原則に帰り受託者である長男が経営議決を行使することで事業を円滑に継続することができるという仕組みです。
2. 自社株の生前贈与対策
委託者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
通常の株式生前贈与では、一般的に発行株数の過半数を超える贈与を行った時点で、現役社長の経営権が喪失してしまうとこになり、株式から得られる配当の利益も同時に失うことになります。
そこで、現役社長が保有する株式を信託対象とし、信託受益権の一部を暦年贈与で少しづつ毎年贈与すれば、株価の高い会社は株価を下げて贈与する株価操作を気にせず、生前贈与することができます。
万一、現役社長が認知症等になった際には、信託契約中に受益者変更権者を指定しておけば、現役社長に代わって暦年贈与を継続できることも可能です。
3. 後継者変更対策
委託者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
前記2.で信託受益権の贈与を受けた事業承継予定者である長男に不慮の事故で経営が難しくなる事態や、そもそも経営の才覚がない場合、途中で長男から事業承継を断れる場合も想定できます。
このような事態に備える為に信託を組成し、承継者変更が生じた場合には、受益者変更権者により受益権の変更を次の承継者へ、長男や長男の相続人の承諾を得ることなく、次男等へまとめて移動すことができます。
この場合、対価を伴わない財産権の移動として贈与税の課税対象になりますが、贈与税を払ってでも回収すべき経営受益権である場合には実行すべきでしょう。
また、長男が万一死亡した場合には、死亡当時の社長に受益権が移転する（受益者連続型）を設定しておくことで、長男の相続人から受益権を回収する手間とリスクを回避することができます。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
上記のような株式信託を商事信託として信託銀行が商品化しているケースもありますが、高額なコストが発生する為、自社株の組成である親族内信託で株式信託をするのであれば、極力費用を抑えつつ、信託費用を経費計上し経常利益の安定化を考えましょう！
弊社では事業承継に関する相談から、自社株信託書を組成する司法書士の取次、個人相続対策など広範囲に渡り対応させて頂くことが可能です。
社会に貢献している経営資源の灯を絶やさず継続し、日本の発展に寄与しましょう！ 2024. 8. 25
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昨今、相続した実家の不動産を使わないので、売却換金して相続人で分けたいとの案件が増加してます。
ひと昔前のように実家を長男が継いで、先祖代々土地を守るという概念が無くなりつつあるのが現実のようです。
その使わなくなった実家を売却し、各相続人で分ける際に注意しておくべき事項を纏めてお伝えします。
●事例）時価6,000万円の土地を相続人（子供）３人で分けるとした場合
【分け方は２種類】
1. 換価分割
※一旦、不動産名義を相続人全員で共有名義で相続登記し、その後、土地を売却して換金する方法。
2. 代償分割
※相続不動産を一人の名義で相続登記したのちに、売却し、売却代金の中から「代償金」を他の相続人２人に支払う方法。
ここまで見ると上記のどちらの分割方法でも最終的に3分の1づつ分けることになる為、どちらの方法でも問題ないように思えますが、次の注意点があります。
■譲渡所得税の問題
不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税と住民税で一般的には20％の譲渡所得税が課税されます。
（換価分割の場合）
相続人３人全員が確定申告を行い、譲渡所得税も３分の１づつ支払うことになります。※6,000万円×20％＝1,200万円の３分の１（400万円）を各相続人が払う。
（代償分割の場合）
仮に長男が単独相続して代償分割した場合には、長男のみが確定申告をして1,200万円の譲渡所得税を納める必要があります。
従い、この譲渡所得税額を考慮した金額で分割しなければ、不公平は分割金額になりうるということです。
●譲渡所得税の軽減特例
① 取得費加算の特例
これらの特例は、換価分割か代償分割かで適用の仕方が変わる為、最終的な手残り金額に影響がでます。
ポイントは換価分割の際は、各相続人ごとに適用可否が判断されるのに対して、代償分割の場合には単独相続した者のみが適用判断の対象ということです。
■売却翌年の社会保険料の問題
４つの公的保険・・・
1. 会社員が加入する『健康保険』
2. 公務員等が加入する『共済組合保険』
3. 自営業者等が加入する『国民健康保険』
4. 75歳以上の高齢者が加入する『後期高齢者医療制度』
上記のうち1.と2.の保険は、不動産売却で得た所得（売却利益）は翌年の保険料に影響を及ぼさないが、３.と４.の加入者の場合には翌年の保険料が限度額まで上がったり、一時的に現役並所得者として医療費の負担が３割になる場合もあります。
※１.や２.でも扶養されている配偶者や親族が不動産の売却によって一定の所得を超えると、扶養から外れ、扶養者の所得税が上がると共に、国民健康保険に加入する必要が出てくる場合があります。
尚、不動産売却所得により保険料が上がった人でも、翌年には元に戻ります。
■分割方法は遺産分割協議書又は遺言書の文面で判断される。
換価分割は、分割方法を記載する必要があるのに対し、代償分割では代償金額を記載する必要がある為、代償金が特例されていない場合には換価分割と認定される可能性があるということです。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
税金の話しが中心に思えますが、実務では分け方によって遺留分対策や不動産の売却方法、分割協議書など、法務、税務、不動産、司法の総合知識が必要となり、専門家は弁護士、税理士、司法書士、不動産コンサルなど多肢に渡ります。
弊社ではこのような多肢に渡る相続相談を第三者の立場から特定のサービスを目的とせず、総合相談が可能です。
関東中心にリモートにて全国対応も可能な事前予約制の無料相談をご活用下さい。 2024. 8. 11
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
「測量図」には
①確定測量図（実測図）
②地積測量図
③現況測量図
があります。
②地積測量図
「地積」とは、土地の面積のことです。
「地積測量図」は、境界がはっきりと決まっていて、土地の売買にも使えます。
すべての土地にあるわけではなく、
１.分筆登記（1筆の土地を複数の土地に分割する）
２.地積更正登記（登記簿に記載されている面積を正しい面積に修正する）
３.土地表題登記（新たな土地を登記簿に記載する）
等のタイミングで作成される図面で、現地復元性が高い図面です。
基本的には、①「確定測量図」を元に作成されます。
「確定測量図」との違いは、誰もが法務局で入手できる公的な図面であるという事です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
地積測量図の様式を使っているものの、登記されていない図面もあるようです。
登記されているかどうかをきちんと確認されることをお勧めします。2024.8.24
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アットホームでは、賃貸物件に住んでいる20 ～ 50 代の男女416 名に、防災に対する意識がどう変わったか、どんな対策を行っているのか、住まい探しに影響はあるのかなど防災に関するアンケートを実施しました。結果をご紹介します。
今の住まいを探す際に防災を意識した人は約3割ですが、次の住まいを探す際に防災を意識するという人は7割以上。防災を意識して探す際にこだわった・こだわりたい条件では、「3階以上」「築年数4年～10年」「鉄筋造」に回答が集まりました。設備では「自動火災報知設備」「雨戸・シャッター」などの回答も多くなりました。
次の住まいを探す際は、防災を意識して探すと答えた方が75％、住まいの条件は、階数が3階以上、免振構造の希望が多いようです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
今年は、ゲリラ雷雨で道路が冠水したりしています。いざという時に備えて、自宅周辺の避難場所の確認、自宅に非常食の確保をしたいですね。2024.8.23
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。
ペット飼育者が重視した物件の条件・設備はどのようなものでしょうか
ペット飼育における住まい探しにおいて、重視した物件の設備は何ですか？
「エアコン」は、犬や猫、小動物を飼育する上で最も重視する設備でした。他に、亀や魚を飼っている人からも「温度や湿度調整で必要」「環境の管理がしやすい」など、ペット飼育において温度や湿度管理などの観点でニーズの高い設備であることが分かりました。
「防音・遮音設備」は、それぞれ2割を超える結果となりました。ペットの足音や鳴き声が原因で起こるトラブルの防止につながります。なお、鳥・爬虫類・魚に関しては「エアコン」「防音・遮音設備」「脱臭・消臭設備」がそれぞれトップ3にランクインしました
次の設備について、家賃にいくら上乗せしても良いと思うかお答えください。
（賃貸マンション・アパート、賃貸戸建の居住者／自由回答）
「エアコン」のために、犬の飼育者は平均6,000円、猫の飼育者は4,100円、小動物の飼育者は6,100円を上乗せできると回答しました。他設備にかける平均金額より高値であることからニーズが高い設備であることが分かります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
猛暑日が続く毎日なので、エアコンは必需品です。今年の夏はエアコンの無しでは過ごせません。ペットを飼育している方は、エアコンのフィルター掃除をこまめにしたいですね。2024.8.9
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホームが過去2年以内に防犯を意識して住まい探しをし、現在賃貸物件で一人暮らしをしている19～80歳の男女を対象に、防犯意識や住まいに求めること、不動産会社に求めることに関する調査を発表しています。
約半数が防犯に対する意識はこの2年で上昇と回答
防犯に対する意識について直近2年程度で「高くなった」「やや高くなった」と回答したのは49.5％でした。高くなった理由については「物騒な事件が増えたと思うから」「身近で盗難が発生したから」というコメントが上がりました。
現在の住まいは防犯面で「安心できないと思う」が約3割
現在の住まいは防犯面で「安心できない」が約3割で、建物への侵入のしやすさなどが不安要素になっているようです。また、過半数が洗濯物を外に干していないことが分かりました。
また、半数以上が引越し時に周辺の治安状況を調べている
現在の住まいに引っ越す際、周辺の治安状況を調べたのは57.0％でした。調べた方法については「そのエリアを実際に訪れて調べた」が最多の43.0％でした。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
物騒な事件のニュースをよく目にします。
防犯の意識も高くなってきますね。2024. 8. 5
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
現在、私の方で担当している鎌ケ谷市役所の登記・不動産相談でよく感じることは、相続相談などでは20分間の相談時間では方向性すら示す時間が足りないことです。
加えて、相続相談には税務、法務、登記、不動産、保険、信託、遺言、後見など多岐に渡る専門家の知識を要する為、登記・不動産相談に対応している司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士では対応しきれないという実態です。
しかしながら相談に来る市民は相談窓口一覧にある各専門家相談全てに相談申込を行うことで解決するかと言うと、解決はしないのです。
なぜなら、各種対策や方向性を示すには、相続は全体的な資産や家系、諸問題を総合俯瞰して考えたうえでしか、正しい方向性が見えないからです。
例えば、現在、住んでいる土地の半分が亡き祖父名義で、祖父名義の隣地が祖父より前に亡くなっている父名義と一部、30年以上占有している他人名義の土地の一部に母名義の家が一部かかっている状況で、当該土地を一人の名義にして新築を立て直す計画の相談だとします。
この案件に必要な課題として
1. 各相続人が納得いくような分け方の法務知識
2. 贈与や相続時精算課税贈与を利用するなどの税務知識
3. 不動産の相続評価や時価評価の不動産知識
4. 占有地を時効取得すべきか、売買取得の方がいいのか、コスト対交渉判断知識
5. 相続税、贈与税、登録免許税、不動産取得税、譲渡所得税を最も最小化する税務制度知識
6. 新築する際に障害となる測量や境界問題、解体、滅失登記、融資斡旋の知識
ざっと主な項目だけでも上記のような課題や専門的な判断が必要となり、関係する専門家といえば、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、建築士、宅地建物取引士の専門知識が必要となります。
このような状態で一般消費者が市役所の各専門家がいる窓口を一つ一つ相談したとしても、各専門家に関することしか回答を得られないことになり、全体的にどうすべきかの判断が全くつかないのです。
なぜなら、相続対策は節税はできても遺産分割でトラブルになったり、不動産建築はできても分割争いや無駄な税金を払うことになるなど、こっちが立てばこっちが立たないことなど、ざらにあるのが相続だからです。
だからこそ、家系の全体状況、全体の資産種別と評価、各種関連税務の選択と節税と制度の活用、関係者の感情面などを全て理解したうえで、依頼人が理解・納得しながら進めていくのが本来の相続相談の姿であると痛感した為、この記事を書くことにしました。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
弊社では、この様な複雑な相続相談を総合的に対応できるよう、日々研鑽しております。まずは、予約制無料相談を活用頂き、方向性や課題の抽出など見える化しましょう！
無料相談は事前予約制で基本１時間程度ですが、ある程度の方向性と課題が見えるまで対応します。リモート面談の為、関東を中心とした全国対応も可能です。
まずは行動に移しましょう。 いつ？ いまでしょう！ 2024. 8. 4
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
「測量図」というのをご存知でしょうか。
土地を売買するときには、多くの場合は「測量図」を目にすると思います。
「測量図」といっても、いろいろと種類があります。
相続のために分筆する時などには、どのような「測量図」が必要になってくるのでしょうか。
「測量図」には
①確定測量図（実測図）
②地積測量図
③現況測量図
があります。
①確定測量図（実測図）
不動産の境界を明確にするための図面です。
すべての隣地所有者等と現地立ち会いなどで境界確認を行ったうえで作成されます。
実測図と呼ばれることもあります。
通常「境界確認書」を作成し、隣接所有者から確認印をいただく所まで行います。
この測量方法が売買の条件になることも多いです。
確定測量図は、法務局や役所で管理している図面ではないので、入手することはできません。
確定測量を依頼した土地の所有者が保管するものとなります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
確定測量には、それなりの費用と時間がかかります。
ただ、境界に関しての隣地とのトラブルを防ぐことができる為、土地の価値は上がる可能性があります。
また、相続などで分筆を行う場合、分筆を行う土地のすべての境界を確定している必要があるため、境界が確定していればスムーズに分筆登記ができます。2024.8.3
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。
ペット飼育の実態調査
住んでいる物件タイプをそれぞれ教えてください。
犬や猫を飼育している人の物件タイプは「持ち家戸建」がトップで、それぞれ45％を超えました。小動物（ハムスター、ウサギ）を飼育している人の約4割、鳥・爬虫類・魚を飼育している人の約3割が「賃貸マンション・アパート」で暮らしていることが分かりました。
ペット飼育が原因で近隣住民や管理会社とトラブルになった内容は？
犬の飼育者からは ペットの鳴き声、壁の修復、臭い、室内犬が動き回ることによる騒音など
猫の飼育者からは 鳴き声、他人の敷地内への入り込み、臭いなど
犬・猫ともに「鳴き声」「臭い」に起因するトラブルが多く見受けられました。また鳥の飼育者からも「鳴き声でトラブルになったことがある」といった声があげられました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
賃貸でもペット飼育可能な物件があります。ペット飼育を検討している方は、ペット購入前に必ず管理会社、オーナー様に確認してください。2024.8.1
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。