夏季休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆８/１０（土）～ ８/１８（日）まで
休業明けの営業開始は、8月19日（月）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。
相続クイズ⑭葬儀費用
盛大な葬儀にすると、相続税はどうなるでしょうか？
①安くなる
②高くなる
③変わらない
答え ①安くなる
葬儀費用は、相続税を計算する際、プラスの財産から差し引くことができます・
ちなみに、香典に対しては税金はかかりません。
つまり、盛大な葬儀にして大勢の参列者に来てもらった方が相続税対策になるという事です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
ただし、
（1） 香典返しのためにかかった費用
（2） 墓石や墓地の買入れのためにかかった費用や墓地を借りるためにかかった費用
（3） 初七日や法事などのためにかかった費用
このような費用は、遺産総額から差し引く葬儀費用には該当しませんので、お気を付けください。
2024.7.20
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
預金口座管理法と改正公金受取口座登録法の影響
24年4月1日から施行された預金口座管理法と同年5月27日に施行された改正公金受取口座登録法の概要と相続等にどのような影響があるのかを考えてみましょう。
■預金口座管理法とは
預金者の意思に基づいて預金口座をマイナンバーと紐づけるかを確認するよう義務付けるものです。マイナンバーとの紐づけはあくまで任意の為、強制ではありません。
この制度により、相続時や災害時に預金口座の所在が直ぐに確認できるようになる為、関連する手続きがスムーズに進む狙いがあります。
預金口座とマイナンバーの紐づけは制度は2018年からスタートしてましたが、今回の改正法により、紐づけを預金者に確認する事が義務化された為、口座とマイナンバーの紐づけ数が増加する見込みです。
■改正公金受取口座登録法とは
公的給付を確実に迅速化する為に預金口座とマイナンバーをマイナポータルに登録することを目的とした制度です。
預金者は公的給付金支給等口座を登録でき、この登録口座に行政機関が災害時や感染症の給付金等を迅速に支給することができるようになります。
■預金口座とマイナンバーの紐づけ制度による影響
この預金口座とマイナンバーの紐づけ制度で相続関連の手続きが楽に簡素化されることが予測できます。
逆に、預金口座を管理する金融機関や行政側からの視点で考えた場合、相続発生や預金内容の情報が筒抜けになることになり、金融機関等から預金口座所有者への相続手続き（遺言や信託等）のアプローチも加速されることが予測できます。
■専門家の立場として
以前から常々、私が発信していることとして、相続対策は部分対処的な対策では失敗を招くということです。
相続対策は全体根治対策でなくてはならず、木を見て森を見ずでは殆どのケースで上手く資産承継ができません。
金融資産に限らず、不動産や遺産分け（遺留分）争いや全体資産の組換えによる納税対策、将来の認知症に備えた家族信託や生命保険信託など、遺言や任意後見、死後事務委任などの部分的は手続きのみで対策サポートを終わらせては、我々専門家は森を見ていることにはなりません。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
一般の方は、信用できる窓口だからといって、言われるがままに部分対策をしては本末転倒の結果になる事例も現場では多いことを頭の片隅に置きながら、相続対策をするスタートは全体資産の現状分析であることを忘れないで下さい。
法定相続人、遺留分、時価と相続評価の乖離、収益力（ROAやROE）、相続税額、納税資金、相続税と贈与税の合計が最も節税できる贈与額など、資産の組換えや増やし方など、現状分析をすることで見えてきます。
弊社では初回無料相談を行っております。現状にモヤモヤしていることがあれば、相談で今後の進むべく方向性を示すことができるでしょう。
鎌ケ谷市役所の相談員を務める中、相談時間一人20分程度では何も解決しない方を大勢みてきています。相談は事前予約制となっておりますので、まずは第一歩を踏み出しましょう！ 2024. 7. 14
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続問題のポイントは不動産②
遺産分割の場面で、不動産を共有した場合の問題点は他にもあります。
時間が経ち、共有者自身にも相続が発生し、その配偶者や子供たちが新しく共有者に加わってきます。
そうやって共有者は増えていき、血のつながりがない人同士が共有者になることで、結局共有者全員の意見の調整も難しくなり、売ることも出来ず、自分で利用することも出来なくなるかもしれません。
以上のことから、不動産はできるだけ単独所有となるような相続の準備をしておくことが重要と言われています。
遺言書を作っておく、というのが一つの方法ではありますが、不動産が主な財産の場合には不動産を相続する人が大半の財産を相続することになり、遺留分の問題が発生する可能性が出てきます。
遺留分の算定や遺産分割において、不動産の価額が原因で争いになることもあります。
また、実家や先祖代々の土地に対する相続人間の思い入れの違いが原因で問題になる場合もあります。
生前に、なるべく早いうちから相続に備え、不動産をどのようにしておくのがよいか、さまざまな角度から検討し、対策を講じておくことが重要です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
「大相続時代」到来などと言われています。
相続のトラブルを回避するためには、相続対象となる財産の内容を普段から整理しておくことが重要です。
若い世代も、両親が元気でコミュニケーションを取れるうちに、「相続」に向き合い、話し合いをしておくことが必要ですね。
相続で揉めないためにも、是非早めにご相談ください。 2024.7.13
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首都圏における「新築戸建」の価格動向
アットホームが2024年5月 首都圏における「新築戸建」の価格動向を発表しています。
◆首都圏の新築戸建の平均価格は4,549万円で、前月比+0.2％と上昇。前年同月比は-0.7％と4カ月連続で下落。
◆8エリア中7エリアで前年同月比下落。中でも東京23区は9カ月連続で前年同月を下回る。
◆神奈川県他は3カ月連続で2017年1月以降最高額を更新。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
前年同月比と比べると下降傾向にあるのですね。土地が値上がりしている昨今ですが、節約できるところで工夫されているようです。2024. 7. 11
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2024年（令和６年）から大きく変わる相続ルール速報
2024年度は相続関連の改正法が相次いでいる現実をご存じでしょうか。
知らなかったでは済まされない、最新の相続関連改正法情報を簡潔にお伝えします。
顧客にコンサルする立場の方は、最新情報の概要を知っているだけでも信頼を得られるきかっけにも繋がります！
■改正法１ 贈与の持ち戻し期間の拡大
2024年1月から被相続人が生前に行った生前贈与の「持ち戻し」期間が今まで３年間だったものが、７年に延長されました！
暦年贈与（1年間の贈与）の非課税枠110万円も当然対象であり、せっかく非課税枠を使ってコツコツと贈与した金額が７年間全て相続財産に持ち戻されてしまい、せっかくの節税対策が水の泡と化します！
但し、いきなり７年に拡大されるわけではなく、24年1月以降の贈与が改正の対象となる為、実際に７年まで伸びるのは31年以降の相続発生分からです。
改正に伴い、持ち戻される４年～７年（4年間）分の贈与のうち100万円までは非課税（持ち戻し対象外）とする措置も講じられています。
■改正法２ 相続時精算課税制度が使いやすく
24年1月から以前からある「相続時精算課税制度」（※2500万円までの贈与は非課税で贈与できる一方、相続発生時に全て相続財産に持ち戻して相続税を計算する制度）
この制度に年間110万円の基礎控除が新設されました！すなわち、年間の贈与額から110万円を引いた残りの額が相続時に持ち戻される対象となる額となります。
注意点は改正法１で案内した暦年贈与と、この相続時精算課税制度の併用はできないことです。一度、相続時精算課税制度を選択した場合、相続が発生するまでずっと、この制度内での贈与となります。
■改正法３ マンションの相続税評価方法の改正
同じく24年1月からは、マンションの相続評価額の計算方法が変更され、今まで節税に使われてきた「タワマン節税」などに大きく影響を与えます。
タワマンなどは高層の為、1戸当たりの敷地持分面積が小さい割に、高層階になればなるほど、人気がある為に高額で売買されている反面、相続税評価額には、このような階数等による時価額と相続税評価額との釣り合い調整が取れていなかった為、例えば1億円のマンションが相続税評価額は4千万円になるなど、6千万円もの資産圧縮物件もざらにありました。
新ルールでは、建物の築年数、総階数、所在階、敷地持ち分割合から乖離率を算出し、時価と評価の乖離が大きい物件には、時価額の60％以上となるよう調整される制度です。
詳しくは マンション新評価額の計算 わかりやすく
■改正法４ 相続登記の義務化
24年4月から「相続登記」が義務化された。相続人は相続により不動産の所有権を得たことを知った日から3年以内に当該不動産の相続による名義変更を行わなければなりません。
遺産分割協議が難航し3年以内に相続登記が難しい場合には、当該不動産の相続人が自分であることを公示する「相続人申告登記」をしておく延期措置もありますが正当な理由もなく、相続登記を行わない場合には10万円以下の過料が発生することになります。
留意点は、24年4月以前の相続不動産にも、この相続登記の義務化が及ぶということです。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
相続登記の義務化で不動産の流通も進むと思われる反面、昨今対応した実務案件では、私道部分の相続登記が未了で相続人が数十名もいる為、相続登記料が70万円を超える見積を提示された相続人の一人は、10万円の過料を払った方がましと、相続登記を放棄された事例がありました。
このような現実を踏まえ、現場で対応する者としては、もっと実務的な法改正を望みたいと感じた改正内容でした。 2024. 6. 7
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
賃貸住まい時間の妥協ライン
賃貸物件を契約した18～50歳男女対象に、途中でこだわるのを諦めた最寄り駅までの徒歩分数、通勤・通学時間についてアンケートの結果がありました。妥協してみてどうだったかをご紹介いたします。
最寄り駅までの徒歩分数の妥協ライン
妥協した人の平均分数ー当初の平均分数を調べたところ、学生シングルで12.0分、社会人シングルで8.1分、カップルで6.4分、ファミリーで12.8分遠くても妥協していました。駅まで遠くなったので、自転車で移動にかえ逆に時間を感じなくなったという意見もありました。
通勤・通学時間の妥協ライン
妥協した人の平均分数ー当初の平均分数を調べたところ、学生シングルで15.7分、社会人シングルで14.8分、カップルで23.9分、ファミリーで20.3分遠くても妥協できるようです。通勤・通学中に読書などをしたり問題なく過ごせているようです。
最寄り駅までの徒歩分数は全体で当初より9.3分、通勤・通学時間は全体で当初より19.0分遠くても妥協していました。工夫次第・捉え方次第で妥協した後も問題なく過ごせているようです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
通勤時間も工夫次第で有効活用できますね。読書や音楽鑑賞、スマホで映画やドラマを見るなんてことも。資格取得のための勉強時間にしてもいいですね。2024.7.8
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続問題のポイントは不動産①
大多数の遺産には、不動産が含まれます。
世帯主70歳以上の2人以上世帯では、資産に占める不動産の割合が60％を超えているという調査結果も出ているそうです。
相続人が2人以上いれば、既に均等には分けられない財産構成になっているという事です。
遺産分割において不動産が厄介である理由は、物理的に分けづらいからです。
建物の場合でも、キッチンは長女、リビングは長男、という訳にはもちろん出来ませんし、土地の場合でも、ある程度の広さがある更地で分筆して兄弟で分けるにしても、道路に面していない土地や狭すぎる土地など、活用できない土地になってしまうこともあります。
分けづらいからと、共有する事にしたとします。しかし、共有は単なる問題の先送りに過ぎないとも言えます。
共有となった不動産では、自分の持分のみを売却することができません。売却する場合は、共有者全員の同意のもとで不動産全体を売却しなければならないのです。
また、自分の持分を担保に入れて金融機関からお金を借りるもの現実的には難しいでしょう。
もし共有物件が賃貸住宅の場合には、細かな部分で共有者の同意が必要となってくるため、意思決定が難しくなることがあります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
遺産分割をして自分の財産となったにもかかわらず、好きな時に売却などができないのは、本当の意味での財産価値があるとは言えないでしょう。自分の財産でありながら自分のものではないのと同じです。
共有名義にすることで公平な分割が可能になる反面、デメリットも出てくることを理解しなければなりません。 2024.7.6
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向
アットホームが2024年5月 全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向首都圏（1都3県）、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市を発表しています。
＜全体概況＞
・マンションの平均募集家賃は、東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・福岡市の9エリアが2カ月連続して全面積帯で前年同月を上回る。
・マンションは、ファミリー向きが7カ月連続して全13エリアで前年同月を上回る。
中でも、神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌市・仙台市・名古屋市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新。
・アパートも、ファミリー向きが全13エリアで前年同月を上回る。
中でも、東京23区・札幌市・大阪市の3エリアは2015年1月以降最高値を更新。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
物価高の理由からか、家賃は上昇傾向にあるようですね。
値上げ幅も大きくなってきているように感じます。
2024.07.01
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
建ぺい率の緩和の全て
建築基準法における建ぺい率（敷地面積に対する建物を上から見た時の投撮面積の割合）には、緩和措
置が設けられています。
建ぺい率の簡単なイメージは敷地面積に対する１階の床面積の割合という感覚です。
建ぺい率が緩和措置条件に該当し10％アップすれば、１階の床面積が広く建築できる為、都心等の狭小地に建築計画をする際には必須で知っておくべき緩和内容です。
■５つの建ぺい率の緩和措置とは
１. 角地の10％緩和
敷地が2方向道路の角地に接しており、下記の条件を満たしていること
・2方向道路共に幅員４ｍ以上であること
・角地部分の敷地内角度が120度未満であること
・敷地の周囲の道路に接する長さ（接道長さ）が全体の3分の1以上であること
※条例等により2方向に道路幅員の合計幅が10ｍ以上であること
2. 両面道路の10％緩和
角ではなく、例えば敷地の北側と南側の両方に道路がある場合を指します。
・両面道路共に幅員４ｍ以上であること
・両面道路に敷地がそれぞれ２ｍ以上接道していること
※条例等により両面道路幅員共に8ｍ以上で且つ、両面道路との間隔（敷地の奥行）が35ｍ以下であること
3. 公園、河川等の10％緩和
・4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接道しつつ、敷地の周囲3分の1以上が公共公園や河川、広場に面していること
※緩和が適用される公園は公共である必要があり、民間敷地の広場などは基本、緩和適用外となる為、事前に行政にて確認が必要です。
4. 防火地域内の耐火建築物等の10％緩和
・都市計画における地域地区の防火地域内において、全ての建物が耐火建築物（コンクリート構造等）又は同等の延焼防止建築物であること
※尚、防火地域内で指定建ぺい率が80％の土地に耐火建築物を建てる場合には、建ぺい率の制限はなくなり、建ぺい率100％のように敷地全体に建築することも可能です。
5. 準防火地域内の準耐火建築物等の10％緩和
・都市計画における地域地区の準防火地域内において、全ての建物が耐火建築物（コンクリート構造等）又は同等の延焼防止建築物及び準耐火建築物又は同等の延焼防止建築物であること
※準防火地域内の緩和措置は2019年の建築基準法改正に伴うもので、知らない方も多い！
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
都心部や都心に直通の沿線沿いの土地などは、利便性が良い交換条件として需要が高く20坪などの狭小地であっても高単価です。このような狭小地に理想の住まいを設計する際には必須の知識として建ぺい率の緩和措置を紹介しました。
尚、記載の緩和条件は一般的な基本条件であり、区市町村条例により制限が厳しくなる場合もある為、必ず土地が存する行政窓口（建築指導課等）で確認しましょう！
独学で二級建築士を取得する際に設計図書を200枚以上書いたのが懐かしいです。 2024. 6.30
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続クイズ⑬ 相続登記の義務化
不動産登記法が改正され、相続登記の義務化がいよいよスタートしました。
改正法施工前に相続を開始していた場合の相続登記の期限はどうなるでしょうか？
①改正法施工日から３年以内
②「不動産を相続したことを知った日」または「改正法施工日」のいずれか遅い日から３年以内
③期限なし （改正法施工前に開始した相続については、改正の影響を受けない)
答えは、
②「不動産を相続したことを知った日」または「改正法施工日」のいずれか遅い日から３年以内
相続登記の義務化は、施工日（令和3年4月28日から3年以内）前に相続開始したものにも適用されます。
この場合「施工日」または「自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日」のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を申請する義務を負います。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
いずれにしても、現在相続登記していないものは、今のうちに登記しておくことをお勧めします。 2024.6.29
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
賃貸住まい設備の妥協ライン
賃貸物件を契約した18～50歳男女対象に、途中でこだわるのを諦めた設備についてアンケートの結果がありました。妥協してみてどうだったかをご紹介いたします。
妥協した設備の最多はオートロックでした。妥協した方の8割が、妥協しても問題が無かったと回答しています。他に妥協した設備として、二口以上コンロ、宅配ボックス、洗面所独立、追い炊き機能、インターネット無料、防音設備でした。
空き巣被害、セールス等心配してオートロックを希望している方もいましたが、思っていたほどセールルなどの来客も少なく妥協しても不満を感じてないようです。
防音設備は妥協した人のうち52.6％が後悔しています。テレワークやオンライン授業、おうち時間の増加で重視されている設備のため、妥協するかどうかは注意が必要です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
日常生活で発生する足音や声（生活音）は、意外と響きます。近隣の方に迷惑がかからないよう配慮をしたいです。2024.6.27
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。