令和５年より

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

がスタートします！

 

相続全体の基礎知識を２ヶ月で習得し、相談の際

は、現状チェックリストで現在の対策状況が十分

なのか？不十分なのかが分かりつつ

 

こんな対策視点もあったのか！など新たな発見も

きっと見つかります。　

 

 

 

相続対策 現状セルフチェックリストや

短期２ヶ月集中講座で相続全体像が学べる２つの

特典付きです。

まずは、タイトルリンクからPMA相続メルマガ

をご登録下さい！

 

特典プレゼント１　１分で読める

『相続の基礎知識　２ヶ月間集中講座』

 

【目　次】

１．相続の基礎知識…６日間
２．財産把握と評価…１３日間
３．生前贈与の活用…１４日間
４．生命保険の活用…７日間
５．遺言と家族信託…６日間
６．相続発生後の対策…１１日間

 

 

 

 

特典プレゼント２　【現状セルフチェックリスト】
　　　　　 　　　　　　見落としがちな 計５０項目

 

 

 

【セルフチェック一部紹介】

・資産の変動に伴い遺言書の内容を定期的に見直している
□見直している　□認識はしているが見直していない　□遺言書を作ってない

・不動産の価格は時価（市場価格）と相続評価額に大きな乖離があることを知っている
□知っている　□聞いたことはあるがよく知らない　□わからない

・資産5,000万円以下（相続税がかからない）世帯が遺産分割裁判の７割超と知っている
□知っている　□聞いたことはあるがよく知らない　□わからない

・遺言書と家族信託と任意後見のメリット・デメリットを知り複合的に検討している
□検討している　□認識はしているが検討はしてない　□わからない

・１０年先までのタイムラインで資産の動きを予測して対策を検討している
□ある程度している　□意識はしているができてない　□わからない

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相続の基礎知識２ヶ月集中講座を受けて頂いた方は

無料相談時間を延長し、優先してリモート相談を受

けられます！

 

この機会に是非、無料メルマガ登録と相談予約だけ

でも確保して下さい。

 

ご登録お待ちしております！　　2023.1.23

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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壁紙の色を変えるだけで部屋の印象は大きく変わり

ます。白以外の壁紙を検討してみませんか？

 

建築業界ではよく「色にはコストがかからない」と

言われます。予算をかけずに室内空間をおしゃれに

見せようとするなら、色の使い方が大切です。

ほとんどの賃貸住宅の壁紙は白が選ばれています。

どんな人にも受け入れられ、無難な選択となるから

です。しかし、少しおしゃれな壁紙を採用すると

部屋の差別化にもつながります。ほとんどの入居者

が、部屋探しサイトの写真を見て部屋を選ぶ時代

ですから、写真映えという意味でも色が入っている

ことは大きなアドバンテージになります。

モデルルームを見に行くと、今はほとんどの物件で

アクセントクロスが使われています。

アクセントクロスとは、壁4面、天井1面のうちどれか

1面か1部分に、色柄のついたクロスが貼られている

ことを言います。女性向け、奥様受けを考えると、

全面が白だけの空間より魅力的に見えるアクセント

クロスは効果的です。

アクセントクロスがあることでおしゃれな空間を

感じることができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

最近、DIY用糊付クロスも販売されていますので

模様替えとしてクロスを１面変えるのもいいですね。

2023.1.26

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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JTIの『マイホーム借上げ制度』をご紹介してきましたが、

今回は、マイホームを賃貸物件を

借りたい人のメリットについてご紹介します。

 

賃貸物件を借りたい人のメリット

　・ 広くて良質な住宅を、相場より安い家賃で

　　借りることができます。

　・ 敷金や礼金を支払う必要がありません。
　　（契約時の仲介手数料等はお支払いが必要です。）

　・連帯保証人が必要ありません。
　　（JTIの指定する連帯保証会社の保証を利用いただきます。）

　・ 壁紙やキッチンなど一定のリフォームを

　　入居者自身が行うことができます。

　　（オーナーの了承が必要です。）

　・ 定期借家の3年契約ですが、入居を継続したい場合は、

　　優先して再契約することができます。

　　（オーナーの了承が必要です。）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

弊社でもJTIの物件を管理しておりますが、

広い一戸建てが多いです。

賃貸は、借りる時期によって出あえる物件が違います。

お探しの物件に、JTIの物件が含まれていた場合は

上記のことをふまえてぜひ、ご検討ください。

2023.01.23

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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平成17～20年ころまでの間に、「登記済証書」から

現在の「登記識別情報」制度への移行作業が実施されました。

 

 

そのため、この移行期間に所有権を取得された場合は、

当該不動産を管轄する法務局の登記識別情報制度への

移行実施日の前後によって、「登記済済証書」か

「登記識別情報」が発行されています。

 

「登記済証書」「登記識別情報」のどちらも同じ、

いわゆる『権利証』として大事に保管して下さい。

特に、「登記識別情報」は、目隠しされている12桁

の権利の番号を他人に見られてはいけませんので、

番号部分の目隠しシールをはがさずに保管することが

重要です。

（最近のものは目隠し部分のミシン目を切り取らずに

保管する）

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

大事に保管することとあわせて、盗難による悪用を

防ぐ為に、

①権利証

②印鑑登録カード（印鑑証明書）

③実印

をまとめて同じ場所に保管しないようにすることを

お勧めします。　　2023.1.21

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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鎌ケ谷市では、令和5年1月より鎌ケ谷市空き家バン

クを開始しました。

 

鎌ケ谷市空き家バンクとは、空き家を「貸したい・

売りたい」所有者など（登録申込者）から提供され

た情報を、空き家を「借りたい・買いたい」利用希

望者に紹介する制度です。

物件の掲載情報は、公募により国土交通省に採択さ

れた、アットホーム株式会社及び株式会社LIFULL

の２社の全国版空き家・空き地バンクのサイトを介

して閲覧できます。

 

空き家を貸したい方、売りたい方は物件を登録申込

をします。協定事業者（千葉県宅地建物取引業協会

市川支部が推薦した市内の宅地建物取引業者）と市

で現地調査を行います。登録対象と認定後、「鎌ケ

谷市空き家バンク物件登録台帳」に登録となり、物

件情報公開（市のホームページ等）されます。

利用希望者が、現地確認を行い交渉希望の要望あっ

た場合、市から物件登録者へ連絡があります。

協定事業者の媒介等により契約交渉を進めます。
　

空き家を借りたい方、買いたい方は、市のホームペ

ージ等で空き家バンクに登録されている物件情報を

閲覧。現地を見学したい方等は、空き家バンク利用

者登録をし、希望物件現地見学をします。

見学後、契約交渉を進める場合には、協定事業者の

媒介等により契約交渉を進めます。

申込方法や制度について詳しくは、鎌ケ谷市ホーム

ページでご確認下さい。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

鎌ケ谷市内に、空き家等をお持ちの方、こちらの

制度の利用をご検討してみてはいかがでしょうか。

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

JTIの『マイホーム借上げ制度』をご紹介しましたが、

今回は、マイホームを貸したい人のメリットについて

ご紹介します。

 

　・ 空室時になっても、安定した賃料収入が
　　保証されます。
　　（最初の入居者が住み始めた時点で保証※が始まります。）

　・万一に備え、国の基金があるから安心

　・入居者とは3年の定期借家契約なので、
　　マイホームに戻ることもできます。
　　（満期の6ヶ月前に通知すれば、3年で解約できます。）

　・JTIの登録されたハウジングライフ（住生活）プランナーが、
　　しっかりサポート

　・入居者の募集から退去までの対応は
　　自分でする必要がありません。
　　　 （JTIが責任を持って行います。）

注意しなければいけないのは、
マイホーム借上げ制度を利用するためには条件があります。

　・ オーナーが50歳以上であること。

　・ 住宅に一定の耐震性があること。
　　（建物診断を受ける必要があります。）　

 

条件がありますが、該当される方には、とてもいい制度ですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

町を散歩していても本当に空き家が多く感じられます。

空き家のままにしておくよりこの制度は活用できそうです。

2023.01.19

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

資産形成の過程で自己資金のレバレッジ（テコの原

理）を効かせて借入をすることで、自己資金に対す

る収益率は向上します。

 

伴い不動産を借入をして購入した場合、相続税評価

は相続評価計算上、時価より低くなります。

 

概ね土地は７０％～８０％

　　建物は５０％～６０％ほどに相続評価は時価額

より圧縮されます。　

この圧縮された時価と評価の乖離分が相続税評価額

より借入が上回る要因です。

 

 

そこで借入額が相続税評価を上回る場合は、マイナ

スになる為、相続税は発生しないのではないかと考

えがちですが、じつは違います。

 

相続税の計算過程を正確にいえば、相続人一人一人

の相続税課税価格を計算し、その各全員分を合計し

評価額から基礎控除を差し引いて、相続税を計算す

る基になる課税遺産総額を出します。

 

各相続人が受け取る相続課税評価額が赤字（マイナ

ス）になる相続人はマイナスではなく０円として

相続税を計算します。

 

その為、遺産の分け方によっては相続税が掛かる場合

が出てくることになります。

 

次の具体例ご覧ください。

 

具体例）

長男は

借入（1.5億）付き賃貸不動産（評価１億円）を相続

 

二男は

預貯金（１億円）を相続したとします。

 

相続税課税遺産総額＝

長男の課税価格＋二男の課税価格となります。

従い、長男（１億円－1.5億円）＋次男１億円

＝相続税課税遺産総額は１億円となります。

 

〔１億円−4,200万円（基礎控除）〕÷２

×15％（税率）−50万円（控除額）＝385万円

相続人が二人の為、二倍で770万円が相続税額

 

結果、相続税は長男は０円・二男は７７０万円

という結果になります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

単純に被相続人の総資産額から借金等のマイナス額

を引いて０円（マイナス）になるからといって相続

税はかからないというのは勘違いなんです。

 

専門家でも見落とす、相続発生前では見抜けない

カラクリですが相続発生後に実際の分け方によって

は相続税が発生することを念頭に対策をして下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.1.15

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

十数年程前までは、所有権取得の登記が完了した際

には、法務局から新所有者に対して「登記済証書」が

発行されていました。

 

 

「登記済証書」には、登記申請人が法務局へ提出した

申請書の写しや売渡証書等に、登記が完了した証と

して、管轄法務局名入りの長方形の朱色のスタンプと、

その枠内に受付年月日・受付番号が漢数字で記載

されています。

（稀に、丸型のスタンプにアラビア数字）

 

この所有権に関する「登記済証書」は一般に

『権利証』と呼ばれていますが、不思議なことに

「登記済証書」のどこにも『権利証』という文字は

見当たりません。

 

司法書士に登記の代理申請を依頼した場合には、

司法書士事務所が使用している【登記済権利証】

というタイトルのついた厚紙の表紙や封筒と一緒に

なっている為、判別しやすくなっています。

 

しかし、自分で登記をした場合は、前述の通り、

法務局から発行された「登記済証書」に『権利証』

という文字が無い為、誤って捨ててしまったり、

紛失したりすることもあるのです。

 

また、住所変更登記が完了した際に発行される

「登記済証書」（所有権登記名義人表示変更と記載

されたもの）やその当時の毛筆の古い登記簿謄本を

『権利証』と勘違いしているケースもあるようですので、

注意が必要です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「登記済証書」は、一度しか発行されず、再発行が

できない大切な書類です。

いざというときに困らない為に、大事に保管して下さい。

2023.1.14

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

排水管の不良による漏水は、主に「詰まり」「脱管」

「老朽化」が想定されます。

 

「詰まり」に関してはよくあるパターンが、入居者が

トイレを詰まらせたり、台所の排水を詰まらせたり

してしまうものです。

 

この場合、基本的には入居者の過失となり、費用

請求も入居者にすることになります。

しかし、明らかに便器に物を詰めてしまった場合

には、入居者も見に覚えがあるためもめることは少

ないですが、トイレでも台所の排水でも敷地にある

マンホールから汚水が噴き出ているとなると、入居者

の過失とも言い切れなくなります。

排水系の詰まりに関しては、長年の汚れが管に溜まり、

特に冬場になると塊ができて詰まりを発生すること

があります。

他にも植物の根が管の中で育ってしまい、流れをせき

止めることもあります。

よくある例が、台所の排水詰まりです。一般的には

排水にネットをかけて細かいゴミを流さないように

するのが常識かと思いますが、排水口に生ごみや油

を流してしまったり、洗面所の排水に歯ブラシを詰

まらせたりしたケースもあります。

 

入居者の使い方に原因がある場合は、費用が発生

します。

排水管に不良が発生したら原因究明することが大切

です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

日々、排水管が詰まらないように気を付けて使用

したいですね。

マンション等では、当たり前におこなわれている配管

掃除ですが、戸建住宅でも同じように、配管掃除をする

と詰まりの予防になります。

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

定 義

 

「俺のところは不動産売買と賃貸管理をすることだ」

最近、この会社の影はなくなった。

自分のところは大丈夫だろうか、ふと胸の鼓動が激

しくなる。

 

まだらな天井を仰ぎ、目を閉じると、開業から継続

してきた売上の柱である売買仲介業の仕事が激減し

てきている光景が、まぶたの後ろに浮かんだ。

 

一日の業務を終え、うす暗い事務所で明るくなるま

で考えた。このままでは影さえ薄らぐ…　

朝方の答えは意外にも簡単だった。

「参入しやすい市場＝レッドオーシャン」

今では大体的にコマーシャルを打つ大手企業が支配

する世界だ。

 

 

少し前まで賑わった、天井からぶら下がったザルに

小銭を入れ、え～～～いらっしゃい！らっしゃい！

らっしゃい！と、浅黒い顔で、ねじり鉢巻きをし、

しゃがれた声で大根を売る店主、あの商店街は大型

スーパーの波に飲み込まれ、今では、ほとんど当時

のような よき、騒がしい風景は目にしなくなった。

 

我が社も、商店街のねじり鉢巻きのように… 

ふと我に返ると自社定義は「不動産売買と賃貸管理」

と決めつけていた。この定義を「顧客の長期にわた

る成功に貢献」と定義し直した結果「相続サポート」

という結論に至った。

 

ただ、相続の現場はカバーする範囲が広すぎて

日々ノウハウや知識のインプットに明け暮れる。

でも、未来の顧客に貢献する姿を頭上に浮かべ

なぜか楽しい。

 

 

友人や夫婦間であっても、自分の中での「定義」は

時には人生をも棒に振り、無意識に孤独を選択する

ことさえある。自分がやりたいことよりも

「相手にとってどうであるか」の視点切り替えは、

定期的な棚卸が必要だろう。

令和５年 小刻みジャンプの兎に便乗し耳を広げたい。

　　　　　　　　　　　　　　　執筆　佐藤　浩之

 

 

令和４年　新年のつぶやき

 

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掲載させて頂く場合がございますので予めご了承下さい。

 

使わなくなった家から収入を得る

『マイホーム借上げ制度』というものがあります。

 

日本では、木造住宅の場合、築20年も経つと

建物の価値はほとんどゼロとみなされてしまうことが多く、

売る時には土地の価値だけで取り引きされることもあります。

 

しかし、賃貸市場では、

メンテナンスをしっかりしている家であれば、

たとえ古くても借り手がつくことも多いのです。

 

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が、

50歳以上の皆様が所有するマイホームを借上げて転貸し、

安定した賃料収入を保証する公的な制度があります。

（万が一の場合でも国の基金により保証されるので安心です。）

 

これにより、マイホームを売却することなく、

住みかえや老後の資金として活用することができます。

JTI移住・住みかえ支援機構という国が

バックアップする公的な制度があります。

この制度を利用して、

『使わなくなったマイホームを貸して収入を生み出す』ことを

考えてみませんか？

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

相続などで住むことのない戸建てや

高齢のため施設等に入り、

空き家にしておくの心配になるときに

活用できそうです。

2022.12.26

 

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運用というべきか、投資というべきか

投資と聞くとハイリスク・ハイリターンのイメージ

をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

 

投資はしっかり投資先のリスクを理解して始めれば

そんなに怖いものではありません。

 

今回は、不動産投資の利点を景気という大きな

観点から見ていきます。

 

景気は１０年や２０年ほどで良くなったり

悪くなったりしています。

 

各種、投資商品も景気の変動に引っ張っられる

傾向にあります。

 

投資の時期が景気の波のどの時点で投資したのかを

ある程度理解しておく必要があります。

 

下記の図をご覧ください。

 

（図の見方）

・黒のラインが景気変動

・緑の〇が投資時点

・青ラインと赤ラインの間が投資収益（インカム益）

・黄色ラインと青ラインの間が節税確定分

 

株などの投資は、赤ラインより上の部分で売却した

場合に限り、利益（キャピタルゲイン）が確定します。

 

※配当金などのインカムは、青と赤のラインに該当

 

 

不動産の場合、赤ラインと青ラインの間の賃料収入

が比較的大きく安定しているため、青ラインより

上で売却すれば、基本的に損は発生しません。

 

また、黄色ラインと青ラインの間は、現金（時価）

を収益不動産にすることで、相続税評価が３割～

５割ほど下がるのが一般的です。

 

図のように投資時点で相続評価が下がった分

節税になった有益部分が確定します。

 

また、株や仮想通貨などは破綻や急下落などにより

最悪はゼロになるのに対して

 

不動産は土地や家屋は、現物投資のため

無くなることはありません。

 

このように不動産投は資産運用の中では比較的

有利なものであるといえます。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

分かりやすくする為に、オオザッパな図解説明に

なりましたが、なんとなくでもイメージは伝わり

ましたでしょうか？

 

もちろん、実際に不動産投資する際は、投資先の

不動産単体ごとに収益性や法令リスク、契約状態

などを把握し、リスクを理解したうえで投資する

必要があります。

 

収益不動産の分析は、専門知識も必要なため

不動産に詳しい専門家に相談しながら、投資される

ことを切に願います。　　2022.12.25

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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