＊＊マンションを相続したが、土地の登記簿に自分の名義がないけど大丈夫？＊＊

マンションの１室を購入した場合、通常「敷地権」というものが一緒についてきます。

この「敷地権」とは何でしょうか。

一戸建ての場合、不動産登記法の考え方では、

「土地と建物は別の不動産であり、土地・建物の２つの登記簿が存在する。」

ところが、マンション（区分建物）の登記は、登記が煩雑になりすぎることを防ぐなどの理由で、条件を満たす場合は、「区分建物の専有部分」と「土地の敷地利用権」が一体化することになっています。

この「一体化」した土地の権利が「敷地権」という事です。

一体化すると、区分建物１部屋の登記簿は１つであり、その１つの区分建物の登記簿の名義を取得するだけで、土地の権利も取得することになります。

土地と部屋（建物）がセットになっているため、マンションの部屋の部分（建物）を残して、土地だけ売却するということはできません。

ですから、敷地権付きの区分建物を相続した場合、土地の登記簿に名義が載っていなくても何の問題もありません。

なお、「敷地利用権」と「敷地権」は混同されがちですが、

敷地利用権・・・敷地を利用できる権利そのもの

敷地権・・・・・権利に関する形態で、敷地権が設定されている場合、専有部分と敷地利用権が一体となっているので、分離して処分する事は出来ません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

二世帯住宅でも条件を満たせば区分建物として登記することができますが、複雑でわかりにくい部分もありますので、まずは専門家にご相談ください。　2025.6.14

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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賃貸物件を探す前にご自分の家賃について考えましょう

家賃(管理費込）はいくらが適正？

家賃は年収の25%以内がよいと言われています。しかしこれはあくまで目安値となるため、そのほかの支出とバランスを取りながら、無理のない賃料の部屋を選びましょう。

家賃が年収の30％を超えると家計を圧迫！ 年収の25％以内に抑えよう

まだ日本経済が右肩上がりで、勤続年数が増えれば給料が上がり続けた時代は、「家賃は月収の3分の1がいい」とよくいわれました。20年～30年前の好景気の時代なら、それでもよかったかもしれません。

ところが時代は変わり、リーマンショック以後、サラリーマンの平均年収は下がり続けています。

そんな時代の「年収に見合った家賃」の公式は、ズバリ、年収×0.25＝年間家賃額。家賃が年収の30％を超えてしまうと、家計がかなり圧迫されます。

5年先にも家賃が「払えるか」考えて家賃を決めましょう。ちなみに住宅を購入した場合のローン返済額は、年収の2割が基本です。

実際の家賃が月収の30%でも 月収の20％の家賃を希望する人が多い

たとえば一人暮らしの場合、「一人暮らしに関するアンケート調査」（公益社団法人全国宅地建物取引業界連合会2012年度版）によると、半数近い人が月収の「30％」程度の部屋に住んでいます。しかし、月収の「20％」程度を妥当と考える男性が35.2％、女性は31.7％います。

最も人気のある部屋のタイプは2011年度が「1LDK」でしたが、2012年度は「1DK」という結果に変わっています。一人で暮らす最低限のスペースがあれば十分という傾向が強くなったといえます。

最近は「シェアハウスに住んでいるから家賃は光熱費込みで3万円」という方も珍しくありません。

年収400万円未満の場合、独身者と既婚者で支払っている家賃が異なる場合が多いようです。

独身の場合、ちょっと無理をして8～10万円の家賃を払っている人もいますが、6万円～8万円のワンルームに暮らしている人が大半。既婚で家族がいる場合、交通アクセスの利便性を多少、犠牲にしてでも広めの部屋を選ぶ傾向が強いようです。

年収が400万円なら適正年間家賃額は年収の2.5割の100万円。一ヶ月の適正家賃は83000円程度になります。もし家賃が高いと感じたら、適正家賃の物件に引越すのも一つの方法。

それが無理な場合は家計を見直し、節約できる部分はさらに節約しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

「今後も賃貸で暮らすライフスタイルがいい」「結婚したら住宅を買いたい……」。どちらにしても、将来、配偶者や子どもの教育費が増えることを見越して家賃を考える必要があります。

年収に見合った家賃を設定することで、将来の豊かな人生設計につなげましょう！

2025. 06.09

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相続人は相続開始を知ってから３ヶ月以内に相続財産を承認するのか、放棄するのかの選択をすることができます。先日のブログで相続財産の単純承認について解説しましたが、今回はその他の選択肢である限定承認と相続放棄について簡潔にお伝えします。

●限定承認とは・・

プラスの財産の範囲内でマイナス財産（借金）を返済する承継の仕方です。

① 財産目録を作成
② 財産目録を家庭裁判所へ提出
③ 共同「相続人全員」が共同して限定承認を裁判所へ申述

相続遺産と相続人個人の財産とは区別され、個人資産の独立性は維持されます。ポイントは相続人単独ではできず、相続人全員納得して申述しなければならないことです。

●相続放棄とは・・

プラスの財産もマイナスの財産も全て相続放棄するものです。

手続きとして、家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う必要があります。これは、限定承認と違い、各相続人が単独で行うことができます。放棄が裁判所で受理されると熟慮期間中（相続開始～3ヶ月以内）であっても取消がでないので、放棄は慎重に判断しましょう。

注意点として、実態が解りづらい連帯保証の債務も相続するということです。単純承認した後、数年経ってから連帯保証した債権者から保証債務の請求が来た！なんていう事実も現場では起こってます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続相談でたまに見受けられるのが、私は遺産分割協議で自分の相続は放棄したから借金なども債務は何ら関係ないと認識している方がいることです。

遺産分割での放棄は正式な相続放棄とは違い、単なる遺産分けの結果に過ぎず、後日、借金が発覚した場合には、遺産分割で取分が０だとしても債務を負うことになるからです！　2025. 6. 8

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2025.6月5日（水曜）　福岡 Hilton シーホークにてCPM・CCIMの資格試験合格者の授与式とパーティーが開催され、私の身もそこに投じていた。

3年前にCPM資格（米国 不動産経営管理士）を取得し、今年ようやくCCIM資格（米国 不動産投資顧問）の資格を取得することができました。本日は、CCIMの魅力につていお伝えしたいと思います。

●CCIM資格とは・・

全米認定不動産投資顧問協会認定の不動産投資に関する分析手法を学ぶ米国では非常に権威のある資格です。このプログラムは世界28 カ国で受け入れられ、現場で使える実践的な内容が特徴です。

財務分析や市場分析、リースする側やオーナー目線の分析など様々な投資分析を数値で判断することのできるロジカルな投資判断ができるものです。

●資格取得まで・・

授業は2024年10月～始まり、101（3日間）・102（3日間）・103（3日間）・104（4日間）各10時～19時の会場受講（リモート有）を受け、授業終了後１週間以内に受けた授業のテスト（4択/50問）を受け合格する必要があります。

101授業：財務分析
不動産投資に関する財務数値（IRRやキャッシュフローツリー等々）を学び、実践に則した、分析を数値で結論に導き、判断基準にします。

102授業：市場分析
経済基盤分析（EBA）を始めとする、市場分析から投資不動産の適正を判断する分析を学びます。

103授業：ユーザー意思決定分析
ユーザー（賃借人）から見た視点で、借りた方がいいのか、購入した方がいいのか、現状維持がいいのかの判断を数値で分析し、判断の基準にするものです。

104授業：投資の意思決定分析
不動産投資をする側から見た分析を、新規投資、保有現状維持、将来売却、ローン借換、売却などの各ケースを比較できるよう数値で分析し、最良の判断ができる分析を学びます。

CCR授業：試験前の復習
2日間終日、101～104で受けた授業の総まとめとして試験前に全体復習の授業を受け、3日目に最終試験（80門/4択/6時間）合格基準70点以上をクリアーすることで、晴れてCCIM資格を獲得できます。

実に足掛け7ヶ月にも及ぶ格闘で取得できた資格は、達成感もひとしおです。これから資格を活かして不動産投資のコンサルティングや今行っている相続・不動産コンサルの付加価値として皆様に貢献できるれば本望です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

授業で知り合ったアメリカから来たCCIMホルダー（女性）によると、この資格はアメリカで不動産投資に関する資格として最も権威があり、最高峰だと教えてくれました。

このように時間も費用（100万円弱）かけ、権威ある資格を取得する同期のメンバー達も、とても意識レベルが高く、倫理感や正義感に加え、信頼のおける人間性溢れる方が多く、良き人脈作りにも繋がりました。

弊社の強みは単なる不動産売買や建築ではなく、相続や資産の半分以上を占める不動産のコンサルができるのが特徴です。

そして今まで培ってきた知識や経験を皆様に提供し結果として貢献できてこそ、弊社の存在価値があるものと認識しております。　2025. 6. 1

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相続放棄を考えている場合、次のような状況で放棄することができるのでしょうか。

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1か月前に母が亡くなった。

母が亡くなる前後に、母名義の預金口座から現金を下ろして使用した（約500万円）

母名義で借りている賃貸住宅に母と2人で住んでいて、母の死後もそこに1人で住んでいる

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②賃貸人としての地位も相続財産の一つになります。

そのまま住み続ければ相続することを単純承認したことになりますので、相続放棄をするつもりであれば速やかに退去しなければなりません。

退去に際して、敷金の全部または一部が返還されるケースでも、相続放棄をした相続人には当然受け取る権利はありません。亡くなった方の家財についても、一部でも引き取ってしまえば相続放棄が認められなくなる場合があります。（ただし、軽微な形見分け程度のものであれば問題ないでしょう。）

想像放棄することによって、他に相続人となる人がいる場合は、その人が賃貸借に関するすべての権利義務を承継します。

ほかの相続人が誰もいなければ、連帯保証人がすべての義務を負います。

もしご自分が連帯保証人になっているのであれば、たとえ相続放棄をしたとしても、「連帯保証人としての義務」からは逃れる事は出来ません。

相続放棄をすると、被相続人の権利義務を負う必要がない為、連帯保証人としての義務もなくなると誤解をする方もいますが、連帯保証人と相続放棄とは関係がありませんのでご注意ください。

なお、同居していた方が新たに契約しなおせれば、このまま住み続けることは可能です。

その場合、手続等はケースによって異なりますので、オーナー様や管理会社にご相談ください。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続放棄をする場合、気を付けなくてはならないことがたくさんあります。

まずは専門家にご相談ください。　2025.6.7

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【UVカット】紫外線から守る

UVカットカーテンは、繊維のなかに紫外線吸収剤を配合するなどの加工を施し、紫外線を防きます。レースカーテンに付属することの多い効果で、昼間の明るさを取り入れながら、紫外線はガードしてくれるのです。UVカットの割合が高いものほど、紫外線を防いでくれます。一般的な窓は外の紫外線をほとんど防がず、80％近くは室内に入ってくるといわれています。UVカット効果によって、家具や畳などの強い日差しによる劣化も防ぐことができます。

【花粉・ハウスダスト対策】アレルギーから守る

薬剤を塗り込んで粘着させたり、特殊な繊維構造で花粉やハウスダストをガードしたりするカーテンを「キャッチレースカーテン」と呼びます。花粉の時期でも、空気の入れ替えをしたい場合におすすめの機能です。プライバシーを守れるカーテンは、一般的なレースカーテンより生地が厚くなっていたり、光沢のある糸が織り込まれているため、外から室内の様子がわかりにくくなっています。そのためプライバシーを守ることができ、女性の一人暮らしや、人通りがある道に面した窓に適しています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

これから日差しが強くなるのでUVカット機能が付いたカーテンは魅力的です。夏の暑さ対策に既存レースカーテンの窓側に付けるライナー（遮熱・遮光などの機能付き）もあるので活用したいですね。25.6.5

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相続放棄を考えている場合、次のような状況で放棄することができるのでしょうか。

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1か月前に母が亡くなった。

母が亡くなる前後に、母名義の預金口座から現金を下ろして使用した（約500万円）

母名義で借りている賃貸住宅に母と2人で住んでいて、母の死後もそこに1人で住んでいる

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この場合、すでに相続財産の一部を処分している状況ですので、相続放棄は難しいと思われます。

しかし、引き出したお金の使途によっては、相続放棄が認められる可能性もあります。

例えば、被相続人の預金を、葬儀費用や仏壇・墓石の購入費の一部に充てたような場合は、「処分」には該当せず、法定期間内であれば相続放棄できるとされます。

具体的なことは、管轄の家庭裁判所へご相談することをお勧めします。

②賃貸人としての地位も相続財産の一つになります。

そのまま住み続ければ相続することを単純承認したことになりますので、相続放棄をするつもりであれば速やかに退去しなければなりません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

では、退去に関しての手続きはどのようになるのでしょうか。　2025.5.31

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はじめて一人暮らしや引越しをするときは、いつスタートするか？何が必要なのか？など、疑問や不安を感じることが多いものです。手順とポイントを押さえれば、引越しは楽しく進めることができます。
今回は、物件検索サイトのホームズが、引越しビギナーの皆様が安心してスムーズに引越しを行えるよう、引越しの基本的なスケジュールや部屋の探し方、発生するお金や契約についてなどをわかりやすく説明していましたので、ご紹介します。　

スケジュールを知ろう！

引越しは、新居に移りたい2ヶ月前くらいから準備をはじめると安心です。
2週間程度で行えるケースもありますが、できれば余裕をもって臨みたいですよね。
特に不動産の繁忙期と言われる2月3月は、好条件の物件を借りるまでに時間がかかる可能性があるため、早めの準備をおすすめします。

また、退去予告は退去日の1ヶ月前までとしている物件が多いですが、中には2ヶ月前という物件も。賃貸物件から住み替える場合は、現在住んでいる物件の契約書も早めに確認するとよいでしょう。

家賃発生日は申込から２～３週間以内、または入居審査通過後から2週間以内というところが多いようです。家賃発生日までに住み始める必要はありませんが、家賃の二重払いを避けたい場合にはこのようなスケジュールも確認しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家賃発生日＝鍵を受け取る日という賃貸物件が多いので、効率よくスケジュールを決めましょう。

繁忙期は引っ越し業者がいっぱいで入居できず、引っ越し難民とよばれる事例も多くなってます。

余裕をもってスケジュールをたてましょう。

2025. 05.26

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相続とは現金や不動産などのプラスの財産と借金などのマイナス財産を全て包括承継することを言いいます。誰もがプラスの財産ばかりではなく、借金や相続したくないプラスの財産もあるでしょう。

このような場合、必ずしも相続人が受け継ぐ必要がある訳ではなく、法律上は受け継ぎ方を選択できることになっています。今回は、３つある相続財産の受け継ぎ方のうち、単純承認について解説します。

■単純承認とは

被相続人の権利義務を無限に承認することをいいます。権利とはプラスの財産を指し、義務は主に借金等をイメージして下さい。

【単純承認となる２つのケース】

・法定単純承認：相続発生を知ってから何もせず3ヶ月を経過した場合には自動的に単純承認したものとみなされます。

・被相続人の財産を処分した場合には、単純承認したものとみなされます。

単純承認となる５つの処分行為の判別例

　① 形見分け：基本は処分に該当しませんが、高価な衣類や宝石などを分配した場合には、形見分けの範囲を超え、処分に該当すると解されます。

　② 葬儀の執行：相続財産を葬儀費用に充てる行為は処分に該当しないというのが判例での見解です。

　③ 保険金の請求：保険金は相続財産ではなく受取人の固有財産の為、処分には該当しません。

　④ 相続債権の取立・債務弁済：相続人が被相続人に対して有していた借金を取立受領した場合や、相続財産の不動産で債務を代物弁済した場合には処分に該当するという判例があります。

　⑤ 相続人が相続財産を使ってしまったり、相続財産で被相続人の借金を返済してしまうと単純承認の処分に該当します。例として病院代や公共料金等を払ってしまうと単純承認とみなされる可能性があるので注意が必要です。

ポイントは被相続人の死亡から３ヶ月以内ではなく、被相続人の死亡を相続人が知ったときから３ヶ月以内に相続するかしないかを選択できるというところです。そうしないと疎遠だった相続人が相続開始を知らずに被相続人の死亡から３ヶ月経過した場合に、相続放棄等の選択ができなくなるからです。

また、莫大な借金があり相続放棄をするつもりだった相続人が上記に該当し単純承認したものとみなされるケースには注意が必要です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

次回は連続して残り２つの選択である限定承認と相続放棄について解説します。このような選択を知らない方も多いのが実務現場での印象です。法律規定がある以上、知らなかったでは済まされない相続ルールの概要だけでも自分事として学びましょう。　2025. 5. 25

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

プライバシーを守れるカーテンは、一般的なレースカーテンより生地が厚くなっていたり、光沢のある糸が織り込まれているため、外から室内の様子がわかりにくくなっています。そのためプライバシーを守ることができ、女性の一人暮らしや、人通りがある道に面した窓に適しています。

ミラーレースカーテン

ミラーレースカーテンは、特殊な糸を織り込んで鏡のように太陽の光を反射させることで、外から室内を見えにくくしてくれるレースカーテンです。一方、夜になって外よりも部屋のなかが明るくなると、屋外から部屋の様子が見えてしまいます。カーテンを重ね付けしていて、夜は厚手のカーテンを閉めるという場合は問題ありません。

遮像カーテン

遮像カーテンは、プライバシーカーテンとも呼ばれ、昼夜を問わず室内を見えにくくしてくれるカーテンです。生地が一般的なレースカーテンより厚手のため、室内からも外が見えにくいようになっています。電気を付けても外から室内の様子がわかりにくいのは安心です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

外より内部が見えにくいと、外の光も入りずらいので薄暗く感じるかもしれません。メーカーによりますが、遮像カーテンの内部の見えにくさをランクで示しているところもあるので購入の際は参考にして下さい。25.5.22

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