誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆５/２（土）～　５/６（水）まで

休業明けの営業開始は、５月７日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

不動産投資はハイリスク、ハイリターンと感じている方も多いと思います。しかし、ルールや内容、リスクをきちんと理解したうえで活用すれば、確実な現物投資となり、資産を増やすことができます。今回はトランクルームを活用した不動産投資をご紹介します。

◆トランクルームの法令や判断基準とは

・設置可能地域は？

都市計画法で13種類の用途地域が定められています。その用途地域の中で、第1種2種低層住居専用地域及び1種中高層住居専用地域を除く市街化区域内であることです。業者によっては、法令を無視して市街化調整区域などに提案してくる場合がありますが、建築物としての行政許可がおりず、無許可で設置することになりますので注意して下さい。

・適した敷地条件は？

広さは概ね80坪～120坪程度がいいでしょう。立地については、やはり通り沿いの土地を活用するのが平行して広告もできますので、有利と言えます。また、概ね半径1Kｍ以内に4.000世帯以上のマーケットがあることも重要です。

・契約形態は？

空き地を事業用定期借地権として賃借する。期間は15年で公正証書とします。

土地を所有（購入）する場合は、借地契約は不要です。購入する場合は下記、年間ネット利回りから逆算して購入価格を判断して下さい。

・収益率の考え方は？

年間収入賃料（利用率85％を想定）－コスト（固定資産税等、地代、予備費）÷建築コスト（投資額）×100＝年間ネット利回りです。地代にもよりますが、年率12％～15％も目安に地主や業者と交渉します。

どんなタイプのトランクルームがあるか？

一般的に長さ5.7ｍ×高さ2.2ｍが一つのユニットです。それを4区画に分割して賃貸し、1区画8千円程度で賃貸します。その他、小規模サイズもある為、地形によって組み合わせて設置します。

どうですか、具体的なルールや基準の目安が解ると検討しやすくなります。しかし、不動産投資にはリスク（デメリット）もあります。最大のリスクは利用者の減少です。地域の市場は一定ではありません。今が良くても後にライバル物件が登場することも考えらえられます。そのような変動リスクをカバーするのが、サブリースという契約形態です。

保有地をリスクなく安定的に活用したいなどの方がおりましたら、弊社で一括借上げし、安定した地代をお支払いすることも可能です。その際は、お気軽にご用命下さい。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

ちばPMA相続サポートセンターが定期的に開催している全６回シリーズのセミナーです。

次回開催は…

2020年2月1日(土)　PM6:30~8:30
パレット柏・柏市民交流センター
（柏市柏1丁目7-1-301 DayOneタワー3階）
ミーティングルーム　C

【第２講　財産把握とその評価】
財産把握を始める基礎となる『財産把握と評価の仕方』について、民法・税法の基礎を踏まえたうえで解説いたします。

受講料：2,000円/1講義

詳細・ご参加はコチラからどうぞ！
(外部サイト【ちばPMA相続サポートセンター】に移動します。)

 
前回2020年1月18日の様子

 

この度、京葉銀行鎌ケ谷支店よりオファーを頂き、最新の家族信託セミナーに登壇します。その他、改正法令の最新相続対策セミナー（全6回）を今期から法人様でも参加し易いナイトセミナーとして開催します。法人様の半額割引もございますので、是非お気軽にご参加下さい。

 

◆京葉銀行 鎌ケ谷支店　家族信託セミナー（無料）のご案内

日時：令和2年1月19日　午前10時～2時間

場所：鎌ケ谷市東鎌ケ谷3-1-1（京葉銀行鎌ケ谷支店）

※家族信託活用の背景から後見制度と家族信託の基礎に加え、実際の信託活用ケーススタディーを解りやすく解説します。ご予約は直接、京葉銀行鎌ケ谷支店（047-443-3411）へお電話下さい。

 

◆最新法令の総合相続対策ナイトセミナー（全6回）

日時：令和2年1月18日　午後18：30～2時間

場所：柏市民交流センター（パレット柏）柏市柏1丁目7-1-301 DayOneタワー3階

費用：一般2,000円・法人1,000円（半額割引）

※相続の基礎から財産評価、贈与と生命保険の活用、遺言作成、相続発生後の対策まで、相続の全体像が解ります。ご予約はこちら≫≫≫

 

令和初の新年おめでとうございます。本年も皆様に有益な情報を発信してまいりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

さて、お正月、ご実家に帰省された際に浮上するのが、実家（地方）の未利用不動産を地元の不動産会社に売却依頼しているが、なかなか売れないで困っているというご相談です。何か良き手立てはないのか？

 

販売方法が適切で戦略はあるか・・

売却を依頼している不動産会社が適切な販売活動を行っていなければ、適切な価格や条件、期間では売却できません。では、適切な販売活動をチェックする方法には何があるのかを伝授します。加えて、売れる商品化と戦略について・・

 

◆5つの販売活動チェックリスト

✔ Check 1. 不動産ポータルサイトの掲載

スーモ・ホームズ・アットホームなど、有力な不動産サイトに掲載されているかを確認するのに便利な一括検索サイトが「ニフティ不動産」です。不動産探しの際も一括検索できる為、とても便利です。

 

✔Check 2. 全国の不動産会社に公開されているか？

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受け運営している、不動産会社だけが利用できるシステムのことです。宅建業法では、売却依頼を受けた際、このレインズに登録し、全国の不動産会社に広く周知する義務を負っています。確認方法は、依頼業者から登録証明の発行を受け、パスワードから公開状況を閲覧できます。※販売図面の登録も忘れずに・・

✔Check 3. 販売図面の出来栄えと内容で売れ方が変わる！

前記、レインズから全国の不動産会社がダウンロードできる販売図面が購入者にとって、見やすく華やかで、適切な内容が記載されていなければ、不信感を抱き購入には結び付きません。ポイントは、その不動産の特徴をイメージできるキャッチと、最大限の交通手段や周辺施設の表示に加え、トラブルを未然に防ぐ注意事項の記載です。参考に弊社で作成した販売図面をご紹介します。

 

 

✔Check 4. 現地看板は設置されているか？

誰しもインターネットを見れる環境とは限りません。まずは物件周囲の住人にアピールする手段の基本が現地看板です。不動産は近隣の方が購入する可能性が高いといわれてます。理由として、住環境を知っており、今の交通便を変えずに済むことや、交友関係や子供の学区内などが挙げれます。尚、看板にQRコードを付け、その場で物件詳細が確認できることもポイントです。

✔Check 5. 依頼会社のホームページ掲載はされているか？

購入検討者が現地看板を見て次に確認する作業が、その会社のホームページです。適切な写真の量や、物件の特徴、留意点、各種法令など購入者が安心できる情報が掲載されてなければ、不信感に繋がり成約の妨げになります。

 

✔Check 6. 依頼会社からの販売活動報告

定期的に活動報告を行うことは、宅建業法上も義務付けられてます。活動報告内容とは ①同業社からの問い合せ数　②同業社からの広告掲載承諾数　③一般顧客反響数と内容　④価格や条件交渉の内容　⑤申込数と内容　です。ポイントは②です。幅広く自社で行っていない他社の広告媒体を活用することも成約への近道です。

 

◆商品化について

商品化とは、売却しようとする不動産が購入者にとって、購入しやすい状態に仕上げることです。主な例として、測量し境界を確定させる・越境物を解消する・筆界未確定を整備する・既存住宅売買瑕疵保険を付保する・既存住宅状況調査（インスペクション）を行う・「安心R住宅」にする・建築確認通知書類やリフォーム履歴を整える・過去の仮登記等を整理する・必要に応じ解体するなどです。

 

その他、不動産の種別に応じて必要としている法人を選択し、情報発信することも販売戦略の一つです。弊社が実際に依頼を受けた九州、久留米市の土地売却では、地元不動産会社に依頼し、5年も塩漬けになっていましたが、上記活動に加え、地元ハウスメーカーに情報発信したことが功を奏し、3ヶ月で売却することいが出来ました。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

ちゃんとやると「儲」からない？

　建築現場を通りかかった時、職人さんが3時のお茶休憩を取っていた。棟梁らしき職人さんが、低い声でぼそっと「ちゃんとやると儲からないからなぁ～。」一瞬耳を疑った！「では、この建物は不完全のままで、完成するのか？」

以前、弊社で日本を代表する大手企業との夢のような取引があった事をすぐに思い出した。
2年半の時間を費やし、慎重に進めた仕事の中で、心に引っ掛かる事があったからだ。
・・・でも、あの時、長ものに巻かれていれば、今でも大きな仕事が継続していたのかも・・・
地主様との賃借料交渉で、企業の担当者から値下げの要請があった際、私は根拠を持って公平な金額を提示した。第三者の専門家が見れば不公平と解るような、一般消費者が不利益を被る取引は出来ないからだ。公平さを欠くと企業のイメージダウンに繋がるのではないかと伝え、賃借料は弊社が提示した額に決定した。その後、その企業から仕事は一切来なくなった。

世の中、綺麗ごとだけでは存続できない。しかし「ちゃんとやる」ことに工夫を加えれば、次の発展も生まれ、正しい仕事の中にでも十分な利益を上げることはできると確信し、繰り返す、迷いや争いの連続ではあるが、信じた道を歩んでゆく。

 

代表取締役　　佐藤　浩之

平成31年　新年のつぶやき　/　令和3年　新年のつぶやき

最近新装オープンした、京葉銀行 鎌ヶ谷支店にて家族信託セミナーを開催致します！

令和2年1月19日(日)　午前10時～12時
受講料は無料！是非いらして下さい！
*席に限りがございますので、事前予約をお願い致します。

お申込みは 京葉銀行鎌ヶ谷支店 047-443-3411 まで

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆2019年12月25日(水)～2020年1月5日(日)まで

休業明けの営業開始は、1月6日(月)からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

2019年11月24日
自治会の方と協力し、相続対策セミナーを開催致しました。

会場はとても広く、当日はあいにくの雨模様でしたが
20人もの方が集まってきて下さいました。
設営なども手伝っていただき、なんとお茶まで（！）
頂いてしまい、感無量でございます(*^^*)

企画・協力して下さった自治会長様や自治会の皆様、
そして集まって頂いた皆様、本当にありがとうございました。
ご好評の声が集まれば、またどこかでセミナーさせて頂けるかもしれませんね。

執筆：きわこ

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

個人所有や法人所有の不動産を資金繰りの都合等で一定期間に換金したい。換金後も将来買戻しができる不動産買取り方法があれば便利です。そこで、さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り手法についてお伝え致します。

 

一般的な不動産買取りとの違いは？

一般的な不動産買取りというと、買取る側が求める種別に特化した不動産になります。例えば、建売用地やマンション用地、収益不動産などです。しかし、その不動産の売却方法を変えることで、高額売却に成功したり、売却後も賃貸で住み続けられるリースバックなど、売却する側の都合に応じて柔軟に対応できるのが特徴です。

 

◆手法1　リースバック不動産の買取り
リースバックとは、売却後も買主から賃貸で借りて、住み続けられる方法のことです。法人等で一時的に資金が必要な場合で将来、買戻しができるのも特徴です。買戻し価格も売却時に設定することで、将来の資金設計が可能です。また、賃料も買取金の全額受け取るタイプと一部を預け、一部を受け取るタイプにより、賃料調整も可能です。

◆手法2　販売平行の広大地買取り
通常、広い土地を一括売却する場合、買取る側もさまざまなリスク（造成費、地価変動、周辺物件増加、販売経費、登記費用、広告費等）など、流動的リスクをカバーする為に、そのリスク分を引いた価格で買い取ることになり、必然的に価格も安くなります。そこで、企画から各種許認可、造成等は弊社で行い、買主が現れた時点で区画ごとに換金して売却代金をお支払いする流れです。その為、前記にあるリスクや経費を最小限に抑えることで、一括買取より数段高い金額が手元に残る仕組みです。

◆ケース1　借家人付不動産の買取り
収益不動産で利回りが取れている不動産以外、賃借人がいる状態では、なかなか買手が付きません。何故なら、一般的に普通借家で賃貸している場合、正当事由（家屋の建替事情、過去の使用状況、過去賃料滞納等）が認められない限り、法律上、立ち退きが困難になり、長期間にわたり、招かれざる賃借人に居座れてしまう場合も多くあります。

◆ケース2　家屋付き再建築不可土地の買取り
建築基準法により、所有敷地が建築基準法に認められた道路に2ｍ以上接していなければ、建替え（再建築）ができず、土地の価値が半減するばかりか、買手を見付けることが困難です。また、このような土地から公道にでるまでに他人の敷地を通っている場合が多く、権利関係が複雑な場合も見受けられます。

◆ケース3　共有持分不動産の持分買取り
不動産を複数人で所有することを共有持ち分登記といいます。共有不動産のデメリットは、当該不動産を換金（売却）する場合には、全員の同意が必要なため、共有者の一人が売却希望でも他の人が同意しない限り、いつまでも売却することが不可能です。このような共有持ち分のみ売却するのは通常行いません（買手が付かない）が、物理的（登記法上）には共有持ち分を移転することは可能なため、共有状況により買取りが可能です。

◆ケース4　借地権と底地権不動産権利の買取り
借地権とは、他人の土地を借りて自分名義の家屋を建て住んでいる方の権利を指します。反面、底地権とは、借地権者に土地を貸している地主という立場です。借地権には旧法と新法があり、法的ルールに違いがあります。所有権（完全に自分の権利）と違い、借地権や底地権のみ売却するのは難しい場合が多いのが現実です。

◆ケース5　事故物件（心理的瑕疵）不動産の買取り
一般的に火災により家屋内で亡くなった不動産や、事件事故があった不動産は売却しづらく、人に知られずに換金したい諸事情など、所有者が抱える事情はさまざまです。このような不動産を買取り保証付きで販売する方法や、事故等の内容により完全非公開で買取るご提案をさせて頂きます。

 

◆ケース6　隣地境界不確定不動産の買取り
所有地に隣地する境がはっきりしていない不動産も多いものです。仮に隣地境界が確定できない場合、分割（分筆）ができないデメリットや、隣地トラブルに発展するなど、買手にとっては大きなマイナス要因です。また、境界を確定するには、隣地所有者と立会い、承諾を得て立会書に署名押印が必要です。場合によっては、数か月時間を費やしても境界が確定しないこともあります。

◆ケース7　瑕疵担保免責不動産の買取り
瑕疵とは見えない欠陥のことを言います。家屋では雨漏れ、シロアリの害が引渡したあとに発覚した場合や、土地では撤去費用が発生する埋設物（建設廃材、土壌汚染、巨大自然石等）が後に発覚した場合に、その責任をどうするのかという問題です。

◆ケース8　空き部屋が多いアパート・マンションの買取り
利回りが高い（入居率が高い）アパート等は、不動産投資家に売却しやすいですが、入居率が低い不動産の場合、投資家向けには売却しにくく、不動産の担保価値評価から借家人がいることで、更に評価が下がるのが現実です。かといって入居率を上げる為のリフォーム費をかけたくないなどの諸事情がある方向けの原状買取です。

◆ケース9　任意売却不動産の買取り
任意売却とは、住宅ローンで購入した不動産に住んでいる途中に、リストラなどの諸事情で、返済中のローンが一定期間継続して払えなくなると、金融機関が融資と同時に設定した、不動産担保権（抵当権）を実行して貸出金を回収する動きとなります。その場合、裁判所の競売物件となり、最後は強制執行で立ち退きをせざるを得ない結果となります。このようになってしまう前に、債権者（銀行等）と調整代行し、次の住まいをサポートしながら買取ることをいいます。

最後に・・・
不動産にはさまざまな形態があります。上記以外にも、買取相談があれば個別に対応させて頂きますので、お気軽にご連絡下さい。また、既に一般の方から相談を受けている不動産仲介業者の方もお気軽にご用命下さい。諸条件等、柔軟に対応させて頂きます。

不動産コンサルタント　佐藤　浩之

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

一般者に限らず、異業種法人様の福利厚生・研修

ビジネス交流、自治会や各種サークルなど

 

さまざまな場面で誰しも迎える相続について学び

早めの対策にご活用下さい。

 

自治会主催等、公共会場での開催は無料にて

出張致します。

 

 

セミナーの特徴について

 

全国相続サポートセンター主催の相続支援コンサル

タント（公）日本賃貸住宅管理協会認定資格者が務

める全6回シリーズのセミナーや大家さん、資産を

相続する子孫向けの相続総合セミナーです。

 

本セミナーの特徴は、節税に限らず相続に関する

全体像が学べるのが最大の特徴です。

 

 

相続対策とは・・・

①相続が争族にならない為の分割対策

②相続発生からでは遅い納税対策

③最後に賢く圧縮したい節税対策

④資産を減少させない資産形成対策　です。

 

世間では節税から対策する方が多いようですが

実は逆です。

 

いくら税金が安くなっても家族がバラバラになって

は意味がなく、本質からかけ離れてしまいます。

 

【船橋市勤労市民センター開催時の写真】

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【出張セミナー内容】※予約制

・費用：20,000円 税別/回（約2時間/回・レジュメ付）

　講師＋スタッフ1名

 

・交通費：ちばPMA相続サポートセンター事務所

より半径10Km以上、別途500円/Kｍ

 

・開催要件：参加者5名以上、テーブル・椅子、

筆記用具等はご準備下さい。

 

・参加者30名以上の場合、追加レジュメは

別途200円/1部 税別とさせて頂きます。

 

※リモートセミナー、遠距離会場、当日無料相談

個別相談などについては、別途ご相談下さい。

 

【鎌ケ谷商工会 開催時の写真】

 

★相続対策セミナーの概要★

 

①　相続と遺言の基礎知識

相続対策の基礎知識と遺言など、全体像について

解りやすく解説します。

 

 

②　財産の把握とその評価

財産の把握と評価の仕方について、民法・税法の

基礎知識を踏まえたうえでご説明します。

 

 

③　賢い生前贈与のススメ

相続発生後に想定されるトラブル対策も含め

賢い生前贈与のやり方について解説します。

 

 

④　生命保険を100％活用する方法

生命保険を活用した相続対策の全てを出来る限り

解りやすく解説致します。

 

 

⑤　公正証書遺言の作り方と家族信託の活用

遺言では最も優れている公正証書遺言の作成手順に

加え、今注目の家族信託について組成事例を交えて

解説します。

 

 

⑥　相続発生後にできる対策

相続発生後からでもできる賢い相続対策のうち

特に重要な点について解説致します。

 

 

⑦　全３回シリーズ　大家さんの相続セミナー

 

第１講　相続対策

第２講　不動産売買と相続

第３講　大家業の引き継ぎ方

 

アパート等の賃貸不動産業を営まれている方

必見の内容です。

 

 

⑨　全４種シリーズ　

次世代（子供）のための承継セミナー

 

第１講　家族信託を活用した事業承継

第２講　賢い大家さんになる秘訣

第３講　次世代の為の相続・事業承継

第４講　贈与を受ける者としての心得

 

相続対策を懸命にされている親御様の努力を最大限

に生かすには、資産を相続する子孫も資産・事業承

継の知識が必要です。

 

 

①～⑥は相続総合対策セットシリーズの為、①から

順番に学ぶと最も解りやすい構成となっております。

 

各セミナーを単独に選択して頂いての開催も可能です。

お問合せは下記のお電話又はメールにてお問合せ下さい。

 

 

電話：ちばPMA相続サポートセンター　047-442-1102

Mail：info@chiba-pma.z-souzoku.com

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

 

 

毎年この季節に開催されている鎌ケ谷市民まつりも今年で45回目！
実は弊社もここ数年協賛させて頂いております（＾＾）

恒例の相場野馬追・武者行列やKAMA-1グランプリ、
吹奏楽演奏やマーチング、市役所駐車場でこども向けイベントなど
ハロウィンも近いので仮装やコスプレも楽しめるお祭りとなっております。

開催日：2019年10月12日（土）
午前10時　～　午後5時
※悪天候の場合は13日（日）順延
公式ホームページ：http://kamagayasiminmatsuri.com/

是非遊びにいらしてください！

 

執筆：きわこ

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』