行政の空き家対策相談員を担う傍ら、新聞記事などの空き家問題には、つい意識が向いてしまいがちですが、先日の日経新聞に掲載されていた空き家問題について、要約して皆様の今後の役に立てる記事として発信します。

全国の空き家数は900万戸超となり、30年前の約２倍となる深刻さを増しています。なぜ、このような状況になり易いのか？　７つのケースを纏めてお伝えします。

■空き家が発生しやすい７つのケース

① 現時点で共有名義になっている不動産
※共有名義者の意見相違や、誰かやるだろうの意識から空き家が発生する。

② 以前に相続が発生した時から相続登記が未了
※相続登記未了の場合、売却ができず、時間の経過で相続権利者の死亡により、更に相続権利者が増幅し、権利関係が複雑化して空き家が発生する。

③ 相続人全員が当該不動産を欲しがる
※都心の優良物件で高額な場合など、全員がその不動産を欲しがる場合、話し合いが纏まらず、一旦、共有名義になり空き家化する。

④ 相続人全員が誰も居住や利用もしない
※誰も利用等しない場合、相続登記の際に、とりあえず共有の物件として賃貸にするにしても意見の相違で空き家化する。

⑤ 相続人の生活拠点が、相続不動産から遠方である
※空き家の様子を見に行くだけでも時間と経費がかかる為、足が遠のき、放置空き家となる。

⑥ 相続不動産に制約や問題がある。
※再建築不可や隣地者と境界トラブルがあるなど、不動産に問題や法令制約がある物件は、つい放置しがちとなり空き家化する。

⑦ お一人様の不動産を相続する相続人が疎遠の「おい・めい」である。
※普段から疎遠の「おい・めい」が相続人の場合、借金や連帯保証を警戒して相続放棄するケースや、実家のような愛着がないことから放置空き家になりやすい。

一部引用：日経新聞掲載【三菱UFJ信託銀行MUFG相続研究所所長 入江誠 氏 記事 】

■空き家化を避ける対策とは

なるべく早い段階で、相続予定の不動産に問題がないのか？売却はスムーズにできるのか？賃貸の場合、どの位のリフォーム費が発生し、利回り％は？などを登記、境界確認、用途地域、再建築の可否などを不動産コンサルに強い専門家に有料委託してでも早期に着手しておきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空き家の係る譲渡所得の特別控除の3000万特例などの税金や、相続前と後の分割対策など、できれば総合的に対策を担える専門家を探して、節税対策・分割対策・納税対策・資本増加対策を俯瞰的視点から総合的に実行していくべきです。

弊社では、不動産に強い相続コンサルができる強みを生かし、日々、現場の相談や実務に勤しんでおります。Zoom 無料相談の予約は下記、メルマガ登録からできますので、是非ご活用下さい！　2025. 4. 20

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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最後は「捨印」です。

「捨印」とは、契約書などの文書に間違いがあった際に、原本を保有する側が訂正できるように、訂正印としてあらかじめ文書の余白部分に押しておく印鑑のことです。

そもそも「捨印」は、入力ミスや漢字の間違い等、文書全体の主要な内容を変化させることの無い軽微なミスを訂正するための方法で、「間接訂正」とも呼ばれています。

契約当事者が全く別人に代わってしまう訂正や、契約金額の訂正などは、捨印で訂正できる範囲を超えていると思われます。

捨印をもらっておくと、単独で契約書などを訂正できますが、一方、捨印を押す側には契約書などの改ざんなどの悪用に利用されるというリスクもあるのです。

事前に捨印をもらう際には、「必ず押さないといけないわけではない」という対応が無難ですし、捨印を求められた際には、「訂正が必要な際は自分で訂正をするので捨印は拒否する」という対応も可能です。

「間接訂正」に対し、修正したい箇所に直接印鑑を押して訂正する方法を「直接訂正」と言います。

重要な部分の訂正を必要とする場合には、「直接訂正」と「間接訂正」両方にて処理するのがベストです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

普段何気なく押してしまう捨印ですが、きちんと捨印の意味を理解したうえで押さないとトラブルになりかねませんね。　2025.4.5

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【防音】室内外の音を防ぐ

防音カーテンとは、音が伝わりにくいように特殊加工された生地を使ったカーテンのことです。家で楽器を演奏する、ペットの鳴き声が気になる、隣の家の生活音が気になるなどの悩みがある場合に選ばれることが多いカーテンです。機能として、「吸音」「遮音」の2つを兼ね備えています。一般的にペットの鳴き声や赤ちゃんの泣き声、ピアノの音などの高い音には効果的ですが、電車や車の音のように震動をともなう低い音には効果が低いとされています。

遮音

部屋探しをする時に、隣の部屋との壁の厚さを気にする人は多いと思います。しかし、実際に部屋のなかでもっとも音が漏れやすい場所は、玄関と窓です。防音カーテンは、生地の裏側に硬い布や特殊加工を施した布を使って内外の音を遮音します。

吸音

効果的に防音できるカーテンには、音を遮る機能に加えて音を吸収する機能もあります。表側にベロア素材やベルベット素材、凸凹のある生地を使うことで音を吸収します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンにも遮音、吸音する機能があるので、音に関するお悩みがあったら機能付きカーテンにかえてみるのはいかがでしょう。25.4.17

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、新築戸建の価格動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
首都圏全体の平均価格は、前月比、前年同月比ともに上昇した。
エリア別の前月比は、横浜市・川崎市と埼玉県他が-0.1％とわずかに下落したものの、東京23区と千葉県（西部/他）の3エリアが1％以上の上昇率となるなど、全体的に上昇が目立つ月となった。前年同月比はさいたま市のみ下落し、17カ月連続の前年同月割れとなっている。
なお、東京23区、神奈川県他、千葉県（西部/他）は2017年1月以降最高額を更新した。4エリア以上が最高額を更新したのは、2023年4月以来22カ月ぶり。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

土地の値段が、高止まりしている印象ですね。

2025. 04.14

2020年4月から施行となった、配偶者【長期】居住権とは相続開始時に被相続人の持ち家に住んでいた配偶者は、原則、終身の間、その家を無償で使用・収益できるという権利です。

これは、残された配偶者の居住を保護するために設けられた法律で、今までは資産の大半額を占める自宅を相続する配偶者は、自宅を相続した分、他の現金等の資産を相続できなくなり、結局生活資金確保のために自宅を手放さざる得ないケースを回避する目的の権利です。

■配偶者【長期】居住権取得の基本条件

配偶者が
① 相続開始時に
② 遺産に属する建物に
③ 居住していた場合
④ 遺産分割協議（審判含）・遺言・遺贈・死因贈与によって、配偶者居住権を取得させることができる。

■居住権の期間

・原則、配偶者が死亡するまで権利は存続する。
※被相続人の遺言や、相続人の遺産分割協議で終身より短い期間を定めることも可能

■配偶者長期居住権の３つのポイント要約

１.　建物の所有者は、配偶者に対し配偶者居住権設定の登記を備える義務がある。登記により配偶者（登記請求権）は第三者等に対して権利を主張できる。

２.　配偶者長期居住権を譲渡することはできない。

３.　配偶者は通常の費用負担義務を負う。

通常の費用とは、固定資産税・都市計画税や維持に伴う修繕費です。配偶者が相当な期間内に必要な修繕をしない場合、家屋の所有者が修繕をすることができます。
※改築や増築（第三者に使用・収益させる含む）については、家屋の所有者に承諾を得なければ行うことはできません。

■配偶者居住権は相続税の評価対象となる！

短期居住権と異なり、長期居住権の場合は一定の評価として相続税の課税対象となります。※詳しい評価方法は別のコラムで公開します。

■贈与税発生について注意！

・配偶者が途中で老人ホームに入所するなどの場合、居住権を放棄することはできますが、その場合、家屋所有者が居住権分得をすることになる為、家屋の所有者に『贈与税』が発生します！

■居住権の権利存続と消滅について

家屋の売却や子が先に亡くなるなど、配偶者が住む家屋の所有権が変った場合であっても、配偶者所有権は存続するため、配偶者は当該家屋に住み続けることができます。当該家屋が滅失（解体や全壊）した場合には、同時に配偶者居住権も消滅することになります。※家屋の滅失登記要

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

本来、法定相続人である配偶者と子供達が、いままで育ててくれた親（被相続人の配偶者）の今後の生活を守り、面倒をみるのが子供の務めであるはずです。しかし、現実的には子供は自分の相続取得分を主張し、親が住む家の取分まで主張する事案があることから、このような制度できた訳です。

生前から家族が揉めないようにする対策（分割対策）は重要です。少しでも気になる方は、まずは、弊社の無料相談からご活用下さい。2025. 4. 13

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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆5/2（金）～　5/7（水）まで

休業明けの営業開始は、５月8日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

相続財産が現金のみの場合には、遺産分割で均等、公平に分ける際に1円単位まで自由に分けることができますが、相続財産に不動産がある場合には、家などをケーキのように2分割に分かることができません。

そこで、相続財産の大半が不動産という家庭の場合、不動産を単独で相続した者と、それ以外の相続人との差額を埋める際に「代償分割金」を利用するケースが多いものです。

代償分割金を支払う者が既に、その分の預金がない場合、生命保険金を利用して代償分割金を捻出しますが、その時に課税される贈与税を回避する為のポイントをお伝えします。

■生命保険金を代償分割金として利用する場合の贈与税回避の２原則とは

① 代償金の額が、主たる相続財産額を超えていないこと

つまり、次のようなケースです。

・相続人：長男と長女の二人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・長男が自宅全部を相続
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金（4,000万円）のうち2,000万円を支払った。

父親が契約者で保険金の受取者を長男にしていた生命保険金は、相続財産ではなく、長男の固有財産です。従い、代償金2,000万円−自宅1,500万円＝500万円に贈与税が発生し、長女が支払うことになります。

② 代償金を支払う者が相続財産を受け取っていること

つまり、次のようなケースです。

・相続人：母と長男と長女の三人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・母親が自宅全部を相続
・長男は亡き父親がかけていた生命保険金（3,000万円）を受け取る
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金のうち1,500万円を支払った。

長男は相続財産を一切、相続していない為、長男の受け取った生命保険金（長男固有の財産）から長女に払った1,500万円に対して贈与税を長女が支払うことになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

亡き父親が契約者として保険料負担していた保険契約で、何も負担していない長男が保険金の受取人の場合、相続財産上では長男固有の財産となりますが、保険金を一切受け取っていない長女からすると、公平ではない！とトラブルに発展するケースもあります。

このようなケースを回避する方法もあるので、相続が絡む遺産の分け方（生前対策）は、税金等に限らず総合的な相続対策に詳しいコンサルタントに相談して対策した方が得策です。2025. 4. 6

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
・マンションの平均募集家賃は、東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌市・大阪市・福岡市の7エリアが全面積帯で前年同月を上回る。

・マンションは、カップル向きが広島市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、首都圏5エリア（東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県）および札幌市・名古屋市・京都市・大阪市・福岡市の10エリアで2015年1月以降最高値を更新。東京23区の最高値更新は27カ月連続。

・アパートは、ファミリー向きが仙台市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、東京23区・東京都下・千葉県・名古屋市・京都市・神戸市・福岡市の7エリアは2015年1月以降最高値を更新。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家賃の値上がりのニュースをよく耳にしますが、図で見ると全国区で値上がりをしているのが
よくわかりますね。

2025. 03.31

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信託法の改正により、親の認知症や判断能力の低下に備えて、自宅不動産の管理等を子供に信託する家庭も毎年、増加傾向にあります。信託は任意後見制度と違い、判断能力の低下（認知症）になる前の心身ともに健康な状態であっても、信託契約による受託者は、信託目的に基づき管理や処分行為を行うことができるのが特徴です。

将来、不動産売却する為の信託に必要な大前提をお伝えします。この前提がない場合には、信託による不動産売却ができなくなる為、不動産信託の基本を押さえておきましょう！

●信託法26条には

「受託者は、信託財産に属する財産の管理又は処分及びその他の信託の目的の達成のために必要な行為をする権限を有する。ただし、信託行為により、その権限に制限を加えることを妨げない。」とあります。

●従って
受託者の権限は、信託目的の範囲内で、信託契約で自由に設定することができます。

例えば、不動産の管理行為はできるけれど、売却などの処分行為はできないという契約と定めることが可能ということです。

●そのため
信託不動産を売却するためには、信託契約書のなかで受託者に信託不動産を売却できる権限を与えておく必要がある訳です。

■当初の信託契約では、信託不動産売却の権限が与えていなかった場合はどうしたらいいのか？

① 信託契約の変更：いままで管理行為しかできなかった受託者が売却等の処分もできるように信託契約の変更を行ってから、当該不動産の信託登記を済ませれば、正式に受託者単独で、不動産の売却換金が可能となります。

② 信託契約の解除：いったん既存の信託契約を全て解除したうえで、新規に信託不動産を受託者が売却処分できる権限付きの信託契約を組みなおし、①同様に信託登記を済ませれば、受託者の権限で第三者に売却するこが可能です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

この信託組成に詳しい専門家（司法書士等）の割合が、現在に至っても極少数に限られるというのが、現状の課題です。

従って、信託を検討する際は、信託に詳しいコンサルタントや司法書士等にを見つけ、事前相談から適切な専門家を見出すことからスタートになります。

弊社では（一社）家族信託普及協会が提供する、家族信託コーディネーターの資格を保有し、信託契約のサポートに限らず、相続や売却、運用、投資など幅広いコンサルティングを提供しております。

まずは、様々なお悩みの方向性を見出す無料相談からご活用下さい。　2025. 3. 30

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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普段、みなさんがよく口にする「割印」ですが、実際には、

◎契印

◎消印

◎割印

の総称になります。

◎「消印」とは

文書と貼付した収入印紙を一体のものとし、収入印紙の再使用をできなくするために、両方にまたがるように印鑑を押すことを言います。

◎「割印」とは

複数ある契約書などにまたがるように印鑑を押すことを言います。

これによって、2つの書類が同一内容であり、かつ同時に作成されたことを証明することができます。

また、文書の内容の改ざん防止にも役立ちます。

割印は、契約を締結したそれぞれが契約書を１部ずつ保管する場合などに利用します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

割印と、前回出てきた契印の違いは、

「割印」は、２部以上の契約書等の作成時に、

「契印」は、１つの契約書が複数ページある時に、

それぞれ利用されます。2025.3.29

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引越しや模様替えで部屋の印象を大きく変えるカーテンですが、カーテンにもさまざまな種類があることはご存知ですか？ 色や柄だけではなく、素材や形状によって機能や目的が異なります。快適な部屋づくりに欠かせないカーテンの種類や機能、選び方のコツについてご紹介します。

そもそも、カーテンは部屋の様子が外から見えないようにするためですが、ほかにも部屋に入る光の量を調整したり、部屋を快適な温度に保ったりといった機能面。また、部屋の雰囲気を決めるインテリアとしても大切な役割を担います。

機能面にスポットをあてて、カーテンの種類をご紹介していきます。

遮光カーテンとは、黒い糸を織り込む、樹脂を練り込むなどの特殊な加工によって、日差しを遮る生地で製造されたものです。照度計を用いた遮光性能試験によって、1級から3級にレベル分けされています。

採光　遮光とは反対に、効果的に光を取り入れるためのカーテンがあります。主に、レースカーテンと呼ばれる種類が採光カーテンにあたります。糸の織り方に工夫があるもの、繊維自体が加工された特殊繊維を使ったものがあり、いずれも光を拡散させながら透過するため、西日などの強すぎる光に効果的です。透過率のパーセンテージが高いものほど光を多く通し、内・外の様子が透けて見えます。
西向きや人の通る道に面した窓には透過率の低いレースカーテンを選び、人目が気にならず光が入りにくい場所には透過性の高いレースカーテンを選ぶなど、カーテンを取り付ける場所を考慮して透過率を決めるとよいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

暖かくなり部屋の模様替えを考えている方も多いとおもいます。手軽にカーテンを変えるのはいかがでしょうか。カーテンを変えるだけで部屋の雰囲気がかわります。25.3.28

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アットホーム株式会社は、2024年1月～12月の間に、賃貸物件を探しているお客さまを担当した全国のアットホーム加盟店を対象に実施した調査結果をもとに、『不動産のプロに聞いた！「入居直後に実施すべきこと」ランキング』を発表しています。

不動産会社の方に、賃貸物件を契約した人が入居直後に実施すべきことを聞いたところ、「室内の写真を撮る（傷などの確認）」が57.9％でした。

不動産会社からは、「退去の際に役に立つので写真を撮影すると良い」「入居から1週間後に不具合（トイレ便座の割れ）を発見したが、破損が入居者によるものなのかが分からないケースがあった」というコメントが上がりました。退去時の原状回復で正確な判断をするためにも室内の写真をしっかりと撮影したほうが良いようです。

2位は「隣人へあいさつする」でした。
「上下階・左右の部屋にあいさつをすると、その後の騒音トラブルが減る」「特に小さい子どもがいる世帯は、あいさつをしている方が騒音問題に発展しにくい」という声が寄せられました。騒音トラブルなどを考慮すると近隣にあいさつをしておくとスムーズに解決できるかもしれません。ただし、防犯上近隣へのあいさつを避けた方が良いケースもあるため、状況に応じて判断することをおすすめします。

3位は、「避難所を確認する」不動産会社からは、「土地勘がないエリアでは、災害に備えて避難所などを把握しておく必要がある」というコメントが上がりました。

その他入居直後に実施すべきこと

・ゴミ出しのルールが各自治体で違うのできちんと確認すると良いです。
・防犯対策や近隣へのあいさつはもちろん、まずは窓にカーテンを設置することが大切です。カーテンがない場合、部屋の中が丸見えです。カーテンの取付けも防犯対策になると思います。
・虫が嫌な方は、虫よけ対策を行うことをおすすめします。また、退去や更新の際に困らないように入居時に書類の置き場所を決めると良いです。
・インターネット回線の開通は、事前に確認した方が良いです。特にリモートワークなどで通信速度が速い回線が必要な方は、引越ししてすぐにつながるように進めておかないと後悔することが多いです。
・エアコンの試運転をしてください。夏・冬シーズンなど久しぶりに使う前に、カビ臭かったり、水が残ったままになっていたりしないかどうか半日ほど運転した方がいざ使おうと思った時に不具合が起きにくいです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

お引っ越しされる方が多いシーズンですね。

上記を参考に、試みてはいかがでしょうか。

2025. 03.24

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