アットホーム（株）が、2022年7月～12月の間に

賃貸居用物件を探している顧客を対象に

『2022年下半期問合せが多かった条件・設備～賃貸編～』

の調査結果を発表しました。

 

条件編

1位：「通学先・通勤先の近くに引っ越したい」

2位：「転勤のため引っ越したい」

3位：「ペット可物件に引っ越したい」

4～10位は次の通り。

「毎月の家賃を下げたい」

「今より部屋数を増やしたい」

「今より平米数を広くしたい」

「進学のため引っ越したい」

「仕事・作業用の部屋がほしい」

「設備をグレードアップしたい」

「防音性を上げたい」

 

設備編

1位：「駐車場」

2位：「インターネット接続料無料」

3位：「オートロック」

4～10位は次の通り

「洗面所独立」

「モニタ付インターホン」

「温水洗浄便座」

「追い焚き機能」

「宅配ボックス」

「駐輪場」

「通信速度の速いインターネット環境」

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

賃貸住宅の場合、引越しのタイミングで

住居環境が良いところへ移ることが多いようですね。

 

                                                           2023.04.17

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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千葉県宅地建物取引業協会に設置される空き家対策

特別委員会の推薦により、鎌ケ谷市役所の空き家対

策相談員を務める立場から

 

空き家で頭を悩まさずにすむ、対策の選択肢と現状

維持のリスクも交えてお伝えします！

■空き家を現状のままで放置するリスク

 

1.　防災性のリスク

空き家は風通しもメンテナンスもしない為、劣化が

進行するスピードが速く、屋根、外壁等の落下、

火災発生など、実際に現場では起こっており、近隣

者から損害賠償の問題に発展することもあります。

 

2.　近隣とのトラブル

ゴミの不法投棄による悪臭や衛生問題、猫の住家に

なることや、樹枝の越境などで近隣者とのトラブル

要因になります。

 

3.　資産価値の下落

家屋の劣化により当然、資産価値も減少する一方、

加えて、景観悪化で更に価値を下げる要因になる。

 

4.　防犯性のリスク

不法侵入されて、家屋内で居座れた実例もあり、

最悪は家屋内で浮浪者が死亡していたケースも

実際に弊社で取り扱いがあります。

 

5.　特定空き家に指定される可能性がある

平成27年2月から「空き家対策特別措置法」が施行

され、衛生悪化や倒壊危険などがある場合、各自治

体から勧告を受け、強制解体されることもある。

 

 

■どうする空き家　選択肢は？

 

1.　空き家見守りサービスを受ける

遠方に住んでおり、なかなか自己管理が難しい方

向けに、民間の不動産管理会社で行っているサービ

スです。管理料の相場は5千円～1万円ほどです。

 

2.　空き家を活用する

 

2-1　賃貸物件として貸す

現状でDIY自由物件として格安で貸す方法や、部分

的にリフォームをして、安価で賃貸する方法、また

定期借家契約にするなど、物件に応じた工夫をする

ことで収入物件に変貌します。

 

2-2　解体して土地として運用する

駐車場、資材置き場、トランクルーム、太陽光発電

用地などなど、立地に応じて運用します。

 

3.　空き家を売却する

売却する際も、いかにリスクなく少しでも高く売却

する方法を状況に応じて検討します。

実務的には不動産コンサルティング者と一緒に検討

し、最善策を選択して売却します。

 

4.　空き家バンクサイトの活用

空き家バンクとは、空き家物件情報を地方公共団体

のホームページ上などで提供し、他からの移住斡旋

を目的とした公共サイトです。↓　↓　↓

https://www.iju-join.jp/feature_cont/file/001/

 

5.　NPO法人団体による活用例

・古民家を改装し、会員制農家民宿とする

・空き家をミュージアムとして活用する

・短期滞在者の宿泊先として提供する

・子どもが集うコミュニティーの場にする

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

いかがでしたか、使わない空き家を抱え、頭を悩ま

されていた方、さまざまな方法を知り、少し未来が

明るくなったのではないでしょうか。

 

最後に、空き家の補助金・助成金を都道県別に

リスト化したサイトをご紹介します。

 

少しでも費用負担を軽減して、空き家を有効に活用

しましょう！↓　↓　↓　「空家活用の匠」

http://akiya-takumi.com/subsidy/

 

尚、弊社でも空き家相談の行政担当を行ってます。

お困りの際は、無料相談から予約を受け付けており

ますので、気軽にお声かけ下さい。　2023.04.16

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

 

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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建物が解体等でなくなったら、1ヵ月以内に建物

滅失登記を申請しなければならない、と前回お話し

しました。

 

 

では、例えばこんな時はどうすればよいのでしょう。

 

①抵当権の登記がある建物の建物滅失登記をする前に、

　抵当権抹消登記は必要か？

 

抵当権の抹消登記を行ってなく、抵当権の登記が

残っている状態のまま、建物滅失登記を行うことは

可能です。

 

ただし、抵当権が設定されている建物を壊す前に、

金融機関等の抵当権者の承諾を得ておく必要は

あります。

抵当権者の承諾なしに勝手に取り壊してしまうと、

抵当権者との間で問題が発生することも考えられます。

 

②建物が取り壊されているにもかかわらず、誰か

　わからない人の建物の登記が自分の土地上にある

　場合、建物滅失登記はできるのか？

 

建物の登記上の所有者が、全くの他人で所在も

わからない場合は、土地の所有者から法務局の職権

登記を発動する「建物滅失登記申出」ができるので、

所有者が亡くなっていても所在不明でも大丈夫です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

いざ住宅ローンを組んで、新しく家を建てようと

した時に、以前の建物の登記が残っていることが

判明した時など、条件が整っていれば、滅失した

建物の所有者以外の人から、申請することが可能

です。　　　　　　　　2023.4.15

 

 

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住まいを借りるに当たって、予算の目安を立てるため

には、「賃料相場」を知っておくことが必要です。

 

賃料相場は様々な要因に左右されます。特に、立地

と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります。

まずは、自分で情報を集めることで、ある程度の賃料

イメージをもつことが大切です。ただし、自分のイメ

ージが誤っている場合もありますので、過度に先入観

をもたないように注意しましょう。

 

 

賃料相場について入手できる情報を紹介しますので、

相場観を養って、自分の希望の住まいとの比較などを

してみましょう。

住まいの賃貸借の場合、一般的には募集時の賃料と、

実際の契約賃料との差はあまり大きくないといわれて

います。

 

広告等に掲載されている物件 の賃料情報を調べるこ

とで、ある程度の相場を把握することができます。

実際に取引される賃料と掲載された賃料が一致する

とは限りませんので、あくまでも参考情報として

活用してください。

 

 

インターネット広告等で住所や沿線・駅を絞って、

物件の賃料を調べるエリアごとのおおむねの賃料

相場やその変動を把握することができます。

 

また、そのエリアの情報を多く扱っている不動産会社

から相場情報を聞くことも有効です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

住まいを借りる前に、賃料相場観を養ってから

住まい探しをしましょう。

希望の物件が見つかりやすくなります。2023.4.13

 

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前回、断熱性の高い省エネ住宅について触れましたが、

健康への影響は、どうなのでしょうか？

 

一般社団法人　日本サステナブル建築協会が

調査結果を発表しています。

 

住宅の断熱化による健康への好影響

 

●生活の質の向上

湿度、騒音、照度、衛生、安全、防犯に問題がない

住環境で生活の質が高くなった。

 

●睡眠の質の向上

寝室が温かく、乾燥していない住宅では

睡眠の質が向上することがわかっています。

 

●住宅内活動時間

炬燵が不要となるなど、

住宅内の1日の身体活動時間が

最大で50分増加する可能性があります。　

 

●子供の疾患

床近傍室温が16.1℃以上の住宅では

喘息の子供が半分

 

●健康診断結果

今の室温で結果に差が出ました。

 

このように住宅の断熱化により、

健康へは好影響があるようですね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

光熱費だけでなく、健康にもよいのであれば

機会があればぜひ省エネ住宅にしたいですね。

 

                                                           2023.04.10

 

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相続財産は、資産形成を同時に行っていないケース

では、納税等により減少の一途を辿ることになる。

 

それは、残された遺族（相続人）についての視点

です。

 

何を誰に、どの様に分けるかについて、節税対策

や遺言書、信託契約など作るまえに優先すべきは

自分達の老後についてです！

 

定期的に送られてくる年金予定額通知書と将来、

どんな暮らしをしたいのか、それにはどの位の

お金が毎月必要なのかを事前にある程度把握し、

 

理想の老後生活を実現する為に、さっそく今から

備えていきましょう！

 

 

ある機関が６５歳の方に老後に生活する上で月額

幾らあったらいいかというアンケートの結果は

 

最低金額　月２２万円×１２ヶ月×２０年とすると

・・・５，２８０万円

 

ゆとりある生活には　月３８万円×１２ヶ月×２０年

・・・９，１２０万円とありました。

 

以前話題になっていた老後の年金不足

２０００万円問題は、なぜ２０００万円なのか？

 

それは、６５歳の夫婦が３０年間生きるとして、

１年間で年金以外に月５万円不足する想定で

 

５万円×１２ヶ月＝６０万円×３０年間＝

１８００万円ぐらい・・・だそうです。

 

これって病院代や施設代が入ってないので本当は

もっと必要なのかもしれません。

 

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

これから残された時間を有意義に過ごすには、ほぼ

増えない銀行に預金して眺めているのではなく、

運用すべきです。

 

世間には国債や株、投資信託など、さまざまな投資

商品がありますが、弊社では現物投資として不動産

投資・有効活用、運用に特化したサービスを提供し

ております。

 

投資は、知らないものには手を出すべきではなく、

自分達が理解しリスクも含め、納得したものに投資

して下さい。

 

そして、有意義な老後生活を送りましょう！

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.04.09

 

 

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建物が取り壊されたり、火事などで焼失した時は、

建物が滅失した時から１ヶ月以内に建物滅失登記を

申請することが法律で義務付けられています。

 

 

建物滅失登記とは、法務局の登記簿から建物がなく

なったことを登記することであり、通常、建物滅失

登記を申請しない限り、いつまでも法務局の登記上に

存在することになります。

 

相当以前に滅失したと思われる建物が滅失登記されずに

残っていることがよくあるそうです。

そのように実在しない建物の登記が残っていると、

色々な支障が出てきます。

 

・土地の売却ができない

・解体した建物に固定資産税がかかり続ける

・建築許可がおりないため、建て替えができない

・建物の所有者が亡くなった場合、建物滅失登記の

　手続きが煩雑になる

・建物滅失登記は申請義務があるため、怠ると

　10万円以下の過料に処される場合がある

 

このように、かなり時間が経っている状態でも建物

滅失登記を行う必要が出てきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

いざという時に困らぬよう、名寄帳などで、ご自身や

親御様の課税状態を確かめておくとよいと思います。

2023.4.8

 

 

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昨今、弊社によくある相談の中で、実際にあった

少々、特殊な事例を紹介ます。

 

私も不動産業歴は28年目となりますが、首都圏周辺

ではまず見かけないレアケースです。

しかし、地方の不動産では珍しくないようです。

 

■事例内容

法務局に備え付けの公図（こうず：地番を明確にし

た地形の概略図）

※地方によっては字図（あざず）とも呼びます。

と現地の地形が全く不明確なケースです。

 

今回の事例では、栃木県那須〇〇市の土地売却に

あたり、公図は下記図のイに該当し、イには複数の

筆が存在し一体として表示されています。

 

 

売買対象地は173-67ですが、公図の上部に他人の

複数筆と一緒に記載されている為、地形が全く分か

らない状況です。

 

この公図の作成年月を見ると明示21年とかなり古い

公図です。

 

そこで、法務局にて登記地積測量図を取得したとこ

ろ、昭和56年に測量した下記、地積測量図が保管さ

れており、現地調査による地形とほぼ一致した為、

この書類が売却の決め手となったのです。

 

 

分筆等の際に地積測量図の添付が義務付けされたの

は1959年（昭和34年）からです。

 

従い、昭和34年以前の土地には登記地積測量図が

無い土地を多数あります。

 

そのような場合、上記のような公図だけでは、買主

からすれば、土地の地形が全く分からないことにな

る為、必然的に売却が難しくなります。

 

このようなケースの対策として、現地調査にて隣地

との境界を示す境界杭を探し出す必要があります。

 

 

今回のケースでは、公図は不明確でしたが、地積測

量図が存在し、更に現地（現況：森）には、所有者

の名前が記載されている杭があった為、買主にも

土地の位置を示せ、無事に売却がまとまりました。

 

今回の土地を売却するにあたり、当初は売主様の

希望価格で売出公開をしていましたが、需要がなく

具体的な話は全く浮上しない状況でした。

 

その後、売主様に経過報告をしつつ、多少マイナス

でも処分したいとの意向から提案したのがコンサル

売却です。

 

通常の仲介手数料では、採算が合わない為、コンサ

ルティング費用として見積を提示し、多少マイナス

にはなったものの、無事に処分することができた事

例です。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

今では、相続土地国庫帰属法や民間で負動産を買い

とる会社も存在しますが、いづれも条件が厳しく、

大きなマイナスを生じるケースが殆どです。

 

バブル期に地価高騰のフレーズで原野商法的に地方

の土地を購入し、保有していたが、高齢になり子供

達に面倒な不動産を相続させて負担をかけたくない

という方も多いのではないでしょうか？

 

そして、このような負動産をまともに扱ってくれる

不動産会社もいないのが現実です。

 

困っている方の役に立てればとの想いから、この

コンサル売却を思い立ち、既に数件成約した実績と

なりました。

 

場所などにもよりますが、不要な負動産でお困りの

方は、無料相談からお声かけ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.04.02

 

 

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アメリカに次いで、ペット産業の規模が世界２番目

のブラジル。

全世帯の62％が１匹以上のペットを飼っているそうだ。

 

ブラジル最大の商業都市サンパウロでは、富裕な

地区を中心にペットフレンドリーな商業施設、

飲食店が増えており、『無料のペット一時預かり

ボックス』の普及が注目されているそうだ。

 

ボックスは、大手量販店チェーンや薬局チェーンの

店舗エントランス付近に設置している。

ユーザーは、アプリで位置と空き状況を事前に

確認でき、使用時はボックスのQRコードを読み

込めば扉の開閉と施錠が行える。

 

ボックス内には暑さ対策の送風機とビデオカメラが

設置されており、買主もボックス内のペット状態を

モニタリングできる。

 

抗菌塗料でコーティングされている上、随時

清掃員が巡回してペットの糞尿処理や掃除を行って

いるので、衛生面でも安心だ。

 

2022年11月現在、サンパウロでは120ヶ所に設置

されており、リオデジャネイロ、ヴィトリアなど

他州の主要都市にも設置範囲を拡大中だそうだ。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

ペットへの理解が進む、ペットフレンドリーな街の

お話でした。

お店の出入り口にリードで繋いでおいたペットに

逃げられた経験がある方にとっては、興味深いお話

ですね。　　　2023.4.1

 

 

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実際に入居するまでの全体の流れを見てみましょう。

全体の流れを知っておくと、いつ何をするのかが

明確になり、スムーズに行動することができます。

 

物件を見学し、物件入居まで

 

６，入居の申し込みをする

借りたい物件が見つかったら、貸主へ入居の申し込み

をします。申し込みは、一般的に書面で行います。

 

７，契約前の準備をする

通常、貸主は入居申込者の入居審査を行います。審査

の結果、入居できる場合には、物件の説明を受けると

ともに、契約条件を確認します。その他、契約に向け

た準備を行います。

 

重要事項の説明を受ける

不動産会社を通して申し込みをした場合は、不動産

会社から、物件や契約条件などに関する重要事項の

説明を受けます。

 

８，賃貸借契約を結び入居する

物件や契約条件を確認し、必要な書類や費用などの

準備が整ったら、貸主と賃貸借契約を結び、鍵の受

け渡しなどが行われます。鍵を受け取ったら、家財

の搬入前に室内を点検して、現況を確認します。

 

 

９，入居後の対応

入居後に、設備の故障や不具合などが見つかった

場合は、管理会社または貸主に適宜連絡をします。

また、契約期間が終了する一定期間前には、契約を

更新するか、あるいは退去するかの選択をします。

契約書の定めに従って、更新手続きまたは退去、

明け渡し手続きを行います。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

契約を結び鍵を預かったら、荷物を入れる前にキズや

凹み、落ちない汚れ等ないのか確認しましょう。

気になる箇所があった場合は、写真を撮り記録して

おくことをおすすめします。2023.3.30

 

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高気密住宅はなぜ省エネなのでしょうか。

 

住宅の隙間が少なくて、

断熱性が高いと電気代が削減できる理由は、

少ないエネルギーで冷暖房が効くからなのです。

 

断熱性の高い家は、

エアコンを夏は冷房28℃・冬は暖房20℃の

設定温度でも快適に過ごすことができるとのこと。

 

一般社団法人　日本サステナブル建築協会が

試算を発表していました。

 

都心でも年間にすると結構な金額の差ですが

寒さの厳しい北海道ではかなりの差がありますね。

 

住宅の断熱化により、健康への好影響もあるそうです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

長く住むことを考えると、

この光熱費の差額は大きな差額になりますね。

 

                                                           2023.03.23

 

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時折、不動産コンサルティングと世間では聞くが

実際に問題を抱えた不動産の場合、通常の売買仲介

会社等では問題が更に問題を呼び、トラブルに発展

し、資産価値が大幅に減少することすらあります。

 

そこで、多方面の不動産関連の知識を習得した不動

産コンサルティング技能士という資格があります。

 

不動産コンサルティング資格の取得要件は

①　宅地建物取引士（主任者）資格登録者

②　不動産鑑定士資格登録者

③　一級建築士資格登録者

上記、いづれかの資格保有者で 、現に上記保有資格

関連の業務に従事している方、又は今後従事しよう

とする方と規定されてます。

 

不動産コンサルティング資格者は、宅地建物取引業

法上の仲介手数料

 

売買価格×3％＋6万円と消費税（売買価格400万円超）

とは別に、コンサルタント料を請求できます。

 

コンサルタント料は、仲介手数料の様に規定されて

おらず、各コンサルタント技能士が技能料として個別

に請求しているケースが殆どです。

 

しかし、依頼主からすれば、どのような構成や考え

方で費用が発生するのか、基準はなにか？など疑問が

残る方も多いのではないでしょうか。

 

そこで、不動産コンサルティング技能資格を管轄し

ている、公益財団法人 不動産流通推進センターの

報酬額の考え方を基にして、弊社で実際に算出して

いる不動産コンサルタント料の構成と基準をご紹介

します。

 

 

■５つのコンサルタント料の構成

 

①　調査費用

適切なコンサルティングをする為に、相談を受けた

問題を抱える不動産が現状、どのような状態なのか

を、建築基準法や都市計画法、登記等の権利関係

など様々な角度から専門調査をする費用です。

 

難易度、場所、規模等により数万円～数十万円

 

 

②　直接人件費と技術料

不動産に詳しいコンサルタントが実際、どの程度の

日数を要し、関係者と係る日数を予測して算出。

 

また、案件の難易度をＡ・Ｂ・Ｃランクの三段階に

分類し、対応人数、問題解決後の価値増加額、事業

規模や面積などを考慮して金額を判断します。

 

人件費・技術料＝技術料○○円×所要日数

※技術料は対応するコンサルタントの実務経験や

　保有資格等により1.6万円～2.8万円/日 前後

 

③　専門書類作成費

問題を解決するに当り、契約書、覚書、念書など

関係する相手側と交す、専門的な書類作成費として

１通○○円として算出します。

※書類作成の重要度や難易度により、3万円～10万

円前後/通

 

④　直接経費と間接経費

事務人件費、交通費や資料調査費、印刷製本、会社

維持費などを所要想定日数×○○円と算出します。

※所有月数３ヶ月分で5万円前後など

 

⑤　成功報酬費

殆どの案件は、問題を解決するにあたり、関係者と

交渉や各種調整をする必要があります。

 

その為、コンサルの途中で相手方の都合により問題

解決ができない場合もあります。

このような場合を想定し、一律費用ではなく、依頼

者は、それまでに掛かった費用のみを払うことで、

無駄のない支払いで済むことになります。

 

その為、弊社では上記①～⑤までは、実際に発生した

費用として請求させて頂き、最終的に問題を解決する

など、依頼者の目的達成時に、追加、成功報酬として

別途とさせて頂いてます。

 

※成功報酬20万円～案件によって数百万円

 

 

まとめ

不動産は唯一無二として、全く同じものが存在しな

い為、必然的にコンサルティングも個別性が高くな

ります。

 

案件によって、解決する為の時間やノウハウ、所要

人数、異業種専門家との連携など多肢に渡る為、報

酬も決まった基準が分かりずらくなります。

 

しかし、依頼する際の見積に最低、上記①～⑤の

金額に分類されたものであること。

そして、途中で話が進まなくなった際に、最低限の

費用で済むか否かを判断基準にしてみて下さい。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 

国内では、未だコンサルティングに馴染がなく、

どうしても目に映る形として結果に表れるものに

しか価値を感じない方も多くいるように思います。

 

しかし、複雑な不動産や相続コンサルなど、様々な

知識や交渉力などを持ってしないと、最高の結果が

得られない案件の場合には、コンサルタントに依頼

することをお勧めします。

 

不動産問題を解決するに当り、できれば追加、資格

として、相続支援資格を有する者が望ましいです。

 

相続は、税務、法規、不動産、登記、保険、建築、

承継、運用、資産組替などの総合的なノウハウがな

いとできない為です。

 

弊社では、無料相談から受け付けており、見積りか

ら、実務実行まで、納得して進めて頂けるよう留意

しております。

 

誰に相談していいか分からない方、まずは事前予約

制の無料相談から、お気軽にお声かけ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　2023.03.26

 

 

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