盛土規制法が新しく制定されました。

 

土地の開発を規制する法律には、

宅地造成等規制法のほか、

森林法、農地法などがあります。

 

それぞれ、宅地の安全確保、森林機能の確保、

農地の保全という具合に目的が異ります。

 

しかし、盛土行為を一律に規制されてなく、

各法律の網目を抜けた規制が不十分でした。

　2021年7月、静岡県熱海市で土石流災害が発生し、

大量の土砂が住宅地に襲いかかり、

たくさんの人命が失われました。

 

宅造法では、

都道府県知事や指定都市・中核市の長（以下、知事等）が

規制区域を指定し、その規制区域内で

宅地の造成工事を行う場合に許可を義務付けています。

熱海市の土石流発生地点の盛土は

宅地造成に該当せず、規制の対象外だったのです。

 

そのため、土地の利用区分にかかわらず、

人家に被害を及ぼす可能性がある危険な盛土を

取り締まるルールが必要だと認識されました。

 

これを受けて、

国は盛土・切土による災害から国民を守るため、

宅造法を抜本改正しました。

全国一律の基準で盛土等を規制する法律にし、

法律名も「宅地造成及び特定盛土等規制法」

に改められました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

熱海のような被害が繰り返さないためにも

責任の所在を明確にし、

厳密に取り締まってもらいたいです。

                                                           2023.07.24

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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マンションを所有されている方、必見情報

国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを

見直す通達案を公表した。

 

早速、自分のマンションを計算してみよう！

 

新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和

6年（2024年）1月から、この新評価額制度が導入

予定になっている為、

 

タワーマンションに限らず、全てのマンション

所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で

相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。

 

 

■新評価制度導入のきっかけ概要

マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分

面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる

為、土地評価額が少額になり

 

加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、

高層階になればなるほど、販売価格（時価）は

高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、

時価額と評価額の乖離（差額）が4倍～6倍

にもなることが都心部では多い現実でした。

 

国税調査では、2018年のマンション（全国平均）

の乖離は2.34倍（時価額÷評価額）、戸建は1.66

倍（2倍以上が25％）の統計です。

 

さて、本題のマンション新評価額計算のやり方

に入ります。

 

 

■新評価額計算で準備するもの

① 固定資産税納税通知書（区分建物の評価額）

② 登記簿謄本（専有面積と敷地面積と持ち分）

③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる

財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

 

 

■新評価額の計算の仕方

新評価額　＝　現在の評価額×乖離率×0.6　

 

・現在の評価額の計算の手順

建物評価＝準備①の固定資産税評価額

＋土地評価＝準備②を見ながら

敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格

 

・乖離率の計算の手順

築年数×▲0.033＋総階数指数（※1）×0.239＋

所在階×0.018＋敷地持ち分狭小度（※2）×

▲1.195＋3.220

 

※▲は－（マイナスの意味）

※1）総階数÷33（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積

 

乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に

見えますが、各部を分解して見ると、なるほど！

と思えてきます。

 

・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033

評価補正が下がることを意味します。

 

・総階数指数（※1）×0.239は、高層マンション

ほど、評価補正が上がることを意味します。

 

・所在階×0.018は、高層階になればなるほど

、評価補正が上がることを意味します。

 

・敷地持ち分狭小度（※2）×▲1.195＋3.220は、

敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価

補正が下がることで評価額が上がります。

 

尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来

の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。

 

■例題を用いた計算

上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、

実例をもとに計算してみます。

 

（例題内容）

築年数　3年（令和2年築）

現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円

乖離率  約3.3倍（時価額÷現在評価額）

 

相続税路線価880C＝880,000円/㎡　

総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡

 

敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355

敷地利用権面積

380㎡×219558分の6355＝11.00㎡

 

 

■実際の計算をしてみよう！

現在評価額計算は…

建物固定資産税評価額1730万円＋敷地面積380×

敷地の持分割合219558分の6355×

路線価格880,000円＝A 26,980,000円

 

乖離率の計算は…

築年数3年×▲0.033＋総階数指数1（※1）×0.239＋

所在階29階×0.018＋敷地持ち分狭小度0.1467（※2）

×▲1.195＋3.220＝B 3.71

 

※1）総階数35÷33＝1.06（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡

 

最終計算の答え…

A 26,980,000円×B 3.71×0.6＝C  60,057,480円

当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。

 

 

■上記のマンション所有者の相続税はかかるの？

相続人：亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人

相続財産：上記マンション相続評価約6,000万円

        　　　現金1,000万円＝①計7,000万円

基礎控除：3,000万円＋600万円×2＝②4,200万円

 

①−②×税率15％−控除額50万円＝相続税370万円

No.4155 相続税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)

※基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか？

要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。

更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割

以上にしますよ、という意味です。

 

尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、

評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の

場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる

為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと

いうルールです。

 

更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価

額より高いことを意味する為、低い方の時価額を

評価額としてよいことになっています。

 

今後、評価乖離率を求める算定式の値については

マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し

ていくようです。　　2023.7.22

 

 

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前回、一次相続の際に「配偶者の相続税の税額控除」

を安易に使うべきではないというお話をしました。

ここで一つ例をあげたいと思います。

 

【例】

夫A　財産　6000万円

妻B　財産　4000万円

子ども２人（CとD)

 

◎パターン１

①夫Aが亡くなった際に、妻Bが6000万円すべて

　相続→一次相続税「0円」

②妻の財産が4000万円から１億円に

③妻Bが亡くなった際に、子CとDが１億円を半分

　ずつ相続→二次相続「770万円」

 

→一次相続　０円　＋　二次相続　770万円＝　770万円

 

◎パターン２

①夫Aが亡くなった際に、妻Bは相続しない

　子CとDが6000万円を半分ずつ相続→一次相続税

　「120万円」

②妻の財産は4000万円のまま

③妻Bが亡くなった際に、子CとDが4000万円を

　半分ずつ相続→二次相続「0円」

 

→一次相続　120万円　＋　二次相続　0円＝　120万円

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

同じ財産であるにもかかわらず、「お母さん経由で

子に引き継いでいくか」「夫婦ともに子どもに

引き継いでいくか」で、なんと６倍以上税金が違う

ことが分かります。

 

それぞれの家庭の事情や家族の数、資産の状況に

よって、全く試算結果が変わってきます。

まずは自身の状況の分析から始めることが大事です。

2023.7.22

 

 

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仲介の依頼をめぐっては、トラブルが発生すること

もあります。

不動産会社に仲介を依頼する場合の注意点を説明

するので確認しましょう。

 

仲介を依頼する前に不動産会社に確認しておくこと

 

仲介をめぐるトラブルを防ぐためには、依頼前に

業務内容や仲介の条件を確認することが大切です。

 

（１）仲介業務の内容を確認する

不動産会社から受けられる仲介業務の内容確認を怠

ると、受けられると思っていたサービスが受けられ

ないという事態を招くこともあります。

 

○どのように物件の紹介を受けられるのか

物件紹介の方法や頻度、物件見学の対応などを確

認します。

 

○契約に向けたサポート

貸主との条件の調整、物件や契約条件の説明（重

要事項説明）、契約や入居手続きなど、どのような

サポートを受けられるかを確認します。

（２）仲介手数料を確認する

仲介業務の内容を明らかにした上で、仲介手数料を

確認します。賃貸借の仲介手数料をめぐるトラブル

は多いので、仲介手数料の法規制などをしっかりと

理解して不動産会社と協議しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

トラブル防止の為、仲介業者の業務内容は確認した

いです。2023.7.20

 

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よく見受けられるケースとして、個人の方が

相続税節税対策として、保有中の空き地に賃貸

アパート等を建て、個人不動産賃貸業を行って

いる方の対策として

 

更なる節税や資産分配などを目的として法人化

するケースについて、法人化の関するメリット

とデメリットをマトメテ簡潔に紹介します！

 

 

 

 

■9つの法人化メリット

 

①所得税が節税できる

個人の所得税は累進課税の為、所得が増えれば

所得税も増え、最高税率55％（住民税含）と

高額ですが、法人税は比例税率の為、税率が

一定であることです。

 

一般的には、課税所得が800～1,000万円以上で

あれば法人化した方が有利になります。

 

又、家族等を会社の役員にして役員報酬を払う

ことで給与所得控除を受けられ、更に節税効果

を発揮します。

 

 

②相続税も節税になる

所得を役員報酬という形で家族に分散すること

でオーナーの個人財産の増加を抑えられ、相続

税も同時に押さえられます。

 

また、役員報酬を受け取る相続人である子は、

財産形成できる為、相続税の納税資金として

準備できます。

 

 

③経費化の選択肢が多くなる

会社で役員が入る定期保険や医療保険等も経費

にできる為、法人税の圧縮になる。

 

その他、中小企業倒産防止共済制度の掛け金は

全額経費可能です。（最高800万円まで積立可）

 

 

④融資と信用度が向上する

個人で融資を受け、収益不動産を購入するより

も法人化することで、財務内容により融資を引き

やすくなり、信用力も向上することで、より大き

な収益不動産等をレバレッジを効かせて購入でき

るチャンスが広がる。

 

 

⑤融資の個人保証以外は、有限責任

アパート建築資金等を銀行から借入をする際、

個人保証付き融資などは別として、基本的に

資本金・出資金の範囲内の有限責任である。

 

 

⑥会社の所有権は株主となり分散や委譲し易く

親族を株主とすることで、相続税の分散が可能、

反面、経営権が分散して運営が上手くいかない

こともあるので注意。

 

 

⑦会社経費で役員退職金や生命保険に加入できる

会社の経費で退職金保険等に加入し、退職の際

は、納税資金や代償分割金として利用できる。

 

又、役員に対する生命保険も会社の経費で加入

でき、退職金同様、さまざまな使途に使える。

 

 

⑧消費税の免除と欠損金の繰越制度がある。

法人化から最長2年間は消費税の納税義務が

免除される（免除条件有）また、欠損金（赤字）

は10年間繰越ができる。

 

 

⑨認知症対策になる

個人名義の不動産の場合、名義人が認知症に

なれば、売却、大規模修繕、管理契約など一切

の法律行為ができず、賃貸経営ができなくなり

ます。

 

法人へ賃貸不動産を譲渡することで、認知症の

心配は完全になくなる万能薬といえます。

 

 

■6つの法人化デメリットに注意

 

①会社設立費用がかかる

株式会社で25万円～30万円程度

合同会社で10万円～15万円程度の費用が必要。

 

 

②運営費用がかかる

申告内容が個人より複雑な為、一般的には税理士

へ依頼する報酬が発生します。

 

また赤字の年であっても「均等割7万円」という

地方税が課税される。

また、法人の登記事項に変更があれば、登記の

変更手続きと費用が発生する。

 

 

③不動産取得税などの負担がある

賃貸不動産を法人へ名義移転する場合、不動産

取得税や登録免許税、司法書士報酬が発生する。

 

 

④税務署の調査率が高い

個人よりも法人の方が税務調査率は高めの為、

申告漏れ等があると、延滞税や過少申告加算税

などが発生するので注意！

 

 

⑤社会保険の加入が必要

社長１人であっても役員報酬を支払えば社会保

険加入が必須です。

 

役員報酬の約30％が社会保険料となり為、保険

料負担は大きな出費です。

※保険料は会社と役員又は従業員で折半

※個人事業の場合、従業員5人以上で要加入

 

 

⑥交際費に対する課税の違い

資本金1億円以下の中小法人では接待交際費は

原則的に800万円まで。

一方、個人事業主の場合、収入を得る為に支出

したものであれば、交際費の上限はなく経費計

上可能。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

法人化の検討は、単に節税だけに着目せず、分割

対策や納税資金対策にも応用できますが、

 

家族が保有する株も相続財産となる為、生前贈与

の検討や、経営権や事業承継、M＆Aの譲渡など

の将来も視野にいれながら、専門家と共に慎重に

検討しましょう！　2023.7.16

 

 

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日本の相続税の計算はとても複雑です。

 

例えば…「資産がいくらあった」「遺産をいくら

もらった」という情報だけでは相続税を計算する

ことはできません。

 

例えば…遺産が1億円だったとして、この1億円を

1人が相続する場合と、2人が5000万円ずつ相続

する場合とでは、相続税の金額が変わって来ます。

 

例えば…5000万円の遺産を受け取ったとして、この

5000万円が、遺産1億円のうちの5000万円だった

場合と、遺産5000万円の全てだった場合とでは、

相続税の金額が変わってくるのです。

 

 

 

 

夫婦のどちらかが死去した場合の最初の相続の

ことを「一次相続」といいます。

この「一次相続」で、配偶者がすべて相続すると

いうケースが少なくありません。

 

配偶者が相続する場合に、取得した相続財産が、

配偶者の法定相続分又は1億6千万円までは相続税が

かかりません。

この、「配偶者の相続税額の税額控除」と呼ばれる

税務上の制度を安易に利用しているケースが多いの

です。

 

怖いのは「二次相続税」です。

「二次相続」とは、一次相続で相続人となった

配偶者が亡くなったときに発生する相続のことを

指します。

 

例えば、お父さんが亡くなった場合に、お母さんが

すべて財産を相続し、上記の制度を利用して相続税

がゼロになったとします。

しかし、状況によってはお母さんが亡くなった時の

相続税が大幅に上がってしまい、大変なことになる

というケースが多々あるのです。

 

お母さんが亡くなった時には、もう「配偶者の

相続税の税額控除」は使うことができない為です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

一次相続が開始した時点では、二次相続のことまで

考える方は少ないかもしれません。

次回は、実際に例をあげて、お話してみたいと

思います。　　　　　2023.7.15

 

 

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仲介の依頼をめぐっては、トラブルが発生すること

もあります。

不動産会社に仲介を依頼する場合の注意点を説明

するので確認しましょう。

 

自分の希望条件を正確に伝える

 

希望の住まいの条件を的確に伝えることが、満足の

いく住まい探しへの近道となります。

不動産会社に、「エリア」「予算」「入居時期」

「その他希望条件」を正確に伝えましょう。

「エリア」は、路線や最寄り駅まで絞り込んでおく

といいでしょう。「予算」は上限を決めるとともに、

初期費用の目安も伝えましょう。

 

希望条件をより具体的に絞り込みます。条件に合う

物件がなかなか見つからない場合は、優先順位の

低い希望条件を変更するなどして、物件の範囲を広

げることも検討しましょう。

 

 

当初の希望条件が明確でないときは、物件情報を見な

がら条件を明確にしていくこともあります。この場合

は、気に入った物件の条件を整理して、希望条件を

明確にしていきましょう。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

自分の希望条件にピッタリ合う物件にはなかなか出

会えません。希望条件を少し変更することで新たな

物件に出会えたりします。2023.7.13

 

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 ットホームが2022年7月～12月の間に

マンション・戸建ての売買物件を探している方対象に

問い合わせが多かった、人気の設備について

アンケート結果を発表していました。

マンションでは

コロナ前に比べて車を保有している方が増え、

駐車場が必須の方が目立ったとのことです。

 

また、老後のことを見据えてエレベータを

重視する設備になってきているようです。

 

戸建てでは

駐車場2台確保が標準になっている印象とのことです。

 

システムキッチンやトイレが２か所以上など

リモートなどでの在宅時間が増え

使い勝手を重視される傾向にあるようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

コロナがあ落ち着いたとはいえ、

以前に比べると在宅時間を快適に過ごしたい

傾向が依然、高まっているようですね。

                                                           2023.07.10

 

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戦国時代の信長は人生50年と歌って舞ったと言わ

れています。しかし今では、医療の発展などで、

「人生100年時代」という言葉をメディアでも

よく耳にします。

 

今回は「人生100年時代」に向けた備えについて

考えてみましょう！

 

海外研究者によると2007年に日本で生まれた

子供の約半数が107歳より長く生きるとの推計

が発表されたようです。

 

日本人の健康寿命が世界一の長寿社会を迎え

政府は「人生100年時代構想会議」を2017年9月に

設置し、人生100年時代を見据えた経済システム

の検討を継続しています。

 

 ■なんと 20年以上にも及ぶ老後生活

数年前の日本人の平均寿命統計では

男性81.09歳

女性87.26歳で　過去最高を更新

 

仮に60歳で現役引退して、第二の人生ステージ

が残り、男性で約21年、女性で27年の老後の生

活があることになります。

 

この20数年の間に重要となるのが、間違いなく

「お金」と「健康」です！

 

お金については、年金・貯蓄・給与収入等が収入

源ですが、給与収入が少ない方は、限られた金額

の中でやりくりすることになります。

 

■第二のステージ費用を予測して今から改善

同時に重要なのが「健康」です。

どんなに長生できたとしても、健康でない場合は

生きていても楽しみが半減します。

 

不健康に伴い、医療費がかさみ生活資金も余裕が

なくなります。

 

将来に備え、元気な今のうちから、病気や介護に

備え、医療保険や介護保険を見直しましょう！

同時に、食生活の改善と適度な運動をすること

で、コスパのいい健康が手に入ります！

 

一方で、お金を増やし、貯蓄しておくことも大切

今では、国も推進している「つみたてNISA」など

リスクの少ない運用方法もあります。

 

 

お金を口座に寝かせていても、利息は何％付き

ますか？　生活費などで、減る一方なはずです。

 

お金持ちの人ほど、実は、今もっているお金を

上手に運用して、増やしているのです。

 

始めからお金持ちの人は少数で、限られた収入の

お金を賢く増やしているのです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

株や債券投資運用は、証券会社に任せるとして

弊社では、不動産を通して、資産を増やす専門家

として、不動産投資、活用、運用に特化した

サポートを展開してます。

 

今年は、不動産エバリュエーション専門士

資格を取得し、更なる専門性を強化しつつ

大手や他社では、行っていない専門性を生かし

資産最大化に貢献できればと考えております。

 

第二ステージを健康で美味しいものを食べ、

旅行でもしながら楽しく過ごしましょう！

　　　2023.7.09

 

 

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Q　兄弟２人で１/２ずつ共有しているアパートが

　　あります。

　　兄が認知症で判断能力を失ってしまいました。

　　次のうち、弟のみで行うことが可能なのは

　　どれでしょう

 

　　①水漏れ工事

　　②賃貸仮契約の解除

　　③アパートの売却

 

答えは

 

①のみ可能

 

です。

 

①の水漏れ工事などの、物の現状を維持するための

　行為である「保存行為」は、各共有持分権者が

　単独でできます。

 

②の賃貸仮契約の解除は、「管理行為」といい、

　持分で過半数の同意が必要です。

　なお、１/２は「過半数」ではないため、この

　場合は不可能となります。

 

③アパート全体の売却は、共有持分権者に重大な

　影響を与える行為である「処分行為」となり、

　共有者全員の同意が必要です。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

不動産を共有していると、各共有者は自分1人の

判断で不動産を処分したり変更を加えたりできま

せん。

認知症で判断能力を失う前に、早めに対策を考える

ことも必要かもしれません。　　　2023.7.8

 

 

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住まいを借りる場合、信頼できる不動産会社を選ぶ

ことはとても重要です。

まずは、不動産会社各社の特徴や基本的な情報を

確認しておきましょう。

 

不動産会社の特徴を知る

 

不動産会社には、様々な特徴を持つ会社があります。

多数の支店を構える会社の場合、自社のネットワー

クを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発

揮することが考えられます。また、特定の地域で 長

く営業している会社は、不動産以外にも、様々な地

域情報に精通していることが考えられます。

 

不動産会社の特徴は、会社の規模などで形式的に

判 断できるものではありません。近隣での評判な

どを参考に、不動産会社の担当者とのコミュニケー

ションの中で見極めていくことが大切です。

 

不動産会社の基本情報をチェックする

 

不動産会社の基本的な情報は、インターネットや行

政機関（宅地建物取引業者の場合）などで調べるこ

とができます。住まいを探すに当たって、不動産会

社に仲介を依頼する場合には、確認しておくとよい

でしょう。

 

また、不動産会社から直接住まいを借りる場合は、

宅地建物取引業法の規制はありませんが、不動産会

社の多くは宅地建物取引業者ですので、参考までに

調べておくとよいでしょう。

 

宅地建物取引業とは

免許番号から、不動産会社の免許権者（国土交通

大臣か都道府県知事か）と免許の更新回数を確認

することができます。免許は5年ごと（平成8年3月

以 前は3年ごと）に更新されますので、更新回数が

多い会社は営業歴が長く、一定の経験を有すると

判断できます。更新回数が少ない場合でも、高い

ノウハウを 有する会社もあります。あくまでも免許

の更新回数は、不動産会社を選択するに当たっての

参考情報として確認しましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

不動産会社は、どこがいいのか悩みますよね。

今は、インターネットで簡単に調べられるので、

活用したいです。　2023.7.6

 

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郵便受けから郵便物が抜き取られる犯罪が

増えているそうです。

 

郵便物が盗まれると、手紙や物品を失うだけでなく、

個人情報が悪用されるケースにつながるため、

注意が必要です。

 

銀行やクレジットカード会社から送られる郵便には

氏名や生年月日などプライバシー情報に加え

何を購入しているか、何に投資しているかなど

資産の状況をうかがい知ることができる

大事な情報が含まれています。

 

近年、窃盗団による強盗傷害事件が多発してますが、

犯行グループは事前に下見を行う中で

郵便を抜き取るケースもあったといわれており、

注意が必要です。

 

郵便の抜き取りを防ぐために、

どのような対策をとればいいのでしょうか。

賃貸住宅に住んでいると、

郵便受けを変更できませんが、

④の郵便物をためないように、こまめに回収することから

実践してみては、いかがでしょうか。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

窃盗などの犯罪がすいぶん身近になってきました。

できる限り自己防衛は、行っていきたいですね。

 

                                                           2023.07.03

 

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