特定障害者を扶養している親族にとって、あらゆ

る対策や制度の選択肢の引き出しを持っていると

いうだけで、予算や状況に合わせた対策をとる事

ができます。

 

今回は、特定障害者扶養信託制度について

見て行きましょう。

 

 

■特定障害者信託の仕組の概要

 

特定障害者を扶養する親族が委託者として障害

者の将来に備え、金銭などを信託銀行に信託し、

親族が亡くなった後も、障害者に一定給付を信

託銀行から障害者に支給される仕組みのこと。

 

 

 

■特定障害者は2種類ある

 

【主な特別障害者】

・重度の知的/精神障害者

・1.2級の身体障害者手帳保有者

・年齢65歳以上の重度の障害者

 

【主な特定障害者】

・中程度の知的/精神障害者

・2.3級の精神障害者保険福祉手帳保有者

・年齢65歳以上の障害者

 

 

■信託できる財産は

 

・金銭、有価証券、金銭債権

・賃料収益のある不動産

・障害者の住む不動産 ※単独信託不可

 

※信託会社や金融機関によって信託できる内容

が異なりますので、事前に確認しましょう。

 

 

■特定障害者扶養信託の3つのメリット

 

① 3,000万円（特別障害者6,000万円）まで

の信託価格が無税で贈与できる。

 

② 委託者の親族が死亡しても定期的に障害者に

生活費等が支払われるので親（委託者）亡き後

の将来も障害者の生活保障になる。

 

③ 障害者が亡くなった場合、お世話になったボ

ランティア団体や障害者団体、社会福祉施設等

に残った信託財産を寄付して他の障害者のため

に活用することもできる。

 

 

■特定障害者扶養信託で留意するべきこと

 

・委託者（親族等）は個人に限られ法人は不可

・障害者の状況によっては、後見人等が必要

・信託できる信託銀行等（受託者）は1社のみ

・障害者非課税信託申告書を受託者経由で

　税務署へ提出する手続きがある。

・信託会社や銀行に支払う信託報酬が発生する

・中途解約や契約内容の変更はできない。

・他の相続人の遺留分を超える信託額の場合

　遺留分侵害額請求を受けるリスクがある。

・障害者の死亡によって信託契約は終了する

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

障害者を抱える親としては、自分が元気なうち

はいいが、自分が亡き後や認知症になった場合

などに、自立できない障害者の将来が心配です。

 

親が認知症になった場合は、贈与や信託等の

法律行為は一切できなくなります。

 

元気な今だからこそ、愛する子供の将来を真剣

に考えてみてはいかがでしょうか。2023.7.02

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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節税対策のひとつに「ふるさと納税」があります。

利用している方も多いのではないでしょうか。

不動産を売却した年は、「ふるさと納税」の

チャンスというのはご存知でしょうか。

 

 

土地を売却して利益を得ると、多額の所得

（譲渡利益）が発生して、翌年多額の税金が発生

することがあります。

翌年納める税金の高い人ほど。「ふるさと納税」

の上限額が高くなるということです。

 

「ふるさと納税」の上限額は、給与所得だけに

限らず、全体の所得を合算して考えます。

 

例えば給与所得が300万円の場合は、300万円基準

の上限額までしか控除が利用できませんが、土地が

200万円で売れた場合は、合算して500万円基準

までの控除が受けられます。

 

所得の高い人ほど「ふるさと納税」の上限額が高く

なり、さらに高い節税効果が期待できるという事

です。

 

例年は上限額５万円の人でも、不動産を譲渡した

年に限っては、上限額が２０万円というケースも

あります。

 

土地売却と「ふるさと納税」は一見無関係に見え

ますが、上手く利用するとかなりの節税効果が

得られます。

 

いくら上限額が上がるかは、不動産譲渡の中身に

よりますが、譲渡所得税が発生するケースであれば

確実に例年より上限額は高くなります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「ふるさと納税」の利用でお得になるかどうかは、

ケースによって異なるため、一概におすすめとは

限りませんが、今後不動産の売買を予定されている

方は、「ふるさと納税」のことも頭に入れてご検討

されてみてはいかがでしょうか。　　　2023.7.1

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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気に入った物件があったら、実際にその物件を

見学し、周辺環境などを歩いて確認をして、満足

いく住まい選びをしましょう。

 

物件のチェックポイント

物件の見学で確認しておきたいポイントのチェック

項目例です。

 

入居後に後悔することのないよう、しっかりと確認

しましょう。なお、建物の完成前や入居者がいて室

内が見られない場合は、不動産会社と相談の上、

類似している物件の室内や同じ建物内の他の部屋な

どを見せてもらったり、見られる状態になってから

見せてもらうとよいでしょう。

 

周辺環境のチェックポイント

不動産広告に掲載されている地図や案内図だけでは

周辺環境を確認できるわけではありません。

物件見学の際に周辺環境についても確認していきま

しょう。

 

確認したい項目は家族構成によっても異なるので、

ご自身でチェック項目をあらかじめ検討しておきま

しょう。なお、時間帯や曜日を変えて、周辺環境を

チェックすることも大切です。昼と夜、平日と休日

では周辺の雰囲気が違う場合があります。

 

また、東日本大震災を契機に、地震被害だけでなく、

災害に対する関心が高まっています。建物が頑丈に

建てられていても、周辺の地盤が軟弱でライフライ

ンが使えないということもありますから、住もうと

しているエリアの防災に関する情報を調べるように

しましょう。

 

防犯面のチェックポイント

防犯面については、時間帯や曜日を変えて周辺環境

などを確認することが重要です。また、警察などが

提供している情報も参考にするとよいでしょう。

また、最近では防犯設備の整った物件も多くなって

いますが、設備があるだけで安全とは言えません。

見学時には設備の有無だけでなく、それぞれの設備

がどのように使用されているかも確認しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

気に入った物件が見つかったら、物件見学とあわせて

周辺環境、ハザードマップも必ず確認したいですね。

2023.6.30

 

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前回、初期費用のご説明時に初期費用を抑えるために

フリーレントというものがあるとお伝えしました。

フリーレントとは、初期の家賃を無料にするもので

人気があり、最近よく目にします。

 

消費者は、少しでも初期費用を安く抑えたいので、

不動産情報サイトでフリーレントを条件に

検索するケースも多いようです。

 

ただし、フリーレントの場合、

入居後、

何年間か契約をしなければならないというような

規約があることが多いので、よく確認しましょう。

 

不動産情報サイト アットホームで公開された、

東京23区のシングル向きマンションにおいての

フリーレント率は、

コロナ前の2019年には3.7％だったのに対し、

2022年は14.6％と大きく伸びています

(いずれも2月の比較)。

 

これは、初めの1～2カ月分の家賃が入らなくても、

その先何年間かの入居者を確保できることを

メリットと捉えて、

フリーレントを実施する不動産店やオーナーが

多くなったと思います。

 

借りる場合は、契約期間がどれくらいか、

契約期間前に退去する場合の規約等を

よく確認しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用が抑えられるのは、ありがたいですね。

入居までにハウスクリーニングをいてるなど

ほかの入居条件もよく確認し、

どのくらいの期間で借りるのかなど

全体的に判断するようにしましょう。

 

                                                           2023.06.26

 

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ポーラ社長及川美紀　1969年宮城県生まれ。

 

小生の生まれが1970年と年齢も近く親近感を覚え

たのと同時に、この年齢で現役女社長を貫く姿に

感銘を受け、スペシャリストは誰でもなれると

日々の自分に改めて向き合うきっかけをくれた。

 

日経新聞の掲載されていた及川社長の燐としつつ

も、どこか優しいい穏やかな印象に惹かれ

読み進めていくと

 

貧しい家計の3人姉弟の長女として育ち、苦労を重

ねながら志願の東京女子大学に合格

 

以降、ポーラ一筋の奮闘記が掲載されていた。

 

30代半ば頃、会社の昇格試験不合格となり

やさぐれていた時期に本気で自分に向き合い𠮟っ

てくれたショップオーナーの一喝

 

「このままドブに落ちていくつもり？　

　　　　　　これ以上、がっかりさせないで！」

 

表向きな言葉ではなく、嫌われることも顧みず、

本気の愛情からくる一喝で目が覚め、さまざまな

苦難を、けっして諦めることなく、奮闘する姿に

自然と周囲からも応援チームが巻き起こったという。

 

 

現在、ポーラ社長の立場として書いた色紙の教訓は

 

【可能性の扉は自動ドアではない】でも独りでこじ

開けるものでもないと付け加えた。

 

 

今では、毎日大好きな自分で挽くコーヒーと

月一で行く一人、温泉旅行を楽しむという。

 

 

■感銘のきっかけ

同年齢の及川社長の姿に比べ、今の自分はあまり

にも情けない！

 

出来ない理由を見つけては先送りにし、上手くい

かないことを周囲に当たることもある。

 

人生、規模の大小でもない、世間の物差しが基準

でもない

 

自分で決めた目標に向かって、いつなんどきも

諦めない！

 

自身の快楽でなく

誰しも数は少ないかもしれないが、本気で自分に

向き合い叱ってくれる親や友人、伴侶

その誰かの為に・・

 

 

私の本業の一部である不動産コンサルティングと

いう分野では、複雑な権利関係の整理や、各関係

者の想いや希望を汲み、依頼者にとって最善の

結果に導くことである。

 

他ではなかなか扱ってくれず、困っている人の助

けとして、諦めない信念を持ち続けたい。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

人間だれしも気が付けば、楽な方、楽しい方に

転がっていく

 

転がる方向も自動でななく、自らの手動で転がる

溝を作り、周りを雪だるま式で巻き込み

自然体で生き生きと有益な時間を過ごせるように

まずは、コーヒーでも飲もう。　2023.6.25

 

 

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「自分の財産は少ないから大丈夫」

そう思っていても、実際は揉め事に発展してしまう

こともあります。

 

 

A子さん(70代）の場合

財産：郊外の築30年の自宅(土地建物)と預金300万

家族：配偶者には先立たれて、将来の相続人は

　　　子供3人（P子とQ子は既婚者、R子は独身で

　　　自宅で同居している）

 

「R子は経済的に不安定なため、自宅の土地建物を

R子に相続させて、あとは3人で分けるように遺言

でも書いておこうか」とA子さんは考えていました。

 

前回お話しした、自宅を相続させた時に起こりえる

問題について、「何ができるのか」を考えてみま

しょう。

 

はじめに、まずは次のことを整理してみましょう。

 

①自宅を相続させたい子にそのまま住んでほしいか。

　住み続けることが可能か。

 

②住み続けるために必要な費用は、相続させたい

　子が負担することが出来るか。

 

③自宅を相続させたい子が自宅に住まない場合、

　いくらで売れるか。

 

④他の相続人は納得してくれるか。自宅以外の

　財産で調整ができるか。

 

これに対して、出来ることを考えてみましょう。

 

①あらかじめ、R子に、自分が亡くなった後も

　一人で自宅に住みたいかの希望を聞く。

 

②住まないなら、将来売却した場合いくらになるか

　を調べておく。

 

③自分が元気なうちに自宅を売却しておく。

 

④売れない場合、管理に必要な費用をR子に残して

　おく。

 

そして、これを実際に行うために、A子さんが元気

なうちにしておいたほうが良い対策としては、

 

ⒶR子が実家に住み続ける場合

　　「自宅と現金（当面の管理費用分）をR子に

　　　相続させる」という内容の公正証書遺言を

　　　作成する。

 

ⒷA子さんが施設などに入った後は売却したい場合

　　A子さんが将来認知症になっても自宅の売却が

　　できるように、家族信託を活用する。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

相続の対策は、自分が元気なうちしか選べない

選択肢もたくさんあります。

良かれと思ってした相続対策が、相続人に想定外の

負担とならないように、納得のいく対策をしま

しょう。　　　　2023.6.24

 

 

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表示規約に違反する項目を含む、不当な表示例です。

誤解を招くような表現がされている広告には注意

しましょう。

 

不当表示例

 

表示例1.特選、最高、抜群、稀少など

 

「特選」のように、一定の基準によって不動産が

選別されたことを示す用語のほか、他社よりも優位

であることを意味する用語（「業界初」「日本一」

等）や最上級を示す用語は、客観的、具体的な根拠

を示す事実がない限り使用が禁止されています。

 

 

表示例2.徒歩5分で月6万円はこの物件だけ！

客観的、具体的な根拠がないままに、他の物件より

も安いと誤認させるような表示は規制されています。

 

 

表示例3.バス停歩5分

 

最寄り駅から最寄りバス停までのバスの所要時間と、

バス停から物件までの徒歩所要時間が記載されて

いなければなりません。

 

表示例4.専有面積 50.05㎡（バルコニー面積含む）

バルコニーを専有面積に含めることはできません。

 

 

表示例5.広い1DK

「広い」「明るい」など主観的な表現は禁止されて

います。

 

 

表示例6.商店街至近

周辺施設を表示する際は「至近」などの主観的表現で

はなく距離を明示しなければなりません。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

普段何気なく見ている広告に、誤解を招くような

表現が多いことに気づきました。注意したいです。

2023.6.22

 

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前回は、初期費用の内訳と相場をご説明しましたが

初期費用を抑えるには、家賃が安い物件を選ぶことが

一番効果的ですね。

 

しかし物件によっては

築年数が経過していたり、駅から遠かったりなど、

希望する条件に当てはまらないことも考えられます。

 

立地や築年数などにもこだわり、

少しでも初期費用を抑えたい場合は

どういう方法があるのでしょうか。

 

1．敷金・礼金なしの物件を選ぶ

敷金や礼金がゼロの物件を選んだ場合、

初期費用がに抑えられたようにみえますが、

入居前に別途でクリーニング費用を

請求されることもありますので注意しましょう。

 

2．仲介手数料なしの物件を選ぶ

仲介会社が受け取れる仲介手数料は、

「貸主＋借主＝家賃1.1ヶ月分」が

法律上の上限できまっています。

3．フリーレント物件を選ぶ

フリーレント物件とは、

入居後に一定の期間は家賃が発生しないという、

特典付きの物件のことです。

その期間は一般的に1ヶ月～3ヶ月ですが、

物件によっては半年間という物件もあります。
しかし、フリーレント後の契約期間が

条件に組み込まれている場合があります。

契約条件をしっかり確認しましょう。

 

4．大家さんに交渉する

2、3月の繁忙期に比べると、物件探しをする人が

落ち着く時期があります。

特に決まった入居時期がなければ、

時期をずらして、物件を探してみましょう。

家賃が下がっていたり、大家さんに値下げを

相談できる場合もあります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

フリーレントの物件情報も見かけることが

多くなりました。

その代わりに、入居条件が設定されていることも

あるようですので、よく条件を確認しましょう。

 

                                                           2023.06.19

 

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空き家バンクとは、公募により国土交通省に採択

された、アットホーム株式会社及び株式会社

LIFULLの2社による空き家情報WEBサイトです。

 

空き家を「貸したい・売りたい」所有者から提供

された情報を空き家を「借りたい・買いたい」方

が事前に登録して利用する制度です。

 

 

 

■鎌ケ谷市空き家バンクの特徴（サイトリンク）

 

千葉県鎌ケ谷市では、空き家解消に向け積極的に

活動しており、この空き家バンクサイトを利用し

鎌ケ谷市独自の空き家登録を推進してます。

 

 

登録物件情報は、このサイト限定！

 

通常、売却や賃貸を不動産会社に依頼すると、

全国の不動産会社が閲覧できる「通称：レインズ

」に登録して周知することに加え、一般者が閲覧

する不動産サイト（スーモやホームズ、アットホ

ーム等）に掲載されます。

 

しかし、鎌ケ谷市で行っている空き家バンクサイ

トに掲載されている情報は、レインズや一般サイ

トには掲載しないルールです。

 

その為、情報の希少性があり、知る人ぞ知る情報

になります。

 

 

■売主（貸主）様のメリット

客観的な金額で売却することができる。

 

鎌ケ谷市役所と協定を結んでいる客観的立場の

一般社団法人千葉県宅地建物取引業協会市川支部

の会員が評価・査定をすることで、適正な募集金

額や方法など公正なアドバイスを受けることがで

きます。

 

 

■買主（借主）様のメリット

情報が当該サイトに限定されている為、情報の

希少価値がある。

 

実際に買う・借りるを希望する場合には、登録が

必要となり、登録すると個別に担当の宅建協会会

員と各種やりとりすることになります。

 

その為、基本的には個別対応中に未登録者からの

問い合わせ競合などが発生せず、比較的じっくり

検討することができます。

 

追加登録者が続いている場合には、同時に話が進

む場合もあります。

 

 

■鎌ケ谷市からの補助金制度にも注目

 

・空き家の所有者で解体除去する場合の費用の

一部（50万円かつ経費の2分の1以内）

 

・耐震改修費の上限40万円かる費用の5分の4以内

 

・危険コンクリートブロック塀等除去補助

※経費の2分の1かつ20万円以内

 

・空き店舗活用補助金

※店舗改装費と備品購入費の合計の2分の1

（上限100万円）

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

この空き家バンクは、まだまだ知らない方お多い

為、使わない空き家を所有して困っている方は、

是非一度登録を検討してみてはいかがでようか？

 

弊社はで上記、鎌ケ谷市役所との協定会員を務め

ております。

 

他の選択肢も含めて何がベストなのかを客観的立

場から知りたいという方はお問い合わせ下さい。

　2023.6.18

 

 

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「自分の財産は少ないから大丈夫」

そう思っていても、実際は揉め事に発展してしまう

こともあります。

 

 

例えば

A子さん(70代）の場合

財産：郊外の築30年の自宅(土地建物）と預金300万

家族：配偶者には先立たれて、将来の相続人は

　　　子供3人（P子とQ子は既婚者、R子は独身で

　　　自宅で同居している）

 

～R子は経済的に不安定なため、出来ればこの子に

財産を多く残したい。～

 

そこでA子さんは

「自宅の土地建物をR子に相続させて、あとは3人で

分けるように遺言でも書いておこうか…」

と考えています。

 

しかし、それは本当にR子を守ることになるので

しょうか。

自宅を相続させた時に起こりえる問題を考えて

みましょう。

 

「管理の負担が思ったより大きい」

 

もともと家族5人で暮らしていた自宅は、R子一人で

暮らすには大き過ぎるかもしれません。

また、古い家の劣化が進むことや、郊外で何かと

不便であったため、便利な都会のワンルームを

借りて一人暮らしをしたとします。

 

住んでいない実家にも管理費用はかかります。

固定資産税や水道光熱費、庭木の剪定など、管理費用、

管理に通うための交通費などがかかるのです。

 

また、管理不足で空家が倒壊した場合の賠償責任を

負ってしまう可能性や、災害などで想定外の大きな

お金が必要になることも考えられます。

 

更に、管理不足の空家を放置しておくと、土地の

固定資産税が6倍になってしまう可能性もあるのです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

R子を助けるつもりで書いた遺言が、かえって

その子を困らせる結果となってしまっては元も子も

ありません。

 

残された子供たちが実家の相続で悩んだり争ったり

しないよう、「何ができるのか」を次回は考えて

みましょう。　　2023.6.17

 

 

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不動産広告の基本的な規約　その4

 

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

11.定期建物賃貸借契約かどうか

定期建物賃貸借（定期借家）契約である場合には、

その旨と契約期間が記載されます。

 

12.取引態様

 

広告を掲載している不動産会社の立場（取引態様）が

必ず明示されます。不動産会社の取引態様によって、

仲介手数料などの取り扱いが変わります。

媒介（仲介） 広告主である不動産会社が、貸主と

借り主との間に立って契約を仲介します。代理 広告

主である不動産会社が、貸主の代理人として契約し

ます。貸主 広告主である不動産会社が、自ら所有

する物件を直接賃貸します。

 

13.免許番号

 

不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動

産取引（宅地建物取引業）に必要な免許を受けてい

るかどうかの確認をしましょう。（　）内の数字は

免許の更新回数で、数字が多いほど営業年数が長い

ことを示します。

 

 

 

14.取引の条件の有効期限（チラシ等の場合）、情報

更新日等（インターネットの場合）

売却物件に比べると、賃貸物件は短期間で入居者が決

まることが多く、また、条件のよい物件は早く入居者

が決まる傾向があります。取引の条件の有効期間や

情報更新日なども確認しておきましょう。

・表示規約の詳細を調べる

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

定期借家の物件は、借りれる期間が決まっているので

相場に比べ家賃が低めになっている場合が多いです。

賃貸する期間が決まっている場合は、おススメです。

2023.6.15

 

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前回は、初期費用とは？とご説明しましたが

初期費用の内訳と相場をみていきましょう。

基本的に必要となる費用は、おもに

敷金・礼金・仲介手数料・日割家賃+前家賃

・火災保険料・鍵の交換費用です。

 

【敷金】

滞納家賃が発生した場合の担保として、

また退去時の原状回復費用として、預けておくお金です。

西日本の“保証金”と似ています。

家賃滞納や、退去時に原状回復が不要な状態であれば、

全額返金されることもあります。

 

敷金の相場は、家賃の1ヶ月～2ヶ月分です。

最近、敷金がかからない物件も目にします。

 

【礼金】

礼金とは大家さんへの謝礼金のことです。

こちらは日本独特の慣習であり、返還されない費用です。

礼金の相場は地域によっても変わりますが、

目安としては 「月額家賃」の0～2ヶ月分といわれてます。

 

【仲介手数料】

物件を紹介・仲介してくれた不動産会社へ支払う謝礼金です。

仲介手数料の上限は月額家賃の1ヶ月分（＋消費税）となります。

 

【日割り家賃・前家賃】

契約月において、入居日～月末までの分を

日割り計算して支払うお金が“日割り家賃”です。

前家賃とは、賃貸借契約時に前もって支払っておく、

翌月分の家賃1ヶ月分のことです。

【火災保険料】

火災が起こった際、大家さんへの賠償責任や

他のお部屋への損害賠償を補償するために

加入する任意保険です。

賃貸借契約時に、火災保険への加入が

条件づけられていることがほとんどです。

【鍵の交換費用】

鍵の交換については、新入居者が防犯上

必要と考えた場合に自費負担で行うものです。

退去した人が合鍵を持っているケースもありますので、

必ず鍵を交換しましょう。

 

そのほかに物件によっては

保証料・クリーニング費用

・室内の消毒費用が必要な場合があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、物件によって様々なケースがあります。

初期費用が安い場合、退去時に費用が掛かる場合もあるので

よく契約書を確認しましょう。

 

                                                           2023.06.12

 

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