そもそも相続対策は、どの様な対策があるのか？

基本的には３つの種類があります。

 

まずは、大枠の対策概要を掴み、細かな枝葉の

対策は専門家と相談しながら進めるとして、

大枠を把握しましょう！

 

 

■大枠3つの相続対策

 

1. 分割対策

財産を、争いなくスムーズに承継していく為の

準備です。

 

相続税が発生する世帯は、全体の約8％ほどと

言われてますが、この分割対策は、資産が少ない

一般家庭だとしても必要になります。

 

うちはそんなに財産もなく、家族仲がいいから

対策は必要ないよ！と聞えてきそうですが、

勘違いです。

 

相続が発生すると、相続人が２人以上いる場合は

必ず遺産分けをする必要があり、最も知られてい

る分割対策は、遺言書での対策です。

 

誰に何をどのくらい相続させるかという事を

遺言書に纏め、自分の分け方の意思を法的に

保全するものです。

遺言がない場合には、相続人全員で話し合いで

分け方を決めないとならなくなります。

 

また、生前贈与を活用して、自分の目の黒いうち

に、財産を承継させておく事も分割対策です。

 

 

 

2. 納税資金対策

相続税が発生しない方は、該当しませんが、

財産は増減して変動する為、現時点では相続税が

かからない方でも、将来、相続が発生した時点で

は相続税が発生する可能性もあります。

 

相続税は、相続発生後10ヶ月以内に現金で一括

納付が原則です。

以前はよく使われていた、物納制度は利用基準が

厳しくなり、基本、現金が必要です。

 

そして、相続税の最高税率は55％の為、最大で

相続した財産の半分ほどは納税金として納める

必要があるのです。

 

理論上は、財産の中から納税すればいいだけの

ことでしょ！と安易に考えがちですが、実際は

納税金の捻出に苦しむ場面が多くあります。

 

理由として、平均して財産の約半分が不動産の

為、不動産はケーキのように三等分に分けたい

と思っても難しい場合が多く、換金するにも

時間を要するので、事前に準備が必要です。

 

 

3. 節税対策

相続税を合法的に出来るだけ安くしよう！

という対策です。

相続税は被相続人の財産評価額に応じて税率を

乗じて発生します。

 

その為、生前に必要なことに使うことで、税金の

圧縮に繋がります。

 

例えば：お墓を買う・自宅や賃貸物件のリフォー

ムなどです。

 

あとは、生前に財産を贈与することでも同様に

相続税の圧縮になりますが、注意して頂きたい

のは、贈与税率は相続税より高い為、生前に幾ら

贈与すれば、相続税と比較して得なのかをシュミ

レーションして、有利選択する必要があります。

 

他にも、養子縁組により、相続税の控除枠を増や

す方法や、現金を生命保険に替えて非課税枠を

活用し節税する方法、更地の保有土地に賃貸

マンションを建て相続税評価を下げるなど、財産

構成そのものを変えて対策することもあります。

 

 

まとめ

相続対策は、上記のように３つの対策を、全体

の財産を把握してバランスよく実行する必要が

あります。

 

税金がかからないであろう方は分割対策と、強い

て言えば財産形成（資産を増やす）ことに集中

すればOKです。

 

対策の優先順位としては、①②③の順番になり

ますが、多くの方が相続対策＝節税！と先入観

を持っている方が多いように感じます。

 

しかし、実際の現場では、節税だけに偏ると大抵

の場合、失敗（トラブル等）になってしまいます。

 

どんなに税金が安くなっても、納税を期限内に

できても、家族内で揉めてバラバラになったので

は何のための対策なのか意味がありませんよね。

 

まずは、分割をメインに考え、出来ることから

優先順位を明確にし、予算や家族の意思も踏ま

えて、全体像を見渡しながら実行しましょう！

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相続対策をする前に必ず把握して頂きたいのは、

財産全体の相続税評価額と時価額を一覧にして

から、税金の計算と、全ての課題及び対策項目

をリストアップし、

 

その全体像から課題解決の実行と並行に出来る

対策を専門家と一緒に進めていくことです。

 

決して、遺言書やアパート建築など、全体を見ず

に一部の対策では、ブツ切り対策となり、大抵の

場合、対策不足や失敗に繋がります。

 

全体像を把握する重要性について、事前相談も

行っております。

下記、メルマガ登録から、ご活用下さい。

　2023.08.06

 

 

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前回、

「遺言書は遺留分に勝つことができない。」

と、お話ししました。

ではどのような遺言書を書くのがよいでしょうか。

 

 

大事なのは、

「遺留分を考慮に入れて」

遺言を作成することです。

 

そうすれば、次男の実印なく相続手続きが進められ、

かつ、「長男４分の３、次男４分の１」までは確定

させることができます。

 

そして、「長男にすべて」という遺言書を書きたい

という方にお勧めの遺言書は、

 

「A銀行の通帳は次男に、それ以外の全ては長男に」

 

この、次男に相続させるA銀行の通帳は、遺言書を

書くときは残高はゼロ円でもよいのです。

遺言書には「金額」は一切明記しません。

 

遺言書を書いた後、次男と和解することもあるかも

しれません。

また、次男に対する感情が変化するかもしれません。

長男と次男が対立してほしくないと思うかもしれ

ません。

 

その時は遺言書を書き直さなくても、「A銀行の

通帳」の金額を上げたり下げたりすることで、次男

への思いを表現できるのです。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

遺言書を書いた時の残高はゼロ円でも、その後、

その通帳にいくら入れるかは、天国に行くまでに

ずっと悩んで、いつでも何回でも金額を変える

ことができるのです。　　　　2023.8.5

 

 

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入居申込書などを提出することが一般的です。

不動産会社によっては、ほかに提出書類が必要な

場合もあります。

 

申込書は不動産会社が独自に書式を定めていること

も多いですが、一般的には、入居希望者の住所、

氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを記入

します。 また、連帯保証人を立てる場合は、その人

の住所、氏名、連絡先、勤務先なども記入します。

 

 

特に連帯保証人を依頼する人には、事前に承諾を

得ておくようにし ましょう。

なお、これらの書類は貸主による入居審査に必要と

なることが多いようです。入居の申し込みをした後

は、契約・入居に向けた具体的な準備が始まります。

 

 

安易に申し込みをしてしまうと、貸主や不動産会社

だけでなく、ほかに入居を検討 していた人などにも

迷惑をかけてしまうこともあります。申し込みの前

に、自分の希望条件に合うか、予算に問題はないか

など、しっかりと判断するようにしま しょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

入居申込書と同時に必要書類がある場合があるので、

何が必要なのか予め確認しておくことをお勧めします。

2023.8.3

 

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新たに制定された盛土規制法では、

「スキマのない規制」を目指し、

規制区域と、規制対象とする行為が拡大しています。

 

各知事は、盛土などにより

人家に被害を及ぼす可能性がある区域を

規制区域として指定します。

この規制区域には、

「宅地造成等工事規制区域」

「特定盛土等規制区域」の2種類があり、

宅造区域には、「宅地造成工事規制区域」に加え、

危険な盛土等が発生しうる森林や農地、

平地部の土地も含め、

広く指定できるようになりました。

 

もう1つの特定盛土等規制区域には、

市街地や集落から離れていても地形などの条件から

盛土等が崩落して流れ込んだ場合に、

人家に被害を及ぼしうるエリアが指定されます。

 

2つの規制区域の指定により、

規制エリアは大きく拡大されます。

 

これまでの宅造法の規制対象は、

「宅地を造成するための盛土・切土」でしたが、

盛土規制法では用途を宅地造成に限定せず、

「土地（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土」

を規制対象にすることができます。

 

責任の所在を明確化にし、

罰則も厳格にされるようになりました。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

被害を被る人がいるのに

法の抜け穴で得をする人がいるのは

納得ができません。

公正に取り締まってほしいです。

                                                           2023.07.31

 

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収益不動産を持っているというだけで、ステイタ

スが向上すると共に、資産家の仲間入りのような

感覚になり、心の充足感もあります。

 

しかし、不動産は高額の為、安易に投資購入する

と大きな損失に繋がることにもなる為、警戒心を

持ちつつ、客観的は最低限の投資指標を知り、

将来を見据えた投資運用をしましょう！

 

今回は、最低限、知っておくべき不動産投資の

指標をお伝えします。

 

 

■8つ種類の不動産投資分析指標とは

 

 

① 粗利回り率（グロス利回り）

満室時の年間家賃収入÷物件価格

 

※あくまで、満室時の収入を基にした収益率で

あり、WEB上の募集不動産に掲載されている率

です。

この利率だけで決して判断しないで下さい。

 

 

② 純NOI利回り率

NOI（運営純収益）÷総投資額

 

※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは

満室想定賃料から空室損や運営費用（管理費、

固定資産税などを引いた額）となります。

 

※総投資額とは、物件価格や設計費や改修費等

購入物件費用総額のことです。

このNOI利回りは投資指標で最も重視される指標

となります。

 

 

③ 純NCF利回り率

（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）÷

総投資額

 

NCF（ネットキャッシュフロー）は、前記、

（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）の部分

 

※一時金の運用益とは、預かり敷金や保証金を運用

したとした場合の運用益のことです。

 

※資本的支出とは、改修などで、税務計算上の

損益計算書（PL）に計上できる減価償却の対象と

なる支出額のことです。

 

 

④ 総合収益率

（NCF÷期首の資産価格）＋

（期末の資産価格−期首の資産価格）÷

期首の資産価格

 

※期首の資産価格とは、物件価格（諸経費含）を

指し、期末の資産価格とは、直接還元法やDCR法

による収益価格を参考に決定します。

 

※直接還元法とは、NCF÷地域の相場利回りで

算出された物件価値のことです。

 

※DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法

とは、将来の毎期発生する収益と将来売却した

場合の利益（キャピタルゲイン）を現在の価値

に割り戻した、投資価値のことです。

 

計算する前に得たい収益率（割引率）を決め、

1÷割引率＝複利原価率を用いて現在価値を求め

る方法です。

 

さらにDCF法を分かり易く伝えると

今の100万円を年5％の複利が付く銀行に預けた

場合、10年後には1,628,894円になります。

 

この考え方から、10年後に得られるであろう

家賃収入が前記と同じ1,628,894円であれば、

現在の価値は100万円ですよね。

 

 

⑤ 自己資本利回り率

（NOI−借入金の元利返済額）÷自己資金

 

※CCR（キャッシュオンキャッシュリートオブ

リターン）ともいいます。

借入をすることでレバレッジがプラスに働く場合

には、現金で購入するより、借入した方が自己資

金（自己投資額）に対する利回りは向上します。

 

 

⑥ 返済余裕率（DCR：デットカバレッジレシオ）

NOI÷毎期の元利返済額

 

※通常1.3以上ないと運営や融資が厳しくなる為、

融資を受けて購入を検討する場合には、銀行も

このDCRを重視してますので、購入前の事前試算

時に確認が必要です。

 

 

⑦ 正味現在価値

（NPV：ネットプレゼントバリュー）

NPV＝現在価値−初期投資額

 

※現在価値とは、DCF法による現在価値

※この額がマイナスの場合は投資不適格と判断

※この投資事業で最終的に残る金額を指す

 

 

⑧ 内部収益率（IRR）

▲初期投資額＋毎期の収益合計＋売却損益

 

※IRRとは、将来生み出される収益額の総和が

初期投資額と等しくなる利率のこと。

 

DCF法は割引率を先に決めてから、将来の収益額

を現在価値を算出する方法で、IRRは将来の収益

額から逆算した利率のことです。

両者は見方を変えた兄弟のようなものですね。

 

もっと嚙み砕いて伝えると、DCF法の割引率も

IRR率も銀行に預ける複利率と同じと思っていい

でしょう。

 

※IRRは自分の投資目標利率に達しているか否か

や、他の投資商品利回りと比較して、どちらが

投資商品として有利選択する際などに利用します。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか、ふーっとタメ息が聞こえて

きそうですが、上記の投資指標計算は、全く

不動産投資が初めての方にとっては、？だと

思います。

 

自ら勉強して算出することもできますが、それな

りの忍耐と時間が必要です。

 

実際は、このような投資分析を得意とする専門家

と一緒に、長期的な事業計画を立て判断していく

のが一般的です。

 

コンサルフィー（報酬）を払ってでも価値がある

専門家を見つけて、運用に限らず、所有地に最適

な活用適正診断や相続対策、資産組替なども含め

 

総合的な資産対策（運用）サポートができる

パートナーを見つけて下さいね。　2023.07.30

 

 

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「喧嘩して家を出て行った次男には何も渡したくな

い。同居している長男に全ての財産を渡したい。」

 

そんな風に思っている方もいるのではないでしょうか。

事情は様々ですが、何らかの事情で、遺産の渡し方

に大きな偏りをつけることを希望する方は少なく

ないと思われます。

 

 

では、例えば、法定相続人が子供２人（長男と次男）

だったとして、本当に長男にすべて相続させる事は

できるのでしょうか。

 

結論から言うと、それはとても難しいことです。

「すべてを長男に」という遺言書を書くことは可能

ですが、次男には「遺留分」という権利があります。

 

「遺留分」とは、一定の法定相続人に最低限保障

される遺産取得分です。

子どもには、その「遺留分」の財産を相続する権利

があり、この権利は遺言によっても奪うことはでき

ません。

 

次男がその遺言書に納得しなければ、長男に

「遺留分」である、遺産の４分の１を請求すること

ができ、それに長男が抵抗することはできません。

 

もしも、次男がその遺言書に納得し、遺留分を

請求しなければそのまま長男がすべて相続できます。

しかし、相続の手続きは、全て長男と次男が話し

合って合意の上でしか進めることができません。

 

次男が、長男がすべて相続することに合意し、実印

を押し、印鑑証明を提出してくれればよいのですが…

次男にもいろいろな感情や事情があるでしょう。

なかなか簡単にはいかないことが想像できます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「長男にすべて」は難しいですが、ではどのような

遺言書を書けばよいのか。

次回はそんな遺言状の書き方をご紹介します。

2023.7.29

 

 

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不動産会社に正式に仲介を依頼する

 

不動産会社と仲介業務の内容などについて合意した

ら、正式に仲介を依頼します。依頼するに当たって

の留意事項は次の通りです。

 

留意点１）契約書の締結が義務づけされていない

賃貸借の仲介では、不動産会社に仲介に関する契

約書（「媒介契約書」といいます）の締結が義務

づけられていません。（売買の仲介は宅地建物取

引業法 により、義務づけられています。）

 

したがって、媒介契約書の締結は不動産会社の任

意となり、特に賃借の場合は、口頭や簡単な申込

書などで依頼することも多くなっていますが、ト

ラブルを回避するために、できれば契約書を結ぶ

ことが望ましいといえましょう。

 

留意点２）媒介契約書を結ぶ場合は、希望条件を

明確に記載する

 

媒介契約書には、不動産会社と合意した仲介業務の

内容などをしっかりと明記するようにしましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

賃貸の場合、口頭や簡単な書類での依頼することが

多いようですが、トラブル防止の為仲介業務の内容

を確認したいです。2023.7.27

 

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盛土規制法が新しく制定されました。

 

土地の開発を規制する法律には、

宅地造成等規制法のほか、

森林法、農地法などがあります。

 

それぞれ、宅地の安全確保、森林機能の確保、

農地の保全という具合に目的が異ります。

 

しかし、盛土行為を一律に規制されてなく、

各法律の網目を抜けた規制が不十分でした。

　2021年7月、静岡県熱海市で土石流災害が発生し、

大量の土砂が住宅地に襲いかかり、

たくさんの人命が失われました。

 

宅造法では、

都道府県知事や指定都市・中核市の長（以下、知事等）が

規制区域を指定し、その規制区域内で

宅地の造成工事を行う場合に許可を義務付けています。

熱海市の土石流発生地点の盛土は

宅地造成に該当せず、規制の対象外だったのです。

 

そのため、土地の利用区分にかかわらず、

人家に被害を及ぼす可能性がある危険な盛土を

取り締まるルールが必要だと認識されました。

 

これを受けて、

国は盛土・切土による災害から国民を守るため、

宅造法を抜本改正しました。

全国一律の基準で盛土等を規制する法律にし、

法律名も「宅地造成及び特定盛土等規制法」

に改められました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

熱海のような被害が繰り返さないためにも

責任の所在を明確にし、

厳密に取り締まってもらいたいです。

                                                           2023.07.24

 

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マンションを所有されている方、必見情報

国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを

見直す通達案を公表した。

 

早速、自分のマンションを計算してみよう！

 

新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和

6年（2024年）1月から、この新評価額制度が導入

予定になっている為、

 

タワーマンションに限らず、全てのマンション

所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で

相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。

 

 

■新評価制度導入のきっかけ概要

マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分

面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる

為、土地評価額が少額になり

 

加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、

高層階になればなるほど、販売価格（時価）は

高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、

時価額と評価額の乖離（差額）が4倍～6倍

にもなることが都心部では多い現実でした。

 

国税調査では、2018年のマンション（全国平均）

の乖離は2.34倍（時価額÷評価額）、戸建は1.66

倍（2倍以上が25％）の統計です。

 

さて、本題のマンション新評価額計算のやり方

に入ります。

 

 

■新評価額計算で準備するもの

① 固定資産税納税通知書（区分建物の評価額）

② 登記簿謄本（専有面積と敷地面積と持ち分）

③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる

財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

 

 

■新評価額の計算の仕方

新評価額　＝　現在の評価額×乖離率×0.6　

 

・現在の評価額の計算の手順

建物評価＝準備①の固定資産税評価額

＋土地評価＝準備②を見ながら

敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格

 

・乖離率の計算の手順

築年数×▲0.033＋総階数指数（※1）×0.239＋

所在階×0.018＋敷地持ち分狭小度（※2）×

▲1.195＋3.220

 

※▲は－（マイナスの意味）

※1）総階数÷33（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積

 

乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に

見えますが、各部を分解して見ると、なるほど！

と思えてきます。

 

・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033

評価補正が下がることを意味します。

 

・総階数指数（※1）×0.239は、高層マンション

ほど、評価補正が上がることを意味します。

 

・所在階×0.018は、高層階になればなるほど

、評価補正が上がることを意味します。

 

・敷地持ち分狭小度（※2）×▲1.195＋3.220は、

敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価

補正が下がることで評価額が上がります。

 

尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来

の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。

 

■例題を用いた計算

上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、

実例をもとに計算してみます。

 

（例題内容）

築年数　3年（令和2年築）

現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円

乖離率  約3.3倍（時価額÷現在評価額）

 

相続税路線価880C＝880,000円/㎡　

総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡

 

敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355

敷地利用権面積

380㎡×219558分の6355＝11.00㎡

 

 

■実際の計算をしてみよう！

現在評価額計算は…

建物固定資産税評価額1730万円＋敷地面積380×

敷地の持分割合219558分の6355×

路線価格880,000円＝A 26,980,000円

 

乖離率の計算は…

築年数3年×▲0.033＋総階数指数1（※1）×0.239＋

所在階29階×0.018＋敷地持ち分狭小度0.1467（※2）

×▲1.195＋3.220＝B 3.71

 

※1）総階数35÷33＝1.06（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡

 

最終計算の答え…

A 26,980,000円×B 3.71×0.6＝C  60,057,480円

当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。

 

 

■上記のマンション所有者の相続税はかかるの？

相続人：亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人

相続財産：上記マンション相続評価約6,000万円

        　　　現金1,000万円＝①計7,000万円

基礎控除：3,000万円＋600万円×2＝②4,200万円

 

①−②×税率15％−控除額50万円＝相続税370万円

No.4155 相続税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)

※基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか？

要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。

更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割

以上にしますよ、という意味です。

 

尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、

評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の

場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる

為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと

いうルールです。

 

更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価

額より高いことを意味する為、低い方の時価額を

評価額としてよいことになっています。

 

今後、評価乖離率を求める算定式の値については

マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し

ていくようです。　　2023.7.22

 

 

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前回、一次相続の際に「配偶者の相続税の税額控除」

を安易に使うべきではないというお話をしました。

ここで一つ例をあげたいと思います。

 

【例】

夫A　財産　6000万円

妻B　財産　4000万円

子ども２人（CとD)

 

◎パターン１

①夫Aが亡くなった際に、妻Bが6000万円すべて

　相続→一次相続税「0円」

②妻の財産が4000万円から１億円に

③妻Bが亡くなった際に、子CとDが１億円を半分

　ずつ相続→二次相続「770万円」

 

→一次相続　０円　＋　二次相続　770万円＝　770万円

 

◎パターン２

①夫Aが亡くなった際に、妻Bは相続しない

　子CとDが6000万円を半分ずつ相続→一次相続税

　「120万円」

②妻の財産は4000万円のまま

③妻Bが亡くなった際に、子CとDが4000万円を

　半分ずつ相続→二次相続「0円」

 

→一次相続　120万円　＋　二次相続　0円＝　120万円

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

同じ財産であるにもかかわらず、「お母さん経由で

子に引き継いでいくか」「夫婦ともに子どもに

引き継いでいくか」で、なんと６倍以上税金が違う

ことが分かります。

 

それぞれの家庭の事情や家族の数、資産の状況に

よって、全く試算結果が変わってきます。

まずは自身の状況の分析から始めることが大事です。

2023.7.22

 

 

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仲介の依頼をめぐっては、トラブルが発生すること

もあります。

不動産会社に仲介を依頼する場合の注意点を説明

するので確認しましょう。

 

仲介を依頼する前に不動産会社に確認しておくこと

 

仲介をめぐるトラブルを防ぐためには、依頼前に

業務内容や仲介の条件を確認することが大切です。

 

（１）仲介業務の内容を確認する

不動産会社から受けられる仲介業務の内容確認を怠

ると、受けられると思っていたサービスが受けられ

ないという事態を招くこともあります。

 

○どのように物件の紹介を受けられるのか

物件紹介の方法や頻度、物件見学の対応などを確

認します。

 

○契約に向けたサポート

貸主との条件の調整、物件や契約条件の説明（重

要事項説明）、契約や入居手続きなど、どのような

サポートを受けられるかを確認します。

（２）仲介手数料を確認する

仲介業務の内容を明らかにした上で、仲介手数料を

確認します。賃貸借の仲介手数料をめぐるトラブル

は多いので、仲介手数料の法規制などをしっかりと

理解して不動産会社と協議しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

トラブル防止の為、仲介業者の業務内容は確認した

いです。2023.7.20

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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よく見受けられるケースとして、個人の方が

相続税節税対策として、保有中の空き地に賃貸

アパート等を建て、個人不動産賃貸業を行って

いる方の対策として

 

更なる節税や資産分配などを目的として法人化

するケースについて、法人化の関するメリット

とデメリットをマトメテ簡潔に紹介します！

 

 

 

 

■9つの法人化メリット

 

①所得税が節税できる

個人の所得税は累進課税の為、所得が増えれば

所得税も増え、最高税率55％（住民税含）と

高額ですが、法人税は比例税率の為、税率が

一定であることです。

 

一般的には、課税所得が800～1,000万円以上で

あれば法人化した方が有利になります。

 

又、家族等を会社の役員にして役員報酬を払う

ことで給与所得控除を受けられ、更に節税効果

を発揮します。

 

 

②相続税も節税になる

所得を役員報酬という形で家族に分散すること

でオーナーの個人財産の増加を抑えられ、相続

税も同時に押さえられます。

 

また、役員報酬を受け取る相続人である子は、

財産形成できる為、相続税の納税資金として

準備できます。

 

 

③経費化の選択肢が多くなる

会社で役員が入る定期保険や医療保険等も経費

にできる為、法人税の圧縮になる。

 

その他、中小企業倒産防止共済制度の掛け金は

全額経費可能です。（最高800万円まで積立可）

 

 

④融資と信用度が向上する

個人で融資を受け、収益不動産を購入するより

も法人化することで、財務内容により融資を引き

やすくなり、信用力も向上することで、より大き

な収益不動産等をレバレッジを効かせて購入でき

るチャンスが広がる。

 

 

⑤融資の個人保証以外は、有限責任

アパート建築資金等を銀行から借入をする際、

個人保証付き融資などは別として、基本的に

資本金・出資金の範囲内の有限責任である。

 

 

⑥会社の所有権は株主となり分散や委譲し易く

親族を株主とすることで、相続税の分散が可能、

反面、経営権が分散して運営が上手くいかない

こともあるので注意。

 

 

⑦会社経費で役員退職金や生命保険に加入できる

会社の経費で退職金保険等に加入し、退職の際

は、納税資金や代償分割金として利用できる。

 

又、役員に対する生命保険も会社の経費で加入

でき、退職金同様、さまざまな使途に使える。

 

 

⑧消費税の免除と欠損金の繰越制度がある。

法人化から最長2年間は消費税の納税義務が

免除される（免除条件有）また、欠損金（赤字）

は10年間繰越ができる。

 

 

⑨認知症対策になる

個人名義の不動産の場合、名義人が認知症に

なれば、売却、大規模修繕、管理契約など一切

の法律行為ができず、賃貸経営ができなくなり

ます。

 

法人へ賃貸不動産を譲渡することで、認知症の

心配は完全になくなる万能薬といえます。

 

 

■6つの法人化デメリットに注意

 

①会社設立費用がかかる

株式会社で25万円～30万円程度

合同会社で10万円～15万円程度の費用が必要。

 

 

②運営費用がかかる

申告内容が個人より複雑な為、一般的には税理士

へ依頼する報酬が発生します。

 

また赤字の年であっても「均等割7万円」という

地方税が課税される。

また、法人の登記事項に変更があれば、登記の

変更手続きと費用が発生する。

 

 

③不動産取得税などの負担がある

賃貸不動産を法人へ名義移転する場合、不動産

取得税や登録免許税、司法書士報酬が発生する。

 

 

④税務署の調査率が高い

個人よりも法人の方が税務調査率は高めの為、

申告漏れ等があると、延滞税や過少申告加算税

などが発生するので注意！

 

 

⑤社会保険の加入が必要

社長１人であっても役員報酬を支払えば社会保

険加入が必須です。

 

役員報酬の約30％が社会保険料となり為、保険

料負担は大きな出費です。

※保険料は会社と役員又は従業員で折半

※個人事業の場合、従業員5人以上で要加入

 

 

⑥交際費に対する課税の違い

資本金1億円以下の中小法人では接待交際費は

原則的に800万円まで。

一方、個人事業主の場合、収入を得る為に支出

したものであれば、交際費の上限はなく経費計

上可能。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

法人化の検討は、単に節税だけに着目せず、分割

対策や納税資金対策にも応用できますが、

 

家族が保有する株も相続財産となる為、生前贈与

の検討や、経営権や事業承継、M＆Aの譲渡など

の将来も視野にいれながら、専門家と共に慎重に

検討しましょう！　2023.7.16

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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