「自分の財産は少ないから大丈夫」

そう思っていても、実際は揉め事に発展してしまう

こともあります。

 

 

A子さん(70代）の場合

財産：郊外の築30年の自宅(土地建物)と預金300万

家族：配偶者には先立たれて、将来の相続人は

　　　子供3人（P子とQ子は既婚者、R子は独身で

　　　自宅で同居している）

 

「R子は経済的に不安定なため、自宅の土地建物を

R子に相続させて、あとは3人で分けるように遺言

でも書いておこうか」とA子さんは考えていました。

 

前回お話しした、自宅を相続させた時に起こりえる

問題について、「何ができるのか」を考えてみま

しょう。

 

はじめに、まずは次のことを整理してみましょう。

 

①自宅を相続させたい子にそのまま住んでほしいか。

　住み続けることが可能か。

 

②住み続けるために必要な費用は、相続させたい

　子が負担することが出来るか。

 

③自宅を相続させたい子が自宅に住まない場合、

　いくらで売れるか。

 

④他の相続人は納得してくれるか。自宅以外の

　財産で調整ができるか。

 

これに対して、出来ることを考えてみましょう。

 

①あらかじめ、R子に、自分が亡くなった後も

　一人で自宅に住みたいかの希望を聞く。

 

②住まないなら、将来売却した場合いくらになるか

　を調べておく。

 

③自分が元気なうちに自宅を売却しておく。

 

④売れない場合、管理に必要な費用をR子に残して

　おく。

 

そして、これを実際に行うために、A子さんが元気

なうちにしておいたほうが良い対策としては、

 

ⒶR子が実家に住み続ける場合

　　「自宅と現金（当面の管理費用分）をR子に

　　　相続させる」という内容の公正証書遺言を

　　　作成する。

 

ⒷA子さんが施設などに入った後は売却したい場合

　　A子さんが将来認知症になっても自宅の売却が

　　できるように、家族信託を活用する。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

相続の対策は、自分が元気なうちしか選べない

選択肢もたくさんあります。

良かれと思ってした相続対策が、相続人に想定外の

負担とならないように、納得のいく対策をしま

しょう。　　　　2023.6.24

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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表示規約に違反する項目を含む、不当な表示例です。

誤解を招くような表現がされている広告には注意

しましょう。

 

不当表示例

 

表示例1.特選、最高、抜群、稀少など

 

「特選」のように、一定の基準によって不動産が

選別されたことを示す用語のほか、他社よりも優位

であることを意味する用語（「業界初」「日本一」

等）や最上級を示す用語は、客観的、具体的な根拠

を示す事実がない限り使用が禁止されています。

 

 

表示例2.徒歩5分で月6万円はこの物件だけ！

客観的、具体的な根拠がないままに、他の物件より

も安いと誤認させるような表示は規制されています。

 

 

表示例3.バス停歩5分

 

最寄り駅から最寄りバス停までのバスの所要時間と、

バス停から物件までの徒歩所要時間が記載されて

いなければなりません。

 

表示例4.専有面積 50.05㎡（バルコニー面積含む）

バルコニーを専有面積に含めることはできません。

 

 

表示例5.広い1DK

「広い」「明るい」など主観的な表現は禁止されて

います。

 

 

表示例6.商店街至近

周辺施設を表示する際は「至近」などの主観的表現で

はなく距離を明示しなければなりません。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

普段何気なく見ている広告に、誤解を招くような

表現が多いことに気づきました。注意したいです。

2023.6.22

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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前回は、初期費用の内訳と相場をご説明しましたが

初期費用を抑えるには、家賃が安い物件を選ぶことが

一番効果的ですね。

 

しかし物件によっては

築年数が経過していたり、駅から遠かったりなど、

希望する条件に当てはまらないことも考えられます。

 

立地や築年数などにもこだわり、

少しでも初期費用を抑えたい場合は

どういう方法があるのでしょうか。

 

1．敷金・礼金なしの物件を選ぶ

敷金や礼金がゼロの物件を選んだ場合、

初期費用がに抑えられたようにみえますが、

入居前に別途でクリーニング費用を

請求されることもありますので注意しましょう。

 

2．仲介手数料なしの物件を選ぶ

仲介会社が受け取れる仲介手数料は、

「貸主＋借主＝家賃1.1ヶ月分」が

法律上の上限できまっています。

3．フリーレント物件を選ぶ

フリーレント物件とは、

入居後に一定の期間は家賃が発生しないという、

特典付きの物件のことです。

その期間は一般的に1ヶ月～3ヶ月ですが、

物件によっては半年間という物件もあります。
しかし、フリーレント後の契約期間が

条件に組み込まれている場合があります。

契約条件をしっかり確認しましょう。

 

4．大家さんに交渉する

2、3月の繁忙期に比べると、物件探しをする人が

落ち着く時期があります。

特に決まった入居時期がなければ、

時期をずらして、物件を探してみましょう。

家賃が下がっていたり、大家さんに値下げを

相談できる場合もあります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

フリーレントの物件情報も見かけることが

多くなりました。

その代わりに、入居条件が設定されていることも

あるようですので、よく条件を確認しましょう。

 

                                                           2023.06.19

 

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空き家バンクとは、公募により国土交通省に採択

された、アットホーム株式会社及び株式会社

LIFULLの2社による空き家情報WEBサイトです。

 

空き家を「貸したい・売りたい」所有者から提供

された情報を空き家を「借りたい・買いたい」方

が事前に登録して利用する制度です。

 

 

 

■鎌ケ谷市空き家バンクの特徴（サイトリンク）

 

千葉県鎌ケ谷市では、空き家解消に向け積極的に

活動しており、この空き家バンクサイトを利用し

鎌ケ谷市独自の空き家登録を推進してます。

 

 

登録物件情報は、このサイト限定！

 

通常、売却や賃貸を不動産会社に依頼すると、

全国の不動産会社が閲覧できる「通称：レインズ

」に登録して周知することに加え、一般者が閲覧

する不動産サイト（スーモやホームズ、アットホ

ーム等）に掲載されます。

 

しかし、鎌ケ谷市で行っている空き家バンクサイ

トに掲載されている情報は、レインズや一般サイ

トには掲載しないルールです。

 

その為、情報の希少性があり、知る人ぞ知る情報

になります。

 

 

■売主（貸主）様のメリット

客観的な金額で売却することができる。

 

鎌ケ谷市役所と協定を結んでいる客観的立場の

一般社団法人千葉県宅地建物取引業協会市川支部

の会員が評価・査定をすることで、適正な募集金

額や方法など公正なアドバイスを受けることがで

きます。

 

 

■買主（借主）様のメリット

情報が当該サイトに限定されている為、情報の

希少価値がある。

 

実際に買う・借りるを希望する場合には、登録が

必要となり、登録すると個別に担当の宅建協会会

員と各種やりとりすることになります。

 

その為、基本的には個別対応中に未登録者からの

問い合わせ競合などが発生せず、比較的じっくり

検討することができます。

 

追加登録者が続いている場合には、同時に話が進

む場合もあります。

 

 

■鎌ケ谷市からの補助金制度にも注目

 

・空き家の所有者で解体除去する場合の費用の

一部（50万円かつ経費の2分の1以内）

 

・耐震改修費の上限40万円かる費用の5分の4以内

 

・危険コンクリートブロック塀等除去補助

※経費の2分の1かつ20万円以内

 

・空き店舗活用補助金

※店舗改装費と備品購入費の合計の2分の1

（上限100万円）

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

この空き家バンクは、まだまだ知らない方お多い

為、使わない空き家を所有して困っている方は、

是非一度登録を検討してみてはいかがでようか？

 

弊社はで上記、鎌ケ谷市役所との協定会員を務め

ております。

 

他の選択肢も含めて何がベストなのかを客観的立

場から知りたいという方はお問い合わせ下さい。

　2023.6.18

 

 

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「自分の財産は少ないから大丈夫」

そう思っていても、実際は揉め事に発展してしまう

こともあります。

 

 

例えば

A子さん(70代）の場合

財産：郊外の築30年の自宅(土地建物）と預金300万

家族：配偶者には先立たれて、将来の相続人は

　　　子供3人（P子とQ子は既婚者、R子は独身で

　　　自宅で同居している）

 

～R子は経済的に不安定なため、出来ればこの子に

財産を多く残したい。～

 

そこでA子さんは

「自宅の土地建物をR子に相続させて、あとは3人で

分けるように遺言でも書いておこうか…」

と考えています。

 

しかし、それは本当にR子を守ることになるので

しょうか。

自宅を相続させた時に起こりえる問題を考えて

みましょう。

 

「管理の負担が思ったより大きい」

 

もともと家族5人で暮らしていた自宅は、R子一人で

暮らすには大き過ぎるかもしれません。

また、古い家の劣化が進むことや、郊外で何かと

不便であったため、便利な都会のワンルームを

借りて一人暮らしをしたとします。

 

住んでいない実家にも管理費用はかかります。

固定資産税や水道光熱費、庭木の剪定など、管理費用、

管理に通うための交通費などがかかるのです。

 

また、管理不足で空家が倒壊した場合の賠償責任を

負ってしまう可能性や、災害などで想定外の大きな

お金が必要になることも考えられます。

 

更に、管理不足の空家を放置しておくと、土地の

固定資産税が6倍になってしまう可能性もあるのです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

R子を助けるつもりで書いた遺言が、かえって

その子を困らせる結果となってしまっては元も子も

ありません。

 

残された子供たちが実家の相続で悩んだり争ったり

しないよう、「何ができるのか」を次回は考えて

みましょう。　　2023.6.17

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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不動産広告の基本的な規約　その4

 

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

11.定期建物賃貸借契約かどうか

定期建物賃貸借（定期借家）契約である場合には、

その旨と契約期間が記載されます。

 

12.取引態様

 

広告を掲載している不動産会社の立場（取引態様）が

必ず明示されます。不動産会社の取引態様によって、

仲介手数料などの取り扱いが変わります。

媒介（仲介） 広告主である不動産会社が、貸主と

借り主との間に立って契約を仲介します。代理 広告

主である不動産会社が、貸主の代理人として契約し

ます。貸主 広告主である不動産会社が、自ら所有

する物件を直接賃貸します。

 

13.免許番号

 

不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動

産取引（宅地建物取引業）に必要な免許を受けてい

るかどうかの確認をしましょう。（　）内の数字は

免許の更新回数で、数字が多いほど営業年数が長い

ことを示します。

 

 

 

14.取引の条件の有効期限（チラシ等の場合）、情報

更新日等（インターネットの場合）

売却物件に比べると、賃貸物件は短期間で入居者が決

まることが多く、また、条件のよい物件は早く入居者

が決まる傾向があります。取引の条件の有効期間や

情報更新日なども確認しておきましょう。

・表示規約の詳細を調べる

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

定期借家の物件は、借りれる期間が決まっているので

相場に比べ家賃が低めになっている場合が多いです。

賃貸する期間が決まっている場合は、おススメです。

2023.6.15

 

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前回は、初期費用とは？とご説明しましたが

初期費用の内訳と相場をみていきましょう。

基本的に必要となる費用は、おもに

敷金・礼金・仲介手数料・日割家賃+前家賃

・火災保険料・鍵の交換費用です。

 

【敷金】

滞納家賃が発生した場合の担保として、

また退去時の原状回復費用として、預けておくお金です。

西日本の“保証金”と似ています。

家賃滞納や、退去時に原状回復が不要な状態であれば、

全額返金されることもあります。

 

敷金の相場は、家賃の1ヶ月～2ヶ月分です。

最近、敷金がかからない物件も目にします。

 

【礼金】

礼金とは大家さんへの謝礼金のことです。

こちらは日本独特の慣習であり、返還されない費用です。

礼金の相場は地域によっても変わりますが、

目安としては 「月額家賃」の0～2ヶ月分といわれてます。

 

【仲介手数料】

物件を紹介・仲介してくれた不動産会社へ支払う謝礼金です。

仲介手数料の上限は月額家賃の1ヶ月分（＋消費税）となります。

 

【日割り家賃・前家賃】

契約月において、入居日～月末までの分を

日割り計算して支払うお金が“日割り家賃”です。

前家賃とは、賃貸借契約時に前もって支払っておく、

翌月分の家賃1ヶ月分のことです。

【火災保険料】

火災が起こった際、大家さんへの賠償責任や

他のお部屋への損害賠償を補償するために

加入する任意保険です。

賃貸借契約時に、火災保険への加入が

条件づけられていることがほとんどです。

【鍵の交換費用】

鍵の交換については、新入居者が防犯上

必要と考えた場合に自費負担で行うものです。

退去した人が合鍵を持っているケースもありますので、

必ず鍵を交換しましょう。

 

そのほかに物件によっては

保証料・クリーニング費用

・室内の消毒費用が必要な場合があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、物件によって様々なケースがあります。

初期費用が安い場合、退去時に費用が掛かる場合もあるので

よく契約書を確認しましょう。

 

                                                           2023.06.12

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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前回の「よろず情報」で　

デットクロスとは？わかりやすく

というテーマで、一般の方でもなるべく分かり易く

お伝えしました。

 

今回は、このデットクロスに対する対策を全て網羅

して、わかりやすく発信します。

これで、デットクロス対策は万全です！

 

 

デットクロスは所得税の計算上、経費計上ができる

減価償却費（実質支出無）の減少と経費計上ができ

ない実質支出のある借入元本の増加でおこる手残金

額の減少のことです。

 

デットクロスの回避には、支出を極力減らし、手残

り額を最大化するのが最大のポイントになりますが

具体的な対策方法を見て行きましょう。

 

 

【デットクロスの全対策とは】

 

■■■購入（前）の対策と考え方■■■

 

1. 物件の減価償却期間に沿った借入期間にする

減価償却期間に沿った借入期間にすることで、減価

償却が終わる頃にはローンも終わるようにする。

 

2. 必要経費が低く収益性の高い物件を買う

表面利回り（年収入÷物件価格）ではなく、収入か

ら必要経費を引いた実質実効利回りが少しでも高い

物件で手残り額の多い物件を選ぶ。

 

3. 減価償却期間が長い（多い）物件を選択する

法定耐用年数を過ぎている古い物件では、法定耐用

年数の2割しか減価償却期間がない為、可能な限り

法定耐用年数を超える物件を選択する。

 

4. 頭金を多く準備する

レバレッジを効かす為に100％借入をする方も中に

はいますが、数字上のCCR（キャッシュオンキャッ

シュリートオブリターン/頭金÷税引前手残額）と

デットクロス回避とは相反することになります。

 

5. 返済可能であれば、元金均等返済を選択する

当初の支払いが最も多く、年数経過につれ支払いが

減少する返済方法を選択することにより、元金返済

が一定の為、減価償却期間が終了する時点がクロス

時点となる為、先を見通せることに加え、経費化で

きる金利が当初割合が多いのも特徴です。

 

 

 

 

■■■購入（後）の対策と考え方■■■

 

 1. 最終手残り額の〇％と決めて積立をしておく

家賃の下落、入居者入替時のリフォーム費、数十年

おきの大規模修繕費などに備えて、積立又は運用し

ておき、デットクロスの際の対策費に備える。

 

2. 上記1の積立額で繰上返済をし借入期間を短縮する

繰上げ返済時に期間短縮型を選択することで、支払

期間が短くなり、減価償却が残っていれば、デット

クロスのリスクも減少させられる。

 

3. 必要経費を見直す

経費には、変えられない固定資産税もありますが

改善の余地がある各種保守費や管理費、保険料など

適切な費用かを確認し、削減できる部分は定期的に

見直しをする。

 

4. ローンのリスケ（リスケジューリング）を相談する

借入期間を延ばすなど、ローンを借りている金融機

関に相談し、借入期間スケージュールの変更を相談

することで、元金返済が減り改善される。

 

※尚、期間延長のローンの借換えは、手数料や抵当

権設定費用など費用が嵩む為、お勧めしてません。

 

5. 物件の組換えを検討する。

減価償却も終了し、元金返済が増え、税引き後の

手残りキャッシュが少なくなってきた時点で、早め

に物件の組換え（買い替え）を検討する。

 

6. 青色申告控除申告で所得額を減少させる

青色申告のメリットは

・10万円または65万円の基礎控除がある

・家族へ支払う給与を経費にできる（青色専従者控除）

・3年間赤字の繰越が可能（当該年の黒字と損益通算）

・30万円未満の資産は一括償却（経費）可能

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

対策の全てを実効するとうい考えではなく、出来る

範囲で対策をしてみて下さい。

 

また、デットクロスになる時点が必ずしもキャッシュ

アウト（手残収支赤字）になる訳ではない為、あくま

でデットクロスは今までの手残り額と比べ、支払う税

金が増える時点であり、賃料の下落や空室損、経費の

増加など、他の総合要因により初めてキャッシュアウ

トになるということです。

 

しっかりと掲載の対策を意識して物件を購入（保有）

し、シュミレーションを見ながら中長期的に意識して

いれば、さほど恐れることはありません。

　　2023.6.11

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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Q　法定相続人として、子が2人(長男と次男)います。

公正証書遺言に、「１億円借り入れをして建てた

賃貸マンション」は長男に、「それ以外」は次男に、

それぞれ相続させると書きました。

この場合。借金はだれに相続されるのでしょうか？

 

Ⓐ　長男

Ⓑ　次男

Ⓒ　長男と次男

 

答えはⒸの

 

長男と次男

 

です。

 

被相続人の債務は、通常は、相続人間で「当然分割」

されるため、遺産分割の対象にはなりません。

「当然分割」というのは、遺産分割等を経ること

なく、法定相続分に従って、相続債務を共同相続人

間が分割承継することを言います。

 

つまり、遺産分割協議において不動産や預貯金を

どのように分けたとしても、債務については相続人

全員が法定相続分に応じて平等に引き受けなければ

ならないことになります。

 

遺言書によって相続方法を指定することもできません。

相続人間の合意や遺言があっても、これを分割の

対象とすることは、債権者に不測の損害を与えかね

ないので許されません。

 

第三者である債権者にとってみれば、遺言書や遺産

分割協議の内容は被相続人側の身内の話であって、

それに振り回される必要がないからです。

債権者は法定相続分に従って、承継者に請求すると

いうことです。

 

後日、債権者と主債務者をだれにするのか、保証人を

だれにするのか、などを協議していくことになります。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

故人のローンは遺産分割の対象外です。

トラブルを防ぐため、相続債務がどのように承継

されるかを理解しておきましょう。

　2023.6.10

 

 

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不動産広告の基本的な規約　その3　

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

7.賃料、礼金、敷金など

毎月支払わなくてはいけない賃料のほか、契約時の

初期費用として、礼金、敷金などが必要な場合には、

その旨とその額が記載されます。敷金などについて、

退去時に一部が返還されないことが契約の条件である

場合には、その旨とその額、あるいは割合も記載され

ます。

 

8.管理費（共益費）

賃料以外に、管理費（共益費）が必要な場合には、

その額が記載されます。

 

9.損害保険加入の有無

住宅総合保険等の損害保険への加入が契約の条件と

なるときには、その旨が記載されます。

 

10.駐車場の利用条件

駐車場がある場合は、月額の駐車場利用料などの

利用条件が記載されます。

住宅の賃貸借契約とは別に駐車場の賃貸借契約を

結ぶ場合には、敷金、礼金や契約条件などが記載され

ることもありますので確認しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

今回はお金に関する内容のが中心となりました。

入居する際に、初期費用として必要となりますので、

募集チラシをしっかりチェックしたいです。2023.6.8

 

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不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約　その2　

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

5.構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては、鉄骨鉄筋コンクリー

ト造（ＳＲＣ造）、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、

鉄骨造（Ｓ造）、軽量鉄骨造、木造などがあり、

ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造

はアパートと呼ばれています。一般的にはマンション

のほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれてい

ます。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数

が記載されています。なお、構造や階数の表示は、

賃貸住宅が10未満の場合は省略される場合があります。

また、新築の賃貸マンションは、今回賃貸される戸数

についても表示されます。

6.建築年月

築○年という表示ではなく、建物が竣工した年月が表示

されます。なお、まだ入居者が入ったことのない物件

でも建築後1年以上経過していると、不動産広告では

「中古」と表示されます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

マンションの場合、賃貸階によって賃料が変わって

くることがありますので広告をしっかりとチェック

したいです。2023.6.5

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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賃貸物件への入居を検討しているとき、

月の家賃を一番に気にする人が多いのではないでしょうか。

 

しかし賃貸に暮らす場合、

「初期費用」としてある程度まとまったお金が

必要であることも忘れてはいけません。

これから初めての一人暮らしを始める方や

賃貸物件への入居を考えている方等に、

参考になればと思います。

 

初期費用とは何か。

 

賃貸物件への入居を希望する場合、

大家さんや管理会社と、賃貸借契約を結びます。

その契約金としてかかるのが、敷金や礼金などを含めた“初期費用”です。

 

準備すべき初期費用は、月額家賃の6～7ヶ月分が目安です。

また、このほかに引越し費用もかかり、

家具や家電の購入費用などが必要となることも考慮しておきましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、自分が思うより金額がかかる印象です。

引っ越しを考えるときは計画的に準備が必要ですね。

 

                                                           2023.06.05

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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