運用というべきか、投資というべきか

投資と聞くとハイリスク・ハイリターンのイメージ

をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

 

投資はしっかり投資先のリスクを理解して始めれば

そんなに怖いものではありません。

 

今回は、不動産投資の利点を景気という大きな

観点から見ていきます。

 

景気は１０年や２０年ほどで良くなったり

悪くなったりしています。

 

各種、投資商品も景気の変動に引っ張っられる

傾向にあります。

 

投資の時期が景気の波のどの時点で投資したのかを

ある程度理解しておく必要があります。

 

下記の図をご覧ください。

 

（図の見方）

・黒のラインが景気変動

・緑の〇が投資時点

・青ラインと赤ラインの間が投資収益（インカム益）

・黄色ラインと青ラインの間が節税確定分

 

株などの投資は、赤ラインより上の部分で売却した

場合に限り、利益（キャピタルゲイン）が確定します。

 

※配当金などのインカムは、青と赤のラインに該当

 

 

不動産の場合、赤ラインと青ラインの間の賃料収入

が比較的大きく安定しているため、青ラインより

上で売却すれば、基本的に損は発生しません。

 

また、黄色ラインと青ラインの間は、現金（時価）

を収益不動産にすることで、相続税評価が３割～

５割ほど下がるのが一般的です。

 

図のように投資時点で相続評価が下がった分

節税になった有益部分が確定します。

 

また、株や仮想通貨などは破綻や急下落などにより

最悪はゼロになるのに対して

 

不動産は土地や家屋は、現物投資のため

無くなることはありません。

 

このように不動産投は資産運用の中では比較的

有利なものであるといえます。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

分かりやすくする為に、オオザッパな図解説明に

なりましたが、なんとなくでもイメージは伝わり

ましたでしょうか？

 

もちろん、実際に不動産投資する際は、投資先の

不動産単体ごとに収益性や法令リスク、契約状態

などを把握し、リスクを理解したうえで投資する

必要があります。

 

収益不動産の分析は、専門知識も必要なため

不動産に詳しい専門家に相談しながら、投資される

ことを切に願います。　　2022.12.25

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

親が認知症等で判断能力に問題が生じてくると、

その資産は凍結されます。

 

 

親が高齢者施設等に入所したり、子の家に同居した後、

空き家になった実家を売却するためには、親の判断

能力が必要になります。

 

何も対策を講じないまま親が判断能力を損失して

しまった場合、実家を売却しようと思ったら家庭

裁判所に申し立て、「成年後見人」を選任してもらう

しかありません。

 

しかし、成年後見人をつけることには様々な問題が

生じる可能性があります。

 

①後見人専任の申し立てをするまでに一定の時間と

　労力がかかり、申し立てをしてから実際に後見人が

　選任されるまでにも数か月間を要する。

 

②親族が後見人として選任される可能性が低い

（弁護士・司法書士等の専門家が選任される事が多い）

 

③専任された後見人が家庭裁判所に不動産売却の

　許可を求めなければならないが、許可されるとは

　限らない。

 

④専門家が後見人専任された場合、毎月報酬の支払い

　が発生する。

 

⑤不動産が無事に売却できてもできなくても、後見

　業務はそこで終了せず、原則として親が亡くなるまで

　継続する。（後見人への報酬支払いも継続）

などなど…

 

そこで家族信託の活用です。

 

親が元気なうちに、実家を信頼できる子供に信託して

所有者名義を変更しておきます。

この時、贈与税や不動産取得税は発生しません。

 

そうすれば、将来親の判断能力が喪失しても受託者

である子供の判断と手続きでいつでも実家を売却して

金銭に代えることができます。

 

売買交渉や決済実務も、すべて子供が行うことが

できます。

もちろん、売却に際して家庭裁判所の許可は一切

不要です。

 

売却で得た金銭は受益者のものですから、受益者を

親としておけば、受託者である子供がこの金銭を

管理しながら、親の施設の利用料や療養費等、親の

為に自由に使うことができます。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

将来誰も済む予定がない実家をお持ちの方は、是非

家族信託の活用を選択肢の一つとして考えてみて

下さい。2022.12.24

 

 

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幼い子どもがマンションのベランダや窓から転落し、

命を落とす事故が増えています。

 

 

このような事故は毎年のように各地で起きており、

東京消防庁によると、昨年までの５年間に

東京都内の住宅などで起きた５歳以下の子どもの

転落事故は62件で、４７件が窓、15件がベランダから

の落下。月別では4～6月が25件、9～11月が20件をし

める。エアコンを使わず、窓を開ける時間が増える春

と秋に多くなっている。

 

コロナ禍では、外出を自粛し、ベランダに椅子を並

べてキャンプ気分を味わう家庭もある。椅子などを

踏み台にして転落するケースもあるため、使用した

椅子などは必ず室内に片付けたい。

消費者庁では、転落防止策として①子供の手が届かな

い高い場所に補助の鍵を設置する②子どもだけで遊ば

せない③エアコンの室外機を手すりから60センチ以上

離す④テーブルやイスなど踏み台になるものを置かな

等を挙げています。

 

事故を減らそうと、国土交通省は今年1月から、マン

ションなどの共同住宅でベランダに転落防止用の手す

りを設置するなどの事故防止策を講じる場合に、補助

金をだしている。

小学生以下の子がいる世帯の入居が条件で、一戸に

つき上限100万円、新築なら費用の10分の1、改修なら

3分の1を補助する。

 

子どもの事故を予防するには、24時間子どもから目を

離さないことですが不可能なので、子どもが窓を開け

られないように補助錠を付けることが有効です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

補助錠なら手軽に設置できます。窓を開ける季節に

なる前に、マンションだけではなく一戸建ての窓にも

小さいおこさまのいるご家庭は、転落防止に設置を

お勧めします。2022.12.22

 

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国税庁は7月に令和4年の路線価を発表しました。

 

今年の路線価の全国変動率は、

前年比プラス0.5％と2年ぶりに上昇になりました。

ちなみに前年はマイナス0.5％の下落でした。

 

前年より上昇したのは20都道府県となりました。

上昇率はトップは北海道で前年比4.0％プラス

他にも再開発が進んでいる地域の伸びが目立ちます。

 

路線価の全国平均変動率が上昇したのは

コロナウィルスの影響が収まりつつあることが

大きな要因のようです。

 

インバウンドの需要が高まってはいるものの

観光地や商業地などは

依然として下落も続いているようです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

スキー場や京都などでは、

海外の投資家の買い漁りの報道を

目にすることが多くなりましたね。

2022.12.19

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

資産継承に伴う相続税・贈与税の税制改正大綱の

発表が１２月１６日に公表されました。

 

今回は、令和５年最新の税制改正大綱から、相続税

と贈与税に絞って、主な内容を抜粋してみましたの

で、今後の相続対策に生かしてみて下さい。

 

 

①　相続時精算課税制度の使い勝手向上

 

相続時精算課税においても、暦年課税と同水準の

基礎控除の110万円が創設される。

 

つまり、相続開始時に加算される相続時精算財産

（累計2,500万円迄）とは別に、毎年、基礎控除の

110万円を控除できるというものです。

 

110万円以下の贈与は、申告も不要です。

 

相続時には、相続時精算課税財産＋毎年110万円を

控除した残額に対して相続税が課税されるものです。

 

※災害にあった場合に措置（改正）

また、相続時精算課税制度の適用財産は、贈与時の

価額で相続税の課税対象となるのが従来でした。

 

つまり、贈与された建物や土地が、その後の災害に

よって被害を受けても、それによる評価減は一切

考慮されませんでしたが、改正により、当該災害に

よって被害を受けた部分に相当する額を控除した残

額のみが相続税の対象となります。

 

これにより、生前にまとまった財産を贈与しにく

かった者にとっても、相続時精算課税を活用する

ことで、次世代に資産を移転しやすい税制となる。

 

令和６年１月１日以降の贈与に係る相続税又は贈与

税及び災害に適用されます。

 

 

②　暦年課税における相続前贈与の加算

 

現行、相続開始前３年以内の贈与は相続財産に加算

する規定から、相続財産に加算する期間を７年に

拡大することになしました。

 

また、拡大した期間（４年間）に受けた贈与のうち

最大100万円は相続財産に加算しないというものです。

 

注意は、毎年ではなく、４年間の合計で最大100万円

の控除です。

 

つまり、拡大された追加４年間の贈与額合計から

100万円控除した残額が相続財産に戻されるという

改正です。

 

尚、持ち戻しの対象者は、被相続人から「相続又は

遺贈により財産を取得した者」に限ります。

 

従い、相続財産を取得しない、孫や配偶者への贈与

の場合には、持ち戻さなくていいことになります。

 

令和６年１月１日以降の贈与に係る相続税に適用

 

 

③　教育資金の一括贈与は、利用件数減少傾向の為

３年延長はするものの、次期到来時には改めて制度

の見直しを検討するようです。

 

 

④　結婚・子育て資金の一括贈与も利用件数が低迷

しており、２年延長するものの次期到来時には改め

て制度の見直しを検討するようです。

 

 

⑤　マンションの相続税評価は、時価と通達評価

の乖離が大きい為、今後も継続して適正化を検討

するようです。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

以上、相続対策中の方は気になる贈与税と相続税の

改正大綱からの抜粋でした。

 

改正大綱は全132ページのボリュームがあるので

一般の方が要点のみ読み解くのは大変ですよね。

 

改正大綱を踏まえ、来年からの相続対策に向けて

さっそく準備されてみて下さい。　2022.12.18

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「法定相続情報証明制度」は、平成29年からスタート

した、相続の各種手続きの手間・時間・費用を節約

できる制度です。

 

 

これまで、各種相続手続きの際には、

 

〇法務局（相続登記や表題部登記）

〇金融機関（口座の解約や払い戻し）

〇証券会社（名義変更や払い戻し）

〇陸運局（自動車の名義変更）

 

など、複数の提出先ごとに、戸籍謄本、原戸籍謄本、

除籍謄本（以下、「戸除籍謄本」）の束を提出しな

ければいけませんでした。

 

しかし、この制度によって、法務局が発行する法定相続

情報一覧図の証明書（以下、「法定相続情報証明書」）

を提出することで、相続の手続きをいままでよりも

簡単に済ませることができるようになりました。

 

法定相続人または代理人が、

 

1.【被相続人】と【相続人】全員分の戸除籍謄本

2.法定相続情報一覧図

 

を法務局に提出することにより、法定相続人が誰で

あるかを明確にした「法定相続情報証明書」の交付を

受けることができます。

 

しかも、何枚でも必要な枚数を無料でもらうことが

できるので、複数の相続手続きを同時進行することが

できます。

 

戸除籍謄本の発行手数が1通300円～かかることを

考えると、戸除籍謄本の通数が多い場合や、相続

手続きの提出先が多い場合は、「法定相続情報証明書」

の活用により、費用の節約と事務作業の軽減が期待

できます。

 

反対に、戸除籍謄本の通数が少ない場合や、提出先が

少ない場合は、従来通り、戸除籍謄本を提出する方法に

よって手続きを行う方が簡単かもしれません。

 

注意点としては、戸除籍謄本に記載のない相続欠格や

相続放棄等の情報は「法定相続情報証明書」に記載

されないため、その場合には各提出先に対して、家庭

裁判所が発行する相続放棄申述受理証明書を合わせて

提出する必要があります。

 

同様に、遺産分割協議等の内容も「法定相続情報証明

書」には記載されませんので、遺産分割協議書や印鑑

証明書等の提出が必要となることがあります。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

身内が亡くなると、やらなければならない面倒な事が

たくさんあります。

戸籍謄本集めの作業を『1度だけ』やれば、相続手続き

を少しだけラクチンにしてくれる制度です。

2022.12.17

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

賃貸オーナー様にとって、考えておかなければなら

ない大きなリスクに、台風や地震、水害などの自然

災害があります。

 

 

近年では台風の大型化が進んでおり、今までに経験

のないような強風で所有物件に被害が生じてしまう

こともあります。水害に至っては、何十年に一度の

大雨が毎年のように被害を与えています。

このような状況に賃貸経営に不安を感じている

オーナー様も多いことでしょう。

 

 

自然災害によって物件が破損してしまうと住むことが

できずに、家賃収入が途絶えてしまいます。そう

ならない為にも対策をしていきたいです。

オーナー様が考えておくべき4つの自然災害対策

1.地域の災害危険度を把握する

国土交通省のハザードマップを活用しどのような

リスクがあるのかをしっかり把握する。

 

2.物件の耐震性を高める

古い物件であれば耐震診断をして耐震リフォームを

するなどの対策が必要です。

 

3.保険を活用する

最低限、火災保険への加入は必要です。また地震の被害

に関しては火災保険では適用されないので地震保険に

加入します。地震保険は、火災保険とセットでなけれ

ば加入できません。被害時の家賃保証などを特約でつ

けることもできます。損害保険会社にどのような保険

が良いのか相談しましょう。

 

4.管理会社と災害時の対策を考える

管理会社と災害について話し合っておきましょう。

災害時に入居者と連絡を取る方法や、避難場所の

お知らせなど、事前にできることは多くあります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

近年、局地的に大雨が降ることがふえました。

今一度、住んでいるエリアのハザードマップの確認

と火災保険の見直しをしたいです。2022.12.15

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

令和4年10月以降始期契約の火災保険の参考純率が改訂され、

それに伴い、火災保険料も改定される予定です。

加入期間も最長5年間に短縮されます。

 

補償内容によってお支払い対象となる事故や

受け取れる保険料は様々なのでこの機会に見直してはいかがでしょうか。

 

保険の対象に家だけでなく、物置やカーポートが含まれているか

水災が補償の対象になっているか

地震保険に加入しているか

自然災害が多くなった昨今、

以前の補償のままだと現在の状況にあってない場合もあります。

 

ぜひ、この機会に見直しましょう、

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

火災保険もまとめて複数年加入している場合、

そのままにしがちなので、

見直しも必要ですね。

2022.12.12

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

現在保有している比較的、大きな土地上に

何種類も利用方法が違う土地を保有する地主さんは

結構、多いのではないでしょうか。

 

例えば、代々引き継いてきた300坪ほどの土地上に

母屋、アパート、駐車場、畑など複数の利用区分で

使っている様なケースです。

 

相続の場合、この利用区分ごとに土地面積を特定し

相続税評価をすることで

一括で評価するよりも土地の評価額はずっと下がる

場合がほとんどです。

 

土地の評価が下がれば

評価×税率のため、相続税も連動して下がります。

 

もし、区分ごとに分けて相続申告した後に

将来、売却予定の場合には、売却後の最終手残り額

を最大化するコツがあります！

 

 

その答えは、相続申告時の節税目的で行った、利用

区分ごとの土地のままで売却しないこと！です。

 

どういうことかと言うと、例えば

畑や駐車場の広さは一般的に需要がある土地の広さ

より広いのが一般的です。

 

例：地域で需要がある広さとして

４LDK＋車庫２台付きが建築できる土地面積が

その地域では最も需要（人気）があるとします。

 

駐車場一体では150坪に対し、人気の広さは35坪位

だった場合は、150坪を4分割して35.7坪にします。

 

150坪の駐車場一体売却価格＝3,000万円のところ

4分割合計価格（1200万円×4区画）＝4,800万円

 

分割せず、一体で売却した場合と4分割して売却した

場合とでは、1,800万円もの最終手残りに違いが出た

ことになります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

しかし、このやり方には、一点注意があります。

 

纏めて4区画に分けて売却する場合には、宅建業の

免許が必要な為、一般の地主さんは出来ないことに

なります。

 

これを回避して、合法的に4分割で売却する方法が

あります。なかなかこの方法を提案してくれる業者

はいないのが現実です。

 

弊社では、コンサル売却と称して、今まで幾つかの

成功事例実績もあります。詳細については、お問い

合わせ下さい。

 

手残り最大化のサポートをさせて頂きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　2022.12.11

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「過去に土地を相続したが、建物が未登記だった。」

相続の時はもちろん、土地建物の売買時や建物の

新築時などによく聞きます。

未登記建物が存在すると売買や投資に支障があります。

 

 

通常建物新築時は、融資を受ける金融機関から建物

表題登記（以前は建物表示登記と言っていました）

の要請があります。

不動産登記法では新築または取得1か月以内に登記

申請しなければいけないことになっています。

しかし、現金で建てた場合など、だれからも登記の

説明がされなかったため、未登記になっているケースが

多いようです。

 

ご自身で新築された建物であれば比較的容易に建物

表題登記を行うことができますが、相続等が発生して

いる場合は簡単ではありません。

 

①最初に誰が取得して、その後誰に相続した、誰に

　譲ったなどの所有権の流れが分かる一連の書類

②戸籍

③住民票

④遺産分割協議

⑤遺言書（あれば）

などが必要です。

ですから、相続登記をする際には未登記建物がない

かを確認されることをお勧めいたします。

 

未登記建物でも、固定資産税が課税されていることが

多いので、名寄帳などでご自身や親御様の課税状態を

確かめておくとよいと思います。

名寄帳（なよせちょう）とは…

　「土地と家屋の固定資産課税台帳（補充課税台帳）

　　について所有者ごとにまとめたもので、市区町村

　　ごとに個人が所有している不動産を一覧にして

　　みることが可能です。」

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続の時は正確に相続不動産を把握することが必要です。

揉め事が起こらぬよう、早め早めの確認をお勧めします。

2022.12.10

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

最近は、貸室内の設備が充実した賃貸物件が多く

なっています。

賃貸期間中にエアコンが故障するなどの事態は、

起こりえるものです。その場合、修理費用等は、貸主

・借主のどちらが負担するのでしょうか？

原則として賃貸人が修理費用を負担します。

賃貸人側は、設備を充実させその分賃料を高くする

など、貸室内の設備に見合う賃料設定を行っている

ので、設備に支障が生じれば賃貸人側が修理をする

のが公平であるとされています。

例えば賃借人の子ども同士がけんかをし、エアコン

などのリモコンを投げつけ破損させた場合の修理・

交換費用は賃借人の負担となります。賃借人の責に

帰すべき事由によって修繕が必要になった場合には

賃貸人に修繕の義務はなく賃借人の負担となります。

 

例外　貸室内の設備が従前の賃借人が持込み、残地

したものの場合、賃貸人も賃借人もそれを利用する

ことはできても、修繕義務を負うべきものではあり

ません。単なる残置物かどうかどうかは、賃借人

にはわからないことが多いので、賃貸借契約書で

確認してください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

夏場の暑さ、冬場の寒さにエアコンは欠かせないので

故障などで使えなくなると困ります。

賃貸物件の設備の修理費などは賃貸人負担ですが

故障にならないように大事に利用したいです。2022.12.09

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相続対策の筆頭である、遺産分割対策で使われる遺

言、最近は自筆証書遺言の法務局保管制度もでき、

数千円で利用できることもあって、遺言作成件数が

毎年増加傾向のようです。

 

この遺言作成の際に、何を意識して書けばいいのか

？これから自分で書いてみようと思っている方は、

必見の１２項目をまとめてみました。

 

１．遺留分額に注意する。

相続人が最低限、遺産を貰える分で民法で定めわれ

ております。うちは仲がいいから大丈夫と思ってい

るのは親だけで、親が亡きあと子の配偶者や子供が

登場し、トラブルに発展する例もあります。

 

２．不動産を分ける際は、共有は避ける＋時価額と

固定資産税評価を勘違いしない。

不動産を共有にすると、一人でも同意しない人がい

る場合、賃貸、売買、大規模修繕など何もできなく

なります。また、不動産の価格を固定資産税評価額

で分割している方、それは間違いです。

 

遺産分割の際は、時価が原則です。数千万の違いが

でる場合もあるので要注意です。

 

３．二次相続も考慮して分ける。

一次相続と二次相続の相続税合計額が分け方によっ

て大きく変わってきます。一次相続では、配偶者控

除を使って一見、節税できたように見えますが、二

次相続時に大きな税金が発生することもあります。

 

４.　税額軽減の特例を考慮して分ける。

特に、自宅に適用される小規模宅地の特例に注意し

て分ける方が、節税効果が高い方が多いです。

 

自宅の土地評価が80％低くなる制度で、遺産の大半

が自宅の不動産という方も多いはずです。

 

５.　過去に贈与した特別受益を考慮する。

過去に、長男だけに住宅資金として1,000万円贈与し

たなどは、特別受益にあたりますので、他の兄弟と

の公平を考えて過去の贈与を考えてみて下さい。

 

６.　寄与分を考える。

息子の嫁が、一生懸命、身の回りの面倒や介護など

を献身にしてくれたなどの場合は、改正民法でも、

寄与分が認められています。

 

７.　納税資金のことも考える。

相続税を払うのは受取った側（相続人）です。

その為、不動産を全部などを指定すると、現金がな

い為、納税できなくなり、受取った不動産を売却な

んていうことも現場ではおこってます。

 

８.　あげる側の状況、希望に合っているか？

嫁にいった娘に、実家近くのマンションを、

母に賃貸マンションを、など、その人の状況や経験

則にあっていない遺産を残すのは、逆に負担になる

こともあります。

 

９.　遺言執行者を指定しておく。

遺言執行者を指定しておかないと、相続人全員で遺

言内容を整理する必要があったり、他の相続人の同

意が必要だったりと時間や手間がかかります。

 

10.　予備的遺言と記載の無い財産の取扱いを書く

予備的とは、指定した相続人が自分より先に亡くな

った場合に、その人のかわりに相続させる相手を決

めておくことです。また、財産に記載もれや後から

発生した財産の取扱いは誰にと記載します。

 

11.　債務（借金）は、債権者の同意が必要

借金（債務）は基本的に、法定相続分と同じ割合で

相続されます。抵当権付きアパートを次男に指定し

たい場合でも、実際は債権者の承諾が必要です。

 

12.　最後に付言事項を書いておく

遺言には、最後に自分の想いを残しておける付言と

いうものがあります。書かなくてもいいのですが、

なぜ、このような分け方をしたのか、これから家族

にどうなってほしいのか、家族に対する感謝の気持

ちなどを書くことで、遺留分侵害をしている遺言で

も争いを防ぐ特効薬になります。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか、遺言は遺書とは違い、法律的に被

相続人の希望した分け方を実現できるものです。

 

残していく家族に思いをはせ、納得のいく遺言を完

成させて下さいね。

 

尚、記載した留意事項を把握する為には、まず全体

の現状資産を分析する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　2022.12.04

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』