不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約　その2　

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

5.構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては、鉄骨鉄筋コンクリー

ト造（ＳＲＣ造）、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、

鉄骨造（Ｓ造）、軽量鉄骨造、木造などがあり、

ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造

はアパートと呼ばれています。一般的にはマンション

のほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれてい

ます。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数

が記載されています。なお、構造や階数の表示は、

賃貸住宅が10未満の場合は省略される場合があります。

また、新築の賃貸マンションは、今回賃貸される戸数

についても表示されます。

6.建築年月

築○年という表示ではなく、建物が竣工した年月が表示

されます。なお、まだ入居者が入ったことのない物件

でも建築後1年以上経過していると、不動産広告では

「中古」と表示されます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

マンションの場合、賃貸階によって賃料が変わって

くることがありますので広告をしっかりとチェック

したいです。2023.6.5

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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賃貸物件への入居を検討しているとき、

月の家賃を一番に気にする人が多いのではないでしょうか。

 

しかし賃貸に暮らす場合、

「初期費用」としてある程度まとまったお金が

必要であることも忘れてはいけません。

これから初めての一人暮らしを始める方や

賃貸物件への入居を考えている方等に、

参考になればと思います。

 

初期費用とは何か。

 

賃貸物件への入居を希望する場合、

大家さんや管理会社と、賃貸借契約を結びます。

その契約金としてかかるのが、敷金や礼金などを含めた“初期費用”です。

 

準備すべき初期費用は、月額家賃の6～7ヶ月分が目安です。

また、このほかに引越し費用もかかり、

家具や家電の購入費用などが必要となることも考慮しておきましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、自分が思うより金額がかかる印象です。

引っ越しを考えるときは計画的に準備が必要ですね。

 

                                                           2023.06.05

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン④　生前売却する

この場合、

 

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使えて、譲渡所得税の大幅な軽減につながる可能性

があります。

居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最高

3,000万円を控除した金額で、不動産の譲渡所得税を

計算することができる制度です。

 

ただし、この特別控除を使うには、

　◆住まなくなってから3年後の年の12月31日までに

　　売却することが必要です。

 

また、もし家屋を取り壊して更地として売却するので

あれば、

　◆建物解体から1年以内に売買契約を締結すること

　　が条件となります。

 

そして注意すべき点は、売却後の手残り金額の方が、

相続税評価額よりも通常は高くなることが多いです。

その状態で相続開始となると、相続税がかえって

高くなってしまいます。

 

売却で得た現金を、その後の施設利用料や療養費等

として使ったり、子などへ生前贈与するなどしたり

して、計画的に減らしていくことが必要でしょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パターン④を選択する場合も、親の判断能力に問題が

ないことが大前提となります。

 

ここまで、パターン①～④をご紹介しましたが、

実際は、自宅に対する本人や家族の思い、状況などを

優先して考えたいですよね。

そのためには、なるべく早く検討し、納得して進めて

いくのがベストです。

　2023.6.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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賃貸アパート経営をする方にとっては、必須とも

言えるデットクロスの理解

 

しかし、他人に伝わるように説明して下さいと

言われた時に、本当に理解していないと説明できな

いのが、このデットクロスです。

 

不動産投資の専門家の解説では分かりにくい為

一般の方でも、わかりやすく図解と例題を使って

解説します！

 

デットクロスを言葉でいうと

減価償却額を元金返済額が上回る（クロスする点）

時点のことです。

 

■減価償却額とは

税務上、経費として計上できる建物の償却額のこと

家屋は定額法のみで、下記の算式です。

 

例：家屋価格2,000万円・築15年・木造アパートの

減価償却額は…

 

償却期間＝（耐用年数22年−経過年数15年）＋

経過年数15年×20％＝10年

 

※他の法定耐用年数は…

（軽量鉄骨19年・鉄骨造34年・RC47年）

 

減価償却額＝建物価格2,000万円÷償却期間10年

＝200万円/年間

 

※築年数が法定耐用年数を超えている場合は？

減価償却期間＝法定耐用年数×20%

 

上記から10年間、毎年200万円を経費として収入か

ら引けるのが減価償却経費です。

 

 

■元金と金利（元利均等返済）の仕組み

 

通常、アパート購入には元利均等返済を使います。

この返済は、元金と金利の合計返済額を均等に返済

していく返済方式です。

 

下記図の赤いラインから上の部分が利息で下の部分が

元金部分となり、返済が進むにつれ、元金と金利返

済の割合が逆転していく仕組みになってます。

 

 

上図の青の部分が減価償却経費部分です。

一定額の減価償却額を元金返済額が上回る（クロス）

部分（時点）がデットクロスの正体です！

 

 

■なぜ デットクロスが危険なのか？具体例

 

・収入1000万円/年

・運営費180万円/年

・ローン返済550万円/年

（当初内訳/元金200万円：利息350万円）

・減価償却額200万円

 

上記のアパートを手残キャッシュフロー計算と

所得税上の計算に分けます。

 

 

■キャッシュフロー計算

・収入1,000万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り270万円

 

■所得税の計算

・収入1000万円−運営費180万円−ローン利息350万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

 

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

※ローンの利息のみ経費にできます。

 

 

■時間の経過でキャッシュアウトになる？

 

上記の計算から手残り270万円−税金81万円＝

189万円が税引き後の最終手残り額です。

 

ここで、今一度、図解を見直してみて下さい。

元金返済は時間が経につれ、返済額が上がり、賃料

も下がる傾向にあります。

 

キャッシュアウトの例は・・・

※賃料20％減・利息支払150万円になった場合

 

■キャッシュフロー計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り70万円

 

■所得税の計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン利息150万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

 

結果　手残り70万円　〈　　所得税81万円

手残りより税金の方が多くなり、支払ができなく

なる！（キャッシュアウト現象）

 

これが、デットクロスの恐ろしい実証です。

 

損益計算上では黒字でも、実際の手残りは赤字という

現象です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

理屈で考えるより、元利均等返済と減価償却の仕組

さえ理解できれば、図解を頭に入れて、他人にも説

明はできます。

 

実務では、このデットクロスにならないように

購入前と購入後の対策が幾つかありますので、次回

はデットクロスの全対策について、発信しますので

お楽しみに！　　　2023.6.04

 

 

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負担付贈与とは、贈与契約の一部として受贈者に

一定の給付義務を負担させる契約です。

 

例えば、長男に自宅を譲るかわりに

「ローン残額を払ってくれ」といったケースです。

 

 

■意外と見落としがちな、評価額の変動

 

通常贈与の場合の評価は、相続税評価（土地は路線

価格・家屋は固定資産税評価額）です。

 

しかし、負担付き贈与の場合には時価額で評価

されます。

 

時価とは、市場で自由な取引の中で成立する場合の

価格です。※一般公開して成立する価格

 

例えば、相続税評価が2,500万円だった場合、時価

評価では3,000万円と高くなるケースが多いのです。

 

贈与税は、時価額3,000万円からローンの残額

（仮に1,000万円）を引いた額＝2,000万円に対して

計算されることになります。

 

こう考えるとローンがついている不動産を贈与した

方が得になるのではと考えがちですが、

 

ローンが100万円しか残っていない場合では

2,900万円となり相続税評価よりも高くなって

しまいローン残債がない不動産を贈与するより不利

になります。

 

 

■時価と同額のローン残額がある場合は？

 

時価額と同額の3,000万円の借金付不動産を贈与した

場合は、差引０円で贈与税を払わなくていいことに

なります。

 

しかし、その借金は貰う人が返済する義務が生じる為

もらう側にとっても、贈与税が0円になるだけで、

借金を背負うことになります。

 

また、貸している銀行側からの視点では、負担付

不動産を受取った側に返済資力がない場合には、

この負担付き贈与契約自体を否認される可能性が

高いと言えます。

 

 

■時価額を超えるローン残額がある贈与の場合は？

 

時価額が3,000万円で、ローン残高が3,500万円の

負担付き不動産を贈与した場合には

 

受取った人は、贈与税は0円ですが、価値（時価）

を上回る借金を背負うことになります。

 

贈与した側は、ローン残額3,500万円−時価の3,000

万円＝500万円得したことになるため、贈与者側に

500万円に対する贈与税がかかることになります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

税務的なことだけを考えればローンが終わってから

贈与しましょう！ということになります。

 

尚、賃貸アパート物件の場合、預かっている敷金

がローンと同様の扱いになる為、敷金分は別に贈与し

て、敷金を無くしてから賃貸物件を贈与するように

しましょう！　　　　　　　2023.05.28

 

 

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン③　第三者に貸す(賃貸借）

 

この場合、第三者に賃貸した段階で、この不動産は

本人の自宅ではなく、貸家及び貸家建付地となります。

自宅ではなくなるため、相続開始時に、パターン①や

②で出てきた、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

は使えませんが、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（貸付事業用宅地等）』

 

が使える可能性が高く、その場合、土地の評価額を

200㎡まで50％減額することができます。

 

ただ、貸していれば無条件で50％減額できるわけでは

なく、要件も厳しく落とし穴も沢山あります。

 

特例を適用するための要件は、

 

①相続税申告期限まで貸付事業を継続していること

②相続税申告期限まで保有していること

③相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等

　でないこと（3年を超えて事業的規模で貸付事業を

　行っていた場合は適用可）

 

③は、被相続人が亡くなる前に駆け込みで不動産賃貸

を始めても、特例は適用されない、ということです。

 

また、相続後の売却時にはパターン①や②で出てきた、

 

『空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除』

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

は、使えませんので、譲渡所得税は高額となる可能性

もあります。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パターン③を選択する場合は、親の判断能力に問題が

ないことが大前提となります。

賃貸借の場合は、契約期間中も貸主としての様々な

判断や手続きが求められるため、契約が続く限り

判断能力が必要です。

 

家族信託などの活用も含め、早めの検討をお勧め

します。　　2023.5.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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At homeが賃貸住宅を探した時と

実際に借りたときとの妥協ラインの調査を発表してます。

家賃は、当初の予算より1.1倍まで妥協しているようですね。

社会人シングルは、1.1倍

学生シングル、カップル、ファミリーでは1.2倍になってます。

シングルの方が、家賃を節約したい方が多いようです。

 

 

家賃と比べると、築年数や通勤時間が多くなっても

妥協していたことがわかります。

 

「掃除を頑張れば問題なし」

「通勤時間中に読書ができた」

など、前向きにとらえることができたようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

家賃は、毎月の負担にかかわってくるので

妥協できないようですね。

 

                                                           2023.05.25

 

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不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。

基本的な規約について見ていきましょう。

1.所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることもあり

ます。地番とは登記記録（登記簿）に表示された地番

のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる

場合があります。

 

 

2.駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分

（端数切り上げ）として計算されます。信号の待ち時間

や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにか かる

時間は考慮されていません。また、改札口からではなく

物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、

ホームまではもっと時間がかかることもあり ます。

 

 

3.専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。マンションの

バルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根

裏収納（グルニエ）などは、面積には入りません。

 

4.間取り

間取りを表す場合、4ＬＤＫなどの表示がよく使われ

ます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄは

ダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法で

は、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と

定められていますので、それを満たさない部屋は納戸

（Ｎ）やサービスルーム（Ｓ）と表示されます。

また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上の広さがあ

るという意味でなければならないと表示規約で定めて

います。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

徒歩による所要時間は、1分80ｍというのをこの仕事に

ついて知りました。あくまでも距離で計算されるので、

物件を決める前に、実際歩いてみてくださいね。

2023.5.25

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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いよいよ令和6年4月1日から相続登記の義務化が始ま

ります！

 

今まで義務ではなかった相続不動産の登記が義務化

された背景には、下記のような所有者不明土地の影

響でさまざまな悪影響があったためです。

 

・亡くなった人の名義のまま相続人の相続があり、

　実際の所有対象者が数十人となっている。

 

・亡くなった相続人の連絡先が付かず、固定資産税

　の滞納が継続している。

 

このように、亡くなった人の名義のままの不動産を

所有者不明不動産といいます。

 

 

現在、所有者不明土地は410ha（九州面積以上）ほど

あり、日本国土全体のおよそ10分の1の広さに匹敵

します。

 

この制度は令和6年4月1日以前の相続にも遡及適用さ

れ、次のいづれか遅い日から3年以内です。

3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の

過料が科されます。

 

1. 施行日（令和6年（2024年）4月1日）

2. 自己の為に相続開始を知り、かつ不動産の所有権

を取得した事を知った日

 

相続登記をしないことのデメリットは金銭だけの問

題ではなく、次のようなリスクもはらんでいます。

 

・売却できない

 

・相続人に相続が発生し、ネズミ算式に権利者が増

　え名義整理や協議に膨大な時間や能力がかかる。

 

・共有持ち分がある場合、持分者が債務不履行に陥

　り不動産の差し押さえから競売になった場合、第

　三者の手に渡り、協議の際、高額な名義変更費用

　を請求される悪徳なトラブルに巻き込まれる。

 

 

■相続登記の費用や手続き概要

必要書類として

・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

※本籍が転籍されていれば、転籍ごとの市町村取得

　・改正原戸籍

　・除籍謄本

　・戸籍の付票

　・住民票の除票などで相続人を特定します。

 

相続人特定後、遺言がない場合には、遺産分割協議

書を作成し、不動産評価証明と共に法務局に相続登

記を申請します。

 

一般的な司法書士等への費用概要は・・・

※不動産の数、相続人数、手続きの量によって、

報酬も変動しますが、一般的には次の目安ほどです。

 

【司法書士報酬】　

・名義変更報酬　5万円～10万円

・戸籍謄本等取得代行報酬　2万円～5万円

・遺産分割協議書作成報酬　5万円～15万円

　※不動産のみの場合は3万円前後

 

【登録免許税】　名義変更時の税金

固定資産税評価額×0.4％

※通常の不動産売買や贈与による名義変更は2％の

為、相続時の登録免許税は5分の1です。

 

 

■どうする？その相続登記後の不動産

 

相続登記後の不動産をどうするかの判断は、何をし

た時に、幾らになるのかの数字を分析して、10年先

までのタイムテーブルでシュミレーションする必要

があります。

 

分析評価の数字から

 

・現状保有する

・賃貸として貸す

・リノベーションする

・売却する

・売却資金で収益不動産に替える

 

これらを全て数字にすると判断がし易くなります。

 

ポイントは今だけの瞬間を切り取った額ではなく

10年先までの資産変動を見込んで判断することです。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

当サポートセンターでは、システムを使ったシュミ

レーションをコンサルティングとして対応してます。

 

貸すにしても、どんな貸し方がベストなのか？

管理は大丈夫か？

どんな売却方法が有利か？

的を絞ったリノベーションは？

などなど、その先の課題まで全てトータルで対応さ

せて頂いております。

 

まずは、予約制の無料相談からご活用下さい。

　2023.05.21

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン②　他所に住んでいた子に、無償又は

　　　　　　無償同然の安い賃料で貸す（使用賃借）

 

この場合も、パターン①の空き家の場合と同様、

相続開始時に

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

が使える可能性があり、相続税の大幅な軽減が

見込めます。

ポイントは、移り住んだ子が、親と生計一であり、

この者が自宅を相続し、相続税の申告期限まで

売らずにそこに住み続けることです。

 

この場合の「生計一」とは、「財布が同じ」である

ということを意味します。

常に「生活費」「療養費」等を支出して扶養して

いるような状況が要件となります。

 

親子別生計であれば、この特例は使えません。

 

 

また、子が相続後にこの自宅を売却する際には、

 

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使えます。

 

居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最高

3,000万円を控除した金額で、不動産の譲渡所得税を

計算することができる制度です。

それにより、売却時の譲渡所得税が大幅に軽減

されたり、かからなくなったりします。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

小規模宅地等の特例は、非常に大きな節税につながる

可能性のある制度です。

しかし、その要件は複雑で、要件を満たさなければ

特例の適用は受けられません。

相続が起きる前の早い段階から専門家へ相談して

おくことをお勧めします。　　　2023.5.20

 

 

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住まい探しには、情報収集が不可欠です。

 

最近では、インターネットで手軽に数多くの物件情報

を収集できるようになりました。間取り図や写真など

が豊富に掲載された物件情報も増えています。

 

 

インターネットで物件情報を検索できるサイトと

しては、以下のようなものがあります

 

１．住宅・不動産情報の総合サイト

 

不動産会社から掲載依頼を受けた物件情報を集約した

サイトです。複数の不動産会社の物件情報を一度に

検索し、比較できます。

 

2．個別の不動産会社の物件情報サイト

 

不動産会社が、自社で取り扱っている物件を中心に

紹介するサイトです。多くは不動産会社の営業エリ

アを中心に物件情報が提供されていますが、幅広い

エリアの物件情報を提供している会社もあります。

 

3.その他の方法で情報を収集する

 

①情報誌

 

地域によっては、周辺の賃貸物件情報を集めた情報

誌が発行されていることがあります。沿線・駅ごと

に物件情報が掲載されているものが多く、物件を

一度に比較検討しやすい。

 

②チラシ

 

地域を限定して作成されることが多いので、住みた

い地域が決まっている場合には参考となります。新聞

に折り込まれて配布されるほか、不動産会社の店頭や

エリア内のスーパーなどにも置かれていたりします。

 

③不動産会社への訪問

 

地域の情報を中心に物件情報を紹介してくれます。

店頭に掲示されている不動産広告だけでも一定の情報

を入手することができます。インター ネットで情報が

入手できない場合や、特定地域にこだわって探す場合

には、その地域の不動産会社を訪問するのも効率的

でしょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

インターネットを利用して気軽に物件が探せるよう

になりました。

最近は、内部写真だけでなく物件を撮影した動画を

見ることもできます。

2023.5.18

 

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貸住宅から退去するときの原状回復費用の

負担に関するトラブルが起きます。

そのようなトラブルを防ぐために

大切なことを確認しておきましょう。

 

・入居前に、部屋に不具合がないかを「現状確認書」を

　用いて確認しましょう。

　もし記載にない不具合があった場合は、

　管理業者や賃貸人に報告しましょう。

 

・退去の手続きや一般的な原状回復のルールを

　きちんと理解しておくことが大切です。

　退去の際は、早めに管理業者や賃貸人連絡し、

　手続きをよく確認しましょう。

 

・通常の生活をしていても、

　物件によってはカビやシミが発生することがあります。

　結露を放置すると、カビやシミが大きくなります。

　部屋の定期的な清掃、換気を行うことが大切です。

 

・室内の設備が壊れた場合、ご自分で修理をするのではなく、

　賃貸人に連絡するようにしましょう。

 

・賃貸人の許可なく、リフォームをしてはいけません。

　万が一、無許可でリフォームをした場合、

　原状回復費用が高額になることが想定されます。

　エアコンをつける時にも賃貸人の事前の許可を取りましょう。

 

・その他、たばこのヤニにおい、

　壁等の釘穴、ねじ穴も気を付けましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

何かあった場合には、

管理業者や賃貸人に報告するように心がけましょう。

 

                                                           2023.05.15

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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