前回は、初期費用とは？とご説明しましたが

初期費用の内訳と相場をみていきましょう。

基本的に必要となる費用は、おもに

敷金・礼金・仲介手数料・日割家賃+前家賃

・火災保険料・鍵の交換費用です。

 

【敷金】

滞納家賃が発生した場合の担保として、

また退去時の原状回復費用として、預けておくお金です。

西日本の“保証金”と似ています。

家賃滞納や、退去時に原状回復が不要な状態であれば、

全額返金されることもあります。

 

敷金の相場は、家賃の1ヶ月～2ヶ月分です。

最近、敷金がかからない物件も目にします。

 

【礼金】

礼金とは大家さんへの謝礼金のことです。

こちらは日本独特の慣習であり、返還されない費用です。

礼金の相場は地域によっても変わりますが、

目安としては 「月額家賃」の0～2ヶ月分といわれてます。

 

【仲介手数料】

物件を紹介・仲介してくれた不動産会社へ支払う謝礼金です。

仲介手数料の上限は月額家賃の1ヶ月分（＋消費税）となります。

 

【日割り家賃・前家賃】

契約月において、入居日～月末までの分を

日割り計算して支払うお金が“日割り家賃”です。

前家賃とは、賃貸借契約時に前もって支払っておく、

翌月分の家賃1ヶ月分のことです。

【火災保険料】

火災が起こった際、大家さんへの賠償責任や

他のお部屋への損害賠償を補償するために

加入する任意保険です。

賃貸借契約時に、火災保険への加入が

条件づけられていることがほとんどです。

【鍵の交換費用】

鍵の交換については、新入居者が防犯上

必要と考えた場合に自費負担で行うものです。

退去した人が合鍵を持っているケースもありますので、

必ず鍵を交換しましょう。

 

そのほかに物件によっては

保証料・クリーニング費用

・室内の消毒費用が必要な場合があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、物件によって様々なケースがあります。

初期費用が安い場合、退去時に費用が掛かる場合もあるので

よく契約書を確認しましょう。

 

                                                           2023.06.12

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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前回の「よろず情報」で　

デットクロスとは？わかりやすく

というテーマで、一般の方でもなるべく分かり易く

お伝えしました。

 

今回は、このデットクロスに対する対策を全て網羅

して、わかりやすく発信します。

これで、デットクロス対策は万全です！

 

 

デットクロスは所得税の計算上、経費計上ができる

減価償却費（実質支出無）の減少と経費計上ができ

ない実質支出のある借入元本の増加でおこる手残金

額の減少のことです。

 

デットクロスの回避には、支出を極力減らし、手残

り額を最大化するのが最大のポイントになりますが

具体的な対策方法を見て行きましょう。

 

 

【デットクロスの全対策とは】

 

■■■購入（前）の対策と考え方■■■

 

1. 物件の減価償却期間に沿った借入期間にする

減価償却期間に沿った借入期間にすることで、減価

償却が終わる頃にはローンも終わるようにする。

 

2. 必要経費が低く収益性の高い物件を買う

表面利回り（年収入÷物件価格）ではなく、収入か

ら必要経費を引いた実質実効利回りが少しでも高い

物件で手残り額の多い物件を選ぶ。

 

3. 減価償却期間が長い（多い）物件を選択する

法定耐用年数を過ぎている古い物件では、法定耐用

年数の2割しか減価償却期間がない為、可能な限り

法定耐用年数を超える物件を選択する。

 

4. 頭金を多く準備する

レバレッジを効かす為に100％借入をする方も中に

はいますが、数字上のCCR（キャッシュオンキャッ

シュリートオブリターン/頭金÷税引前手残額）と

デットクロス回避とは相反することになります。

 

5. 返済可能であれば、元金均等返済を選択する

当初の支払いが最も多く、年数経過につれ支払いが

減少する返済方法を選択することにより、元金返済

が一定の為、減価償却期間が終了する時点がクロス

時点となる為、先を見通せることに加え、経費化で

きる金利が当初割合が多いのも特徴です。

 

 

 

 

■■■購入（後）の対策と考え方■■■

 

 1. 最終手残り額の〇％と決めて積立をしておく

家賃の下落、入居者入替時のリフォーム費、数十年

おきの大規模修繕費などに備えて、積立又は運用し

ておき、デットクロスの際の対策費に備える。

 

2. 上記1の積立額で繰上返済をし借入期間を短縮する

繰上げ返済時に期間短縮型を選択することで、支払

期間が短くなり、減価償却が残っていれば、デット

クロスのリスクも減少させられる。

 

3. 必要経費を見直す

経費には、変えられない固定資産税もありますが

改善の余地がある各種保守費や管理費、保険料など

適切な費用かを確認し、削減できる部分は定期的に

見直しをする。

 

4. ローンのリスケ（リスケジューリング）を相談する

借入期間を延ばすなど、ローンを借りている金融機

関に相談し、借入期間スケージュールの変更を相談

することで、元金返済が減り改善される。

 

※尚、期間延長のローンの借換えは、手数料や抵当

権設定費用など費用が嵩む為、お勧めしてません。

 

5. 物件の組換えを検討する。

減価償却も終了し、元金返済が増え、税引き後の

手残りキャッシュが少なくなってきた時点で、早め

に物件の組換え（買い替え）を検討する。

 

6. 青色申告控除申告で所得額を減少させる

青色申告のメリットは

・10万円または65万円の基礎控除がある

・家族へ支払う給与を経費にできる（青色専従者控除）

・3年間赤字の繰越が可能（当該年の黒字と損益通算）

・30万円未満の資産は一括償却（経費）可能

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

対策の全てを実効するとうい考えではなく、出来る

範囲で対策をしてみて下さい。

 

また、デットクロスになる時点が必ずしもキャッシュ

アウト（手残収支赤字）になる訳ではない為、あくま

でデットクロスは今までの手残り額と比べ、支払う税

金が増える時点であり、賃料の下落や空室損、経費の

増加など、他の総合要因により初めてキャッシュアウ

トになるということです。

 

しっかりと掲載の対策を意識して物件を購入（保有）

し、シュミレーションを見ながら中長期的に意識して

いれば、さほど恐れることはありません。

　　2023.6.11

 

 

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Q　法定相続人として、子が2人(長男と次男)います。

公正証書遺言に、「１億円借り入れをして建てた

賃貸マンション」は長男に、「それ以外」は次男に、

それぞれ相続させると書きました。

この場合。借金はだれに相続されるのでしょうか？

 

Ⓐ　長男

Ⓑ　次男

Ⓒ　長男と次男

 

答えはⒸの

 

長男と次男

 

です。

 

被相続人の債務は、通常は、相続人間で「当然分割」

されるため、遺産分割の対象にはなりません。

「当然分割」というのは、遺産分割等を経ること

なく、法定相続分に従って、相続債務を共同相続人

間が分割承継することを言います。

 

つまり、遺産分割協議において不動産や預貯金を

どのように分けたとしても、債務については相続人

全員が法定相続分に応じて平等に引き受けなければ

ならないことになります。

 

遺言書によって相続方法を指定することもできません。

相続人間の合意や遺言があっても、これを分割の

対象とすることは、債権者に不測の損害を与えかね

ないので許されません。

 

第三者である債権者にとってみれば、遺言書や遺産

分割協議の内容は被相続人側の身内の話であって、

それに振り回される必要がないからです。

債権者は法定相続分に従って、承継者に請求すると

いうことです。

 

後日、債権者と主債務者をだれにするのか、保証人を

だれにするのか、などを協議していくことになります。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

故人のローンは遺産分割の対象外です。

トラブルを防ぐため、相続債務がどのように承継

されるかを理解しておきましょう。

　2023.6.10

 

 

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不動産広告の基本的な規約　その3　

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

7.賃料、礼金、敷金など

毎月支払わなくてはいけない賃料のほか、契約時の

初期費用として、礼金、敷金などが必要な場合には、

その旨とその額が記載されます。敷金などについて、

退去時に一部が返還されないことが契約の条件である

場合には、その旨とその額、あるいは割合も記載され

ます。

 

8.管理費（共益費）

賃料以外に、管理費（共益費）が必要な場合には、

その額が記載されます。

 

9.損害保険加入の有無

住宅総合保険等の損害保険への加入が契約の条件と

なるときには、その旨が記載されます。

 

10.駐車場の利用条件

駐車場がある場合は、月額の駐車場利用料などの

利用条件が記載されます。

住宅の賃貸借契約とは別に駐車場の賃貸借契約を

結ぶ場合には、敷金、礼金や契約条件などが記載され

ることもありますので確認しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

今回はお金に関する内容のが中心となりました。

入居する際に、初期費用として必要となりますので、

募集チラシをしっかりチェックしたいです。2023.6.8

 

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不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約　その2　

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。以下、

基本的な規約について見ていきましょう。

 

5.構造と階数、賃貸戸数

賃貸住宅の建物の構造としては、鉄骨鉄筋コンクリー

ト造（ＳＲＣ造）、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）、

鉄骨造（Ｓ造）、軽量鉄骨造、木造などがあり、

ＳＲＣ造、ＲＣ造、Ｓ造はマンション、その他の構造

はアパートと呼ばれています。一般的にはマンション

のほうが耐火性、耐震性、遮音性が高いといわれてい

ます。

階数については建物全体の階数と該当する住戸の階数

が記載されています。なお、構造や階数の表示は、

賃貸住宅が10未満の場合は省略される場合があります。

また、新築の賃貸マンションは、今回賃貸される戸数

についても表示されます。

6.建築年月

築○年という表示ではなく、建物が竣工した年月が表示

されます。なお、まだ入居者が入ったことのない物件

でも建築後1年以上経過していると、不動産広告では

「中古」と表示されます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

マンションの場合、賃貸階によって賃料が変わって

くることがありますので広告をしっかりとチェック

したいです。2023.6.5

 

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賃貸物件への入居を検討しているとき、

月の家賃を一番に気にする人が多いのではないでしょうか。

 

しかし賃貸に暮らす場合、

「初期費用」としてある程度まとまったお金が

必要であることも忘れてはいけません。

これから初めての一人暮らしを始める方や

賃貸物件への入居を考えている方等に、

参考になればと思います。

 

初期費用とは何か。

 

賃貸物件への入居を希望する場合、

大家さんや管理会社と、賃貸借契約を結びます。

その契約金としてかかるのが、敷金や礼金などを含めた“初期費用”です。

 

準備すべき初期費用は、月額家賃の6～7ヶ月分が目安です。

また、このほかに引越し費用もかかり、

家具や家電の購入費用などが必要となることも考慮しておきましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

初期費用は、自分が思うより金額がかかる印象です。

引っ越しを考えるときは計画的に準備が必要ですね。

 

                                                           2023.06.05

 

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン④　生前売却する

この場合、

 

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

が使えて、譲渡所得税の大幅な軽減につながる可能性

があります。

居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最高

3,000万円を控除した金額で、不動産の譲渡所得税を

計算することができる制度です。

 

ただし、この特別控除を使うには、

　◆住まなくなってから3年後の年の12月31日までに

　　売却することが必要です。

 

また、もし家屋を取り壊して更地として売却するので

あれば、

　◆建物解体から1年以内に売買契約を締結すること

　　が条件となります。

 

そして注意すべき点は、売却後の手残り金額の方が、

相続税評価額よりも通常は高くなることが多いです。

その状態で相続開始となると、相続税がかえって

高くなってしまいます。

 

売却で得た現金を、その後の施設利用料や療養費等

として使ったり、子などへ生前贈与するなどしたり

して、計画的に減らしていくことが必要でしょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パターン④を選択する場合も、親の判断能力に問題が

ないことが大前提となります。

 

ここまで、パターン①～④をご紹介しましたが、

実際は、自宅に対する本人や家族の思い、状況などを

優先して考えたいですよね。

そのためには、なるべく早く検討し、納得して進めて

いくのがベストです。

　2023.6.3

 

 

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賃貸アパート経営をする方にとっては、必須とも

言えるデットクロスの理解

 

しかし、他人に伝わるように説明して下さいと

言われた時に、本当に理解していないと説明できな

いのが、このデットクロスです。

 

不動産投資の専門家の解説では分かりにくい為

一般の方でも、わかりやすく図解と例題を使って

解説します！

 

デットクロスを言葉でいうと

減価償却額を元金返済額が上回る（クロスする点）

時点のことです。

 

■減価償却額とは

税務上、経費として計上できる建物の償却額のこと

家屋は定額法のみで、下記の算式です。

 

例：家屋価格2,000万円・築15年・木造アパートの

減価償却額は…

 

償却期間＝（耐用年数22年−経過年数15年）＋

経過年数15年×20％＝10年

 

※他の法定耐用年数は…

（軽量鉄骨19年・鉄骨造34年・RC47年）

 

減価償却額＝建物価格2,000万円÷償却期間10年

＝200万円/年間

 

※築年数が法定耐用年数を超えている場合は？

減価償却期間＝法定耐用年数×20%

 

上記から10年間、毎年200万円を経費として収入か

ら引けるのが減価償却経費です。

 

 

■元金と金利（元利均等返済）の仕組み

 

通常、アパート購入には元利均等返済を使います。

この返済は、元金と金利の合計返済額を均等に返済

していく返済方式です。

 

下記図の赤いラインから上の部分が利息で下の部分が

元金部分となり、返済が進むにつれ、元金と金利返

済の割合が逆転していく仕組みになってます。

 

 

上図の青の部分が減価償却経費部分です。

一定額の減価償却額を元金返済額が上回る（クロス）

部分（時点）がデットクロスの正体です！

 

 

■なぜ デットクロスが危険なのか？具体例

 

・収入1000万円/年

・運営費180万円/年

・ローン返済550万円/年

（当初内訳/元金200万円：利息350万円）

・減価償却額200万円

 

上記のアパートを手残キャッシュフロー計算と

所得税上の計算に分けます。

 

 

■キャッシュフロー計算

・収入1,000万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り270万円

 

■所得税の計算

・収入1000万円−運営費180万円−ローン利息350万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

 

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

※ローンの利息のみ経費にできます。

 

 

■時間の経過でキャッシュアウトになる？

 

上記の計算から手残り270万円−税金81万円＝

189万円が税引き後の最終手残り額です。

 

ここで、今一度、図解を見直してみて下さい。

元金返済は時間が経につれ、返済額が上がり、賃料

も下がる傾向にあります。

 

キャッシュアウトの例は・・・

※賃料20％減・利息支払150万円になった場合

 

■キャッシュフロー計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り70万円

 

■所得税の計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン利息150万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

 

結果　手残り70万円　〈　　所得税81万円

手残りより税金の方が多くなり、支払ができなく

なる！（キャッシュアウト現象）

 

これが、デットクロスの恐ろしい実証です。

 

損益計算上では黒字でも、実際の手残りは赤字という

現象です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

理屈で考えるより、元利均等返済と減価償却の仕組

さえ理解できれば、図解を頭に入れて、他人にも説

明はできます。

 

実務では、このデットクロスにならないように

購入前と購入後の対策が幾つかありますので、次回

はデットクロスの全対策について、発信しますので

お楽しみに！　　　2023.6.04

 

 

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負担付贈与とは、贈与契約の一部として受贈者に

一定の給付義務を負担させる契約です。

 

例えば、長男に自宅を譲るかわりに

「ローン残額を払ってくれ」といったケースです。

 

 

■意外と見落としがちな、評価額の変動

 

通常贈与の場合の評価は、相続税評価（土地は路線

価格・家屋は固定資産税評価額）です。

 

しかし、負担付き贈与の場合には時価額で評価

されます。

 

時価とは、市場で自由な取引の中で成立する場合の

価格です。※一般公開して成立する価格

 

例えば、相続税評価が2,500万円だった場合、時価

評価では3,000万円と高くなるケースが多いのです。

 

贈与税は、時価額3,000万円からローンの残額

（仮に1,000万円）を引いた額＝2,000万円に対して

計算されることになります。

 

こう考えるとローンがついている不動産を贈与した

方が得になるのではと考えがちですが、

 

ローンが100万円しか残っていない場合では

2,900万円となり相続税評価よりも高くなって

しまいローン残債がない不動産を贈与するより不利

になります。

 

 

■時価と同額のローン残額がある場合は？

 

時価額と同額の3,000万円の借金付不動産を贈与した

場合は、差引０円で贈与税を払わなくていいことに

なります。

 

しかし、その借金は貰う人が返済する義務が生じる為

もらう側にとっても、贈与税が0円になるだけで、

借金を背負うことになります。

 

また、貸している銀行側からの視点では、負担付

不動産を受取った側に返済資力がない場合には、

この負担付き贈与契約自体を否認される可能性が

高いと言えます。

 

 

■時価額を超えるローン残額がある贈与の場合は？

 

時価額が3,000万円で、ローン残高が3,500万円の

負担付き不動産を贈与した場合には

 

受取った人は、贈与税は0円ですが、価値（時価）

を上回る借金を背負うことになります。

 

贈与した側は、ローン残額3,500万円−時価の3,000

万円＝500万円得したことになるため、贈与者側に

500万円に対する贈与税がかかることになります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

税務的なことだけを考えればローンが終わってから

贈与しましょう！ということになります。

 

尚、賃貸アパート物件の場合、預かっている敷金

がローンと同様の扱いになる為、敷金分は別に贈与し

て、敷金を無くしてから賃貸物件を贈与するように

しましょう！　　　　　　　2023.05.28

 

 

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「1人で自宅に住んでいた親が自宅を出て老人ホーム

　等へ入所する（推定相続人は子のみ）」

 

こういう時、自宅をどうしておくのが良いか。

 

パターン③　第三者に貸す(賃貸借）

 

この場合、第三者に賃貸した段階で、この不動産は

本人の自宅ではなく、貸家及び貸家建付地となります。

自宅ではなくなるため、相続開始時に、パターン①や

②で出てきた、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（特定居住用宅地等）』

 

は使えませんが、

 

『小規模宅地等の評価減の特例（貸付事業用宅地等）』

 

が使える可能性が高く、その場合、土地の評価額を

200㎡まで50％減額することができます。

 

ただ、貸していれば無条件で50％減額できるわけでは

なく、要件も厳しく落とし穴も沢山あります。

 

特例を適用するための要件は、

 

①相続税申告期限まで貸付事業を継続していること

②相続税申告期限まで保有していること

③相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等

　でないこと（3年を超えて事業的規模で貸付事業を

　行っていた場合は適用可）

 

③は、被相続人が亡くなる前に駆け込みで不動産賃貸

を始めても、特例は適用されない、ということです。

 

また、相続後の売却時にはパターン①や②で出てきた、

 

『空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除』

『居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除』

 

は、使えませんので、譲渡所得税は高額となる可能性

もあります。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パターン③を選択する場合は、親の判断能力に問題が

ないことが大前提となります。

賃貸借の場合は、契約期間中も貸主としての様々な

判断や手続きが求められるため、契約が続く限り

判断能力が必要です。

 

家族信託などの活用も含め、早めの検討をお勧め

します。　　2023.5.27

 

 

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At homeが賃貸住宅を探した時と

実際に借りたときとの妥協ラインの調査を発表してます。

家賃は、当初の予算より1.1倍まで妥協しているようですね。

社会人シングルは、1.1倍

学生シングル、カップル、ファミリーでは1.2倍になってます。

シングルの方が、家賃を節約したい方が多いようです。

 

 

家賃と比べると、築年数や通勤時間が多くなっても

妥協していたことがわかります。

 

「掃除を頑張れば問題なし」

「通勤時間中に読書ができた」

など、前向きにとらえることができたようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

家賃は、毎月の負担にかかわってくるので

妥協できないようですね。

 

                                                           2023.05.25

 

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不動産広告には、住まいに関する多くの情報が記載

されていますので、広告の情報を正しく理解するこ

とが、物件検討の入り口となります。

 

不動産広告の基本的な規約

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない

事項や表示する際の基準が定められています。

基本的な規約について見ていきましょう。

1.所在地

新聞、雑誌広告などでは地番は省略されることもあり

ます。地番とは登記記録（登記簿）に表示された地番

のことで、一般的に使われる住居表示の番号とは異なる

場合があります。

 

 

2.駅等までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80mを1分

（端数切り上げ）として計算されます。信号の待ち時間

や歩道橋の上り下り、坂道、道路の横断などにか かる

時間は考慮されていません。また、改札口からではなく

物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になるため、

ホームまではもっと時間がかかることもあり ます。

 

 

3.専有面積

㎡単位で延べ床面積が表示されます。マンションの

バルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根

裏収納（グルニエ）などは、面積には入りません。

 

4.間取り

間取りを表す場合、4ＬＤＫなどの表示がよく使われ

ます。数字は居室の数を表し、Ｌはリビング、Ｄは

ダイニング、Ｋはキッチンを表します。建築基準法で

は、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と

定められていますので、それを満たさない部屋は納戸

（Ｎ）やサービスルーム（Ｓ）と表示されます。

また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上の広さがあ

るという意味でなければならないと表示規約で定めて

います。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

徒歩による所要時間は、1分80ｍというのをこの仕事に

ついて知りました。あくまでも距離で計算されるので、

物件を決める前に、実際歩いてみてくださいね。

2023.5.25

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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