高気密住宅はなぜ省エネなのでしょうか。
住宅の隙間が少なくて、
断熱性が高いと電気代が削減できる理由は、
少ないエネルギーで冷暖房が効くからなのです。
断熱性の高い家は、
エアコンを夏は冷房28℃・冬は暖房20℃の
設定温度でも快適に過ごすことができるとのこと。
一般社団法人 日本サステナブル建築協会が
試算を発表していました。
都心でも年間にすると結構な金額の差ですが
寒さの厳しい北海道ではかなりの差がありますね。
住宅の断熱化により、健康への好影響もあるそうです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
長く住むことを考えると、
この光熱費の差額は大きな差額になりますね。
2023.03.23
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
時折、不動産コンサルティングと世間では聞くが
実際に問題を抱えた不動産の場合、通常の売買仲介
会社等では問題が更に問題を呼び、トラブルに発展
し、資産価値が大幅に減少することすらあります。
そこで、多方面の不動産関連の知識を習得した不動
産コンサルティング技能士という資格があります。
不動産コンサルティング資格の取得要件は
① 宅地建物取引士（主任者）資格登録者
② 不動産鑑定士資格登録者
③ 一級建築士資格登録者
上記、いづれかの資格保有者で 、現に上記保有資格
関連の業務に従事している方、又は今後従事しよう
とする方と規定されてます。
不動産コンサルティング資格者は、宅地建物取引業
法上の仲介手数料
売買価格×3％＋6万円と消費税（売買価格400万円超）
とは別に、コンサルタント料を請求できます。
コンサルタント料は、仲介手数料の様に規定されて
おらず、各コンサルタント技能士が技能料として個別
に請求しているケースが殆どです。
しかし、依頼主からすれば、どのような構成や考え
方で費用が発生するのか、基準はなにか？など疑問が
残る方も多いのではないでしょうか。
そこで、不動産コンサルティング技能資格を管轄し
ている、公益財団法人 不動産流通推進センターの
報酬額の考え方を基にして、弊社で実際に算出して
いる不動産コンサルタント料の構成と基準をご紹介
します。
■５つのコンサルタント料の構成
① 調査費用
適切なコンサルティングをする為に、相談を受けた
問題を抱える不動産が現状、どのような状態なのか
を、建築基準法や都市計画法、登記等の権利関係
など様々な角度から専門調査をする費用です。
難易度、場所、規模等により数万円～数十万円
② 直接人件費と技術料
不動産に詳しいコンサルタントが実際、どの程度の
日数を要し、関係者と係る日数を予測して算出。
また、案件の難易度をＡ・Ｂ・Ｃランクの三段階に
分類し、対応人数、問題解決後の価値増加額、事業
規模や面積などを考慮して金額を判断します。
人件費・技術料＝技術料○○円×所要日数
※技術料は対応するコンサルタントの実務経験や
保有資格等により1.6万円～2.8万円/日 前後
③ 専門書類作成費
問題を解決するに当り、契約書、覚書、念書など
関係する相手側と交す、専門的な書類作成費として
１通○○円として算出します。
※書類作成の重要度や難易度により、3万円～10万
円前後/通
④ 直接経費と間接経費
事務人件費、交通費や資料調査費、印刷製本、会社
維持費などを所要想定日数×○○円と算出します。
※所有月数３ヶ月分で5万円前後など
⑤ 成功報酬費
殆どの案件は、問題を解決するにあたり、関係者と
交渉や各種調整をする必要があります。
その為、コンサルの途中で相手方の都合により問題
解決ができない場合もあります。
このような場合を想定し、一律費用ではなく、依頼
者は、それまでに掛かった費用のみを払うことで、
無駄のない支払いで済むことになります。
その為、弊社では上記①～⑤までは、実際に発生した
費用として請求させて頂き、最終的に問題を解決する
など、依頼者の目的達成時に、追加、成功報酬として
別途とさせて頂いてます。
※成功報酬20万円～案件によって数百万円
まとめ
不動産は唯一無二として、全く同じものが存在しな
い為、必然的にコンサルティングも個別性が高くな
ります。
案件によって、解決する為の時間やノウハウ、所要
人数、異業種専門家との連携など多肢に渡る為、報
酬も決まった基準が分かりずらくなります。
しかし、依頼する際の見積に最低、上記①～⑤の
金額に分類されたものであること。
そして、途中で話が進まなくなった際に、最低限の
費用で済むか否かを判断基準にしてみて下さい。
ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
国内では、未だコンサルティングに馴染がなく、
どうしても目に映る形として結果に表れるものに
しか価値を感じない方も多くいるように思います。
しかし、複雑な不動産や相続コンサルなど、様々な
知識や交渉力などを持ってしないと、最高の結果が
得られない案件の場合には、コンサルタントに依頼
することをお勧めします。
不動産問題を解決するに当り、できれば追加、資格
として、相続支援資格を有する者が望ましいです。
相続は、税務、法規、不動産、登記、保険、建築、
承継、運用、資産組替などの総合的なノウハウがな
いとできない為です。
弊社では、無料相談から受け付けており、見積りか
ら、実務実行まで、納得して進めて頂けるよう留意
しております。
誰に相談していいか分からない方、まずは事前予約
制の無料相談から、お気軽にお声かけ下さい。
2023.03.26
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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場合がありますので、ご確認をお願い致します。
前回、葬儀費用をだれが負担すべきかについて、
法律上の規定はないとお話ししました。
葬儀を行うかどうか、どの程度の規模・費用にするか。
喪主の判断で決められた葬儀については、
喪主が負担するのが当然である。
そのような考え方が最近では比較的有力です。
ただし、以下の場合は例外となります。
①個人が生前に自らの葬儀に関する契約を締結して
いた場合
この場合、故人が契約した内容で葬儀費用が決まり
ます。
個人の自己の財産（相続財産）から葬儀費用を
支払うと決めていれば、相続人の誰かが自己の
財産で負担することはありません。
②相続人や関係者の間で葬儀費用の負担についての
合意がある場合
「相続人全員が各自の相続分に応じて葬儀費用を
負担する」などの合意がなされれば、それに従って
負担割合が決められることになります。
また、葬儀に関して、遺言等で明確にしておくことが、
相続人同士のトラブルを防ぐことにもなります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
ちなみに「香典」ですが、これは喪主に送られる
もので、個人の葬儀費用に充当することを目的と
しています。
喪主への贈与とみなされるため、相続財産には
含まれません。
もし葬儀費用を支払った後に「香典」が残ったと
しても、その使い道は喪主が決めることになります。
他の相続人が分割請求をすることはできません。
2023.3.25
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実際に入居するまでの全体の流れを見てみましょう。
全体の流れを知っておくと、いつ何をするのかが
明確になり、スムーズに行動することができます。
物件を見学するまでの流れ
１，希望条件を整理する
入居したい時期、住みたい地域、住宅の種類、広さ
や間取りなど、いつ頃、どんな住まいに住みたいの
かを整理します。
２，予算を決める
希望の住まいを借りるためのおおむねの相場を調べ、
毎月支払うことのできる賃料、管理費（共益費）など
を確認し、予算の目安を立てます。
３，住まいを探す
インターネット検索や、不動産情報誌などから物件
情報を集め、希望条件に合う物件を探します。
４，不動産会社を訪問する
希望エリアの情報を多く扱っていそうな不動産会社、
希望の物件がある場合はその物件を取り扱っている
不動産会社を訪問します。不動産会社に自分の
希望条件を伝えて物件を紹介してもらいます。
５，物件を見学する
気に入った物件が見つかったら、実際に物件を見学
します。希望の物件が見つかるまで物件見学を繰り
返し、希望の住まいを探すことになります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
住まいを借りるまでの流れを２回に分けて、説明し
ます。流れを理解したうえで物件探しを
したいですね。2023.3.23
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（株）LIFULLが、2022年に実際の問合せ数から
ユーザーの本気で住みたい街を算出したとのことです。
LIFULL HOME’S
みんなが探した！住みたい街ランキング（首都圏版）」を
発表しました。
借りて住みたい街ランキングの1位は「本厚木」で、
コロナ禍3年連続のトップでした。
つづいて2位が「大宮」、
3位 「八王子」
4位 「柏」
5位 「三鷹」など、
都心の人気も徐々に回復傾向にあります。
また、比較的賃料が安価なエリアに
注目が集まっているようです。
人気のあるエリアの駅の共通点は、
都心方面に鉄道の乗り換えなしでダイレクトアクセスが可能、
郊外ならではの手頃な家賃相場、
落ち着いた居住環境などが挙げられました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
コロナも少しづつ落ち着き、
都心へのアクセスすることも
必要になってきたようですね。
2023.03.23
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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例えば父親が亡くなったことを知り、父親の財産
である預金等のプラス財産（積極財産）と借金等
のマイナス財産（消極財債）は双方、相続の対象
となりますが
借金などがプラス財産よりも多い場合には、相続
の開始（死亡の事実）を知った日から３ヶ月以内
に全相続を放棄することができます。
そこで盲点となる、連帯保証債務について更に
深堀して解説します。
通常の借金等は通帳の引落や請求書、金銭消費貸
借契約書などで相続人が把握するに当り、債務を
知ることは困難ではない。
しかし、連帯保証債務は、書類がない場合に債務
を調べる全国銀行個人信用情報センター等の情報
機関に調査をしても、主たる債務者（実際に借入
した者）ではない為、検索情報に出てこない。
この様な場合、相続人は連帯保証債務に気付かず
プラスの財産であれば、通常の単純承認（通常の
相続）をするのが普通であると思います。
相続人が父の相続発生から３ヶ月を遠に過ぎた頃
に父が連帯保証をしてあげた主たる債務者が破産
や倒産をして借金を返済できなくなった場合には
債権者（貸している側）は連帯保証契約に基づき
亡き父の相続人に借金の返済を請求できる。
この様なケースの実務を、実際に裁判で争われた
裁判判例で考察してみます。
■最高裁判例 昭和57(オ)82 貸金等
昭和59年4月27日 最高裁判所第二小法廷 判決
概要は、連帯保証をした亡き父は、生前より定職
に付かず、ギャンブル好きで家庭内でも、いざこ
ざが絶えない生活だった。
その為、妻や子は家を出て音信不通の状態が10年
を過ぎた頃に、父は連帯保証人になった後に死亡
し、翌年に相続人である子供達に債権者から亡き
父の借金連帯保証の請求がされ、子供達は、すぐ
に相続放棄の申請をし、受理されたが、債権者側
が不服として裁判に発展したという判例です。
判決は、子供達が連帯保証債務の存在を知るまで
の間、これを認識することが著しく困難であつて
相続財産が全く存在しないと信ずるについて相当
な理由があると認められるとして、上告した債権
者を棄却しました。
■注目！上告者の意見が正しいとして判決を否定
した裁判官がいた！
本件、裁判には５人の裁判官がいたが、そのうち
一人の裁判官は判決を否定し、相続人である子供
達は連帯保証債務を引き継ぐと反対意見をした！
反対判決全文解説は、ここでは控えますが、反対
意見を見ると熟慮期間（３ヶ月）は債務等を調べ
る期間でもあり、調査が困難な場合には延長申請
もできる規定もあることなどから、本判決を認め
ると債権者（上告人/貸した側）に不測の損害を与
えるおそれがあるとして反対をしています。
ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
過去の判例で連帯保証の事実を知ってから3ヶ月以
内であれば、放棄できると思い込まない方がいい
というのが私の印象です。
その為、常日頃から相続財産には隠れた連帯保証
債務があるのではないかと常に意識しておくべき
であり、実際に疑わしい場合には、熟慮期間を延長
し、更に放棄の判断が難しい場合には、迷うこと
なく専門の弁護士に相談して下さい。
2023.03.19
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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葬儀費用はだれが出すのか。
その範囲や負担者について、予め決めておかなければ
相続人間で争いになるケースがあります。
現在の世間の考え方では、
①香典で支払う
②足りなければ相続財産から出す
③足りなければ相続人が相続分に応じて支払う
そのような傾向にあります。
葬儀費用をだれが負担すべきかについて、法律上の
規定はありません。
ですから、次のような様々な考え方があります。
①相続人負担
②喪主負担
③相続財産負担（相続財産から葬儀費用を控除する）
④地域ごとの慣習により決める
故人の葬儀を行うかどうか、どの程度の規模と
費用をかけて執り行うのか。
個人によって様々な考え方があります。
例えば、高価な墓石がいいと思う人もいれば、
納骨堂で十分と思う人もいます。
争いになった場合でも、裁判所の扱いも一律では
なく、個別の事情を考慮してだれが負担すべきな
のかを判断されるようです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
四十九日の法要の費用は、葬儀費用に含まれないと
する裁判例もあるようです。
トラブルを回避するためには、葬儀をするにあたり、
事前に相続人できちんと納得するまで話し合う
ことが大事ですね。 2023.3.18
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
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住まい探しを始めるに当たって、自分の希望条件を
ある程度決めておきたいものです。
まずは自分の希望条件を整理しておきましょう。
特に、駐車場付き、ペット飼育可、楽器演奏可など
の特定の希望がある場合には、不動産会社に
前もって伝えておきましょう。
また、勤務先との法人契約を希望する場合は、その
可否を確認しておく必要があります。
次に自分の希望条件に優先順位をつけていきます。
どうしても譲れない条件は何か、譲ってもよい条件は
何かを検討し、希望条件に優先順位を付けます。
こうして優先順位を決めておくと、自分の要 望に
近い物件を見つけることができるでしょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
春の引越しシーズンです。物件探しをする前に、
ご希望の条件を整理することが大事です。
条件が明確になると、物件をみつけやすくなります。
2023.3.16
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お住まいを探すときに
ネットで探す方は多いと思います。
では、契約は対面で行っているのでしょうか。
アットホームのアンケート結果がありました。
実際に重説・契約時にオンラインで行った方は、
2割未満に対し、
検討者の3割以上がオンラインを希望していたそうです。
※参考引用：at home TIME 3月号
コロナ禍でオンライン化が進んだようですが、
対面契約もまだ多いですね。
初期費用の支払いも関係しているようです。
初期費用をクレジットカードで支払いを希望する人が
6割近くとのこと。
初期費用は数十万と高額なことも多いため
クレジットカード払いでポイントを貯めたい
ニーズもあるようです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
2022年5月より宅地建物取引業の改正をうけ
今後もオンライン化が進むことが予想されています。
2023.03.13
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
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相続は親が保有していた預金や不動産のプラス財産
を貰える！というイメージが強いのでは？
注意したいのは、マイナス財産の借金も法定相続分
割合で相続するということだ！
■相続放棄をする主な理由３選
① 借金を相続したくない
② 資産があっても資産分割のトラブルを避けたい
③ 被相続人と疎遠だったため相続に関わりたくない
司法統計データでは、2021年の相続放棄受理件数は
約25万2000件に上り、11年前に比べて約5割超増加
していると報じられている。
出典：日経新聞 2023.3.12 掲載
親亡き後（相続後）親の資産を相続するか、しない
かを３つの選択肢（単純承認・相続放棄・限定承認）
から選べるが、そのうちの相続放棄について具体的
に放棄する判断基準や注意点、ポイントをまとめて
お伝えします。
■注意）
相続放棄を選択するできる期間は、親の死亡を知って
から３ヶ月以内であることです。亡くなってからでは
なく、亡くなったことを【知ってから】です。
■ポイント）
３ヶ月という短い期間に、借金などマイナス負債を
どのように知るのか？ 同居していたのであれば、
なんとなく借入負債の背景が掴めるが、別居してい
た場合の負債確認方法は下記の通りです。
１．通帳や郵便物などをもとに、各金融機関に問い
合わせして確認する。
２. 法定相続人の権利として各情報機関に照会する
・銀行系：全国銀行個人信用情報センター
・カード系：シー・アイ・シー（CIC）
・消費者金融系：日本信用情報機構（JICC）
■注意）
遺産分割協議で資産を受け取らないとして署名押印
したことを相続放棄と勘違しないこと！
相続放棄を法律上正式に確定するには、家庭裁判所
の手続きを経て確定させます。
遺言がない場合に行う遺産分割協議書にて【わたし
は資産は相続しない】として他の相続人に資産を渡
しても、放棄したことにならず、借金は法定相続分
の割合で相続しますので注意して下さい。
■ポイント）
相続放棄期間３ヶ月は意外と短く、相続するか否か
の判断が間に合わない！こんな場合には、３ヶ月を
家庭裁判所に延長申請できます。
延長には正当な理由が必要で、例えば、借金や不動
産などの把握に時間がかかるなどです。
尚、亡くなった親と交流が薄く、負債などを知る機
会が乏しい場合には負債を知ってから３ヶ月以内で
あれば、相続放棄が認められる事例もあります。
■注意）
自分が相続放棄しても他の相続人は分からない！
相続人が複数いる場合、自分が単独で相続放棄した
場合、他の相続人に家庭裁判所から通達がいく仕組
みがない為、他の相続人が借金を負ってしまうこと
になりかねません。
事前に他の相続人にも借金の内容や放棄の選択肢
などを伝えておきましょう。
■注意）
隠れた負債【連帯保証債務】も相続する！
連帯保証人の債務は、連帯保証債務契約書を見つけ
ない限り、上記で紹介した情報機関へ照会しても
分からないので厄介です。
相続放棄期間の３ヶ月を遠に過ぎた頃に、保証した
相手が破産や倒産をして、相続から忘れた頃に
相続放棄をしていない相続人に保証債務の請求が
届く！こんな事実もあります。
ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
相続財産の価格評価で難しいのが不動産です。
相続税の評価は基本的に【時価評価】です。
しかし、時価が分かりにくい為、相続税路線価や
固定資産税倍率方式で評価します。
この路線価評価等には、グレーゾーンが多くあり
詳しい税理士や士業も少ないのが現実です。
相続がおこって、あたふたすることなくスムーズに
相続手続きを進めるには、生前に資産全体を把握し
事前に対策を講じる又は予測しておくべきでしょう。
１０年先までのシュミレーションや二次相続を含む
財産現状分析と対策提案書の作成は有料ですが、
弊社で行っております。
お金をかけるだけの価値を提供することを意識し
高評価を頂いている分析診断の相談は、無料相談
からでも受付してます。 2023.03.12
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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場合がありますので、ご確認をお願い致します。
贈与税にも時効があるのはご存じですか？
時効が成立すると、国が「贈与税を払いなさい」
と言う権利がなくなります。
贈与税の時効は原則６年で成立します。
では、「名義預金」の時効は果たして何年でしょうか。
例えば、父が子供名義で毎年預金をしていても、
その預金の存在をその子供が知らない場合には、
子供による「もらった」という意思表示がないこと
から贈与は成立していないと考えられてしまいます。
そのため、子供名義の預金が行われて数年経過して
いても、そもそも贈与ではないとされてしまった
場合には当然時効もありません。
いわゆる「名義預金」は税務上の時効は成立しない
ことになるのです、
この場合は、贈与税はかかりませんが、贈与者
（父）が死亡した時には相続税の対象となってきます。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
贈与があった事実を知っていて故意に申告
しなかった場合など、悪質な場合は時効は７年に
延長されます。
時効前にご自身の申告漏れに気が付いた時は、重たい
ペナルティを課されないためにも速やかに申告しま
しょう。 2023.3.11
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
入居した後も長く快適に住めるように、住まいを
維持管理することが大切です。
適切なリフォームを行ったり維持管理をすることは、
住まいの資産価値を保つことにもつながります。
せっかく手に入れた住まいでも、長期にわたって
使用したり、四季の厳しい気象環境にさらされて
いるうちに劣化します。
日本の木造住宅の寿命は30年程度といわれています
が、必ずしもそうではありません。適切にメンテナン
スを行っていれば、より長く使用することが可能です。
そのためには、日常の手入れに始まり、点検・補修、
そして記録の保存が欠かせません。
日頃から不具合や傷みがないか点検し、早めに補修
などの対応をしましょう。
点検・補修の記録は一括して保管しましょう。
住宅をしっかりと維持管理してきたことを証明する
材料になりますから、将来売却することになったとき
には、良好な維持管理状態を示す資料にもなります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
自宅も建物の補修やメンテナンスを行っています
が履歴は保管していませんでした。
今後はきちんと保管したいです。2023.3.9
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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