賃貸オーナー様にとって、考えておかなければなら

ない大きなリスクに、台風や地震、水害などの自然

災害があります。

 

 

近年では台風の大型化が進んでおり、今までに経験

のないような強風で所有物件に被害が生じてしまう

こともあります。水害に至っては、何十年に一度の

大雨が毎年のように被害を与えています。

このような状況に賃貸経営に不安を感じている

オーナー様も多いことでしょう。

 

 

自然災害によって物件が破損してしまうと住むことが

できずに、家賃収入が途絶えてしまいます。そう

ならない為にも対策をしていきたいです。

オーナー様が考えておくべき4つの自然災害対策

1.地域の災害危険度を把握する

国土交通省のハザードマップを活用しどのような

リスクがあるのかをしっかり把握する。

 

2.物件の耐震性を高める

古い物件であれば耐震診断をして耐震リフォームを

するなどの対策が必要です。

 

3.保険を活用する

最低限、火災保険への加入は必要です。また地震の被害

に関しては火災保険では適用されないので地震保険に

加入します。地震保険は、火災保険とセットでなけれ

ば加入できません。被害時の家賃保証などを特約でつ

けることもできます。損害保険会社にどのような保険

が良いのか相談しましょう。

 

4.管理会社と災害時の対策を考える

管理会社と災害について話し合っておきましょう。

災害時に入居者と連絡を取る方法や、避難場所の

お知らせなど、事前にできることは多くあります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

近年、局地的に大雨が降ることがふえました。

今一度、住んでいるエリアのハザードマップの確認

と火災保険の見直しをしたいです。2022.12.15

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

令和4年10月以降始期契約の火災保険の参考純率が改訂され、

それに伴い、火災保険料も改定される予定です。

加入期間も最長5年間に短縮されます。

 

補償内容によってお支払い対象となる事故や

受け取れる保険料は様々なのでこの機会に見直してはいかがでしょうか。

 

保険の対象に家だけでなく、物置やカーポートが含まれているか

水災が補償の対象になっているか

地震保険に加入しているか

自然災害が多くなった昨今、

以前の補償のままだと現在の状況にあってない場合もあります。

 

ぜひ、この機会に見直しましょう、

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

火災保険もまとめて複数年加入している場合、

そのままにしがちなので、

見直しも必要ですね。

2022.12.12

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

現在保有している比較的、大きな土地上に

何種類も利用方法が違う土地を保有する地主さんは

結構、多いのではないでしょうか。

 

例えば、代々引き継いてきた300坪ほどの土地上に

母屋、アパート、駐車場、畑など複数の利用区分で

使っている様なケースです。

 

相続の場合、この利用区分ごとに土地面積を特定し

相続税評価をすることで

一括で評価するよりも土地の評価額はずっと下がる

場合がほとんどです。

 

土地の評価が下がれば

評価×税率のため、相続税も連動して下がります。

 

もし、区分ごとに分けて相続申告した後に

将来、売却予定の場合には、売却後の最終手残り額

を最大化するコツがあります！

 

 

その答えは、相続申告時の節税目的で行った、利用

区分ごとの土地のままで売却しないこと！です。

 

どういうことかと言うと、例えば

畑や駐車場の広さは一般的に需要がある土地の広さ

より広いのが一般的です。

 

例：地域で需要がある広さとして

４LDK＋車庫２台付きが建築できる土地面積が

その地域では最も需要（人気）があるとします。

 

駐車場一体では150坪に対し、人気の広さは35坪位

だった場合は、150坪を4分割して35.7坪にします。

 

150坪の駐車場一体売却価格＝3,000万円のところ

4分割合計価格（1200万円×4区画）＝4,800万円

 

分割せず、一体で売却した場合と4分割して売却した

場合とでは、1,800万円もの最終手残りに違いが出た

ことになります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

しかし、このやり方には、一点注意があります。

 

纏めて4区画に分けて売却する場合には、宅建業の

免許が必要な為、一般の地主さんは出来ないことに

なります。

 

これを回避して、合法的に4分割で売却する方法が

あります。なかなかこの方法を提案してくれる業者

はいないのが現実です。

 

弊社では、コンサル売却と称して、今まで幾つかの

成功事例実績もあります。詳細については、お問い

合わせ下さい。

 

手残り最大化のサポートをさせて頂きます。

　　　　　　　　　　　　　　　　2022.12.11

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

「過去に土地を相続したが、建物が未登記だった。」

相続の時はもちろん、土地建物の売買時や建物の

新築時などによく聞きます。

未登記建物が存在すると売買や投資に支障があります。

 

 

通常建物新築時は、融資を受ける金融機関から建物

表題登記（以前は建物表示登記と言っていました）

の要請があります。

不動産登記法では新築または取得1か月以内に登記

申請しなければいけないことになっています。

しかし、現金で建てた場合など、だれからも登記の

説明がされなかったため、未登記になっているケースが

多いようです。

 

ご自身で新築された建物であれば比較的容易に建物

表題登記を行うことができますが、相続等が発生して

いる場合は簡単ではありません。

 

①最初に誰が取得して、その後誰に相続した、誰に

　譲ったなどの所有権の流れが分かる一連の書類

②戸籍

③住民票

④遺産分割協議

⑤遺言書（あれば）

などが必要です。

ですから、相続登記をする際には未登記建物がない

かを確認されることをお勧めいたします。

 

未登記建物でも、固定資産税が課税されていることが

多いので、名寄帳などでご自身や親御様の課税状態を

確かめておくとよいと思います。

名寄帳（なよせちょう）とは…

　「土地と家屋の固定資産課税台帳（補充課税台帳）

　　について所有者ごとにまとめたもので、市区町村

　　ごとに個人が所有している不動産を一覧にして

　　みることが可能です。」

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続の時は正確に相続不動産を把握することが必要です。

揉め事が起こらぬよう、早め早めの確認をお勧めします。

2022.12.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

最近は、貸室内の設備が充実した賃貸物件が多く

なっています。

賃貸期間中にエアコンが故障するなどの事態は、

起こりえるものです。その場合、修理費用等は、貸主

・借主のどちらが負担するのでしょうか？

原則として賃貸人が修理費用を負担します。

賃貸人側は、設備を充実させその分賃料を高くする

など、貸室内の設備に見合う賃料設定を行っている

ので、設備に支障が生じれば賃貸人側が修理をする

のが公平であるとされています。

例えば賃借人の子ども同士がけんかをし、エアコン

などのリモコンを投げつけ破損させた場合の修理・

交換費用は賃借人の負担となります。賃借人の責に

帰すべき事由によって修繕が必要になった場合には

賃貸人に修繕の義務はなく賃借人の負担となります。

 

例外　貸室内の設備が従前の賃借人が持込み、残地

したものの場合、賃貸人も賃借人もそれを利用する

ことはできても、修繕義務を負うべきものではあり

ません。単なる残置物かどうかどうかは、賃借人

にはわからないことが多いので、賃貸借契約書で

確認してください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

夏場の暑さ、冬場の寒さにエアコンは欠かせないので

故障などで使えなくなると困ります。

賃貸物件の設備の修理費などは賃貸人負担ですが

故障にならないように大事に利用したいです。2022.12.09

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

相続対策の筆頭である、遺産分割対策で使われる遺

言、最近は自筆証書遺言の法務局保管制度もでき、

数千円で利用できることもあって、遺言作成件数が

毎年増加傾向のようです。

 

この遺言作成の際に、何を意識して書けばいいのか

？これから自分で書いてみようと思っている方は、

必見の１２項目をまとめてみました。

 

１．遺留分額に注意する。

相続人が最低限、遺産を貰える分で民法で定めわれ

ております。うちは仲がいいから大丈夫と思ってい

るのは親だけで、親が亡きあと子の配偶者や子供が

登場し、トラブルに発展する例もあります。

 

２．不動産を分ける際は、共有は避ける＋時価額と

固定資産税評価を勘違いしない。

不動産を共有にすると、一人でも同意しない人がい

る場合、賃貸、売買、大規模修繕など何もできなく

なります。また、不動産の価格を固定資産税評価額

で分割している方、それは間違いです。

 

遺産分割の際は、時価が原則です。数千万の違いが

でる場合もあるので要注意です。

 

３．二次相続も考慮して分ける。

一次相続と二次相続の相続税合計額が分け方によっ

て大きく変わってきます。一次相続では、配偶者控

除を使って一見、節税できたように見えますが、二

次相続時に大きな税金が発生することもあります。

 

４.　税額軽減の特例を考慮して分ける。

特に、自宅に適用される小規模宅地の特例に注意し

て分ける方が、節税効果が高い方が多いです。

 

自宅の土地評価が80％低くなる制度で、遺産の大半

が自宅の不動産という方も多いはずです。

 

５.　過去に贈与した特別受益を考慮する。

過去に、長男だけに住宅資金として1,000万円贈与し

たなどは、特別受益にあたりますので、他の兄弟と

の公平を考えて過去の贈与を考えてみて下さい。

 

６.　寄与分を考える。

息子の嫁が、一生懸命、身の回りの面倒や介護など

を献身にしてくれたなどの場合は、改正民法でも、

寄与分が認められています。

 

７.　納税資金のことも考える。

相続税を払うのは受取った側（相続人）です。

その為、不動産を全部などを指定すると、現金がな

い為、納税できなくなり、受取った不動産を売却な

んていうことも現場ではおこってます。

 

８.　あげる側の状況、希望に合っているか？

嫁にいった娘に、実家近くのマンションを、

母に賃貸マンションを、など、その人の状況や経験

則にあっていない遺産を残すのは、逆に負担になる

こともあります。

 

９.　遺言執行者を指定しておく。

遺言執行者を指定しておかないと、相続人全員で遺

言内容を整理する必要があったり、他の相続人の同

意が必要だったりと時間や手間がかかります。

 

10.　予備的遺言と記載の無い財産の取扱いを書く

予備的とは、指定した相続人が自分より先に亡くな

った場合に、その人のかわりに相続させる相手を決

めておくことです。また、財産に記載もれや後から

発生した財産の取扱いは誰にと記載します。

 

11.　債務（借金）は、債権者の同意が必要

借金（債務）は基本的に、法定相続分と同じ割合で

相続されます。抵当権付きアパートを次男に指定し

たい場合でも、実際は債権者の承諾が必要です。

 

12.　最後に付言事項を書いておく

遺言には、最後に自分の想いを残しておける付言と

いうものがあります。書かなくてもいいのですが、

なぜ、このような分け方をしたのか、これから家族

にどうなってほしいのか、家族に対する感謝の気持

ちなどを書くことで、遺留分侵害をしている遺言で

も争いを防ぐ特効薬になります。

 

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたか、遺言は遺書とは違い、法律的に被

相続人の希望した分け方を実現できるものです。

 

残していく家族に思いをはせ、納得のいく遺言を完

成させて下さいね。

 

尚、記載した留意事項を把握する為には、まず全体

の現状資産を分析する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　2022.12.04

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

突然ですが、皆さんの実家のお隣の土地の所有者は

だれか？

気になったことがある人はそういないと思います。

しかし、もしかしたらそれが分からず、困ることに

なるかもしれません。

 

 

〇土地を売却するために境界の確認をしたいが、

　隣接所有者が所在不明で確認が出来ない

〇土地を相続したいので、兄弟で土地を分筆して

　分け合おうとしているが、境界の立会ができない

　ため分筆登記ができない

〇隣が空き家になっていて、草刈りもされず放置状態

　になっている

〇実家の前の道路部分が所有者所在不明の個人名義

　になっていて、自宅の土地が公道に面しておらず

　再建築ができない状態になっている。

などなど困っている方が最近増えているそうです。

 

この様な場合、隣接者を探す手掛かりとしては、

まずは登記簿（登記事項）ですが、

〇隣接者が引っ越していても登記簿の住所の変更登記

　が行われていない

〇登記名義人が亡くなっているが相続登記が行われて

　いない

など、登記簿だけでは隣接者もしくは関係者にたどり

着けないこともあります。

 

その次の方法としては、

①土地だけではなく建物の登記も調べてみる

②共同担保目録があれば調べてみる

③古い電話帳で電話番号を調べてみる

④お隣の住所地に手紙を送ってみる（転送がかかって

　いる場合がある）

⑤ご近所や町内会長、自治会長などに聞き込みをする

⑥条例で迷惑な隣接地（倒壊寸前、雑草、ゴミ等）が

　ある場合、行政から連絡を入れてもらえる場合が

　あるので相談してみる

 

それでもダメな場合は、境界確定や分筆登記の場合は

土地家屋調査士に依頼すれば更なる調査をして

もらえます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「隣接者が所在不明」これは、少子高齢化も伴い、

社会問題にもなってきています。

近い将来、相続財産の売却や分筆などをお考えで

あれば、専門家に早めにご相談されることを

お勧めします。　　2022.12.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

家具・家電付き賃貸住宅には、特に単身者向けの

賃貸住宅に需要があります。

大学生や専門学校の入学に合わせて一人暮らしを

する学生。単身赴任や新入社員の社宅として借り上げ

られる法人需要。

海外からの長期滞在するビジネスマン。

このように多くのニーズがあるにもかかわらず、

供給数が少ないのが特徴です。

数年で引っ越す可能性がある、上記のような単身者に

とって、家電や家具を買い揃えるコストは大きな負担

に感じます。

一人暮らしで新しく家具や家電を揃えた場合概算費用

は、30万円～、数年暮らすだけという場合、負担は

大きく感じます。また新しく暮らす場所なので土地勘

もなく、色々と買い揃えるための手間がかかります。

このような点からも家具家電付き賃貸住宅のニーズは

高まっているのです。

空室対策として、賃貸物件に家具や家電を導入するため

には購入する方法と、レンタルする方法の2通りが

あります。購入するかレンタルするかは初期費用で判断

すると良いでしょう。どんな家具・家電を導入するかは

費用対効果を考えることが大切です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

単身者向け物件には、洗濯機、冷蔵庫等の家電があると

入居してからすぐに生活を始められるので賃貸の

決め手になりますね！2022.12.1

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

日本人は平均寿命が延び、長生きする時代になりました。

夫婦のどちらかが先に亡くなった時、

残された配偶者の生活を保護する必要性が高まってます。

残された配偶者と子供が遺産分割でもめてしまった場合、

転居を余儀なくされる恐れがあります。

このような事態を避けるため、

残された配偶者の居住権を確保する制度が

民法で創設されました。

 

配偶者居住権といいます。

 

存続期間は原則として終身ですが、

遺産分割協議や遺言で定められている場合は

その期間になります。

この期間中は他人に譲渡することができません。

また改築や増築をしようとする場合も、

建物の所有者から承諾を得る必要があるのです。

気を付けたいのは、

内縁配偶者は配偶者居住権を取得できませんので

ご注意ください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

揉めてから解決するのは、精神的にも大変です。

あらかじめ、相続対策をしておくのが

重要な時代になってといえますね。

2022.11.28

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年11月26日の日本経済新聞に掲載されていた、

【妻の相続、「２次相続」考慮して遺産分割】とい

うタイトルで、二次相続について掲載されました。

 

それだけ、一次相続に限らず、二次相続をも考慮し

て対策を考えていく必要性が求めれらているのが伺

えます。

 

尚、一次相続とは、配偶者のいづれかが先に亡くな

る時のことを指し、次に亡くなる配偶者の相続を二

次相続といいます。

 

記事には、2015年から相続税の基礎控除が従来の非

課税枠から40％縮小した為、納税者が増加すること

に加え、相続税を圧縮する為の対策として

 

・小規模宅地の利用 ※自宅の評価が8割減の制度

・配偶者の税額軽減

※法定相続分又は1億6千万迄非課税）となる例題を

基に、一次相続で妻と子の分け方の割合によって、

一次相続と二次相続で納税した相続税の合計額を比

較した表が掲載されました。

 

また、分割協議が難航し、家庭裁判所での調停、審

判となった件数は2021年に、約1万5800と10年前に

比べ約13％増加している事も、普段は見えてこない

実情です。

 

 

そこで、世間の注目度も高い二次相続について、具

体的にどの位、相続税に影響が出るのかについて、

下記、例を基に、弊社でシュミレーショをした比較

表が下記となります。

 

 

■上記のシュミレーションの設定例

・一次相続の遺産額　295,984千円（課税評価額）

・法定相続人２人

・基礎控除4,200万円

・配偶者の財産０円

 

結果、一次相続時に配偶者の取得割合が35％の時に

一次と二次の相続税が最も安くなります。

 

最も高額なのは、一次相続時に配偶者が遺産額の

100％を取得した場合で、一次と二次の相続税合計

額は、82,974千円という結果です。

 

その差は、なんと「38,389千円」にもなります。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

これはあくまで、相続税のみを考え、さらに一次相

続以降、配偶者の資産が変わらないという前提での

シュミレーションです。

 

一次相続の時に、掲載した各種、控除を利用して相

続税を０円にしても、次にやってくる二次相続時に

しっかりと課税されてしまいます。

 

また、一次相続前の対策時には、問題ない納税資金

も、時間の経過途中で足りなくなる方もいますので

 

相続対策は今の瞬間だけ切り取って見るのではなく

長期的な視点か見ていく必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　2022.11.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

新たな生活スタイルとして注目を集めている

「デュアラー」という言葉、ご存じですか？

 

 

「デュアラー」とは都心と郊外での2つの生活、

すなわちデュアルライフを楽しむ人たちの事を指します。

従来、二拠点生活と聞くと、富裕層が豪華な別荘

などを持つようなイメージですが、近年では幅広い

年代の人々が空き家やシェアハウスを活用し、

安価で気軽にこの生活スタイルを楽しんでいる

ようです。

 

デュアルライフの人気が高まる背景としては

①狭い新築、窮屈な都心ライフからの脱却

　私たちが住宅や住環境に求めるものは、子育てや

　田舎暮らしへのあこがれ、趣味など多種多様に

　なっています。

②二拠点目の住宅形態に変化

　昔は別荘と言えば購入するという選択肢しか

　ありませんでしたが、時代の変化とともに今では

　「不動産の持ち方」にも変化が生じています。

　シェアや民泊で貸し出すなどの新しい形態が生まれ、

　こういった変化が「デュアルライフ」をより

　身近なものにしています。

 

さらに今、サテライトオフィスやテレワークなどの

普及で、私たちの働き方や生活スタイルが変わり、

「職場に近い場所に住む」という考え方そのものに

変化を及ぼしているのも事実です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

単に週末や休暇を過ごすための場所ではなく、

ひと月の半分を郊外で過ごしてみようというような

需要が高まるかもしれません。

郊外での滞在時間が増えると、地域経済への貢献や

地域コミュニティーの形成など、うれしい副産物も

期待できるでしょう。

デュアルライフのスタイルは多種多様です。

こういった好循環が最近深刻化している空き家問題の

解決の糸口になればいいと思います。2022.11.26

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

ピッキングによる被害などから、防犯管理上、

カギに対する関心が持たれています。

 

賃貸部屋を賃借人が退去した際には、賃借人から、

入居時に預けたカギをすべて返却してもらうことに

なりますが、賃借人が紛失してしまい、退去時に

返却できない場合などもあります。

そのカギが、後に使用されて、新賃借人しいのもと

で空き巣などの被害が生じることも想定されます。

賃借人の防犯意識に答えることが必要となります。

カギの交換費用は、「賃借人が安全に居住できる

ように管理する責任」を負う賃貸人が負担するのが

原則です。しかし、カギの交換費用を賃借人が負担

するという特約を契約締結時に締結し、賃借人が

了解している場合には有効となります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

新しい賃貸物件に入居する際には、鍵の交換が

されているのか確認したいですね。2022.11.24

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』