賃貸物件で入居者が退去した後の現状回復ですが

どこまでの補修が必要なのでしょうか？

 

床、壁紙などの内装や、給湯器などの設備を補修する

のが現状回復です。

現状回復＝借りた時にように元に戻すのでは

ありません。

時間の経過と共に劣化するものはオーナー様の負担

になります。一般的に部屋を借りて生活すると、劣化

する部分が出るのは当然であり、それが経年劣化です。

クロスが痛んだり汚れたり、床や建具が色あせたりし

ますが、これは時間が経てば当たり前に起こることです。

以前は、これらの原状回復も借主が負担するのが当たり

前だと思われていた時期がありました。

現在では、通常の経年劣化に関しては、オーナー様の

負担になると定義されています。

具体的にオーナー様負担になるのは、耐用年数を

過ぎた給湯器の交換、冷蔵庫やテレビの背面の壁に

黒ズミ（いわゆる電気ヤケ）ができた、家具の設置に

よって床（クッションフロアーやカーペット）に設置

跡ができた等です。

借主様の負担になるのは、間違った使い方を

して給湯器が壊れた、結露を放置したことで壁の

クロスにカビやシミが拡大した、キャスター付き椅子で

床（フローリング）に痛みや凹みができた、引越し

作業中に床にひっかき傷ができた。飼っているペット

が柱に傷やニオイをつけた等です。

現状回復の内容を把握してトラブルを防止したいですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

退去時に、借りたときのように元に戻すのではないと

知りましたが、入居時の現状確認は大切ですね。

キズや凹みなどあった場合は、写真を撮るなどして

残しておくのをお勧めします。2022.10.20

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年9月より二重価格表示の規約と施行規則が
改訂されました。

何が変わったのでしょうか。

 

二重価格とは、不動産の価格を訂正し、
値下げした価格と2つ表示することです。

・値下げ前の価格の状態で2ヶ月以上
　販売・広告していること。
・過去の販売価格は、値下げ直前の価格でないといけない。

と、変わりました。

 

実際には値下げしていないのに、

値下げしたような表記をする業者がいるらしく

このような規約が取られるようになりました。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

正しく表示している業者は多いのですが、

この規約によって、みんな正しく表示されるようになれば

いいと思います。

2022.10.17

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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場合がありますので、ご確認をお願い致します

2大特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

住宅ローンを借りる時に比較検討する基準は、当然

借入金利ですよね。

 

では、借入する際に支払う、銀行手数料等の諸経費

を加味して金利を引き直したものが、実質実効金利

というものです。

 

表向きは金利が安くても、総合的に見た場合、他行

の金利の方が結果、安かったなんてことも現場では

起こってますが、殆どの方が気づかず、借入金利だ

けで融資契約を行っているのが現実です。

 

では、そのカラクリを実際の例で説明します。

 

 

◆借入例　銀行A

借入期間35年・変動金利0.75％・借入額4,000万円

融資手数料 融資額×2.5％=1,000,000円

 

◆借入例　銀行B

借入期間35年・変動金利0.85％・借入額4,000万円

融資手数料 33,000円

 

実質実効金利の答え

銀行A＝金利0.90％

銀行B＝金利0.86％　　

 

銀行Bが銀行Aの金利を実効金利で逆転しました！

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

これから大金のローン借入を検討している皆さん

この実効金利を営業の方に計算して貰い、本当に

お得なのかを数字で判断して下さいね。

 

借りた後の繰り上げ返済手数料や優遇金利がいつ

まで続くのか等もチェックしてみて下さい。

2022.10.15

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

もし、あなたの実家が持ち家で、現在ご両親が

住んでいても、将来もしかしたらその実家は空き家

になるかもしれません。

 

 

近年非常に多くなっているのは、「親が介護施設等

に入居して、実家が空き家となる」というケースです。

 

実家が空き家になると、心配な事が色々出てきます。

雑草・雨漏り・火災・不法投棄・倒壊の恐れ、などなど。

増加の一途をたどる、そんな空き家を対処するために

『空き家対策の推進に関する特別措置法』が施工

されました。

適切な管理が行われず、放置されていたり、危険の

恐れがある空き家は、行政から『特定空き家等』

に認定されてしまいます。

そして、『特定空き家等』に認定されてしまうと、

その土地の固定資産税が最大で６倍になる可能性が

出てきてしまうのです。

 

しかし、いざ空き家になった実家を処分しようと

しても、認知症の人が所有している不動産は処分

するのがとても難しくなってきます。

「意思能力を欠く」と判断されてしまう為、

売買契約が締結できないのです。

実家を売却して介護施設費用に充てようと思っていた

のに、親が亡くなるまでずっと立て替え払いし続け

ているケースも少なくありません。

 

そんな状態を防ぐ為の方法の一つに『家族信託』

の活用があります。

親の判断能力が低下する前から財産の管理・運用・

処分を家族に委託しておく。

そうすれば、その後に親の意思能力が欠如しても、

子の判断と手続きのみでいつでも実家を処分する

ことができます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

私も今まで、もしも親が介護施設に入ることになったら、

実家を売ってそのお金を充てようと、漠然と考えて

いました。

『家族信託』の活用にあたっては、相応の初期費用は

掛かりますが、将来空き家になった時の様々な

リスクを考えれば、決して高いものではないかも

しれません。2022.10.15

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

賃貸物件の契約日、契約開始日、入居日は何が違うのでしょうか？

 

契約日は、賃貸借契約を交わす日

契約開始日は、家賃が発生する日

入居日は、実際に部屋に住み始める日

契約開始日＝入居をしなくてはならないと思っている

方が多いと思いますがそんなことはありません。

契約開始日以降は、いつでも入居ができます。

賃料発生日が、入居日と思いがちですが

引越し日を決める前に、事前にガス、水道、電気等の

開栓を行い生活が始められる環境を整えてから引越し

するのが理想的です。

ガスの開栓は、立ち合いが必要になる場合が多く、

住み始める前にしておくことをおすすめします。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

この仕事をして、契約日、契約開始日の違いを

知りました。

引越しをする前に、事前に生活環境を整えておくこと

をお勧めします。

Wi-Fiなどのネット環境もお忘れないように！2022.10.13

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

普通預金にお金を預けていても一般的には0.001％

ほどしか金利は付かない為、比較的身近に感じ、

万一の保証とセットになった貯蓄型生命保険に入る

方も、よく見受けられます。

 

では、保証という観点ではなく、貯蓄性という観点

から生命保険の効率は果たしていいのでしょうか？

 

その実態を数字として可視化しながらお伝えします！

 

 

■仮定：30歳男性・保険期間：終身・保険料払込期間

60歳払済・低解約払戻期間：60歳・保険金額500万円

・月払保険料：10,870円と仮定します。

 

次に、30年後 払込満了時（60歳）の払込保険料の

合計額は3913200円です。（10,870円×360ヶ月）

 

その時の解約返礼金は4,301,850円です。

返戻率109.9％の商品です。

 

差額は＋388,650円となり、一見、貯蓄性がある

ように感じます。

 

しかし、落とし穴があります。

満期の30年未満に中途解約した場合に支払われる

解約返礼金は、低解約返礼金といわれ、払込んだ

保険料を下回ります。（元本割れ）

 

例：5年後に解約＝返戻率67％

　　10年後に解約＝71.9％とマイナスになります。

 

また、満期時の＋388,650円を金利に引き直すと

0.33％になります。

 

以外に低いですよね。それは、30年という時間を

使って得られた金額に対する利率だからです。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

保険は加入した直後に事故がおきても、契約した

金額の保険金がおりるのも特徴です。

 

毎月20,000円の保険料で、3ヶ月後に死亡などが

あった場合でも（払込保険料60,000円）契約保険金

（仮）1,000万円が支払われます。

 

いかがでしたか？意外な盲点の発見があったのでは

ないでしょうか？　

 

保険は、目的をきちんと決めて後悔しない活用を

して下さいね。　　　　2022.10.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

コロナウィルスの流行で、遺言書を作る人が増えた

そうです。

コロナウィルス以外の病気でも、入院しても面会が

できない場合が多くなってしまった現在、「いつかは

遺言作ろうかな」と思っていた人が、コロナウィルスを

機に作る、といった感じでしょうか。

 

 

遺言書を作るにはもちろん、自分自身の財産の把握、

その財産がいくらになるかの評価、その財産をどの

ように分けるのか、といった事を考えていかなけ

ればなりません。

しかし、その他にも大切なのが「付言事項」を

残すことです。

「付言事項」とは、言い残したい文章を遺言書の

最後に書くことです。

何を書いてもよく、文字数の制限などもありません。

例えば、遺産分けの理由はもちろんですが、どんな

葬儀にしたいか、ペットの世話を頼みたい、死後の

SNSの取扱いなど、好きな内容を書くことができます。

法的拘束力がありませんが、相続争いを防いだり、

遺言についての不満を和らげる効果があるといわ

れています。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

遺言書は家族への最後のメッセージです。

ご家族に対しての「願い」や「思い」をご自分の

言葉で書き残しておくことをお勧めします。

2022.10.8

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

負動産って聞いたことがありますか？

負の不動産という意味です。

 

「売れないし、貸せない」
「地方自治体は寄付を受け付けてくれない」
「他に財産があるから相続放棄も選択できない」

このような事例が多くなってます。

そして、手放せないから、
・固定資産税
・管理費や剪定などの維持費
・所有者としての管理責任
といった責任と負担が所有者にのしかかります。

さらに、
相続人の子などが相続税などの税金を支払って、
その不動産の責任と負担を担うことになります。

その場合、有償で土地を引き取る、
引き取りサービスがあります。

お金を支払って引き取ってもらうサービスなので、
「不動産を手放すためのにお金を払うのか！？」
と抵抗があるかもしれません。

しかし、ずっと固定資産税を払い続けることを考えると
手放した方が有益な場合もあります。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

弊社では、引取りサービスの前に

いろいろご提案をさせていただきますが、

最後の手段として引取りサービスの利用も

活用してみるといいと思います。

2022.10.3

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

世の中にはさまざまな投資がありますが、国債の

ような元本確保したリスクフリーなものから、

不確実性のある不動産、更には株投資など、さま

ざまですが、、

 

今回は、リスクとリターンが中堅の位置にある

不動産投資のレバレッジについて、なるべく解り

易く解説すると共に、資産全体で見た以外な効率

減少も併せてお伝えします！

 

 

 

■仮定：１億円の不動産の利回り（キャプレート）

が６％の場合

手残りは、1億円×6％＝600万円ですね。

 

■レバレッジを効かせる為に、銀行から１億円の

不動産に対し、8千万円を期間35年、金利2％で

借入し、残り２千万円を自己資金投資したと仮定

 

借入8千万円に対する、銀行に対する年間の返済額

は（元金＋金利合計）3,180,122円です。

 

ローンを借りない場合の手残り600万円を借入と

自己資金割合で按分します。

 

①600万円×8割（借入分）＝480万円

②600万円×2割（自己資金分）＝120万円

 

銀行は借入8千万円に対する支払いが3,180,122円

でいいですよと言っているわけですから、上記の

①480万円の収入−3,180,122円＝③1,619,878円が

余ります。

 

その余った③1,619,878円と自己資金に対する手残

り120万円を合計すると

 

③1,619,878円＋120万円＝④2,819,878円になります。

 

この④2,819,878円÷自己資金2000万円を計算する

と14.1％に自己資金に対する利回りが跳ね上がり

ました。　

 

これがレバレッジです。

しかし、これには盲点があります。

 

1億円の総資産がある方が前記のように2千万円投資

してレバレッジを効かせても、残りの8千万円を

運用していなかった場合、全体の総資産に対する

利回りは2.82％に減少します。

 

ようするに、資産形成は、資産の一部（枝葉）に

意識が向いて満足していても、資産の全体（幹）

を見て考える必要があるということです。

 

お金を遊ばせるな！ということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

私が不動産投資を学び始めた頃、どのWEBページを

見ても何だかよく分からないな～という印象でした

ので、今回は一般の方でもなるべく解り易く解説し

てみました。

 

しかし、不動産投資にはプレミアムリスク（不確実）

の特徴があり、利回りだけで飛びつかず、不動産

投資に詳しく、具体的な分析ができるパートナーを

見つけて始めて下さいね。　　　　2022.10.2

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

せっかく遺言書が見つかっても、その有効性が

争われる場合も少なくありません。

では、遺言書が無効になるのはどういった場合

なのでしょうか。

 

 

①遺言者の意思能力（遺言能力）がない場合

遺言能力とは、遺言内容を理解し、遺言の結果を

認識できるだけの判断能力の事を言います。

したがって、遺言能力がない状態で書かれた遺言は

無効です。

 

②遺言の形式的要件を欠く場合

◎自筆証書遺言の場合

　1.全文自筆で書かれていない

　　相続法改正により、財産目録の部分については

　　パソコンで作成しても有効となりましたが、

　　自書していない財産目録については、作成した

　　その全ページに署名及び押印が必要です。

　2.日付が特定できない・押印が抜けているなどの

　　様式性の欠如

　3.加筆・修正の手順間違い

 

◎公正証書遺言の場合

　1.口授を欠いていた場合

　「口授」というのは、遺言者が口頭で遺言内容を

　　公証人に伝えることです。

　2.証人に不適格な人を利用した場合

　　遺言の内容を知る証人が必要ですが、証人に

　　なれない人は、①未成年者②相続人の予定者と

　　その家族③財産を譲り受ける人とその家族④公証

　　人の家族や４親等以内の親族⑤公証役場の職員や

　　公証人に雇われた人、と決まっています。

 

③遺言書が偽造された場合

自筆証書遺言を本人が書いていない場合にもその

遺言は無効となります。

また、本人が残した遺言書の一部を他人が書き

換えたりした場合も無効です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

少子高齢化時代になり、終活が広まっています。

死んだ後、迷惑をかけない為に作った遺言書が、

逆に残された人たちを困らせることの無いよう、

まずは是非ご相談ください。2022.10.1

 

 

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昨年、賃貸不動産経営管理士が国家資格になりました。

賃貸不動産経営管理士とはなんでしょうか。

 

賃貸不動産管理の仕事はとても幅広く、

いろんな業務があります。

 

入居者の安全で安心な賃貸住宅での暮らしをささえ、

適切な知識や技能を持って

賃貸物件の不動産管理を行っています。

 

入居者の住環境をよくするだけでなく、

オーナーの賃貸経営を支え、

安心安全を提供するのが

賃貸不動産経営管理士の役目になります。

 

オーナーの資産に対して

長期修繕計画提案や

改善提案等ををアドバイスしたり

しっかりとしたコンサルティング力が

必要になってきます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社の佐藤も賃貸不動産経営管理士の資格を持っています。

是非、オーナーの方々も安心してご用命くださいね。

2022.9.26

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

今では大分、注目度も平準化してきましたが、一時

は電力会社の買取単価も高く、現物投資として注目

されていた太陽光発電投資。

 

投資は、他の投資と比較基準を同一にして比較して

いいか悪いか判断する必要があります。

 

では、具体的な比較を見てみましょう！

 

 

◆太陽光発電の収支

　投資総額1,000万円・NOI（純収入） 80万円

　利回り8％と仮定します。

 

◆収益不動産の収支

　投資総額1,000万円・NOI（純収入） 60万円

　NOI利回り6％と仮定します。

 

これだけ、見ると太陽光発電投資の利回りが高く

太陽光発電投資を選択しがちですが、実際の収支

は下記の表になります。

 

 

この表でわかるように、太陽光は20年後に600万円

の手残り（80万円×20年−投資額1,000万円）となり

ます。

 

対して不動産は賃料の下落が毎年0.5％として計算

し、最終的に売却した金額と合算すると920万円

の手残りということになります。

 

このように、投資は入口の投資額、投資中の収入

最後の売却した場合の収入があるものと無いもの

では最終収益が違ってくるということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがですか？　表面的な利回りだけに着目して

比較対象を持たない投資は、あ～こっちを選択し

ておけばよかったな～　なんてことになります。

 

太陽光投資が悪いということではなく、投資をする

前に他の投資と比較する習慣を身に付け、冷静な

資産形成をして下さいね。　　　2022.9.25

 

 

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