国土交通省より

空き家が犯罪に使われているので

犯罪撲滅のための警鐘がありました。

空き家（空き部屋）がどのように利用されてしまったのか、

手口をご紹介します。

 

・空き家の郵便受けに架空の表札を貼付し

　その表札宛に投函された不在連絡票を抜き取り、

　宅配業者や郵便局から現金や

　不正薬物の入った荷物を受け取る

 

・電気、ガス等のメーターボックスに保管された

　内見用の合鍵を用いて空き家に侵入し、

　住民に成りすまし

　現金や不正薬物等が入った荷物を受け取る

 

・複数の空き家で、同じ暗証番号を流用していたため、

　空き家に入り込み、入居者を装い荷物を受け取る

 

空き家の様子をうかがう不審者や

見慣れない表札が貼られているなど違和感がないか

空き家のはずなのに頻繁に荷物が届くなど

不振なところがないか

不動産会社からも気を付けたいと思います。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

弊社の管理物件も

ポストの管理、暗所番号の定期更新など

気を付けたいと思います。

 

                                                           2023.03.06

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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相続後、忘れた頃にやってくる税務調査

 

特に資産１億～３億を超える資産保有者が調査対象

として多く、申告時期から１年～１年半後に

調査が行われる実態が2023年3月5日に日経新聞に

も掲載され注目・注意が必要です！

 

実態調査はコロナ過の影響を受けていない2016年中

に亡くなった方のデータを基に、申告から一定期間

後の2018年のデータは下記の通りです。

 

2016年の死亡者数は130万7748人中、相続税の申告

が必要な世帯は1割強の13万6891人

 

そのうち3万1011人は、小規模宅地等の特例や配偶者

の税額軽減などにより無税とのこと。

 

その無税世帯以外の10万5880人が実際の課税対象

で被相続人全数に占める割合は8.1%だ

 

この8.1％のうち税務調査の対象になったのは約1割

強の1万2463件で、なんとそのうちの85.7%に該当

する1万684件から申告漏れ等が発覚！

 

申告漏れ課税価格は平均2838万円で、追徴税額は

568万円に上る。

 

故意でなく、うっかり漏れだとしても過少申告加算

税10％～15％、悪意的に脱税申告したような場合は

重加算税35％が課税される！

 

 

税務署は見逃さない…その理由とは

国税総合管理システム（KSK）の存在だ

 

KSK管理の概要は次のようなものです。

 

1.　市町村から税務署へ報告

※死亡事実、保有不動産の内容、住民税所得内容

↓　↓　↓

2.　国税総合管理システム　KSK

（Kokuzei Sougou Kanri）で被相続人の

情報収集　※申告・納税履歴や保有資産など

↓　↓　↓

3.　上記2から相続税申告の要否を判断

↓　↓　↓

4.　相続税の申告が必要な人に申告書を送付

↓　↓　↓

5.　提出された申告内容や金融機関等に照会を

かけ税務署の調査基準により調査対象を選定し

調査が実施される。

 

上記で解るように、銀行や証券会社からも税務署へ

支払調書の提出義務がある為、タンス預金などの

現金以外は全て税務署に把握されていると考えて

おくべきだ。

 

■税務調査筆頭３種類はこれ

 

①　名義預金

子や孫名義で作成した口座に被相続人のお金を

預金しているケース

贈与が確定せず高額な贈与税や、名義預金額を

相続資産として相続税の対象となるので注意

 

②　死亡直前の半年前後の口座現金引き出し

死亡後、葬儀費用に充てる為に被相続人の口座

から引き出した場合は申告が必要だ

 

申告せず、引き出して減額された財産を対象に

申告すると過少申告になり追徴される。

 

この場合、葬儀費用控除を受けている為、二重控除

になってしまう為だ

 

③　化体（けたい）財産不明のこと

あまり聞きなれない名称だが、化体財産とは、

被相続人お金が何らかの財産に変わること

 

例）相続発生の4年前4,000万円の預金が口座から

引き出さていたが、その使い道が不明確の場合など

 

税務署はそのお金は子供のマイホーム資金等に流れ

たのではないか？

 

その場合、貸付記録や贈与履歴はあるのかなどを

徹底して調べます。

 

 

■最後に、税理士の選定が鍵

 

相続税は納税額に差がつく（特に不動産）グレーな

項目が多く、相続申告経験が少ない税理士は税務署

からの指摘を避ける為、積極的に節税策を講じない

傾向があるとも日経記事では報じていた。

 

一般的に相続に強い税理士は極少数とも言われて

おり、資産のよっては数百万から数千万もの納税

額が変わってくるケースもある

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相続対策は、生前からしっかりと財産全体を把握

し、数年先までの財産変動推移を予測しながら

節税等の一部対策ではなく、相続全体に強い

専門家と一緒に準備する必要があります。

 

税務署は高く納税しても還付制度はなく、高額納税

して終了です。

 

これが本当の実態なのですから…　　2023.3.05

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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祖父が、自分の口座から、孫の名義の通帳に1年間に

100万円振り込んでいました。

その通帳は祖母が１０年間持っていました。

この場合、その通帳は税法上次の誰のものになる

でしょうか？

 

 

Ⓐ　祖父

Ⓑ　孫

Ⓒ　祖母

 

 

答えはⒶの　祖父　です。

 

贈与とは契約です。

「あげます」「もらいます」

という両者の意思の合致が必要です。

孫が振り込まれていることを知らず、そのお金を

使えないという場合には、贈与にはなりません。

 

通帳の名義が誰であろうが関係なく、「祖父が孫に

預けているだけ」とみなされます。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

子の為、孫の為と、こっそり貯金している人も多い

のではないでしょうか。

 

普通にやってしまいがちですが、いざ相続の時に

なって、あげたつもりが、あげてなかったことに

ならないよう、今からしっかり対策することを

お勧めします。　　2023.3.4

 

 

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コロナウィルスの影響を受け、テレワークを導入

する企業が増えました。

 

コロナ以前のように通勤型に戻す企業がある一方で、

テレワークを継続して実施している企業も少なくあり

ません。

 

コロナ禍以前から国はテレワークを推奨しており、

2016年には2020年までに、「テレワーク導入企業を

2012年度比で3倍、週一日以終日在宅で就業する雇用

型在宅型テレワーカー数を全労働者数の10％以上」と

する政府目標を設置していました

 

コロナ禍で注目されることになったテレワークですが、

今後も働き方の一つとして続いていきます。

 

テレワークのためにどのような物件を選びたいかを

調査したものが下記のグラフです。

 

 

仕事と暮らしを一つの部屋で両立したいという

ニーズから、部屋数の多さや環境の良さを求める方

が多くなっています。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

急に部屋数の多い物件に引越しするのは難しいので

まずは、仕事をするスペースを確保したいですね。

ロールスクリーン等を利用しで間仕切りをするのも

いいですね。2023.3.1

 

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3月・4月と転居の多い季節ですね。

賃貸の退去時に最も見落としがちなことのランキングを

アットホームが発表していました。

　1位　「インターネットショピングの住所変更」
　2位　「郵便物の転送手続き」
　3位　「火災・地震保険の解約手続き」
　4位　「郵便受けを空にする」
　5位　「粗大ゴミの処分申請」
　6位　「ライフライン（電気・水道。ガス）の停止」
　7位　「銀行口座やクレジットカードなどの住所変更」　
　8位　「部屋の掃除」
　9位　「住民票の転出届」
　10位　「運転免許証やマイナンバーカードなどの
　　　　　　　　　　　　　身分証明書の住所変更」

 

 

　また、賃貸の退去時に多い

忘れ物ランキングもありました。

1位から

「物干し竿」
「自転車」
「郵便物・宅配ボックスの中身」
「ベランダのスリッパ」
「掃除用品」
「収納棚の中身」
「蛇口に付ける浄水器」
「照明器具」
「Wi-Fi ルーター」
「自身で購入したシャワーヘッド」

と続いてました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

言われてみると、忘れそうなものばかりですね。

引っ越される場合は、注意してみてください。

 

                                                           2023.02.27

 

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亡くなった被相続人の配偶者と被相続人の兄弟姉妹

（第三順位の相続人）が相続をする場合の法定相続

分割合は、配偶者 ： 兄弟姉妹 ＝ ３ ： １です。

 

しかし、その兄弟の中に父母の一方のみを同じく

する兄弟姉妹（半血兄弟）がいる場合には

 

民法上の法定相続分割合は父母の双方を同じくする

兄弟姉妹（全血兄弟）の1/2となります。

 

下図でいうと兄弟Bが全血兄弟で兄弟CDが半血兄弟

に該当します。

 

 

勘違いしやすいのは、このような兄弟姉妹の親

（上図の亡父）が被相続人の場合には兄弟BとCD

との全血、半血は関係なく、亡父の遺産を平等に

相続することになります。

 

つまり割合が二分の一になってしまうのは、兄弟

同士の相続（被相続人）が発生した場合に半血か

全血かで判断され

 

半血、全血双方の親の相続時には子供（第二順位）

が相続人になる為、割合は等しくなります。

 

もう一つ整理しておくと、図の亡母が被相続人の

場合には、兄弟CDは血族ではない為、養子縁組を

している又は、遺言で指定されている場合以外は

相続人にはならない点も勘違いしやすい点です。

 

 

似たようなケースで誤解しやすいのは

嫡出子と非嫡出子です。

 

嫡出子とは、婚姻関係にある男女の子のことで

非嫡出子とは、婚姻関係にない男女の子のこと

を指します。

 

以前までは、非嫡出子の法定相続分は嫡出子の

半分でしたが、平成25年12月に民法が改正され

非嫡出子の法定相続分は嫡出子と等しく

なりました。民法900条4号

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

今では未婚のできちゃったカップルや幾度かの

離婚を経て再婚し、再婚相手と都度こどもを

もうけているケースも少なくありません。

 

会ったことも話したこともない半血兄弟が

亡くなり、ひょんな相続遺産を受け取る場面も

あるかもしれません。

 

自らの身内に同じようなケースの方がいれば

事前に相続を放棄するのか受け取るのかなど

心と物理的な準備しておくといいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　2023.2.26

 

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今フランスでは、自宅の庭を貸したい人と借りたい

人を仲介するネットサイトが大人気らしい。

 

「誕生パーティー」や「結婚パーティー」の為に

借りる場合がほとんどで、相場は１日250ユーロ

（約38,000円）と、一般的なパーティー会場よりも

かなりお安い。

 

また夏場は、バーベキューなどを楽しむ「ガーデン

パーティ」での利用が多いらしい。

バーベキューはパリの公園では禁止されているが、

個人の庭ならば、空気の乾燥などの理由で県から

禁止令が出ていない限り問題はないそうだ。

 

そして、最近は家庭菜園のレンタルも始まった。

菜園を持っているが手入れをする時間がない人が、

園芸をしたいが庭を持っていない人に庭仕事を

してもらい、収穫したものを折半するという、

ウィンウィンの関係だ。

 

この場合、利用料は無料で、仲介サイトからも

手数料は取られないということ。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

パリのような都市では、ほとんどの住民が

マンション暮らしで、庭付きの一軒家は少ない

という。

都会人にとって、庭というのものが魅力的である

ことは日本でも同じだろう。

 

そしてもしそれが、一時だけ簡単に手に入るのなら、

大人気というのもうなずける。　　　2023.2.25

 

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相続放棄に関する相談実例

 

Q　両親が施設や病院に入所している最中に亡くな

ってしまい、親の相続が発生しました。

 

両親の財産には、現金などのプラスの財債以外に負

の不動産（問題があり売れない）や借金や連帯保証

人の可能性があることが分かったため、３ヶ月以内

に相続放棄しようと考えています。

 

両親の債権・債務を少しでも触ると相続放棄できな

いと聞きましたが、お世話になった施設費用だけは

きちんとお支払いしたいのですが、単純放棄となり

相続放棄できなくなってしまうのでしょうか？

 

 

A　相続放棄が家庭裁判所で認められている場合

亡くなった両親の介護費用の支払い義務は生じず

 

介護費用の請求を受けた際は、相続放棄受理証明証

を提示することにより、自身に支払い義務がないこ

とを伝えることで対応します。

 

しかし、心情的に介護でお世話になった施設の方々

や献身に介護しれくれたヘルパーさんの介護費用

まで払わないのは、さすがに心苦しいです。

 

第921条【法定単純承認】では

被相続人の財産から介護費用等を支払ってしまうと

被相続人の財産を処分したとみなされ、遺産相続に

同意したとみなすとあります。

 

このような場合の対応策として、相続放棄はしつつ

介護費用を払いたい場面では、ご自身のお金で支払

うしかありません。

 

 

 

相続は財産を貰える！という先入観がありますが

負の遺産（借金や負動産）なども全て相続の対象

です。

 

また、視覚化できない連帯保証人の保証債務も相続

することになりますので、要注意です。

 

また、相続人が複数存在する場合、自分さえ放棄し

て逃れればいいという訳にもいかず、実際の現場

では

 

相続から３ヶ月経過し、相続放棄ができなくなった

あとに、他の相続人から、なんで！このようなマイ

ナス財産を事前に教えてくれなかったんだ！

 

とトラブルになることもあります。

法律上は放棄しても、相続人間の遺恨は放棄でき

ませんよね。

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

法律と実務の現場では相違する場面が以外に多く

あります。

 

法規制を正しく理解し、活用しながら上手に相続を

進めていくには、事前にリスクを把握しておき

対策を講じておく必要があります。

 

相続が発生してからでは手遅れ！という対策もある

ため、事前に専門家に相談し準備しておきましょう！

　　2023.2.20

 

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皆さんは、どのようなタイミングで引っ越しを考えますか？

生活スタイルが変わるときが多いかもしれません。

子育てのために住居を変える方も多いと思います。

 

子育て中の方に住まいの条件について聞いた

アットホームのアンケートがありました。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　※参考引用：at home TIME 2月号

引っ越した物件のタイプは

購入戸建て　45.1％

賃貸アパート・マンション　34.1％

購入マンション　12.7％

賃貸戸建て　6.1％

となっていました。

 

また、このアンケートによると

ご自身の実家、または配偶者の実家から

車や電車の距離は1時間以内が

理想と実際ともに過半数を占めていました。

 

夫婦で共働きが多くなった昨今、

いざというときに頼れる距離が求められているようですね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

 

子育ては、生活スタイルが変わる

タイミングなので、

住まいを変える方も多いですね。

                                                           2023.02.20

 

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前回、せっかくの生前贈与が「名義預金」と認定

されて、相続財産として計上されてしまうという

お話をしました。

では、「名義預金」と言われないために何をすれば

いいのでしょう。

 

 

①「贈与契約書」を作成する

 

「名義預金」として指摘されるケースとしてよく

あるのが、親から「あげます」という意思表示は

あるが、子などから「もらいます」という意思表示

がないケースです。

 

この場合には、親からの一方通行なので、贈与が

成立していません。

法律上贈与は、「あげます。もらいます。」の契約

により発生するからです。

 

お互いが「あげます。もらいます。」の意思表示を

示した証拠を残しておきましょう。

口頭でも成立しますが、文書に残しておいた方が

後々の証拠書類となります。

 

②贈与税の申告を行う

 

現在の法律では、年間110万円を越える贈与を受けた

場合には、贈与税の申告を行う必要があります。

しかし、実際には申告を行っていないケースも多く、

「名義預金」として税務署に指摘される材料の一つ

となっていることが多いようです。

 

年間110万円を越える贈与を受けた人が贈与税の

申告をちゃんと行うことが、対策となるのです。

 

③通帳は受贈者（贈与を受けた側）が管理

 

通帳を贈与者（贈与をする側）である親が持ったまま

となっているケースが多いようです。

この状態だと、受贈者が自由にこの預金を使える

状態でないため、実質的には贈与者のものとみなされ

贈与が成立していないとされる可能性があります。

 

通帳の管理は受贈者に任せるか、受贈者が現在

使っている口座にお金を振り込むようにしましょう。

〇受贈者の手元に通帳や印鑑があること

〇口座の届出住所が名義人の実際の住所であること

が大事です。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

きちんと対策をしておくことで、相続対策が無駄に

ならずに済むのです。

ちょっとでも心当たりのある方は、ぜひもう一度確認

してみてください。　　　2023.2.18

 

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この設備があれば周辺相場より家賃が高くても

入居したい！

人気の設備ベスト3をご紹介します。

 

1.インターネット無料

最もニーズが高く、インターネット環境はもはや、

電気や水道と同じレベルのインフラであるといえる

でしょう。

 

2.エントランスのオートロック

セキュリティの高さと高級感が求められています。

 

3.宅配ボックス

賃貸物件には、だいぶ普及しました。

他に人気のある設備として

浴室換気乾燥機

外に洗濯物を干したくないという要望は多いようです。

 

ホームセキュリティ、独立洗面台、ウォークインクロ

ーゼットなどです。

以前人気のあった、洗浄器付きトイレ、防犯カメラ、

テレビ付きインターフォン等はもはや当たり前に

近い設備となりました。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

新しく賃貸を借りるなら、設備が充実している物件

がいいですよね。

インターネット無料の物件は魅力です。2023.2.16

 

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今まで家族で暮らしてきた思い出の一軒家

 

購入当時は将来、子供達にも残せる資産として住み

始め、子供達も社会人になり結婚・出産と自分達の

生活スタイルが形成させると

 

育った実家に戻るという次世代は少なく、夫婦二人

で暮らすには持て余す広さ

 

高齢化が進み施設に入所して空家になって痛む一方

の戸建（空き家）

 

貸すにも高額なリフォーム費用や維持管理費が

かかり、売却するにも査定価格は驚くほど低額に

なる家も多く、そのまま放置している戸建が多い

のが現実です。

 

買取業者に売却のカラクリは

購入後、転売目的で購入する為、事業利益が発生

する理由で、思った以上に低額になります。

 

しかたがないねと諦めるまえに・・・

 

そこで弊社の買取方法は、購入後、リフォームを

して再生し、賃貸に貸し出すことを目的として買取

価格を提示してます。

 

物件ごとに適正価格を提示できるよう、駅の距離

車庫の有無・構造/築年数・広さ・間取り・地形

家賃・など様々の角度から分析し、購入価格を算出

しているため

 

単純に転売目的での価格より適正な金額を提示でき

るものと自負しております。

 

 

アメリカなどでは築数百年の戸建をリフォームしな

がら上手に住み続ける、ストック型の住習慣が根付い

てます。

 

我が国でもフローからストック型の考え方に代わっ

てきています。

 

先日、日経新聞の記事に首都圏の専有面積の平均は

66.1平方メートルと10年前と比べて6%狭くなり

一般的には2LDKの広さとのこと。

 

国立社会保障・人口問題研究所の21年の出生動向

基本調査では「理想の数の子どもを持たない理由」

のうち「家が狭いから」が２１％に上昇したと

報じていました。

 

弊社の戸建賃貸事業が、このような子育て世代の

移住先として役立ち、将来の日本を背負う『宝』

子供達の増加に貢献できればと思っております。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

購入対象地域は、基本的に千葉県の北西部と東京

23区ですが、他県等でも立地条件などにより検討

可能です。

 

まずは家の場所等が分る資料をメール等で送って

頂き、リモートなどで方向性のアドバイスをさせて

頂きます。

 

その際は、事前にご予約頂くと助かります。

お気軽にお問合せ下さい。　　　2023.2.13

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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