例えば、自分が誰かの相続人になった場合、

相続放棄をすれば亡くなった人の所有していた

不動産の「固定資産税」は支払わなくてもよいので

しょうか。

 

 

11月に亡くなった人の相続人になったAさんは、

諸事情により相続放棄を12月中に裁判所に申し立て、

翌年１月中旬に無事に受理されました。

しかし、６月に役所から「固定資産税」の納税通知

が送られて決ました。

この場合、「固定資産税」は支払わなければいけ

ないのでしょうか。

 

原則として相続放棄により固定資産税の納税義務

はなくなります。

しかし、「固定資産税」については、次のような

規定があるのです。

 

①固定資産税は固定資産の所有者が支払う。

②所有者とは、固定資産税の課税台帳に登録され

　ている人の事である。

③所有者が亡くなった場合は、登録された「所有者」

　を「相続人」に置き換えて取り扱いをする。

 

したがって今回の場合、賦課期日である１月１日の

所有者はAさんとなり、納税義務者として取り扱い

をされ、納税通知が届いたということになります。

結果、Aさんは固定資産税を支払わなければ

ならないのです。

もしAさんの相続放棄が去年の12月中に受理されて

いれば、役所に対してAさんに納税義務がないことを

主張できたということになります。

（この場合、Aさんは次回以降の分は支払わなくて

よくなります）

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

相続に関することは、自分が体験して初めて知る

ことばかりです。

何はともあれ、年をまたいだ相続放棄には

ご注意ください。2022.9.24

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

賃貸物件でペットと一緒に生活したい方は、

賃貸条件でペット可、ペット相談可となっている物件

から探すことになります。

 

ペット可とはペットの種類や頭数などの条件を

みたせば飼育が許可されている物件。

ペット相談は、管理会社や大家さんにペットの

飼育を相談できる物件という意味です。

 

ペットを室内飼いにすると傷や汚れ匂いがつきやすく

現状回復費用が高くなる可能性が高くなります。

そのためペット可物件では通常物件よりも敷金や

退去時のクリーニング代が高めに設定されている

ことがあります。

又、ペットの種類によって敷金の金額が変わる

こともあります。

契約後に知らなかった！とならないように必ず

確認したいですね。

 

もし、ペット可能の物件を賃貸で入居した場合、

退去後の現状回復費用のトラブルを防ぐために

入居後は床にマットやカーペットを敷いたり、

こまめに清掃と換気を行いたいですね。

 

ペット可物件なので、どのようなペットでも

自由に飼育して良いわけではありません。

あらかじめペットの飼育条件が決められているのが

一般的です。

入居中、頭数が増える場合等には必ず事前に管理会社、

大家さんに連絡が必要です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

我が家では、猫を飼っています。

マメに爪切りをして、爪とぎも数カ所おいていますが

床は思っていた以上にキズがついています。

賃貸物件で飼育する場合は、気をつけたいですね。2022.9.22

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

相談事例として多くはありませんが、今まで数件

ご相談があった事例が、離婚した時の財産分与に

贈与税はかかりますか？

 

その他、大半を占める不動産が夫婦共有名義なの

ですが、どうしたらいいでしょうか？

というものです。

 

今では3組に1組が離婚する時代と言われるほど

現実的な相談事例をご紹介します。

 

 

1. 贈与税は発生するのか？

 

基本的に夫婦の財産関係の清算等のための財産分与

請求権に基づき給付を受けたものと考えられる為、

贈与税は発生しないのが通例です。

 

しかし、分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の

協力によって得た財産の額や、その他の全ての事情

を考慮しても多すぎる場合は、贈与税が発生する

ことが例外的にありますので、ご注意下さい。

 

2. 夫婦共有名義の不動産は大丈夫か？

 

共有を解消するには、相手の持分をいづれか一方

の単独名義にする必要があります。その場合にも

持分割合に応じた時価額を算出し、前記の通り財産

分与額の妥当額内であれば、贈与税は発生しません。

 

では、共有持ち分の時価額をどの様に算出すべきか

 

　手順1. 不動産会社3社ほどに売却査定を依頼し、

　　　　平均値を求める。

 

　手順2. 土地と建物を別々に持分を持っている場合

　　　　建物は仕様や構造によって、一般的な住宅

　　　　や長期優良住宅などで、時価額が変わって

　　　　きますので、積算法や耐用年数なども用い

　　　　て逆算するなど、少々、こむずかしい判断

　　　　になりますので、その際はご相談下さい。

 

間違い易いミスは、固定資産税評価額又は、相続税

路線価格を、そのまま用いて按分するケースです。

 

理由は、時価と上記、評価には取引時価（売却額）

との間に約3割～5割の乖離があるからです。

 

分割協議をする場合は、時価で考える必要があり

ますので、くれぐれもご注意下さいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

なお、不動産会社に査定依頼をする時には、期待

価格ではなく、確実に売却できる価格算出を根拠と

共に依頼して下さい。

 

公けの客観的価格（評価額）を基準として割合額を

算出する考え方です。

 

上記を用いても、金額割合が決まらない場合は、

費用を払って、不動産鑑定評価を入れることに

なります。　

 

なるべく費用を掛けずに、サクッと解決したいとこ

ろですね！　　　　　2022.9.18

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

税金のクレジットカード納付も少しづつ利用する方が

増えてきているそうです。

現在、あらゆる税金がクレジットカードで納付

できるのはご存じですか？

 

 

固定資産税や自動車税はもちろんのこと、相続税

だってクレジットカードで納付できます。

（納付で利用できるクレジットカードは限られて

いますので、詳しくは国税庁や自治体のHPで確認

してください）

 

クレジットカード納付のいいところは、

①24時間いつでもスマホやPCから納付できる。

　金融機関の営業時間外に納期限に気づいても、

　「滞納」にならずセーフになる場合も。

②マイルやポイントが貯まる

　いつもはショッピングでマイルやポイントを

　貯めている方も、税金のクレジットカード納付で

　更に貯めることができます。

 

ただし、気を付けなければいけないこともあります。

①還元率に注意

　通常のお買い物での還元率よりも低い還元率を

　設定しているカード会社もあります。

　あらかじめカード会社にご確認ください。

②利用限度額に注意　

　ご自身の利用限度額を超えては利用できません

　ので、必ず確認しましょう。

③二重払いに注意

　振替納税を利用している方は、クレジットカード

　納付との二重払いにならないように、所轄税務署

　へ連絡してください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

今、ポイ活は密かなブームになっています。

決済手数料はかかりますが、クレジットカード納付を

上手に利用すれば、ハワイ旅行も夢じゃないかも…

2022.9.17

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

弊社でお預かりしている賃貸物件のリフォーム工事

が終わり内覧ができるようになりました。

内覧は部屋を借りる前に物件の様子を確かめられる

機会です。実際に生活するイメージを膨らませながら

見て回って下さい。

 

大まかなチェックポイントをご紹介致します。

玄関まわりでは、通路や入口の広さ、インターホンの

具合を確認しましょう。

水まわりは、設備の状況や機能の確認。

居住スペースは、広さ、収納ドアの開閉方向なども確認

してみてください。

窓、雨戸の開閉もしておくことをオススメします。

意外と見落としてしまいがちなのが、コンセントの

数と位置です。家電の配置も大きく左右されるので

間取り図に書き込んでおくといいですね。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

内覧時に、収納スペースの容量確認もぜひして下さい。

チラシに周辺環境が書いてありますが、

実際に駅まで歩いてみると街の雰囲気も

よくわかりますよ。　2022.9.15

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

成年年齢が引き下げにより

18歳以上なら親の同意がなく、

賃貸借契約が可能になりました。

保護者が保証人になるのが一番良いのでしょうか？

 

 

20歳未満の入居者との契約の場合、

収入がないことが多いので、

多くの場合は保証人等が必要になります。

 

ただ、オーナー様にとっては、

保証会社が間に入ることで

安心にもつながりますので

保証会社を入れることが多いのが現状です。

また、契約者を保護者にし、

保証会社が入るパターンもあります。

 

実際に入居する方が契約者になる場合でも、

保証会社+保護者の保証人が入ることで

安心感も増しますね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

入居者の方、オーナーの方、双方が安心できる契約を

目指したいです。2022.9.12

 

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

未利用地を所有している方は、よく経験されている

と思いますが、建築会社から相続税の節税になるの

でと、建築を勧められるスキームの殆どが、逆に

資産を減少させることになる場合があるって知って

ましたか？

 

今回は、その資産減少や利回り間違いのカラクリを

解りやすくお伝えします！

 

 

◆ 建築会社の提案内容

 

空地に１億円するアパートを建築し、毎年の収益

が1000万円の為、利回り10％（1000万円÷1億）

の収益になり、且つ、家屋の相続税評価の概算は

建物：固定資産税評価5000万円×（1-0.3借家権）

＝相続税評価は3500万円になる説明を受ける。

 

土地：時価1億×（1-0.6借地権×0.3借家権）

＝相続税評価は8200万円になる説明を受ける。

※土地建物共に賃貸割合100％とした場合

 

土地建物の相続税評価額合計は11700万円−建物

時価1億＋土地時価1億＝8300万円の評価圧縮になり

相続税率50％の方は8300万円×0.5＝4150万円の

節税になりますという説明で、ほほーなるほど

それはいいねと土地を遊ばせているなら建築して

みようというやりとりです。

 

 

◆ 利回りの間違い1

 

利回りの計算は保有土地も投資している考え方で

計算する必要があります。

 

答え：家賃収入1000万円

　　　　 −空室損50万円

　　　　 −運営費150万円

　　　　＝純収入800万円÷（土地1億＋建物1億）

　　　　＝4％の利回りとなります。

 

 

◆ 利回りの間違い2

 

上記の利回り4％は、1年間だけを切り取った数字

です。収益不動産は数年保有して将来売却すること

を想定して分析します。

 

仮に建築したアパートを10年間保有して、10年後に

利回り7％の相場で売却するとした場合（家賃は1年

毎に1％下落想定）収益率は－1.30％（－2014.8万円）

となります。

 

この分析はIRR（インターバル リートオブリターン）

といいます。

 

 

◆ 相続税評価と時価は全く別物！

 

建築したアパート周辺のアパート利回り相場が7％

だとした場合、家賃収入800万円÷7％＝1億1429

万円が新築した場合のアパート価値（時価）と

なります。

 

土地建物の時価2億−1億1429万円＝8571万円分、

時価が下がったことになります。

 

更に、建築会社が提案している相続税評価の合計

11700万円より271万円下がっています。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

建築提案を受けている地主様　どっき！としたのでは

ないでしょうか？

 

相続対策は、税金を減らすことと同時に資産を減ら

さないことを同時に分析して対策をしないと、税金

が減っている要因は単に、資産を減らしているだけ

なんていう現場が非常に多いです！

 

まずは、資産の全体を把握しつつ、将来を見据えて

数値化した分析ができる専門家と一緒に納得したうえ

で各種対策を進めて下さいね。　2022.9.11

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

住宅ローンの金融機関からの借入金を完済している場合、

「抵当権の抹消手続き」が必要なのはご存じですか？

 

すでに完済して何年か経っている場合

①金融機関又はその保証会社等の抵当権者から

交付された抵当権抹消書類が手元にある場合

 

それをそのまま使用して手続することが原則可能です。

（但し、交付時期が平成１７年以前のものや、

抵当権者が合併等により解散して現存していない場合は、

追加書類の交付が必要となることがあります。）

 

 

②抵当権抹消書類が手元にない場合

 

抵当権抹消書類を再交付するのに、数週間かかることが

ありますし、その後の抵当権抹消登記についても、

登記完了までの期間が通常より数日～１週間ほど

長くなることになります。

 

不動産の相続や売却をしたいと思って、いざ登記簿謄本を

取ってみると、抵当権の消し忘れが発覚し支障となる

ことが少なくありません。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

自分が買って、自分で住宅ローンを完済した不動産なら、

忘れることはないかもしれませんが、相続などで不動産の

売買をお考えの方は、余裕をもって抵当権抹消されて

いるかご確認ください。　2022.9.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

賃貸物件にお住いの方は、結婚や出産などで

入居人数に変更がある場合手続きが必要

になる場合があります。

 

事前に、現在の賃貸借契約書で内容を確認

してみてください。管理会社、大家さんに

問い合わせしておくと安心です。

必要な手続きを怠ってしまうと契約違反と

みなされ強制退去につながる可能性もあるそうです。

今住んでいるからバレなければ大丈夫、めんどくさいと

思わず入居者として責任のある対応を心がけたいですね

管理会社、大家さんとの信頼関係を築くのも大切です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

正直、この仕事をするまで手続きが必要だと

知りませんでした。

退去時にトラブルにならない為にも

手続きが必要ですね。　2022.9.8

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

成年年齢が引き下げにより

18歳以上なら親の同意がなく、賃貸借契約が可能になりました。

親の同意なく契約できるのでしょうか。

 

今までは未成年との賃貸借契約は保護者の同意が必要でした。

大学入学により一人暮らしを始めるときに

学生名義で契約を結ぶのであれば親の同意がなくても

契約することができるようになったということです。

 

しかし、学生や新社会人では収入が現況ありませんし

入居審査で問題になると思います。

その場合は、やはり保護者が

保証人等となるケースが多いと考えられます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

親の同意なく、契約ができるといっても

実際の契約するには、なかなかハードルが高いですね。2022.9.5

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

行政の不動産・登記相談に出向くと様々な相談が

ありますが、中でも相続した不要な不動産や売却

したいが、どこに相談しても難しいと言われ塩漬

になっている不動産で困っている方が以外にも多く

いらしゃいます。

 

そこで、今回は、他では教えてくれない、不要

不動産の処分方法３選をご紹介します！

 

 

1. 相続した土地を国庫に帰属する。

 

この方法は、相続土地国庫帰属法（2023年施行予定）

というもので帰属させる為の条件概要は下記となります。

 

・相続した土地であること

・土地上に家屋がないこと

・担保設定がされてないこと

・他人の権利、通行権などがないこと

・隣地との境界が確定していること

・管理に影響する樹木や動産物がないこと

・権利や敷地について争いがないこと

・土壌汚染されていないこと

・10年分の管理費を収めること

 

見て感じる通り、厳しく、国が指定する条件を

整えるまでのハードルが高いと言えます。

 

 

2. 民間事業者へ引き取ってもらう。

 

全ての不動産を引き取ってくれるわけではない

ようですが、平均的な条件は下記となります。

 

1.  不動産１筆（公図上の単位）ごとに10万円加算

2. 固定資産税10年～20年分の前払い。

3. その他、権利関係や境界状況により、追加費や

　条件変更があるようです。

 

 

3. 格安売却コンサルティング

 

この手法は、困った方が多くいる中で、弊社が考案し

実践している方法です。

 

1.  毎月 広告宣伝募集活動費　5千円税別/月～

2. 成約になった場合、最低18万円税別～

 

上記の費用は無償譲渡や格安1万円などであっても

発生します。

 

なぜ一般的な不動産会社が難しいと判断し、この

ような不動産に関わらないか？ 理由は簡単です。

 

宅建業法上の仲介手数料は売買価格×3％＋6万円

と消費税です。（400万円以上の場合）

 

ということは、仮に5万円で成約になった場合の

手数料は成約価格×5％＋税＝2750円です。

 

５万円の不動産でも５億の不動産でも、専門調査

や契約書類の作成など、おこなう業務は同様です。

 

その他、売れない不動産ほど問題や課題が多く

時間や手間、ノウハウを要するというのも敬遠

される理由です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 いかがでしたでしょうか？　バブル期に原野商法など

で投資目的購入（相続）した利用しない土地や家屋

をどう処分するかの一助になれば幸いです。

 

格安処分に限らず、専門調査の結果、相場価格で売却

できた事例もあります。

 

まずは不動産に詳しい専門家の調査を経てから

方向性を決める冷静さも忘れずに！　2022.9.4

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

今年の夏は、線状降水帯やゲリラ豪雨など異常気象

による水害のニュースを毎週のように耳にしました。

 

大きな震災をきっかけに、自分の住んでいる所の

水害ハザードマップを確認した方も多いと思います。

その中で目にする

「雨水出水」(「あまみずしゅっすい」と読むそうです。)

どういう意味なのでしょうか。

 

「一時的に大量の降雨が生じた場合に、下水道など

排水施設から水が溢れる現象」

 

だそうです。

ハザードマップでは、「どこから水が溢れるか」という

違いで「雨水出水」「洪水」「高潮」と区別されています。

洪水は河川、高潮は海からそれぞれ水が溢れる状態を

指しています。

また、「高潮」は低気圧や台風など気象で発生するのに

対し、「津波」は地震等の地象で発生するという

「原因の違い」になります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

9月に入り、台風シーズンも到来です。

自分の住んでいる所は大丈夫。

ついついそう思いがちですが、今一度ハザードマップを

確認してみようと思います。　2022.9.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』