つい先日まで放送していたテレビドラマの影響、

というわけではないでしょうが、中古マンションの

リノベーション需要が高まってきているそうです。

 

 

割安な中古を購入して、自身のライフスタイルに

合った間取に変更することで、経済的にも安心、

そして新築同様の設備で暮らせることは大変

魅力的です。

更に、古い物件ほど中心部の良い立地にあることも…

その中で、リノベーションのニーズは「高齢者層」

が多いそうです。

「バリアフリー」や「終の棲家」、郊外の戸建

よりも鍵一つで戸締りできる都心のマンションへ。

 

そんな一方で、高齢者所有の自宅をリノベーションする

際の問題もあります。

「認知症の母を介護するため、母の自宅を

　リノベーションしたい」

そのような希望も、自宅の名義が母になっている

場合、リノベーション工事を発注するためには

「母の判断能力」と「費用支払い」が問題と

なってきます。

母が自分のお金を使って自宅を改装してほしい、

と考えていたとしても、いざ認知症を発症して

しまったら、自宅や預金の名義人ではない息子さん

では簡単に実行することはできないのです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

この様な願いをかなえるために、判断能力がある

うちに『家族信託』をしておきましょう。

将来、自宅のリノベーションを任せたいご家族に

信託しておけば、認知症を発症した後の

リノベーションは、受託者となった家族の判断で

スムーズに行うことができます。

2022.10.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

数年続くコロナの影響でいままで、面談中心だった

各業態もリモートで完結する仕組み作りにシフトし

てきてます。

 

鎌ケ谷市役所の登記・不動産相談の担当で行政に

出向き、担当の方にお聞きすると、予約でいっぱい

とのことで、以外にも相談が多い現実に、少しでも

役に立てればという思いで、１時間無料相談を独自

で行っております。

 

 

相談できること…

 

登記、境界、不動産処分、管理、信託、後見制度、

遺言、保険等、税務など、相続と不動産全般につて

ご相談できます。

 

私のパソコン画面をお見せしながらや、アイパット

を用いて、ボードに書きながらの説明がとても分か

り易いと好評を頂いております。

 

リモートなので、お住まいの場所は問わず、全国対応

ができるのもリモート相談の特徴ですね。

 

先約が立て込んでいる場合は、数日お待ち頂く場合

がありますのと、事前予約制をとっておりますので

ご了承下さい。　ご家族での参加も歓迎！

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相談者の多くが、私からのアドバイスで、今までの

もやもや晴れた様子です。

 

また、弊社の特徴は、総合相談ができるというのも

通常の相談窓口とは大きな違いです。

 

司法書士、土地家屋調査士、宅建士、保険、法規

など、相続にはさまざまな専門家が関係し、幅広い

知識を必要とする為、日ごろから学び続けている

ことが、役に立つことを願って…　2022.10.29

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

宅配ボックスのニーズが急上昇しています！

最近、新築住宅、新築賃貸住宅の多くに、

宅配ボックスが設置されるようになっています。

また、既存の賃貸住宅の空室対策として設置する

ケースも増えています。

 

国土交通省も宅配ボックス設置部分の容積率緩和を

決定し、より導入しやすくなっています。

宅配ボックスには、機械式と電気制御式の二種類

あります。機械式のメリットは外部電源を利用せずに

運用できるので、設置場所選ばないこと。

電気制御式にはオフラインの自主管理型とオンライン

の集中管理型がありそれぞれ異なった特徴があります。

電気制御式（自主管理）は、外部電源を利用し、

タッチパネル等で開錠。セキュリティ性が高いことが

メリットです。電気制御式（集中管理型）は遠隔操作で

メーカー側が管理をするため手間がかからないメリット

があります。

宅配ボックスのサイズも様々な物がありますので設置

する状況にあわせて選びたいですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

ネットで購入することが増え、宅配が増えました。

時間指定していても、帰宅時間がずれ受け取れなく

再配達をお願いする事がよくあります。

宅配ボックスがあれば、再配達もなくなりスムーズに

受取でき便利ですね。2022.10.27

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

浴室窓のない分譲マンションで普及してきた浴室乾燥機ですが、

近年は賃貸住宅でも当たり前に見かけるようになりました。

 

近年高まっている室内干しですが

室内にずっと洗濯物があるのは、憂鬱ですよね。

浴室乾燥機を利用すると

使っていない時間帯の風呂場に干せて、

衣類乾燥機能で、カラリと乾かせます。

 

天候や花粉シーズンなどに左右されず、

いつでも室内干しできるのは、

仕事をしている入居者にとっては便利です。

 

昨今の人気は高く、

全国賃貸住宅新聞が実施する入居者に人気の設備ランキングで、

毎年トップ10にランクインするほどです。

 

天井裏に十分なスペースがない場合は、施工が容易な

壁かけタイプもあるそうです。

 

空室対策にぜひ、いかがでしょうか。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

我が家にも浴室乾燥機機能がありましたが、

あまりつかってませんでした。

秋雨の季節に使ってみようと思いました。

2022.10.24

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

コロナ前は定期的に相続セミナーを商工会議所、

銀行、自治会等でおこなっておりましたが、今は

保留中です。

 

セミナー当時、よく聞かれたことがあります。

相続コンサルティングの話しをされてますが、

佐藤さんは、何をしてくれるのですか？

 

既に税理士に税金については相談してるし、遺言

は行政書士と相談し、作成済の方からのお言葉です。

 

このような疑問を抱くのは当然のことです。

 

海外ではコンサルティングの重要性は認知されて

いる国も多い中、未だ日本には形のないコンサル

という知的財産サービスにお金を払う商習慣が

根付いてないのが現実です。

 

では、具体的に相続コンサルを入れる理由やメリット

についてお伝えしていきましょう！

 

 

上の図解を見て頂くと、相続対策には、さまざまな

業種、士業などの専門分野の複合が必要です。

 

上記の各士業等は、その道のシャリストですが、

相続全体から分析して対策を考えるスペシャリ

ストではありません。

 

建築業の人に税金のことを聞いたり、弁護士に

不動産のことを聞いても分からないのは当然です。

 

しかし、一般的には、一つか二つの士業や銀行に

頼んでいれば、相続対策の全体を見て、考えてく

れていると勘違いしており、その結果、各専門分野

の対策に留まるブツ切りの対策で、総合的には損失

やトラブルの要因を抱えている方が少なくないのも

実情です。

 

相続対策＝節税と思っている方　間違いではあり

ませんが、大きく分けて下記、４つのの対策が

あります。

 

1.　資産分割対策

2.　納税資金対策

3.　相続・贈与税等の節税対策

4.　資産維持・形成対策

 

上記4つの対策を複合的におこなうには、税務、

財務分析、法務（民法）、保険、不動産、信託

遺言、後見制度、収益不動産分析、金融など全体

の現状分析を行い、その結果、どのような対策

選択があって、何を選ぶべきかを決めていく作業

をアシストするのかコンサルの立場です。

 

以降、選んだ対策を実務的に【手続き】するのが、

各専門家という位置づけです。

 

その為、現状分析と選択をあやまると、全てが

おかしくなるというわけです。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

銀行に頼んで遺言を作っているから、うちは安心

と思っていた方、遺言はあくまで資産分けの一つ

の手段にすぎません。

 

また、資産は借入返済や株などの有価証券の変動

売却などで変ります。

 

その為、定期的に棚卸をして遺言を書き直すこと

も必要です。

 

少しでも不安に感じた方、弊社の初回、無料相談

（予約制）を活用し、まずは現状分析の必要性に

ついて、確認されてみてはいかがでしょうか。

2022.10.23

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

こんなことをよく耳にしませんか？

「自分が認知症になったら、すぐに自宅を売って

そのお金で老人ホームに入れてほしい」

 

 

この願いは、いわゆる「認知症対策」をしていないと、

多くの方がどうにもならなくなって、「法廷後見制度」

を利用することになり、時間も費用もかかるという

ことをご存じでしょうか。

認知症になって判断能力を失った方は、法廷後見人を

立てて不動産を売却することになります。

 

◎家庭裁判所に法廷後見人を選任してもらうのには、

　病院から診断書をもらわなくてはなりません。

◎家庭裁判所が後見人を選任するまでの期間は約

　４～５か月かかり、その間は家を売りたくても

　売ることができません。

◎家庭裁判所がご家族を後見人に選ぶ確率は少なく、

　司法書士などの専門家が選任される場合が７割

　以上です。

◎家族が後見人になれなかったからといって、

　申し立てを取り下げることはできません。

◎その後も自宅を売却するには家庭裁判所の許可が

　必要です。

そして最後に

◎家を売却できたとしても、後見人の業務はその方が

　亡くなるまで続きます。

　専門家が後見人に選任されている場合は、

　それまでの間、毎月決まった金額の報酬を支払い

　続けなければなりません。

 

多くの人が「自分だけは何とかなる」となぜか

思い込んでいます。

でもそうではないのです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

「認知症対策」には、家族信託・贈与など、

他にもさまざまな方法があります。

しかし、いずれも、認知症になって法的な判断能力を

失うとできなくなります。

「いつかはする」と思わずに、お元気な今、是非

次の代のご家族とご相談してみて下さい。

2022.10.22

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

賃貸物件で入居者が退去した後の現状回復ですが

どこまでの補修が必要なのでしょうか？

 

床、壁紙などの内装や、給湯器などの設備を補修する

のが現状回復です。

現状回復＝借りた時にように元に戻すのでは

ありません。

時間の経過と共に劣化するものはオーナー様の負担

になります。一般的に部屋を借りて生活すると、劣化

する部分が出るのは当然であり、それが経年劣化です。

クロスが痛んだり汚れたり、床や建具が色あせたりし

ますが、これは時間が経てば当たり前に起こることです。

以前は、これらの原状回復も借主が負担するのが当たり

前だと思われていた時期がありました。

現在では、通常の経年劣化に関しては、オーナー様の

負担になると定義されています。

具体的にオーナー様負担になるのは、耐用年数を

過ぎた給湯器の交換、冷蔵庫やテレビの背面の壁に

黒ズミ（いわゆる電気ヤケ）ができた、家具の設置に

よって床（クッションフロアーやカーペット）に設置

跡ができた等です。

借主様の負担になるのは、間違った使い方を

して給湯器が壊れた、結露を放置したことで壁の

クロスにカビやシミが拡大した、キャスター付き椅子で

床（フローリング）に痛みや凹みができた、引越し

作業中に床にひっかき傷ができた。飼っているペット

が柱に傷やニオイをつけた等です。

現状回復の内容を把握してトラブルを防止したいですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

退去時に、借りたときのように元に戻すのではないと

知りましたが、入居時の現状確認は大切ですね。

キズや凹みなどあった場合は、写真を撮るなどして

残しておくのをお勧めします。2022.10.20

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年9月より二重価格表示の規約と施行規則が
改訂されました。

何が変わったのでしょうか。

 

二重価格とは、不動産の価格を訂正し、
値下げした価格と2つ表示することです。

・値下げ前の価格の状態で2ヶ月以上
　販売・広告していること。
・過去の販売価格は、値下げ直前の価格でないといけない。

と、変わりました。

 

実際には値下げしていないのに、

値下げしたような表記をする業者がいるらしく

このような規約が取られるようになりました。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

正しく表示している業者は多いのですが、

この規約によって、みんな正しく表示されるようになれば

いいと思います。

2022.10.17

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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2大特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

住宅ローンを借りる時に比較検討する基準は、当然

借入金利ですよね。

 

では、借入する際に支払う、銀行手数料等の諸経費

を加味して金利を引き直したものが、実質実効金利

というものです。

 

表向きは金利が安くても、総合的に見た場合、他行

の金利の方が結果、安かったなんてことも現場では

起こってますが、殆どの方が気づかず、借入金利だ

けで融資契約を行っているのが現実です。

 

では、そのカラクリを実際の例で説明します。

 

 

◆借入例　銀行A

借入期間35年・変動金利0.75％・借入額4,000万円

融資手数料 融資額×2.5％=1,000,000円

 

◆借入例　銀行B

借入期間35年・変動金利0.85％・借入額4,000万円

融資手数料 33,000円

 

実質実効金利の答え

銀行A＝金利0.90％

銀行B＝金利0.86％　　

 

銀行Bが銀行Aの金利を実効金利で逆転しました！

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

これから大金のローン借入を検討している皆さん

この実効金利を営業の方に計算して貰い、本当に

お得なのかを数字で判断して下さいね。

 

借りた後の繰り上げ返済手数料や優遇金利がいつ

まで続くのか等もチェックしてみて下さい。

2022.10.15

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

もし、あなたの実家が持ち家で、現在ご両親が

住んでいても、将来もしかしたらその実家は空き家

になるかもしれません。

 

 

近年非常に多くなっているのは、「親が介護施設等

に入居して、実家が空き家となる」というケースです。

 

実家が空き家になると、心配な事が色々出てきます。

雑草・雨漏り・火災・不法投棄・倒壊の恐れ、などなど。

増加の一途をたどる、そんな空き家を対処するために

『空き家対策の推進に関する特別措置法』が施工

されました。

適切な管理が行われず、放置されていたり、危険の

恐れがある空き家は、行政から『特定空き家等』

に認定されてしまいます。

そして、『特定空き家等』に認定されてしまうと、

その土地の固定資産税が最大で６倍になる可能性が

出てきてしまうのです。

 

しかし、いざ空き家になった実家を処分しようと

しても、認知症の人が所有している不動産は処分

するのがとても難しくなってきます。

「意思能力を欠く」と判断されてしまう為、

売買契約が締結できないのです。

実家を売却して介護施設費用に充てようと思っていた

のに、親が亡くなるまでずっと立て替え払いし続け

ているケースも少なくありません。

 

そんな状態を防ぐ為の方法の一つに『家族信託』

の活用があります。

親の判断能力が低下する前から財産の管理・運用・

処分を家族に委託しておく。

そうすれば、その後に親の意思能力が欠如しても、

子の判断と手続きのみでいつでも実家を処分する

ことができます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

私も今まで、もしも親が介護施設に入ることになったら、

実家を売ってそのお金を充てようと、漠然と考えて

いました。

『家族信託』の活用にあたっては、相応の初期費用は

掛かりますが、将来空き家になった時の様々な

リスクを考えれば、決して高いものではないかも

しれません。2022.10.15

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

賃貸物件の契約日、契約開始日、入居日は何が違うのでしょうか？

 

契約日は、賃貸借契約を交わす日

契約開始日は、家賃が発生する日

入居日は、実際に部屋に住み始める日

契約開始日＝入居をしなくてはならないと思っている

方が多いと思いますがそんなことはありません。

契約開始日以降は、いつでも入居ができます。

賃料発生日が、入居日と思いがちですが

引越し日を決める前に、事前にガス、水道、電気等の

開栓を行い生活が始められる環境を整えてから引越し

するのが理想的です。

ガスの開栓は、立ち合いが必要になる場合が多く、

住み始める前にしておくことをおすすめします。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

この仕事をして、契約日、契約開始日の違いを

知りました。

引越しをする前に、事前に生活環境を整えておくこと

をお勧めします。

Wi-Fiなどのネット環境もお忘れないように！2022.10.13

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

普通預金にお金を預けていても一般的には0.001％

ほどしか金利は付かない為、比較的身近に感じ、

万一の保証とセットになった貯蓄型生命保険に入る

方も、よく見受けられます。

 

では、保証という観点ではなく、貯蓄性という観点

から生命保険の効率は果たしていいのでしょうか？

 

その実態を数字として可視化しながらお伝えします！

 

 

■仮定：30歳男性・保険期間：終身・保険料払込期間

60歳払済・低解約払戻期間：60歳・保険金額500万円

・月払保険料：10,870円と仮定します。

 

次に、30年後 払込満了時（60歳）の払込保険料の

合計額は3913200円です。（10,870円×360ヶ月）

 

その時の解約返礼金は4,301,850円です。

返戻率109.9％の商品です。

 

差額は＋388,650円となり、一見、貯蓄性がある

ように感じます。

 

しかし、落とし穴があります。

満期の30年未満に中途解約した場合に支払われる

解約返礼金は、低解約返礼金といわれ、払込んだ

保険料を下回ります。（元本割れ）

 

例：5年後に解約＝返戻率67％

　　10年後に解約＝71.9％とマイナスになります。

 

また、満期時の＋388,650円を金利に引き直すと

0.33％になります。

 

以外に低いですよね。それは、30年という時間を

使って得られた金額に対する利率だからです。

 

 

ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

保険は加入した直後に事故がおきても、契約した

金額の保険金がおりるのも特徴です。

 

毎月20,000円の保険料で、3ヶ月後に死亡などが

あった場合でも（払込保険料60,000円）契約保険金

（仮）1,000万円が支払われます。

 

いかがでしたか？意外な盲点の発見があったのでは

ないでしょうか？　

 

保険は、目的をきちんと決めて後悔しない活用を

して下さいね。　　　　2022.10.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』