コロナウィルスの流行で、遺言書を作る人が増えた

そうです。

コロナウィルス以外の病気でも、入院しても面会が

できない場合が多くなってしまった現在、「いつかは

遺言作ろうかな」と思っていた人が、コロナウィルスを

機に作る、といった感じでしょうか。

 

 

遺言書を作るにはもちろん、自分自身の財産の把握、

その財産がいくらになるかの評価、その財産をどの

ように分けるのか、といった事を考えていかなけ

ればなりません。

しかし、その他にも大切なのが「付言事項」を

残すことです。

「付言事項」とは、言い残したい文章を遺言書の

最後に書くことです。

何を書いてもよく、文字数の制限などもありません。

例えば、遺産分けの理由はもちろんですが、どんな

葬儀にしたいか、ペットの世話を頼みたい、死後の

SNSの取扱いなど、好きな内容を書くことができます。

法的拘束力がありませんが、相続争いを防いだり、

遺言についての不満を和らげる効果があるといわ

れています。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

遺言書は家族への最後のメッセージです。

ご家族に対しての「願い」や「思い」をご自分の

言葉で書き残しておくことをお勧めします。

2022.10.8

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

負動産って聞いたことがありますか？

負の不動産という意味です。

 

「売れないし、貸せない」
「地方自治体は寄付を受け付けてくれない」
「他に財産があるから相続放棄も選択できない」

このような事例が多くなってます。

そして、手放せないから、
・固定資産税
・管理費や剪定などの維持費
・所有者としての管理責任
といった責任と負担が所有者にのしかかります。

さらに、
相続人の子などが相続税などの税金を支払って、
その不動産の責任と負担を担うことになります。

その場合、有償で土地を引き取る、
引き取りサービスがあります。

お金を支払って引き取ってもらうサービスなので、
「不動産を手放すためのにお金を払うのか！？」
と抵抗があるかもしれません。

しかし、ずっと固定資産税を払い続けることを考えると
手放した方が有益な場合もあります。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

弊社では、引取りサービスの前に

いろいろご提案をさせていただきますが、

最後の手段として引取りサービスの利用も

活用してみるといいと思います。

2022.10.3

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

世の中にはさまざまな投資がありますが、国債の

ような元本確保したリスクフリーなものから、

不確実性のある不動産、更には株投資など、さま

ざまですが、、

 

今回は、リスクとリターンが中堅の位置にある

不動産投資のレバレッジについて、なるべく解り

易く解説すると共に、資産全体で見た以外な効率

減少も併せてお伝えします！

 

 

 

■仮定：１億円の不動産の利回り（キャプレート）

が６％の場合

手残りは、1億円×6％＝600万円ですね。

 

■レバレッジを効かせる為に、銀行から１億円の

不動産に対し、8千万円を期間35年、金利2％で

借入し、残り２千万円を自己資金投資したと仮定

 

借入8千万円に対する、銀行に対する年間の返済額

は（元金＋金利合計）3,180,122円です。

 

ローンを借りない場合の手残り600万円を借入と

自己資金割合で按分します。

 

①600万円×8割（借入分）＝480万円

②600万円×2割（自己資金分）＝120万円

 

銀行は借入8千万円に対する支払いが3,180,122円

でいいですよと言っているわけですから、上記の

①480万円の収入−3,180,122円＝③1,619,878円が

余ります。

 

その余った③1,619,878円と自己資金に対する手残

り120万円を合計すると

 

③1,619,878円＋120万円＝④2,819,878円になります。

 

この④2,819,878円÷自己資金2000万円を計算する

と14.1％に自己資金に対する利回りが跳ね上がり

ました。　

 

これがレバレッジです。

しかし、これには盲点があります。

 

1億円の総資産がある方が前記のように2千万円投資

してレバレッジを効かせても、残りの8千万円を

運用していなかった場合、全体の総資産に対する

利回りは2.82％に減少します。

 

ようするに、資産形成は、資産の一部（枝葉）に

意識が向いて満足していても、資産の全体（幹）

を見て考える必要があるということです。

 

お金を遊ばせるな！ということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

私が不動産投資を学び始めた頃、どのWEBページを

見ても何だかよく分からないな～という印象でした

ので、今回は一般の方でもなるべく解り易く解説し

てみました。

 

しかし、不動産投資にはプレミアムリスク（不確実）

の特徴があり、利回りだけで飛びつかず、不動産

投資に詳しく、具体的な分析ができるパートナーを

見つけて始めて下さいね。　　　　2022.10.2

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

せっかく遺言書が見つかっても、その有効性が

争われる場合も少なくありません。

では、遺言書が無効になるのはどういった場合

なのでしょうか。

 

 

①遺言者の意思能力（遺言能力）がない場合

遺言能力とは、遺言内容を理解し、遺言の結果を

認識できるだけの判断能力の事を言います。

したがって、遺言能力がない状態で書かれた遺言は

無効です。

 

②遺言の形式的要件を欠く場合

◎自筆証書遺言の場合

　1.全文自筆で書かれていない

　　相続法改正により、財産目録の部分については

　　パソコンで作成しても有効となりましたが、

　　自書していない財産目録については、作成した

　　その全ページに署名及び押印が必要です。

　2.日付が特定できない・押印が抜けているなどの

　　様式性の欠如

　3.加筆・修正の手順間違い

 

◎公正証書遺言の場合

　1.口授を欠いていた場合

　「口授」というのは、遺言者が口頭で遺言内容を

　　公証人に伝えることです。

　2.証人に不適格な人を利用した場合

　　遺言の内容を知る証人が必要ですが、証人に

　　なれない人は、①未成年者②相続人の予定者と

　　その家族③財産を譲り受ける人とその家族④公証

　　人の家族や４親等以内の親族⑤公証役場の職員や

　　公証人に雇われた人、と決まっています。

 

③遺言書が偽造された場合

自筆証書遺言を本人が書いていない場合にもその

遺言は無効となります。

また、本人が残した遺言書の一部を他人が書き

換えたりした場合も無効です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

少子高齢化時代になり、終活が広まっています。

死んだ後、迷惑をかけない為に作った遺言書が、

逆に残された人たちを困らせることの無いよう、

まずは是非ご相談ください。2022.10.1

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

昨年、賃貸不動産経営管理士が国家資格になりました。

賃貸不動産経営管理士とはなんでしょうか。

 

賃貸不動産管理の仕事はとても幅広く、

いろんな業務があります。

 

入居者の安全で安心な賃貸住宅での暮らしをささえ、

適切な知識や技能を持って

賃貸物件の不動産管理を行っています。

 

入居者の住環境をよくするだけでなく、

オーナーの賃貸経営を支え、

安心安全を提供するのが

賃貸不動産経営管理士の役目になります。

 

オーナーの資産に対して

長期修繕計画提案や

改善提案等ををアドバイスしたり

しっかりとしたコンサルティング力が

必要になってきます。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社の佐藤も賃貸不動産経営管理士の資格を持っています。

是非、オーナーの方々も安心してご用命くださいね。

2022.9.26

 

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今では大分、注目度も平準化してきましたが、一時

は電力会社の買取単価も高く、現物投資として注目

されていた太陽光発電投資。

 

投資は、他の投資と比較基準を同一にして比較して

いいか悪いか判断する必要があります。

 

では、具体的な比較を見てみましょう！

 

 

◆太陽光発電の収支

　投資総額1,000万円・NOI（純収入） 80万円

　利回り8％と仮定します。

 

◆収益不動産の収支

　投資総額1,000万円・NOI（純収入） 60万円

　NOI利回り6％と仮定します。

 

これだけ、見ると太陽光発電投資の利回りが高く

太陽光発電投資を選択しがちですが、実際の収支

は下記の表になります。

 

 

この表でわかるように、太陽光は20年後に600万円

の手残り（80万円×20年−投資額1,000万円）となり

ます。

 

対して不動産は賃料の下落が毎年0.5％として計算

し、最終的に売却した金額と合算すると920万円

の手残りということになります。

 

このように、投資は入口の投資額、投資中の収入

最後の売却した場合の収入があるものと無いもの

では最終収益が違ってくるということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがですか？　表面的な利回りだけに着目して

比較対象を持たない投資は、あ～こっちを選択し

ておけばよかったな～　なんてことになります。

 

太陽光投資が悪いということではなく、投資をする

前に他の投資と比較する習慣を身に付け、冷静な

資産形成をして下さいね。　　　2022.9.25

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

例えば、自分が誰かの相続人になった場合、

相続放棄をすれば亡くなった人の所有していた

不動産の「固定資産税」は支払わなくてもよいので

しょうか。

 

 

11月に亡くなった人の相続人になったAさんは、

諸事情により相続放棄を12月中に裁判所に申し立て、

翌年１月中旬に無事に受理されました。

しかし、６月に役所から「固定資産税」の納税通知

が送られて決ました。

この場合、「固定資産税」は支払わなければいけ

ないのでしょうか。

 

原則として相続放棄により固定資産税の納税義務

はなくなります。

しかし、「固定資産税」については、次のような

規定があるのです。

 

①固定資産税は固定資産の所有者が支払う。

②所有者とは、固定資産税の課税台帳に登録され

　ている人の事である。

③所有者が亡くなった場合は、登録された「所有者」

　を「相続人」に置き換えて取り扱いをする。

 

したがって今回の場合、賦課期日である１月１日の

所有者はAさんとなり、納税義務者として取り扱い

をされ、納税通知が届いたということになります。

結果、Aさんは固定資産税を支払わなければ

ならないのです。

もしAさんの相続放棄が去年の12月中に受理されて

いれば、役所に対してAさんに納税義務がないことを

主張できたということになります。

（この場合、Aさんは次回以降の分は支払わなくて

よくなります）

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

相続に関することは、自分が体験して初めて知る

ことばかりです。

何はともあれ、年をまたいだ相続放棄には

ご注意ください。2022.9.24

 

 

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賃貸物件でペットと一緒に生活したい方は、

賃貸条件でペット可、ペット相談可となっている物件

から探すことになります。

 

ペット可とはペットの種類や頭数などの条件を

みたせば飼育が許可されている物件。

ペット相談は、管理会社や大家さんにペットの

飼育を相談できる物件という意味です。

 

ペットを室内飼いにすると傷や汚れ匂いがつきやすく

現状回復費用が高くなる可能性が高くなります。

そのためペット可物件では通常物件よりも敷金や

退去時のクリーニング代が高めに設定されている

ことがあります。

又、ペットの種類によって敷金の金額が変わる

こともあります。

契約後に知らなかった！とならないように必ず

確認したいですね。

 

もし、ペット可能の物件を賃貸で入居した場合、

退去後の現状回復費用のトラブルを防ぐために

入居後は床にマットやカーペットを敷いたり、

こまめに清掃と換気を行いたいですね。

 

ペット可物件なので、どのようなペットでも

自由に飼育して良いわけではありません。

あらかじめペットの飼育条件が決められているのが

一般的です。

入居中、頭数が増える場合等には必ず事前に管理会社、

大家さんに連絡が必要です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

我が家では、猫を飼っています。

マメに爪切りをして、爪とぎも数カ所おいていますが

床は思っていた以上にキズがついています。

賃貸物件で飼育する場合は、気をつけたいですね。2022.9.22

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

相談事例として多くはありませんが、今まで数件

ご相談があった事例が、離婚した時の財産分与に

贈与税はかかりますか？

 

その他、大半を占める不動産が夫婦共有名義なの

ですが、どうしたらいいでしょうか？

というものです。

 

今では3組に1組が離婚する時代と言われるほど

現実的な相談事例をご紹介します。

 

 

1. 贈与税は発生するのか？

 

基本的に夫婦の財産関係の清算等のための財産分与

請求権に基づき給付を受けたものと考えられる為、

贈与税は発生しないのが通例です。

 

しかし、分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の

協力によって得た財産の額や、その他の全ての事情

を考慮しても多すぎる場合は、贈与税が発生する

ことが例外的にありますので、ご注意下さい。

 

2. 夫婦共有名義の不動産は大丈夫か？

 

共有を解消するには、相手の持分をいづれか一方

の単独名義にする必要があります。その場合にも

持分割合に応じた時価額を算出し、前記の通り財産

分与額の妥当額内であれば、贈与税は発生しません。

 

では、共有持ち分の時価額をどの様に算出すべきか

 

　手順1. 不動産会社3社ほどに売却査定を依頼し、

　　　　平均値を求める。

 

　手順2. 土地と建物を別々に持分を持っている場合

　　　　建物は仕様や構造によって、一般的な住宅

　　　　や長期優良住宅などで、時価額が変わって

　　　　きますので、積算法や耐用年数なども用い

　　　　て逆算するなど、少々、こむずかしい判断

　　　　になりますので、その際はご相談下さい。

 

間違い易いミスは、固定資産税評価額又は、相続税

路線価格を、そのまま用いて按分するケースです。

 

理由は、時価と上記、評価には取引時価（売却額）

との間に約3割～5割の乖離があるからです。

 

分割協議をする場合は、時価で考える必要があり

ますので、くれぐれもご注意下さいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

なお、不動産会社に査定依頼をする時には、期待

価格ではなく、確実に売却できる価格算出を根拠と

共に依頼して下さい。

 

公けの客観的価格（評価額）を基準として割合額を

算出する考え方です。

 

上記を用いても、金額割合が決まらない場合は、

費用を払って、不動産鑑定評価を入れることに

なります。　

 

なるべく費用を掛けずに、サクッと解決したいとこ

ろですね！　　　　　2022.9.18

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

税金のクレジットカード納付も少しづつ利用する方が

増えてきているそうです。

現在、あらゆる税金がクレジットカードで納付

できるのはご存じですか？

 

 

固定資産税や自動車税はもちろんのこと、相続税

だってクレジットカードで納付できます。

（納付で利用できるクレジットカードは限られて

いますので、詳しくは国税庁や自治体のHPで確認

してください）

 

クレジットカード納付のいいところは、

①24時間いつでもスマホやPCから納付できる。

　金融機関の営業時間外に納期限に気づいても、

　「滞納」にならずセーフになる場合も。

②マイルやポイントが貯まる

　いつもはショッピングでマイルやポイントを

　貯めている方も、税金のクレジットカード納付で

　更に貯めることができます。

 

ただし、気を付けなければいけないこともあります。

①還元率に注意

　通常のお買い物での還元率よりも低い還元率を

　設定しているカード会社もあります。

　あらかじめカード会社にご確認ください。

②利用限度額に注意　

　ご自身の利用限度額を超えては利用できません

　ので、必ず確認しましょう。

③二重払いに注意

　振替納税を利用している方は、クレジットカード

　納付との二重払いにならないように、所轄税務署

　へ連絡してください。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

今、ポイ活は密かなブームになっています。

決済手数料はかかりますが、クレジットカード納付を

上手に利用すれば、ハワイ旅行も夢じゃないかも…

2022.9.17

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

弊社でお預かりしている賃貸物件のリフォーム工事

が終わり内覧ができるようになりました。

内覧は部屋を借りる前に物件の様子を確かめられる

機会です。実際に生活するイメージを膨らませながら

見て回って下さい。

 

大まかなチェックポイントをご紹介致します。

玄関まわりでは、通路や入口の広さ、インターホンの

具合を確認しましょう。

水まわりは、設備の状況や機能の確認。

居住スペースは、広さ、収納ドアの開閉方向なども確認

してみてください。

窓、雨戸の開閉もしておくことをオススメします。

意外と見落としてしまいがちなのが、コンセントの

数と位置です。家電の配置も大きく左右されるので

間取り図に書き込んでおくといいですね。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

内覧時に、収納スペースの容量確認もぜひして下さい。

チラシに周辺環境が書いてありますが、

実際に駅まで歩いてみると街の雰囲気も

よくわかりますよ。　2022.9.15

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

成年年齢が引き下げにより

18歳以上なら親の同意がなく、

賃貸借契約が可能になりました。

保護者が保証人になるのが一番良いのでしょうか？

 

 

20歳未満の入居者との契約の場合、

収入がないことが多いので、

多くの場合は保証人等が必要になります。

 

ただ、オーナー様にとっては、

保証会社が間に入ることで

安心にもつながりますので

保証会社を入れることが多いのが現状です。

また、契約者を保護者にし、

保証会社が入るパターンもあります。

 

実際に入居する方が契約者になる場合でも、

保証会社+保護者の保証人が入ることで

安心感も増しますね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

入居者の方、オーナーの方、双方が安心できる契約を

目指したいです。2022.9.12

 

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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