行政の不動産・登記相談に出向くと様々な相談が

ありますが、中でも相続した不要な不動産や売却

したいが、どこに相談しても難しいと言われ塩漬

になっている不動産で困っている方が以外にも多く

いらしゃいます。

 

そこで、今回は、他では教えてくれない、不要

不動産の処分方法３選をご紹介します！

 

 

1. 相続した土地を国庫に帰属する。

 

この方法は、相続土地国庫帰属法（2023年施行予定）

というもので帰属させる為の条件概要は下記となります。

 

・相続した土地であること

・土地上に家屋がないこと

・担保設定がされてないこと

・他人の権利、通行権などがないこと

・隣地との境界が確定していること

・管理に影響する樹木や動産物がないこと

・権利や敷地について争いがないこと

・土壌汚染されていないこと

・10年分の管理費を収めること

 

見て感じる通り、厳しく、国が指定する条件を

整えるまでのハードルが高いと言えます。

 

 

2. 民間事業者へ引き取ってもらう。

 

全ての不動産を引き取ってくれるわけではない

ようですが、平均的な条件は下記となります。

 

1.  不動産１筆（公図上の単位）ごとに10万円加算

2. 固定資産税10年～20年分の前払い。

3. その他、権利関係や境界状況により、追加費や

　条件変更があるようです。

 

 

3. 格安売却コンサルティング

 

この手法は、困った方が多くいる中で、弊社が考案し

実践している方法です。

 

1.  毎月 広告宣伝募集活動費　5千円税別/月～

2. 成約になった場合、最低18万円税別～

 

上記の費用は無償譲渡や格安1万円などであっても

発生します。

 

なぜ一般的な不動産会社が難しいと判断し、この

ような不動産に関わらないか？ 理由は簡単です。

 

宅建業法上の仲介手数料は売買価格×3％＋6万円

と消費税です。（400万円以上の場合）

 

ということは、仮に5万円で成約になった場合の

手数料は成約価格×5％＋税＝2750円です。

 

５万円の不動産でも５億の不動産でも、専門調査

や契約書類の作成など、おこなう業務は同様です。

 

その他、売れない不動産ほど問題や課題が多く

時間や手間、ノウハウを要するというのも敬遠

される理由です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 いかがでしたでしょうか？　バブル期に原野商法など

で投資目的購入（相続）した利用しない土地や家屋

をどう処分するかの一助になれば幸いです。

 

格安処分に限らず、専門調査の結果、相場価格で売却

できた事例もあります。

 

まずは不動産に詳しい専門家の調査を経てから

方向性を決める冷静さも忘れずに！　2022.9.4

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

今年の夏は、線状降水帯やゲリラ豪雨など異常気象

による水害のニュースを毎週のように耳にしました。

 

大きな震災をきっかけに、自分の住んでいる所の

水害ハザードマップを確認した方も多いと思います。

その中で目にする

「雨水出水」(「あまみずしゅっすい」と読むそうです。)

どういう意味なのでしょうか。

 

「一時的に大量の降雨が生じた場合に、下水道など

排水施設から水が溢れる現象」

 

だそうです。

ハザードマップでは、「どこから水が溢れるか」という

違いで「雨水出水」「洪水」「高潮」と区別されています。

洪水は河川、高潮は海からそれぞれ水が溢れる状態を

指しています。

また、「高潮」は低気圧や台風など気象で発生するのに

対し、「津波」は地震等の地象で発生するという

「原因の違い」になります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

9月に入り、台風シーズンも到来です。

自分の住んでいる所は大丈夫。

ついついそう思いがちですが、今一度ハザードマップを

確認してみようと思います。　2022.9.3

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

型コロナウィルス感染拡大により働き方が大きく

変わりました。

 

今まで珍しかったテレワークが増加しています。

そのため自宅のネットワーク環境を整える人が

多くなりました。

賃貸物件のインターネット環境もテレワークの

増加により多くの物件に当たり前のように

備わってきています。

ストレスのない環境でインターネットを使えることは

テレワークをする上で大事ですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

自宅にワーキングスペースが確保できるとより

テレワークもしやすいですね。2022.9.1

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

2022年4月1日より、成年年齢が18歳へと引き下げられました。

何が変わったのでしょうか。

 

変わること

・親の同意なしで契約（スマホ・賃貸借契約など）

・国家資格の取得

・10年有効のパスポート取得

・女性の結婚可能年齢（16歳→18歳）

・性同一障害の人の性別変更申し立て

・裁判員に選ばれる

・少年法

 

変わらないこと

・飲酒

・喫煙

・公営ギャンブル

・国民年金の加入義務

次回は、上記をふまえ賃貸に関する注意点をお知らせしようと思います。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社は、不動産業ですので

18歳より賃貸借契約ができるようになると、

より契約に慎重にならないといけないと思いました。　　2022.8.29

 

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「信託法」は、1922年（大正11年）の制定時以来

80年以上、改正がありませんでしたが、2006年

（平成18年）12月に「信託法改正」が行われ2007年

（平成19年）9月より施行された新信託法により

家族内で財産信託ができるようになりました。

 

その際、必ずと言っていいほど、信託財産を管理する

管理口座作成についての以外な現状を発信します！

 

 

家族信託で主に信託する財産として、現金や不動産

自社株などが挙げられますが、不動産のみの信託で

あっても、将来、不動産を換金した時の現金管理を

する為に、信託管理口座を作成することをおススメ

します。

 

そこで、実際に弊社で家族信託組成のお手伝いを

している現場で起きている信託口座作成の障害と

なっている主な内容は、次の通りです。

 

1. 信託口口座を作成してくれる金融機関が少ない。

 

2. 信託口座を作成する際には、金融機関による信託

　契約内容が制限される。

 

3. 信託口座を作成できても、口座開設条件が厳しい。

 

上記１の開設銀行は今後、徐々に増えていくでしょう

３は開設条件として現金数百、数千万以上の信託、

不動産のみは非対応などです。

 

現時点では２が最も障害と感じた要因です。

 

主には遺留分侵害がある信託内容だと信託口座が

作成できないという点です。

 

金融機関の立場としては、トラブルになる可能性を

懸念してのことでしょう。

 

現実は法定相続分通りの遺産分けには行かないこと

が多い為、実態に沿った信託契約ができなくなること

になります。

 

対策としては、金融機関での信託口口座ではなく

信託専用口座（受託者名義の総合口座）を開設

して、信託契約書を公正証書にて作成し、その

公正証書に専用口座番号等を記載しておくことです。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

 過去に認知した未婚の子供がいて、既に数十年連絡を

取っていなくても法定相続人になります。

 

また、会社を継いでくれる長男に多めに資産を承継

したいとか、自分の面倒をよく見てくれる娘に託したい

なんていう場面を想定してみて下さい。　　2022.8.28

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

今年の夏も暑かったですね。

小さなお子さんとアパートやマンションのベランダで

ビニールプールを出して遊んだ方も多いのではないでしょうか。

でもそれ、大丈夫ですか？

 

もし、階下の住人から、「水が落ちてきて洗濯物にかかった」

とクレームがあったらどうなるでしょうか。

①契約書や使用規則で禁止されていなくても、

排水溝・防水処理が構造上、プール使用には無理がある。

（プールの排水をベランダに流すと、水漏れが発生する可能性あり）

②ベランダでの水遊びがいいか悪いかにかかわらず、

階下の洗濯物に水しぶきがかかってしまうこと自体が

迷惑行為に該当する。

以上のような見解により、もし度重なる注意喚起にも

かかわらず迷惑行為が繰り返されるのであれば、

賃貸の場合は契約解除になり得ることもあるようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

水しぶきが飛ばぬようシートで囲う、ベランダに排水しないなど、

周りに迷惑がかからぬ配慮をしたうえで楽しく水遊びできると、

暑い夏も少しだけ涼しく過ごせるような気がします。　2022.8.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

 

今年の夏は、異常な暑さが続き局地的に大雨が降ったり、

落雷も多かったですね。

 

落雷すると家電が壊れてしまうことがあります。

弊社の管理物件で落雷によりテレビ、インターホンが

壊れてしまったことがありました。

賃貸住宅入居者向けの家財保険に加入していた為

修理費用が保障されました。いざという時の保険！

と改めて実感しました。

弊社では、賃貸住宅入居前に必ず加入していただいて

おります。

賃貸の場合、自分の家財だけでなく借りている部屋の

修理費用等も補償の対象となる事があります。

何か起こる前に、加入している保険内容を今一度

確認したいですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

落雷で家電が壊れてしまい、修理、買い替えたと

いう方が多くいました。改めて自身の加入している

保険の見直しをしました。   　　　2022.8.25

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

水漏れが発生し、高額な請求がきたら

どうすればよいのでしょうか？

 

今回、水漏れが発生した物件は

検針員の方の指摘で水漏れが判明しました。

 

請求金額はいつもの月のなんと3倍だったそうです。

水漏れは発見できましたが、

その後の処理については特に説明はなかったとのこと！

 

でも、水漏れで3倍の金額を支払うのは納得できませんよね。

該当の水道局に確認をしたら

減免制度があるということが判明!

 

早速、修理工事が完了してから

減免申請をしました。

 

それぞれのお住まいの市町村によって

制度や申請の仕方は違うかもしれませんので、

もし、思い当たる方はぜひ確認をしてみてくださいね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

今回は、減免制度があってよかったです。

管理会社として、入居者の方や賃借人の方の

負担にならずに済んでホッとしました。   　　　2022.8.22

 

 

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『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』

生前対策の一つとして、相続税の基礎控除枠を

増やす目的で行う、孫の養子縁組

そういえば、その養子にしていた孫には相続開始前

３年以内に行った持ち戻しは対象なのか？

不安になりなることはありませんか？

 

 

孫に死亡前3年以内に贈与していて、その孫を養子

（相続人）にした場合であっても、孫が相続財産を

（相続や遺贈）により取得していない場合は、孫へ

の贈与額は持ち戻しの対象にはなりません。

 

赤の他人への贈与でも同様ですよ。

ポイントは、その孫に相続財産を渡したか？

渡してないのかにより判断が分かれるという点です。

以外と知られていない盲点になりますので、事前

に誰に何の財産（現金？ 有価証券？ 生命保険？

不動産？ ）を どの位 残してあげたいのかを、納税

節税、分割争い防止の観点から考え、全体像を

把握しておく必要があります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

相続後の対策準備（死後事務委任契約など）士業

の方に頼んでいるから大丈夫という方、もっと大事

なのは生前対策なのです。

 

人は何か問題が起こった時にしか行動を起こさない

傾向がありますが、相続の場合は問題が起こった

時には既に手遅れ！　手の施しようがない！

なんてことはよくある現実です。

 

相続全体を数年間のタイムテーブルで分析できる

コンサルタントと一緒に是非、生前対策を始めて

みて下さいね。   　　　2022.8.21

 

 

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梨がおいしい季節になりました。

弊社のオフィスがある鎌ケ谷市は梨が有名ですが、

今年はどうやら不作のようです。

 

今年の不作の要因は気候のせいらしいですが、

梨を病気から守る条例があることをご存じですか？

鎌ケ谷市だけでなく、船橋市・松戸市・八千代市などでは

「赤星病防止条例」を定め、規制区域を指定して、

びゃくしん類の植栽を禁止しています。

「びゃくしん類」と聞くとなかなか想像できませんが、

コニファーの一種ですので、普段結構目にする植物もあります。

 

「規制植物」（一部）

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

船橋市に20年以上住んでいますが、実はこの条例の事を

この仕事を始めるまで知りませんでした。

市のHPで調べられるので、お宅が規制区域になっていないか

一度調べてみてはいかがでしょう。（我が家は規制区域外でした）

どうか来年は、病気にならず、気候に恵まれ、梨が豊作になりますように。

 

 

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道路や隣地に植木の枝葉が越境していませんか？

 

弊社の管理している戸建賃貸物件で、近隣の方より

植栽についてご連絡頂きました。

 

人通りの多い道路にある物件なので、植木が道路

の方に成長しており通りにくくなっていました。

早々に、剪定をして対処して頂きました。

賃貸の場合、入居の際にどの位まで刈り込んでいいのか

オーナー様に確認しておくことをお勧めします。

 

道路越境していると、歩行者だけでなく

緊急車両の通行の妨げにもなります。

熱い季節でも植物はグングン成長します。

夏場はこまめな剪定が必要ですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

我が家も植栽も多く、お隣に枝葉が伸びていかないように

気を付けようと思います。

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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水道の検針で急激に数値があがったことはありませんか？

 

 

弊社が管理している戸建てで漏水がありました。

検針員の方が数値がかなり上がっているのに気づき、

漏水の指摘をしてくれたそうですので早めに判明しました。

 

室内で発生していたら、

すぐに水漏れ箇所を特定できたのですが、

あいにく今回は屋外で、

しかも水が地下に流れてしまったらしく、

なかなか漏水箇所がわかりませんでした。

 

とても難儀しましたが、

幸運にもよい修理業者に出会うことができ、

漏水個所を判明してもらえ、

無事に修理することができました。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

私は、自宅の水道検針票はだいたい毎月同じだろうと

あまり見ることはしないのですが、

今後はしっかりチェックしなくては！と

思う出来事でした。

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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