相続する権利には優先順位があり、配偶者は常に相続人となりますが、配偶者以外の親族が相続人の場合には、優先順位があります。

子供は順位１位の相続人ですが、子供といっても特殊なケースとして、養子や胎児、嫡出子や非嫡出子について、わかりやすく解説します。

■胎児は相続人になるのか？

民法886条に「胎児の相続については既に生まれたものとみなす」とあります。従い、お腹の子供も相続権があります。

実務では、生まれた赤ちゃんは遺産分割協議ができない為、家庭裁判所に申し立てをして赤ちゃんの代理人を選任してもらい、代理人が赤ちゃんの代わりに遺産分割協議を行います。

赤ちゃんのお母さんが代理人になってあげたいところですが、お母さんも法定相続人の為、利益相反となり代理人になることができないのです。

■嫡出子と非嫡出子の扱いは昔と変わった。

嫡出子とは、婚姻関係の夫婦間に生まれた子供のことをいい、非嫡出子は未婚関係の男女に生まれた子供という意味です。

非嫡出子の場合、母子関係は分娩の事実があれば認められ、父子関係の場合には認知によって相続権が発生します。

つまり認知していなければ、相続権は発生しないことになりますので、未婚の子供がいる場合には、認知しているか否かがポイントになります。

非嫡出子の相続取分は長年、嫡出子の半分でしたが、平成25年9月の最高裁判決により、法の下の平等を定める憲法14条に違反する判決にて、現在は嫡出子も非嫡出子も同等の取分となっています。

■養子の身分とは・・

養子とは養子縁組をすることで、嫡出子の身分を取得する為、相続上の権利は実の子と全く同じ立場となります。

養子には普通養子と特別養子の２種類がありますが、通常は普通養子として戸籍に入りますが、特別養子は年齢が15歳以下で親の虐待や育児放棄などで子供を法的に守る時などに家庭裁判所の許可を得て養子になるものです。

相続対策に用いる養子は節税対策の場合が多いですが、戸籍を変えてまで養子縁組をしたくないという方も多いのが現実です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続相談のなかには、子供に相続させたくない理由（重大な非行や侮辱等）があるので、何とか特定の子供に相続させない方法はないかという相談もあります。

特定の法定相続人に相続されない方法は幾つかありますが、それなりのハードルがある為、慎重な検討が必要です。

家庭の事情はさまざまな為、特殊な事情がある方は、節税に限らず分け方や信託、遺言、資産組替など多角的に俯瞰して対策を講じる必要があります。

お困りの方は、まず弊社の予約制 無料相談を活用してみて下さい。　2024. 12. 1

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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆12/27（金）～　1/8（水）まで

休業明けの営業開始は、1/9（木）からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

続いて、2つ目の選択肢である「ペアローン」の仕組みと特徴について見ていきましょう。

ペアローンの仕組み

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、「2本のローンで1つの住宅を購入する」方法です。夫婦はそれぞれ、自分が借り入れたローンに対して返済義務を負います。

なお、借入額をそろえる必要はなく、夫が3,000万円、妻が1,000万円のようにバラバラでローンを組むことも可能です。

ペアローンの特徴

4,000万円の住宅ローンをペアローンで組むケース（例：夫3,000万円、妻1,000万円）を例に挙げて特徴をまとめると、以下の表のようになります。

ペアローンはどちらも住宅ローンの債務者になるため、住宅ローン控除や団信の加入といった名義人に認められる権利のほとんどが実行できます。

しかし、事務手数料が2本分発生し、一方が死亡や高度障がいに陥っても、もう一方の返済義務はなくなりません。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

金利の動向が不安になるような最近の状況ですね。ローンは長い期間をかけて、支払うのでより慎重に考えたいですね。

2024. 12. 2

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投資不動産価値の算出に用いるDCF法（ディスカウント キャッシュフロー）に適用する、将来予測されるキャッシュフロー額及び売却によるキャピタルゲイン（売却益）を現在価値に割引いて投資不動産の現在価値を算出する際に用いる割引率は、どのように設定すればいいのか？

専門家でもナカナカ答えが出ない難題にズバリ答えを解りやすく解説します。

■４つの割引率の決定方法

① 10年国債から決定する方法

不動産は通常10年程度保有します。また国債には予想インフレプレミアムが含まれているという考え方に基づいて決定するものです。

算式：10年国債率＋投資不動産のリスクプレミアム

② 投資不動産の貸付金利から決定する方法

金融機関（貸し手）より投資家のリスクの方が高い為、貸出金利に投資不動産のプレミアムリスクを足して割引率を決定するものです。

算式：投資不動産担保ローン金利＋投資不動産のリスクプレミアム

③ 投資家の期待利回りから決定する方法

公開されている全国の投資家統計調査に掲載されている投資家の期待利回り（IRR）をベンチマークとして割引率に適用します。

算式：投資区域の投資家期待利回（IRR）＝割引率

④ 還元率（キャップレート）から決定する方法

還元率は、投資不動産が生み出す収入（NOI）÷購入価格で算出することができます。
割引率とキャップレートの主な違いは、収入と物件価値の増加予想です。仮に収入と物件価値が毎年同じ増加率で増えていくとすれば、次の関係となります。

割引率＝キャップレート＋収入と価値の予想増加率

例）７％キャップレートで購入し、収入と価値の上昇予測が3％と期待する場合のIRR（利回）は10％となる為、割引率も10％として用います。

■収入や価値の増加率や下落率はどう見るか

インフレ率で判断しますが、インフレ率は総務省が毎月発表している消費者物価指数（CPI）やGDPデフレーター（国内総生産）を参考にします。

一般的に資本主義国は経済成長するのが通常ですが、このインフレ率は当然上げ下げがある為、過去の推移から上下した要因、例えば、消費税増税やリーマンショック、コロナなどにより影響を受けます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

投資不動産単体のプレミアムリスクとは、流動性リスク、市場変化リスク、環境リスクなどがありますが、現実的には各リスクを数値化するのは困難です。

その為、最終的には自分が期待する利回り（リスク率含）を割引率に用いることになりますが、市場競争の原理から高い利回りを期待するということは、安い金額で購入しなければならない為、他の投資家と競合した場合には購入できないことに繋がります。

いくら緻密な分析をしても購入できなければ意味を成さない為、各割引率は指標とし期待通りにならない価格分のリスクをどのように受け入れるか（ポートフォリオ分散・運営管理・出口戦略等）という判断になります。　2024. 11. 24

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私には現在、親・妻・兄弟・甥姪はいません。

独り息子が、連れ子のいる女性と結婚し、その連れ子と養子縁組をしたあと、私より先に亡くなりました。

この場合、将来私が亡くなった時の相続はどうなるでしょう？

①子の養子は孫となり、全財産を相続する。この場合は相続税の2割加算もない。

②子の養子は孫となり、全財産を相続するが、相続税は2割加算で1.2倍となる。

③子の養子は実の孫ではないため、この場合は相続人不在で、財産は国庫に行く。

答　①子の養子は孫となり、全財産を相続する。この場合は相続税の2割加算もない。

養子縁組は縁組した瞬間から実子と同じ扱いとなりますので、実子の養子は孫となります。

今回のケースは、「養子縁組前にすでに生まれていた養子の連れ子には相続権がない」という話とは異なります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

また、孫が相続もしくは遺贈を受けた場合は、相続税は2割加算となりますが、親の代襲相続で相続人となった場合は、2割加算はありません。2024.11.23

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収益不動産の価値を予測する一般的な方法は、DCF法（ディスカウント、キャッシュフロー）や直接還元法などですが、この方法を使って価値を出すには、専門的な分析や知識が必要です。

そこで、比較的大きい収益不動産、商業ビルや居住用でも世帯数が多いマンションなどの市場価値の目安を簡易的に知る方法をお伝えします。

■JAPAN-REIT DBを使った直接還元法

ジャパンリートデーターベースは、大型不動産に投資をしている投資法人が保有する商業不動産データベース情報です。

使い方はとても簡単で、住所入力枠に価値を知りたい収益不動産の住所を入力し、半径距離を選択すると、住所を中心とした半径内の商業不動産情報が一覧で閲覧できるというものです。

■平均値が一目で解る！

知りたい地域内の存する不動産の下記平均値情報が一瞬で取得することができます。

・賃料平均（/坪） : 5,383円/坪
・ＣＲ平均 : 5.45%（キャップレート）
・ＤＲ平均 : 5.27%
・ＴＣＲ平均 : 5.67%
・レンタブル比平均 : 102.20%
・取得時鑑定価格/賃貸面積平均 : 912,415円/坪
・最新稼働率平均 : 99.29%

■CR（キャップレート）を使って価値を算出する。

算式：ＮＯＩ÷ＣＲ 5.45％ ＝ 市場価値

ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、満室時の賃貸収入から空室損を引き、更に、運営費を引いた正味営業収益額のことです。

■計算例

販売価格　２億円　NOI　1,000万円の物件の購入を検討しているとします。

NOI　1,000万円÷5.45％＝市場価値18,349万円ということになる為、少し割高かな？ 価格交渉できないかなど、一つの目安が解ります。

尚、投資家の判断する価値を投資価値といいますが、投資価値を出す場合には、CRの率を自分が期待する利率に置き換えるだけです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

東京23区などであれば、収益不動産のCRや投資家の期待利回りを比較的容易に知ることができますが、少し郊外になると、投資不動産情報が極端に減少するのが現実です。

弊社でも実務利用として、千葉県船橋市北習志野駅近くの商業ビルの評価依頼が税理士事務所から受けた時に、情報が乏しく、このJAPAN-REIT DBと周辺の賃料相場情報と築年数等の情報から評価書を作成しました。　2024. 11. 17

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特別縁故者の代表例は、内縁の配偶者になります。

内縁の配偶者は、戸籍上の夫婦ではないので、相続人ではありません。

よって、現行の制度では遺言等を書いてもらわない限り、相続の権利はありません。

ただし、故人に相続人が不存在の場合には、内縁の配偶者でも特別縁故者として遺産を取得することが可能となることは、前回までにお話しした通りです。

相続人が不存在であれば遺産は国のものになりますが、特別縁故者がいればその人に遺産が与えられることになります。

遺産の全部を認められる場合と、一部の取得を認められる場合があります。特別縁故者が遺産の一部しか取得できない場合は、残りは国のものになります。

特別縁故者として財産分与を認めてもらうためには、その手続きに費用と時間がかかります。

相続発生から全ての手続きをして特別縁故者と認められるまでには、１,２年の時間がかかってしまうこともあるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自分が死んだ後、相続人が不存在になってしまう可能性があるなら、遺産を誰に寄贈するか、あるいは誰に寄付するかなど、生前に遺言書の作成を検討されることをおすすめします。2024.11.16

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アットホームで、過去2年以内に、マンションを購入した人を対象にアンケートを実施しました。重視したことや妥協したこと、住んでみてわかったメリット、デメリットなどの結果をご紹介します。

一戸建てと比較検討し、マンションを購入した理由は、設備面でメリットを感じたという声が多く上がりました。又、駅が近く、周辺環境も整っている、セキュリティーがしっかりしている等でした。降雪エリアのマンションだと駐車場がロードヒーティングになっており雪かきの必要がないという声もありました。

重視した、妥協した物件の条件・設備・周辺環境条件のアンケート結果は下記になります。

重視したポイントで条件は、日当たり・風通しが良いでした。設備ではオーロック、周辺環境では最寄り駅利用路線の利便性でした。妥協ポイントでは、条件で収納スペースが広い、設備でウォークインクローゼット、周辺環境では実家までの距離でした。マンション購入者は収納に関して妥協しているケースが多いようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

一戸建てと違い、マンションは定期的に設備等のメンテナンス等が入るのでとても魅力です。24.11.15

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昨今、金融庁の報告書において「老後の30年間で約2000万円不足する」と発表されたことで、老後資金2000万円問題をきかっけに、利用者が徐々に増加している自宅を使ったリバースモーゲージやリースバックについて、提案内容の言われるがままではなく、リスクやデメリットも事前に認識したうえで進めていく為に解説します。

●リバースモーゲージについて

所有している自宅を担保として生活資金等を借り入れる仕組みです。

通常の住宅ローンとは逆に、借入残高が徐々に増えていく商品の為、リバース（逆の）モーゲージ（抵当権）と呼名が付いてます。

特徴は、借入者が生存中は借入元本を返済する必要がなく、毎月利息だけを支払う仕組みです。

その後、契約者が亡くなった時に、相続人（子供等）が担保となっていた家を売却して完済するか、代物返済等の方法で借入金を金融機関へ返済します。

万一、売却価格よりも借入残高の方が多い場合には、差額が相続人の負担となりますが、「ノンリコース型（非遡及）」という借入商品を選択すれば、相続人による差額の返済義務は生じません。

注意点は、ノンリコース型は通常のリコース型に比べ、金利が高く、厳しい担保評価を行う為、融資額も低めに設定されます。
融資額の目安は物件価値（時価）の50％～60％程度の為、思ったほど借入ができないと感じる方も多くいます。

また、今年の10月から変動金利が0.1％上昇したこともあり、リバースモーゲージローンの金利上昇リスクにも留意する必要があります。

尚、夫婦で利用する場合、借入契約者が亡くなった場合、配偶者に契約が引き継がれる「連帯債務型」を選択しておかないと、配偶者が継続して住み続けられないこともあるので、注意して下さい。

●リースバックについて

自宅不動産を不動産会社や投資家などの事業者に売却し、その売却先から賃借する（Lease Back）という手法のことです。

売却してしまう為、固定資産税等の費用負担は生じませんが、売却代金は時価の60％～80％程度と言われており、通常の市場売却より安くなってしまいます。

また、売却先から賃貸する訳ですが、決して安い賃料で借りれる訳ではなく、購入事業者の期待利回りや固定費、メンテナンス費などにより決定され、一般的な年間賃料は売却価格の10％前後であると言われています。

リバースモーゲージとリースバックの共通点は、相続人に自宅不動産という資産を残せないということです。

通常の方法で売却した方が圧倒的に高額に売却できることは間違いない為、一時的な老後資金確保と安易に利用せず、慎重に検討する必要があるということです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

いままで住みつづけた自宅に継続して住み続けるという執着がなければ、心機一転、第二の人生と思い切って高額に売却した資金で新たな生活拠点を築くことも大いにありだと思います。

弊社では、いかに高額に売却するかという課題は、業界の裏事情も全て公開説明したうえで、実現することを全力でサポートします。

多少の遠方不動産も対応できますので、事前相談からお気軽にご相談下さい。　2024. 11. 10

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特別縁故者として財産分与を認めてもらうためにはどうすればよいのでしょうか。

手続きの流れを見てみましょう。

①相続人不存在の場合、特別縁故者などの利害関係人は、家庭裁判所へ申し立てをして相続財産管理人の専任が行われます。

②相続財産管理人は、相続人の捜索などを行い、相続人捜索期間内に自分が相続人であると主張する者がいない場合には、相続人が不存在であるという事が確定します。

③相続人が不存在であることが確定したら、３か月以内に特別縁故者が財産分与の申し立てをする必要があります。

そして、

◎被相続人と生計を同じくしていた者

◎被相続人の療養看護に努めた者

◎その他被相続人と特別の縁故があった者

が、特別縁故者として認められます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

内縁の妻として生前被相続人に尽くしていても、特別縁故者として認められるためには、特別縁故者の申し立てをして、家庭裁判所に認められなければなりません。

また、独り身だと思っていた被相続人に、絶縁や音信不通などの親戚がいる場合もあるのです。

2024.11.9

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アットホームでは、過去2年以内(2021年4月以降)に、住宅を購入した、または現在住宅購入を検討している20～59歳の男女を対象に、省エネに関する意識調査を実施。普段の生活での意識についてご紹介します。

省エネとは・・2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）の実現に向け、2021年10月、地球温暖化対策等の削減目標を強化することが決定されました。これを受けて、国のエネルギー消費量の約３割を占める建築物分野における取組みも進められています。
（出典：国土交通省ホームページ「建築物省エネ法について」より）

普段の生活 X 省エネ

普段の生活で「省エネ」を意識したことがある人は約9割でした。意識するきっかけは「月々の光熱費が高かった時」が、40～50代では7割にのぼりました。。「省エネ」対策など何か行動に移しているか聞いたところ、20～30代で77.0％、40～50代で88.5%と10ポイント以上の差がつきました。

「省エネ」対策をご紹介します。エアコンの温度設定を適切にする。冷蔵庫を開け閉めする回数を減らす。コンセントを差しっぱなしにしない。見ていないのに何となくテレビをつけるのをやめる。暖房は局所だけ暖めるようにし、厚着して冬を過ごす。 冷房は熱帯夜だけ使うようにするなど。

省エネ性能の高い設備や家電を利用するのも省エネになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

日頃から省エネを意識したいですね。電化製品の買い替え時などに、省エネ性能の高い商品にかえたり、照明器具の電球をLEDに変えたりできることから省エネしたいです。24.11.8

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ある程度、規模が大きくなる不動産投資案件では、事前に事業性を把握するにも膨大な資料収集と分析ノウハウが必要です。

そこで、規模の大きい開発から行うプロジェクトについて、入口段階で簡易的に事業が成り立つか否かを知るすべをお伝えします。

■開発案件の実行可能性分析手順とは

1.　NOI（営業純利益）と開発コスト比を決定する。

※既に安定している既存類似物件のキャップレートの平均値を調べ、開発リスク分を上乗せした、想定総開発費用に対する安定時のNOI率を決定します。

例）類似物件キャプレート8％～8.5％＋開発リスク15％～20％＝NOI率10％と決定する。

2.　総開発コスト概算を試算する。

※総開発コストとは、土地代、総建築費の総額であり、土地を所有している場合も同様です。

例）土地代：2憶円＋建物：3億円＝合計5憶円のプロジェクトとする。

3.　試算仮定を決定する。

　・建物スペース損失率を仮に30％（述べ面積中、賃貸できない共用部等の床面積の割合）
　・賃貸稼働率の決定を仮に95％（築浅物件の自然空室率は通常5％前後）
　・賃料を決定する（周辺相場の賃料を参考に1㎡単価を把握）
　・運営管理費を決定する（一般的には総潜在賃料×20％～25％）

4.　上記の仮定を基に期待NOI率と比較する。

例）想定安定時のNOI額÷総開発費用の想定額＝仮に7.23％だとすると

7.23％ ＜ 期待利回10％　となり、このプロジェクト提案は受けるべきではないと判断できる。

土地価格は取得費、土地を所有している場合には路線価格に広大補正を加味して概算し、建設会社の建築見積書やプラン提案書を基に概算を算出していきます。

簡易分析の結果、微差の率であれば、次の試算を試みて下さい。

　・共用部の削減や容積率緩和利用等で賃貸床面積を増やせないか？
　・雑収入（看板、駐車場等）を導入できないか？
　・プラン変更で店舗や事務所導入、ワンルールとファミリー混合等で賃料アップできないか？
　・建築費の削減提案を受けると共に相見積りを取り比較する。
　・建築費が多少増加しても付加価値を付けた仕様と差別化で賃料アップできないか？

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

注意頂きたいのは、NOI額は安定した時を想定して考える必要があるということです。
あくまで概算ですが、大幅に期待利回りを下回る場合には、あれこれ時間をかける前に判断できる簡易指標としてご活用下さい。

ソフト面での費用（仲介手数料、設計料、測量費、開発申請費等）も忘れずに概算で加算しましょう。

弊社では事前活用企画調査や企画、建築会社選定（相見積り）、投資分析、リーシング（賃貸募集）管理運営までコンサルティングとしてサポートすることが出来ます。
極力費用を抑える提案も含め、事前無料相談からご活用下さい。　　2024. 11. 3

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