相続人不存在とは、法定相続人が誰もいない場合のことです。

例えば、独身で妻子がなく、両親が他界しており、兄弟がいないような場合です。

結婚しない人の増加や少子高齢化などにより、法定相続人がいない相続が増えています。

相続人不存在の場合、被相続人の財産は原則として国のものになります。

しかし、被相続人に特別縁故者がいる場合には、特別縁故者に財産が与えられることになります。

特別縁故者とは、

①被相続人と生計を同じくしていた者

②被相続人の療養看護に努めた者

③その他被相続人と特別の縁故があった者

と、民法で定められています。

内縁の配偶者や被相続人を献身的に看護したり介護したりした人や、それと同じくらい密接な関係があった人などが該当します。

特別縁故者に該当すれば、自動的に被相続人の財産をもらえるわけではなく、特別縁故者自身が手続きをする必要があります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

次回は、特別縁故者が遺産を受け取ることができるまでの流れをお話ししたいと思います。

2024.11.2

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１０月１２日新鎌ケ谷駅周辺で、第50回　鎌ケ谷市民祭りが行われました。弊社、今年も協賛させていただきました。祭りでは、相馬野馬追騎馬武者行列やこども神輿のパレード、フリーバザール、ステージ、食の祭典KAMA-1グランプリ、ご当地キャラクター大集合などイベント盛りだくさんでした。

鎌ケ谷市民まつりは、今年50回記念になります。当日は、およそ9万５千人もの方がご来場し賑わっていました。国の重要無形民俗文化財に指定されている相馬野馬追騎馬武者行列は、迫力満点です。当日は馬12頭が市内を歩きました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

相馬野馬追騎馬武者行列は迫力満点で始まる前からコース周辺で騎馬武者行列待ちの方がたくさんいました。各ステージも盛り上がっていました。2024.10.31

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共働き夫婦が増え、家を購入する時のローンを組む方法も多様化してきました。
ホームズにローンを組む時の選択肢がご紹介されていました。

共働き夫婦が住宅ローンを組むときに、考えられる選択肢には大きく分けて以下の4つがあります。パターン1：どちらか一方（通常は収入の多いほう）が単独で借りる
パターン2：ペアローンを組む
パターン3：収入合算（連帯債務型）で組む
パターン4：収入合算（連帯保証型）で組む

パターン1：単独で住宅ローンを組むケース
4つのパターンのうち、もっともシンプルな契約方法です。たとえば、4,000万円の住宅ローンを夫が単独で借りるケースを例に挙げると、債務（住宅ローンの場合は返済義務）負担者や債務者名義などは以下のようになります。

単独名義で借りる場合は、住宅ローンの名義は契約者本人のみなので、住宅ローン控除や団信の加入ができるのも契約者本人だけです。ただ、一方には負担がかからないため、以下のようなケースには適しています。

• 夫婦のどちらかがいずれ専業主婦（夫）になる
• 一方の収入だけで十分な金額を借り入れられる
• 一方が親からの贈与・相続などで十分な資金を得ている

住宅ローンは長期にわたる返済が求められるので、夫婦どちらかの収入が安定しない場合は、無理せず単独名義で借りる方がいいでしょう。また、一方の収入だけで十分なのであれば、もう一方の収入は教育資金や老後への貯蓄、繰り上げ返済の原資に充てるといった選択肢もあります。
※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

金利の動向が不安になるような最近の状況ですね。ローンは長い期間をかけて、支払うのでより慎重に考えたいですね。

2024. 10. 28

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収益不動産の評価方法にはDCF法やNCF（資本的支出を引いた正味純収益）による直接還元法などが支流ですが、どちらの方法も将来発生するであろうキャッシュフロー予測や運営費や資本的支出の試算など、時間と分析ノウハウが必要とされます。

そこで、購入物件を検討する段階で簡易的に分析して判断する方法（乗数分析）をご紹介します。

■乗数分析とは

購入予定の翌年の『安定時』NOIに、周辺類似同等物件の売却データから得られる乗数を掛けることによって、簡易的に物件の価値を見積るというものです。

※NOI=総潜在収益−空室損−運営管理費　の結果得られる正味営業収益のこと

●乗数分析算式：検討物件の安定時NOI×乗数＝物件価値

●乗数の算出方法

１ ÷ 類似物件のキャップレート加重平均率

乗数計算例）A物件類似キャップレート　8.5％
　　　　　　B物件類似キャップレート　8.0％
　　　　　　B物件類似キャップレート　7.5％　

　加重平均キャップレート（A＋B＋C）÷3＝8.0％

　1÷8.0％（平均キャップレート）＝12.5（乗数）

●乗数と使った価値計算例

検討物件の安定時NOI（500万円）×乗数12.5＝物件価値 6,250万円（乗数分析による価値）

【キャップレートの計算法】

・キャップレート＝安定時NOI÷価値＝１÷乗数
・乗数＝価値÷安定時NOI＝キャップレート
・価値＝乗数×安定時NOI＝安定時NOI÷キャップレート

世間では、乗数の逆数であるキャプレートを用いて価値を算出するケースが多いです。
すなわちNOI÷キャップレート＝価値というものです。
注意は、簡易価値計算に上記の乗数法やキャップレート法を用いる場合、NOIが一定または比較的なだらかに成長している場合に用いるようにして下さい。

安定してないNOIを用いても、それは将来のパフォーマンスを表していないNOIの為、間違った価値になる為です。
このような場合には、安全なDCF法による評価法を用いて価値を算出すべきです。　　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

中古の既に収益が安定的に捻出されている不動産であれば、複雑なDCF法よりも簡易的な乗数法やキャップレート法の直接還元価値であっても、DCF法と大きな誤差は生じないと考えられています。

反面、土地を買って新築する場合などは収益がない期間やNOIが安定するまで時間を要する為、事業期間ごとに収益変動が激しくなります。
このような場合にはＤＣＦ法分析による価値算出が望ましいと言えます。　2024. 10.27

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特別寄与料制度により、特別寄与料を取得した場合、特別寄与者にかかる税金は次のうちどれでしょうか？

①所得税

②相続税

③贈与税

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

答え　②相続税（但し２割加算）

特別寄与料制度は、2019年から設けられた新たな制度です。

これまで、相続人以外の人が、被相続人の療養看護等を行った場合、財産が受け取れませんでした。

例えば、配偶者の親の介護をしたり、いとこに代わって近くに住んでいる伯父や伯母の面倒を見たりしたのに、相続人でないという理由で１円も遺産をもらえなかったという場合です。

特別寄与料制度は、こうした人たちがそれぞれの貢献度に応じて金銭（特別寄与料）を請求できる制度です。

特別寄与者（特別寄与料を請求できる人）は、特別寄与料を被相続人から寄贈により取得したものとみなして、相続税の課税対象となります。

また、特別寄与料を取得した寄与者は、相続税の２割加算の対象となります。

　2024.10.26

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賃貸物件は全ての人が借りられるわけではなく、入居審査に通った人だけが借りられます。

入居審査では、「常識のある人か？」、「家賃の支払い能力はあるのか？」、「連帯保証人の保証意思はあるのか？」といったことをチェックします。

貸主（部屋を貸している人）にとっては、騒いだり設備を壊したりしそうな人に物件を貸すのは不安です。また、家賃を滞納しそうな人に貸すのも避けたいところです。さらに、家賃滞納を払えなくなった場合、保証してくれる人がいるのかも心配な点になります。
入居審査とは、このような貸主にとっての心配や不安な部分を未然に防ぐために行われているのです。なお、審査は貸主から物件の管理を委託された管理会社によって行われる場合もあります。

入居審査のチェックポイントについて

家賃の支払い能力の有無についてのチェックを受けます。支払い能力に関しては、年収に比べて著しく高い家賃の物件を求めていないかを見られています。ただし、支払能力は必ずしも年収だけで判断されるものではありません。勤務先や勤続年数、家族構成、年齢等のバランスを踏まえて判断されます。

保証人・保証機関の可否、物件を借りるときは、「個人の連帯保証人」または「保証機関（家賃保証会社のこと）」のいずれかの保証を付けるのが一般的です。個人の連帯保証人の場合には、保証人の年齢や収入も考慮されます。例えば保証人が高齢で保証能力がない場合には、審査に通りにくくなります。この際、貸主が保証機関の保証も認めている場合には、保証機関の審査が通れば契約にすすめます。

賃貸借契約における入居審査では、「入居者の性格や属性」が大きなウェイトを占めます。入居申込が入ると、貸主に対して不動産会社が作成した「入居資格に関する参考資料」が渡されるのが通常です。「入居資格に関する参考資料」の中には、必ず「人柄・応対態度」に関するコメント欄があり、不動産会社が貸主に対して入居希望者の人物像を報告することになっています。不動産会社は最初の電話から、物件案内時の会話、申込書のやり取り等を通じて「常識的な人であるかどうか」の判断を行っています。「収入面」だけを見て審査しているわけではないということを理解しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

賃貸物件に入居を希望しても、入居審査に時間がかかり審査が通らない場合もあります。審査をスムーズに進めるためにも、必要とされる書類等は手早く揃え提出期間などは守りましょう。2024.10.25

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大学生の推薦入学の時期になりましたね。
アットホームが9月から始まる推薦入試に先駆け、2025年４月入学の「新大学生の住まい探しで気を付けるべきポイント～推薦入試編～」ランキング』を発表します。

・合格したタイミングで部屋を押さえる場合、内見が難しいことは覚悟すべきだと思います。
・部屋探し後、旅行に行かれる方が多く引越し会社を押さえるのに苦労する方が多いです。
・入居まで家賃の発生がないと思って連絡する方が多いですが、部屋を抑えているので家賃は実際そこに人が住んでいなくても発生するので注意が必要です。

※アットホームニュースより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

新大学生が４月より新生活を始めるのに早めに部屋を探したい気持ちがあると思います。
しかし、住人がまだお住まいになっていると実際の部屋を内覧できないこともあります。
また、部屋を確保したい場合は、住んでいないのに家賃が発生する場合があるので注意が必要ですね。

2024. 10. 21

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IRR（インターナル リートオブリターン/内部収益率）とは、NPV（ネットプレゼントバリュー）がゼロになる収益率をいいます。

※NPV＝初期投資額＋将来のネット キャッシュフローの現在価値
※現在価値＝将来のキャッシュフロー合計÷（1＋内部収益率）ｔ　（ｔは投資期間のべき乗）

つまり、将来発生するであろうキャッシュフローの現在価値の合計と、そのキャッシュフローを手にするために投下した額がイコールになる収益率（IRR）です。

今回は、投資不動産を分析する際に用いるIRR（内部収益率）の欠点を纏めていっきにご紹介します。

■IRR（内部収益率）の７つの欠点とは

① IRRは、その物件に関する（デザインや立地の優位性、テナント契約リスク、売却時の流動性リスク、管理リスク）については何も反映されていない。

※カッコ内にある物件固有のポテンシャルは、将来の収益性に大きく影響する要因である。

② 投資プロジェクトの規模（投資額）は全く無視している。

※投資額5億の不動産と5千万円の投資不動産とでは、投資家にとって全く異なる重要な判断要因である。

③ 投資期間の長短が全く反映されていない。

※投資期間の長短は投資判断を下すときには重要な問題となる場合が多く、投資期間が長期になる場合、長期間の投資に耐えうる我慢強さが要求され、難しい場合には短期間の投資物件にめを向けざるえない。

④ 賃貸収入からのキャッシュフローと売却時のキャッシュフローとを区別していない。

※この2種類のキャッシュフローは、回収タイミングや確実性の点において、異なるリスクを有している。
近い将来のキャッシュフローは予測しやすいが、遠い将来の売却キャッシュフローの予測は困難である場合が多い。

⑤ キャッシュフローの時期について区別されない。

※大部分の投資家は、キャッシュフローの時期は早ければ早い方が良く、早い段階で投資資金を回収し、自分の懐に入れたがるのが常であるが、IRRはキャッシュフローの回収時期は何も教えてくれない。

⑥ IRR率（割引率）は毎年一定であると仮定している。

※開発中の初期投資時期のＩＲＲとＮＯＩが安定した時のＩＲＲは当然違うのが現実であり、市場変動による流動性による変動にも対応していない為、確実性の違いについて何も語られない。

⑦ ファイナンスリスク（レバレッジリスク）の判断がされていない。

※エクイティ（自己資金による投資額）に対するIRR率は借入をすることにより、正のレバレッジの際、飛躍的に上昇するが、この内部収益率の高さに高揚し、借入リスクを無視した投資判断をする方が後を絶たない。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

IRR（内部収益率）による投資判断は、一般的に普及しており利便性の高い投資判断基準である反面、その計算方法を暗記するだけで満足してはならない。

内部収益率の持つ数多くの限界（潜在リスク）の裏側を理解することが、IRR率の多寡より最も重要であることを強くお伝えしたい。　2024. 10.20

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「小規模宅地等の特例」というのをご存じでしょうか。

相続税の負担を軽減するために、宅地等の評価額を最大８０％下げる制度です。

その特例のうち、「特定居住用宅地等」に適用される特例の注意点などをお話ししたいと思います。

注意その3　相続してすぐに売却した場合

「小規模宅地等の特例」は、原則としてその対象となる宅地等を相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月以内）までに所有しておかなければ適用されません。その前に売却すれば特例は受けられないという事です。

また、被相続人と同居していた親族が宅地を取得した場合にこの特例を適用するためには、申告期限まで居住していることも要件になります。

しかし、配偶者が取得した場合、申告期限までの所有要件はありません。

申告期限内（相続開始後10か月以内）に不動産の売却を行っても特例の適用が可能です。

したがって、配偶者の方が相続開始後10ヶ月以内に自宅を売却して老人ホームに入居する場合や、子どもの家に引っ越す場合などでもこの特約の適用対象となるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「小規模宅地等の特例」を受けることができれば節税に繋がります。

しかし、要件が細かく、難しい制度の一つでもあります。

「自分が所有している宅地は適用できるのか」など、判断に迷う場合にはぜひご相談ください。　2024.10.19

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宅建協会で、全国の20歳以上の男女に調査不動産の買い時・住み替えのポイントに関する実態調査を行いました。アンケートの結果をご紹介します。

住宅を「購入する」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

2024年度の調査によると、住宅購入時に最も重視されるポイントは「購入金額」（51.3%）であり、次いで「周辺・生活環境がよい」（48.2%）、「交通の利便性がよい」（37.2%）が続いています。これらの結果から、購入金額や生活の質に直結する要素が特に重視されていることが明らかになりました。また、地震や災害リスク、住宅の構造にも一定の関心が寄せられています。

住宅を「借りる」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

賃貸住宅を選ぶ際に最も重視されるポイントは「賃料」（58.3%）であり、次いで「交通の利便性」（40.8%）や「周辺・生活環境」（38.6%）が重視されています。賃貸においては、月々の支払い負担や生活の利便性が特に重要視されており、金銭面と日常生活の快適さに対する意識が強いことが伺えます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

住宅購入や賃貸住宅を選ぶときに、周辺環境や交通の利便性が重視されています。今は、インターネットを利用して簡単に情報収集できるのでフル活用したいです。2024.10.18

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不動産の価値（現在価値）を算出する方法として、投資不動産業界や不動産鑑定で使われているDCF法（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）について、分かりやすく簡潔にお伝えします。

DCF法とは、不動産の価格が将来キャッシュフローをいくら生み出すかによって決定される場合、その不動産の価格はすべての将来キャッシュフローの現在価値の合計と一致するというものです。

■記号の意味

C＝キャッシュフロー
ｒ＝割引率

■DCF法の式　※3年後に売却する場合

1年目 C1÷（1＋ｒ1）＋2年目 Ｃ2÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）＋3年目 （Ｃ3＋復帰価格）÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）×（1＋ｒ3）

＝現在価値

※割引率が一定の場合には、（1＋ｒ）を年数ごとに、べき乗して下さい。

※復帰価格とは、売却する翌年の予測ＮＯＩ（営業純利益）÷ キャップレート（売却時の相場還元利回）

※売却せず、将来キャッシュフローだけでも現在価値を算出することは可能です。
その場合には、復帰価格を除いて計算して下さい。

■割引率の設定

割引率は将来キャッシュフローのリスクによって決定されます。

リスクとは、投資する為に、その将来キャッシュフローのリスクをどの程度まで許容できるかということであり、投資不動産のリスクには、次のようなリスクが考えられます。

・流動性リスク
・運営リスク
・政治的リスク
・賃料変更リスク
・テナントリスク
・マーケットリスク

このように様々なリスクを勘案して割引率を決定する為には、経験に基づく専門的で的確な判断力が必要とされます。

一般的には3種類（良い時、普通時、悪い時）の割引率を適用した現在価値のシュミレーションを行い、悪い時であっても、投資事業が成り立つのか否かを検討しながら決定します。

■売却時のキャップレート

不動産の上昇率や下降率を市場の同行から予測して決定しますが、将来の予測はなかなか難しい為、投資当初のキャップレーに5年毎に＋0.5％として試算することが多く見受けられます。

＋0.5％の理由は、建物の劣化、仕様の劣後など、個別な減少に加え、周囲の類似物件の増加による市場変化により、古い物件は空率増加に伴う賃料の下落が予測される為です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産投資は様々なリスクが潜んでいる為、安易に現在価値の多寡などで判断せず、客観的に分析数値（IRR/CCR/DCR/BE/FCR/LTV等）の専門分析数値を複合的に観察しながら、客観的数値で判断していくのが不動産投資の基本です。

弊社では、投資不動産の分析をサポートしながら購入物件の斡旋、エリアによっては管理、リーシング、売却まで一貫としてサポートさせて頂いております。

予約制による面談やZoomによる無料相談も随時行ておりますので、ご活用下さい。　2024. 10.13

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