夫婦共同で住宅ローンを組むときに、注意しておかなければならないポイントを2つご紹介します。

負担額と持ち分の割合が異なると贈与とみなされてしまう場合がある

ペアローンなどを利用する場合は、夫婦それぞれで異なる金額で融資額を設定できますが、その場合は持ち分の割合に注意が必要です。

住宅の持ち分は、基本的に「金額を負担した割合に応じて分ける」必要があり、両者に差異が生じれば、多く負担した方から負担が少ない方へ贈与が行われたとみなされ、贈与税が発生する恐れがあるのです。

離婚によって金銭的なトラブルが生じるケースがある

夫婦で協力して住宅ローンを組む際に、大きく影響するリスクが離婚です。住宅ローンの返済義務は、基本的にローンの名義人にあるので、離婚後も引き続きそれぞれが返済義務を負うことになります。

住宅ローンの名義変更は難しいため、場合によってはすでに夫婦の一方が家を出たのにもかかわらず、返済を続けなければならないといったケースも起こり得るのです。

また、共有名義の住宅を売却しようとしたときには、必ず名義人全員の同意がなければなりません。

離婚後に同意を得ようとしても、話がこじれてしまう可能性は十分にあり得るため、金銭トラブルの原因になることも多いのです。

そのため、夫婦共同で住宅ローンを組むときには、しっかりとライフプランや万が一の際のリスクにも目を向けて選択することが大切です。

まとめ

共同で住宅ローンを組むなら、負担額と持ち分の割合、離婚のリスクなどに注意する

どちらか一方の収入だけで無理なく住宅を購入できるなら単独で住宅ローンを組むのが無難

ペアローンは夫婦それぞれについて住宅ローン控除の利用や団信の加入が可能

連帯債務型と連帯保証型の大きな違いは住宅ローン控除の利用の可否にある

連帯債務型のほうが安く済むケースは多いが、金融機関の取り扱いが少ない点には注意が必要

※ホームズより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家を建てるのは、大変な能力が必要です。

様々なパターンを想定して皆様にとってベストな方法を見つけてくださいね。

2025. 1. 17

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

医者から認知症と診断されたのですが、このような状況では相続対策として遺言や信託、自宅不動産の売却や収益不動産の購入などはできないのでしょうか？

このような切実な相談を受けることが多い為、実際の現場ではどうなのか、実務的な対応までを解説します。

【結　論】

医者から認知症と診断されても諦める必要はない！

認知症とは「生活障害」があることを指します。
従い、生活の一部に支障があるだけで認知症と診断されるケースが多くあります。

完全に私生活のことが何も分からない状態であれば、難しいですが、単に忘れがちや、管理能力が低下しているだけであれば、以下の法律行為ができる可能性が十分にあります。

＜主な法律行為＞

・不動産の売買、賃貸、大規模修繕
・遺言
・信託
・贈与契約
・預金管理

完全に認知症になると「預金と資産の凍結」になります。

●法律行為が出来るか否かの判断基準

・物事の理解力と判断力の程度（理解と納得力）

具体的には、今日の日付け曜日、時間、今いる場所や話している相手は誰なのか？

保有財産の認識と、具体的に保有資産等を誰にどうしたいのか？
このような日常的な物事の理解と判断力、自力納得力の程度によって、遺言や信託ができる場合があります。

実務的には、遺言を書くのであれば、司法書士や公証人役場に相談し、判断能力に支障がないことを確認して貰い、各種書類を公正証書で作成することをお勧めします。

公正証書で作成する大きな理由は、後に実行した法律行為が、遺産分けに不満を持つ親族等から、あのとき親は認知症で法律行為などできるはずがないと否認された場合に備えることができます。

公証人は裁判官等を10年以上経験した法律のプロです。その人が認め押印した公正証書であれば、法的に争いになった際も強力な証拠保全になるというわけです。

完全に判断能力を喪失している場合には、成年後見人を選任してから、その後見人が代理して資産を管理することになります。

この後見人の役割は本人の財産も適切に守ることが使命となっている為、贈与や不必要な不動産売却などができなくなる可能性が高くなると共に、本人が亡くなるまで代理報酬（2万円/月など）が生じることになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

現実的には、資産全体を把握して今、何をどのように分け、税金対策や将来の起こりうる潜在的なトラブル要因等の全体像を把握したうえで、優先順位を早急に見極めで確実な方法で実行することです。

つまり、部分的な対応（遺言や信託のみ）ではなく、まずは資産の全体像を把握できる相続コンサルタントを中心に、手続きは各専門家が速やかに遂行するイメージです。

弊社では、税金対策に限らず、トラブルにならない分け方や不動産資産運用まで総合的に対応ができます。少しでも不安がある方は早めに無料相談を受けて方向性を見出して下さい。　2025. 1. 12

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

年が明け、暖かくなってくる頃に届く固定資産税の納付書。

今回は、その固定資産税がなんと前年から6倍になってしまった不動産オーナーのおはなしです。

一体、そのオーナーさんに何が起こったのでしょう。

固定資産税には「住宅用地の特例」というものがあります。

住宅やマンションなど、居住できる建物の敷地を「住宅用地」といいますが、「住宅用地の特例」により、200m²以下の住宅用地は、固定資産税が6分の1に軽減されます。

更地のままだと高い固定資産税が、「住宅用地の特例」が適用されれば土地部分にかかる固定資産税が安くなります。

この特例が使えるかどうかのポイントは1月1日時点で土地の上に住宅が建っているかどうかです。

そして、建築中の建物は住宅とは認められないため、例えば古い貸家を取り壊して賃貸マンションに建て替える場合などは年内に完了させることが大事です。

ただし建て替えの場合、1月1日時点で建築に着工していることや、建て替えの前後で所有者が同じであるなど、一定の要件を満たせば、たとえ1月1日時点で建物が未完成でも「住宅用地の特例」を適用することができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

それではなぜこのオーナーさんの固定資産税が６倍になってしまったのか、次回に続きます。

2025.1.11

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

アットホームで、過去2年以内に、マンションを購入した人を対象にアンケートを実施しました。実際に住んでみてわかったメリット、デメリットなどアンケート結果をご紹介します。

メリット

高層階なので、防犯面で安心、ディスポーザーや床暖房、共有ラウンジなど最新のものに囲まれて生活ができる、オプションを選択することで、自分好みにカスタマイズできる　（新築マンション）

リノベーション済物件だっだので、内装は新築のようだった（中古マンション）

デメリット

駐車場代がかかる、立体駐車場なので面倒、上下階の騒音と廊下の音（玄関の解錠　施錠音など）が響く、地震の時に揺れがすごい。湿度や日当たりなど年間通して住んでみないとわからない問題が発生した。中古マンション購入の方はリフォームできない箇所があったなど。

防犯面、最新の設備でメリットを感じる方が多い一方、上下階の音が気になるという意見が多く見られました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの高層階の部屋は防犯面で安心です。最近は、ゲストルームやキッズルーム、パーティールームなど、マンションの住人がみんなで使用できるさまざまな共用施設を備えているも物件も多いようです。25.1.10

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

新年おめでとうございます。
令和７年も皆様にとって良い年でありますように！

「人脈」

CCIM資格（不動産投資顧問 ※先進国 米国で非常に権威のある称号）に10月からチャレンジし、令和7年６月の最終試験に合格すれば、世界28ヵ国に普及する米国最高峰の資格が手中に収まる予定だ。

資格の講師は東京丸の内ビルで不動産投資会社の経営者で、業界ではレジェンドと言われる方からの自己紹介の時間「人脈とは求める為ではなく与えるため」という。

一般的に人脈とは自らの有益を補填する為に作るイメージかもしれないが、真逆の考えに一瞬、気づかされ、自らの人脈を振り返り腹落ちすることとなる。

●年の瀬12月27日 税理士事務所から一本の電話…顧問先の企業がM＆Aで会社を吸収するが、不動産が九州や関東に点在する不動産鑑定書だけでは心配なので、鑑定書以外のリスク調査を年明け10日までに調査報告書を作成して欲しい。

全ての正月休みを返上して調査に取りかかり報告書を提供した。

●同業者より分譲事業費として数億円の融資を引く為、販売協力店として支店長面談に同席して欲しい依頼があった。社外秘の取引実績表を作成し、事業の成功根拠を解き、無事に融資承認が降りた連絡と共に二人でプチ忘年会をする運びとなった。

２事例とも美談になってしまったが、無意識に与える人脈となっていたのだろうか？
相手の為、広くは社会のためになってこそ、自らの存在価値があるのだと・・・

新年は蛇のように難関を搔い潜り、周囲にとって与える人脈となれるよう意識したい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

　　2025. 1. 5

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

令和７年の税制改正大綱が公表され、全111ページに及ぶ膨大な改正内容から、相続・贈与税の項目を抜粋し、さらに要約して簡潔にお伝えします。

（1）結婚・子育て資金一括贈与の非課税措置を2年延長

（2）農地等の相続税・贈与税の納税猶予制度のうち
　　・営農困難時貸付と
　　・特例山林の経営委託の適用を受けることができる事由に、介護医療院へ入所したことが加えられた。

（3）個人の事業用資産に係る贈与税の納税猶予制度の事業従事要件について、贈与の直前に特定事業用資産に係る事業に従事していたこと。

（4）非上場株式等に係る贈与税の納税猶予制度における役員就任要件について、贈与の直前において贈与承継会社の役員であること。

（5）相続の所有権移転登記に関する登録免許税免税措置を2年延長

（6）相続税の物納制度における物納許可限度額の基礎となる延納年数は、申請者の平均余命を上限とする見直し。

（7）医療法人の移行計画の認定要件について見直しが行われた後も、医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度を適用。

（8）「生物の多様性の増進のための活動の促進等に関する法律」に規定する生物多様性維持協定が締結された土地の相続税等の評価方法を、協定が締結されてないとした評価額から、その価格に100分の20を乗じた金額を控除して評価することに。

（9）農地等の生前一括贈与に係る不動産取得税の徴収猶予制度について、営農困難時貸付の適用を受けることができる事由に、介護医療院への入所を加える。　

（10）債務処理計画に基づき贈与した課税の特例期間を3年延長する。

（11）公益法人等に寄付した場合の譲渡所得等の非課税措置等について

　① 申請書提出から1月以内に国税庁長官の承認をしない決定がなかった場合、承認があったものとみなす特例に次の措置を講ずる。

　　【対象範囲に次の贈与又は遺贈を加える】

　　・国立健康危機管理研究機構
　　・準学校法人
　　・公益信託
　　・私立学校　　に対する贈与等で、各、基金（基本金）に組み入れられるものにつて、承認の特例対象とする。

　② 贈与等財産を公益目的事業に供した日から2年以内に買い替える場合、上記①の基金又は基本金に組み入れ管理されている等のときは、譲渡収入の非課税措置の継続適用を受けることができる。

　③ 特定一般法人が他の公益法人等に非課税承認を受けた財産を贈与した場合における非課税の継続適用について、特定一般法人が公益目的支出計画に基づき贈与するものを加える。

　④ 機構に対する贈与について、国税庁長官の承認要件について、贈与があた日から2年を経過する日までの間に機構の公益目的の用に直接提供（見込含む）されることを要件とする。

　⑤ 公益法人等が受贈財産を公益目的事業に供しなくなった場合、その旨を明らかにする書類を添付して国税庁長官に提出したときは、国税庁長官は当該、贈与財産の非課税承認を取り消すことができる。　

　執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

税制は毎年更新される為、専門家の方以外でも、知らなかったことで損をすることがあるのも現実です。

例として相続税は財産評価を間違って高く評価して、高い税金を納税しても、税務署からは納税しすぎですよとアナウンスはなく、高額納税して終了です。

自分の身は自分で守る意識を持ちつつ、頼りになる専門家を見つけましょう！　　2024. 12. 15

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

収入合算契約（連帯保証型）

続いて、収入合算契約のうち、「連帯保証型」の仕組みと特徴を見ていきましょう。連帯保証の基本的な仕組みは、連帯債務と同じであり、債務者が1人である点にも違いはありません。

もっとも重要な違いは、夫婦の一方が連帯保証人になり、「債務者が返済しなかったときに初めて返済義務が生じる」という点にあります。

連帯保証型についても、4,000万円の融資を受けるケースを基に、具体的な特徴を見ていきましょう。

連帯保証はあくまでも夫婦の一方が債務者となるため、もう一方が住宅ローン控除を利用したり、団信に加入したりすることはできません。また、借り入れた分の名義をとれない点は、連帯債務との違いの1つです。

実のところ、連帯保証は連帯債務と比べてこれといったメリットがなく、どちらか迷ったときには、それぞれが住宅ローン控除を利用できる分、連帯債務型のほうが安く済むケースは多いです。

ただ、連帯債務型を取り扱う金融機関は少ないので、選べるプランの多さから、連帯保証の方が適しているケースもあります。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

連帯債務型と連帯保証型と違いをよく確認したほうがいいですね。

2024. 12. 26

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

問題.　

遺産は1億円とします。

相続人が、子ども1人だけの場合、相続税は1,220万円です。

では、子どもが5人いて、そのうち１人がすべて相続する場合、相続税はいくらになるでしょうか？

A.1,220万円　（子1人の時と同じ）

B.630万円

C.400万円

D.240万円

答

C.　400万円（5人合計）

遺産1億円で、

相続人が子ども1人の場合・・・相続税1,220万円

相続人が子ども2人の場合・・・相続税770万円（2人合計）

相続人が子ども3人の場合・・・相続税630万円（3人合計）

相続人が子ども4人の場合・・・相続税490万円（4人合計）

相続人が子ども5人の場合・・・相続税400万円（5人合計）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

この相続税の金額は、1人がすべて相続しても、どの様に分けても、相続税の合計金額は変わりません。2024.12.21

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

アットホームで、過去2年以内に、一戸建てを購入した人を対象にアンケートを実施しました。重視したことや妥協したこと、住んでみてわかったメリット、デメリットなどの結果をご紹介します。

マンションと比較検討し、一戸建てを購入した理由は、「上下階に気を遣う必要がない」　「周りを気にしなくて良い」という声が多数上がり、プライバシーを確保できる点をメリットに感じる人が多いようです。また「駐車場が家から近い方が良かった」「庭が欲しかった」「ペットを飼いたかった」という声もありました。

重視した、妥協した物件の条件・設備・周辺環境条件のアンケート結果は下記になります。

重視したポイントで条件は、部屋数、日当たり・風通しが良いでした。設備では駐車場、周辺環境では治安が良い、閑静住宅街、災害リスクが上位に入っています。妥協ポイントでは、条件で眺望が良い、設備では宅配ボックスでした。周辺環境では最寄り駅から近い、最寄り駅・利用路線の利便性、周辺施設の充実度が上位に入っており最寄り駅まで近さや周辺の利便性を妥協することが多いようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションと違い、一戸建てだと上下階のことを気にせず生活ができます。最近は、宅配ボックスを玄関先や門扉側に設置している一戸建ても見かけるようになりました。24.12.16

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

続いて、収入合算契約（連帯債務型）があります。

夫婦共同で住宅ローンを借りる方法には、ペアローン以外にも「収入合算契約」と呼ばれる方法です。

収入合算契約には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2種類があるので、まずは連帯債務型の基本的な仕組みについて解説します。

収入合算契約の仕組み

収入合算契約とは、夫婦の収入を足し合わせて住宅ローン審査を受ける方法であり、より大きな融資額を借りられるようになるのがメリットです。

収入合算契約は、ペアローンのように夫婦バラバラではなく、夫婦で1本の住宅ローンを組むのが大きな特徴です。

連帯債務型の仕組みと特徴

連帯債務とは、夫婦の一方が主たる債務者、もう一方が従たる債務者となって契約する方法です。

ただし、主従の関係はあるものの、どちらも担うべき債務は同額であり、どちらも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

ここでは、夫を主たる債務者、妻を従たる債務者にして4,000万円を借り入れるケースを例に挙げて、特徴を具体的に見ていきましょう。

まず、連帯債務で誤解をしてしまいやすいのが、借入額の取り扱いについてです。

連帯債務はどちらも同額の債務を負うことになるため、このケースではそれぞれが4,000万円の返済義務を負いますが、当然ながら合計で8,000万円を返済しなければならないというわけではありません。

二人で合計4,000万円（利息などは考慮せず）を返済すれば、問題なく完済となります。連帯債務型の特徴は、1本の住宅ローンにもかかわらず、それぞれが住宅ローン控除を受けられる点にあります。

一方、団信は通常「主たる債務者のみの加入」となっているケースが多いので、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点には注意が必要です。

夫婦の収入が同程度であればあるほど、このときの負担は大きくなるので注意しましょう。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

こちらの方法では、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点が気になりますね。
将来、何かあった時のために皆様の場合にあてはめてよく考えましょう。

2024. 12. 16

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

早いもので、今年も残すところあとわずかとなりました。

そこで、個人が年末までに検討すべき駆け込み節税対策をいくつかあげてみます。

■3,000万円特別控除

不動産を売った時の金額が、その不動産を購入した時の金額よりも高かった場合に、その儲けに対して課税されます。

元々はすでに亡くなっている親が購入した不動産だった場合には、購入時の金額が分からないことが多いと思います。

その場合、今回売れた金額の５％を購入時の金額として計算することになります。

そうすると、売却金額の95％が儲けになってしまい、その金額に対して所得税と住民税が課税されることになってしまいます。

そこで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、自分が現在住んでいる、または過去に住んでいた不動産を売った時に、儲けた金額から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

過去に住んでいた不動産を売った場合にこの特例が受けられるのは、

①売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。

②自分が住まなくなった日から３年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。

令和３年に転居した人が、この「3,000万円特別控除」を利用するためには、前に住んでいた家を今年の年末までに売却する必要があるのです。

売買契約が12月末までに完了すれば、引渡は年明けでもOKです、

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

ただし、この特例を利用するには、親族や同族会社など身内への売却には使えないなど、様々な要件があります。まずはご相談ください。2024.12.14

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら