自身の子供達が本当に資金が必要な時期として一般的には、居住費がかかる時期が20代・教育費がかかる時期が40代と言われています。仮に80代で相続が発生した時には子供が既に50代前後となり、本当に資金が必要な時期を逸している家族が大半です。

そこで、生前贈与を活用して子供が資金を必要としている時期に、必要な分だけ贈与できれば、自身の目の黒いうちに「ありがとう」の感謝の言葉や老後の面倒にも強力してくれるきっかけになります。

しかし、贈与をすることで浪費癖が付いたり、不動産であれば管理をきちんと出来るかなど、心配事は尽きません。そこで、今回は不動産贈与をする際に、信託を活用する方法をご紹介します。

■不動産贈与信託とは

前提例：親所有のアパートを子供に贈与信託し、管理は不動産会社が行い、賃料収入の一定額を子供が受け取る信託を組成

委託者：親
受託者：信託免許登録 不動産会社
受益者：子供

このような信託契約をすることで、親は指示者となり、管理方法や子供への賃料送金額・時期などを受託社の不動産会社に指示します。不動産会社は不動産のプロの為、管理に限らず運営や収益最大化、組換え、空室率の改善やリフォーム等の提案と実務を担います。

受益者となる子供は、アパート経営の経験や知識がなくてもアパートから生まれる賃料収入を安定的に得ることができ、親が指定した必要な額を受けとる為、浪費癖や仕事をしなくなる等の心配も防げると共に、感謝を受け取ることができます。

※ポイントは、信託業務において、内閣総理大臣の信託免許登録を受けている信頼のおける不動産会社に委託することです。また、管理を得意としている部署があるか又は、CPM（米国 賃貸不動産経営管理士）などの専門資格者が在籍しているかも見極める判断基準です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

アパートを売却する際や税金、自身が亡くなったらどうなるのか？など、贈与信託を組む際には将来の承継先や受託者の権利範囲の設定など、留意事項が多くあります。
弊社では、信託コーディネーターとして信託組成の方向性をサポートしながら、信頼のおける信託登録のある不動産会社の取次まで行っております。

まずは、下記メルマガ登録からお気軽に無料相談をご活用下さい。　 2025. 10. 12

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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不動産を共有名義にすべきではない事は、よく知られているものの、既に相続等の際に共有名義にしてしまっている不動産に対して各共有者の意見相違や高齢化による認知症、死亡等による将来の不安で相談にこられる方も少なくありません。

今回は、このような共有不動産の解決方法や将来の備えまでマトメテご紹介します。

●共有不動産の懸念要素を解決する方法６選●

1.　共有持分を一人の共有者が買い取る

買取り時価額の算定の際に注意したいのは、時価の根拠です。相続税路線価や固定資産税評価額等を基準とする方法や、近隣類似取引比較事例を基に算定する方法がありますが、相続税路線価等と時価との額には乖離があるので注意が必要です。

2.　共有者全員の合意で売却換金して金銭で分ける

売却には全員の合意が必要な為、売却査定を行い、持分割合に応じた手取り金額予測をある程度分かったうえで進めないと、こんな金額では納得しないと後にトラブルになることもあるのでご注意下さい。

また、査定価格は概ね3ヶ月以内で売れる価格として査定依頼をすることです。売却依頼を受注したいが為に、売れもしない高額な査定額を提示してくる業者が以外にも多く存在します。

3.　等価交換による共有名義の解消

共有者の一部の者が持分の不動産に興味がなく、できれば現金化や共有を解消したい場合、各共有者が他に所有している不動産と等価で交換することで共有名義を解消する方法があります。この方法も等価の算定が必要になりますので、交換者同時が納得のいく価格を出すことがポイントになります。

4.　信託を活用して将来に備える。

今は売却や持分買取が難しい状況の場合、信託法に基づく家族信託を用いて将来に備える方法があります。各共有者の相続人一人に（息子等）共有持分を信託します。当初は委託者（各共有者）・受託者（相続人一人）・受益者（各共有者）とし、各共有者が死亡した場合の受益者は各共有者の相続人とし、将来の売却や建替えは受託者単独にに委ねる方法です。

この信託組成をすることで、各共有者が認知症や死亡、意見の相違があったとしても受託者一人の判断で売却や建替えをすることができることになります。

5.　任意後見契約により将来に備える

各共有持分者が認知症になった場合、法定後見人が選出されない限り、売却や大規模修繕、賃貸契約等が出来ず凍結します。このような将来に事前に備える方法が任意後見です。自分の信頼のおける息子等と任意後見契約を結んでおくことで、判断能力が喪失した際に、指定した任意後見者が法律行為を行います。

6.　遺言で将来の相続者を指定しておく

自分の相続人が複数いた場合、複数の意見相違があるのは予測できます。そこで遺言にて一人の相続人に自身の共有持分を相続させる準備をしておきます。注意は、他の相続人と承継財産額を公平にする為の準備と遺留分対策の備えをしておくということです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

よく見かける共有不動産のケースとして、相続が発生した際に、とりあえず共有を司法書士等から提案され共有にしているケースです。相続後、時間を空けずに売却する合意が出来ている場合には、とりあえず共有でもいいでしょう。

しかし、共有状態が長く続く可能性が場合には、相続時点で不動産の共有名義は避けるべきです。これは相続の生前分割対策になりますが、不安な方は今や将来に向けた総合的な対策として相談も可能です。下記、メルマガ登録から無料相談をご利用下さい。　 2025. 10. 5

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

賃貸物件の現状確認書である「入居時チェックリスト」とは？

賃貸物件を借りると、契約時に現状確認書、一般に「入居時チェックリスト」や「現況確認書」と呼ばれる書類を渡されることがあります。
入居直後は、部屋の片付けで毎日大忙しです。入居時チェックリストなど記入しているヒマはないかもしれませんが、入居時チェックリストは提出しておくと、将来退去する際にとても役立ちます。

入居時チェックリストの役割は、入居当時の部屋の状態を記録することです。入居者は、自分の入居時の現状を報告することで、退去する時の敷金精算におけるトラブルを防止することができます。

入居時のチェックを行う上で注意したいポイントを２つご紹介します。

家具を運び込む前に行う

家具を部屋に入れてしまってからでは、家具に隠れて見えなくなってしまう部分が増え、確認がはかどりません。引越し当日ではなく、契約を終えてカギをもらったらすぐにでもチェックするべきです。

目に留まらない部分の不具合も見逃さない

目につきにくい部分は、特に念入りに調べましょう。とりわけ気をつけたいのは、水回りです。

お風呂、洗面所、キッチンの流し台など、しばらく水を流しっぱなしにして、詰まりや水漏れなどが起きないか確認しましょう。排水溝や水道管の内部までは目で確認することができないため、こうしないと不具合の有無は分かりません。

さらに、部屋中の扉、引き出しをすべて開け閉めし、建て付けの悪さや異音がないかを確かめます。

入居時チェックリストを巡るトラブルの多くは、入居者が「もともとあった傷や不具合だ」と主張することに対して、不動産会社や大家さんは「入居者の過失による傷や不具合だ」と主張することで起きます。

問題がこじれないで済むためにポイントを３つ覚えておきましょう。

・問題の箇所を写真に撮る
・入居チェック表を残しておく
・メールを活用して連絡の記録を残す

不動産会社や大家さんも、入居前には室内の状態はチェックしていますが、細かな傷や生活に支障がない程度の不具合については、記録や記憶に残らないこともあるので、自分自身の責任範囲を明確にして、適正な敷金精算を行うためにも、「入居時チェックリスト」を提出することをおすすめします。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

引越しでバタバタしているときには面倒な作業かもしれませんが、入居時チェックリストを作成していないと、退去時に思わぬトラブルに発展する可能性がありますので、ぜひ、おこなっておきましょう。

2025. 10.20

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近頃、連続強盗事件や空き巣など、凶悪な事件が多く、身近に感じ、住まいの防犯対策を見直す方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンションなどの共同住宅では、どのような物件が狙われやすいのかをチェックしてみましょう。

◆狙われやすいのはどんな物件？

①郵便受けが郵便物であふれている

②敷地内に防犯カメラやセンサーライトが付いていない

→「防犯意識が低い」と思われてしまう

③駅から遠く、防犯カメラや街灯が少ない住宅街である

④近所の人と交流がなく、不審者に気付きづらい

⑤人通りが少ないエリアに建っている

→死角が多く、人目に付きにくい立地である

⑥インターホンにカメラが付いていない

⑦玄関の鍵が古く、不正開錠されやすい

⑧1階の窓に防犯対策がされていない

→防犯対策が不十分

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いかがだったでしょうか。

当てはまる項目が多ければ、それだけ狙われやすい物件となっているかもしれません。

今すぐできる対策はどんなことがあるのでしょうか。

次回に続きます。2025.10.18

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どんな部屋にしようか……期待ふくらむ住まい探し。おしゃれな外観や広いリビング、便利そうな設備など、魅力いっぱいの物件についつい目を引かれてしまいます。

でもちょっと待って！　住まいを借りるときには、まず家賃の上限を決めましょう。給料など収入の中から毎月支払っていくことになるので、無理のない額におさめたいところです。

昔から、「家賃は収入の30％くらいまで」といわれてきました。給料に当てはめてみると、手取り月額が20万円の人なら6万円まで、30万円の人なら9万円までということになります。

多くの人の経験上、そのくらいまでなら自分の収入でしっかり生活していける、と考えられてきたのです。ただ、実際には地域差や収入の状況などの事情が違うと、家賃の上限にすべき金額は異なってきます。

首都圏など家賃が高い地域では、かなりの収入がないと30％までではなかなか適当な物件が見つけられないこともあります。逆に、収入が少なめの人では、家賃を30％よりかなり低い額に抑えないと、「生活費が足りない！」なんてことにもなりかねません。

家賃の上限は、手取り額の30％という数字を参考にしながら、自分自身の事情に合わせて、しっかり考える必要があります。

ボーナスがある人は、生活費をある程度そちらで賄えるので、年収をベースにして決める、という考え方もあります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

来春からの新生活にむけ部屋探しを始める方もいらっしゃると思います。部屋探しの前にまずは予算上限を決めましょう。25.10.17

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１つの不動産、例えば賃貸マンション１棟をそのまま３人の子供達に相続させたいが、専門家に相談したところ、１つの不動産を複数の共有名義にするのは避けるべきと指南を受けたが、他に上手い承継方法はないものでしょうか。

不動産を共有名義にすると、法律上、売却や大規模修繕など全員や過半数の同意が必要であると共に、共有者の一人が亡くなった場合には名義人が鼠算式に増加するリスクもあり、死亡に限らず認知症や重症による意思能力の喪失により、法律行為が凍結されるリスクがある為、共有はさけるべきなのです。

●不動産を平等に承継しつつ、共有名義のリスクを回避する方法とは

家族信託の活用でリスクを回避する

前提と目的：収益マンション１棟（父親名義）　子供達３人へ平等にトラブルなく承継させたい。

収益マンションの所有者（父親）を信託委託者とし、長男を信託受託者とします。さらに、当初の信託受益者を父親とし、父親が亡き後の信託受益者を子供３人とする内容で信託を組みます。

効果　1. 父親が亡き後の賃料収入を子供達３人で平等に分けることができる。
　　　2. 長男単独の判断で、大規模修繕や管理、売却換金ができる。
　　　3. 将来、売却換金した際の帰属財産も兄弟３人に平等に分けることができる。
　　　4. 父親の死亡に限らす、認知症や重度障害に備えることができる。

共有名義を避けて不動産を承継する他の方法としては、長男に単独で当該マンションを相続させ、他の兄弟には、平等にする為の代償分割金を支払う方法があります。

代償分割金は長男が支払うべき金額の為、その準備金をどう準備するのか等の問題が残りますが、他のブログ記事「相続財産を代償分割金として支払う時の注意点とポイント」に委ねて今回は割愛します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

大正11年に制定された信託法が80年の時を経て2006年（平成18年）12月に信託法改正が行われ、2007年（平成19年）9月より施行されてから現在に至るまで、未だに各専門家や関係機関の理解が乏しいのが現実です。

信託を組成する弁護士や司法書士、関係する金融機関や不動産会社、証券会社など、この家族に託す民事信託（俗称：家族信託）の活用が広がるよう願うばかりです。

弊社では家族信託コーディネーターの資格を生かし、信託組成内容の立案から司法書士等への取次までのサービスが可能です。　まずは下記メルマガ登録の無料相談からご活用下さい。　　2025. 10. 12

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リースバックとは、一時的な資金が必要となった際などに、売却はするが、売却先（買主）と賃貸契約を交わすことにより、引き続き住み続けられるという一見、いいことづくめに見えがちです。しかし背景に潜むリスクを理解したうえで進めないと思わぬ損失を被ることになります。

今回は、自宅リースバックのリスクに着目した具体的内容を解説します。

●リースバックのデメリットとリスク

① 一般的に市場で売却する場合よりも3割前後安く売却することになる。
買取業者は一般的に購入後の収益率で購入価格を判断します。従い、築年数が古い家や、地形が悪く将来売却する際の価格を見越して判断される訳です。

② 毎月 割高の賃料を支払う場合が多い
買取り業者によっては、売却価格の10％と短絡的に決定しているところもあるようです。事前に賃料の相場を確認しながら進めて下さい。

③ 賃貸契約形態によっては退去のリスクも
賃貸借契約には、更新可能な「普通賃貸借契約」と退去期日が決まっている「定期借家契約」があります。定期借家契約の場合、当初は再契約できることを仄めかされ契約するも、契約書上の退去日に強制的に退去要請を受けるリスクがあります。

④ 貨幣の時間的価値の損失
売却額は市場より安い価格で売却し、賃料も割高であるのがリースバックの特徴です。長生きして自宅に住み続けた場合、その分の金額を運用したと考えた場合には、大きなマイナスが生じます。

【貨幣の時間的価値の例】
市場売却相場1,500万円・リースバック売却額△30％＝1,050万円の場合
相場との乖離△450万円を運用年率1.5％で半年複利で20年間運用した場合＝6,06万円になります。

この貨幣の時間的価値は毎月の割高賃料でも同じことが言えるということです。

⑤ 悪質なリースバック買取業者がいる
無知な高齢者を対象に不当に割安な価格を提示すると共に、相場より割高な賃料が当然なごとく賃貸契約を定期借家で進め、一定期間終了後に退去を要請され、退去後に売却して利益を目論むものです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

リースバックの買取価格と賃料を決定する際は、買取り側が設定する保有期間のIRR率（内部収益率）から逆算して買取価格や賃料を決定するのが適切なやり方です。　

売却する側も買取る側も互いにWinでなければ成り立たない取引です。買取る業者はリースバックを検討している一般消費者の目的や将来のことまで寄り添って話しを聞いたうえで、互いに公平なリースバック内容を提示すべきです。

弊社でもリースバックの対応を行っておりますので、ご要望の際は下記メルマガ登録の無料相談からご利用下さい。　2025. 10. 5

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近年、毎年のように不動産価格の上昇報道を見かける機会が増えると共に、千葉県の最低賃金の推移からも昭和52年の299円から平成15年の∓0年を除き、毎年上昇し、令和7年度は今までの上昇幅のなかでも最高の＋64円＝1140円/ｈとなりました。

経営者の方にとっては頭を抱える情勢ですが、個人の方の相続においても大きな影響があるのです。今回は、そのリスクを少し深堀して見て行きましょう。

本年7月1日に相続税の計算根拠となる「路線価」が公表され、全国平均で前年比＋2.7％という地価上昇が発表されました。資産の約半分を占める不動産の上昇により「二次相続クライシス」という隠れたリスクが顕在化する前に対策が必要です。

●地価高騰による二次相続時の隠れたリスク３選

① 配偶者の税額軽減が使えない。
※法定相続分又は1億6千万円までは配偶者の相続税は0となるもの

② 基礎控除額が減少する
※基礎控除：3000万円＋600万円×法定相続人数の算式から引ける控除額が減少

③ 小規模宅地の特例が使えない
※子供が別居でマイホームに住んでいる場合、相続する土地の評価減△80％が使えない

■地価が上昇している地域での主な対策

1.　二次相続まで見据えた遺産分割割合を専門家と一緒に想定しておく
2.　資産の組換えにより、相続税の節税や納税資金の確保をしておく
3.　資産管理法人を設立し、相続対策及び所得税対策をする
4.　生命保険を使い、納税資金や代償分割金の準備をする
5.　負動産を換金又は組替をして収益を生み出す資産に替える
6.　アパート等の収益不動産をリノベーションし、納税資金確保＋資産価値を上げる

路線価上昇率2.7％程度では、大した危機感を感じないと思いがちですが、毎年上がっている価格に対する前年比であり、首都圏等の上昇率はもっと大きな数字です。

全国平均の相続税納税者率は8％程度ですが、東京都23区内の方は2人に1人が相続税の課税対象と言われています。ご自身の地域の足元にご注意下さい！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続対策をする際に多くの方が陥りがちなのが、税理士のみに相談し節税ありきになっていることです。また今現在の瞬間を切り取った状態で相続対策を考えても殆ど意味がありません。なぜなら相続は今の瞬間ではなく、将来発生するからです。

だからこそ将来を見据えた相続対策（優先度順：分割対策→納税対策→節税対策）を資産家以外の一般家庭の方であっても、今から準備しておくべきなのです。　2025. 9. 28

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生命保険は、相続対策に有効と言われています。

生命保険には、終身保険・定期保険・養老保険などがありますが、今回は養老保険が相続対策に向いているのかどうかを考えたいと思います。

「養老保険」とは貯蓄も兼ねた、満期のある生命保険です

万が一、満期を迎える前に被保険者がお亡くなりになった場合は、死亡保険金が受取人に支払われます。

そのため「養老保険」は、満期前であれば相続対策として有効であると言えます。

しかし、満期を迎えると満期保険金が支払われて契約が終了します。

満期保険金としてもらった現金は、死亡保険金の相続税非課税枠も適用できず、遺産分割協議の対象外にもなりません。

よって、「養老保険」は相続対策には向いてないといえるでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

もともと「養老保険」は、まだまだ元気でいられる時期に満期を設定をして、満期保険金をもらったら何か楽しいことに使おう、と考えて加入する場合も多いのではないかと思います。

相続対策に関しては、「養老保険」に入っているからと安心せず、相続対策により向いている「終身保険」も検討してみてはいかがでしょうか。　2025.10.4

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

引越しをするときにはガスや水道など、さまざまな住所変更手続きをする必要があります。
「引越しで住所変更手続きが必要なのはなぜ？」
「住所変更手続きはどうやってするの？」
そんな悩みを抱いている方のために、住所変更手続きが必要なものを分野別にご紹介します。

住所変更手続きリスト②インフラ（電気、ガス、水道）

◆電気

各電力会社に電話、もしくは公式ホームページで手続きを行います。
次の入居者の料金が請求されるというトラブルを避けるためにも、遅くても1週間前までに行いましょう。

基本的に使用停止・開始時の立ち会いは不要ですが、電気温水器があるなど一部の住居では、使用開始時に作業員の通電作業が必要になる場合があります。

◆ガス

各ガス会社に電話、もしくは公式ホームページで手続きを行います。
開栓・機器点検作業のため引越し後に立ち会いが必要です。シーズンによっては予約が混雑するため、電気と同じく1週間前までには行っておきましょう。

◆水道

地域の水道局に電話、もしくは公式ホームページで手続きを行います。
基本的に作業員の立ち会いはありません。水道局によって「引越しの〇日前までに連絡してください」と指定があるため、それに従います。だいたいは5日前～前日までです。

住所変更手続きリスト③情報（NHK、新聞、電話・インターネット）

◆NHK

住所変更には「引越しで世帯全体が移動する場合」、「現在の世帯から独立する場合」、「2つの世帯が1つになる場合」の3つのパターンがあります。現在の世帯から転居を伴って1人暮らし、単身赴任などをする場合は、住所変更ではなく「新規契約の手続き」が必要で、公式ホームページから手続きできます。

◆新聞

新聞の販売店に電話、もしくは公式ホームページで手続きを行います。
期限は販売店によりますが、遅れると前の住所に新聞が配達されてしまうことがあるためご注意ください。

◆電話・インターネット回線

契約している会社に問合せ、もしくは公式ホームページから手続きを行います。インターネットは回線会社の他、プロバイダーにも連絡を取る必要があります。

引越し先によっては工事が必要になる場合があるため、なるべく早く連絡しておきましょう。できれば1ヶ月前、遅くても2週間前までには連絡しておくと安心です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

電気やガスの手続きはあらかじめ行わないと、お引っ越し当日に使えないので、困ってしまいますよね。お引っ越しが初めての方は、よく覚えておきましょう。

2025. 09.29

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高齢者、低所得者、障害者「住宅確保要配慮者と定義」は、今後、右肩上がりに増加する見込みです。そこで、大家が孤独死や家賃滞納などに不安を感じる課題を払拭する改正が行われた訳です。
今後、要配慮者に限らず、不動産会社や空家を所有するオーナーにも活用のビジネスチャンスが見えてくるので、改正概要を簡潔にお伝えします。

●改正セーフティネット法の重要なポイントと活用支援策とは

① 終身建物賃貸借契約の認可制度
終身建物賃貸借契約とは、賃借権が相続人に相続されず、入居者の死亡により契約が終了するものです。その為、契約解除のための相続人探しや相続手続きも不要です。
利用するには、一定の基準をクリアし、都道府県知事等から認可を受けた住宅が対象です。10月からは事前に「事業者」として認可申請をしておき、高齢者等の入居が決まってから「住宅の届出」を行えばよいことに改正され、改修も終身契約をする時までに行えばよくなりました。

② 生前に居住支援法人との契約で残置物処理
居住支援法人とは、家賃保証や住宅情報提供、相談・生活支援を行う法人で、入居者からの死後事務委託契約に基づき10月から「残置物処理」が追加されました。

③ 認定家賃債務保証業者制度の発足
10月から国土交通大臣が認定する「認定家賃債務保証業者制度」が始まります。保証業者は正当な理由なく保証を断らないことが義務付けられており、緊急連絡先を親族など個人に限定せず、法人も可とするものです。

今後、大家やこの認定家賃債務保証業者を希望する数が増えることが予測されると共に、不動産会社も当該、保証会社の利用を積極的に行っていくべきものと考えます。

④ 居住サポート住宅の誕生
居住サポート住宅とは、居住支援法人と大家の連携により、日常の安否確認・訪問見守り・生活心身が不安定になった際の福祉サービスへの取次ぎを行います。このサポート住宅を提供するには、大家と居住支援法人が共同で市町村長へ申請し認定を受けることが必要です。

サポートの対価も内容や頻度に照らして不当に高額にならないことや、家賃も近傍同種の相場から乖離がないことなども求められます。

【国等の補助金も活用できる】

バリアフリー工事や防音遮音工事費、低所得者が入居する際には、家賃低廉化補助も受けることができます。

セーフティーネット住宅（要配慮者の入居を拒まない住宅）に登録済の賃貸住宅でも、居住サポートの認定を受けることが可能です。国土交通省は、居住サポート住宅をＷＥＢ上で検索閲覧できるシステムを10月から開設予定です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産会社は、全国的に問題となっている空き家を活用する際に所有者に提案できる制度であり、オーナーにとっても補助金を使ってリフォームをしたり、入居率の向上や安定収入に繋がります。
他人事ではなく、この記事を読んでいる方々もいづれ高齢となり障害を持つ可能性があります。「困っている人を助ける」という優しさと寛容さを持ち続けて生きたいものです。　2025. 9. 21

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家族（民事）信託のコンサルをする際に信託組成後の借入まで予測した組成をサポートしなければ、将来発生するリスクに備えることが出来ません。今回は、信託組成後に金融機関から借入して不動産等を購入する際に、税務上の借入（債務）控除が否認されてしまうリスクについて解説します。

●信託借入２パターン

① 信託「外」借入
委託者兼受益者であるオーナー様の個人の借入として金融機関から借入をし、個人名義で不動産を購入後、その不動産を後から信託に加える追加信託する方法です。

長所：借入契約者がオーナー様本人である為、将来お亡くなりになった際には、当該借入が債務控除として否認されるリスクは極めて低いこと。

短所：借入→不動産契約→追加信託の流れを行う際には、オーナー様に完全な意思能力が必要となる為、信託の目的である「将来の判断能力低下に備える」という点では矛盾が生じます。

② 信託「内」借入
信託受託者が信託の権限に基づき受託者名義で借入→不動産購入をする方法です。

長所：委託者の意思能力に関わらず、受託者単独で一連の手続きが可能であること。

短所：借入名義が受託者となるため、将来、相続が発生した際に当該借入が債務控除として認められるには、被相続人の借入債務であることを税務署に証明する必要がある。

【信託「内」借入が被相続人の債務であると証明する方法】

1.　信託契約書に受託者の借入権限を明記する
『受託者は、信託の目的を達成するため、信託財産を担保に供し、または信託の名義をもって金融機関等から借入をすることができる』の記載がない場合は、権限外行為と見なされ、借入そのものができなくなります。

2.　金銭消費貸借契約書に明記する
金融機関との契約書に「本融資は、令和〇年〇月〇日付信託契約書第〇条に基づき、受託者が信託財産として取得する下記不動産の購入資金に充当するものである」という内容の条項や特約を記載して頂きます。このことで将来、税務署に対する説明が容易になります。

3.　借入金の管理を明確にする
借入金は、受託者個人の口座ではなく、信託口口座に入金し、その口座から購入する不動産の売主口座へ振込む流れを明確にします。このことで借入金が信託財産の為に利用されてことが客観的に分ります。

4.　返済資源が信託財産から行われていること
借入返済が信託口口座から自動引落としで返済されているなど、会計帳簿でも明確に残しておくことで、債務控除の適用を裏付けることになります。

5.　受益者連続型を利用する
受益者連続信託とは、当初の受益者が亡くなった後も信託は消滅せず、次の受益者を指定しておくことで、引き継がれます。このことで信託内容（資産・借金）は一体のままのため、税務上も借入控除が認められることになります。

注意）受益者連続型ではなく、受益者の死亡により信託が終了する信託内容では、税法上、『借金債務も引き継ぐ』という明確な一文がないため、借入債務控除が受けられない可能性が高くなります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

信託借入には法務、税務、司法、金融機関審査や不動産の評価運営など、多方面に渡る専門家の知識が必要です。私も保有する信託資格『家族信託コーディネーター』を最大限生かし、皆様に貢献できるよう日々、勉強しております。

各専門家と協力しながら信託組成、不動産購入、管理、評価判断までサポートできるのが弊社の強みです。お困りの際は、下記メルマガ登録から無料相談をご活用下さい。　2025. 9. 14

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