収益不動産の価値を予測する一般的な方法は、DCF法（ディスカウント、キャッシュフロー）や直接還元法などですが、この方法を使って価値を出すには、専門的な分析や知識が必要です。

そこで、比較的大きい収益不動産、商業ビルや居住用でも世帯数が多いマンションなどの市場価値の目安を簡易的に知る方法をお伝えします。

■JAPAN-REIT DBを使った直接還元法

ジャパンリートデーターベースは、大型不動産に投資をしている投資法人が保有する商業不動産データベース情報です。

使い方はとても簡単で、住所入力枠に価値を知りたい収益不動産の住所を入力し、半径距離を選択すると、住所を中心とした半径内の商業不動産情報が一覧で閲覧できるというものです。

■平均値が一目で解る！

知りたい地域内の存する不動産の下記平均値情報が一瞬で取得することができます。

・賃料平均（/坪） : 5,383円/坪
・ＣＲ平均 : 5.45%（キャップレート）
・ＤＲ平均 : 5.27%
・ＴＣＲ平均 : 5.67%
・レンタブル比平均 : 102.20%
・取得時鑑定価格/賃貸面積平均 : 912,415円/坪
・最新稼働率平均 : 99.29%

■CR（キャップレート）を使って価値を算出する。

算式：ＮＯＩ÷ＣＲ 5.45％ ＝ 市場価値

ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、満室時の賃貸収入から空室損を引き、更に、運営費を引いた正味営業収益額のことです。

■計算例

販売価格　２億円　NOI　1,000万円の物件の購入を検討しているとします。

NOI　1,000万円÷5.45％＝市場価値18,349万円ということになる為、少し割高かな？ 価格交渉できないかなど、一つの目安が解ります。

尚、投資家の判断する価値を投資価値といいますが、投資価値を出す場合には、CRの率を自分が期待する利率に置き換えるだけです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

東京23区などであれば、収益不動産のCRや投資家の期待利回りを比較的容易に知ることができますが、少し郊外になると、投資不動産情報が極端に減少するのが現実です。

弊社でも実務利用として、千葉県船橋市北習志野駅近くの商業ビルの評価依頼が税理士事務所から受けた時に、情報が乏しく、このJAPAN-REIT DBと周辺の賃料相場情報と築年数等の情報から評価書を作成しました。　2024. 11. 17

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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特別縁故者の代表例は、内縁の配偶者になります。

内縁の配偶者は、戸籍上の夫婦ではないので、相続人ではありません。

よって、現行の制度では遺言等を書いてもらわない限り、相続の権利はありません。

ただし、故人に相続人が不存在の場合には、内縁の配偶者でも特別縁故者として遺産を取得することが可能となることは、前回までにお話しした通りです。

相続人が不存在であれば遺産は国のものになりますが、特別縁故者がいればその人に遺産が与えられることになります。

遺産の全部を認められる場合と、一部の取得を認められる場合があります。特別縁故者が遺産の一部しか取得できない場合は、残りは国のものになります。

特別縁故者として財産分与を認めてもらうためには、その手続きに費用と時間がかかります。

相続発生から全ての手続きをして特別縁故者と認められるまでには、１,２年の時間がかかってしまうこともあるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自分が死んだ後、相続人が不存在になってしまう可能性があるなら、遺産を誰に寄贈するか、あるいは誰に寄付するかなど、生前に遺言書の作成を検討されることをおすすめします。2024.11.16

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アットホームで、過去2年以内に、マンションを購入した人を対象にアンケートを実施しました。重視したことや妥協したこと、住んでみてわかったメリット、デメリットなどの結果をご紹介します。

一戸建てと比較検討し、マンションを購入した理由は、設備面でメリットを感じたという声が多く上がりました。又、駅が近く、周辺環境も整っている、セキュリティーがしっかりしている等でした。降雪エリアのマンションだと駐車場がロードヒーティングになっており雪かきの必要がないという声もありました。

重視した、妥協した物件の条件・設備・周辺環境条件のアンケート結果は下記になります。

重視したポイントで条件は、日当たり・風通しが良いでした。設備ではオーロック、周辺環境では最寄り駅利用路線の利便性でした。妥協ポイントでは、条件で収納スペースが広い、設備でウォークインクローゼット、周辺環境では実家までの距離でした。マンション購入者は収納に関して妥協しているケースが多いようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

一戸建てと違い、マンションは定期的に設備等のメンテナンス等が入るのでとても魅力です。24.11.15

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昨今、金融庁の報告書において「老後の30年間で約2000万円不足する」と発表されたことで、老後資金2000万円問題をきかっけに、利用者が徐々に増加している自宅を使ったリバースモーゲージやリースバックについて、提案内容の言われるがままではなく、リスクやデメリットも事前に認識したうえで進めていく為に解説します。

●リバースモーゲージについて

所有している自宅を担保として生活資金等を借り入れる仕組みです。

通常の住宅ローンとは逆に、借入残高が徐々に増えていく商品の為、リバース（逆の）モーゲージ（抵当権）と呼名が付いてます。

特徴は、借入者が生存中は借入元本を返済する必要がなく、毎月利息だけを支払う仕組みです。

その後、契約者が亡くなった時に、相続人（子供等）が担保となっていた家を売却して完済するか、代物返済等の方法で借入金を金融機関へ返済します。

万一、売却価格よりも借入残高の方が多い場合には、差額が相続人の負担となりますが、「ノンリコース型（非遡及）」という借入商品を選択すれば、相続人による差額の返済義務は生じません。

注意点は、ノンリコース型は通常のリコース型に比べ、金利が高く、厳しい担保評価を行う為、融資額も低めに設定されます。
融資額の目安は物件価値（時価）の50％～60％程度の為、思ったほど借入ができないと感じる方も多くいます。

また、今年の10月から変動金利が0.1％上昇したこともあり、リバースモーゲージローンの金利上昇リスクにも留意する必要があります。

尚、夫婦で利用する場合、借入契約者が亡くなった場合、配偶者に契約が引き継がれる「連帯債務型」を選択しておかないと、配偶者が継続して住み続けられないこともあるので、注意して下さい。

●リースバックについて

自宅不動産を不動産会社や投資家などの事業者に売却し、その売却先から賃借する（Lease Back）という手法のことです。

売却してしまう為、固定資産税等の費用負担は生じませんが、売却代金は時価の60％～80％程度と言われており、通常の市場売却より安くなってしまいます。

また、売却先から賃貸する訳ですが、決して安い賃料で借りれる訳ではなく、購入事業者の期待利回りや固定費、メンテナンス費などにより決定され、一般的な年間賃料は売却価格の10％前後であると言われています。

リバースモーゲージとリースバックの共通点は、相続人に自宅不動産という資産を残せないということです。

通常の方法で売却した方が圧倒的に高額に売却できることは間違いない為、一時的な老後資金確保と安易に利用せず、慎重に検討する必要があるということです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

いままで住みつづけた自宅に継続して住み続けるという執着がなければ、心機一転、第二の人生と思い切って高額に売却した資金で新たな生活拠点を築くことも大いにありだと思います。

弊社では、いかに高額に売却するかという課題は、業界の裏事情も全て公開説明したうえで、実現することを全力でサポートします。

多少の遠方不動産も対応できますので、事前相談からお気軽にご相談下さい。　2024. 11. 10

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特別縁故者として財産分与を認めてもらうためにはどうすればよいのでしょうか。

手続きの流れを見てみましょう。

①相続人不存在の場合、特別縁故者などの利害関係人は、家庭裁判所へ申し立てをして相続財産管理人の専任が行われます。

②相続財産管理人は、相続人の捜索などを行い、相続人捜索期間内に自分が相続人であると主張する者がいない場合には、相続人が不存在であるという事が確定します。

③相続人が不存在であることが確定したら、３か月以内に特別縁故者が財産分与の申し立てをする必要があります。

そして、

◎被相続人と生計を同じくしていた者

◎被相続人の療養看護に努めた者

◎その他被相続人と特別の縁故があった者

が、特別縁故者として認められます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

内縁の妻として生前被相続人に尽くしていても、特別縁故者として認められるためには、特別縁故者の申し立てをして、家庭裁判所に認められなければなりません。

また、独り身だと思っていた被相続人に、絶縁や音信不通などの親戚がいる場合もあるのです。

2024.11.9

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アットホームでは、過去2年以内(2021年4月以降)に、住宅を購入した、または現在住宅購入を検討している20～59歳の男女を対象に、省エネに関する意識調査を実施。普段の生活での意識についてご紹介します。

省エネとは・・2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）の実現に向け、2021年10月、地球温暖化対策等の削減目標を強化することが決定されました。これを受けて、国のエネルギー消費量の約３割を占める建築物分野における取組みも進められています。
（出典：国土交通省ホームページ「建築物省エネ法について」より）

普段の生活 X 省エネ

普段の生活で「省エネ」を意識したことがある人は約9割でした。意識するきっかけは「月々の光熱費が高かった時」が、40～50代では7割にのぼりました。。「省エネ」対策など何か行動に移しているか聞いたところ、20～30代で77.0％、40～50代で88.5%と10ポイント以上の差がつきました。

「省エネ」対策をご紹介します。エアコンの温度設定を適切にする。冷蔵庫を開け閉めする回数を減らす。コンセントを差しっぱなしにしない。見ていないのに何となくテレビをつけるのをやめる。暖房は局所だけ暖めるようにし、厚着して冬を過ごす。 冷房は熱帯夜だけ使うようにするなど。

省エネ性能の高い設備や家電を利用するのも省エネになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

日頃から省エネを意識したいですね。電化製品の買い替え時などに、省エネ性能の高い商品にかえたり、照明器具の電球をLEDに変えたりできることから省エネしたいです。24.11.8

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ある程度、規模が大きくなる不動産投資案件では、事前に事業性を把握するにも膨大な資料収集と分析ノウハウが必要です。

そこで、規模の大きい開発から行うプロジェクトについて、入口段階で簡易的に事業が成り立つか否かを知るすべをお伝えします。

■開発案件の実行可能性分析手順とは

1.　NOI（営業純利益）と開発コスト比を決定する。

※既に安定している既存類似物件のキャップレートの平均値を調べ、開発リスク分を上乗せした、想定総開発費用に対する安定時のNOI率を決定します。

例）類似物件キャプレート8％～8.5％＋開発リスク15％～20％＝NOI率10％と決定する。

2.　総開発コスト概算を試算する。

※総開発コストとは、土地代、総建築費の総額であり、土地を所有している場合も同様です。

例）土地代：2憶円＋建物：3億円＝合計5憶円のプロジェクトとする。

3.　試算仮定を決定する。

　・建物スペース損失率を仮に30％（述べ面積中、賃貸できない共用部等の床面積の割合）
　・賃貸稼働率の決定を仮に95％（築浅物件の自然空室率は通常5％前後）
　・賃料を決定する（周辺相場の賃料を参考に1㎡単価を把握）
　・運営管理費を決定する（一般的には総潜在賃料×20％～25％）

4.　上記の仮定を基に期待NOI率と比較する。

例）想定安定時のNOI額÷総開発費用の想定額＝仮に7.23％だとすると

7.23％ ＜ 期待利回10％　となり、このプロジェクト提案は受けるべきではないと判断できる。

土地価格は取得費、土地を所有している場合には路線価格に広大補正を加味して概算し、建設会社の建築見積書やプラン提案書を基に概算を算出していきます。

簡易分析の結果、微差の率であれば、次の試算を試みて下さい。

　・共用部の削減や容積率緩和利用等で賃貸床面積を増やせないか？
　・雑収入（看板、駐車場等）を導入できないか？
　・プラン変更で店舗や事務所導入、ワンルールとファミリー混合等で賃料アップできないか？
　・建築費の削減提案を受けると共に相見積りを取り比較する。
　・建築費が多少増加しても付加価値を付けた仕様と差別化で賃料アップできないか？

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

注意頂きたいのは、NOI額は安定した時を想定して考える必要があるということです。
あくまで概算ですが、大幅に期待利回りを下回る場合には、あれこれ時間をかける前に判断できる簡易指標としてご活用下さい。

ソフト面での費用（仲介手数料、設計料、測量費、開発申請費等）も忘れずに概算で加算しましょう。

弊社では事前活用企画調査や企画、建築会社選定（相見積り）、投資分析、リーシング（賃貸募集）管理運営までコンサルティングとしてサポートすることが出来ます。
極力費用を抑える提案も含め、事前無料相談からご活用下さい。　　2024. 11. 3

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相続人不存在とは、法定相続人が誰もいない場合のことです。

例えば、独身で妻子がなく、両親が他界しており、兄弟がいないような場合です。

結婚しない人の増加や少子高齢化などにより、法定相続人がいない相続が増えています。

相続人不存在の場合、被相続人の財産は原則として国のものになります。

しかし、被相続人に特別縁故者がいる場合には、特別縁故者に財産が与えられることになります。

特別縁故者とは、

①被相続人と生計を同じくしていた者

②被相続人の療養看護に努めた者

③その他被相続人と特別の縁故があった者

と、民法で定められています。

内縁の配偶者や被相続人を献身的に看護したり介護したりした人や、それと同じくらい密接な関係があった人などが該当します。

特別縁故者に該当すれば、自動的に被相続人の財産をもらえるわけではなく、特別縁故者自身が手続きをする必要があります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

次回は、特別縁故者が遺産を受け取ることができるまでの流れをお話ししたいと思います。

2024.11.2

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１０月１２日新鎌ケ谷駅周辺で、第50回　鎌ケ谷市民祭りが行われました。弊社、今年も協賛させていただきました。祭りでは、相馬野馬追騎馬武者行列やこども神輿のパレード、フリーバザール、ステージ、食の祭典KAMA-1グランプリ、ご当地キャラクター大集合などイベント盛りだくさんでした。

鎌ケ谷市民まつりは、今年50回記念になります。当日は、およそ9万５千人もの方がご来場し賑わっていました。国の重要無形民俗文化財に指定されている相馬野馬追騎馬武者行列は、迫力満点です。当日は馬12頭が市内を歩きました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

相馬野馬追騎馬武者行列は迫力満点で始まる前からコース周辺で騎馬武者行列待ちの方がたくさんいました。各ステージも盛り上がっていました。2024.10.31

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収益不動産の評価方法にはDCF法やNCF（資本的支出を引いた正味純収益）による直接還元法などが支流ですが、どちらの方法も将来発生するであろうキャッシュフロー予測や運営費や資本的支出の試算など、時間と分析ノウハウが必要とされます。

そこで、購入物件を検討する段階で簡易的に分析して判断する方法（乗数分析）をご紹介します。

■乗数分析とは

購入予定の翌年の『安定時』NOIに、周辺類似同等物件の売却データから得られる乗数を掛けることによって、簡易的に物件の価値を見積るというものです。

※NOI=総潜在収益−空室損−運営管理費　の結果得られる正味営業収益のこと

●乗数分析算式：検討物件の安定時NOI×乗数＝物件価値

●乗数の算出方法

１ ÷ 類似物件のキャップレート加重平均率

乗数計算例）A物件類似キャップレート　8.5％
　　　　　　B物件類似キャップレート　8.0％
　　　　　　B物件類似キャップレート　7.5％　

　加重平均キャップレート（A＋B＋C）÷3＝8.0％

　1÷8.0％（平均キャップレート）＝12.5（乗数）

●乗数と使った価値計算例

検討物件の安定時NOI（500万円）×乗数12.5＝物件価値 6,250万円（乗数分析による価値）

【キャップレートの計算法】

・キャップレート＝安定時NOI÷価値＝１÷乗数
・乗数＝価値÷安定時NOI＝キャップレート
・価値＝乗数×安定時NOI＝安定時NOI÷キャップレート

世間では、乗数の逆数であるキャプレートを用いて価値を算出するケースが多いです。
すなわちNOI÷キャップレート＝価値というものです。
注意は、簡易価値計算に上記の乗数法やキャップレート法を用いる場合、NOIが一定または比較的なだらかに成長している場合に用いるようにして下さい。

安定してないNOIを用いても、それは将来のパフォーマンスを表していないNOIの為、間違った価値になる為です。
このような場合には、安全なDCF法による評価法を用いて価値を算出すべきです。　　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

中古の既に収益が安定的に捻出されている不動産であれば、複雑なDCF法よりも簡易的な乗数法やキャップレート法の直接還元価値であっても、DCF法と大きな誤差は生じないと考えられています。

反面、土地を買って新築する場合などは収益がない期間やNOIが安定するまで時間を要する為、事業期間ごとに収益変動が激しくなります。
このような場合にはＤＣＦ法分析による価値算出が望ましいと言えます。　2024. 10.27

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特別寄与料制度により、特別寄与料を取得した場合、特別寄与者にかかる税金は次のうちどれでしょうか？

①所得税

②相続税

③贈与税

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

答え　②相続税（但し２割加算）

特別寄与料制度は、2019年から設けられた新たな制度です。

これまで、相続人以外の人が、被相続人の療養看護等を行った場合、財産が受け取れませんでした。

例えば、配偶者の親の介護をしたり、いとこに代わって近くに住んでいる伯父や伯母の面倒を見たりしたのに、相続人でないという理由で１円も遺産をもらえなかったという場合です。

特別寄与料制度は、こうした人たちがそれぞれの貢献度に応じて金銭（特別寄与料）を請求できる制度です。

特別寄与者（特別寄与料を請求できる人）は、特別寄与料を被相続人から寄贈により取得したものとみなして、相続税の課税対象となります。

また、特別寄与料を取得した寄与者は、相続税の２割加算の対象となります。

　2024.10.26

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賃貸物件は全ての人が借りられるわけではなく、入居審査に通った人だけが借りられます。

入居審査では、「常識のある人か？」、「家賃の支払い能力はあるのか？」、「連帯保証人の保証意思はあるのか？」といったことをチェックします。

貸主（部屋を貸している人）にとっては、騒いだり設備を壊したりしそうな人に物件を貸すのは不安です。また、家賃を滞納しそうな人に貸すのも避けたいところです。さらに、家賃滞納を払えなくなった場合、保証してくれる人がいるのかも心配な点になります。
入居審査とは、このような貸主にとっての心配や不安な部分を未然に防ぐために行われているのです。なお、審査は貸主から物件の管理を委託された管理会社によって行われる場合もあります。

入居審査のチェックポイントについて

家賃の支払い能力の有無についてのチェックを受けます。支払い能力に関しては、年収に比べて著しく高い家賃の物件を求めていないかを見られています。ただし、支払能力は必ずしも年収だけで判断されるものではありません。勤務先や勤続年数、家族構成、年齢等のバランスを踏まえて判断されます。

保証人・保証機関の可否、物件を借りるときは、「個人の連帯保証人」または「保証機関（家賃保証会社のこと）」のいずれかの保証を付けるのが一般的です。個人の連帯保証人の場合には、保証人の年齢や収入も考慮されます。例えば保証人が高齢で保証能力がない場合には、審査に通りにくくなります。この際、貸主が保証機関の保証も認めている場合には、保証機関の審査が通れば契約にすすめます。

賃貸借契約における入居審査では、「入居者の性格や属性」が大きなウェイトを占めます。入居申込が入ると、貸主に対して不動産会社が作成した「入居資格に関する参考資料」が渡されるのが通常です。「入居資格に関する参考資料」の中には、必ず「人柄・応対態度」に関するコメント欄があり、不動産会社が貸主に対して入居希望者の人物像を報告することになっています。不動産会社は最初の電話から、物件案内時の会話、申込書のやり取り等を通じて「常識的な人であるかどうか」の判断を行っています。「収入面」だけを見て審査しているわけではないということを理解しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

賃貸物件に入居を希望しても、入居審査に時間がかかり審査が通らない場合もあります。審査をスムーズに進めるためにも、必要とされる書類等は手早く揃え提出期間などは守りましょう。2024.10.25

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