令和８年度の税制改正大綱（令和７年12月26日 閣議決定）全121ページから、不動産や相続関連に的を絞り、解り易く要約してお伝えすると共に、改正に対する対抗策も含めた全容と見て行きましょう。

尚、現時点では改正案のため、今後、国会等で多少変更される可能性があることを承知おき下さい。

■改正１　賃貸収益不動産の５年ルール

賃貸収益不動産（賃貸アパートやマンション）は、相続対策として資産家の方にとっては節税圧縮効果が高い常套手段です。しかし、今回の改正で「相続開始前５年以内に取得した賃貸不動産」は通常の価格で評価すると明記されました。

通常の価格とは時価のことです。（実際の時価目安は取得価格の8割程度）

■改正２　小口化不動産は全て時価評価とする

こちらは前記の賃貸不動産より更に厳しく、「取得時期に関わらず時価評価」と記載があります。また、既に保有中の小口化不動産商品に関しても、改正後に相続や贈与が発生すれば全て時価評価になります！

●改正に伴う市場の変化は・・

今後、改正内容から推察できることは、小口化不動産商品を保有していた相続対策者は、小口化商品を手放し、通常の賃貸不動産に資産を組み替えることが予測されます。

この流れから需要と供給のバランスを考えれば、通常の賃貸不動産（アパート、マンション等）の購入者が増え（需要増）、物件数が減る（供給減）となり、必然的に賃貸不動産の価格が高騰することになります。

●改正の対抗策とは・・

対抗策1　所有地に建築する

改正大綱には例外規定がり、その内容は「通達に定める日までに、５年以上前から所有している土地に新築した家屋（建築中含む）には適用しない」とあります。

つまり、土地建物全てに対して５年 時価評価ルールの対象外になるわけです。従い、新規購入ではなく既存の土地を活かすことで、今までの圧縮効果が享受できることになります。

ちなみに、通達に定める日がいつになるかは未定ですが、令和5年の改正大綱（タワマン改正）の時は、翌年の9月に通達がでた経緯があるので、参考にして下さい。

対抗策2　所有する賃貸不動産のリフォームをする

既に所有している賃貸不動産のリフォーム工事等を行うことで、相続財産を減らすことが出来る反面、建物相続評価は上がらず、更には、賃料アップや空室率が改善することで、将来の運用資金の準備が可能です。

対抗策3　法人へ資産を移行する

個人所有の資産を法人に移行することで、今回の改正内容の直撃を回避します。ポイントは法人の株価評価を純資産方式ではなく、類似業種比準方式の適用を目指すことです。純資産方式は不動産の含み益の影響を受けやすいため、類似業種比準方式にすることで、不動産の圧縮効果が期待できます。

対抗策3　本年中に贈与すること

本改正内容が適用されるのは「令和9年度」からです。従い、小口化不動産等を本年度中に贈与することで現行の低い評価額で資産を移転できることになります。

相続時精算課税制度や暦年贈与を上手に組み合わせて贈与を検討してみて下さい。

対抗策4　生命保険の加入を利用する

小口化商品を相続対策だけでなく、資産運用として保有し続ける方にとっては、将来の相続資産が当初より増加することに伴い納税資金の確保も必要です。

そこで、親が子へ贈与した資金を基でに「契約者＝子・被保険者＝親・受取人=子」の生命保険に加入します。この場合、最終的に生命保険を受け取る子供の税金は「一時所得」になり子供が支払う納税資金を準備することができます。

対抗策5　小口化不動産の組換えをする

時価評価となる小口化不動産を売却し、通常の賃貸不動産に組み替えることで、5年以上長生きすれば、不動産評価圧縮効果を得ることができます。

また、組換え資産は不動産に限らず、生命保険にすることで生命保険加入時点から相続時に非課税枠「500万円×法定相続人数」による資産の圧縮効果があります。

生命保険を活用する際は、保険金が相続税の対象になる契約方法や終身保険、外貨建ての同時運用など、幾つかのポイントがあるため、専門家に相談しながら加入しましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今回お伝えした対策をするにしても、大事なのは現状分析です。現在と将来に向け、自身がどのような状態なのかを分析してから各種対策をしないと、鏡を見ないで化粧をする結果となります。

医者でも事前問診表を記載し、診断、検査を行ったあとに適切な治療を選択し、施術や薬を処方するのと同じです。

弊社では現状分析から施術や処方までを俯瞰的立場からサポートするため、日々学び、実践を繰り返しておりますので、少しでも不安に感じた方は、無料相談からご活用下さい。　2026. 2.21

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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遺言書を自身で作成した場合に、法務局で保管してもらえる制度が2020年から始まりました。

（自筆証書遺言書保管制度）

これで遺言書の紛失などのおそれがなくなり、また相続人等による遺言書の破棄、隠匿、改ざん等を防ぐことができるようになりました。

ここで問題です。

Q.　法務局で保管してもらえない自筆証明遺言はどれでしょうか？

①　ページ番号を記載している

②　ホチキス留めしていない

③　B5の大きさの紙に書いている

答えは③B5の大きさの紙に書いている

紙の大きさはA4でなければならないと定められています。

また、

〇各ページにページ番号を記載する

〇複数ページある場合でも、ホチキス等で綴じない

などは守らなくてはならないルールです。

その他にも、

〇決められた余白を確保する

〇片面のみに記載する

などの注意事項あります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自筆証書遺言書保管制度を利用することにより、相続人に発見されないなどのリスクを避けることができます。

ただし、細かい手続きやルールがありますので、せっかく書いた遺言書が無効にならないよう、きちんと確認をしてから利用して下さい。

自筆証書遺言書保管制度について

2026.2.21

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普段はあまり意識しませんが、快適に生活するためには実はいろいろなアイテムを利用しています。新生活を始めるに当たって、そういった必需品をそろえるのも楽しいですね。「楽しい我が家」を実現するために、予算をしっかり組んでおきましょう。

新たな住まいで利用するアイテムは「すでに持っていてそのまま継続使用できる物」「持っていなくてできれば欲しい物」「持っていないので絶対必要な物」という三つに分類することができます。

例えば布団などは、これまで使っていた物でも十分。ソファやテーブルなどは、インテリアに合わせて新しい物を買いたいところかもしれませんが、一人暮らしならとりあえずはなくても大丈夫かな、といった具合です。

一方、新生活の準備として最も多く購入されているアイテムには、カーテンがあります。カーテンは人目や日差しを遮るためには必須ですし、窓のサイズに合わないとなかなか再使用は難しいからです。

新生活を始めるに当たって予算を組むときには、このように物品の必要性ごとに分類して、そろえたい品目のリストを作っていくのがおすすめです。

家電のマストは照明器具と冷蔵庫です。暗い中では過ごせませんし、食品の保存に冷蔵は必須ですね。物件によってもともと設置されているところもありますが、もしなければエアコンも必需品です。ないと酷暑の夏は、とても辛いことになります。

近所にコインランドリーがあれば洗濯機は不要、という人もいますが、洗濯の回数と行き来の手間を考えると購入した方が「得」な場合も多そうです。この他にも掃除機、電子レンジ、炊飯器などもできればそろえたいところですが、価格を見比べて優先順位を付けましょう。「今はこれ」「少し我慢して半年後にこれ」という風にしてもよさそうです。

生活雑貨のうち、バス・トイレ用品では歯ブラシや石けん、トイレットペーパーなど。キッチン用品では食器や調理器具など。衣類用品ではハンガーや洗濯バサミなどが「絶対必要」なアイテムでしょう。一つ一つは安い物でも数が多いので、こちらも購入リストを作って金額を確認しながらチェックするのがおすすめです。

新生活で使うものをリストアップしていくと、ついあれもこれも欲しくなってきますから、最初は必要性の高いものだけに絞ってそろえてみてもよいでしょう。ただ、それでもやはり「普通の暮らし」を営むには、最低20万円程度はかかる、と見るのが一般的です。

予算を絞りたい人は、大手量販店が用意している「新生活応援プラン」などで家電・家具をそろえるのも、お手軽でいいかもしれません。また、リサイクルショップを利用したり、先輩や友達から譲り受ける、という手段もあります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

新生活のスタートには何かとお金がかかりますので、「絶対必要」を基準に優先順位を付けながら、しっかりスマートに予算を組みましょう。26.2.5

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被相続人の亡き後、自筆証書遺言が出てきた場合には、どのような法的ルールのもと、何をどのようにすべきか、また、その効果はどのようなものなのか、生涯に幾度も経験することではない為、知らない方が殆どです。

今回は、自筆証書遺言につて法的ルールや手続きなどの全体像を分かりやすく解説します。

●自筆証書遺言を発見した者は

未開封のまま遅滞なく家庭裁判所に遺言書を提出し、検認の申立てをする必要があります。申立てを怠ったり、開封した場合には５万円の過料に処されるので注意して下さい。

●申立てに必要な手続きは

・遺言書
・被相続人の出生から死亡時までの全戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
※被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合は、被相続人だけではなく、その両親の出生からの戸籍謄本と兄弟姉妹、甥姪の出生からの戸籍謄本が必要となる為、戸籍を集めるのに時間がかかります。

●申立て～家庭裁判所の対応　※検認手続きは通常1～2ヶ月程

申立てをすると、家庭裁判所から申立人及び相続人に「〇月〇日〇時から〇〇家庭裁判所において検認手続きを行います」という通知が届きます。

検認日は平日です。自分が行けない場合には代理人を立てることも可能ですが、代理人を立てず出席すらしない場合（全員が集まらない）でも検認には影響はなく、指定日に検認が開始されます。※欠席者には後日通知

裁判所では、遺言書を開封し「紙質、利用筆記用具、内容、印影、作成日等」を全員で確認し、保管者や発見者から事情聴取、出席者から筆跡や印影等について意見聴取を行った後に、検認調書を作成します。

【検認手続きの効果】

検認は遺言書の現状保存（検証 証拠保全）手続きであり、後日の偽造、変造を防ぐ目的のため、遺言の法的な有効・無効を判断する手続きではないことに留意して下さい。

検認証明の発行後に始めて、預貯金の解約や不動産の名義変更ができる事になる為、検認手続きが終了してない自筆証書遺言は、相続手続きには使えないことになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

上記のルールを知らずに遺言書を開封し、自分に不都合な内容の遺言書だった場合などに遺言書を隠蔽、破棄するようなトラブルも現場実務では起こっております。

このような不正を防ぎ、親族間での遺産分けを公平に行いトラブルを防ぐ方法など、不安に感じた方は下記、メルマガ登録の無料相談からお気軽にご相談下さい。　相談は全国Zoomで対応しております。　2026. 1. 12

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近年、地震や台風、水害など自然災害に対するリスクの高まりを感じることが多くなってきました。

仕事柄ハザードマップなどを目にすることが多く、防災意識も以前に比べて高くなっているような気がします。

「ハザードマップ」と「防災マップ」

防災に対する意識が以前より高まり、この言葉を耳にする機会も多くなっていると思います。

実際には、どういう役割をするものなのかご存じでしょうか。

「ハザードマップ」とは

地形や地盤の特徴、過去の災害履歴などから、将来的に自然災害が生じた際のリスクを把握するためのもので、洪水や土砂災害などのを確認することができます。

お住まいの市町村のHPから見ることができます。

また、国土交通省のサイトから「重ねるハザードマップ」を見ることができ、住所を入力すればその地域の災害リスクを確認することができます。

　　↓　　↓　　↓　　↓

ハザードマップポータルサイト

「防災マップ」とは

自然災害発生後、避難所はどこにあるのか、どのような経路で避難すればいいのか、また消火設備・救命用具がある場所などが分かる地図です。

こちらも市町村のHPから見ることができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いざ自然災害が起きたときに、避難経路や避難所を確認していたことが命を守ることにつながるかもしれません。

是非、今、ネットでハザードマップを見てみたり、避難経路を実際に確認してみるなど、やってみて下さい。2026.1.10

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部屋を借りたあとは、引越しが必要ですね。どういった内容でどのくらいかかるのか、住み替えの予算を考える上で、しっかり確認しておきたいところです。

引越し会社を利用する場合、料金の内訳は「運送料＋人件費＋梱包料＋保険料」となっています。荷物の多さによって代金は違ってきますが、一般的な大人一人の引越しで3万～5万円程度、大人二人で5万～8万円程度です。

これに加えて、エアコンの脱着やピアノ、オートバイなど重量物の運送、不用品の処分などが必要なときには、別途オプション料金が発生します。また上階の引越しで建物にエレベーターがないと、追加料金が発生することもあります。

引越し会社ごとに料金設定が違いますから、事前に2社以上から見積もりを取って比較することをおすすめします。

引越しは、「荷物を運び込んだら完了」とはいきません。何もなかった部屋を快適に暮らせる居住空間に仕上げるには、それ以外にもなにかと面倒な作業が必要です。
最近では、そんな引越しにまつわる手間を省いてくれたり、新生活のスタートをサポートしてくれたりするオプションサービスが増えています。

【家電のセッティング】
エアコンの脱着の他、洗濯機の脱着、テレビ・アンテナの設置・接続など、電気関係が苦手な人にはうれしいサービスです。

【不用品の処分】
住み替え時には、不用品が大量に出るもの。これを買い取りもしくは割安の料金で引き取ってもらえると、とても便利です。

【ハウスクリーニング・害虫駆除】
プロのハウスクリーニングや害虫駆除は、新居で快適に暮らしたい人には利用価値の高いサービスです。ただし、入居前に貸主側でハウスクリーニングをしてくれる場合もあるので、事前に確認するといいでしょう。

引越し会社を利用する場合には、依頼が集中する繁忙期を外せば結構安くなります。具体的には、春・秋の引越しシーズン、土日祝日、月末などは避けて予定できればいいですね。ちなみに大安は人気が高く、仏滅には発注が減るという傾向もあるようです。

ようやく引越しが完了したからホッと一息。いやいやその前にお隣や上下階、大家さんなどご近所へあいさつをしておきましょう。搬入などで迷惑をかけたお詫びも兼ねて、手土産とともに笑顔であいさつを交わせば、良好なお付き合いの基盤づくりになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

手土産を何にしたらいいのか悩みますが、タオルや洋菓子、石けんなど、好き嫌いがあまりなく、利用しやすいものがおすすめです。大家さんの場合は2,000～3,000円程度、ご近所さんには500円～1,000円程度というのが相場のようです。26.1.9

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部屋探しをする時にこだわるポイントは人それぞれです。

一人暮らしをしている18～29歳の学生と社会人を対象に、現在住んでいる部屋を探した際のこだわりポイントのアンケート結果が「アットホーム」で紹介されていました。

◆家賃以外で最初から最後まで重視した条件（複数回答）

学生・社会人ともに

1位　2階以上

2位　通勤・通学に便利

3位　最寄駅から近い

という結果になっています。

その中でも学生は、「2位の通勤・通学に便利」の割合が社会人に比べると高くなっています。

その他で差が出たのは、

社会人は「鉄筋コンクリート造もしくは鉄筋鉄骨コンクリート造」が上位

学生は「スーパーマーケットが近い」が上位となっていました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自分なりのこだわりポイントがあり、また住んでみなければわからないこともたくさんありますが、他の人がどんなポイントで部屋を選んでいるのか、参考にしてみるのも良いのではないでしょうか。

2025.12.20

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家賃の上限が決まったところで、いざ物件を探しに……その前にお金のことで確認すべきことがもう一つあります。それが初期費用。初期費用にはさまざまな項目があり、ある程度まとまった金額が必要になるので、その分の予算も考えておきましょう。

初期費用の中でも一般的に一番大きな割合を占めるのが、敷金と礼金です。敷金は最初に預けるお金で、退去時には返金されます。ただし、家賃を滞納した場合や故意や大きな過失で部屋を汚したり傷つけた場合などには、敷金からその分の実費を差し引かれることがあります。物件ごとや地域によっても異なりますが、家賃の1～3カ月分となっているところが多いようです。

敷金が戻ってくるのに対して、返金されないのが礼金。名前の通り、大家さんに対して「部屋を貸してもらうお礼」として支払うものです。主に関東で見られる制度で、家賃の1～2カ月分というのが多数派です。

家賃は、月初に支払う「前家賃」が基本です。これも初期費用に加算されます。入居時に翌月分の1カ月分の家賃と、入居する月の日割り家賃を求められるのが一般的です。最大で2カ月分近くになります。中には「フリーレント」が付いている物件があるので、探してみるといいかもしれません。「フリーレント」とは、当初の家賃が無料で入居できる特典のことです（無料期間については物件により異なります）。

また大半の物件では、入居者に火災保険などの損害保険への加入を義務付けており、その保険料も初期費用に加算されます。保障内容によって異なりますが、相場は1万5,000円～2万円程度です。

物件によっては、カギの交換費用を求められることもあります。前の住人と同じカギを使うことは防犯面でも避けるべきなので、カギの交換は必須です。その費用の負担は誰がするのかは、事前に不動産会社に確認しましょう。

仲介手数料って・・・文字通り物件を「仲介」してくれる不動産会社への「手数料」です。契約が成立した際に、成功報酬として支払います。金額は、宅地建物取引業法で「賃料の1カ月分＋消費税」までと、上限が規定されています。媒介手数料ともいいます。

このように、初期費用については物件ごとに必要な項目や金額がかなり違います。まとまった金額を一時に支払うことになるので、家賃と同じくあらかじめ上限を定めておいて、その範囲内で物件を探すようにすると安心です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

敷金、礼金、前家賃、保証会社利用料、家財保険など、初期費用は意外とまとまったお金が必要になります。物件の募集条件によって違いがあります。探す時に、家賃だけでなく初期費用もチェックしたいです。25.12.18

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高齢に伴い、そろそろ家族に残す遺言でも書いてみようと思いつき、簡単で気軽に書きだせるのが自筆証書遺言の特徴です。しかし、気軽に書きだせる分、デメリットも多くあるのも実情です。

今回は自筆証書遺言のメリットとデメリットについて分かりやすく纏めてお伝えしますので、自筆証書遺言をこれから検討しようという方は参考にしてみて下さい。

●自筆証書遺言のメリットとは

1.　一人で作成できること（証人不要）
※公正証書遺言で必要な証人等は必要なく、自身単独で作成できます。

2.　いつでも、どこでも、簡単に作成できる。
※作成する時期や場所は問わず、簡単に作成できます。簡単とは紙の指定もなく、広告紙の裏面でもいいほど、気軽にできるということです。

3.　遺言の存在を誰にも知られないことが可能
※自身で書き、保管場所も自由なため、家族などに知られずに作成できます。

4.　費用がかからないこと
※かかるとすれば、ちょっと上質な紙代と封筒代くらいです。ペンは油性で修正できないものを使いましょう。今では消えるボールペンもあるので注意して下さい。

上記のようにメリットは気軽に書きだせて費用もかからず簡単ということです。反面、デメリットの方が多いことも念頭にしておかないと、思わぬしっぺ返しが待ち受けていますので、下記で解説します。

■自筆証書遺言のデメリットとは

1.　永久に人目に触れない可能性があること
※作成した後に、特別な場所に隠しておいたものの死後、相続人が発見してくれなかったら何の意味もなしません。

2.　死後、遺言書を発見した人による偽造・変造・破棄・隠匿される可能性がある
※遺言を発見した人が中身を見て、自分に不利な内容だった場合など、破棄や隠匿などをされるリスクがあるということです。

3.　相続発生後に検認手続きが必要
※遺言書を発見した相続人は、開封せず家庭裁判所にて検認手続きをする必要があります。検認を終了したあとでないと各種手続き（口座解約等）ができません。

4.　全文章を自筆で書く必要がある
※基本的には、全文章や不動産の表示なども全て自筆で記載する必要があるため、財産が多い人は大変な作業となります。

5.　遺言書を書く方式や内容の不備で法律上無効となる可能性がある
※法律上の記載方式に従って書いていない場合、無効となり、遺言の効力がなくなるリスクがあります。

6.　詐欺や脅迫の主張がされ、無効となる場合がある
本人の意思で書いたのではなく、この様に書かないと面倒を見ないよと脅迫されて書いた遺言は無論無効となります。

7.　遺言能力が問われ無効を主張される可能性がある
※自分に不利な遺言内容を見て、確かあの時期（遺言を書いた時期）は、既に認知症だったはずだから、この遺言は無効だと主張されるケースです。

8.　法律上は有効であっても実務上は使えない内容でトラブルになる
※遺産の分け方は、渡す相手の立場や考えにも配慮して記載しないと、相続人間で遺言があるせいでトラブルになるケースもあるのです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

以上が自筆証書遺言のメリット・デメリットですが、デメリットは意外にも多くあってびっくりされる方もおられたのではないでしょうか。しかし、この多きデメリットの1.～5.までは、相続法の改正により新設された「方式緩和」と「保管制度」を活用すれば、ある程度解消されます。

改正相続法については、別のページで解説しますので、気になる方は検索まどで検索してみて下さい。2025. 12. 14

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賃貸マンションのオーナーが、自分の所有するマンションがもしかしたら狙われやすい条件に当てはまるかもしれない、とわかった時に、今ある設備を活かした防犯対策を行い住人の防犯意識を向上することも大切です。

◆防犯カメラ・・・カメラの向きや画角を調節し死角をなくす

◆高齢の住人に対する配慮・・・高齢者は最新の防犯対策に詳しくない傾向もある為、

　　・宅配事業者を装った強盗などの注意喚起

　　・宅配ボックスの利用推奨

　　・オートロックの共連れ禁止の声掛け

　　なども積極的に行うとよいでしょう。

◆花壇やベンチの位置の変更

　きれいな花壇やベンチなどを外から見えやすい場所に移動することによって、人の目が集まる・散歩途中に立ち止まったり座ってもらうなど、犯罪者が近づきにくい環境を作る

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

防犯対策を強化することは、空き部屋対策にもつながります。

年末年始は長期休暇や帰省などで留守にする家庭が多く、空き巣や強盗に狙われやすい時期でもあります。是非、この時期に見直してみることをお勧めします。2025.12.13

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日経新聞（2025年11月27付）の最新情報では、相続税の圧縮に用いられている賃貸用マンションや小口化不動産の購入に当たり、政府与党は相続税評価の過度な圧縮効果（節税）に歯止めをかけるべく、2026年税制大綱に向け具体的な算定方法の検討に入った。

●不動産購入による相続税対策の考え方とは

相続税の算定となる相続税評価基準は、現金なら100％の評価ですが、不動産の場合、土地は路線価（市場時価の大よそ70％～80％前後）建物評価は固定資産税評価額（市場時価の50％～60％前後）で評価されるため、現金保有のまま相続が発生するよりも、現金を不動産という資産に替えて相続が発生した方が、相続税が安くなるカラクリを利用した節税のことである。

また、賃貸用マンション（他人に貸す目的）は、通常の不動産から更に相続税評価が下がる仕組みがある。その理由は、他人に賃貸している為、自分では自由に使えない分、評価を更に減額しますよ、というものであり、土地は貸家建付地評価として更に10％前後減額となり、家屋は貸家評価として更に30％前後減額になる為、さらに節税効果を発揮するという仕組みです。

●今後の相続税の評価方法はどうなるのか？

具体的には相続発生の５年前までに購入した賃貸用マンション等については、時価額（購入価格）に地価変動を考慮した後の価格×80％程度になるような計算方法を検討しているようです。

小口化不動産（賃貸マンション等を多数の出資投資家の資金で購入し、運営費を差し引いた賃料収入を投資家に分配する投資商品）についても、購入時期に関わらず、過去の取引事例等を勘案して相続税評価を算定する方法に変換していくことも同時に検討するようだ。

昨年は高額な高層マンション（通称：タワマン）の特性を生かした過度な節税にメスが入ったが、続けて賃貸用マンションや小口化不動産にも国税のメスが入る流れだ。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

近年、円安を機に海外からの投資家やインバウンドにより、都心の不動産が急高騰し、東京都内では新築マンションの平均価格が１.１億円を超える異常な事態である。このマンション価格の高騰に乗じて購入後すぐに２倍の価格で売り出す者が続出するなど、数奇な時が続いている。

注意頂きたいのは過度な投資や節税ばなしに軽く乗らないことでです。お金が絡む世界には必ずといっていいほど、詐欺が潜んでいることを・・　2025. 12. 7

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資産家の方に限らず、不動産業者の方も意識しておくべきなのが、相続税の還付請求です。

相続税の特徴は、相続人からの申告納税であり、仮に間違って高額の納税した場合、税務署からは高すぎる金額を還付される制度ではなく、高く収めた税金はそのまま納税され、低い場合のみ追徴課税がくる仕組なのです。

その相続税の還付請求に該当しやすい方のポイントや、どのような不動産を所有していた方が還付の対象になり易いかを簡潔にマトメテお伝えします。

■相続税の還付請求【更生の請求】の期限
相続税の申告期限（相続発生を知った時から10ヶ月以内が申告期限）から５年以内に限り還付請求が可能です。

■どのような方が還付の可能性が高いのか？

・相続財産に土地が含まれていた方
・相続税の納税額が多額だった方（1,000万円超など）
・複数の不動産を相続した方
・申告期限がギリギリだった方
・既に相続税の税務調査を受け、多額の追徴課税があった方
・申告に伴い土地の現地調査や役所調査を行っていなかった方
・非上場株式が含まれる遺産分割を行った方　　など

■還付の可能性が高い不動産の特徴は

・間口が狭い、奥行が長いなど、利用に制約がある土地
・セットバック必要な土地
・がけ地等を含む高低差が大きな土地
・騒音、振動、嫌悪施設（墓地、工場、高架下等）の影響がある土地
・高圧線下にある土地
・接道義務を満たしてない又は接道していても利用しにくい土地
・都市計画道路予定地
・権利関係が複雑な土地　　など

知ってましたか　相続税法は税理士試験の必須科目ではなく、７つある選択科目の１つであることを、、すなわち、選択科目のうち、需要が高い消費税や事業税、住民税などを選択する方が多く、相続税を選択せず、税理士試験に合格していた場合、必然的に相続税は分らないということです。

外科医に内科や泌尿器科のことを聞いても分からないと一緒で、医師だからといって全て詳しいとは言えないのと同様です。相続申告を専門に行っている事務所代表の個人的な言葉を借りますが、相続税を納税している方の大よそ７割以上が高額に納税している印象だとのことです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産業者の皆様、税理士に丸投げではなく、特に不動産を多く所有している地主様の相続税の還付をサポートすることで、より信頼関係が強固になり、売却や管理の実務に繋がるかもしれません。

また、還付請求を得意とする税理士事務所の殆どが、成功報酬ということです。この機会に高額納税をし、不動産を多く相続した方は、ダメもとでも還付請求依頼をかけてみたらいかがでしょうか？

弊社でも還付請求の精度が高い事務所を取り次ぐことができます。各種の不動産相談も含めお気軽にご相談下さい。　2025. 11. 30

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