株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

エリア選びは慎重に

まず、家賃相場や通勤通学時間からおおまかにエリアを決めます。そして周辺環境や街の雰囲気が自分の生活スタイルや価値観に合う街を探すといいでしょう。街に求める条件の優先順位を決め、さらにエリアを絞り込みましょう。

もし地域の特徴や周辺環境をよく調べずに、家賃が安い・職場に近いなど単純な理由だけで決めてしまうと、住み始めてから不便さやライフスタイルに合わないということに気づいて後悔するかもしれません。実際に足を運んだりネットを活用したりして、さまざまな角度から情報を収集しましょう。

通勤・通学に便利なエリアを探す

通勤・通学先や、よく利用する駅への所用時間や乗り換え回数で駅を絞り込んで探してみましょう。

エリアの「家賃相場」を知る

「LIFULL HOME’Sの家賃相場」は、路線や市区町村を選択すると、駅や市区町村の家賃相場を一覧で確認できますので、利用すると良いでしょう。

街の利便性・治安・雰囲気を「まちむすび」で知る

「まちむすび」では、街の印象ランキング、口コミ、路線情報などから街の特徴を知ることができるのでぜひ、見てください。

物件検索サイトには、物件の情報だけでなく、様々な街の情報や便利な情報が掲載されていますので、ぜひ、活用してみてくださいね。

2025. 06.30

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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令和5年4月1日～民法の改正により施行された、所有者不在土地等管理制度をご存じでしょうか。

具体的には、所有者が不明な土地建物に関して、利害関係人等の申立てにて、裁判所が管理人を選任し、選任された管理人が対象不動産を管理するという制度です。

今回は、この新制度が実際の現場で活用できるのかなど、制度の現場実態を解説します。

■所有者不在土地等管理制度の概要

① 登記簿などを参照しても、所有者が直ちに判明しない土地
② 所有者が判明しても、所在が不明で連絡が付かない土地

●利害関係人とは
隣地に住む住人や土地の共有者、空き家を管理する自治体等です。

●選任管理人の権限や義務は…

　・保存、利用、改良行為、裁判所の許可を得て売却や取り壊しを行う権限
　・対象不動産に関する訴訟の当事者となる権限
　・土地所有者に対し善管注意義務を負い、共有者全員に対し、誠実公平義務
　・売却代金や裁判所に納められた予納金などから実費や報酬を受けとる権利

■制度利用の現場実態は？

申立て件数はごくわずかです。理由は明快、費用負担です。

　① 弁護士や司法書士に支払う申立費用　一般的に30万円前後～
　② 裁判所に納める予納金（管理人報酬や管理費用の前払金）案件により数十万円
　③ 管理人報酬と管理費用、売却登記費用

①の負担は、申立て人が負担するケースが多く、②③については、土地所有者（共有者含む）が負担することが法律（民法264条の7）で定められてはいるものの、実際は申立人が建替えて、将来、売却額等から回収を試みることになりますが、現実的には回収が困難になるケースも多いと言われています。　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

弊社の実務においても、隣地が空き家で巨木の枝葉越境がなんとかならないか？との相談を受け、この制度が出来た時は解決に向け期待しましたが、実際に制度を利用する際の費用を立て替える必要があり、回収できないかもしれないリスクまで受け入れて制度を利用する人は少ないのが当然です。

費用については、土地所有者の親族や法定相続人などが負担するなど、費用負担の明確化がなされなか限り、利用は進まないと感じております。　 2025. 6. 29

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生命保険は相続対策にはなくてはならないものと言われています。

しかし、若いころに加入した生命保険や、お付き合いなどで契約してしまった生命保険が本当に相続対策になるのかを考えてみましょう。

1.　死亡保険金の受取人が「配偶者」

まず、一番多いケースが、受取人が「配偶者」の保険ではないでしょうか。

もし生命保険の目的が、「遺族の生活資金」や、「残された子供の学費」などであれば正解です。

しかし、相続対策としてはどうでしょうか。

配偶者は、相続した財産が「法定相続分」もしくは「１億６千万円まで」であれば相続税はかかりません。（配偶者の税額軽減）

もし、生命保険金を納税資金にしたいのであれば、それが必要なのは子どもたちとなります。

遺産の分割まで考えないと、生命保険は有効な相続対策にならなくなってしまいます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「配偶者の税額軽減」とは、相続後の配偶者の生活を守るために作られた制度です。

この制度により、配偶者は基本的に相続税は発生しないことになります。

配偶者が受取人になっている契約は、受取人を子供にするか検討してはいかがでしょうか。2025.6.28

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【抗菌・防臭】部屋を清潔に保つ

カーテンのなかには細菌・ウイルスなどを分解し、抗菌、消臭してくれるタイプのものもあります。小さなお子さんや、ペットを飼育しているお部屋にあるとうれしい機能ですね。

【ウォッシャブル】お手入れが簡単になる

カーテンを開け閉めする時の手垢や室内のホコリ、窓を開けている時の排気ガスなどで、意外とカーテンは汚れています。ポリエステル100％や伸縮性の低い素材を使い、型くずれしにくいウォッシャブルタイプのものを選ぶと、自宅で洗濯することができます。お手入れがしやすく、清潔な状態を保てるため、クリーニング代の節約にもなるでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンを洗濯したことがないっという方もいると思いますが、ウォッシャブルタイプのカーテンは、自宅で洗えます。洗濯表示を確認して洗濯してみてください。25.6.26

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相続財産の約半分は不動産を言われている中、不動産は共有以外、物理的に分割できない為、不動産を相続する相続人は、現金などを相続することができなくなり、やむなく不動産を手放さざる得ない！という家庭も少なくありません。

そこで４つある遺産分割方法の中でよく使われる代償分割という方法について、注意点を簡潔にお伝えします。これは、士業の方も間違って伝えている場合も多い為、コンサル業の方は注意が必要です。

●代償分割とは

物理的に分割が不可能な不動産割合等が多く、相続財産を法定相続分や各相続人が納得いく割合で分けられない場合に足りない分を多く貰った人がお金で補う分割方法のことです。

例）総相続財産 4,500万円（内訳：自宅不動産3,000万円・預金1,500万円）

相続人：配偶者（母）と息子
法定相続分：母2250万円　息子2250万円
遺留分：母1,125万円　息子1,125万円
遺言内容：母に自宅を相続させ、息子に500万円を相続させる内容

この様な家庭では、息子の最低遺留分も625万円足りないこととなり、不満に感じた息子が自宅を売却して足りない分を現金で分けてくれ！などの対策として、足りない分の625万円を代償分割金として支払うというケースです。

●代償分割金利用時の注意点

① 不動産の時価と相続評価の乖離に警笛！

相続時の評価（路線価や固定資産税評価額）と時価（売却時の価格）には乖離があります。大きいものだと相続評価に対して５倍ほどの時価の不動産も存在します。そして、代償金として支払う際に財産の額に対して金額を決めますが、その時には時価を基準にするという注意点です。

これは、不動産の時価額を知ることが難しい士業の方々が、相続税評価や固定資産税評価で分割割合を指南していることが少なくない為、将来に遺恨を残さない分割をする為にも留意して下さい。

② 遺言と遺産分割協議書の書き方

この書き方を間違えると贈与と判断されて贈与税が発生する為、注意が必要です。遺言や遺産分割協議は行政書士や司法書士に依頼する場面が多いですが、両者とも税金は詳しくないのが当然です。その為、自らチェック機能を働かせましょう。

■遺言書への書き方
前記記載の相続に対する負担として〇〇に金〇〇円を代償金として支払う。

■遺産分割協議書の書き方
相続人〇〇は、相続人〇〇に対し、前記記載の不動産を取得する代償として金〇〇円を負担することとし、これを令和〇年〇月〇日までに〇〇の指定する銀行口座に振込送金の方法により支払う。

●代償分割金を使う際のポイント

1. 代償金を支払う現金を生命保険金で準備するのです。生命保険金は相続財産の分割対象ではなく、保険金を受け取った人の固有の財産の為、分割協議の際にも持ち出す必要がない為、保険金を上手に使って代償金を支払うのです。

2. 代償分割金を金融機関から借入又は、受取人へ分割で支払う。

保険には入っていない場合などには、金融機関から借入して支払う方法もありますが、担保提供（不動産等）や支払い能力の審査がある為、あまり当てにしないようにしましょう。

もう一つの方法は、代償金を受け取る相続人に承諾を得て、分割で代償金を支払うというやり方です。これは受け取る側にもリスク（長き時間、不確実性）が伴いますので信頼関係が必要です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今回は、不動産の例を題材にしましたが、会社経営者が長男に会社を承継させたい場合なども、通常、株が長男に集中する為、代償分割の利用や生前贈与、生前遺留分放棄などの対策が必要となります。事業承継も含めての対策を検討されている方は、早めにご相談下さい。　2025. 6. 22

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遺産は、

❶現金１億円　　　❷不動産１億円　　　③借金2億円

とします。

遺言書で、

❶現金は長男　　　❷不動産は次男　　　が相続しました。

③借金２億円　　は、銀行との話し合いで次男のみが債務者となり、長男は債務者から抜けました。

この場合の相続税はいくら？

答.　長男770万円　次男なし

●長男分の遺産は、１億円(現金)

●次男分の遺産は、マイナス１億円(不動産１億円、借金２億円）

と、なりますが、相続税の計算上は、

長男分１億円＋次男分マイナス１億円＝遺産ゼロ

という計算にはなりません。

相続人の一人が相続した財産がマイナスの場合、相続税の計算上は「マイナス」ではなく、「ゼロ」として扱います。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

よって、相続税上は、

長男分１億円＋次男分ゼロ＝遺産１億円

と計算し、相続税は２人合計で770万円となり、それを長男が負担します。　2025.6.21

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令和７年４月２１日から施行となった不動産所有者検索用情報の届出制度について、効果や注意点も併せて簡潔にお伝えします。

この制度が出来た背景には、所有者不明土地の原因となっている「住所変更登記未了」不動産が多く、所有者が解らないことによる諸問題（管理の放置による環境悪化、公共事業の用地買収、災害の復旧・復興事業の実施や民間の土地取引隣地相互間の連絡など、所有者の探索に多大な時間と費用を要する）を解決すべく発足しました。

■所有者検索情報の届出制度内容とは

これまでの登記申請（所有権の保存、移転等）の際に記載する住所・氏名に加え、下記の項目が追加となります。

氏名　ふりがな
生年月日
メールアドレス

●所有者検索情報の届出制度の効果は？

登記名義人が引っ越し等で住所を移転した場合、住所変更を市町村役所で行うと、法務局がその情報を入手し「本人に確認した上で」住所変更登記を新しい住所へ職権で行うものです。

従来は、本人が実費にて行う必要がありましたが、費用も不要でリアルタイムに何時でも売買などの取引がスムーズに行える効果があります。尚、職権による本人確認は、届出したメールアドレスか、アドレスがない方には郵送で本人に確認連絡が届く仕組みです。

●既に所有している不動産に当該制度の届出はできるのか？
できます！　必要書類は、運転免許証、個人番号カード、パスポート等の身分証明書の写し等です。

【注意】
本制度の対象となる不動産は、申出をした不動産に限られることです。その為、不動産を複数所有する場合には、不動産ごとに申出を行う必要がありますのでご注意下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産売買の実務においても、住所変更登記を済ませないと売買（所有権移転登記）ができないのが現実です。また、同じ場所でも市町村の事情から過去の地番住所から住居表示指定による「住居表示実施の証明書」を市町村から取得した後に住所変更登記を申請する必要があるなど費用も時間も要します。

専門家の方々は、将来、顧客が困らぬよう、この制度を伝え将来に備えるよう促していきましょう！　2025. 6. 15

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＊＊マンションを相続したが、土地の登記簿に自分の名義がないけど大丈夫？＊＊

マンションの１室を購入した場合、通常「敷地権」というものが一緒についてきます。

この「敷地権」とは何でしょうか。

一戸建ての場合、不動産登記法の考え方では、

「土地と建物は別の不動産であり、土地・建物の２つの登記簿が存在する。」

ところが、マンション（区分建物）の登記は、登記が煩雑になりすぎることを防ぐなどの理由で、条件を満たす場合は、「区分建物の専有部分」と「土地の敷地利用権」が一体化することになっています。

この「一体化」した土地の権利が「敷地権」という事です。

一体化すると、区分建物１部屋の登記簿は１つであり、その１つの区分建物の登記簿の名義を取得するだけで、土地の権利も取得することになります。

土地と部屋（建物）がセットになっているため、マンションの部屋の部分（建物）を残して、土地だけ売却するということはできません。

ですから、敷地権付きの区分建物を相続した場合、土地の登記簿に名義が載っていなくても何の問題もありません。

なお、「敷地利用権」と「敷地権」は混同されがちですが、

敷地利用権・・・敷地を利用できる権利そのもの

敷地権・・・・・権利に関する形態で、敷地権が設定されている場合、専有部分と敷地利用権が一体となっているので、分離して処分する事は出来ません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

二世帯住宅でも条件を満たせば区分建物として登記することができますが、複雑でわかりにくい部分もありますので、まずは専門家にご相談ください。　2025.6.14

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賃貸物件を探す前にご自分の家賃について考えましょう

家賃(管理費込）はいくらが適正？

家賃は年収の25%以内がよいと言われています。しかしこれはあくまで目安値となるため、そのほかの支出とバランスを取りながら、無理のない賃料の部屋を選びましょう。

家賃が年収の30％を超えると家計を圧迫！ 年収の25％以内に抑えよう

まだ日本経済が右肩上がりで、勤続年数が増えれば給料が上がり続けた時代は、「家賃は月収の3分の1がいい」とよくいわれました。20年～30年前の好景気の時代なら、それでもよかったかもしれません。

ところが時代は変わり、リーマンショック以後、サラリーマンの平均年収は下がり続けています。

そんな時代の「年収に見合った家賃」の公式は、ズバリ、年収×0.25＝年間家賃額。家賃が年収の30％を超えてしまうと、家計がかなり圧迫されます。

5年先にも家賃が「払えるか」考えて家賃を決めましょう。ちなみに住宅を購入した場合のローン返済額は、年収の2割が基本です。

実際の家賃が月収の30%でも 月収の20％の家賃を希望する人が多い

たとえば一人暮らしの場合、「一人暮らしに関するアンケート調査」（公益社団法人全国宅地建物取引業界連合会2012年度版）によると、半数近い人が月収の「30％」程度の部屋に住んでいます。しかし、月収の「20％」程度を妥当と考える男性が35.2％、女性は31.7％います。

最も人気のある部屋のタイプは2011年度が「1LDK」でしたが、2012年度は「1DK」という結果に変わっています。一人で暮らす最低限のスペースがあれば十分という傾向が強くなったといえます。

最近は「シェアハウスに住んでいるから家賃は光熱費込みで3万円」という方も珍しくありません。

年収400万円未満の場合、独身者と既婚者で支払っている家賃が異なる場合が多いようです。

独身の場合、ちょっと無理をして8～10万円の家賃を払っている人もいますが、6万円～8万円のワンルームに暮らしている人が大半。既婚で家族がいる場合、交通アクセスの利便性を多少、犠牲にしてでも広めの部屋を選ぶ傾向が強いようです。

年収が400万円なら適正年間家賃額は年収の2.5割の100万円。一ヶ月の適正家賃は83000円程度になります。もし家賃が高いと感じたら、適正家賃の物件に引越すのも一つの方法。

それが無理な場合は家計を見直し、節約できる部分はさらに節約しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

「今後も賃貸で暮らすライフスタイルがいい」「結婚したら住宅を買いたい……」。どちらにしても、将来、配偶者や子どもの教育費が増えることを見越して家賃を考える必要があります。

年収に見合った家賃を設定することで、将来の豊かな人生設計につなげましょう！

2025. 06.09

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相続人は相続開始を知ってから３ヶ月以内に相続財産を承認するのか、放棄するのかの選択をすることができます。先日のブログで相続財産の単純承認について解説しましたが、今回はその他の選択肢である限定承認と相続放棄について簡潔にお伝えします。

●限定承認とは・・

プラスの財産の範囲内でマイナス財産（借金）を返済する承継の仕方です。

① 財産目録を作成
② 財産目録を家庭裁判所へ提出
③ 共同「相続人全員」が共同して限定承認を裁判所へ申述

相続遺産と相続人個人の財産とは区別され、個人資産の独立性は維持されます。ポイントは相続人単独ではできず、相続人全員納得して申述しなければならないことです。

●相続放棄とは・・

プラスの財産もマイナスの財産も全て相続放棄するものです。

手続きとして、家庭裁判所へ相続放棄の申述を行う必要があります。これは、限定承認と違い、各相続人が単独で行うことができます。放棄が裁判所で受理されると熟慮期間中（相続開始～3ヶ月以内）であっても取消がでないので、放棄は慎重に判断しましょう。

注意点として、実態が解りづらい連帯保証の債務も相続するということです。単純承認した後、数年経ってから連帯保証した債権者から保証債務の請求が来た！なんていう事実も現場では起こってます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続相談でたまに見受けられるのが、私は遺産分割協議で自分の相続は放棄したから借金なども債務は何ら関係ないと認識している方がいることです。

遺産分割での放棄は正式な相続放棄とは違い、単なる遺産分けの結果に過ぎず、後日、借金が発覚した場合には、遺産分割で取分が０だとしても債務を負うことになるからです！　2025. 6. 8

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2025.6月5日（水曜）　福岡 Hilton シーホークにてCPM・CCIMの資格試験合格者の授与式とパーティーが開催され、私の身もそこに投じていた。

3年前にCPM資格（米国 不動産経営管理士）を取得し、今年ようやくCCIM資格（米国 不動産投資顧問）の資格を取得することができました。本日は、CCIMの魅力につていお伝えしたいと思います。

●CCIM資格とは・・

全米認定不動産投資顧問協会認定の不動産投資に関する分析手法を学ぶ米国では非常に権威のある資格です。このプログラムは世界28 カ国で受け入れられ、現場で使える実践的な内容が特徴です。

財務分析や市場分析、リースする側やオーナー目線の分析など様々な投資分析を数値で判断することのできるロジカルな投資判断ができるものです。

●資格取得まで・・

授業は2024年10月～始まり、101（3日間）・102（3日間）・103（3日間）・104（4日間）各10時～19時の会場受講（リモート有）を受け、授業終了後１週間以内に受けた授業のテスト（4択/50問）を受け合格する必要があります。

101授業：財務分析
不動産投資に関する財務数値（IRRやキャッシュフローツリー等々）を学び、実践に則した、分析を数値で結論に導き、判断基準にします。

102授業：市場分析
経済基盤分析（EBA）を始めとする、市場分析から投資不動産の適正を判断する分析を学びます。

103授業：ユーザー意思決定分析
ユーザー（賃借人）から見た視点で、借りた方がいいのか、購入した方がいいのか、現状維持がいいのかの判断を数値で分析し、判断の基準にするものです。

104授業：投資の意思決定分析
不動産投資をする側から見た分析を、新規投資、保有現状維持、将来売却、ローン借換、売却などの各ケースを比較できるよう数値で分析し、最良の判断ができる分析を学びます。

CCR授業：試験前の復習
2日間終日、101～104で受けた授業の総まとめとして試験前に全体復習の授業を受け、3日目に最終試験（80門/4択/6時間）合格基準70点以上をクリアーすることで、晴れてCCIM資格を獲得できます。

実に足掛け7ヶ月にも及ぶ格闘で取得できた資格は、達成感もひとしおです。これから資格を活かして不動産投資のコンサルティングや今行っている相続・不動産コンサルの付加価値として皆様に貢献できるれば本望です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

授業で知り合ったアメリカから来たCCIMホルダー（女性）によると、この資格はアメリカで不動産投資に関する資格として最も権威があり、最高峰だと教えてくれました。

このように時間も費用（100万円弱）かけ、権威ある資格を取得する同期のメンバー達も、とても意識レベルが高く、倫理感や正義感に加え、信頼のおける人間性溢れる方が多く、良き人脈作りにも繋がりました。

弊社の強みは単なる不動産売買や建築ではなく、相続や資産の半分以上を占める不動産のコンサルができるのが特徴です。

そして今まで培ってきた知識や経験を皆様に提供し結果として貢献できてこそ、弊社の存在価値があるものと認識しております。　2025. 6. 1

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【UVカット】紫外線から守る

UVカットカーテンは、繊維のなかに紫外線吸収剤を配合するなどの加工を施し、紫外線を防きます。レースカーテンに付属することの多い効果で、昼間の明るさを取り入れながら、紫外線はガードしてくれるのです。UVカットの割合が高いものほど、紫外線を防いでくれます。一般的な窓は外の紫外線をほとんど防がず、80％近くは室内に入ってくるといわれています。UVカット効果によって、家具や畳などの強い日差しによる劣化も防ぐことができます。

【花粉・ハウスダスト対策】アレルギーから守る

薬剤を塗り込んで粘着させたり、特殊な繊維構造で花粉やハウスダストをガードしたりするカーテンを「キャッチレースカーテン」と呼びます。花粉の時期でも、空気の入れ替えをしたい場合におすすめの機能です。プライバシーを守れるカーテンは、一般的なレースカーテンより生地が厚くなっていたり、光沢のある糸が織り込まれているため、外から室内の様子がわかりにくくなっています。そのためプライバシーを守ることができ、女性の一人暮らしや、人通りがある道に面した窓に適しています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

これから日差しが強くなるのでUVカット機能が付いたカーテンは魅力的です。夏の暑さ対策に既存レースカーテンの窓側に付けるライナー（遮熱・遮光などの機能付き）もあるので活用したいですね。25.6.5

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