はじめて一人暮らしや引越しをするときは、いつスタートするか？何が必要なのか？など、疑問や不安を感じることが多いものです。手順とポイントを押さえれば、引越しは楽しく進めることができます。
今回は、物件検索サイトのホームズが、引越しビギナーの皆様が安心してスムーズに引越しを行えるよう、引越しの基本的なスケジュールや部屋の探し方、発生するお金や契約についてなどをわかりやすく説明していましたので、ご紹介します。　

スケジュールを知ろう！

引越しは、新居に移りたい2ヶ月前くらいから準備をはじめると安心です。
2週間程度で行えるケースもありますが、できれば余裕をもって臨みたいですよね。
特に不動産の繁忙期と言われる2月3月は、好条件の物件を借りるまでに時間がかかる可能性があるため、早めの準備をおすすめします。

また、退去予告は退去日の1ヶ月前までとしている物件が多いですが、中には2ヶ月前という物件も。賃貸物件から住み替える場合は、現在住んでいる物件の契約書も早めに確認するとよいでしょう。

家賃発生日は申込から２～３週間以内、または入居審査通過後から2週間以内というところが多いようです。家賃発生日までに住み始める必要はありませんが、家賃の二重払いを避けたい場合にはこのようなスケジュールも確認しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家賃発生日＝鍵を受け取る日という賃貸物件が多いので、効率よくスケジュールを決めましょう。

繁忙期は引っ越し業者がいっぱいで入居できず、引っ越し難民とよばれる事例も多くなってます。

余裕をもってスケジュールをたてましょう。

2025. 05.26

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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相続とは現金や不動産などのプラスの財産と借金などのマイナス財産を全て包括承継することを言いいます。誰もがプラスの財産ばかりではなく、借金や相続したくないプラスの財産もあるでしょう。

このような場合、必ずしも相続人が受け継ぐ必要がある訳ではなく、法律上は受け継ぎ方を選択できることになっています。今回は、３つある相続財産の受け継ぎ方のうち、単純承認について解説します。

■単純承認とは

被相続人の権利義務を無限に承認することをいいます。権利とはプラスの財産を指し、義務は主に借金等をイメージして下さい。

【単純承認となる２つのケース】

・法定単純承認：相続発生を知ってから何もせず3ヶ月を経過した場合には自動的に単純承認したものとみなされます。

・被相続人の財産を処分した場合には、単純承認したものとみなされます。

単純承認となる５つの処分行為の判別例

　① 形見分け：基本は処分に該当しませんが、高価な衣類や宝石などを分配した場合には、形見分けの範囲を超え、処分に該当すると解されます。

　② 葬儀の執行：相続財産を葬儀費用に充てる行為は処分に該当しないというのが判例での見解です。

　③ 保険金の請求：保険金は相続財産ではなく受取人の固有財産の為、処分には該当しません。

　④ 相続債権の取立・債務弁済：相続人が被相続人に対して有していた借金を取立受領した場合や、相続財産の不動産で債務を代物弁済した場合には処分に該当するという判例があります。

　⑤ 相続人が相続財産を使ってしまったり、相続財産で被相続人の借金を返済してしまうと単純承認の処分に該当します。例として病院代や公共料金等を払ってしまうと単純承認とみなされる可能性があるので注意が必要です。

ポイントは被相続人の死亡から３ヶ月以内ではなく、被相続人の死亡を相続人が知ったときから３ヶ月以内に相続するかしないかを選択できるというところです。そうしないと疎遠だった相続人が相続開始を知らずに被相続人の死亡から３ヶ月経過した場合に、相続放棄等の選択ができなくなるからです。

また、莫大な借金があり相続放棄をするつもりだった相続人が上記に該当し単純承認したものとみなされるケースには注意が必要です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

次回は連続して残り２つの選択である限定承認と相続放棄について解説します。このような選択を知らない方も多いのが実務現場での印象です。法律規定がある以上、知らなかったでは済まされない相続ルールの概要だけでも自分事として学びましょう。　2025. 5. 25

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

プライバシーを守れるカーテンは、一般的なレースカーテンより生地が厚くなっていたり、光沢のある糸が織り込まれているため、外から室内の様子がわかりにくくなっています。そのためプライバシーを守ることができ、女性の一人暮らしや、人通りがある道に面した窓に適しています。

ミラーレースカーテン

ミラーレースカーテンは、特殊な糸を織り込んで鏡のように太陽の光を反射させることで、外から室内を見えにくくしてくれるレースカーテンです。一方、夜になって外よりも部屋のなかが明るくなると、屋外から部屋の様子が見えてしまいます。カーテンを重ね付けしていて、夜は厚手のカーテンを閉めるという場合は問題ありません。

遮像カーテン

遮像カーテンは、プライバシーカーテンとも呼ばれ、昼夜を問わず室内を見えにくくしてくれるカーテンです。生地が一般的なレースカーテンより厚手のため、室内からも外が見えにくいようになっています。電気を付けても外から室内の様子がわかりにくいのは安心です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

外より内部が見えにくいと、外の光も入りずらいので薄暗く感じるかもしれません。メーカーによりますが、遮像カーテンの内部の見えにくさをランクで示しているところもあるので購入の際は参考にして下さい。25.5.22

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「不動産情報サイト アットホーム」でアクセス数の多い街・駅をまとめた「2025年発表！アットホーム アクセス数の多い街・駅ランキング」を公開してました。

＜「2025年発表！アットホーム アクセス数の多い街・駅ランキング」 調査結果＞
≪東京都でアクセス数が多い街（総合）≫賃貸・購入1位「世田谷区(せたがやく)」

「不動産情報サイト アットホーム」に掲載されている最もアクセス数が多かった東京都の街は、前回（2023年度）に引き続き賃貸・購入ともに「世田谷区」でした。「世田谷区」は、閑静な自然の残る環境が人気で、「二子玉川」や「成城学園前」などの住宅街に発展しました。商店街や飲食店が多い「三軒茶屋」や、サブカルチャーの聖地としても有名な街「下北沢」なども人気のエリアです。

≪東京都でアクセス数が多い駅（総合）≫賃貸1位「三軒茶屋(さんげんぢゃや)」駅、購入1位「勝どき(かちどき)」駅

「不動産情報サイト アットホーム」に掲載されている最もアクセス数が多かった東京都の駅は、賃貸で「三軒茶屋」駅でした。「三軒茶屋」駅の周辺は商店街や飲食店が多いのが特徴で、若者の多い街という印象と、下町のような風情が調和した場所です。
購入1位は「勝どき」駅でした。選手村跡地を再開発することで誕生した街区「晴海フラッグ」の最寄り駅でもあることから、注目が集まっているようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

街の再開発で、人気が出てきている地域も多いようですね。

特に活気のある便利な街が好まれるようです。

2025. 05.19

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2008年4月に国土交通省が「CRE戦略を実践するためのガイドライン」全80ページを公表していますが、企業が所有する不動産価値を高め、企業収益の指標であるROAの向上により企業の繁栄は国力の繁栄にも繋がる重要な戦略です。

まだ知らない企業も多いことからCRE戦略の概要をお伝えし、専門家と共にCRE戦略の実践に着手するきっかけになれば幸いです。

■CRE戦略とは

CREとは（コーポレート リアルエステート）の略で、直訳すると企業の不動産戦略という意味です。

上場企業が所有する不動産割合はなんと39％と多く、京都で200年以上続く老舗が併業している割合が最も多いのは不動産賃貸業、次いで酒関連業となっているくらいに、企業内で不動産が活用されていることが解ります。

不動産をいかに有効活用できるかによって、企業の業績が大きく左右されるといっても過言ではありません。それは個人でも然り、土地の約65％が個人所有であることから、個人の不動産有効活用が資産形成の第一歩であり、将来の資産相続についても大きく影響します。

SRE戦略は２つに大別すると不動産の「収益と相続」と言えます。いかに有効活用することで収益性を高め資産の増進を図れるか、相続では不動産を活用した相続税の圧縮や、有形資産の確実な子孫への承継が図れるというのが２大目標です。

●４つの有効活用とは

　1.　有効活用（自己活用・不動産賃貸業・企画賃貸事業）

　2.　現状維持（REビジネス展開・現状事業の継続・仮設ビジネス転用・空地継続）

　3.　売却（現金化・関連企業売却・買替制度活用・交換制度活用・バリューアップ売却・M＆A・証券化、流動化）

　4.　定期借地（事業用借地権・建物譲渡特約付借地権・一般長期借地権）

　●主な相続での不動産活用

　1.　時価と相続税評価の圧縮節税

　2.　小規模宅地の特例（貸家建付地・貸宅地の評価減）

　3.　収益不動産の法人化譲渡

　4.　贈与を活用した資産移譲

　5.　広大地の区画割による活用

留意頂きたいことは、不動産は高額の為、単に金融機関から融資と共に不動産購入を勧められたからとか、建築メーカーから収益性をアピールされ建築することにしたという理由だけでは決して進めないことです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

大切なことは、提供（販売）する側の一択の視点ではなく、投資（購入・保有）する側の視点に立って幅広い選択肢の中から最良の方法をサポートしてくれる不動産の専門家を介して進めることが肝要です。

弊社ではCRE戦略の実勢コンサルティングを行っております。まずは無料相談から信頼がおけるかご判断下さい。　2025. 5. 18

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厚生労働省は2025年現在の認知症者数 471万6000人に対し、2040年には584万2000人に増加すると推計発表を行いました。なんと65歳以上の高齢者の15％（6.7人に1人が認知症）が認知症になるとのことです。

他人事ではない認知症問題、認知症になると全ての口座は凍結され、全ての法律行為が出来なくなります。今回はこの社会的問題である認知症に対して５つの対策を解りやすく発信します。

■５つの認知症対策とは

1.　家族信託

信託法の改正により、信託できる家族に自分の資産を信託契約に基づき信託することで、信託受託者は本人の健康状態に左右されずに本人に代わり財産の管理・運用・処分が出来る制度です。

家族信託は公正証書で組成する方法や、私文章で信託することもできますが、外部要因（銀行や親族）の関係上、可能な限り公正証書で交わすことをお勧めします。

2.　任意後見

任意後見制度は元気なうちに信頼できる後見人を自ら選択し任意後見契約を結ぶことで、任意後見人は財産管理や身上看護などを行うことができる制度です。

認知症になってから選任される法定後見人は家庭裁判所が後見人を決定する為、自ら希望する後見人（家族等）になる可能性が少なくなります。注意点は任意後見人には後見監督人が付くため、本人には必要がない不動産の売却や運用、相続対策などはできなのが特徴です。

3.　家族サポート証券口座

2025年2月からスタートした日本証券業協会が創設した「家族サポート証券口座」は、株式や投資信託を運用する証券口座が認知症等により凍結するケースに備え、家族代理人が本人に代わって口座の資産を売買換金できる新制度です。証券口座を保有の方は必見です。

4.　民間銀行の代理人指名制度

予め銀行に家族代理人の登録をしておくことで、本人に代わって家族代理人が預金の引き出しや振込が可能となる制度です。この制度は日常的な入出金に限定されることが特徴で、短期的な生活費対応や預金管理が目的となります。

5.　生前贈与

生前贈与は元気なうちに、親族や第三者に無償で財産を渡す法律行為です。事前に財産を受け取った家族等が、扶養義務に基づいて贈与金を使って療養身上看護をしてくれれば、実質的に資産凍結対策の機能に繋がることになります。

生前贈与には、様々な注意点（名義預金・定期贈与・非課税枠・相続時精算課税贈与・暦年贈与）がありますので、贈与の際は専門家に相談しながら行うようにしましょう。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

認知症対策として５つを紹介しましたが、実際の現場では、その家庭環境によって最善策は変わってきます。認知症になる前に、売買承継がいいのか、相続承継か？ 信託か暦年贈与か相続時精算課税贈与かなどなど、親族事情や資産構成などの全体を俯瞰的に見て判断する必要があることを忘れないで下さい。　　　2025. 5. 11

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相続発生に限らず、口座名義の当人が認知症になった場合、銀行がその事実を知った時点で預金口座は凍結します。凍結とは出入金や振込等、全ての手続きができなくなり、介護費用なども引き出せなくなるため、不便極まりないことです。

預金口座凍結と同時に証券口座を保有している場合についても同様に証券口座が凍結することになります。今回は、証券口座凍結の対策として発足した、新制度「家族サポート証券口座」の特徴と家族信託との違いを簡潔にお伝えします。

■日本証券業協会創設「家族サポート証券口座」とは

対象者：65歳以上の高齢者
代理人：配偶者、子、孫
契　約：本人と家族代理人とが公正証書による委任契約を締結

この委任契約によって、代理人家族は契約内容の管理・運用方針に沿って証券口座の資産売買を行うことができるようになります。その際、証券会社は委任契約の運用方針に沿っているかをチェックします。

この制度利用により、介護費や治療費などまとまった資金が必要な際に、代理人が株式や投資信託を売却して現金を準備することが可能になります。

●家族信託との違い

信託口座の売買等を家族に信託することも可能ですが、信託会社が信託口口座に対応していない場合には不可能です。家族信託に対応している信託会社であれば、家族信託契約によって、信託口座管理に限らず、預金、不動産、相続対策、贈与や資産承継指定など幅広く信託組成できるのが大きな違いです。

●通常の金融機関口座凍結に対応した「代理人指名制度」とは

家族サポート証券口座開設によって、売買した現金を通常の民間金融機関に入金する際、認知症によって、当該民間口座が凍結してしまったら意味がありません。

そこで、「代理人指名制度」を利用する方法があります。本制度は、予め銀行に代理人を登録しておくことで、代理人が本人の銀行口座から引き出しや振込が出来る制度です。しかし、この制度は日常的な入出金に限定されることが特徴で、短期的な生活費対応や預金管理が目的となります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

口座凍結対策として３つの制度をご紹介しましたが、預金に限らず、将来の自宅売却や収益不動産の売却購入、相続対策など幅広く柔軟に資産管理を行いたい方は、やはり家族信託がおススメです。

問題が起こってからでは遅いのです。気が付いた「いま」から専門家に相談しながら対策を進めて下さい。　弊社でも無料相談からご活用頂けます。2025. 5. 3

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相続放棄を考えている場合、次のような状況で放棄することができるのでしょうか。

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1か月前に母が亡くなった。

母が亡くなる前後に、母名義の預金口座から現金を下ろして使用した（約500万円）

母名義で借りている賃貸住宅に母と2人で住んでいて、母の死後もそこに1人で住んでいる

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①相続放棄を希望する場合、相続の発生を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。

しかし、3ヶ月という法定期間を過ぎた場合や、相続財産の全部または一部を処分した場合は、単純承認したものとみなされ、相続放棄をすることができません。

（ただし、遺産の調査に時間がかかる場合などは法定期間を延長してもらえる可能性あり）

したがって、相続放棄を考えている相続人は、被相続人の預貯金などには一切手を付けないようにする穂が基本です。

この場合、すでに相続財産の一部を処分している状況ですので、相続放棄は難しいと思われます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

しかし、引き出したお金の使途によっては、相続放棄が認められる可能性もあります。

次回に続きます。　2025.5.17

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共有名義のアパートを所有する代表共有者１名の預金口座に賃料が振込まれているケースが現場ではよくみかけます。このような状況下で共有者のうち一人に相続が発生した場合の権利（民法）と税金（税法）について、以外と勘違いしている方が多い為、留意点等をまとめてお伝えします。

■相続発生前の共有名義の賃料について

共有名義の賃料を共有者のうち１人の口座に振込されていた場合、賃料収入は共有持分に応じて不動産所得として申告する必要があります。もし、口座名義の１名が振込賃料全額を自らの不動産所得として申告していた場合には、他の共有者から贈与を受けたという扱いになる可能性がある為、注意して下さい。

対策としては、振込口座は１つでも、１年に一度は共有持分に応じて各共有者名義の口座に振り分けることです。年間110万円以内であれば、暦年贈与の非課税枠以内となる為、申告は不要ですが、定期贈与と見なされた場合には、総額に対して一括で贈与税が課さられるリスクも忘れずに！

■相続発生後の共有名義の賃料について

共有アパートの名義人のうち１人の相続が発生した場合の遺産分割まで賃料は、民法上は、法定相続分割合で、相続人全員に受け取る権利が生じます。遺産分割協議後であれば、賃貸不動産を取得する事となった相続人に賃料を受け取る権利が移ります。

但し、相続人全員の合意によって、相続が発生後から遺産分割まで賃料を遺産分割の対象とする事で、相続人の一人が取得する事も可能と解されてます。

留意点は、前記のように共有名義の一人の口座に賃料が振込まれており、口座名義人が被相続人として亡くなった場合には、金融機関が口座名義人の死亡を知った時点で即口座凍結（引出・入金・振込）される為、賃借人からの振込もできなくなることとなり、一旦、振込管理口座を変更する必要があります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

土地、建物の双方が共有名義で賃料の受取方も偏っているなどの状況で、被相続人の自宅も絡み、小規模宅地の特例や貸家建付け地評価など、複雑な状況の場合には、事前に資料を提示して頂き、簡易無料判断も可能です。　その際は、予約制の無料相談をご活用下さい。　2025. 4. 27

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Q．次の財産のうち信託することができるのはどれでしょうか？

①　年金を受給する権利

②　転用していない畑

③　ペット

答　③ペット

ペットは動産とされ、信託することができます。

年金受給権は譲渡することができないと法律で定められています。

農地である畑は、そのままでは農業委員会が許可できないので、転用して宅地等にしない限り信託できないと考えられています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

信託とは、自分（委託者）の大切な財産を、信頼する人（受託者）に託し、大切な人（受益者）あるいは自分のために管理・運用してもらう制度のことです。

そして、認知症による資産凍結リスクの対策として注目されているのが家族信託ですが、認知症と診断された後では家族信託をすることはできなくなります。

気になった方は、是非ご検討ご相談ください。　2025.4.26

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

部屋を快適な室温に保つカーテンを保温カーテンといいます。効果によって遮熱・断熱に分かれます。保温カーテンを利用することで、外からの熱で室温の温度が上昇しにくくなる効果があります。エアコンの設定温度を１度抑えることで、消費電力を約10％減らすことができるといわれています。

遮熱

遮熱カーテンは生地に加工を施して、外からの熱を跳ね返すカーテンのことです。生地の素材にはセラミック粒子を練り込んだ糸を使用したもの、裏側の糸を金属で加工しているもの、糸状にした金属を織り込んでいるものなどがあります。

断熱

断熱カーテンは、部屋の暖かい空気が窓から逃げないようにするのと同時に、外からの冷気が入ってこないように遮断してくれます。断熱カーテンは高密度な生地のもの、ビニール生地のもの、裏地に空気の層を作る特殊加工が施されたものなどがあります。

遮熱カーテン、断熱カーテンの違い

遮熱カーテンは、太陽の熱を吸収せず反射させる効果を持つため遮光効果も兼ねており、夏の強い日差しや熱を遮ることができます。一方、断熱カーテンは室内へ熱の出入りを防ぐ効果を持ちます。特に冬には、部屋を暖かく保つ効果に優れています。季節によってカーテンを使い分けるのも選択肢のひとつですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

保温カーテン（遮熱、断熱カーテン）を利用して、暑さ寒さに対応したいです。25.4.25

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行政の空き家対策相談員を担う傍ら、新聞記事などの空き家問題には、つい意識が向いてしまいがちですが、先日の日経新聞に掲載されていた空き家問題について、要約して皆様の今後の役に立てる記事として発信します。

全国の空き家数は900万戸超となり、30年前の約２倍となる深刻さを増しています。なぜ、このような状況になり易いのか？　７つのケースを纏めてお伝えします。

■空き家が発生しやすい７つのケース

① 現時点で共有名義になっている不動産
※共有名義者の意見相違や、誰かやるだろうの意識から空き家が発生する。

② 以前に相続が発生した時から相続登記が未了
※相続登記未了の場合、売却ができず、時間の経過で相続権利者の死亡により、更に相続権利者が増幅し、権利関係が複雑化して空き家が発生する。

③ 相続人全員が当該不動産を欲しがる
※都心の優良物件で高額な場合など、全員がその不動産を欲しがる場合、話し合いが纏まらず、一旦、共有名義になり空き家化する。

④ 相続人全員が誰も居住や利用もしない
※誰も利用等しない場合、相続登記の際に、とりあえず共有の物件として賃貸にするにしても意見の相違で空き家化する。

⑤ 相続人の生活拠点が、相続不動産から遠方である
※空き家の様子を見に行くだけでも時間と経費がかかる為、足が遠のき、放置空き家となる。

⑥ 相続不動産に制約や問題がある。
※再建築不可や隣地者と境界トラブルがあるなど、不動産に問題や法令制約がある物件は、つい放置しがちとなり空き家化する。

⑦ お一人様の不動産を相続する相続人が疎遠の「おい・めい」である。
※普段から疎遠の「おい・めい」が相続人の場合、借金や連帯保証を警戒して相続放棄するケースや、実家のような愛着がないことから放置空き家になりやすい。

一部引用：日経新聞掲載【三菱UFJ信託銀行MUFG相続研究所所長 入江誠 氏 記事 】

■空き家化を避ける対策とは

なるべく早い段階で、相続予定の不動産に問題がないのか？売却はスムーズにできるのか？賃貸の場合、どの位のリフォーム費が発生し、利回り％は？などを登記、境界確認、用途地域、再建築の可否などを不動産コンサルに強い専門家に有料委託してでも早期に着手しておきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空き家の係る譲渡所得の特別控除の3000万特例などの税金や、相続前と後の分割対策など、できれば総合的に対策を担える専門家を探して、節税対策・分割対策・納税対策・資本増加対策を俯瞰的視点から総合的に実行していくべきです。

弊社では、不動産に強い相続コンサルができる強みを生かし、日々、現場の相談や実務に勤しんでおります。Zoom 無料相談の予約は下記、メルマガ登録からできますので、是非ご活用下さい！　2025. 4. 20

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