第3 財産の評価について-7

路線価格の表示がない市街地郊外などの土地評価は倍率方式という方法で所有する土地の評価を算出します。この倍率方式に用いる倍率表の見方にもポイントがあります。ポイントされ押えて見れば、評価額の算出も簡単にできます・・

 

路線価格がなく、倍率方式地区の倍率表の見方とポイント

参考までに船橋市の倍率表を下記に掲載しました。

 

①「借地権割合」欄

倍率地域において借地権の価額を評価する場合に用います。

 

②「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄

種別として・・宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼があり、所有地の現状に応じて種別を選択し、横の地域と照合します。宅地欄に路線と記載のある場合には、路線価格があるので、路線価格で評価して下さい。という意味です。

 

③ 倍率表の分類表記の意味

1.1等と表記されている場合には、固定資産税評価額×1.1が相続評価額となります。

その他、農地（田・畑）の場合に表記される意味は下記の通りです。

A.純農地の場合→純と表記されます。

B.中間農地の場合→中と表記されます。

C.市街地周辺農地の場合→周比準と表記されます。

D.市街地農地の場合→比準又は市比準と表記されます。

尚、「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地域は、付近の宅地の価額に比準して評価して下さい。という意味になります。その他、山林・原野についても同じ意味となります。

 

ここまで来ると、では、純農地と中間農地の判別は何を基準にすればいいの？との質問が届きそうですが、その判断は農地法や都市計画法、宅地に転用できる難易度によって変わり、専門家が現地や市役所へ出向き調査しないと判別できないものです。一律、これで判断！というわけにはいきませんので、ここでは割愛しますね。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-6

土地の位置・形状は個々にさまざまです。南向きの整形地と北向きの細長い土地を同じ評価としては不公平です。その為に国税庁は画地調整という個々の土地に応じた評価の調整基準を設けております。では、その概要について・・

 

個々の土地に応じた画地調整の概要について

画地補正には大きく次ぎの7種類があり、評価額がプラスされても最高で10％程です。

逆に評価が下がる割合が大きい土地の場合、税金がぐんと下げられるというわけです。

 

1. 側方路線加算（＋）

所有地が角地のような場合をイメージして下さい。角地であれば、進入路が二方向に増え、採光も多くとれる為、土地の価値が上がります。補正幅は101％～110％

 

2. 二方路線加算（＋）

道路が前と後ろの二方向に接道している土地をイメージして下さい。このような土地も前記1.と同様の効果があり、利用価値があがります。補正率は102％～107％

 

3. 奥行補正（－）

道路から奥行きが長い又は、短い土地は建築しづらかったり、採光も取りづらかったりしますので、評価は減額されます。補正率は80％～

 

4. 間口狭小補正（－）

道路に面している長さ（幅）のことを接道間口といいます。その間口が狭いと車両進入が難しくなったりする為、評価は減額されます。補正率は80％～

 

5. 奥行長大補正（－）

道路からの奥行き距離が間口距離の2倍以上あるような「うなぎの寝床」土地は、建築プランも限られ、使いにくくなる為、評価は減額されます。補正率は90％～

 

6. かげ地補正（－）

不整形な土地の外周端が触れるように整形地で囲い、その整形地と不整形地との面積割合が1割以上の場合、減額評価されます。補正率は53％～96％

 

7. その他 補正（－）

無道路地とは、道路に接道していない土地（通称・袋地）のような土地をいいます。道路に接していなければ、建築もできず、土地までの進入は、他人の敷地を通って行かなければなりませので、減額評価となります。

 

補正率のやり方は、国税庁のホームページにも掲載されておりますが、少々難解ですので、相続対策の段階では単純に路線価格に保有地面積を掛けた評価で整理しておけば十分です。ただ、実際の申告時には税理士等の専門家が、このような補正率を最大限に使って減額し、節税することになります。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-5

路線価格図の見方が解らないと評価額が大幅に間違ってしまう可能性もあります。また、所有地を他人に貸している場合に用いる借地評価についても、じつはこの路線価図に掲載されています。では路線価図の簡単な見方についてお伝えします。

 

路線価図の3つの簡単な見方とポイントとは

路線価図はポイントのみ押えていれば、決して難しい図ではなく、一般の方でも十分に読み取れます。では、ポイントを絞って見て行きましょう！

 

下記は参考に、JR船橋駅南口ロータリー付近の路線価図を掲載してみました。

見方のポイントは下記に3つに集約されます。

① 道路についている価格が千円単位で表示されております。

例）970Bとは970,000円/㎡という意味です。

自分の土地がその道路に面して100㎡あれば（100㎡×970,000円＝9,700万円）の評価ということになります。

 

② 前記の数字の横にBとあります。これが借地権割合のことですが、借地権割合は次の種類があります。

A＝90％・B＝80％・C＝70％・D＝60％・E＝50％・F＝40％・G＝30％が全種類です。

従い、Bと記載があれば、土地を借りている人が、その土地に対して80％の割合で権利がありますよ。という意味になります。あくまで税法上ですが・・・

 

③ 道路上の価格が○で囲われており、黒塗や斜線が付いている場合がありますが、意味は次ぎのとおりです。

「黒塗」＝その地区区分は黒塗側の路線の道路沿いのみが該当するという意味です。

「斜線」＝その地区区分は斜線側の路線には該当しないことを意味します。

「白抜」＝その地区区分は路線全域に該当するという意味です。

 

その他、路線価図の左上に7種の地区について説明があります。基本的には、この3つの概要を理解して閲覧すれば、所有している自分の土地が相続税法上幾ら位の評価になるのかを簡単に算出できます。正確には画地調整といってさまざまな補正を行いますが、補正の概要は別のコラムでお伝えします。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-4

土地の相続税を計算するうえでの評価方法には2種類あります。一般的に知られているのが1つ目の評価方法ですが、2つ目の方法を知らないと地方地域などに土地をお持ちの方は評価に行き詰まってしまいます。

 

相続税評価額の基準となる2つの評価方法とは

 

1. 路線価方式

国税庁が公開している路線価図の道路に1㎡当りの価格が1千円単位で記載されています。その価格に所有している土地の面積を掛けて評価額を算出する方法が路線価方式です。しかし、土地の位置や形状は土地ごとにバラバラですよね。その際に各種補正調整をして、最終的な評価額を導き出します。

算式1）路線価格×土地面積（㎡）

 

2. 倍率方式

固定資産税評価額に国税庁が公表している一定の倍率表を掛けて評価額を算出する方法です。前記1.の路線価格は市街地には存在しますが、市街化調整区域などの郊外地域では、路線価格が付いていない箇所があり、その時に使うのが、この倍率方式というわけです。従って順番的には、まず路線価格を見て、路線価格がなければ倍率表を用いる流れとなります。

算式2）固定資産税評価額×倍率表の一定倍率

 

相続税を計算するうえで土地価格が解らないと節税や納税対策もままなりません。また、子供達に不動産を平等に分ける際も土地価格が解らないと分けようがありません。専門家に相談する際にも基本ルールを知っていないと何のために何を言われているのか理解に苦しみます。是非一度、国税庁の「路線価格」と検索して頂き、ざっと中身を見てみましょう！

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-3

世間には不動産の評価指標が幾つも存在します。不動産会社が算出する不動産価格査定もこの各種指標によって算出されるケースも多いようです。しかし各指標の読み取り方を知らないと間違った判断をしてしまいます。では4種類の指標についてお伝えします。

 

土地に関する4種類の評価方法とは

別コラムでもお伝えしましたが、土地の評価は基本的に時価です。しかし時価が解りづらいので、各公共団体は次ぎの4つを指標として公表しています。

 

1. 公示価格

毎年1月1日時点の標準価格を3月末頃に官報で公表する取引指標です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の9割ほどと言われています。

 

2. 基準地価

毎年7月1日時点の標準価格を9月末頃に都道府県が公表する取引指標です。この価格も一般的に市場取引価格（時価）の9割ほどと言われています。

 

3. 路線価格

毎年1月1日時点の路線価格を7月1日に国税庁が公表する価格です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の7割～8割ほどと言われています。

 

4. 固定資産評価額

毎年1月1日時点の評価額を4月頃に市町村が公表する価格です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の6割～7割ほどと言われています。

 

このような評価水準が解れば、自宅の不動産を概算市場価格に割戻して計算することもできます。例）固定資産税評価額1,000万円÷0.7＝1,428万円という具合に・・

尚、相続する資産を評価する際は、上記の3.路線価格と4.固定資産評価額を用います。用い方や見方などは、次回からのコラムでご紹介していきます。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-2

相続税評価には以外な特徴があります。基本的に自己責任で評価し、申告しますのでルールを知ないことによるダメージが大きく反映されてしまいます。まずは見逃してはならない基本的なルールについてお伝えします。

 

相続財産を評価する際の特徴と税務署の対応について

1. 申告する納税者が資産を評価するということ

所得税や法人税などは自分の収支に対してして確定申告を行い収支に応じて自分が納税しますが、相続の場合には自分の資産ではないものを相続人が自ら評価して納税するところが、法人税等と比較して最も異なる点です。従い、相続税を下げられるかどうかは相続人次第！ということになります。

特に不動産の価格には評価によって値幅が生じ、評価額に差が出やすいといわれています。特に土地の場合には・・

 

2. 高い評価額で申告しても税務署は何も言ってくれない！

土地を税務基準より低く評価して申告した場合には、税務署から指摘が入り追徴課税を払わなければならなくなる場合もあります。しかし、評価する土地に減額要因があるにも関わらず見逃してしまい、高く評価して申告した場合はどうでしょう？税務署から高い評価で税金も高く納めているので、税金を還付しますよ、なんてことはありません。高く評価した資産に対して高く納税したままで終了です。これが現実です。

 

ご相談者に来られた多くの方からよく聞きます。「私は、○○士さんに頼んでいるから大丈夫です」と・・専門家とは、その分野に特化して詳しいから専門家といいます。相続は、各専門分野が幅広く影響しあっています。税務や法務、不動産、登記、測量、金融、保険など・・

今一度、全体を見ながら対策ができる専門家を考えてみることも、円満相続をするうえで第一歩になるのではないでしょうか？

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-1

そもそも財産の評価は何を基準に判断するのでしょう？預貯金なら100万円を130万円には間違えませんが、不動産の場合はどうでしょうか、大見出しにもある評価の基本についてお伝えします。

 

相続財産の評価基準は何を基準とするのか？

本題の評価基準は相続発生時の「時価」です！時価とは不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる際に成立する価格のことをいいます。お寿司屋さんで食べる、本日入荷の本マグロ「時価」のような感覚です。

 

しかし、時価といっても一般の人が不動産の時価額をどう判断すればいいのか解りませんよね。そこで国税庁は「財産評価基本通達」という算定基準を定めているのです。

 

インターネットで国税庁「財産評価」と検索すると詳細が見られます。特に不動産をきっちりと細部に渡り評価することで評価額を下げることができ、評価が下がるということは相続税が下がることに繋がります。

実際に相続が発生した際は、不動産の専門家が時間をかけ評価しますが、相続対策の時点では概算評価額で十分です。なぜなら常に資産は流動的に変わるからです。

では、本題の評価を始めるにあたって腕をまくりの準備はできましたか？次からのコラムで評価の特徴や、実際の評価の仕方についてお伝えします！

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第2 財産の把握について-12

資産は常に見える化する必要があります。見えていれば全体像が掴め柔軟な対策ができる基盤となります。全体像を見ないで相続対策を始めようとすることは、鏡を見ないで化粧をするのと一緒です。では、その欠かせない鏡についてふれてみましょう。

 

財産一覧表（鏡）作成時のポイントとは

必ずくる相続に対して、早い段階で準備が必要です。まずは現状の財産と債務の全体を把握する必要があります。出来れば毎年、財産一覧を作成し見直しを行いましょう！

 

＜財産一覧の記載例＞

財産の種類・財産額（課税価格）　・配偶者　　・子供1　　・子供2 　・子供3

自宅土地・・・・・・○○万円　　○○万円　　○○万円　　○○万円　○○万円

自宅建物・・・・・・○○万円　　○○万円　　○○万円　　○○万円　○○万円

上場株・・・・・・・○○万円　　○○万円　　○○万円　　○○万円　○○万円

預貯金・・・・・・・○○万円　　○○万円　　○○万円　　○○万円　○○万円

借入債務・・・・・・○○万円　　○○万円　　○○万円　　○○万円　○○万円

 

上記のように縦列に財産種別、横列に全体価格を先頭に、誰にどの位わけるのかを決めて、概算を記載します。エクセルなどを使って整理すると便利ですね。

一覧表作成時のポイントとしては、土地家屋は用途ごと（自宅用、貸付用、空家、遊休地等）に分類します。預貯金は金融機関（口座別）に区分しておくといいでしょう。また、有価証券は種類と銘柄ごとに記載しておくと判別し易いです。

 

この一覧表を別の視点からいうと、会社の決算書と同じです。法人は毎年決算期に貸借対照表や損益計算書を作成し、一般販管費に無駄がないか等を見直し、年間を通して赤字か黒字かを数字で確認して次期に向け戦略を練り直します。その個人版と思って下さい。いつやるのか「今でしょう！」です。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第2 財産の把握について-11

相続された遺産総額から差し引くことができる項目もあります。以外なものが差し引ける対象だったり、一見ひけそうでも引けないものもあります。少しでも相続税を安くするためにも知っておくべき内容です。

 

遺産総額から差引くことができる項目とは？

相続税の課税価格の計算上、大きく分けると次ぎの2つが遺産総額から差引くことができます。

 

1. 債務（借金）

被相続人が死亡した時点であった借金は遺産から差引けます。が、ご注意頂きたいのが保証債務（連帯保証等）です。いくら連帯保証契約書が存在しても実際に本人が借りた借金ではない為、相続財産からは引くことができません。しかし将来、保証債務を負うことになった場合には、保証の責任は相続人に引き継がれます！

 

2. 葬式費用

葬式費用といってもさまざまなものがあり、一見、葬式費用に思えても引けないものもあります。

 

○葬式費用として引けるもの

・遺体の捜索や遺体・遺骨の運搬、回送費用

・火葬、埋葬、納骨の費用（仮葬式・本葬式の両方）

・読経料の御礼費用やお坊さんのタクシー代や戒名料

 

○葬式費用として引けないもの

・香典返し費用

・相続発生後に購入した墓石や墓地費用

・初七日や法事、法要の費用

 

弊社は仏壇店ではありませんが、税務上は仏壇、墓石等は生前に買いましょう！ということでしょうか。そして、絶対に保証人にはならないことです！うちのは人がいいから、なんて言葉が聞こえてくる奥さま、保証債務の有無も念のため・・

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第2 財産の把握について-10

非課税限度額を算定する際の法定相続人には、幾つかの制限があります。養子も算定時の相続人数に該当しますが、民法上では養子の人数制限はない為、上限なく養子を作り非課税枠を増やそう？このような考えの方には税務ルールの門番が待ってます！

 

生命保険等の非課税限度額を算定するときの法定相続人とは？

民法の規定による相続人の数と非課税限度枠を計算するうえでの相続人数では次ぎの違いがあります。

 

1. 相続放棄をした人がいる場合

相続人のなかに相続放棄した人がいる場合には、民法上では相続人ではなくなり相続財産は相続しない反面、税法上この生命保険等の非課税限度枠を算定する人数には加えてもいいことになってます。

 

2. 養子の考え方

被相続人に既に養子がいる場合には、次ぎのように非課税限度枠を算定する法定相続人の数に算入する養子の数が制限されます。

A. 被相続人に実子がいる場合には1人まで算入可

B. 被相続人に実子がいない場合には2人まで算入可

 

また、次の者は実子と「みなして」非課税限度枠を算定する法定相続人の数に算入できます。

イ）特別養子

ロ）配偶者の実子で被相続人の養子となった者

ハ）配偶者の特別養子で被相続人の養子となった者

ニ）実子の代襲相続人

この規制は養子を増やし無制限に非課税枠を利用して相続税をなくそうとする人を廃除するためにある税法上のルールです。無制限に養子が認められれば、国の税収が出来なくなりますので、当然といえば当然ですね。

尚、上記 ロ）はよく見かけるケースですが、わかりやすく表現すると「再婚相手の連れ子を養子にした場合」のことです。再婚した相手の子にも財産を残したいという方は、是非、養子縁組を検討してみたらいかがでしょうか。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第2 財産の把握について-9

相続税のかからない財産（非課税財産）には、上手に活用する際のポイントが幾つかあります。世間では非課税財産と言われていたものが、税務署から、それは課税財産になります！なんて言われないように理解しておきましょう。

 

相続税のかからない財産のポイントとは？

非課税財産を下記に分類してみましたので、種別ごとの特徴やポイントをお伝えします。

 

① 墓地、墓石や仏壇、仏具

相続発生時に存在する墓石や仏壇等は非課税ですが、ポイントは生前に購入していることが条件ということです。たまに相続発生後に財産を減らす目的で高額な仏壇や墓地を購入しようとする人がいますが、それは非課税対象ではなくなるリスクがありますので注意して下さい。また、きんぴかの純金で作ったお墓や仏壇の金の部分は課税対象になる可能性が高いので、金が好き！なんていう方はご注意ください。

 

 

② 生命保険金と退職手当金

双方、500万円×法定相続人数の額までは非課税です。尚、弔慰金等は、業務上死亡時には死亡時の給与×36ヶ月分・非業務上死亡時には死亡時の給与×6ヶ月分が非課税対象となります。個人事業主の方は小規模企業共済の非課税枠も利用できますよ！

 

＜その他、特殊な非課税財産＞

③ 公益目的事業を行う者が公益目的事業に使う為に貰った財産

④ 心身障害者共済制度の給付金を受ける権利

⑤ 皇室経済法の規定により皇位と共に受け継がれる物

⑥ 相続申告期限までに特定の公益法人に寄付した物

⑦ 相続申告期限までに特定の公益信託財産とする為に支出した物

 

生命保険の非課税枠を上手く利用して節税対策をする手法を多く見かけますが、その保険は終身保険でないと意味がありません。コマーシャルでおなじみの「保証は一生涯」というものです。一定期間で保証が切れる定期保険に加入の方、この機会に見直してみたらいかがでしょうか。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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みなし相続財産のうち、特定の贈与財産についての留意点をお伝えします。あまりよく考えずに選択した生前贈与が後に、失敗した！その選択が後戻りできないなんて知らなかった！なんてケースも見受けられます。

 

2種類の生前贈与が特定の贈与財産となる。

 

A. 暦年贈与（連年贈与）を活用した場合

相続や遺贈によって財産を受取った人が、被相続人から貰った相続開始前3年以内の贈与財産が相続税を計算するうえで課税対象財産になってしまうというものです。このことを贈与財産の「持ち戻し」と呼びます。

 

反面、法定相続人でない人（例えば孫等）に相続開始前3年以内にされた贈与は、相続人ではない為、持ち戻さなくても大丈夫！ということになります。つまり節税効果が得られることにもなります。

 

B. 相続時精算課税制度を利用した場合

この制度は、前記Aのように3年等の期間制限はなく、過去にこの制度を利用して行った贈与財産は全て持ち戻されるという点です。つまり誰がもらったのか、何年前の贈与なのかは一切関係がなく、相続開始時点の相続財産にプラスされてしまうというものです。しかも一度この制度を利用すると、暦年贈与に変更はできない制度なのです！

 

相続時精算課税制度の詳細は別コラム「賢い生前贈与」でお伝えしますが、過去に行った大きな贈与が、特別受益として扱われた場合、財産を分ける際に遺恨（トラブル要因）を残す可能性もありますので、よくよく考えて利用して頂きたいと思います。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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