わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-10

第3 財産の評価について-10

自分の土地にアパート等を建築して賃貸不動産オーナーとして各室を貸しているような場合にも、その土地の評価を下げることができます。では、その仕組とポイントについて見てみましょう！

貸家建付地（カシヤタテツケチ）の評価方法について

所有地に建物（アパートや戸建、ビル、店舗）等を建て、貸している場合には、次のように土地評価を下げることができます。その為のポイントも肝心です！

P1 家屋の賃貸人が存在すること

賃貸アパートを建築しても募集中で、未だ一度も入居者が入ったことがなく賃貸人0人の場合には、この貸家建付地評価は使えないことになります。

P2 一度、入居者が入ったあとに空室になり募集中の場合には？

一度、賃貸人が借りたあとに退去してしまい、現在は数戸空のアパートで賃貸人募集中！であれば概ね6ヶ月程の間、空室でも一般的には100％満室としてみてもらえます。しかし戸建の場合、空家になった瞬間に空室扱いとして、この評価方法は使えなくなります。

P3 土地と家屋の登記名義は同一であること

自己所有の土地に自分名義の賃貸家屋を建築していることが条件となります。

貸家建付地評価の計算方法

自用地評価×{1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）}＝評価額となります。借家割合は全国一律30％になりますので、例として借地権割合70％、賃貸割合（入居率）100％とした場合の計算例は次ぎの通りです。

自用地評価1億円×{1－（70％×30％×100％）}＝1億×79％＝7,900万円の評価となります。

このように賃貸アパートがある土地については概ね2割ほど評価が下がり、評価が下がれば相続税も下がるということになるため、建築会社等の相続セミナーでは賃貸アパートを節税対策として建てましょう！というフレーズになるわけです。　　　　　　　　

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-9

第3 財産の評価について-9

これまでにご紹介してきてコラムの知識を基にして、いよいよ実際の評価試算についてお伝えします！他人に土地を貸している場合やアパートを建てている土地など、現状に応じた評価方法があります。では順番にみていきましょう！

貸宅地（底地）の評価方法について

貸宅地とは、自分の土地を他の人に貸して、借りた人がその土地上に家屋等を築造している状態の土地をいいます。貸宅地には次のポイントを押えておく必要があります。

土地を借りている人が借地料を払っていること

土地を借りている人が底地権者（地主）に借地料（地代）を払っている場合に限り、貸宅地として認められることになります。従い、子供が無償で親の土地のうえに家を建てている場合には貸宅地評価は使えないことになります。尚、地代の相場は概ね固定資産税の3倍ほどと言われています。

月極駐車場は貸宅地にはならない

土地を貸しているといっても、駐車場として貸している場合はどうなのか？とよく質問を頂きますが、駐車場は貸宅地には認められず、通常の自用地評価となってしまいます。

貸宅地の評価方法

自用地評価額×（1－借地権割合）で算出します。

自用地評価＝通常の路線価格×保有面積に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合C70％の場合の計算例は次ぎの通りです。

例）自用地評価 1億円×（1－70％）＝3,000万円の評価に下がるということになります。

上記の計算でわかるように、更地で所有している土地を他人に貸すことで評価額を7割も下げられることになります。他人の権利があって使いにくいから下げていいですよ！との考え方からきている税法です。　　　　　

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-8

第3 財産の評価について-8

自分の所有する実態財産としての土地権利は、どの部分が対象なのか？現状では隣家のブロック等でわかっていても、権利の堺を正確に把握しなければ対象財産のもれが生じます。では正確な土地権利を確認するには・・

土地の権利を明確にする公図とは？

土地の権利を明確に把握するには公図で現状との位置を照合して確認する必要があります。公図とは下記のような図面です。

公図の取得方法

公図を取得するには地方法務局に出向き、450円の収入印紙を納めると取得できますが、まずは取得したい公図の地番（チバン）を把握しておく必要があります。地番とは土地に付いている住所のようなものです。家屋は住居表示と呼びます。尚、地番を忘れた場合には、法務局にブルーマップという動態地図がありますので、そこに地番が記載されています。地番が解らない方はこちらを利用して公図を取得することになります。

公図の活用方法とポイント

公図には地番が記載されていますが、1つの地番が1人の所有とは限らず、5つの地番に跨って家が建っていたりします。また1つの地番を筆（フデ）といいます。5つの地番を所有していれば、所有権は5筆となります。また、1筆を2つに分けることもでき、これを分筆（ブンピツ）といいます。逆に複数筆を1つに纏めることを合筆（ゴウヒツ）といい、相続等で土地権利を明確に分けたいという場合は分筆を行います。

公図の地番をもとに、隣接している土地の所有者（登記名義人）を調べることもできます。これには同じ法務局で登記申請書に当該地番を記載して600円の収入印紙を納めれば、他人の土地権利も調べられてしまうというものです。経験ありますか？不動産会社から突然ダイレクトメールが届いた！なんていう方・・・

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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なぜ相続対策が必要なのか？　

相続対策をするためには、具体的にどんな事柄に対して対策が必要なのか？その大枠は3つに分かれます。資産の多い・少ないや種類、相続人数によっても個々の家庭に対する相続対策の方向性は変わってきます。

＜3つの相続対策とは＞

相続対策と聞くと、節税の手法を思い浮かべる人も多いと思いますが、じつは相続対策をして行くうえで、なんと節税は重要度が最下位です！では、3つの対策の概要について見てみましょう！

① 分割対策

まず先に最も重要度が高い、財産を上手く分けられるか？という問題です。現金なら1円単位で簡単に分けられますが、不動産はどうでしょう？家を3等分？なんで訳にはいきませんね。自分の亡きあと子供達が争うことなく公平に分けるにはどうしたらいいの？に対して具体的な対策を講じていくわけです。

② 納税資金対策

相続税は、相続発生（被相続人の死亡）から10ヶ月以内に現金一括納付が原則です。現実的にイメージしてみて下さい。悲しみと共に、葬儀や初七日、49日、初盆などの法要が続き、半年くらいあっという間に過ぎてしまいます。その時点で現金を多く保有していればいいのですが、資産の割合が現金2割・8割不動産なんていう資産状況の方はどうしますか？家族が住む自宅不動産を売却？などの問題が生じる為、事前に対策を練っておく必要があるわけです。

③ 節税対策

最後に、いかに無駄な税金を払わないように節税していくかという対策です。なぜ重要度が最後？と感じる方も多いと思いますが、いくら税金が安くなったとしても、分割対策を疎かにするあまり、誰がどの財産を相続するのかで各相続人間で争いが生じ、裁判にまで発展してるケースも毎年増加しております。結果、家族がバラバラになってしまっては元も子もありませんよね。

上記3種類の対策をするうえで前提となるのが、まずは相続財産の全体を把握し、その財産を相続税法上のルールに適合する評価をする必要があります。次回のコラムでは、対策するうえでの準備についてふれてみたいと思います。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-7

第3 財産の評価について-7

路線価格の表示がない市街地郊外などの土地評価は倍率方式という方法で所有する土地の評価を算出します。この倍率方式に用いる倍率表の見方にもポイントがあります。ポイントされ押えて見れば、評価額の算出も簡単にできます・・

路線価格がなく、倍率方式地区の倍率表の見方とポイント

参考までに船橋市の倍率表を下記に掲載しました。

①「借地権割合」欄

倍率地域において借地権の価額を評価する場合に用います。

②「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄

種別として・・宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼があり、所有地の現状に応じて種別を選択し、横の地域と照合します。宅地欄に路線と記載のある場合には、路線価格があるので、路線価格で評価して下さい。という意味です。

③ 倍率表の分類表記の意味

1.1等と表記されている場合には、固定資産税評価額×1.1が相続評価額となります。

その他、農地（田・畑）の場合に表記される意味は下記の通りです。

A.純農地の場合→純と表記されます。

B.中間農地の場合→中と表記されます。

C.市街地周辺農地の場合→周比準と表記されます。

D.市街地農地の場合→比準又は市比準と表記されます。

尚、「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地域は、付近の宅地の価額に比準して評価して下さい。という意味になります。その他、山林・原野についても同じ意味となります。

ここまで来ると、では、純農地と中間農地の判別は何を基準にすればいいの？との質問が届きそうですが、その判断は農地法や都市計画法、宅地に転用できる難易度によって変わり、専門家が現地や市役所へ出向き調査しないと判別できないものです。一律、これで判断！というわけにはいきませんので、ここでは割愛しますね。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-6

第3 財産の評価について-6

土地の位置・形状は個々にさまざまです。南向きの整形地と北向きの細長い土地を同じ評価としては不公平です。その為に国税庁は画地調整という個々の土地に応じた評価の調整基準を設けております。では、その概要について・・

個々の土地に応じた画地調整の概要について

画地補正には大きく次ぎの7種類があり、評価額がプラスされても最高で10％程です。

逆に評価が下がる割合が大きい土地の場合、税金がぐんと下げられるというわけです。

側方路線加算（＋）

所有地が角地のような場合をイメージして下さい。角地であれば、進入路が二方向に増え、採光も多くとれる為、土地の価値が上がります。補正幅は101％～110％

二方路線加算（＋）

道路が前と後ろの二方向に接道している土地をイメージして下さい。このような土地も前記1.と同様の効果があり、利用価値があがります。補正率は102％～107％

奥行補正（－）

道路から奥行きが長い又は、短い土地は建築しづらかったり、採光も取りづらかったりしますので、評価は減額されます。補正率は80％～

間口狭小補正（－）

道路に面している長さ（幅）のことを接道間口といいます。その間口が狭いと車両進入が難しくなったりする為、評価は減額されます。補正率は80％～

奥行長大補正（－）

道路からの奥行き距離が間口距離の2倍以上あるような「うなぎの寝床」土地は、建築プランも限られ、使いにくくなる為、評価は減額されます。補正率は90％～

かげ地補正（－）

不整形な土地の外周端が触れるように整形地で囲い、その整形地と不整形地との面積割合が1割以上の場合、減額評価されます。補正率は53％～96％

その他補正（－）

無道路地とは、道路に接道していない土地（通称・袋地）のような土地をいいます。道路に接していなければ、建築もできず、土地までの進入は、他人の敷地を通って行かなければなりませので、減額評価となります。

補正率のやり方は、国税庁のホームページにも掲載されておりますが、少々難解ですので、相続対策の段階では単純に路線価格に保有地面積を掛けた評価で整理しておけば十分です。ただ、実際の申告時には税理士等の専門家が、このような補正率を最大限に使って減額し、節税することになります。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-5

第3 財産の評価について-5

路線価格図の見方が解らないと評価額が大幅に間違ってしまう可能性もあります。また、所有地を他人に貸している場合に用いる借地評価についても、じつはこの路線価図に掲載されています。では路線価図の簡単な見方についてお伝えします。

路線価図の3つの簡単な見方とポイントとは

路線価図はポイントのみ押えていれば、決して難しい図ではなく、一般の方でも十分に読み取れます。では、ポイントを絞って見て行きましょう！

下記は参考に、JR船橋駅南口ロータリー付近の路線価図を掲載してみました。

見方のポイントは下記に3つに集約されます。

① 道路についている価格が千円単位で表示されております。

例）970Bとは970,000円/㎡という意味です。

自分の土地がその道路に面して100㎡あれば（100㎡×970,000円＝9,700万円）の評価ということになります。

② 前記の数字の横にBとあります。これが借地権割合のことですが、借地権割合は次の種類があります。

A＝90％・B＝80％・C＝70％・D＝60％・E＝50％・F＝40％・G＝30％が全種類です。

従い、Bと記載があれば、土地を借りている人が、その土地に対して80％の割合で権利がありますよ。という意味になります。あくまで税法上ですが・・・

③ 道路上の価格が○で囲われており、黒塗や斜線が付いている場合がありますが、意味は次ぎのとおりです。

「黒塗」＝その地区区分は黒塗側の路線の道路沿いのみが該当するという意味です。

「斜線」＝その地区区分は斜線側の路線には該当しないことを意味します。

「白抜」＝その地区区分は路線全域に該当するという意味です。

その他、路線価図の左上に7種の地区について説明があります。基本的には、この3つの概要を理解して閲覧すれば、所有している自分の土地が相続税法上幾ら位の評価になるのかを簡単に算出できます。正確には画地調整といってさまざまな補正を行いますが、補正の概要は別のコラムでお伝えします。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-4

第3 財産の評価について-4

土地の相続税を計算するうえでの評価方法には2種類あります。一般的に知られているのが1つ目の評価方法ですが、2つ目の方法を知らないと地方地域などに土地をお持ちの方は評価に行き詰まってしまいます。

相続税評価額の基準となる2つの評価方法とは

路線価方式

国税庁が公開している路線価図の道路に1㎡当りの価格が1千円単位で記載されています。その価格に所有している土地の面積を掛けて評価額を算出する方法が路線価方式です。しかし、土地の位置や形状は土地ごとにバラバラですよね。その際に各種補正調整をして、最終的な評価額を導き出します。

算式1）路線価格×土地面積（㎡）

倍率方式

固定資産税評価額に国税庁が公表している一定の倍率表を掛けて評価額を算出する方法です。前記1.の路線価格は市街地には存在しますが、市街化調整区域などの郊外地域では、路線価格が付いていない箇所があり、その時に使うのが、この倍率方式というわけです。従って順番的には、まず路線価格を見て、路線価格がなければ倍率表を用いる流れとなります。

算式2）固定資産税評価額×倍率表の一定倍率

相続税を計算するうえで土地価格が解らないと節税や納税対策もままなりません。また、子供達に不動産を平等に分ける際も土地価格が解らないと分けようがありません。専門家に相談する際にも基本ルールを知っていないと何のために何を言われているのか理解に苦しみます。是非一度、国税庁の「路線価格」と検索して頂き、ざっと中身を見てみましょう！

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-3

第3 財産の評価について-3

世間には不動産の評価指標が幾つも存在します。不動産会社が算出する不動産価格査定もこの各種指標によって算出されるケースも多いようです。しかし各指標の読み取り方を知らないと間違った判断をしてしまいます。では4種類の指標についてお伝えします。

土地に関する4種類の評価方法とは

別コラムでもお伝えしましたが、土地の評価は基本的に時価です。しかし時価が解りづらいので、各公共団体は次ぎの4つを指標として公表しています。

公示価格

毎年1月1日時点の標準価格を3月末頃に官報で公表する取引指標です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の9割ほどと言われています。

基準地価

毎年7月1日時点の標準価格を9月末頃に都道府県が公表する取引指標です。この価格も一般的に市場取引価格（時価）の9割ほどと言われています。

路線価格

毎年1月1日時点の路線価格を7月1日に国税庁が公表する価格です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の7割～8割ほどと言われています。

固定資産評価額

毎年1月1日時点の評価額を4月頃に市町村が公表する価格です。この価格は一般的に市場取引価格（時価）の6割～7割ほどと言われています。

このような評価水準が解れば、自宅の不動産を概算市場価格に割戻して計算することもできます。例）固定資産税評価額1,000万円÷0.7＝1,428万円という具合に・・

尚、相続する資産を評価する際は、上記の3.路線価格と4.固定資産評価額を用います。用い方や見方などは、次回からのコラムでご紹介していきます。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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わかりやすい相続対策 ②相続財産の評価3-2

第3 財産の評価について-2

相続税評価には以外な特徴があります。基本的に自己責任で評価し、申告しますのでルールを知ないことによるダメージが大きく反映されてしまいます。まずは見逃してはならない基本的なルールについてお伝えします。

相続財産を評価する際の特徴と税務署の対応について

申告する納税者が資産を評価するということ

所得税や法人税などは自分の収支に対してして確定申告を行い収支に応じて自分が納税しますが、相続の場合には自分の資産ではないものを相続人が自ら評価して納税するところが、法人税等と比較して最も異なる点です。従い、相続税を下げられるかどうかは相続人次第！ということになります。

特に不動産の価格には評価によって値幅が生じ、評価額に差が出やすいといわれています。特に土地の場合には・・

高い評価額で申告しても税務署は何も言ってくれない！

土地を税務基準より低く評価して申告した場合には、税務署から指摘が入り追徴課税を払わなければならなくなる場合もあります。しかし、評価する土地に減額要因があるにも関わらず見逃してしまい、高く評価して申告した場合はどうでしょう？税務署から高い評価で税金も高く納めているので、税金を還付しますよ、なんてことはありません。高く評価した資産に対して高く納税したままで終了です。これが現実です。

ご相談者に来られた多くの方からよく聞きます。「私は、○○士さんに頼んでいるから大丈夫です」と・・専門家とは、その分野に特化して詳しいから専門家といいます。相続は、各専門分野が幅広く影響しあっています。税務や法務、不動産、登記、測量、金融、保険など・・

今一度、全体を見ながら対策ができる専門家を考えてみることも、円満相続をするうえで第一歩になるのではないでしょうか？

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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