2008年4月に国土交通省が「CRE戦略を実践するためのガイドライン」全80ページを公表していますが、企業が所有する不動産価値を高め、企業収益の指標であるROAの向上により企業の繁栄は国力の繁栄にも繋がる重要な戦略です。

まだ知らない企業も多いことからCRE戦略の概要をお伝えし、専門家と共にCRE戦略の実践に着手するきっかけになれば幸いです。

■CRE戦略とは

CREとは（コーポレート リアルエステート）の略で、直訳すると企業の不動産戦略という意味です。

上場企業が所有する不動産割合はなんと39％と多く、京都で200年以上続く老舗が併業している割合が最も多いのは不動産賃貸業、次いで酒関連業となっているくらいに、企業内で不動産が活用されていることが解ります。

不動産をいかに有効活用できるかによって、企業の業績が大きく左右されるといっても過言ではありません。それは個人でも然り、土地の約65％が個人所有であることから、個人の不動産有効活用が資産形成の第一歩であり、将来の資産相続についても大きく影響します。

SRE戦略は２つに大別すると不動産の「収益と相続」と言えます。いかに有効活用することで収益性を高め資産の増進を図れるか、相続では不動産を活用した相続税の圧縮や、有形資産の確実な子孫への承継が図れるというのが２大目標です。

●４つの有効活用とは

　1.　有効活用（自己活用・不動産賃貸業・企画賃貸事業）

　2.　現状維持（REビジネス展開・現状事業の継続・仮設ビジネス転用・空地継続）

　3.　売却（現金化・関連企業売却・買替制度活用・交換制度活用・バリューアップ売却・M＆A・証券化、流動化）

　4.　定期借地（事業用借地権・建物譲渡特約付借地権・一般長期借地権）

　●主な相続での不動産活用

　1.　時価と相続税評価の圧縮節税

　2.　小規模宅地の特例（貸家建付地・貸宅地の評価減）

　3.　収益不動産の法人化譲渡

　4.　贈与を活用した資産移譲

　5.　広大地の区画割による活用

留意頂きたいことは、不動産は高額の為、単に金融機関から融資と共に不動産購入を勧められたからとか、建築メーカーから収益性をアピールされ建築することにしたという理由だけでは決して進めないことです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

大切なことは、提供（販売）する側の一択の視点ではなく、投資（購入・保有）する側の視点に立って幅広い選択肢の中から最良の方法をサポートしてくれる不動産の専門家を介して進めることが肝要です。

弊社ではCRE戦略の実勢コンサルティングを行っております。まずは無料相談から信頼がおけるかご判断下さい。　2025. 5. 18

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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厚生労働省は2025年現在の認知症者数 471万6000人に対し、2040年には584万2000人に増加すると推計発表を行いました。なんと65歳以上の高齢者の15％（6.7人に1人が認知症）が認知症になるとのことです。

他人事ではない認知症問題、認知症になると全ての口座は凍結され、全ての法律行為が出来なくなります。今回はこの社会的問題である認知症に対して５つの対策を解りやすく発信します。

■５つの認知症対策とは

1.　家族信託

信託法の改正により、信託できる家族に自分の資産を信託契約に基づき信託することで、信託受託者は本人の健康状態に左右されずに本人に代わり財産の管理・運用・処分が出来る制度です。

家族信託は公正証書で組成する方法や、私文章で信託することもできますが、外部要因（銀行や親族）の関係上、可能な限り公正証書で交わすことをお勧めします。

2.　任意後見

任意後見制度は元気なうちに信頼できる後見人を自ら選択し任意後見契約を結ぶことで、任意後見人は財産管理や身上看護などを行うことができる制度です。

認知症になってから選任される法定後見人は家庭裁判所が後見人を決定する為、自ら希望する後見人（家族等）になる可能性が少なくなります。注意点は任意後見人には後見監督人が付くため、本人には必要がない不動産の売却や運用、相続対策などはできなのが特徴です。

3.　家族サポート証券口座

2025年2月からスタートした日本証券業協会が創設した「家族サポート証券口座」は、株式や投資信託を運用する証券口座が認知症等により凍結するケースに備え、家族代理人が本人に代わって口座の資産を売買換金できる新制度です。証券口座を保有の方は必見です。

4.　民間銀行の代理人指名制度

予め銀行に家族代理人の登録をしておくことで、本人に代わって家族代理人が預金の引き出しや振込が可能となる制度です。この制度は日常的な入出金に限定されることが特徴で、短期的な生活費対応や預金管理が目的となります。

5.　生前贈与

生前贈与は元気なうちに、親族や第三者に無償で財産を渡す法律行為です。事前に財産を受け取った家族等が、扶養義務に基づいて贈与金を使って療養身上看護をしてくれれば、実質的に資産凍結対策の機能に繋がることになります。

生前贈与には、様々な注意点（名義預金・定期贈与・非課税枠・相続時精算課税贈与・暦年贈与）がありますので、贈与の際は専門家に相談しながら行うようにしましょう。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

認知症対策として５つを紹介しましたが、実際の現場では、その家庭環境によって最善策は変わってきます。認知症になる前に、売買承継がいいのか、相続承継か？ 信託か暦年贈与か相続時精算課税贈与かなどなど、親族事情や資産構成などの全体を俯瞰的に見て判断する必要があることを忘れないで下さい。　　　2025. 5. 11

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相続発生に限らず、口座名義の当人が認知症になった場合、銀行がその事実を知った時点で預金口座は凍結します。凍結とは出入金や振込等、全ての手続きができなくなり、介護費用なども引き出せなくなるため、不便極まりないことです。

預金口座凍結と同時に証券口座を保有している場合についても同様に証券口座が凍結することになります。今回は、証券口座凍結の対策として発足した、新制度「家族サポート証券口座」の特徴と家族信託との違いを簡潔にお伝えします。

■日本証券業協会創設「家族サポート証券口座」とは

対象者：65歳以上の高齢者
代理人：配偶者、子、孫
契　約：本人と家族代理人とが公正証書による委任契約を締結

この委任契約によって、代理人家族は契約内容の管理・運用方針に沿って証券口座の資産売買を行うことができるようになります。その際、証券会社は委任契約の運用方針に沿っているかをチェックします。

この制度利用により、介護費や治療費などまとまった資金が必要な際に、代理人が株式や投資信託を売却して現金を準備することが可能になります。

●家族信託との違い

信託口座の売買等を家族に信託することも可能ですが、信託会社が信託口口座に対応していない場合には不可能です。家族信託に対応している信託会社であれば、家族信託契約によって、信託口座管理に限らず、預金、不動産、相続対策、贈与や資産承継指定など幅広く信託組成できるのが大きな違いです。

●通常の金融機関口座凍結に対応した「代理人指名制度」とは

家族サポート証券口座開設によって、売買した現金を通常の民間金融機関に入金する際、認知症によって、当該民間口座が凍結してしまったら意味がありません。

そこで、「代理人指名制度」を利用する方法があります。本制度は、予め銀行に代理人を登録しておくことで、代理人が本人の銀行口座から引き出しや振込が出来る制度です。しかし、この制度は日常的な入出金に限定されることが特徴で、短期的な生活費対応や預金管理が目的となります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

口座凍結対策として３つの制度をご紹介しましたが、預金に限らず、将来の自宅売却や収益不動産の売却購入、相続対策など幅広く柔軟に資産管理を行いたい方は、やはり家族信託がおススメです。

問題が起こってからでは遅いのです。気が付いた「いま」から専門家に相談しながら対策を進めて下さい。　弊社でも無料相談からご活用頂けます。2025. 5. 3

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相続放棄を考えている場合、次のような状況で放棄することができるのでしょうか。

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1か月前に母が亡くなった。

母が亡くなる前後に、母名義の預金口座から現金を下ろして使用した（約500万円）

母名義で借りている賃貸住宅に母と2人で住んでいて、母の死後もそこに1人で住んでいる

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①相続放棄を希望する場合、相続の発生を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。

しかし、3ヶ月という法定期間を過ぎた場合や、相続財産の全部または一部を処分した場合は、単純承認したものとみなされ、相続放棄をすることができません。

（ただし、遺産の調査に時間がかかる場合などは法定期間を延長してもらえる可能性あり）

したがって、相続放棄を考えている相続人は、被相続人の預貯金などには一切手を付けないようにする穂が基本です。

この場合、すでに相続財産の一部を処分している状況ですので、相続放棄は難しいと思われます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

しかし、引き出したお金の使途によっては、相続放棄が認められる可能性もあります。

次回に続きます。　2025.5.17

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共有名義のアパートを所有する代表共有者１名の預金口座に賃料が振込まれているケースが現場ではよくみかけます。このような状況下で共有者のうち一人に相続が発生した場合の権利（民法）と税金（税法）について、以外と勘違いしている方が多い為、留意点等をまとめてお伝えします。

■相続発生前の共有名義の賃料について

共有名義の賃料を共有者のうち１人の口座に振込されていた場合、賃料収入は共有持分に応じて不動産所得として申告する必要があります。もし、口座名義の１名が振込賃料全額を自らの不動産所得として申告していた場合には、他の共有者から贈与を受けたという扱いになる可能性がある為、注意して下さい。

対策としては、振込口座は１つでも、１年に一度は共有持分に応じて各共有者名義の口座に振り分けることです。年間110万円以内であれば、暦年贈与の非課税枠以内となる為、申告は不要ですが、定期贈与と見なされた場合には、総額に対して一括で贈与税が課さられるリスクも忘れずに！

■相続発生後の共有名義の賃料について

共有アパートの名義人のうち１人の相続が発生した場合の遺産分割まで賃料は、民法上は、法定相続分割合で、相続人全員に受け取る権利が生じます。遺産分割協議後であれば、賃貸不動産を取得する事となった相続人に賃料を受け取る権利が移ります。

但し、相続人全員の合意によって、相続が発生後から遺産分割まで賃料を遺産分割の対象とする事で、相続人の一人が取得する事も可能と解されてます。

留意点は、前記のように共有名義の一人の口座に賃料が振込まれており、口座名義人が被相続人として亡くなった場合には、金融機関が口座名義人の死亡を知った時点で即口座凍結（引出・入金・振込）される為、賃借人からの振込もできなくなることとなり、一旦、振込管理口座を変更する必要があります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

土地、建物の双方が共有名義で賃料の受取方も偏っているなどの状況で、被相続人の自宅も絡み、小規模宅地の特例や貸家建付け地評価など、複雑な状況の場合には、事前に資料を提示して頂き、簡易無料判断も可能です。　その際は、予約制の無料相談をご活用下さい。　2025. 4. 27

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Q．次の財産のうち信託することができるのはどれでしょうか？

①　年金を受給する権利

②　転用していない畑

③　ペット

答　③ペット

ペットは動産とされ、信託することができます。

年金受給権は譲渡することができないと法律で定められています。

農地である畑は、そのままでは農業委員会が許可できないので、転用して宅地等にしない限り信託できないと考えられています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

信託とは、自分（委託者）の大切な財産を、信頼する人（受託者）に託し、大切な人（受益者）あるいは自分のために管理・運用してもらう制度のことです。

そして、認知症による資産凍結リスクの対策として注目されているのが家族信託ですが、認知症と診断された後では家族信託をすることはできなくなります。

気になった方は、是非ご検討ご相談ください。　2025.4.26

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

部屋を快適な室温に保つカーテンを保温カーテンといいます。効果によって遮熱・断熱に分かれます。保温カーテンを利用することで、外からの熱で室温の温度が上昇しにくくなる効果があります。エアコンの設定温度を１度抑えることで、消費電力を約10％減らすことができるといわれています。

遮熱

遮熱カーテンは生地に加工を施して、外からの熱を跳ね返すカーテンのことです。生地の素材にはセラミック粒子を練り込んだ糸を使用したもの、裏側の糸を金属で加工しているもの、糸状にした金属を織り込んでいるものなどがあります。

断熱

断熱カーテンは、部屋の暖かい空気が窓から逃げないようにするのと同時に、外からの冷気が入ってこないように遮断してくれます。断熱カーテンは高密度な生地のもの、ビニール生地のもの、裏地に空気の層を作る特殊加工が施されたものなどがあります。

遮熱カーテン、断熱カーテンの違い

遮熱カーテンは、太陽の熱を吸収せず反射させる効果を持つため遮光効果も兼ねており、夏の強い日差しや熱を遮ることができます。一方、断熱カーテンは室内へ熱の出入りを防ぐ効果を持ちます。特に冬には、部屋を暖かく保つ効果に優れています。季節によってカーテンを使い分けるのも選択肢のひとつですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

保温カーテン（遮熱、断熱カーテン）を利用して、暑さ寒さに対応したいです。25.4.25

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行政の空き家対策相談員を担う傍ら、新聞記事などの空き家問題には、つい意識が向いてしまいがちですが、先日の日経新聞に掲載されていた空き家問題について、要約して皆様の今後の役に立てる記事として発信します。

全国の空き家数は900万戸超となり、30年前の約２倍となる深刻さを増しています。なぜ、このような状況になり易いのか？　７つのケースを纏めてお伝えします。

■空き家が発生しやすい７つのケース

① 現時点で共有名義になっている不動産
※共有名義者の意見相違や、誰かやるだろうの意識から空き家が発生する。

② 以前に相続が発生した時から相続登記が未了
※相続登記未了の場合、売却ができず、時間の経過で相続権利者の死亡により、更に相続権利者が増幅し、権利関係が複雑化して空き家が発生する。

③ 相続人全員が当該不動産を欲しがる
※都心の優良物件で高額な場合など、全員がその不動産を欲しがる場合、話し合いが纏まらず、一旦、共有名義になり空き家化する。

④ 相続人全員が誰も居住や利用もしない
※誰も利用等しない場合、相続登記の際に、とりあえず共有の物件として賃貸にするにしても意見の相違で空き家化する。

⑤ 相続人の生活拠点が、相続不動産から遠方である
※空き家の様子を見に行くだけでも時間と経費がかかる為、足が遠のき、放置空き家となる。

⑥ 相続不動産に制約や問題がある。
※再建築不可や隣地者と境界トラブルがあるなど、不動産に問題や法令制約がある物件は、つい放置しがちとなり空き家化する。

⑦ お一人様の不動産を相続する相続人が疎遠の「おい・めい」である。
※普段から疎遠の「おい・めい」が相続人の場合、借金や連帯保証を警戒して相続放棄するケースや、実家のような愛着がないことから放置空き家になりやすい。

一部引用：日経新聞掲載【三菱UFJ信託銀行MUFG相続研究所所長 入江誠 氏 記事 】

■空き家化を避ける対策とは

なるべく早い段階で、相続予定の不動産に問題がないのか？売却はスムーズにできるのか？賃貸の場合、どの位のリフォーム費が発生し、利回り％は？などを登記、境界確認、用途地域、再建築の可否などを不動産コンサルに強い専門家に有料委託してでも早期に着手しておきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空き家の係る譲渡所得の特別控除の3000万特例などの税金や、相続前と後の分割対策など、できれば総合的に対策を担える専門家を探して、節税対策・分割対策・納税対策・資本増加対策を俯瞰的視点から総合的に実行していくべきです。

弊社では、不動産に強い相続コンサルができる強みを生かし、日々、現場の相談や実務に勤しんでおります。Zoom 無料相談の予約は下記、メルマガ登録からできますので、是非ご活用下さい！　2025. 4. 20

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最後は「捨印」です。

「捨印」とは、契約書などの文書に間違いがあった際に、原本を保有する側が訂正できるように、訂正印としてあらかじめ文書の余白部分に押しておく印鑑のことです。

そもそも「捨印」は、入力ミスや漢字の間違い等、文書全体の主要な内容を変化させることの無い軽微なミスを訂正するための方法で、「間接訂正」とも呼ばれています。

契約当事者が全く別人に代わってしまう訂正や、契約金額の訂正などは、捨印で訂正できる範囲を超えていると思われます。

捨印をもらっておくと、単独で契約書などを訂正できますが、一方、捨印を押す側には契約書などの改ざんなどの悪用に利用されるというリスクもあるのです。

事前に捨印をもらう際には、「必ず押さないといけないわけではない」という対応が無難ですし、捨印を求められた際には、「訂正が必要な際は自分で訂正をするので捨印は拒否する」という対応も可能です。

「間接訂正」に対し、修正したい箇所に直接印鑑を押して訂正する方法を「直接訂正」と言います。

重要な部分の訂正を必要とする場合には、「直接訂正」と「間接訂正」両方にて処理するのがベストです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

普段何気なく押してしまう捨印ですが、きちんと捨印の意味を理解したうえで押さないとトラブルになりかねませんね。　2025.4.5

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【防音】室内外の音を防ぐ

防音カーテンとは、音が伝わりにくいように特殊加工された生地を使ったカーテンのことです。家で楽器を演奏する、ペットの鳴き声が気になる、隣の家の生活音が気になるなどの悩みがある場合に選ばれることが多いカーテンです。機能として、「吸音」「遮音」の2つを兼ね備えています。一般的にペットの鳴き声や赤ちゃんの泣き声、ピアノの音などの高い音には効果的ですが、電車や車の音のように震動をともなう低い音には効果が低いとされています。

遮音

部屋探しをする時に、隣の部屋との壁の厚さを気にする人は多いと思います。しかし、実際に部屋のなかでもっとも音が漏れやすい場所は、玄関と窓です。防音カーテンは、生地の裏側に硬い布や特殊加工を施した布を使って内外の音を遮音します。

吸音

効果的に防音できるカーテンには、音を遮る機能に加えて音を吸収する機能もあります。表側にベロア素材やベルベット素材、凸凹のある生地を使うことで音を吸収します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンにも遮音、吸音する機能があるので、音に関するお悩みがあったら機能付きカーテンにかえてみるのはいかがでしょう。25.4.17

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、新築戸建の価格動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
首都圏全体の平均価格は、前月比、前年同月比ともに上昇した。
エリア別の前月比は、横浜市・川崎市と埼玉県他が-0.1％とわずかに下落したものの、東京23区と千葉県（西部/他）の3エリアが1％以上の上昇率となるなど、全体的に上昇が目立つ月となった。前年同月比はさいたま市のみ下落し、17カ月連続の前年同月割れとなっている。
なお、東京23区、神奈川県他、千葉県（西部/他）は2017年1月以降最高額を更新した。4エリア以上が最高額を更新したのは、2023年4月以来22カ月ぶり。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

土地の値段が、高止まりしている印象ですね。

2025. 04.14

2020年4月から施行となった、配偶者【長期】居住権とは相続開始時に被相続人の持ち家に住んでいた配偶者は、原則、終身の間、その家を無償で使用・収益できるという権利です。

これは、残された配偶者の居住を保護するために設けられた法律で、今までは資産の大半額を占める自宅を相続する配偶者は、自宅を相続した分、他の現金等の資産を相続できなくなり、結局生活資金確保のために自宅を手放さざる得ないケースを回避する目的の権利です。

■配偶者【長期】居住権取得の基本条件

配偶者が
① 相続開始時に
② 遺産に属する建物に
③ 居住していた場合
④ 遺産分割協議（審判含）・遺言・遺贈・死因贈与によって、配偶者居住権を取得させることができる。

■居住権の期間

・原則、配偶者が死亡するまで権利は存続する。
※被相続人の遺言や、相続人の遺産分割協議で終身より短い期間を定めることも可能

■配偶者長期居住権の３つのポイント要約

１.　建物の所有者は、配偶者に対し配偶者居住権設定の登記を備える義務がある。登記により配偶者（登記請求権）は第三者等に対して権利を主張できる。

２.　配偶者長期居住権を譲渡することはできない。

３.　配偶者は通常の費用負担義務を負う。

通常の費用とは、固定資産税・都市計画税や維持に伴う修繕費です。配偶者が相当な期間内に必要な修繕をしない場合、家屋の所有者が修繕をすることができます。
※改築や増築（第三者に使用・収益させる含む）については、家屋の所有者に承諾を得なければ行うことはできません。

■配偶者居住権は相続税の評価対象となる！

短期居住権と異なり、長期居住権の場合は一定の評価として相続税の課税対象となります。※詳しい評価方法は別のコラムで公開します。

■贈与税発生について注意！

・配偶者が途中で老人ホームに入所するなどの場合、居住権を放棄することはできますが、その場合、家屋所有者が居住権分得をすることになる為、家屋の所有者に『贈与税』が発生します！

■居住権の権利存続と消滅について

家屋の売却や子が先に亡くなるなど、配偶者が住む家屋の所有権が変った場合であっても、配偶者所有権は存続するため、配偶者は当該家屋に住み続けることができます。当該家屋が滅失（解体や全壊）した場合には、同時に配偶者居住権も消滅することになります。※家屋の滅失登記要

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

本来、法定相続人である配偶者と子供達が、いままで育ててくれた親（被相続人の配偶者）の今後の生活を守り、面倒をみるのが子供の務めであるはずです。しかし、現実的には子供は自分の相続取得分を主張し、親が住む家の取分まで主張する事案があることから、このような制度できた訳です。

生前から家族が揉めないようにする対策（分割対策）は重要です。少しでも気になる方は、まずは、弊社の無料相談からご活用下さい。2025. 4. 13

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