空き家対策制度はご存じでしょうか。
空き家となっている皆さまのマイホームを借上げ、住宅が賃貸可能な状態である限りは終身にわたってマイホームをJTI(一般社団法人 移住住みかえ支援機構)が預かり賃貸に貸し出します。
契約中は、空室中でも賃料をお支払いするので、安定した収入になる、国の基金が設定された、安心・安全の制度になります。
以前もお伝えしましたが、パンフレットが新しくなりましたので、再度掲載いたします。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
詳しくは、一班社団法人 移住・住みかえ支援機構へお問い合わせください。
また、弊社でも取り扱っております。
2024.04.15
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続税対策のために生命保険を活用するメリットは他にはどんなことがあるのでしょうか、
生命保険でしかできない相続対策 その③
生命保険は、「遺産」ではなく、「受取人固有の権利」となります。
①遺産分割協議の対象になりません
②法定相続人以外にも渡すことができます
③遺留分を減らす効果があります
④相続放棄しても受け取ることができます
例えば。
何人かいるお子さんの中で、財産のほとんどを渡したい子が1人いたとします。
そこで、遺言書でその1人に財産を多く相続させる旨を書いたとします。
しかし、遺留分という権利があります。
遺留分は、遺言書よりも強い権利ですので、もらった財産が遺留分より少ない子は、多くもらった子に遺留分に満たない分を請求できます。
これが「遺留分減殺請求」です。
遺言だけで遺留分に勝つことはできません。
これに対し、生命保険は遺産ではありませんので、遺産分割協議の対象ではないため、遺留分の対象にもなりません。
これは、生命保険でしかできないことです。
遺留分に対抗するためには、「遺言と生命保険の組み合わせ」が効果的という事をぜひ理解しておきましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
遺留分の計算に生命保険金は含みません。
生前から準備できる、「相続税対策」や「遺留分対策」として、非常に有効と言われています。
ただ、年を取るごとに年々加入が難しくなっていくものでもあります。
「そのうちに…」と思わず、お早めにご検討ください。
2024.4.13
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
マンションの場合は、管理組合で建物の維持管理を行うため、毎月管理費や修繕積立金を集めています。
これはマンションの共用部分の維持管理のためのものです。マンションの専有部分については、所有者が維持管理を行う必要があるため、費用は別途用意しなければなりません。
共用部分の維持管理（管理組合）
共有部分とは、建物の構造部分や共用の階段・廊下、エレベーター、駐輪・駐車場のほか、各戸のパイプスペースやバルコニーが該当します。
こうした共用部分については、管理組合が「長期修繕計画」に基づいて、維持管理を行うことになっています。
日常的なメンテナンスについては管理費が充てられますが、10年程度を目安に建物の劣化診断を行い、修繕が必要な部位を洗い出して大規模修繕工事を行います。
修繕積立金は、こうした大掛かりな修繕工事の費用に充てられます。
積立金の額が不足していると、追加で工事費用を徴収したり、毎月集めている積立金を増額することも必要になります。長期修繕計画や積立金の額などは、入居前から確認をしておきたいです。
専有部分の維持管理（所有者）
室内の維持管理は、原則として所有者が行います。床や壁、天井の仕上げや建具、トイレやキッチン、浴室や給湯設備などに不具合がないか確認し、不具合があれば修理や交換を行います。
マンションの構造や管理規約の内容によっては、補修の仕方に制約がある場合も考えられるので、判断が難しい場合は管理組合や管理会社に相談しましょう。
リフォームをする場合は、一般的に管理組合への届け出や承認が必要となりますので、事前に相談をしたうえでリフォーム工事に着手するようにしましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
マンションのリフォーム検討している方、まずは管理組合、管理会社にご相談下さい。
業者見積を取る前に、補修の仕方の制約を知ってから見積りを依頼することをオススメします。
2024.4.12
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホーム株式会社が不動産情報サイト アットホームで消費者向けに登録・公開された中古マンション、調査・分析を公表しました。
首都圏8エリアの平均価格（前年同月比・指数の推移）
首都圏の1戸あたり平均価格の前月比は+0.6％と2カ月ぶりに上昇したが、前年同月比は4カ月連続で下落。
エリア別では、8カ月連続下落の千葉県西部をはじめ5エリアが前月比下落した一方で、東京23区、千葉県他は2017年1月以降最高額となっており、エリアによる価格動向の違いが見られた。
なお、東京23区は7カ月連続で最高額を更新したが、前年同月比上昇幅も5カ月連続で拡大しており、前年差額は220万円と再び200万円を超えた。
2024.03.28アットホーム調査データより出典
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
地域によっては値下がりしていますが、都心のマンションの値上がりは、まだ続いていくようですね。
2024.04.01
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
一概に事故物件不動産といっても事故物件にはどの様な種類があるのか？
事故物件は価格や取引（売買・賃貸）にどのような影響を及ぼすのか？
実際に事故物件に遭遇するする際に留意する点や影響などを簡潔にまとめてお伝えします。
■事故物件の主な３種別
1. 孤独死
2. 自殺
3. 殺人
通常の自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）等は一般的に事故物件扱いにはならないと言われています。
■国土交通省によるガイドラインでは
取引をする宅建業者が買主・借主に告げなくてもよい３つとは
① 賃貸・売買共に
1-1 自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）など ※事案発覚からの経過期間の定めはない。
・取引対象不動産の隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死及び特殊清掃が行われた1-1の死 ※事案発覚からの経過期間の定めはない。
② 賃貸に限り
対象不動産及び日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死と特殊清掃等が行われた1-1の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後 ※特殊清掃事案は発覚から３年
しかし、上記の場合や以外の事案であっても
・事件性、周知性、社会に与えた影響が高い事案
・買主等の取引判断に重要な影響を及ぼす場合
・買主、借主から事案の有無について問われた場合
・買主、借主側で把握しておくべき特段の事情がある場合
上記の場合には告げる必要があるとしています。
■事故物件が及ぼす価格の影響
一般的には相場価格から
孤独死：1割減額
自殺：3割減額
殺人：5割減額
と言われていますが、地域性により変動します。
例えば、東京23区内の賃貸物件の場合では、自殺物件でも1割未満の減額でも借手が付く場合があります。
考えられる理由は人工密度が高く情報が中和され、通勤等の利便性が高い為、事案内容を知っていても住む価値を感じられる為と推測できます。
地方は逆の現象がおきる為、一般的な減額割合より更に減額しないと難しい場合も想定されるでしょう。
■大島テルの情報精度は？
事故物件といえば大島テルのサイトが有名ですが、掲載されている情報量は概ね１割ほどではないか？との事故物件を専門に扱う業者の見解です。
実際に事故物件に遭遇した際は
・どのように売却、賃貸募集をしたらいいのか？
・適正な買取価格で買い取ってもらえるのか？
・特殊清掃が必要な現況でも取引できるのか？
・孤独死保険の費用は貸主、借主負担なのか？
このような疑問が生じる方が大半ではないでしょうか。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
弊社は事故物件取引の専門ではありませんが、弊社が加盟する同協会で適正に取引を行っている仲間を紹介することは可能です。
事故物件で困っている方にとって公正かつ適正な取引ができることを願っております。 2024. 4. 7
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
「相続税対策に生命保険が良い」と聞いたことがある人も多いと思います。
相続税対策のために生命保険を活用するメリットはどんなことがあるのでしょうか、
生命保険でしかできない相続対策 その①
保険は1回でも保険料を支払っていれば、満額の保険金が支払われます。
これは「保険」にしかない機能です。
たとえば、
●1年間の掛け金が10万円（年1回払い）
●支払期間は20年間（20回払い）
●死亡保険金が200万円
という生命保険に加入したとしましょう。
1年目に、被保険者の方が亡くなったとします。
1回しか掛け金を支払っていません。
しかし、死亡保険金は満額の200万円が支払われます。
1回しか掛け金を払っていないので、もらえる保険金が少なくなるわけではありません。
1回支払った人も、20回支払った人も平等です。
仮に、相続税が500万円かかることが分かっているとします。
その500万円を用意するのに、500万円の現金で用意するのと、500万円の生命保険（例：10年払いなど）で用意するのは、どちらが良いと思いますか？
生命保険でしかできない相続対策 その②
死亡保険金には、相続税の非課税枠があります。
非課税枠は限度があり、500万円×法定相続人の数までとなっています。
資産を預金や現金ではなく生命保険に形を変えておけば、保険金受取人の相続税負担を軽くできる可能性があるのです。
ここで気を付けたいのが、
この場合、「相続税がかからない方には必要ない」という事です。
これはあくまでも「相続税の節税対策」のお話です。
「相続税の試算」をせずに加入している人はご注意ください。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
生命保険は加入するだけという手軽さです。
数ある相続税対策の中で最も手軽な方法と言えるのではないでしょうか。
次回に続きます。 2024.4.6
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
床下・基礎の点検と補修
床下の点検は、目視や触診、木槌やドライバーによる打診により、腐朽、シロアリ、さび等の被害や、設備配管の漏水等がないかを点検します。
また基礎の点検は、床下と住宅の外から行うのが理想ですが、住宅の外から点検をして基礎に、内部にいたる深く広いひび割れなどがあった場合には専門家に相談しましょう。
また腐朽やシロアリ被害等の対策、基礎・地盤の補強措置などは専門家に相談をするようにしましょう。
住宅部品・設備機器の交換
住宅には数多くの部品や設備機器が設置されています。それぞれの耐用年数に応じて、部品の交換や設備機器自体の交換が必要となります。
住まいの機能・性能を維持して資産価値を保つためには、不具合がなくても構造部分となる屋根や外壁の全面補修を定期的に行う必要があります。
また、土台の防蟻処理も定期的に行う必要があり、まとまった費用がかかる場合がありますので、計画的に積み立てをすることも検討しましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
建物の外回りの点検の時に、給排水管、ガス管が建物に入っている個所に隙間がないか確認しましょう。
少しの隙間があるとネズミなどが侵入してくるので注意したいですね。
2024.4.5
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
アットホーム株式会社が不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向について、調査・分析を公表しました。
全体概況は、下記のとおりです。
・マンションの平均募集家賃は、東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・ 仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の11エリアが全面積帯で前年同月を上回る。
・マンションは、ファミリー向きが全13エリアで前年同月を上回る。中でも、東京23区・東京都下・神奈川県・千葉県・札幌市・京都市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新。
・アパートは、シングル向きが全13エリアで前年同月を上回る。中でも、東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・名古屋市・京都市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新。
2024.02.27アットホーム調査データより出典
全体的に家賃は高くなる傾向にあるようですね。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
首都圏だけでなく、主要都市全体的に高くなる傾向にあるようです。
2024.04.01
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続は民法で定められていますが、その前提条件と以外な落し穴を見て行きましょう。
世間で言う相続法とは民法 第882条～第1044条に定められている相続に関する条文のことです。
民法でいう相続の２つの前提と全体の流れを簡潔にまとめました。
●誰と誰が相続人になるのか？⇒【法定相続人】といいます。
●各相続人の資産相続分はどれ位になるのか？⇒【法定相続分】です。
遺言等の分割対策がないまま相続が発生すると
① 法定相続人【全員】で分け方の話し合いをします。
※話がなかなか纏まらない理由
1. 話し合いに参加しない
2. 単純に全員の意見が一致しない
3. 財産の範囲や評価額の考え方が一致しない
4. 行方不明、連絡が付かない人がいる
相続人たちが顔を合わす機会は、葬儀、初七日、四十九日が主ですが、この日程だけでは自分達の取分に影響する重大な話は纏まらないのです。
■話が纏まらないとどうなるのか？
① 家庭裁判所に遺産分割協議の申立てを行い『調停』の場で方向性を見出す。
※調停とは、あくまで話し合いの場であり、審判官と2人以上の調停委員が立ち会って折衷案を提示してくれ、話し合いが纏まれば『調停調書』を作成し、確定判決と同じ効力を持ちます。
② 調停で話し合いが纏まらない場合には『審判』に移行します。審判とは審判官が証拠調べを行い、各種事情を考慮したうえで、実際の分割方法を決定し審判を下すものです。（確定判決と同効力）
ここで大きな問題が…
審判の判断は、その殆どが法定相続分を基本とした結論になる！ということです。やはり司法の場ですから、よほどの根拠や証拠がない限り民法に定める法定相続分が基本となるのです。
■審判の判決に不服がある場合には
ここまでくると本格的な裁判に移行し最終は最高裁という、長期にわたる時間と精神負担、弁護士費用を費やす泥沼の争いを選択することになります。
・裁判所での遺産分割事件は右肩上がり
司法統計による遺産分割事件数は、昭和60年で6176件、令和3年では何と15820件と約2.5倍以上に増加しいます。
相続の争いは、言ってみれば家族や親族間の争いです。あなたならトラブルになったからと言って直ぐに家庭裁判所に持ち込みますか？
できれば何とか家族間で解決したいと思うのが普通ではないでしょうか？従って、この遺産分割事件数は『氷山の一角』であり、遺産分けで揉めている家庭はもっともっと多いということです。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
私達は争うほど財産がないから関係ないわ。その先入観、勘違いです！
遺産分割事件のうち、司法統計年報データ（令和3年）が語る資産額の事実
・1000万円以下⇒32.9％
・5000万円以下⇒43.8％
・1億円以下⇒12.5％
遺産価格5000万円以下の争いが全体の75％強！1億円以下でくくると90％弱の家庭が、裁判所で遺産分割争いの当事者なのです。
このデータの金額は相続税評価額ではなく時価です。相続税評価額は時価の約7かけから6掛けほど減額されます。その為、時価で5000万円以下ならまず相続税はかからない家庭です。
しかし現実には、相続税がかからない又はかかっても少額の一般的なサラリーマン家庭が遺産分割争いを占めているのです。
『財産が多いから揉める、少ないから揉めない』は完全な思い込みに過ぎないのです。
早速、相続が争族にならない為の対策を専門家を交えて進めていきましょう！ 2024. 3.31
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
問題11.
「配偶者無し・実子１人」の被相続人が、４人の養子をとったらどうなるか？
① 実子の遺留分が1/2から1/10に減る
② 相続税の基礎控除が、3,600万円から6,000万円に増える
③ そもそも実子が1人いる人は、1人までしか養子はとれない
答えは①
実子の遺留分が1/2から1/10に減る
民法上は養子の数に制限はなく、また養子は実子と同等の法定相続分と遺留分を取得します。
したがって、子が1人から5人になれば1人当たりの遺留分は1/2から1/10になります。
また、基本的に法定相続人の数が多いほど、相続税の負担は軽くなります。
（相続税の基礎控除額は、3000万円＋600万円×法定相続人の数）
ただし、相続税の基礎控除の計算をするときの、法定相続人の数に含める被相続人の養子の数は、次のように一定数に制限されています。
① 被相続人に実の子供がいる場合・・・1人まで
② 被相続人に実の子供がいない場合・・・2人まで
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
税金対策のために大量の養子縁組で相続人の数を増やし、相続税の基礎控除額等を引き上げる、といった租税回避は認められないという事ですね。 2024.3.30
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
国が平成26年3月に示した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、「木造戸建て住宅の躯体は、防蟻処理や防水・防湿が適切に行われていれば、蟻害や腐朽が発生せず、長期間にわたって機能を維持することが可能である」としているとともに、「内外装・設備も、補修等が適切に行われることによって、使用価値が回復・向上する」としています。
つまり所有者自身が、一戸建て住宅の維持管理を計画的に行う必要があります。
では、点検のポイントをご紹介します。
屋根の点検と補修
屋根は、材料の耐久性に問題がなくても、風雪、地震などによりずれたり、壊れたりすることがありますので、定期的な点検だけでなく、自然災害の後にも点検をすることが望ましいです。屋根の点検時に一緒に雨どいの排水口のつまり等の点検も忘れずに行いましょう。
しかし、屋根に上って点検することは危険ですので、専門家の協力を得るのが良いでしょう。また、屋根の不具合を発見したり、塗装や材料の耐用年数が近づいた場合は、全面塗装やふきなおしなどの補修を行うようにしましょう。
外壁の点検と補修
外壁は、雨などが壁の中に侵入しないよう、外壁材にひび割れやはがれなどがないかなどを点検します。また、塗装や材料の耐用年数が近づいた場合は、専門家と相談し、シーリング（外壁材の継ぎ目に用いられるゴム状の材料）の補修、外壁のひび割れの補修・再塗装や外壁の張替を行うようにしましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
一戸建て住宅の場合、維持管理は難しいので建物を建てた工務店や、ハウスメーカーなどの建物専門家に相談にのってもらいながら行いましょう。
2024.3.28
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
前回は、土地に関する登録免許税の軽減制度をご紹介しましたが、同様に建物に関しても軽減制度があります。
建物の場合、登記の種類、住宅の性能によって受けられる軽減税率が異なります。
居住用物件として不動産を購入する場合にはマイホームの軽減特例が適用され、所有権保存もしくは所有権移転登記の登録免許税が軽減されます。
（注） 課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格です。固定資産課税台帳に登録された価格がない場合は、登記官が認定した価額になりますので、その不動産を管轄する登記所にお問い合わせください。
（注） 上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。
国税庁HPより
居住用物件が認定長期優良住宅、認定低炭素住宅である場合には税率がさらに優遇されます。
ただし、新築未入居物件が対象となり、一度居住した中古物件は対象外です。
なお、軽減措置の適用を受けるためには要件があり、登録免許税軽減の要件を満たしていることを証明する、家屋証明書という書類の取得が必要です。
この家屋証明書は、管轄の役所で取得することができます。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
土地建物の登記方法について説明してきましたが、ご興味のある方はぜひチャレンジしてはいかがでしょうか。
2024.03.25
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。