新年おめでとうございます。
令和７年も皆様にとって良い年でありますように！

「人脈」

CCIM資格（不動産投資顧問 ※先進国 米国で非常に権威のある称号）に10月からチャレンジし、令和7年６月の最終試験に合格すれば、世界28ヵ国に普及する米国最高峰の資格が手中に収まる予定だ。

資格の講師は東京丸の内ビルで不動産投資会社の経営者で、業界ではレジェンドと言われる方からの自己紹介の時間「人脈とは求める為ではなく与えるため」という。

一般的に人脈とは自らの有益を補填する為に作るイメージかもしれないが、真逆の考えに一瞬、気づかされ、自らの人脈を振り返り腹落ちすることとなる。

●年の瀬12月27日 税理士事務所から一本の電話…顧問先の企業がM＆Aで会社を吸収するが、不動産が九州や関東に点在する不動産鑑定書だけでは心配なので、鑑定書以外のリスク調査を年明け10日までに調査報告書を作成して欲しい。

全ての正月休みを返上して調査に取りかかり報告書を提供した。

●同業者より分譲事業費として数億円の融資を引く為、販売協力店として支店長面談に同席して欲しい依頼があった。社外秘の取引実績表を作成し、事業の成功根拠を解き、無事に融資承認が降りた連絡と共に二人でプチ忘年会をする運びとなった。

２事例とも美談になってしまったが、無意識に与える人脈となっていたのだろうか？
相手の為、広くは社会のためになってこそ、自らの存在価値があるのだと・・・

新年は蛇のように難関を搔い潜り、周囲にとって与える人脈となれるよう意識したい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

　　2025. 1. 5

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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令和７年の税制改正大綱が公表され、全111ページに及ぶ膨大な改正内容から、相続・贈与税の項目を抜粋し、さらに要約して簡潔にお伝えします。

（1）結婚・子育て資金一括贈与の非課税措置を2年延長

（2）農地等の相続税・贈与税の納税猶予制度のうち
　　・営農困難時貸付と
　　・特例山林の経営委託の適用を受けることができる事由に、介護医療院へ入所したことが加えられた。

（3）個人の事業用資産に係る贈与税の納税猶予制度の事業従事要件について、贈与の直前に特定事業用資産に係る事業に従事していたこと。

（4）非上場株式等に係る贈与税の納税猶予制度における役員就任要件について、贈与の直前において贈与承継会社の役員であること。

（5）相続の所有権移転登記に関する登録免許税免税措置を2年延長

（6）相続税の物納制度における物納許可限度額の基礎となる延納年数は、申請者の平均余命を上限とする見直し。

（7）医療法人の移行計画の認定要件について見直しが行われた後も、医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度を適用。

（8）「生物の多様性の増進のための活動の促進等に関する法律」に規定する生物多様性維持協定が締結された土地の相続税等の評価方法を、協定が締結されてないとした評価額から、その価格に100分の20を乗じた金額を控除して評価することに。

（9）農地等の生前一括贈与に係る不動産取得税の徴収猶予制度について、営農困難時貸付の適用を受けることができる事由に、介護医療院への入所を加える。　

（10）債務処理計画に基づき贈与した課税の特例期間を3年延長する。

（11）公益法人等に寄付した場合の譲渡所得等の非課税措置等について

　① 申請書提出から1月以内に国税庁長官の承認をしない決定がなかった場合、承認があったものとみなす特例に次の措置を講ずる。

　　【対象範囲に次の贈与又は遺贈を加える】

　　・国立健康危機管理研究機構
　　・準学校法人
　　・公益信託
　　・私立学校　　に対する贈与等で、各、基金（基本金）に組み入れられるものにつて、承認の特例対象とする。

　② 贈与等財産を公益目的事業に供した日から2年以内に買い替える場合、上記①の基金又は基本金に組み入れ管理されている等のときは、譲渡収入の非課税措置の継続適用を受けることができる。

　③ 特定一般法人が他の公益法人等に非課税承認を受けた財産を贈与した場合における非課税の継続適用について、特定一般法人が公益目的支出計画に基づき贈与するものを加える。

　④ 機構に対する贈与について、国税庁長官の承認要件について、贈与があた日から2年を経過する日までの間に機構の公益目的の用に直接提供（見込含む）されることを要件とする。

　⑤ 公益法人等が受贈財産を公益目的事業に供しなくなった場合、その旨を明らかにする書類を添付して国税庁長官に提出したときは、国税庁長官は当該、贈与財産の非課税承認を取り消すことができる。　

　執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

税制は毎年更新される為、専門家の方以外でも、知らなかったことで損をすることがあるのも現実です。

例として相続税は財産評価を間違って高く評価して、高い税金を納税しても、税務署からは納税しすぎですよとアナウンスはなく、高額納税して終了です。

自分の身は自分で守る意識を持ちつつ、頼りになる専門家を見つけましょう！　　2024. 12. 15

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収入合算契約（連帯保証型）

続いて、収入合算契約のうち、「連帯保証型」の仕組みと特徴を見ていきましょう。連帯保証の基本的な仕組みは、連帯債務と同じであり、債務者が1人である点にも違いはありません。

もっとも重要な違いは、夫婦の一方が連帯保証人になり、「債務者が返済しなかったときに初めて返済義務が生じる」という点にあります。

連帯保証型についても、4,000万円の融資を受けるケースを基に、具体的な特徴を見ていきましょう。

連帯保証はあくまでも夫婦の一方が債務者となるため、もう一方が住宅ローン控除を利用したり、団信に加入したりすることはできません。また、借り入れた分の名義をとれない点は、連帯債務との違いの1つです。

実のところ、連帯保証は連帯債務と比べてこれといったメリットがなく、どちらか迷ったときには、それぞれが住宅ローン控除を利用できる分、連帯債務型のほうが安く済むケースは多いです。

ただ、連帯債務型を取り扱う金融機関は少ないので、選べるプランの多さから、連帯保証の方が適しているケースもあります。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

連帯債務型と連帯保証型と違いをよく確認したほうがいいですね。

2024. 12. 26

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問題.　

遺産は1億円とします。

相続人が、子ども1人だけの場合、相続税は1,220万円です。

では、子どもが5人いて、そのうち１人がすべて相続する場合、相続税はいくらになるでしょうか？

A.1,220万円　（子1人の時と同じ）

B.630万円

C.400万円

D.240万円

答

C.　400万円（5人合計）

遺産1億円で、

相続人が子ども1人の場合・・・相続税1,220万円

相続人が子ども2人の場合・・・相続税770万円（2人合計）

相続人が子ども3人の場合・・・相続税630万円（3人合計）

相続人が子ども4人の場合・・・相続税490万円（4人合計）

相続人が子ども5人の場合・・・相続税400万円（5人合計）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

この相続税の金額は、1人がすべて相続しても、どの様に分けても、相続税の合計金額は変わりません。2024.12.21

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アットホームで、過去2年以内に、一戸建てを購入した人を対象にアンケートを実施しました。重視したことや妥協したこと、住んでみてわかったメリット、デメリットなどの結果をご紹介します。

マンションと比較検討し、一戸建てを購入した理由は、「上下階に気を遣う必要がない」　「周りを気にしなくて良い」という声が多数上がり、プライバシーを確保できる点をメリットに感じる人が多いようです。また「駐車場が家から近い方が良かった」「庭が欲しかった」「ペットを飼いたかった」という声もありました。

重視した、妥協した物件の条件・設備・周辺環境条件のアンケート結果は下記になります。

重視したポイントで条件は、部屋数、日当たり・風通しが良いでした。設備では駐車場、周辺環境では治安が良い、閑静住宅街、災害リスクが上位に入っています。妥協ポイントでは、条件で眺望が良い、設備では宅配ボックスでした。周辺環境では最寄り駅から近い、最寄り駅・利用路線の利便性、周辺施設の充実度が上位に入っており最寄り駅まで近さや周辺の利便性を妥協することが多いようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションと違い、一戸建てだと上下階のことを気にせず生活ができます。最近は、宅配ボックスを玄関先や門扉側に設置している一戸建ても見かけるようになりました。24.12.16

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続いて、収入合算契約（連帯債務型）があります。

夫婦共同で住宅ローンを借りる方法には、ペアローン以外にも「収入合算契約」と呼ばれる方法です。

収入合算契約には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2種類があるので、まずは連帯債務型の基本的な仕組みについて解説します。

収入合算契約の仕組み

収入合算契約とは、夫婦の収入を足し合わせて住宅ローン審査を受ける方法であり、より大きな融資額を借りられるようになるのがメリットです。

収入合算契約は、ペアローンのように夫婦バラバラではなく、夫婦で1本の住宅ローンを組むのが大きな特徴です。

連帯債務型の仕組みと特徴

連帯債務とは、夫婦の一方が主たる債務者、もう一方が従たる債務者となって契約する方法です。

ただし、主従の関係はあるものの、どちらも担うべき債務は同額であり、どちらも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

ここでは、夫を主たる債務者、妻を従たる債務者にして4,000万円を借り入れるケースを例に挙げて、特徴を具体的に見ていきましょう。

まず、連帯債務で誤解をしてしまいやすいのが、借入額の取り扱いについてです。

連帯債務はどちらも同額の債務を負うことになるため、このケースではそれぞれが4,000万円の返済義務を負いますが、当然ながら合計で8,000万円を返済しなければならないというわけではありません。

二人で合計4,000万円（利息などは考慮せず）を返済すれば、問題なく完済となります。連帯債務型の特徴は、1本の住宅ローンにもかかわらず、それぞれが住宅ローン控除を受けられる点にあります。

一方、団信は通常「主たる債務者のみの加入」となっているケースが多いので、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点には注意が必要です。

夫婦の収入が同程度であればあるほど、このときの負担は大きくなるので注意しましょう。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

こちらの方法では、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点が気になりますね。
将来、何かあった時のために皆様の場合にあてはめてよく考えましょう。

2024. 12. 16

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早いもので、今年も残すところあとわずかとなりました。

そこで、個人が年末までに検討すべき駆け込み節税対策をいくつかあげてみます。

■3,000万円特別控除

不動産を売った時の金額が、その不動産を購入した時の金額よりも高かった場合に、その儲けに対して課税されます。

元々はすでに亡くなっている親が購入した不動産だった場合には、購入時の金額が分からないことが多いと思います。

その場合、今回売れた金額の５％を購入時の金額として計算することになります。

そうすると、売却金額の95％が儲けになってしまい、その金額に対して所得税と住民税が課税されることになってしまいます。

そこで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、自分が現在住んでいる、または過去に住んでいた不動産を売った時に、儲けた金額から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

過去に住んでいた不動産を売った場合にこの特例が受けられるのは、

①売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。

②自分が住まなくなった日から３年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。

令和３年に転居した人が、この「3,000万円特別控除」を利用するためには、前に住んでいた家を今年の年末までに売却する必要があるのです。

売買契約が12月末までに完了すれば、引渡は年明けでもOKです、

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

ただし、この特例を利用するには、親族や同族会社など身内への売却には使えないなど、様々な要件があります。まずはご相談ください。2024.12.14

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子宝に恵まれず、養子を取る方もいれば、相続対策（節税対策や分割対策）として親族などを養子にする方など、養子はさまざまな場面で用いられています。

養子には２種類あり、それぞれ大きく違う内容となっています。これから養子を検討する方は、養子とは法的にどのような効果があるのか理解したうえで進めて頂く為に、普通養子と特別養子の違いと効果について、比較しながら簡潔にお伝えします。

■普通養子と特別養子の７つ違いと効果

　① 養親の制限

　　普通養子→成人であること（独身可）
　　特別養子→満25際以上の夫婦 ※一方が25歳未満の場合、その者が20歳以上であること）

　② 養子の制限

　　普通養子→養親より年少 ※未成年は親権者の同意要
　　特別養子→15歳未満 ※2020年4月～民法改正

　③ 縁組の手続き

　　普通養子→当事者の届出のみ
　　特別養子→家庭裁判所の審判要

　④ 実親の同意等

　　普通養子→養子が15歳未満時、法定代理人が承諾
　　特別養子→実父母の同意要

　⑤ 実親との関係

　　普通養子→存続する
　　特別養子→切断される

　⑥ 戸籍の記載

　　普通養子→養子と明記
　　特別養子→長男、長女と記載（実子同様）

　⑦ 離縁

　　普通養子→当事者の合意で可 ※養子、養親のいずれでも訴えの提起可能
　　特別養子→原則不可 ※例外：養子、実父母、検察官の請求により家庭裁判所の審判で可能

特別養子は、実親の虐待や育児放棄などで子供を法的に守る必要がある場合に、家庭裁判所の許可を得て養子になるケースが考えられます。

　執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

節税対策や分割対策などで養子にする場合には、注意が必要です。最低でも法定相続人には養子の理由や存在を説明しておくなどしておかないと、相続発生後に思わぬトラブルが勃発し、裁判にまで発展するケースもあります。

相続対策は税金に限らず、資産全体を俯瞰して対策できる専門家と相談しながら進めることを強くお勧めします。　2024. 12. 8

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早いもので、今年も残すところあとわずかとなりました。

そこで、個人が年末までに検討すべき駆け込み節税対策をいくつかあげてみます。

■暦年贈与

その年の1月1日から12月31日までの１年間に、暦年贈与の方式で受けた財産の合計額が110万円以内であれば、贈与税は課税されません。

つまり、毎年贈与税の非課税枠が110万円分あるという事です。

今年の非課税枠は今年の12月末までしか使えず、翌年への持越しはできません。

配偶者・子ども・子どもの配偶者・孫など、可能な範囲で多くの親族に財産を贈与しても、もらった人はだれでも年間110万円までなら贈与税ゼロです。

贈与したお金を、子どもが無駄遣いするかもしれない…

それが心配でなかなか贈与に踏み切れない親も多いのではないでしょうか。

そんな時は、生命保険との組み合わせて解決できるかもしれません。

親が子どもに贈与した現金を使って、子どもに保険契約を結ばせます。

例えば

契約者：子　　被保険者：親　　保険金受取人：子

こうしておけば、この無駄遣いが防げるとともに、将来親が亡くなった時には、子が確実に死亡保険金という現金を手にすることができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

また、単に預貯金として銀行に預けておくよりも、保険にしておいた方が運用利回りも高くなることが期待できます。2024.12.7

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相続する権利には優先順位があり、配偶者は常に相続人となりますが、配偶者以外の親族が相続人の場合には、優先順位があります。

子供は順位１位の相続人ですが、子供といっても特殊なケースとして、養子や胎児、嫡出子や非嫡出子について、わかりやすく解説します。

■胎児は相続人になるのか？

民法886条に「胎児の相続については既に生まれたものとみなす」とあります。従い、お腹の子供も相続権があります。

実務では、生まれた赤ちゃんは遺産分割協議ができない為、家庭裁判所に申し立てをして赤ちゃんの代理人を選任してもらい、代理人が赤ちゃんの代わりに遺産分割協議を行います。

赤ちゃんのお母さんが代理人になってあげたいところですが、お母さんも法定相続人の為、利益相反となり代理人になることができないのです。

■嫡出子と非嫡出子の扱いは昔と変わった。

嫡出子とは、婚姻関係の夫婦間に生まれた子供のことをいい、非嫡出子は未婚関係の男女に生まれた子供という意味です。

非嫡出子の場合、母子関係は分娩の事実があれば認められ、父子関係の場合には認知によって相続権が発生します。

つまり認知していなければ、相続権は発生しないことになりますので、未婚の子供がいる場合には、認知しているか否かがポイントになります。

非嫡出子の相続取分は長年、嫡出子の半分でしたが、平成25年9月の最高裁判決により、法の下の平等を定める憲法14条に違反する判決にて、現在は嫡出子も非嫡出子も同等の取分となっています。

■養子の身分とは・・

養子とは養子縁組をすることで、嫡出子の身分を取得する為、相続上の権利は実の子と全く同じ立場となります。

養子には普通養子と特別養子の２種類がありますが、通常は普通養子として戸籍に入りますが、特別養子は年齢が15歳以下で親の虐待や育児放棄などで子供を法的に守る時などに家庭裁判所の許可を得て養子になるものです。

相続対策に用いる養子は節税対策の場合が多いですが、戸籍を変えてまで養子縁組をしたくないという方も多いのが現実です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続相談のなかには、子供に相続させたくない理由（重大な非行や侮辱等）があるので、何とか特定の子供に相続させない方法はないかという相談もあります。

特定の法定相続人に相続されない方法は幾つかありますが、それなりのハードルがある為、慎重な検討が必要です。

家庭の事情はさまざまな為、特殊な事情がある方は、節税に限らず分け方や信託、遺言、資産組替など多角的に俯瞰して対策を講じる必要があります。

お困りの方は、まず弊社の予約制 無料相談を活用してみて下さい。　2024. 12. 1

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続いて、2つ目の選択肢である「ペアローン」の仕組みと特徴について見ていきましょう。

ペアローンの仕組み

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、「2本のローンで1つの住宅を購入する」方法です。夫婦はそれぞれ、自分が借り入れたローンに対して返済義務を負います。

なお、借入額をそろえる必要はなく、夫が3,000万円、妻が1,000万円のようにバラバラでローンを組むことも可能です。

ペアローンの特徴

4,000万円の住宅ローンをペアローンで組むケース（例：夫3,000万円、妻1,000万円）を例に挙げて特徴をまとめると、以下の表のようになります。

ペアローンはどちらも住宅ローンの債務者になるため、住宅ローン控除や団信の加入といった名義人に認められる権利のほとんどが実行できます。

しかし、事務手数料が2本分発生し、一方が死亡や高度障がいに陥っても、もう一方の返済義務はなくなりません。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

金利の動向が不安になるような最近の状況ですね。ローンは長い期間をかけて、支払うのでより慎重に考えたいですね。

2024. 12. 2

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投資不動産価値の算出に用いるDCF法（ディスカウント キャッシュフロー）に適用する、将来予測されるキャッシュフロー額及び売却によるキャピタルゲイン（売却益）を現在価値に割引いて投資不動産の現在価値を算出する際に用いる割引率は、どのように設定すればいいのか？

専門家でもナカナカ答えが出ない難題にズバリ答えを解りやすく解説します。

■４つの割引率の決定方法

① 10年国債から決定する方法

不動産は通常10年程度保有します。また国債には予想インフレプレミアムが含まれているという考え方に基づいて決定するものです。

算式：10年国債率＋投資不動産のリスクプレミアム

② 投資不動産の貸付金利から決定する方法

金融機関（貸し手）より投資家のリスクの方が高い為、貸出金利に投資不動産のプレミアムリスクを足して割引率を決定するものです。

算式：投資不動産担保ローン金利＋投資不動産のリスクプレミアム

③ 投資家の期待利回りから決定する方法

公開されている全国の投資家統計調査に掲載されている投資家の期待利回り（IRR）をベンチマークとして割引率に適用します。

算式：投資区域の投資家期待利回（IRR）＝割引率

④ 還元率（キャップレート）から決定する方法

還元率は、投資不動産が生み出す収入（NOI）÷購入価格で算出することができます。
割引率とキャップレートの主な違いは、収入と物件価値の増加予想です。仮に収入と物件価値が毎年同じ増加率で増えていくとすれば、次の関係となります。

割引率＝キャップレート＋収入と価値の予想増加率

例）７％キャップレートで購入し、収入と価値の上昇予測が3％と期待する場合のIRR（利回）は10％となる為、割引率も10％として用います。

■収入や価値の増加率や下落率はどう見るか

インフレ率で判断しますが、インフレ率は総務省が毎月発表している消費者物価指数（CPI）やGDPデフレーター（国内総生産）を参考にします。

一般的に資本主義国は経済成長するのが通常ですが、このインフレ率は当然上げ下げがある為、過去の推移から上下した要因、例えば、消費税増税やリーマンショック、コロナなどにより影響を受けます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

投資不動産単体のプレミアムリスクとは、流動性リスク、市場変化リスク、環境リスクなどがありますが、現実的には各リスクを数値化するのは困難です。

その為、最終的には自分が期待する利回り（リスク率含）を割引率に用いることになりますが、市場競争の原理から高い利回りを期待するということは、安い金額で購入しなければならない為、他の投資家と競合した場合には購入できないことに繋がります。

いくら緻密な分析をしても購入できなければ意味を成さない為、各割引率は指標とし期待通りにならない価格分のリスクをどのように受け入れるか（ポートフォリオ分散・運営管理・出口戦略等）という判断になります。　2024. 11. 24

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