アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。

ペット飼育者が重視した物件の条件・設備はどのようなものでしょうか

ペット飼育における住まい探しにおいて、重視した物件の設備は何ですか？

「エアコン」は、犬や猫、小動物を飼育する上で最も重視する設備でした。他に、亀や魚を飼っている人からも「温度や湿度調整で必要」「環境の管理がしやすい」など、ペット飼育において温度や湿度管理などの観点でニーズの高い設備であることが分かりました。

「防音・遮音設備」は、それぞれ2割を超える結果となりました。ペットの足音や鳴き声が原因で起こるトラブルの防止につながります。なお、鳥・爬虫類・魚に関しては「エアコン」「防音・遮音設備」「脱臭・消臭設備」がそれぞれトップ3にランクインしました

次の設備について、家賃にいくら上乗せしても良いと思うかお答えください。
（賃貸マンション・アパート、賃貸戸建の居住者／自由回答）

「エアコン」のために、犬の飼育者は平均6,000円、猫の飼育者は4,100円、小動物の飼育者は6,100円を上乗せできると回答しました。他設備にかける平均金額より高値であることからニーズが高い設備であることが分かります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

猛暑日が続く毎日なので、エアコンは必需品です。今年の夏はエアコンの無しでは過ごせません。ペットを飼育している方は、エアコンのフィルター掃除をこまめにしたいですね。2024.8.9

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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現在、私の方で担当している鎌ケ谷市役所の登記・不動産相談でよく感じることは、相続相談などでは20分間の相談時間では方向性すら示す時間が足りないことです。

加えて、相続相談には税務、法務、登記、不動産、保険、信託、遺言、後見など多岐に渡る専門家の知識を要する為、登記・不動産相談に対応している司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引士では対応しきれないという実態です。

鎌ケ谷市役所　相談窓口一覧はこちら

しかしながら相談に来る市民は相談窓口一覧にある各専門家相談全てに相談申込を行うことで解決するかと言うと、解決はしないのです。

なぜなら、各種対策や方向性を示すには、相続は全体的な資産や家系、諸問題を総合俯瞰して考えたうえでしか、正しい方向性が見えないからです。

例えば、現在、住んでいる土地の半分が亡き祖父名義で、祖父名義の隣地が祖父より前に亡くなっている父名義と一部、30年以上占有している他人名義の土地の一部に母名義の家が一部かかっている状況で、当該土地を一人の名義にして新築を立て直す計画の相談だとします。

この案件に必要な課題として

1.　各相続人が納得いくような分け方の法務知識

2.　贈与や相続時精算課税贈与を利用するなどの税務知識

3.　不動産の相続評価や時価評価の不動産知識

4.　占有地を時効取得すべきか、売買取得の方がいいのか、コスト対交渉判断知識

5.　相続税、贈与税、登録免許税、不動産取得税、譲渡所得税を最も最小化する税務制度知識

6.　新築する際に障害となる測量や境界問題、解体、滅失登記、融資斡旋の知識

ざっと主な項目だけでも上記のような課題や専門的な判断が必要となり、関係する専門家といえば、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、建築士、宅地建物取引士の専門知識が必要となります。

このような状態で一般消費者が市役所の各専門家がいる窓口を一つ一つ相談したとしても、各専門家に関することしか回答を得られないことになり、全体的にどうすべきかの判断が全くつかないのです。

なぜなら、相続対策は節税はできても遺産分割でトラブルになったり、不動産建築はできても分割争いや無駄な税金を払うことになるなど、こっちが立てばこっちが立たないことなど、ざらにあるのが相続だからです。

だからこそ、家系の全体状況、全体の資産種別と評価、各種関連税務の選択と節税と制度の活用、関係者の感情面などを全て理解したうえで、依頼人が理解・納得しながら進めていくのが本来の相続相談の姿であると痛感した為、この記事を書くことにしました。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

弊社では、この様な複雑な相続相談を総合的に対応できるよう、日々研鑽しております。まずは、予約制無料相談を活用頂き、方向性や課題の抽出など見える化しましょう！

無料相談は事前予約制で基本１時間程度ですが、ある程度の方向性と課題が見えるまで対応します。リモート面談の為、関東を中心とした全国対応も可能です。

まずは行動に移しましょう。　いつ？　いまでしょう！　2024. 8. 4

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アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。

ペット飼育の実態調査

住んでいる物件タイプをそれぞれ教えてください。

犬や猫を飼育している人の物件タイプは「持ち家戸建」がトップで、それぞれ45％を超えました。小動物（ハムスター、ウサギ）を飼育している人の約4割、鳥・爬虫類・魚を飼育している人の約3割が「賃貸マンション・アパート」で暮らしていることが分かりました。

ペット飼育が原因で近隣住民や管理会社とトラブルになった内容は？

犬の飼育者からは　ペットの鳴き声、壁の修復、臭い、室内犬が動き回ることによる騒音など

猫の飼育者からは　鳴き声、他人の敷地内への入り込み、臭いなど

犬・猫ともに「鳴き声」「臭い」に起因するトラブルが多く見受けられました。また鳥の飼育者からも「鳴き声でトラブルになったことがある」といった声があげられました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

賃貸でもペット飼育可能な物件があります。ペット飼育を検討している方は、ペット購入前に必ず管理会社、オーナー様に確認してください。2024.8.1

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相続発生後によく質問を受ける内容として、相続税が発生する方にとっては、相続課税財産から控除できる葬儀費用は気になるところです。控除できるか否かの概念は、葬儀に直接かかった費用なのか、そうでない関連費用なのかにより分かれます。

葬儀のマメ知識も交えて、これを読めば相続に関連する葬儀の知識は網羅できる内容を一気にマトメテお伝えします！

■４種の葬儀種類と費用相場

1. 一般葬：通夜と告別式を２日間かけて行う従来からの一般的な葬儀（100万円～200万円）
2. 家族葬：通夜と告別式を２日間かけて家族で行う小規模な葬儀（30万円～100万円）
3. 一日葬：通夜は行わず告別式のみ行う葬儀（50万円～100万円）
4. 直葬等：葬儀は行わず会葬者も呼ばない、火葬のみの形式（20万円～50万円）

お葬式に関する全国調査（鎌倉新書2022年3月）によると過去最低の110.7万円が平均葬儀費でしたが、コロナ等での外出自粛が影響している為、一般的には平均200万円位が全国平均のようです。

■相続財産から控除できない葬儀関係費

① 香典返しは控除不可
※香典を頂いた方に半額（半返し）又は1/3程度をお返しするもの

② 墓地/墓石は控除不可（相続発生後）
※生前に購入した墓地等は相続財産にはならない為、購入費分、相続税の節税にはなる。

③ 法事/法要は控除不可
法事とは法要を含む行事全般のことを指し、法要は初七日や四十九日、一周忌などに読経や焼香、僧侶の説法などの宗教的な儀式をいいます。
※繰上初七日（葬儀と一緒に初七日を行う）場合、葬儀と初七日の内訳がない領収書の場合は、初七日費も合わせて控除できる場合があります。

④ 墓石の彫刻費用は控除不可

■相続財産から控除可能な葬儀関係費

1. 通夜/告別式費用
2. 飲食代（通夜や告別式、火葬所で振る舞うもの）
3. お布施（お坊さんや寺に払うもの）
※領収書がない場合でも金額、支払先、名称、日付けが分るメモで控除可
4. お車代（お坊さん等が利用するタクシー代等）
5. 火葬/埋葬費（火葬場までのタクシーや交通費含む）
6. 遺体運搬費用
7. 死亡診断書作成費（病院作成/約3千円～1万円）
※死亡届や火葬許可書を取得の際に使う。
8. 心付け（葬儀を手伝ってくれた方に支払う費用）
9. 納骨費用（火葬後、四十九日や百箇日、一周忌に納骨する）
10. 旅費/宿泊費（一部）
※喪主等、葬儀を行う人の費用に限る為、参列者は不可
11. 喪主負担の生花/花輪/果物
12. 会葬御礼（葬儀に参列した方へ香典金額に関わらず渡す同じ品）
13. 位牌/仏壇（一部）白木位牌
※白木位牌とは、葬儀の祭壇に安置する仮の位牌で、四十九日まで祭壇に祭っておく葬儀に必須の仏具の為、特別に葬儀費に含めることが可能。
14. 戒名料
※戒名とは仏弟子（お釈迦様や出家した弟子）の証の名前で、戒名を受けることで仏門に入ったことになる。

●戒名のマメ知識●
※宗派によっては戒名がなく、浄土真宗では戒律がない為、法名といい、日蓮宗では法号と呼ぶ。（戒名料は一般的に30万円～50万円）

【戒名のランクと料金】

・信士（しんし）信女（しんにょ）20万～30万
・居士（こじ）、大姉（たいし）40万～60万
・院居士（いんこじ）院大姉（いんたいし）80万～100万
・院殿居士（いんでんこじ）院殿大姉（いんでんたいし）100万～300万

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

以外と金額が大きい墓地/墓石は相続発生後に購入しても購入費用は相続財産から減っても相続課税財産からは控除できないことに注意して下さい。

生前に墓地/墓石を購入すれば、墓地等は相続財産には入らない為、節税に繋がります。墓地を買うなら生前に！　

また相続税に強い税理士に依頼することも重要なポイントになります。税理士だから全ての税に詳しいのでは？は間違いです。病院が各専門科に分かれているのと同じで税理士も得意な税科目に分かれるのです。　2024. 7. 28

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生涯独身だった人や、子どもがいなくて配偶者に先立たれてしまった人など、いわゆる「おひとりさま」。

頼る相手がいなかったり、家族に迷惑をかけたくないなら、自分が亡くなった後の手続きについて生前からしっかり考えることが必要です。

「死後事務委任契約」という選択肢があるのをご存じでしょうか。

「死後事務委任契約」というのは、自分がまだ元気なうちに、亡くなった後のさまざまな手続きを特定の第三者に代行してもらうという取り決めです。

遺言書を書いておけば大丈夫。

そう思っている方もいるかもしれませんが、遺言書で法的に効力を発揮するのは財産の相続に関する部分に限定されるのです。

死後のさまざまな手続きに関しては、遺言書とは別に準備しておく必要があります。

例えは、

①葬儀の手配、納骨、埋葬

②死亡届など行政関係の届出

③電気・ガス・水道など、公共料金の支払い停止

④固定・携帯電話、インターネットの契約、クレジットカードの解約

⑤家財の片付け、自宅の処分

⑥ペットの引き渡し

「死後事務委任契約」を結んでおくと、このような手続きを事前に決めておくことができて、そして自分の死後、受任者が速やかに死後事務の手続きを開始します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

こういう選択肢があるというのを知っていれば、もしものことを考えてやみくもに不安を抱くこともなくなるかもしれません。

ただ、死後にどのような事務手続きが発生するのかは、その人の財産によって変わってきます。

まずは、エンディングノートを活用して財産や情報などを整理して現状を把握してみましょう。

そして、死後にお願いしたい事務手続きを、予めリストアップしてみてはいかがでしょうか。

2024.7.27

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アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。

ペット飼育における住まい探しにおいて、重視した物件の条件は？

犬・猫・小動物（ハムスター、うさぎ）の飼育者が重視した物件の条件は、「広さ」がトップでした。また犬の飼育者の21.0％は「近くにペットの散歩コースがあるか」で、散歩が欠かせない犬の飼育において、周辺環境の充実さも求められるようです。また、鳥・爬虫類・魚に関してはいずれも「広さ」「部屋数」「日当たり」がトップ3にランクインしました。

ペットとの住まいでこだわって良かった条件･設備は何ですか？

犬の飼育者　「防音」ペットが吠えても大丈夫なように。「日当たり」日向ぼっこができるように。
「足洗い場」建物に入る前にあるので室内に足跡が付かなくて良い。
「ベランダの水道」ペット用品を洗うのに便利。

猫の飼育者　「脱臭設備」猫の気になる臭いがしなくなった。「隣の家（専有部分）」離れていることで、鳴き声で迷惑がかからない。

爬虫類の飼育者　「外に蛇口」 水槽の掃除が楽になった。

ペットとの住まいで改善したい条件･設備は何ですか？

犬の飼育者　「フローリング」犬に優しい素材を使えばよかった。普通のフローリングは滑るため、犬の足の負担になってしまう。

猫の飼育者　「キャットウォーク」自身で設置するのは難しく、最初から物件についていたら嬉しい。爪とぎに強い壁紙に変えたい。

爬虫類の飼育者　「日当たり」日当たりが良いと温度調節がしにくい。「2 階に水道設備」水槽の水交換がしやすい。

改善したい設備では、「外の洗い場」は、犬と爬虫類の飼育者からは「散歩後に犬の足を洗えることで室内が汚れない」「水槽の掃除が楽になった」といった声が多く寄せられ、一定のニーズがあることが分かりました。爬虫類の飼育者からは日当たりの関係で温度調整がしづらいなど、「日当たり」を改善したいという声が多数あがりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

猫を飼育しているので、キャットウォークは魅力的なのですが、自分で設置するのは難しく諦めました。室内ドア等に、猫等ペット専用出入り口があるとより便利です。2024.7.26

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アットホームが2024年5月 首都圏における「中古マンション」の価格動向を発表しています。

◆首都圏の1戸あたり平均価格は前月比が横ばい、前年同月比は7カ月連続で下落した。
◆エリア別の前月比は、埼玉県（さいたま市/埼玉県他）が5カ月連続で下落した一方、東京都下が4カ月ぶり、千葉県西部が13カ月ぶりに上昇するなど半数を超える5エリアが上昇した。
◆最高額更新は東京23区が10カ月連続、神奈川県他が2カ月連続となっている。

※アットホームニュースより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

新築マンションの高騰が報じられる昨今ですが、中古マンションは前年同月比と比べると下降傾向にあるのですね。リノベーションしている中古マンションの人気が上がっていると聞きますので、中古マンションもなかなか安くならないようです。2024. 7. 22

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生命保険信託は人によっては相続対策などに有効な方法として生命保険会社が運営する商事信託制度です。

世間では未だあまり知られていない反面、利用すべき人は意外にも多くいる為、もっと世間に知れ渡ると幅広い相続対策の選択肢の一つとして活用できます。

■生命保険信託の概要とは

委託者：生命保険契約をしている消費者

受託者：生命保険会社

受益者：生命保険金を受け取る者（子供等）という契約を生命保険会社と契約します。

委託者（親等）に万一があった際（認知や死亡）の生命保険金を一括又は分割で残された子供が受け取れる制度です。信託財産として指定できるのは死亡保険金や死亡給付金のみとなり、不動産や有価証券は信託できません。

■３つの主な利用対象者

① 障害の子を持つ親

自分が認知症になった場合や亡き後に残された障害を持つ子供に自ら契約している生命保険金を定期的に分割して払込む仕組みが作れます。

② シングルマザー、シングルファザーの方

配偶者がおらず、子供と二人暮らしの方など、シングル親に万一があった際、残された子供が未だ未成年者だった場合など、多額の保険金を渡すのではなく、数年に分けて毎月、必要な分だけ渡す仕組みを作ることにより、無駄使いや浪費を防ぐことができます。

③ 受益者連続型を考えてる方

例えば、子供がいない夫婦で夫が先に亡くなった際には残された妻に生活費として毎月、保険金を分割して受け取る契約をし、妻が亡くなった際に残った保険金は妻の遺族に相続財産として行ってしまう為、妻亡きあとは、世話になった自分の親や兄弟に分割保険金の受取人指定をすることができます。

■生命保険信託ができる主な保険会社

プレデンシャル生命
ジブラルタ生命　　　　
第一生命
ソニー生命　の４社が現時点では知られています。

■生命保険信託の費用

各社民間企業の為、費用はまちまちですが、2024年時点でのプレデンシャル生命で生命保険信託契約をした際の費用を紹介します。

・生命保険信託契約事務手数料　5,500円（税込）
・死亡保険金一括交付の場合、一律110,000円（税込）の事務手数料が信託財産から引かれる
・死亡保険金分割交付の場合、受領保険金額×2.2％（税込）が保険金受取報酬として信託財産から引かれます。
・保険金分割払い時の未払保険金残高がある場合は、年22,000円（税込）の管理報酬が発生します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

家族信託がいいと聞いたが安心して任せられる親族がいない場合や、専門家報酬と公証人役場費用の合計で40万円～100万円が相場の家族信託よりもコストが安価な生命保険信託を活用し、受託者の使い込みもなく確実に信託内容を遂行してくれるのが生命保険信託です。

相続対策現場では殆ど使われてないのが現実で、理由としては単純に知らないからです。
相続対策の専門家ですら知らない人が多いのも現実なのです。

また財産の受取人連続指定は遺言書ではできない為、自分が亡き後の財産を数世代に渡って指定できるのも信託制度の特徴です。

実際の相続対策では、生命保険信託に固執せず、家族信託や遺言、任意後見など様々な対策と複合的に活用することが肝要です。　2024. 7. 21

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盛大な葬儀にすると、相続税はどうなるでしょうか？

①安くなる

②高くなる

③変わらない

答え　①安くなる

葬儀費用は、相続税を計算する際、プラスの財産から差し引くことができます・

ちなみに、香典に対しては税金はかかりません。

つまり、盛大な葬儀にして大勢の参列者に来てもらった方が相続税対策になるという事です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

ただし、

（1） 香典返しのためにかかった費用

（2） 墓石や墓地の買入れのためにかかった費用や墓地を借りるためにかかった費用

（3） 初七日や法事などのためにかかった費用

このような費用は、遺産総額から差し引く葬儀費用には該当しませんので、お気を付けください。

2024.7.20

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24年4月1日から施行された預金口座管理法と同年5月27日に施行された改正公金受取口座登録法の概要と相続等にどのような影響があるのかを考えてみましょう。

■預金口座管理法とは

預金者の意思に基づいて預金口座をマイナンバーと紐づけるかを確認するよう義務付けるものです。マイナンバーとの紐づけはあくまで任意の為、強制ではありません。

この制度により、相続時や災害時に預金口座の所在が直ぐに確認できるようになる為、関連する手続きがスムーズに進む狙いがあります。

預金口座とマイナンバーの紐づけは制度は2018年からスタートしてましたが、今回の改正法により、紐づけを預金者に確認する事が義務化された為、口座とマイナンバーの紐づけ数が増加する見込みです。

■改正公金受取口座登録法とは

公的給付を確実に迅速化する為に預金口座とマイナンバーをマイナポータルに登録することを目的とした制度です。

預金者は公的給付金支給等口座を登録でき、この登録口座に行政機関が災害時や感染症の給付金等を迅速に支給することができるようになります。

■預金口座とマイナンバーの紐づけ制度による影響

この預金口座とマイナンバーの紐づけ制度で相続関連の手続きが楽に簡素化されることが予測できます。

逆に、預金口座を管理する金融機関や行政側からの視点で考えた場合、相続発生や預金内容の情報が筒抜けになることになり、金融機関等から預金口座所有者への相続手続き（遺言や信託等）のアプローチも加速されることが予測できます。

■専門家の立場として

以前から常々、私が発信していることとして、相続対策は部分対処的な対策では失敗を招くということです。

相続対策は全体根治対策でなくてはならず、木を見て森を見ずでは殆どのケースで上手く資産承継ができません。

金融資産に限らず、不動産や遺産分け（遺留分）争いや全体資産の組換えによる納税対策、将来の認知症に備えた家族信託や生命保険信託など、遺言や任意後見、死後事務委任などの部分的は手続きのみで対策サポートを終わらせては、我々専門家は森を見ていることにはなりません。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

一般の方は、信用できる窓口だからといって、言われるがままに部分対策をしては本末転倒の結果になる事例も現場では多いことを頭の片隅に置きながら、相続対策をするスタートは全体資産の現状分析であることを忘れないで下さい。

法定相続人、遺留分、時価と相続評価の乖離、収益力（ROAやROE）、相続税額、納税資金、相続税と贈与税の合計が最も節税できる贈与額など、資産の組換えや増やし方など、現状分析をすることで見えてきます。

弊社では初回無料相談を行っております。現状にモヤモヤしていることがあれば、相談で今後の進むべく方向性を示すことができるでしょう。

鎌ケ谷市役所の相談員を務める中、相談時間一人20分程度では何も解決しない方を大勢みてきています。相談は事前予約制となっておりますので、まずは第一歩を踏み出しましょう！　2024. 7. 14

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遺産分割の場面で、不動産を共有した場合の問題点は他にもあります。

時間が経ち、共有者自身にも相続が発生し、その配偶者や子供たちが新しく共有者に加わってきます。

そうやって共有者は増えていき、血のつながりがない人同士が共有者になることで、結局共有者全員の意見の調整も難しくなり、売ることも出来ず、自分で利用することも出来なくなるかもしれません。

以上のことから、不動産はできるだけ単独所有となるような相続の準備をしておくことが重要と言われています。

遺言書を作っておく、というのが一つの方法ではありますが、不動産が主な財産の場合には不動産を相続する人が大半の財産を相続することになり、遺留分の問題が発生する可能性が出てきます。

遺留分の算定や遺産分割において、不動産の価額が原因で争いになることもあります。

また、実家や先祖代々の土地に対する相続人間の思い入れの違いが原因で問題になる場合もあります。

生前に、なるべく早いうちから相続に備え、不動産をどのようにしておくのがよいか、さまざまな角度から検討し、対策を講じておくことが重要です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「大相続時代」到来などと言われています。

相続のトラブルを回避するためには、相続対象となる財産の内容を普段から整理しておくことが重要です。

若い世代も、両親が元気でコミュニケーションを取れるうちに、「相続」に向き合い、話し合いをしておくことが必要ですね。

相続で揉めないためにも、是非早めにご相談ください。 2024.7.13

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アットホームが2024年5月 首都圏における「新築戸建」の価格動向を発表しています。

◆首都圏の新築戸建の平均価格は4,549万円で、前月比+0.2％と上昇。前年同月比は-0.7％と4カ月連続で下落。
◆8エリア中7エリアで前年同月比下落。中でも東京23区は9カ月連続で前年同月を下回る。
◆神奈川県他は3カ月連続で2017年1月以降最高額を更新。

※アットホームニュースより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

前年同月比と比べると下降傾向にあるのですね。土地が値上がりしている昨今ですが、節約できるところで工夫されているようです。2024. 7. 11

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