第3 財産の評価について-15

宅地以外の農地や山林をお持ちの方も以外に多いと思います。農地にもいくつかの種類があり、所有時点での固定資産税は安くても宅地に近い評価になる場合もありますので将来に向け注意が必要です。では、その種類と評価方法について見てみましょう。

 

農地に関する3種類の評価方法について

 

① 純農地と中間農地の評価は・・・・・倍率方式

純農地とは、一般的に農地法で規定されている農用地区、甲種農地、1種農地のことを指し、中間農地とは2種農地のことを指します。これは市役所の農業委員会等に出向き判別する必要があります。

 

② 市街地周辺農地の評価は・・・・・市街地農地評価額×80％

市街地周辺農地とは、一般的に農地法で規定されている3種農地のことを指します。市街地農地については次の③にて説明します。

 

③ 市街地農地の評価は・・・・・宅地比準方式（宅地評価額－造成費）

市街地農地とは、主に都市計画法上の市街化区域内にある農地のことを指します。都市計画については、殆どの市町村ホームページにて公開しているので閲覧できます。そして宅地比準方式とは、宅地並評価の価格から宅地にする為に要する造成費を引いた額が、最終的な評価額となります。尚、造成費について詳しく知りたい方は、国税庁の財産評価基準書で閲覧できます。

 

特に③に該当する場合に、固定資産税は農地の為、格安です。その為、相続時も評価が安いだろうと全く問題視していない方が殆どです。しかし、実際は宅地並評価から造成費を引いた評価額となり以外にも高額評価になるので注意が必要です。尚、当該農地が広大地や生産緑地に該当する場合は評価減ができたり、相続税猶予制度もありますので、モレのないよう上手に活用して節税したいものです。

　　　　　　　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-14

一般的に被相続人が住んでいた居住用宅地に対して小規模宅地の特例を適用するケースが多い為、更に居住用宅地についての適用要件等について見ていきましょう！

 

特定居住用（自宅）宅地に対する適用要件とは

誰が住んでいて、誰にその土地を相続させるかによって適用要件が変わってきます。

 

A. 被相続人が居住していた宅地を下記のいづれかが取得した場合

　1. 配偶者が相続・・・無条件で特例適用可

　2. 同居親族が相続・・・申告期限（10ヶ月）迄に宅地を所有し建物に居住すること

　3. 別居親族が相続・・・平成30年4月から下記の要件に厳しく改正に！

　　① 相続開始前3年以内に以下の家屋に住んでいないこと

　　　a. 自己又は自己の配偶者の所有する家屋

　　　b. 三親等内の親族、関係する同族会社、一般社団法人等が所有する家屋

　　② 相続開始時に居住していた家屋を相続前に所有していたことがないこと

　　③ 申告期限（10ヶ月）までに宅地を所有していること

　　④被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいないこと

 

B. 被相続人と生計を一にする親族が住んでいた宅地を下記のいづれかが取得した場合

　　1. 配偶者・・・無条件で特例適用可

　　2. 生計一の親族・・・申告期限（10ヶ月）迄に宅地を所有し建物に居住すること

 

前記A.－3.の法改正の背景には、この特例を利用する為に、自己が所有する持ち家を事前に親族等に贈与や譲渡することによって｢家なき子｣となり適用要件を満たそうとする者を防止する為に厳しく改正さたわけです。

ちなみに、生計一（セイケイイツ）とは、同居しているかどうかが問題ではなく、生活の資を共にしているかどうかで判断します。親族とは6親等内の血族・配偶者、3親等内の姻族のことをいいます。　　

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-13

小規模宅地の特例を使うために必ず必要な6つの必須要件があります。この要件をわかり易くまとめてみましたので、漏れがないように確認しながら適用しましょう！

 

小規模宅地の特例を利用する為の必須要件とは

 

① 被相続人が自ら所有していた宅地であること

自ら所有とは、土地の登記名義が被相続人であるという意味です。共有でも構いませんが、その場合、登記持分割合に応じて適用面積が変わることになります。

 

② 特例適用時に遺産分割が完了していること

正式な遺言があれば、遺産分割は基本的に遺言に従って分割されますが、遺言がないケースも多く、その場合には相続人全員で遺産分割協議が必要となります。

 

③ 特定適用地を相続又は遺贈により取得した宅地であること

相続による取得とは、法定相続人が取得したことを指し、遺贈とは遺言により法定相続人以外の人に指定して財産を分けることをいいます。従い、生前に贈与された土地や相続時精算課税制度を利用して既に、登記名義が被相続人から変わっている場合には、この特例は使えないということになります。

 

④ 建築物、構築物が宅地上に存在すること

貸付用の宅地の場合、異例ケースとして、砂利敷きの駐車場は適用外ですが、アスファルトで舗装され、車止め等が整っている場合には適用対象になる可能性があります。

 

⑤ 被相続人又は、生計を一にする親族の居住・事業・貸付の用途に使われていること

尚、必ずしも建物名義は被相続人である必要はなく、親族が所有している家屋であれば基本的に適用できますが、無償利用である必要があり、生計が一（イツ）の場合と別（ベツ）とでは適用範囲が異なります。

 

⑥ 特例適用宅地は棚卸資産（販売用の土地）ではないこと

 

次回のコラムから利用度が最も多い居住用宅地の適用要件等について、更に詳しくポイントを絞って解説していきます。

　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-12

これからご紹介する宅地に該当する場合には、前回までのコラムでご紹介した評価減から更に、何もしなくても選択するだけで土地の評価を下げることができます！それが｢小規模宅地の特例｣というものです。特にこの特例は頭の隅に置きながら対策をしましょう！

 

小規模宅地の特例とは？

小規模宅地には土地の利用状況により3種類あります。特例地に該当するか否かには条件が決まっており、分割したあとに条件を満たさず特例が使えない！なんてことにならないようにしましょう。

 

1. 居住用宅地とは

相続発生時に被相続人が居住用に使っていた土地のことをいいます。この土地に該当すると330㎡（約100坪）まで80％減額できます。

 

2. 事業用宅地とは

相続発生時に被相続人が事業の用途（パン屋・工場・小売店）に用いていた土地のことをいいます。この土地に該当すると400㎡（約120坪）まで80％減額できます。

 

3. 貸付事業用宅地とは

相続発生時に被相続人が賃貸事業の用途（アパート用地、ビル用地、店舗用地等）に用いていた土地のことをいいます。この土地に該当すると200㎡（約60坪）まで50％減額できます。

 

上記、3種類の土地を複数所有していても面積上限までであれば、複数適用できます。

基本計算＝事業用＋居住用×40/33＋貸付用×2≦400㎡

1.＋2.の土地のみに適用する場合＝事業用＋居住用≦730㎡に利用範囲が広がります。所有している資産によっては、狭くても高い評価の都心の土地に適用した方が、地方の広い土地に適用するより全体の評価額が下がり、相続税が大幅に下がることもあります！

　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-11

土地には建築用地以外にもさまざまな土地があります。例えば道路持分である私道の評価はどうなるのか？など、建築と同じ評価では不釣合いですよね。では色々なケースの土地評価について順番にお伝えしていきます。

 

さまざまな土地の評価には何があるのか？

1. 私道

敷地の一部を私道として提供しているような場合には、評価を70％下げることができます。

自用地評価－70％＝私道の評価額となり、通常評価の30％でいいですよ、ということになります。しかし不特定多数の人が誰でも通行できるような私道の場合には評価されず0％の評価となり評価対象にならないことになります。

 

2. セットバックが必要な土地

セットバックとは、建築基準法上のルールで接面道路の幅員が4ｍ未満の場合、当該地に接道する土地に建築をする場合には道路中心線から2ｍ対岸側と互いにバックして道路を4ｍに広げて下さい！というものです。例えば、現況3.6ｍの道路に接している土地の場合、道路境界から20㎝後退予定の土地部分は、評価を70％引いていいですよ！というわけです。

通常の路線価格×30％＝セットバック予定部分の評価額ということになります。

 

3. 面積の大きな土地

大きい土地とは、三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の土地を指し、路線価格に規模格差補正率等を乗じて評価します。平成30年1月より改正になった広大地評価の具体的内容については｢⑥相続発生後の対策｣でご紹介致します。

 

以上のように土地は細部まで確認することにより、評価を少しでも下げられる場合が多いのですが、現実的には、なかなか不動産に詳しい専門家も少ないといわれています。○○士に任せっきりではなく、自分で評価を少しでも下げられる目を養うように学んでいきましょう！

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第3 財産の評価について-10

自分の土地にアパート等を建築して賃貸不動産オーナーとして各室を貸しているような場合にも、その土地の評価を下げることができます。では、その仕組とポイントについて見てみましょう！

 

貸家建付地（カシヤタテツケチ）の評価方法について

所有地に建物（アパートや戸建、ビル、店舗）等を建て、貸している場合には、次のように土地評価を下げることができます。その為のポイントも肝心です！

 

P1 家屋の賃貸人が存在すること

賃貸アパートを建築しても募集中で、未だ一度も入居者が入ったことがなく賃貸人0人の場合には、この貸家建付地評価は使えないことになります。

 

P2 一度、入居者が入ったあとに空室になり募集中の場合には？

一度、賃貸人が借りたあとに退去してしまい、現在は数戸空のアパートで賃貸人募集中！であれば概ね6ヶ月程の間、空室でも一般的には100％満室としてみてもらえます。しかし戸建の場合、空家になった瞬間に空室扱いとして、この評価方法は使えなくなります。

 

P3 土地と家屋の登記名義は同一であること

自己所有の土地に自分名義の賃貸家屋を建築していることが条件となります。

 

貸家建付地評価の計算方法

自用地評価×{1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）}＝評価額となります。借家割合は全国一律30％になりますので、例として借地権割合70％、賃貸割合（入居率）100％とした場合の計算例は次ぎの通りです。

自用地評価1億円×{1－（70％×30％×100％）}＝1億×79％＝7,900万円の評価となります。

 

このように賃貸アパートがある土地については概ね2割ほど評価が下がり、評価が下がれば相続税も下がるということになるため、建築会社等の相続セミナーでは賃貸アパートを節税対策として建てましょう！というフレーズになるわけです。　　　　　　　　

　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-9

これまでにご紹介してきてコラムの知識を基にして、いよいよ実際の評価試算についてお伝えします！他人に土地を貸している場合やアパートを建てている土地など、現状に応じた評価方法があります。では順番にみていきましょう！

 

貸宅地（底地）の評価方法について

貸宅地とは、自分の土地を他の人に貸して、借りた人がその土地上に家屋等を築造している状態の土地をいいます。貸宅地には次のポイントを押えておく必要があります。

 

1. 土地を借りている人が借地料を払っていること

土地を借りている人が底地権者（地主）に借地料（地代）を払っている場合に限り、貸宅地として認められることになります。従い、子供が無償で親の土地のうえに家を建てている場合には貸宅地評価は使えないことになります。尚、地代の相場は概ね固定資産税の3倍ほどと言われています。

 

2. 月極駐車場は貸宅地にはならない

土地を貸しているといっても、駐車場として貸している場合はどうなのか？とよく質問を頂きますが、駐車場は貸宅地には認められず、通常の自用地評価となってしまいます。

 

3. 貸宅地の評価方法

自用地評価額×（1－借地権割合）で算出します。

自用地評価＝通常の路線価格×保有面積に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合C70％の場合の計算例は次ぎの通りです。

例）自用地評価 1億円×（1－70％）＝3,000万円の評価に下がるということになります。

 

上記の計算でわかるように、更地で所有している土地を他人に貸すことで評価額を7割も下げられることになります。他人の権利があって使いにくいから下げていいですよ！との考え方からきている税法です。　　　　　

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-8

自分の所有する実態財産としての土地権利は、どの部分が対象なのか？現状では隣家のブロック等でわかっていても、権利の堺を正確に把握しなければ対象財産のもれが生じます。では正確な土地権利を確認するには・・

 

土地の権利を明確にする公図とは？

土地の権利を明確に把握するには公図で現状との位置を照合して確認する必要があります。公図とは下記のような図面です。

 

 

 

公図の取得方法

公図を取得するには地方法務局に出向き、450円の収入印紙を納めると取得できますが、まずは取得したい公図の地番（チバン）を把握しておく必要があります。地番とは土地に付いている住所のようなものです。家屋は住居表示と呼びます。尚、地番を忘れた場合には、法務局にブルーマップという動態地図がありますので、そこに地番が記載されています。地番が解らない方はこちらを利用して公図を取得することになります。

 

公図の活用方法とポイント

公図には地番が記載されていますが、1つの地番が1人の所有とは限らず、5つの地番に跨って家が建っていたりします。また1つの地番を筆（フデ）といいます。5つの地番を所有していれば、所有権は5筆となります。また、1筆を2つに分けることもでき、これを分筆（ブンピツ）といいます。逆に複数筆を1つに纏めることを合筆（ゴウヒツ）といい、相続等で土地権利を明確に分けたいという場合は分筆を行います。

 

公図の地番をもとに、隣接している土地の所有者（登記名義人）を調べることもできます。これには同じ法務局で登記申請書に当該地番を記載して600円の収入印紙を納めれば、他人の土地権利も調べられてしまうというものです。経験ありますか？不動産会社から突然ダイレクトメールが届いた！なんていう方・・・

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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相続対策をするためには、具体的にどんな事柄に対して対策が必要なのか？その大枠は3つに分かれます。資産の多い・少ないや種類、相続人数によっても個々の家庭に対する相続対策の方向性は変わってきます。

 

＜3つの相続対策とは＞

相続対策と聞くと、節税の手法を思い浮かべる人も多いと思いますが、じつは相続対策をして行くうえで、なんと節税は重要度が最下位です！では、3つの対策の概要について見てみましょう！

 

① 分割対策

まず先に最も重要度が高い、財産を上手く分けられるか？という問題です。現金なら1円単位で簡単に分けられますが、不動産はどうでしょう？家を3等分？なんで訳にはいきませんね。自分の亡きあと子供達が争うことなく公平に分けるにはどうしたらいいの？に対して具体的な対策を講じていくわけです。

 

② 納税資金対策

相続税は、相続発生（被相続人の死亡）から10ヶ月以内に現金一括納付が原則です。現実的にイメージしてみて下さい。悲しみと共に、葬儀や初七日、49日、初盆などの法要が続き、半年くらいあっという間に過ぎてしまいます。その時点で現金を多く保有していればいいのですが、資産の割合が現金2割・8割不動産なんていう資産状況の方はどうしますか？家族が住む自宅不動産を売却？などの問題が生じる為、事前に対策を練っておく必要があるわけです。

 

③ 節税対策

最後に、いかに無駄な税金を払わないように節税していくかという対策です。なぜ重要度が最後？と感じる方も多いと思いますが、いくら税金が安くなったとしても、分割対策を疎かにするあまり、誰がどの財産を相続するのかで各相続人間で争いが生じ、裁判にまで発展してるケースも毎年増加しております。結果、家族がバラバラになってしまっては元も子もありませんよね。

上記3種類の対策をするうえで前提となるのが、まずは相続財産の全体を把握し、その財産を相続税法上のルールに適合する評価をする必要があります。次回のコラムでは、対策するうえでの準備についてふれてみたいと思います。

 

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-7

路線価格の表示がない市街地郊外などの土地評価は倍率方式という方法で所有する土地の評価を算出します。この倍率方式に用いる倍率表の見方にもポイントがあります。ポイントされ押えて見れば、評価額の算出も簡単にできます・・

 

路線価格がなく、倍率方式地区の倍率表の見方とポイント

参考までに船橋市の倍率表を下記に掲載しました。

 

①「借地権割合」欄

倍率地域において借地権の価額を評価する場合に用います。

 

②「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄

種別として・・宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼があり、所有地の現状に応じて種別を選択し、横の地域と照合します。宅地欄に路線と記載のある場合には、路線価格があるので、路線価格で評価して下さい。という意味です。

 

③ 倍率表の分類表記の意味

1.1等と表記されている場合には、固定資産税評価額×1.1が相続評価額となります。

その他、農地（田・畑）の場合に表記される意味は下記の通りです。

A.純農地の場合→純と表記されます。

B.中間農地の場合→中と表記されます。

C.市街地周辺農地の場合→周比準と表記されます。

D.市街地農地の場合→比準又は市比準と表記されます。

尚、「比準」、「市比準」及び「周比準」と表示してある地域は、付近の宅地の価額に比準して評価して下さい。という意味になります。その他、山林・原野についても同じ意味となります。

 

ここまで来ると、では、純農地と中間農地の判別は何を基準にすればいいの？との質問が届きそうですが、その判断は農地法や都市計画法、宅地に転用できる難易度によって変わり、専門家が現地や市役所へ出向き調査しないと判別できないものです。一律、これで判断！というわけにはいきませんので、ここでは割愛しますね。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-6

土地の位置・形状は個々にさまざまです。南向きの整形地と北向きの細長い土地を同じ評価としては不公平です。その為に国税庁は画地調整という個々の土地に応じた評価の調整基準を設けております。では、その概要について・・

 

個々の土地に応じた画地調整の概要について

画地補正には大きく次ぎの7種類があり、評価額がプラスされても最高で10％程です。

逆に評価が下がる割合が大きい土地の場合、税金がぐんと下げられるというわけです。

 

1. 側方路線加算（＋）

所有地が角地のような場合をイメージして下さい。角地であれば、進入路が二方向に増え、採光も多くとれる為、土地の価値が上がります。補正幅は101％～110％

 

2. 二方路線加算（＋）

道路が前と後ろの二方向に接道している土地をイメージして下さい。このような土地も前記1.と同様の効果があり、利用価値があがります。補正率は102％～107％

 

3. 奥行補正（－）

道路から奥行きが長い又は、短い土地は建築しづらかったり、採光も取りづらかったりしますので、評価は減額されます。補正率は80％～

 

4. 間口狭小補正（－）

道路に面している長さ（幅）のことを接道間口といいます。その間口が狭いと車両進入が難しくなったりする為、評価は減額されます。補正率は80％～

 

5. 奥行長大補正（－）

道路からの奥行き距離が間口距離の2倍以上あるような「うなぎの寝床」土地は、建築プランも限られ、使いにくくなる為、評価は減額されます。補正率は90％～

 

6. かげ地補正（－）

不整形な土地の外周端が触れるように整形地で囲い、その整形地と不整形地との面積割合が1割以上の場合、減額評価されます。補正率は53％～96％

 

7. その他 補正（－）

無道路地とは、道路に接道していない土地（通称・袋地）のような土地をいいます。道路に接していなければ、建築もできず、土地までの進入は、他人の敷地を通って行かなければなりませので、減額評価となります。

 

補正率のやり方は、国税庁のホームページにも掲載されておりますが、少々難解ですので、相続対策の段階では単純に路線価格に保有地面積を掛けた評価で整理しておけば十分です。ただ、実際の申告時には税理士等の専門家が、このような補正率を最大限に使って減額し、節税することになります。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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第3 財産の評価について-5

路線価格図の見方が解らないと評価額が大幅に間違ってしまう可能性もあります。また、所有地を他人に貸している場合に用いる借地評価についても、じつはこの路線価図に掲載されています。では路線価図の簡単な見方についてお伝えします。

 

路線価図の3つの簡単な見方とポイントとは

路線価図はポイントのみ押えていれば、決して難しい図ではなく、一般の方でも十分に読み取れます。では、ポイントを絞って見て行きましょう！

 

下記は参考に、JR船橋駅南口ロータリー付近の路線価図を掲載してみました。

見方のポイントは下記に3つに集約されます。

① 道路についている価格が千円単位で表示されております。

例）970Bとは970,000円/㎡という意味です。

自分の土地がその道路に面して100㎡あれば（100㎡×970,000円＝9,700万円）の評価ということになります。

 

② 前記の数字の横にBとあります。これが借地権割合のことですが、借地権割合は次の種類があります。

A＝90％・B＝80％・C＝70％・D＝60％・E＝50％・F＝40％・G＝30％が全種類です。

従い、Bと記載があれば、土地を借りている人が、その土地に対して80％の割合で権利がありますよ。という意味になります。あくまで税法上ですが・・・

 

③ 道路上の価格が○で囲われており、黒塗や斜線が付いている場合がありますが、意味は次ぎのとおりです。

「黒塗」＝その地区区分は黒塗側の路線の道路沿いのみが該当するという意味です。

「斜線」＝その地区区分は斜線側の路線には該当しないことを意味します。

「白抜」＝その地区区分は路線全域に該当するという意味です。

 

その他、路線価図の左上に7種の地区について説明があります。基本的には、この3つの概要を理解して閲覧すれば、所有している自分の土地が相続税法上幾ら位の評価になるのかを簡単に算出できます。正確には画地調整といってさまざまな補正を行いますが、補正の概要は別のコラムでお伝えします。

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

 

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