新しい道路が開通すると、生活が便利になって、街並みがすっきりしますね。しかし、道を造る所は畑ばかりではありません。そこに暮らす人々の家を取り壊す工事が多いのではないでしょうか。だから、都市計画道路の実現までは、長い年月を必要とするんですね。実は、私もその歴史を見てきた１人なんです。

これから広い道路が通るのに、そこに家を建てても大丈夫なの？

土地の販売図面の備考欄などに「都市計画道路」とか「第５３条の申請要」と記載されたものを見かけます。つまり、「この土地の上には、一部又は全部に道路が通りますよ。」ということです。だから道路工事の時に解体しにくい鉄筋コンクリート造等の頑丈な建物は建てられません！建ててもよい構造にチェックが入るワケです。

「夢のマイホームを建てるのにいつか解体するくらいなら、そんな土地は買いたくない！」と誰でも思われるでしょうね。ところがちょっと待ってください。歴史を見てきた人間から一言アドバイスを！

私が生まれ育った街は、あの「住みたい街ランキング第１位」を獲得した吉祥寺です。(現住は千葉県のファイターズ球場近くですが・・・)　当時、家の前の道は、今では通称「吉祥寺通り」と呼ばれるメインストリートです。昭和37年7月26日に幅員16ｍの都市計画道路が計画決定しました。それは、私が2足歩行に自信がついたころです。

幼稚園の時には、オリンピックの聖火ランナーが走り、小、中、高、大学を卒業しても一向に道は広がらず、行き交う関東バスが道幅一杯にすれ違って行きました。 この家を売却し、しばらく経って訪ねてみると、そこには吉祥寺ぽいオシャレな陶器屋さんがありました。更に十数年経って通りかかると陶器屋さんは消え、16ｍ道路と幾何学的な街並みが輝いていました。私はもう30代後半だったかもしれません。

単に計画道路が通るらしいと聞いても、「計画決定」なのか「事業決定(具体的な工事計画が立つ)」なのかがポイントです。「計画決定」が理由で土地の価格がお得になっていることもあります。ちなみに、昭和37年「計画決定」したその他の道路の中には、未だ施工率0％もあるんですよ。    　　スタッフ：まる

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「知らないと損をする！」ということは、長年生きてきた私にとって、何度も味わった悔しい体験です。国や県、市町村などの 申請すれば受けられるような「助成金」や「補助金」を見逃してしまうのは、もったいないと思いませんか！それでは、住まいに関する給付金について少しご紹介してみましょう。

身近にあるある「知らないと損をする」VS「使って得した」給付金！

先日、ご近所のお客様から自宅を貸したいというご相談がありました。長年お手入れをしながら大切にお使いになっていた建物です。しかし、建築後40年以上経過していますから、「貸しても大丈夫かねぇ？」「危なくないかなぁ？」と心配されていました。

空家について市役所に相談に行かれた際、そこで「建築士による専門的な耐震診断をされてみては如何ですか？」と、勧めてもらったそうです。鎌ヶ谷市は、1981年5月31日以前に建てられた木造住宅の耐震診断費用の一部と耐震改修工事費用の一部が補助される木造住宅耐震改修促進事業に取り組んでいます。

その後、耐震診断を実施した建築士さんの補修プランに沿って耐震・改修工事をされて、今では安心・安全な賃貸物件に生まれ変わりました。現在、弊社で賃貸募集が始まりました。

かなり街中から離れた話になりますが、私の父は茨城県の山間部に田舎暮らしを求めて移り住んでいます。貸してもらった建物は、トイレは言うまでもなく・・・あの旧式タイプでした。母は、「それだけは無理、私は行かない！」と言い張っていましたが、地元の方のアドバイスのお蔭で、浄化槽設置費用の助成金を知り、快適なウォシュレット付き水洗トイレになりました。

皆様の街のHPをちょっと開いてみません？お得な情報を求めて・・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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ちょっと最近中年太りが気になって、いつもより少し長めの散歩をしていると、去年まで梨畑だった所にオシャレな住宅が建ち並ぶ一角が出現！皆さんのご近所にも、様変わりした風景はありませんか？

25年ぶりに1つ増えたんです！

宅地建物取引士は５年毎の更新時に法定講習が義務付けられています。昨年、私も受講してきました。不動産に関する法律や関連法規が時代の流れの中で見直され、今回の講習も資格者として再確認すべき事項が沢山ありました。その中でも印象的だったのは、何と25年ぶりに用途地域が1つ増えたことでしたね。

「どこに何が建てられるのか？建てられないのか？」を区分けしているのが用途地域です。これまで12地域でしたが、25年ぶりに「田園住居地域」という住宅が建てられる地域が1つ増えました。一般の住宅と、のどかな田園がコラボするロハスな生活風景が浮かんでくるような名称ですね。住まいの近くに地産を生かしたカフェやレストランを期待しているのは、食欲旺盛な私だけかもしれませんが・・

ちなみに、市町村ごとに作成している、用途地域や計画道路等の様々な都市計画情報が色分けされた「都市計画図」はどなたでも、役所の都市計画課で購入することができます。でも、一般家庭では必要ないシロモノでしょうね。最近ではインターネットで簡単に閲覧（無料）できる市町村が増えて来ましたので、現在お住まいのエリアがどの用途地域なのか調べて見てはいかがでしょうか。 意外な発見があるかもしれませんよ。

スタッフ：まる

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全国的に空家問題が取り上げられている昨今、どこの自治体も積極的な対策に動き出していますね。空家はご近所迷惑！！と、ならない為にも所有者の皆さん、前向きな賃貸活用を考えてみませんか。それでは、貸主にとっても借主にとっても魅力的な「セーフティネット住宅制度」についてご案内しましょう。

あなたの空家、きっと借りたい人が待っています！

生活設備も建物構造もしっかりしているけれど、築年数がこんなに経っているから借りてくれないよねぇ・・」「借りてもらえるようにリフォームするには余裕がないし・・」と、お困りの声が聞こえてきます。使わない持ち家が悩みの種となり、放置せざるを得ない状況が全国で生まれているそうですね。特に遠方の相続財産をお持ちの方は、お困りではないでしょうか。

しかし、空家が多いという現実がありながら、住まいを借りたくても、「高齢者」・「体が不自由」・「生活困窮者」・「子育て世帯」等の理由で、入居を拒まれて辛い思いをされている方は少なくないそうです。

そこで国は空家対策の1つとして「新たな住宅セーフティネット制度」を2017年10月にスタートしました。「住宅セーフティネット制度」は入居を拒まない貸主が物件情報を登録し、借りたい人を募ります。貸したい人にはリフォーム支援金等、借りたい人には住まいの情報提供や見守り支援等のサービスも提供されるそうです。

この制度を利用することで、「住宅」が大切な財産であると同時に、そこに住む人の大切なやすらぎ空間になると思うと、なんだか温かい気持ちになりませんか？

この制度にご興味がある場合は、国土交通省が運用する「セーフティネット住宅情報提供システム」がとても分かり易いサイトだと思います。もちろん「セーフティネット住宅」も一般賃貸住宅同様、弊社では賃貸募集の仲介業務・管理業務をお請けしています。空家の運用でお困りの方は、お気軽にご相談下さい。

スタッフ：まる

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ご存知でしたか！鎌ケ谷市の有価回収物が、なんと子供達の活動費に生かされます！自分達では不要な回収物が子供達に使ってもらえるなら仕分け整理もきっと楽しくなりますね！では、早速そのカラクリをご紹介します。

家庭で不要になった有価回収物が以外なところで変身？

毎週回収される資源ごみとは別に月1回小学校の有価物回収があります。小学校の有価物回収で出せるものは、空き缶、空き瓶、金属類、布類、紙類です。

当日、黄色い旗のあるステーションに出すと回収されます。毎週回収される資源ゴミと何が違うのかというと、回収された量に対し鎌ヶ谷市から小学校PTAに｢奨励金｣が交付されます。 小学生のいる我が家では、少しでも小学校(PTA)に奨励金が交付されるならと小学校の有価物回収に出しています。

買い物したものが入っていた紙袋も活用し雑紙集めをしています。紙袋に空になったお菓子の箱、ティッシュペーパーの空き箱、トイレットペーパーの芯等を入れています。 雑紙だけでも１カ月分となると、結構な量になります。

燃えるゴミも減るし、お金になる事を思うと分別も面倒ではなくなり一石二鳥！ 資源の有効利用とゴミの減量のため、近くの小学校で有価物回収をしていたら是非ご協力下さい。 将来の宝（こども達）に活用されるなら清々しい気持にもなりますよ！

執筆者：まさよ

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第3 財産の評価について-17

不動産を評価する場合、土地と家屋は別々に評価します。家屋は、築年数や構造、面積もばらばらで果たしてどうやって評価するのだろう？と疑問に思ってしまいます。では、家屋の評価方法と以外なものが評価対象になってしまう？ものとは・・・

家屋の評価方法について

家屋は土地の評価と違い、簡単です。不動産を所有している方であれば、毎年4月頃に市町村から固定資産税納付書が届くと思いますが、その納付書に記載の金額で計算します。

評価方法はズバリ　固定資産税評価額＝家屋の相続評価額となります。

市町村で評価している固定資産税評価額は、もともと評価額を算出する際に、構造や築年数、面積規模等を考慮して評価を決めている為、土地のように色々と計算するする必要がないというわけです。

以外なものが評価対象に！

家屋ではないものの、立派な｢庭石｣や樹齢何百年もの｢木｣、豪華な門扉や塀なども評価対象になってしまいます。立派な豪邸には立派な庭園設備が付きものです。心あたりのある方は事前に庭師さんに市場価格を聞いてみるのも参考になるかもしれませんね。

建築中の家屋評価は？

建築費用原価×70％が評価額になります。建築中に被相続人が亡くなってしまった場合の評価になりますが、もし金融機関から建築費の借入を予定していた場合、まだ未完成の為、未借入となり総財産から引くはずだった借入予定額が引けず、相続税が予定より上がってしまった！なんていうケースもあるので、早めの対策（建築）が必要という付随情報でした。

　　　　　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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最近、鎌ケ谷市内でランニングをしている人をたくさん見かけます。
成人だけでなく、小学生なども頑張って走っています。

この時期といえば、鎌ケ谷市では恒例のマラソン大会があるのです。

今年は１月２０日（日）が、第44回鎌ケ谷新春マラソン大会です。
鎌ケ谷市に住んで18年になりますが、
夫は鎌ケ谷市民になる前から、参加していました。
うちの子供も小学生から中学生まで参加していたものです。

しかし…
子供は高校生になり、マラソン大会は道路が閉鎖されるだけと文句をいい、
夫は…ラーメン好きの不摂生がたたり痛風を患い、マラソンどころではありません。

昔はこじんまりとした大会でしたが、
年々参加者が増えレベルも上がってしまい、参加するには難度の高いものになってしまいました。
しかしいつか、参加する事を目標にし、
走っている方たちを横目に夫婦で、ふうふう言いながらウォーキングをしています。

スタッフ：よしえ（ペンネーム）

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第3 財産の評価について-16

前回の農地評価コラムに続いて今回は山林の評価についてお伝えします。山林にも3種類の評価方法があり、選択した評価方法によっては大幅に評価額が変わることになりますので注意が必要です。では山林に関する3種類の評価方法について

山林に関する3種類の評価方法について

① 純山林の評価は・・・・・倍率方式

純山林地とは、宅地並評価の影響を受けない（建築等不可）の山林のことで、地勢、土層、林産物の搬出便等の状況や同地域山林の売買事例価格や専門家意見等を基として判断します。また、国税庁の倍率表に｢純｣と記載がある地域等でも判断できます。

② 中間山林の評価は・・・・・倍率方式

中間山林とは、一般的に市街地近郊や別荘地等を指し、同地域山林の売買事例価格や専門家意見等を基として判断します。また、国税庁の倍率表に｢中｣と記載がある地域等でも判断できます。

③ 市街地山林の評価は・・・・・宅地比準方式（宅地評価額－造成費）

市街地山林とは農地同様、主に都市計画法上の市街化区域内にある山林のことを指します。そして宅地比準方式とは、宅地並評価の価格から宅地にする為に要する造成費を引いた額が、最終的な評価額となります。尚、傾斜地等の造成費についても国税庁の財産評価基準書で閲覧できます。

上記③の市街地にある山林だとしても、近傍純山林比準方式や不動産鑑定評価、地積の大きい評価方法等により算出した方が格段に評価額が下がる場合があります。この市街地山林の判断は少々難しく、傾斜地30％以上なのか？近傍の純山林評価に比べ下回る評価額か？宅地に転用が見込めるか否か？等で判断していきます。

実際に山林を多く所有している方で判断が難しいとお悩みの方はお気軽にご相談下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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第3 財産の評価について-15

宅地以外の農地や山林をお持ちの方も以外に多いと思います。農地にもいくつかの種類があり、所有時点での固定資産税は安くても宅地に近い評価になる場合もありますので将来に向け注意が必要です。では、その種類と評価方法について見てみましょう。

農地に関する3種類の評価方法について

① 純農地と中間農地の評価は・・・・・倍率方式

純農地とは、一般的に農地法で規定されている農用地区、甲種農地、1種農地のことを指し、中間農地とは2種農地のことを指します。これは市役所の農業委員会等に出向き判別する必要があります。

② 市街地周辺農地の評価は・・・・・市街地農地評価額×80％

市街地周辺農地とは、一般的に農地法で規定されている3種農地のことを指します。市街地農地については次の③にて説明します。

③ 市街地農地の評価は・・・・・宅地比準方式（宅地評価額－造成費）

市街地農地とは、主に都市計画法上の市街化区域内にある農地のことを指します。都市計画については、殆どの市町村ホームページにて公開しているので閲覧できます。そして宅地比準方式とは、宅地並評価の価格から宅地にする為に要する造成費を引いた額が、最終的な評価額となります。尚、造成費について詳しく知りたい方は、国税庁の財産評価基準書で閲覧できます。

特に③に該当する場合に、固定資産税は農地の為、格安です。その為、相続時も評価が安いだろうと全く問題視していない方が殆どです。しかし、実際は宅地並評価から造成費を引いた評価額となり以外にも高額評価になるので注意が必要です。尚、当該農地が広大地や生産緑地に該当する場合は評価減ができたり、相続税猶予制度もありますので、モレのないよう上手に活用して節税したいものです。

　　　　　　　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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第3 財産の評価について-14

一般的に被相続人が住んでいた居住用宅地に対して小規模宅地の特例を適用するケースが多い為、更に居住用宅地についての適用要件等について見ていきましょう！

特定居住用（自宅）宅地に対する適用要件とは

誰が住んでいて、誰にその土地を相続させるかによって適用要件が変わってきます。

A. 被相続人が居住していた宅地を下記のいづれかが取得した場合

　1. 配偶者が相続・・・無条件で特例適用可

　2. 同居親族が相続・・・申告期限（10ヶ月）迄に宅地を所有し建物に居住すること

　3. 別居親族が相続・・・平成30年4月から下記の要件に厳しく改正に！

　　① 相続開始前3年以内に以下の家屋に住んでいないこと

　　　a. 自己又は自己の配偶者の所有する家屋

　　　b. 三親等内の親族、関係する同族会社、一般社団法人等が所有する家屋

　　② 相続開始時に居住していた家屋を相続前に所有していたことがないこと

　　③ 申告期限（10ヶ月）までに宅地を所有していること

　　④被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいないこと

B. 被相続人と生計を一にする親族が住んでいた宅地を下記のいづれかが取得した場合

　　1. 配偶者・・・無条件で特例適用可

　　2. 生計一の親族・・・申告期限（10ヶ月）迄に宅地を所有し建物に居住すること

前記A.－3.の法改正の背景には、この特例を利用する為に、自己が所有する持ち家を事前に親族等に贈与や譲渡することによって｢家なき子｣となり適用要件を満たそうとする者を防止する為に厳しく改正さたわけです。

ちなみに、生計一（セイケイイツ）とは、同居しているかどうかが問題ではなく、生活の資を共にしているかどうかで判断します。親族とは6親等内の血族・配偶者、3親等内の姻族のことをいいます。　　

相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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第3 財産の評価について-13

小規模宅地の特例を使うために必ず必要な6つの必須要件があります。この要件をわかり易くまとめてみましたので、漏れがないように確認しながら適用しましょう！

小規模宅地の特例を利用する為の必須要件とは

① 被相続人が自ら所有していた宅地であること

自ら所有とは、土地の登記名義が被相続人であるという意味です。共有でも構いませんが、その場合、登記持分割合に応じて適用面積が変わることになります。

② 特例適用時に遺産分割が完了していること

正式な遺言があれば、遺産分割は基本的に遺言に従って分割されますが、遺言がないケースも多く、その場合には相続人全員で遺産分割協議が必要となります。

③ 特定適用地を相続又は遺贈により取得した宅地であること

相続による取得とは、法定相続人が取得したことを指し、遺贈とは遺言により法定相続人以外の人に指定して財産を分けることをいいます。従い、生前に贈与された土地や相続時精算課税制度を利用して既に、登記名義が被相続人から変わっている場合には、この特例は使えないということになります。

④ 建築物、構築物が宅地上に存在すること

貸付用の宅地の場合、異例ケースとして、砂利敷きの駐車場は適用外ですが、アスファルトで舗装され、車止め等が整っている場合には適用対象になる可能性があります。

⑤ 被相続人又は、生計を一にする親族の居住・事業・貸付の用途に使われていること

尚、必ずしも建物名義は被相続人である必要はなく、親族が所有している家屋であれば基本的に適用できますが、無償利用である必要があり、生計が一（イツ）の場合と別（ベツ）とでは適用範囲が異なります。

⑥ 特例適用宅地は棚卸資産（販売用の土地）ではないこと

次回のコラムから利用度が最も多い居住用宅地の適用要件等について、更に詳しくポイントを絞って解説していきます。

　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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第3 財産の評価について-12

これからご紹介する宅地に該当する場合には、前回までのコラムでご紹介した評価減から更に、何もしなくても選択するだけで土地の評価を下げることができます！それが｢小規模宅地の特例｣というものです。特にこの特例は頭の隅に置きながら対策をしましょう！

小規模宅地の特例とは？

小規模宅地には土地の利用状況により3種類あります。特例地に該当するか否かには条件が決まっており、分割したあとに条件を満たさず特例が使えない！なんてことにならないようにしましょう。

1. 居住用宅地とは

相続発生時に被相続人が居住用に使っていた土地のことをいいます。この土地に該当すると330㎡（約100坪）まで80％減額できます。

2. 事業用宅地とは

相続発生時に被相続人が事業の用途（パン屋・工場・小売店）に用いていた土地のことをいいます。この土地に該当すると400㎡（約120坪）まで80％減額できます。

3. 貸付事業用宅地とは

相続発生時に被相続人が賃貸事業の用途（アパート用地、ビル用地、店舗用地等）に用いていた土地のことをいいます。この土地に該当すると200㎡（約60坪）まで50％減額できます。

上記、3種類の土地を複数所有していても面積上限までであれば、複数適用できます。

基本計算＝事業用＋居住用×40/33＋貸付用×2≦400㎡

1.＋2.の土地のみに適用する場合＝事業用＋居住用≦730㎡に利用範囲が広がります。所有している資産によっては、狭くても高い評価の都心の土地に適用した方が、地方の広い土地に適用するより全体の評価額が下がり、相続税が大幅に下がることもあります！

　　　　　　　　相続支援コンサルタント　佐藤　浩之

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