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再婚禁止期間はまだある?離婚前後の子供は誰の子?

男女平等制が進むにつれ、女性も社会で活躍している場面をよく目にします。

 

男女ともに自立することで、どちらかに依存しなくてもいい夫婦関係から今では3人に1人が離婚すると言わる時代なりました。

 

今回は2024年(令和6年)4月1日から民法改正により、離婚してから再婚するまでの再婚禁止期間廃止について見て行きましょう。

 

再婚禁止期間はまだある?離婚前後の子供は誰の子?

 

 

従前の再婚までの禁止期間は6ヶ月でしたが、2016年にこの期間を100日に短縮する法改正が行われ、現在では100日間は再婚ができないという認識が多く広まっています。

 

 

●そもそもなぜ再婚禁止期間が100日なのか?

 

再婚禁止期間とは男性には禁止期間がなく、女性にのみ規定されている規定です。

そして女性だけに設けられている理由は【嫡出推定】との関係なのです。

 

嫡出推定とは、妻が婚姻中に妊娠した子を夫の子であると推定することです。しかし、今の時代、父親が誰であるかはDNA鑑定で科学的にも判別ができます。

 

そのことから世界的にも再婚禁止期間は撤廃されている流れもあり、2022年の改正によって、ついに再婚禁止期間が廃止されることが決定し、その施行が2024年4月1日からなのです。

 

 

●改正法の適用時期に注意!

再婚禁止撤廃が適用されるのは2024年4月1日以降の婚姻であることに注意して下さい。従い、この施行日前の婚姻者は従来どおり100日間の再婚禁止期間があるということです。

 

 

●嫡出推定も同時改正 その子、誰の子?

今回の改正で嫡出推定の規定も同時に改正されています。

 

従前は、婚姻成立から200日を経過した後、または婚姻解消(離婚)の日から300日以内に生まれた子は婚姻中に妊娠したとする【嫡出推定】がありました。

 

現実問題として離婚協議が長引いている間に新たなパートナーと離婚成立前にその人との子ができることもあるでしょう。

 

となると今までの嫡出推定期間中であれば、出生届は元夫の子として提出しなければならず、それを拒み出生届出をせず、生まれてくる子が無戸籍になる問題が生じていました。

 

今回の改正により、新たな婚姻後に生まれた子は一律、現在の夫の子と推定されることになりました。つまり離婚後300日以内に生まれた子も、新しい夫の子として推定されます。

 

また、妊娠した時の夫と、出産した時の夫が違う場合でも出産した時の夫の子とするというものです。

 

【嫡出推定】で注意したいのは

女性の方が再婚しない場合、離婚後300日以内に生まれた子は、元夫の子どもと推定する規定が引き続き適用されるということです。

 

離婚後300日以内に生まれた子が元夫の子でない場合には、医師に「懐胎時期に関する証明書」を作成して貰い、出生届に添付することで元夫を父としない届けも可能なケースもあるようです。

 

または、嫡出否認の訴えを起こす方法がありますが、出生を知った時から3年以内(過去1年から延長)に起こす必要があるので気に留めておきましょう。

 

執筆:ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之

 

今回の記事は一見、弊社の業務とは無関係に思えるかもしれませんが、離婚後に共有不動産をどう処分したらいいのか?

 

子供に継がせる相続資産はどうなるのか?資産の分与はどうしたらいいのか?などのご相談も以前に不動産をご購入して頂いた方が実際に離婚し、実務での相談事例もあることから、今回の民法改正も相続人となる子に関する重大な要素だと感じ、発信させていただきました。

 

離婚調停等は弁護士の業務になりますが、不動産の整理や相続に関する総合的なご相談については当 ISRコンサルティング管財で対応できますので、まずは無料相談をご活用下さい。 2024. 3.24

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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現金贈与で失敗しないために②

前回に引き続き、現金贈与で失敗しないためのポイントです。

 

 

③一度贈与したお金を自分で使わない事

 

 「贈与したお金を子どもは大事に預金していて、毎年100万円の贈与で、もう1千万円も貯まっている。

  自宅のリフォーム資金でちょっと使わせてもらおう」

 

 と、いうのは問題です。

 東京地裁の例でも、贈与口座を解約した資金で、贈与した人が自分の不動産を買っていたことが問題視されました。

 

 

その他、間違ってもすでに贈与しているお金について、遺言書に

「子供名義でためておいたこの口座は〇〇に・・・」

などと書かないように気を付けましょう。

 

 

現金贈与で失敗しないために②

 

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター K.N

 

祖父母、父母などが、子や孫のために、子・孫名義で預金をすることはしばしば行われています。

しかし

「親御さんが、

①息子名義の預金で

②親が印鑑やカードなどを管理して

③自分の財産からこっそり預金し

④息子が自由に預金を引き出せない」

 

といった『名義預金』は、名義者のものでなく、被相続人の財産として相続税の対象とされますのでご注意ください。

2024.3.23

 

 

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一戸建ての維持管理 1

 

一般的にマンションの場合は、管理組合で建物の維持管理を行っているので、そのため管理費や修繕積立金を毎月集めています。

 

一戸建ての住宅の場合、毎月の出費はないですが、メンテナンス費用がかからないわけではありません。所有者が計画的に、住宅の維持管理を行う必要があります。

 

住宅は外壁や柱、梁、屋根、基礎などの建物の構造部分、外装、内装、建具などの仕上げ部分、給排水、電気、ガス、キッチンやトイレなどの設備類など、多くの部位や部品によって構成されています。

 

雨漏りやカビが発生していないかなど、日常生活において点検するとともに、不具合が見つかった場合はすぐに補修をしましょう。

 

不具合がない場合でも5年程度の周期を目安に定期的な点検も行う必要があります。自分で判断がつかない場合は、施工会社や設備機器会社などの専門家に相談するといいしょう。

 

次回より部分毎の維持管理をご紹介します。

 

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター M.H

 

マンションと違い戸建て住宅の維持管理はどんなことをするのかわからないことが多いです。今後、どんな維持管理が必要なのがご紹介します。

2024.3.22

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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不動産登記⑤ (登録免許税と軽減について)

自分でやっても登録免許税は必要です

不動産登記を自分で行えば無料になるのでしょうか?

不動産登記には登録免許税といって国に支払う手数料のような料金があるので、自分で登記申請をしても登録免許税は必要です。

司法書士などの専門家に支払う報酬が節約できるのです。

 

では、登録免許税は、どのくらいかかるのでしょうか。以下、国税庁のHPからの記載です。

不動産登記⑤ (登録免許税と軽減について)

国税庁HPより

また、相続による土地の所有権の移転登記等については、免税措置があります。

1 相続(相続人に対する遺贈を含みます。以下同じです。)により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和7年3月31日までに、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税は課されません。

2 個人が、令和7年3月31日までに、土地について所有権の保存登記(不動産登記法第2条第10号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限ります。)または相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記またはその土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税は課されません。

※詳しくは国税庁HP 「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」をご覧ください。

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター Y.S

今回は土地に関する登録免許税を説明しましたが、同様に建物に関しても登録免許税が必要です。

また次回、説明します。

 2024.03.18

 

 

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貸地の賃料(地代)相場と5種の算出方法

新規に土地を借りる又は貸す場合に設定する土地の賃料(地代)の相場はどの位なのか? また、客観的な基準を基にした概算式はあるのか?

 

この様な課題や疑問に直面している方は意外にも多くおられるのではないでしょうか。

 

借地料(地代)についてISRコンサルティングを運営している佐藤 浩之が解決します。

 

貸地の賃料(地代)相場と5種の算出方法

 

◆5種類の借地料(地代)算出法とは

 

固定資産税額法

地代=固定資産税+都市計画税の年額×〇倍とする簡易で解りやすい方法です。

 

住宅地:3倍~5倍  商業地:5倍~8倍ほどです。

 

※倍率は立地条件(駅距離/地形/道路付幅員/方位/地積/容積率等)を考慮して判断します。

 

 

② 路線価格法

地代=路線価格(国税庁)÷0.7(市場価格割戻率)÷0.9(公開競争価格割戻率)×料率

 

料率:住宅用地 2%~3%(年額)  事務所/店舗用地 4%~5%(年額)

 

※料率判定は①の立地条件から判断します。

 

 

 

積算法

地代=土地価格×土地を運用した場合の期待利回り(一般的に2%前後)+維持管理費(固定資産税等)

 

※土地の価格は固定資産税評価額÷0.6(市場価格割戻率)÷0.9(公開競争価格割戻率)

※固定資産税評価額は路線価と違い行政側で地形等の立地条件を修正補正済となっている為、土地条件の補正を考えなくてもよい訳です。

 

 

成約事例比較法

査定地の近隣(同駅と距離)類似(同類の地積、地形、容積率、用途地域)の売買成約事例を基に、㎡単価の平均値を算出し、査定地積を乗じて土地価格を求めます。

 

地代=査定価格×料率(住宅用地 2%~3%(年額)・事務所/店舗用地 4%~5%(年額))

 

※料率判定は①の立地条件から判断します。

 

 

⑤ 収益分析法

査定地の建築基基準法及び都市計画情報(用途地域、建ぺい率、容積率、道路/隣地/北側斜線、高度制限等)を調べ、最適収益建築物を予測します。

 

例)仮定収益建築物

木造2階建・1LDK×8部屋・賃料7万円/部屋・延床85坪・総建築費6,270万円・諸経費:総建築費×3%(188万円)

 

GPI(総潜在収入) 672万円/年

−空室損GPI×5%+雑収入GIP×2%=20.16万円

EGI(実行総収入) 651.84万円

−Opex(運営費)GPI×20%=134.4万円

NOI(営業純利益) 517.44万円

−固定資産税30万円

分配対象賃料 487.44万円

 

分配対象賃料487.44万円を路線価に記載の借地権割合で按分します。

 

借地権割合C(70%)の場合、487.44万円×0.3=146.23万円/年

最終的な地主の地代取分 146.23万円/年+固定資産税30万円=176.23万円

 

この方法は低層のアパート等なら一般の方でも大よその予測建築物が創造できますが、商業ビルや複合ビル等の規模となると階高や斜線制限判定など専門知識が必要になります。

 

 

執筆:ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

地代の判定は、この5種類のいづれかを用いてもいいでしょうし、複数の算定から平均値を出してもいいでしょう。

 

地代の算出法は法律で決まってるものはなく、あくまで各種の客観的基準を基に、地主と借地人との公平性を考えると共に、借地人の借地目的(居住用、収益用、事業用)などを考慮して総合的に判断すべきでしょう。 2024. 3.17

 

 

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現金贈与で失敗しないために①

最近は、節税に関する関心も高まり、ご自分でお子さんやお孫さんに毎年110万円前後の現金贈与を続けている方も多いようです。

 

しかし、現金贈与を入金していた相続人名義の預金が、被相続人(亡くなった方)の相続財産と東京地裁で判断されているケースもあります。

せっかく現金贈与を続けていても、相続税の調査があった時に、贈与の事実が認められないと、相続税を追加で納めなければならない事態にもなりかねません。

 

そうならない為のポイントは?

①贈与契約書の作成

 贈与はあげる側ともらう側との契約です。

「現金贈与の事実や贈与していた預金口座の存在を、もらう側のお子さんなどが知らなかった。」

 なんていうのは問題外です。

 客観的に贈与の事実がわかるように契約書を作成することをお勧めします。

 

②口座の管理はもらった側の本人にさせる事

 ・贈与するお金を入金する口座の開設

 ・通帳や印鑑の管理

 など、もらう側が成人している場合などは、本人にさせておかないと、

「実質は贈与していない。」

 つまり、相続人の財産とみなされる可能性があります。

 

 

現金贈与で失敗しないために①

 

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター K.N

 

簡単にできて、続ければ節税効果も高い現金贈与ですが、場合によっては贈与と認められず、相続財産として課税されるケースもありますので、注意が必要です。

2024.3.16

 

 

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賃貸借契約の基礎知識 1

 

部屋を借りるとはどういうことか

 

春より一人暮らしを始める方が多いと思います。

 

たいていはアパートやマンションの部屋を家賃を払って「借りる」ことになると思います。

 

借りる部屋は個人(大家さん)や会社が所有していますから、部屋をどんな期間、いくらの家賃で、どう使うのかなどをあらかじめ決めることになります。この取り決めを「賃貸借契約」といいます。
 

借主が、未成年の場合は、親が借主となる場合もありますが、成人(2022年4月1日からは18歳以上)または、社会人になったときは、本人が借主として契約するのが普通です。

 

「契約」は人と人が物を売ったり買ったりするときに結ぶ約束のことですが、その約束が守られなかった場合は、法律によって約束の実行を求められたり、損害を賠償したり、契約そのものが破棄されてしまうことがあります。

部屋を借りるときは、「賃貸借契約書」の内容を確認して理解しておくことが大切です。

賃貸借契約の基礎知識 1

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター M.H

 

すでに部屋を決め、一人暮らしを始めた方もいると思います。トラブルにならないように、賃貸借契約書の内容は確認して理解してください。

2024.3.14

 

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不動産登記④

今回は不動産登記を、自分で行うために具体的にどのような書類が必要か説明をします。

どのような不動産登記によってそろえる書類が異なります。

 

不動産売買の登記に必要な書類

不動産を購入や譲渡によって取得した場合は、所有権移転登記のために以下の書類が必要です。

  • (売主)登記識別情報通知(登記済権利証)、印鑑証明書
  • (買主)住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 売買契約書

 

相続の登記に必要な書類

相続によって不動産を取得した場合も所有権移転登記となりますが、必要になる書類は以下の通り少し異なります。

  • (被相続人)戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票(戸籍の附票)のいずれか
  • (相続人)戸籍謄本、住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 相続関係説明図、遺産分割協議書など

相続の事実を証明し、遺産分割協議が合意していることを証明する必要があります。

 

贈与の登記に必要な書類

相続と贈与はいずれも所有権移転登記ですが、贈与による不動産の権利移動があったことを証明する書類が必要です。

  • (贈与者)登記識別情報通知(登記済権利証)と印鑑証明書
  • (受贈者)住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 贈与契約書、贈与証書

 

離婚に伴う登記に必要な書類

不動産を所有していた夫婦が離婚した場合、財産分与によって所有権移転登記が必要になる場合があります。

  • (元名義人)登記識別情報通知(登記済権利証)と印鑑証明書
  • (新名義人)住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 離婚協議書、財産分与契約書
  • 戸籍謄本(離婚の事実を証明)

離婚協議によってその不動産の所有権移転登記をすることを証明し、なおかつ戸籍謄本を提出することで今回の登記は離婚が理由であることを証明します。

 

登記の事案によって書類が異なるので気を付けましょう。

 

不動産登記④

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター Y.S

どのような目的かによってそろえる書類が違うので注意しましょう。

 2024.03.14

 

 

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賃貸不動産オーナーが法人なりする目的は何か?

個人で賃貸アパートを所有しているオーナー仲間が、個人所有の賃貸不動産を法人なりしたと聞いたが、何の目的で法人なりをしたのか?

 

多くのオーナーは所得税と住民税の節税目的で法人なりしますが、その他にも目的(効果)があるのです。

 

早速、法人なり5つの目的を見て行きましょう。

 

賃貸不動産オーナーが法人なりする目的は何か?

 

1)所得税・住民税の節税になる。

個人の所得税等は超過累進税率が適用される為、所得が増えれば増えるほど税率が上がる仕組みになっています。

 

法人を設立することで、会社に親族を役員として登記し、役員報酬を払うことで所得の分散=税率引き下げに繋がるというカラクリです。

 

 

2)収支改善

個人に比べて法人の方が経費として認められる範囲が広く、増えた経費計上により浮いた余剰金(利益)を修繕積立に回すことができます。

 

 

3)相続対策

法人にすることで自社株や不動産を相続させない(渡さない)子供に対し、代わりに不動産管理法人の役員として役員報酬を渡すことで相続分割対策に繋がります。

※個人の場合には贈与になってしまい、贈与税が発生してしまいます。

 

 

4)相続対策

法人なりすると一旦、相続税が上がることが多いですが、法人に移転した不動産には二度と相続税がかかることはありません。

 

但し、法人の株には相続税がかかります。そこは長期的に対策していくことが可能です。

個人のままでは、親から子、子から孫と相続するたびに毎回相続税が発生します。

 

 

5)認知症対策

個人名義のままオーナーが認知症を発症した場合、大規模修繕も売却や贈与など、法的行為は一切できなくなります。

 

そこで法人なりすることで「法人はボケない」各種の法律行為が出来なくなるリスクが解消されるということです。

 

注意すべきは、高齢のオーナーが代表取締役になり認知症になると、会社の契約行為(法律行為)が出来なくなる為、代表役員は子供など認知症リスクが少ない者にしておくべきです。

 

 

 

●法人なりのデメリットにも注意!

 

【法人なりは万人向けではない】

 

1. 課税所得で600万円以下など、所得が少ない場合には法人税率から考えても所得税上のメリットは出ない為、法人なりする前にきちんとシュミレーションをしましょう。

 

2. 子どもがいない(少ない)場合には、所得税の分散にならない為、役員報酬で所得を分散できない方には不向きです。

 

3. 子どもはいるが、公務員である場合、公務員は法人の役人には法律上なれない為、安易に法人なりしてはなりません。

 

4. 借入金が大きい場合や先祖伝来の貸地が多く占めるなど、資産構成によっては法人名義にするには不向きになるケースもあります。

 

 

 

【法人なりにはコストがかかる】

 

・法人の場合、赤字収支でも最低法人税(均等割)が発生する。

・決算申告が複雑になる為、顧問税理士に依頼する顧問料が継続して発生する。

・法人なるする時に必要な会社定款、法人登記を士業に依頼するコストが発生する。

・社会保険料の支払い義務によりランニングコストが生じる。

 

 

執筆:ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

繰り返しになりますが、法人なりすることで一旦、法人税が跳ね上がる可能性を忘れてはいけません。

法人に移った資産は株という形で相続される為、取得費と時価の差(含み益)などで株価が上がることで株を相続する相続税が上がることが多い為です。

 

その為、株の分散保有など、法人事業承継対策も同時に考えていく必要があります。 2024. 3.10

 

 

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不動産を売る時の「家財」の取り扱いについて②

家財処分の費用がかかるものは、主にどんなものがあるのでしょうか。

 

 

①家電リサイクル法に指定された家電

 ・エアコン

 ・洗濯機

 ・テレビ

 ・冷蔵後   など

②布団・ベットマット・ソファー・着物・衣類

③調理器具・食器・グラス・ 壺・花瓶類

④本・書籍など

 

この4項目は、建物解体するときでも、別途処分に費用がかかるものです。

 

木造住宅の場合は、むしろ大型のもの(木製のテーブル・イス・タンス・机など)は、解体と同時に行ってくれることもありますので、そのままででよいとされるケースが多いです。(要事前確認)

 

 

不動産を売る時の「家財」の取り扱いについて②

 

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター K.N

 

売却までに時間がある方は、ご自分でコツコツと処分をされることをお勧めします。

もっとも、不動産の所有期間は固定資産税や火災保険料の負担がありますし、防犯上空家は火災などの危険を伴いますので、ご注意ください。

2024.3.9

 

 

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賃貸入居中 設備のトラブル

 

引越して生活を始めてたらブレーカーがよく落ちてしまい不便な生活になってしまった。

 

電気のアンペア数が足りず、何度もブレーカーが落ちてしまう。

まずは管理会社あるいは貸し主に相談をしましょう。

契約アンペアの変更は電力会社に依頼すればやってもらえます。ですが、借家なので、勝手に住まいの設備等を変えることは、トラブルの種にもなりかねません。

 

共同住宅の場合、建物全体の電気容量が不足している場合もありますので、事前に管理会社あるいは貸し主に相談しましょう。

 

パソコンや家電製品を数多く所有している人は、物件見学時にアンペア数を確認しておきましょう。

 

入居前に貸し主に契約アンペアの変更を依頼することで、入居後にブレーカーが落ちて困るトラブルが避けられます。

 

その他の設備についても、入居後の住まい方を想定してしっかりと確認しておきましょう。

賃貸入居中 設備のトラブル

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター M.H

 

ブレーカーが落ちてしまい停電になるとパソコン内のデータにもしものことがあったら大変です。新しく生活を始める前に、電気の契約アンペアは確認したいですね。

2024.3.7

 

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不動産登記③

不動産登記は、自分でできるのでしょうか。

 

不動産登記というと司法書士に頼むのが一般的です。

しかし、不動産登記に限らず、役所に関連する手続きのすべては、自分でやることができるのです。

 

それでは、不動産の登記を自分で行う手順を確認していきましょう。

 

これから行う不動産登記が何に該当するかを確認する

不動産登記が必要になっている事由が何であるのか、によって準備する書類が異なります。

不動産売買なのか、相続や贈与なのか、離婚なのか、住宅購入のローン利用なのか、のような事案によって異なるのです。

詳しくは法務局で解説を見ることができます。

不動産登記申請手続:法務局 (moj.go.jp)

 

登記の種類によって必要な書類を揃える

申請書類については法務局のホームページで必要に応じてダウンロードも可能です。

 

法務局の相談窓口で書類をチェックしてもらう

申請書類を記入し、必要書類を揃えたら窓口で申請なのですが、一度法務局の窓口でチェックしてもらえます。法務局では市民サービスの一環として申請前の書類をチェックしてくれるサービスがあります。不備があると何度も足を運ばなくてはいけないのでぜひ、チェックをしてもらうことをお勧めします。予約制の場合もあるので管轄の法務局で確認して下さい。

 

法務局に書類一式を提出し、登記完了を待つ

提出する際に、登録免許税が必要です。不動産登記には登録免許税といってう国に支払う料金があります。これについては自分で登記申請をしても必要になります。土地によって金額も異なります。

自分で登記をすることにより、司法書士に払う報酬が必要なくなるのですが、登録免許税は必要なのです。

 

また、登記はすぐには反映せず、数週間かかる場合もあります。不動産の登記申請は時間的余裕をもって臨むようにしましょう。

 

不動産登記③

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター Y.S

書類さえそろえられれば、自分でもできそうですね。

 2024.03.04

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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