マンションの使用細則で、手すりに布団を干すことを禁止している場合もあります。

マンションは、主に管理組合の運営などを定めた管理規約、マンション内での日常生活のルールや約束事を定めた使用細則があります。

 

この使用細則で、「バルコニーの手すりに寝具、敷物、洗濯物などを干すこと」が禁止されている物件が多いようです。

禁止している理由は、特に高層や超高層マンションの場合、万一落下したときに危険であること、下の階にほこりやゴミが落ちて迷惑になること、マンションの美観を損ねるなどです。

 

マンションに居住する場合には、使用細則で定められたルールをきちんと守らなくてはいけません。

 

賃貸で借りて入居する場合には、使用細則の内容を理解しておく必要があります。

 

物件購入に当たっては、管理規約だけではなく、使用細則についても中身を熟読して理解しておく必要があります。

 

新築マンションを購入する場合は、引き渡し前に開かれる入居説明会などで、管理規約や使用細則の詳しい説明が行われることが多いようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

マンションの管理規約、使用細則を十分に理解して快適に生活したいです。

 

2024.4.19

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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相続相談を受ける際に第一声に多いのが、財産を親族にどのように分けたらいいのでしょうか？　という筆問です。

 

 

私の答えは

あなたはどうしたいのでしょうか。という返答から入ります。

 

専門家によっては最も節税できる方法はこの方法ですとか、遺留分に注意してとか、納税資金の為には保険に入りましょうなどと各専門家が持ち得る狭い視点からの判断になると遺産を渡す側や貰う側の気持ち（心）を無視した分け方になります。

 

 

人が幸せに感じるのは心が満たされるからです。

幾ら節税などで、お金に得をしても「心」が満たされなければ幸福感を感じることはできません。

 

 

■具体的に分け方を考える流れ

 

① まずは残す側が誰に何を「どんな理由」で残したいのかを考える。

↓

② 受け取った側の「実生活状況」や「気持」ちを考える。

↓

③ 専門家と相談しながら遺留分等の民法や納税・節税等の税務に関する留意点を確認する。

↓

④ 専門家からの課題や税務、法的デメリットを踏まえて再調整する。

↓

⑤ デメリットを理解したうえで遺産をどう分けるかを決めて定期的に見直す。

 

 

一見、そんなことは当たり前と感じるかもしれませんが、いざ実行に移す際には専門家から言われるままに（心をさて置き）部分的な対策を講じている方が多いものです。

 

 

・専門家を交えて進める際のポイントは

 

まず【資産全体の現状分析】をすることです。

場当たり的な対策は医療でいう対処療法であり根治療法ではない為です。

 

 

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

 

現状分析（診断）をすることで見えてくることは

 

・資産の圧縮度（節税対策）

・遺留分侵害の状況（分割対策）

・納税資金の過不足（納税対策）

・収益性の観点（資産増加）

 

の４点が資産全体から見ることができます。

 

気持ち（心）を優先しつつ専門家からの上記４つの分析観点を踏まえ賢い資産承継をしましょう。 2024. 4. 14

 

 

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空き家対策制度はご存じでしょうか。

空き家となっている皆さまのマイホームを借上げ、住宅が賃貸可能な状態である限りは終身にわたってマイホームをJTI(一般社団法人　移住住みかえ支援機構)が預かり賃貸に貸し出します。

契約中は、空室中でも賃料をお支払いするので、安定した収入になる、国の基金が設定された、安心・安全の制度になります。

以前もお伝えしましたが、パンフレットが新しくなりましたので、再度掲載いたします。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

詳しくは、一班社団法人　移住・住みかえ支援機構へお問い合わせください。

また、弊社でも取り扱っております。

　2024.04.15

 

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相続税対策のために生命保険を活用するメリットは他にはどんなことがあるのでしょうか、

生命保険でしかできない相続対策　その③

生命保険は、「遺産」ではなく、「受取人固有の権利」となります。

①遺産分割協議の対象になりません

②法定相続人以外にも渡すことができます

③遺留分を減らす効果があります

④相続放棄しても受け取ることができます

例えば。

何人かいるお子さんの中で、財産のほとんどを渡したい子が1人いたとします。

そこで、遺言書でその1人に財産を多く相続させる旨を書いたとします。

しかし、遺留分という権利があります。

遺留分は、遺言書よりも強い権利ですので、もらった財産が遺留分より少ない子は、多くもらった子に遺留分に満たない分を請求できます。

これが「遺留分減殺請求」です。

遺言だけで遺留分に勝つことはできません。

これに対し、生命保険は遺産ではありませんので、遺産分割協議の対象ではないため、遺留分の対象にもなりません。

これは、生命保険でしかできないことです。

遺留分に対抗するためには、「遺言と生命保険の組み合わせ」が効果的という事をぜひ理解しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

遺留分の計算に生命保険金は含みません。

生前から準備できる、「相続税対策」や「遺留分対策」として、非常に有効と言われています。

ただ、年を取るごとに年々加入が難しくなっていくものでもあります。

「そのうちに…」と思わず、お早めにご検討ください。

2024.4.13

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マンションの場合は、管理組合で建物の維持管理を行うため、毎月管理費や修繕積立金を集めています。

 

これはマンションの共用部分の維持管理のためのものです。マンションの専有部分については、所有者が維持管理を行う必要があるため、費用は別途用意しなければなりません。

 

 

共用部分の維持管理（管理組合）

 

共有部分とは、建物の構造部分や共用の階段・廊下、エレベーター、駐輪・駐車場のほか、各戸のパイプスペースやバルコニーが該当します。

こうした共用部分については、管理組合が「長期修繕計画」に基づいて、維持管理を行うことになっています。

日常的なメンテナンスについては管理費が充てられますが、10年程度を目安に建物の劣化診断を行い、修繕が必要な部位を洗い出して大規模修繕工事を行います。

 

修繕積立金は、こうした大掛かりな修繕工事の費用に充てられます。

 

積立金の額が不足していると、追加で工事費用を徴収したり、毎月集めている積立金を増額することも必要になります。長期修繕計画や積立金の額などは、入居前から確認をしておきたいです。

 

専有部分の維持管理（所有者）

 

室内の維持管理は、原則として所有者が行います。床や壁、天井の仕上げや建具、トイレやキッチン、浴室や給湯設備などに不具合がないか確認し、不具合があれば修理や交換を行います。

 

マンションの構造や管理規約の内容によっては、補修の仕方に制約がある場合も考えられるので、判断が難しい場合は管理組合や管理会社に相談しましょう。

リフォームをする場合は、一般的に管理組合への届け出や承認が必要となりますので、事前に相談をしたうえでリフォーム工事に着手するようにしましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

マンションのリフォーム検討している方、まずは管理組合、管理会社にご相談下さい。

業者見積を取る前に、補修の仕方の制約を知ってから見積りを依頼することをオススメします。

2024.4.12

 

 

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アットホーム株式会社が不動産情報サイト アットホームで消費者向けに登録・公開された中古マンション、調査・分析を公表しました。

 

首都圏8エリアの平均価格（前年同月比・指数の推移）

 

2024.03.28アットホーム調査データより出典

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

地域によっては値下がりしていますが、都心のマンションの値上がりは、まだ続いていくようですね。

　2024.04.01

 

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一概に事故物件不動産といっても事故物件にはどの様な種類があるのか？

事故物件は価格や取引（売買・賃貸）にどのような影響を及ぼすのか？

 

実際に事故物件に遭遇するする際に留意する点や影響などを簡潔にまとめてお伝えします。

 

 

■事故物件の主な３種別

1.　孤独死

2.　自殺

3.　殺人

 

通常の自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）等は一般的に事故物件扱いにはならないと言われています。

 

 

■国土交通省によるガイドラインでは

取引をする宅建業者が買主・借主に告げなくてもよい３つとは

 

　① 賃貸・売買共に

　　1-1 自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）など　※事案発覚からの経過期間の定めはない。

　・取引対象不動産の隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死及び特殊清掃が行われた1-1の死　※事案発覚からの経過期間の定めはない。

 

　② 賃貸に限り

対象不動産及び日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死と特殊清掃等が行われた1-1の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後　※特殊清掃事案は発覚から３年

 

しかし、上記の場合や以外の事案であっても

　・事件性、周知性、社会に与えた影響が高い事案

　・買主等の取引判断に重要な影響を及ぼす場合

　・買主、借主から事案の有無について問われた場合

　・買主、借主側で把握しておくべき特段の事情がある場合

 

上記の場合には告げる必要があるとしています。

 

 

■事故物件が及ぼす価格の影響

 

一般的には相場価格から

　孤独死：1割減額

　自殺：3割減額

　殺人：5割減額

と言われていますが、地域性により変動します。

 

例えば、東京23区内の賃貸物件の場合では、自殺物件でも1割未満の減額でも借手が付く場合があります。

 

考えられる理由は人工密度が高く情報が中和され、通勤等の利便性が高い為、事案内容を知っていても住む価値を感じられる為と推測できます。

 

地方は逆の現象がおきる為、一般的な減額割合より更に減額しないと難しい場合も想定されるでしょう。

 

 

■大島テルの情報精度は？

事故物件といえば大島テルのサイトが有名ですが、掲載されている情報量は概ね１割ほどではないか？との事故物件を専門に扱う業者の見解です。

 

 

実際に事故物件に遭遇した際は

 

　・どのように売却、賃貸募集をしたらいいのか？

　・適正な買取価格で買い取ってもらえるのか？

　・特殊清掃が必要な現況でも取引できるのか？

　・孤独死保険の費用は貸主、借主負担なのか？

 

このような疑問が生じる方が大半ではないでしょうか。

 

 

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

 

弊社は事故物件取引の専門ではありませんが、弊社が加盟する同協会で適正に取引を行っている仲間を紹介することは可能です。

 

事故物件で困っている方にとって公正かつ適正な取引ができることを願っております。　　 2024. 4. 7

 

 

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「相続税対策に生命保険が良い」と聞いたことがある人も多いと思います。

相続税対策のために生命保険を活用するメリットはどんなことがあるのでしょうか、

 

 

生命保険でしかできない相続対策　その①

 

保険は1回でも保険料を支払っていれば、満額の保険金が支払われます。

これは「保険」にしかない機能です。

 

たとえば、

●1年間の掛け金が10万円（年1回払い）

●支払期間は20年間（20回払い）

●死亡保険金が200万円

 

という生命保険に加入したとしましょう。

 

1年目に、被保険者の方が亡くなったとします。

1回しか掛け金を支払っていません。

しかし、死亡保険金は満額の200万円が支払われます。

1回しか掛け金を払っていないので、もらえる保険金が少なくなるわけではありません。

1回支払った人も、20回支払った人も平等です。

 

仮に、相続税が500万円かかることが分かっているとします。

その500万円を用意するのに、500万円の現金で用意するのと、500万円の生命保険（例：10年払いなど）で用意するのは、どちらが良いと思いますか？

 

 

生命保険でしかできない相続対策　その②

 

死亡保険金には、相続税の非課税枠があります。

非課税枠は限度があり、500万円×法定相続人の数までとなっています。

 

資産を預金や現金ではなく生命保険に形を変えておけば、保険金受取人の相続税負担を軽くできる可能性があるのです。

 

ここで気を付けたいのが、

この場合、「相続税がかからない方には必要ない」という事です。

これはあくまでも「相続税の節税対策」のお話です。

「相続税の試算」をせずに加入している人はご注意ください。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

生命保険は加入するだけという手軽さです。

数ある相続税対策の中で最も手軽な方法と言えるのではないでしょうか。

次回に続きます。　　2024.4.6

 

 

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床下・基礎の点検と補修

床下の点検は、目視や触診、木槌やドライバーによる打診により、腐朽、シロアリ、さび等の被害や、設備配管の漏水等がないかを点検します。

また基礎の点検は、床下と住宅の外から行うのが理想ですが、住宅の外から点検をして基礎に、内部にいたる深く広いひび割れなどがあった場合には専門家に相談しましょう。

また腐朽やシロアリ被害等の対策、基礎・地盤の補強措置などは専門家に相談をするようにしましょう。

 

住宅部品・設備機器の交換

住宅には数多くの部品や設備機器が設置されています。それぞれの耐用年数に応じて、部品の交換や設備機器自体の交換が必要となります。

 

住まいの機能・性能を維持して資産価値を保つためには、不具合がなくても構造部分となる屋根や外壁の全面補修を定期的に行う必要があります。

 

また、土台の防蟻処理も定期的に行う必要があり、まとまった費用がかかる場合がありますので、計画的に積み立てをすることも検討しましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

建物の外回りの点検の時に、給排水管、ガス管が建物に入っている個所に隙間がないか確認しましょう。

少しの隙間があるとネズミなどが侵入してくるので注意したいですね。

2024.4.5

 

 

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アットホーム株式会社が不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向について、調査・分析を公表しました。

 

全体概況は、下記のとおりです。

・マンションの平均募集家賃は、東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・ 仙台市・名古屋市・京都市・大阪市・神戸市・福岡市の11エリアが全面積帯で前年同月を上回る。

・マンションは、ファミリー向きが全13エリアで前年同月を上回る。中でも、東京23区・東京都下・神奈川県・千葉県・札幌市・京都市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新。

・アパートは、シングル向きが全13エリアで前年同月を上回る。中でも、東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・名古屋市・京都市・大阪市・福岡市の8エリアは2015年1月以降最高値を更新。

 

2024.02.27アットホーム調査データより出典

 

全体的に家賃は高くなる傾向にあるようですね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

首都圏だけでなく、主要都市全体的に高くなる傾向にあるようです。

　2024.04.01

 

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相続は民法で定められていますが、その前提条件と以外な落し穴を見て行きましょう。

 

世間で言う相続法とは民法 第882条～第1044条に定められている相続に関する条文のことです。

 

 

民法でいう相続の２つの前提と全体の流れを簡潔にまとめました。

 

 

●誰と誰が相続人になるのか？⇒【法定相続人】といいます。

●各相続人の資産相続分はどれ位になるのか？⇒【法定相続分】です。

 

遺言等の分割対策がないまま相続が発生すると

 

① 法定相続人【全員】で分け方の話し合いをします。

※話がなかなか纏まらない理由

 

　1. 話し合いに参加しない

　2. 単純に全員の意見が一致しない

　3. 財産の範囲や評価額の考え方が一致しない

　4. 行方不明、連絡が付かない人がいる

 

相続人たちが顔を合わす機会は、葬儀、初七日、四十九日が主ですが、この日程だけでは自分達の取分に影響する重大な話は纏まらないのです。

 

 

■話が纏まらないとどうなるのか？

 

　① 家庭裁判所に遺産分割協議の申立てを行い『調停』の場で方向性を見出す。

 

※調停とは、あくまで話し合いの場であり、審判官と2人以上の調停委員が立ち会って折衷案を提示してくれ、話し合いが纏まれば『調停調書』を作成し、確定判決と同じ効力を持ちます。

 

 

　②  調停で話し合いが纏まらない場合には『審判』に移行します。審判とは審判官が証拠調べを行い、各種事情を考慮したうえで、実際の分割方法を決定し審判を下すものです。（確定判決と同効力）

 

ここで大きな問題が…

審判の判断は、その殆どが法定相続分を基本とした結論になる！ということです。やはり司法の場ですから、よほどの根拠や証拠がない限り民法に定める法定相続分が基本となるのです。

 

 

■審判の判決に不服がある場合には

ここまでくると本格的な裁判に移行し最終は最高裁という、長期にわたる時間と精神負担、弁護士費用を費やす泥沼の争いを選択することになります。

 

 

・裁判所での遺産分割事件は右肩上がり

司法統計による遺産分割事件数は、昭和60年で6176件、令和3年では何と15820件と約2.5倍以上に増加しいます。

 

相続の争いは、言ってみれば家族や親族間の争いです。あなたならトラブルになったからと言って直ぐに家庭裁判所に持ち込みますか？

 

できれば何とか家族間で解決したいと思うのが普通ではないでしょうか？従って、この遺産分割事件数は『氷山の一角』であり、遺産分けで揉めている家庭はもっともっと多いということです。

 

 

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

 

私達は争うほど財産がないから関係ないわ。その先入観、勘違いです！

 

遺産分割事件のうち、司法統計年報データ（令和3年）が語る資産額の事実

・1000万円以下⇒32.9％

・5000万円以下⇒43.8％

・1億円以下⇒12.5％

 

遺産価格5000万円以下の争いが全体の75％強！1億円以下でくくると90％弱の家庭が、裁判所で遺産分割争いの当事者なのです。

 

このデータの金額は相続税評価額ではなく時価です。相続税評価額は時価の約7かけから6掛けほど減額されます。その為、時価で5000万円以下ならまず相続税はかからない家庭です。

 

しかし現実には、相続税がかからない又はかかっても少額の一般的なサラリーマン家庭が遺産分割争いを占めているのです。

 

『財産が多いから揉める、少ないから揉めない』は完全な思い込みに過ぎないのです。

早速、相続が争族にならない為の対策を専門家を交えて進めていきましょう！　 2024. 3.31

 

 

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問題11.

 

「配偶者無し・実子１人」の被相続人が、４人の養子をとったらどうなるか？

 

①　実子の遺留分が1/2から1/10に減る

②　相続税の基礎控除が、3,600万円から6,000万円に増える

③　そもそも実子が1人いる人は、1人までしか養子はとれない

 

 

 

 

答えは①

実子の遺留分が1/2から1/10に減る

 

 

民法上は養子の数に制限はなく、また養子は実子と同等の法定相続分と遺留分を取得します。

したがって、子が1人から5人になれば1人当たりの遺留分は1/2から1/10になります。

 

また、基本的に法定相続人の数が多いほど、相続税の負担は軽くなります。

（相続税の基礎控除額は、3000万円＋600万円×法定相続人の数）

ただし、相続税の基礎控除の計算をするときの、法定相続人の数に含める被相続人の養子の数は、次のように一定数に制限されています。

　① 被相続人に実の子供がいる場合・・・1人まで

　②　被相続人に実の子供がいない場合・・・2人まで

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

 

税金対策のために大量の養子縁組で相続人の数を増やし、相続税の基礎控除額等を引き上げる、といった租税回避は認められないという事ですね。  2024.3.30

 

 

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