新規に土地を借りる又は貸す場合に設定する土地の賃料（地代）の相場はどの位なのか？　また、客観的な基準を基にした概算式はあるのか？

 

この様な課題や疑問に直面している方は意外にも多くおられるのではないでしょうか。

 

借地料（地代）についてISRコンサルティングを運営している佐藤　浩之が解決します。

 

 

◆５種類の借地料（地代）算出法とは

 

① 固定資産税額法

地代＝固定資産税＋都市計画税の年額×〇倍とする簡易で解りやすい方法です。

 

住宅地：3倍～5倍　　商業地：5倍～8倍ほどです。

 

※倍率は立地条件（駅距離/地形/道路付幅員/方位/地積/容積率等）を考慮して判断します。

 

 

② 路線価格法

地代＝路線価格（国税庁）÷0.7（市場価格割戻率）÷0.9（公開競争価格割戻率）×料率

 

料率：住宅用地 2％～3％（年額）　　事務所/店舗用地 4％～5％（年額）

 

※料率判定は①の立地条件から判断します。

 

 

 

③ 積算法

地代＝土地価格×土地を運用した場合の期待利回り（一般的に2％前後）＋維持管理費（固定資産税等）

 

※土地の価格は固定資産税評価額÷0.6（市場価格割戻率）÷0.9（公開競争価格割戻率）

※固定資産税評価額は路線価と違い行政側で地形等の立地条件を修正補正済となっている為、土地条件の補正を考えなくてもよい訳です。

 

 

④ 成約事例比較法

査定地の近隣（同駅と距離）類似（同類の地積、地形、容積率、用途地域）の売買成約事例を基に、㎡単価の平均値を算出し、査定地積を乗じて土地価格を求めます。

 

地代＝査定価格×料率（住宅用地 2％～3％（年額）・事務所/店舗用地 4％～5％（年額））

 

※料率判定は①の立地条件から判断します。

 

 

⑤ 収益分析法

査定地の建築基基準法及び都市計画情報（用途地域、建ぺい率、容積率、道路/隣地/北側斜線、高度制限等）を調べ、最適収益建築物を予測します。

 

例）仮定収益建築物

木造2階建・1LDK×8部屋・賃料7万円/部屋・延床85坪・総建築費6,270万円・諸経費：総建築費×3％（188万円）

 

GPI（総潜在収入）　672万円/年

−空室損GPI×5％＋雑収入GIP×2％＝20.16万円

EGI（実行総収入）　651.84万円

−Opex（運営費）GPI×20％＝134.4万円

NOI（営業純利益）　517.44万円

−固定資産税30万円

分配対象賃料　487.44万円

 

分配対象賃料487.44万円を路線価に記載の借地権割合で按分します。

 

借地権割合C（70％）の場合、487.44万円×0.3＝146.23万円/年

最終的な地主の地代取分　146.23万円/年＋固定資産税30万円＝176.23万円

 

この方法は低層のアパート等なら一般の方でも大よその予測建築物が創造できますが、商業ビルや複合ビル等の規模となると階高や斜線制限判定など専門知識が必要になります。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

地代の判定は、この5種類のいづれかを用いてもいいでしょうし、複数の算定から平均値を出してもいいでしょう。

 

地代の算出法は法律で決まってるものはなく、あくまで各種の客観的基準を基に、地主と借地人との公平性を考えると共に、借地人の借地目的（居住用、収益用、事業用）などを考慮して総合的に判断すべきでしょう。　2024. 3.17

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

最近は、節税に関する関心も高まり、ご自分でお子さんやお孫さんに毎年110万円前後の現金贈与を続けている方も多いようです。

 

しかし、現金贈与を入金していた相続人名義の預金が、被相続人（亡くなった方）の相続財産と東京地裁で判断されているケースもあります。

せっかく現金贈与を続けていても、相続税の調査があった時に、贈与の事実が認められないと、相続税を追加で納めなければならない事態にもなりかねません。

 

そうならない為のポイントは？

①贈与契約書の作成

　贈与はあげる側ともらう側との契約です。

「現金贈与の事実や贈与していた預金口座の存在を、もらう側のお子さんなどが知らなかった。」

　なんていうのは問題外です。

　客観的に贈与の事実がわかるように契約書を作成することをお勧めします。

 

②口座の管理はもらった側の本人にさせる事

　・贈与するお金を入金する口座の開設

　・通帳や印鑑の管理

　など、もらう側が成人している場合などは、本人にさせておかないと、

「実質は贈与していない。」

　つまり、相続人の財産とみなされる可能性があります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

簡単にできて、続ければ節税効果も高い現金贈与ですが、場合によっては贈与と認められず、相続財産として課税されるケースもありますので、注意が必要です。

2024.3.16

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

 

部屋を借りるとはどういうことか

 

春より一人暮らしを始める方が多いと思います。

 

たいていはアパートやマンションの部屋を家賃を払って「借りる」ことになると思います。

 

借りる部屋は個人（大家さん）や会社が所有していますから、部屋をどんな期間、いくらの家賃で、どう使うのかなどをあらかじめ決めることになります。この取り決めを「賃貸借契約」といいます。
　

借主が、未成年の場合は、親が借主となる場合もありますが、成人（2022年4月1日からは18歳以上）または、社会人になったときは、本人が借主として契約するのが普通です。

 

「契約」は人と人が物を売ったり買ったりするときに結ぶ約束のことですが、その約束が守られなかった場合は、法律によって約束の実行を求められたり、損害を賠償したり、契約そのものが破棄されてしまうことがあります。

部屋を借りるときは、「賃貸借契約書」の内容を確認して理解しておくことが大切です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

すでに部屋を決め、一人暮らしを始めた方もいると思います。トラブルにならないように、賃貸借契約書の内容は確認して理解してください。

2024.3.14

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

今回は不動産登記を、自分で行うために具体的にどのような書類が必要か説明をします。

どのような不動産登記によってそろえる書類が異なります。

 

不動産売買の登記に必要な書類

不動産を購入や譲渡によって取得した場合は、所有権移転登記のために以下の書類が必要です。

• （売主）登記識別情報通知（登記済権利証）、印鑑証明書
• （買主）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 売買契約書

 

相続の登記に必要な書類

相続によって不動産を取得した場合も所有権移転登記となりますが、必要になる書類は以下の通り少し異なります。

• （被相続人）戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票（戸籍の附票）のいずれか
• （相続人）戸籍謄本、住民票
• 固定資産税評価証明書
• 相続関係説明図、遺産分割協議書など

相続の事実を証明し、遺産分割協議が合意していることを証明する必要があります。

 

贈与の登記に必要な書類

相続と贈与はいずれも所有権移転登記ですが、贈与による不動産の権利移動があったことを証明する書類が必要です。

• （贈与者）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
• （受贈者）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 贈与契約書、贈与証書

 

離婚に伴う登記に必要な書類

不動産を所有していた夫婦が離婚した場合、財産分与によって所有権移転登記が必要になる場合があります。

• （元名義人）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
• （新名義人）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 離婚協議書、財産分与契約書
• 戸籍謄本（離婚の事実を証明）

離婚協議によってその不動産の所有権移転登記をすることを証明し、なおかつ戸籍謄本を提出することで今回の登記は離婚が理由であることを証明します。

 

登記の事案によって書類が異なるので気を付けましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

どのような目的かによってそろえる書類が違うので注意しましょう。

　2024.03.14

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

個人で賃貸アパートを所有しているオーナー仲間が、個人所有の賃貸不動産を法人なりしたと聞いたが、何の目的で法人なりをしたのか？

 

多くのオーナーは所得税と住民税の節税目的で法人なりしますが、その他にも目的（効果）があるのです。

 

早速、法人なり５つの目的を見て行きましょう。

 

 

１）所得税・住民税の節税になる。

個人の所得税等は超過累進税率が適用される為、所得が増えれば増えるほど税率が上がる仕組みになっています。

 

法人を設立することで、会社に親族を役員として登記し、役員報酬を払うことで所得の分散＝税率引き下げに繋がるというカラクリです。

 

 

２）収支改善

個人に比べて法人の方が経費として認められる範囲が広く、増えた経費計上により浮いた余剰金（利益）を修繕積立に回すことができます。

 

 

３）相続対策

法人にすることで自社株や不動産を相続させない（渡さない）子供に対し、代わりに不動産管理法人の役員として役員報酬を渡すことで相続分割対策に繋がります。

※個人の場合には贈与になってしまい、贈与税が発生してしまいます。

 

 

４）相続税対策

法人なりすると一旦、相続税が上がることが多いですが、法人に移転した不動産には二度と相続税がかかることはありません。

 

但し、法人の株には相続税がかかります。そこは長期的に対策していくことが可能です。

個人のままでは、親から子、子から孫と相続するたびに毎回相続税が発生します。

 

 

５）認知症対策

個人名義のままオーナーが認知症を発症した場合、大規模修繕も売却や贈与など、法的行為は一切できなくなります。

 

そこで法人なりすることで「法人はボケない」各種の法律行為が出来なくなるリスクが解消されるということです。

 

注意すべきは、高齢のオーナーが代表取締役になり認知症になると、会社の契約行為（法律行為）が出来なくなる為、代表役員は子供など認知症リスクが少ない者にしておくべきです。

 

 

 

●法人なりのデメリットにも注意！

 

【法人なりは万人向けではない】

 

1.　課税所得で600万円以下など、所得が少ない場合には法人税率から考えても所得税上のメリットは出ない為、法人なりする前にきちんとシュミレーションをしましょう。

 

2.　子どもがいない（少ない）場合には、所得税の分散にならない為、役員報酬で所得を分散できない方には不向きです。

 

3.　子どもはいるが、公務員である場合、公務員は法人の役人には法律上なれない為、安易に法人なりしてはなりません。

 

4.　借入金が大きい場合や先祖伝来の貸地が多く占めるなど、資産構成によっては法人名義にするには不向きになるケースもあります。

 

 

 

【法人なりにはコストがかかる】

 

・法人の場合、赤字収支でも最低法人税（均等割）が発生する。

・決算申告が複雑になる為、顧問税理士に依頼する顧問料が継続して発生する。

・法人なるする時に必要な会社定款、法人登記を士業に依頼するコストが発生する。

・社会保険料の支払い義務によりランニングコストが生じる。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

繰り返しになりますが、法人なりすることで一旦、法人税が跳ね上がる可能性を忘れてはいけません。

法人に移った資産は株という形で相続される為、取得費と時価の差（含み益）などで株価が上がることで株を相続する相続税が上がることが多い為です。

 

その為、株の分散保有など、法人事業承継対策も同時に考えていく必要があります。　2024. 3.10

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

家財処分の費用がかかるものは、主にどんなものがあるのでしょうか。

 

 

①家電リサイクル法に指定された家電

　・エアコン

　・洗濯機

　・テレビ

　・冷蔵後　　　など

②布団・ベットマット・ソファー・着物・衣類

③調理器具・食器・グラス・　壺・花瓶類

④本・書籍など

 

この４項目は、建物解体するときでも、別途処分に費用がかかるものです。

 

木造住宅の場合は、むしろ大型のもの（木製のテーブル・イス・タンス・机など）は、解体と同時に行ってくれることもありますので、そのままででよいとされるケースが多いです。（要事前確認）

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

売却までに時間がある方は、ご自分でコツコツと処分をされることをお勧めします。

もっとも、不動産の所有期間は固定資産税や火災保険料の負担がありますし、防犯上空家は火災などの危険を伴いますので、ご注意ください。

2024.3.9

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

 

引越して生活を始めてたらブレーカーがよく落ちてしまい不便な生活になってしまった。

 

電気のアンペア数が足りず、何度もブレーカーが落ちてしまう。

まずは管理会社あるいは貸し主に相談をしましょう。

契約アンペアの変更は電力会社に依頼すればやってもらえます。ですが、借家なので、勝手に住まいの設備等を変えることは、トラブルの種にもなりかねません。

 

共同住宅の場合、建物全体の電気容量が不足している場合もありますので、事前に管理会社あるいは貸し主に相談しましょう。

 

パソコンや家電製品を数多く所有している人は、物件見学時にアンペア数を確認しておきましょう。

 

入居前に貸し主に契約アンペアの変更を依頼することで、入居後にブレーカーが落ちて困るトラブルが避けられます。

 

その他の設備についても、入居後の住まい方を想定してしっかりと確認しておきましょう。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

ブレーカーが落ちてしまい停電になるとパソコン内のデータにもしものことがあったら大変です。新しく生活を始める前に、電気の契約アンペアは確認したいですね。

2024.3.7

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

不動産登記は、自分でできるのでしょうか。

 

不動産登記というと司法書士に頼むのが一般的です。

しかし、不動産登記に限らず、役所に関連する手続きのすべては、自分でやることができるのです。

 

それでは、不動産の登記を自分で行う手順を確認していきましょう。

 

これから行う不動産登記が何に該当するかを確認する

不動産登記が必要になっている事由が何であるのか、によって準備する書類が異なります。

不動産売買なのか、相続や贈与なのか、離婚なのか、住宅購入のローン利用なのか、のような事案によって異なるのです。

詳しくは法務局で解説を見ることができます。

不動産登記申請手続：法務局 (moj.go.jp)

 

登記の種類によって必要な書類を揃える

申請書類については法務局のホームページで必要に応じてダウンロードも可能です。

 

法務局の相談窓口で書類をチェックしてもらう

申請書類を記入し、必要書類を揃えたら窓口で申請なのですが、一度法務局の窓口でチェックしてもらえます。法務局では市民サービスの一環として申請前の書類をチェックしてくれるサービスがあります。不備があると何度も足を運ばなくてはいけないのでぜひ、チェックをしてもらうことをお勧めします。予約制の場合もあるので管轄の法務局で確認して下さい。

 

法務局に書類一式を提出し、登記完了を待つ

提出する際に、登録免許税が必要です。不動産登記には登録免許税といってう国に支払う料金があります。これについては自分で登記申請をしても必要になります。土地によって金額も異なります。

自分で登記をすることにより、司法書士に払う報酬が必要なくなるのですが、登録免許税は必要なのです。

 

また、登記はすぐには反映せず、数週間かかる場合もあります。不動産の登記申請は時間的余裕をもって臨むようにしましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

書類さえそろえられれば、自分でもできそうですね。

　2024.03.04

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

最近よく認知症に関するニュースや話題が増えてきていると思いますが、なぜでしょうか？

それは、認知症を発症し判断能力を失うと生活している中で様々な制約が発生し、家族間に限らず、社会問題にも発展するからです。

 

出典：厚生労働省「令和元年 認知症施設の総合的な推進について」65歳以上の高齢者に占める認知症の将来推計　によると

 

令和７年には約730万人→令和12年には830万人→令和22年には953万人→令和32年には1016万人と毎年増加傾向にあると予測してます。

 

毎年、人口が減少している中、認知症者は増加していくという現象です。

 

 

●判断能力（認知症）を失う前に出来る相続対策

 

・委任契約（任意代理）

・任意後見制度

・家族信託

・生前贈与

・法人なり

・遺言

・生命保険

・不動産賃貸/売買/大規模修繕/建替

 

 

●判断能力（認知症）を失った後に出来ること

 

前記の相続対策は一切できなくなり、唯一の制度は「法定後見制度」のみです。

 

 

■法定後見制度の主な制約やデメリット

 

・認知症者が亡くなるまで後見人に対する報酬が発生する

・後見人には親族後見は難しく、司法書士や弁護士等の第三者となり融通がきかない

・後見人は認知症者の身上看護や資産を守ることが使命の為、相続人都合での資産換金（不動産の売却等）ができない。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

平成28年に「成年後見制度の利用の促進に関する法律」が施行され、今後、期間限定の後見制度が始まる予定です。

 

このことで必要な時にのみ期間限定で後見人に報酬を払い、法律行為の代理をしてもらうことが可能になります。

 

認知症になってからでは手遅れです。元気な今のうちから専門家に相談し、将来の資産承継（事業承継）に備えましょう！　　2024. 3.03

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

お父様、お母様から相続した不動産。

今はだれも住んでいなく、盆と正月に風通しとお掃除をするくらいで、「家財はそのまま」という家は沢山あるようです。

 

家財が残った家はどのようにして売っているのでしょうか。

 

 

家財がある場合の売却は、

①解体を伴う売り方になるか

　　　　↓

②解体は売主（自分）または買主で行うか

　　　　↓

③売主（自分）で行う場合は、解体する会社にすべてを行ってもらう

　その場合は、建物解体＋家財処分になります。

 

④建物はそのまま売却でき、買主が購入後に解体をしてくれる場合もあります。

　但し、建物解体はするけれど、「家財の処分」は売主（自分）でして下さい、という場合が多いです。

　そうなると、解体費用はかかりませんが、家財を処分する費用の負担がかかります。

 

 

④のケースでは、売買契約の前に金額や条件を決定する際に、「家財の処分」についても、売主が負担するのか、買主が負担するのかをきちんと話をしておくことが重要になります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

家財処分の費用は売主が負担するとしても、家具や家電の残置物があると、新生活を始めるまでの手間や時間がかかってしまうので、買主には歓迎されません。

スムーズに家を売りたい時や引渡しを行いたい時は、潔く残置物を処分してしまうほうが賢明です。

2024.3.2

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

 

最近は、ニュースなど映像で、家事現場の消火活動を目にすることが多くなりました。

 

隣家が火災になり、消火活動により水がかかり自宅が水浸しになった場合、どうなるのでしょうか？

 

加入している保険にもよりますが、消火活動に伴う放水により。保険の対象に損害が生じたときは火災の損害として補償されます。

 

火災保険の中でも基本的な火災での補償となります。

 

隣家から火をもらってしまい火災になってしまった場合はどうでしょうか。

 

明治３２年に失火の責任に関する法律という特別法が制定されたため、火元に重大な過失がない限り、失火については賠償責任を負わない旨を定めています。

 

そのため、隣家からのもらい火だとしても賠償してもらえる可能性は低いです。

 

家は大丈夫！思ってといても隣家からのもらい火で損害を受けてしまうなど、火災のリスクはゼロではありません。火災保険は、火災だけではなく台風や豪雨などの自然災害、日常生活の偶然な事故による損害なども補償範囲に含めることができます。

 

損害を受けた時の大きなダメージのため、持ち家でも賃貸でも火災保険への加入をおすすめします。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H　

 

自分には関係ないと思いがちですが、何かあった時の保険です。

 

何かあってからでは遅いので、保険の内容の把握、見直しは必要です。

 

2024.2.29

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこ

ちら

不動産登記とは、どんな土地や建物なのか、権利関係はどうなっているかを明確にするためのものです。

 

不動産登記とは「不動産登記簿謄本（登記事項証明書）」記載されます。

土地や建物など不動産の所有者が誰か、どんな不動産なのか、誰がどんな権利をもっているのかが記載され、一般公開され、だれでも閲覧することができます。

 

不動産登記簿謄本の内容は「表題部」と「権利部」の２つに分かれています。

「表題部」にはその不動産の現況が分かる情報が、「権利部」には誰が所有しているのかという所有権に関する情報と、抵当権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

土地の場合は地積（土地の面積）や誰が所有しているのか、抵当権（担保）が付いている場合は、誰がどんな権利をもっているのかが登記簿に記録されます。

 

建物の場合は不動産登記法で定められている種類（居宅、共同住宅、店舗、事務所など）や構造（木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造など）、床面積などの状態や、土地と同様に所有者や権利関係が記録されるのです。

土地の登記と建物、両方の登記が必要なのです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

今後は自分で登記する方法を記載していきます。

　2024.2.19

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら