問題.　ずいぶん昔に取り壊した建物の滅失登記をしておらず、土地を担保にお金を借りることができませんでした。

この場合、どの士業に依頼したらよいでしょうか？

A.　司法書士

B.　行政書士

C.　土地家屋調査士

答.　C　土地家屋調査士

登記に関することと言えば、司法書士が思い浮かびますが、司法書士は所有権などの「権利にかかわる登記」が業務です。

不動産の登記情報は、

「表題部」・・・所在や地番・家屋番号・面積・用途などが記載された部分

「甲区欄・乙区欄」・・・所有権や抵当権といった権利関係及びその権利者の氏名住所など、権利にかかわることが記載された部分

に分かれています。

建物の滅失登記など「表題部」にかかわる登記は、土地家屋調査士の業務となります。

行政書士は、都道府県や市町村への書類提出の際などにお世話になる士業で、「農地転用の届出」などがこれにあたります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

誰に依頼したらよいのかわからず、相続や不動産のトラブルになる前に、ぜひ弊社までご相談ください。　2025.8.2

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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アットホームでは、2022～2024年に新卒で入社した人を対象にアンケートを実施。
新社会人の住まい探しの際に重視した条件などの結果をご紹介します。

Q1.現在住んでいる物件について、下記の設備の有無を教えてください。

新社会人が現在住んでいる物件の付帯設備について聞いたところ、「モニタ付インターホン」が約8割、「独立洗面台」が約7割でした。さらに、半数以上が「インターネット無料」の物件に住んでいるようです。

Q2.現在住んでいる物件を探した際、重視／妥協した条件を教えてください。（複数回答／上位5位）

重視した条件は「通勤・通学に便利」が60.0%、妥協した条件は「眺望」が35.6％でそれぞれトップでした。

Q3.現在住んでいる物件を探した際、重視／妥協した設備を教えてください。（複数回答／上位5位）

重視した設備は「バス・トイレ別」が61.6%、妥協した設備は「追焚き機能付きバス」が29.4％でトップでした。付帯設備でも割合が高かった「独立洗面台」と「モニタ付インターホン」は重視した設備でも上位にランクインしています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

賃貸物件を探す際に、バストイレ別、独立洗面台を重視している方が多いようです。モニター付きインターホンが設備で設置してある物件も多いようです。25.7.31

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アパート経営や金融資産運用など、資産に対するリテラシーがある方は、ある一定の年齢（70代位前後）になると、自分が亡き後、税金面で残された家族に負担がかからないだろうかと、税理士に相談される方が少なからずいます。

相続税試算の結果、現在保有している金融資産（現金等）では、相続税の支払いが出来ないことが判明し、どうしたらいいかと相談に来られる方の為に、相続税の生前対策の主なものをマトメテお伝えします。

●生前にできる主な６つの相続税対策とは

① 生前贈与

年間110万円までであれば、贈与税は非課税な為、生前に相続人にコツコツと贈与することで、相続税の対象となる現金が減ることにより、相続税も減り、相続人は贈与された現金で、相続税を納めることができます。

② 不動産の活用

未活用な不動産や収益率が低下した劣化アパートを再生させて、収益を生む不動産に生まれ変わらせるのです。再生不動産から生じた収益を贈与や法人収入へ転換などで節税に繫げます。

③ 不動産の売却

相続税は現金一括納付が原則です。遺産分割しづらい不動産を売却、現金化することで、現金として相続税に充てることができます。注意点として、不動産より現金の方が相続評価が上がる傾向にある為、相続税が上がる可能性があることと、相続税の取得費加算が使えなくなります。

④ 生命保険の活用

現金を一時払いで生命保険に加入することで、生命保険の非課税枠（500万円×法定相続人数）の額が、相続税を計算するうえで非課税財産となり、節税に繋がります。

⑤ 不動産を購入

例えば、現金5,000万円で5,000万円の不動産を購入することで、相続税を計算する際の評価は、不動産の場合、3割～5割ほど下がる傾向にあります。その為、現金のまま相続が発生するより、不動産に変えて相続が発生した時の方が相続税が下がる仕組みを利用します。

⑥ 資産の組換え

現金、不動産、有価証券など、資産にはさまざまなものがありますが、その資産を組み替えることで、相続税を計算する際の評価額が下がり、結果、節税対策に繋がります。

この組替をする際は、何をどのように組み替えるべきかという全体の資産一覧を俯瞰して試算する必要があり、税金に限らず、不動産知識や遺産分割への影響など少々高度な知識が必要です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

よく見受けられるケースとして、節税や納税という税金だけに捉われて、遺産分割の対策が疎かになっている方が多く見受けられます。

いくら税金が安くなろうと、遺産の分け方で家族が揉めてバラバラになっては元も子もありません。重要なのは、資産運用も含めた資産全体の現状分析から部分対策ではなく、全体最適を目指すことです。　2025. 7. 27

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アパート経営をしているオーナーや不動産管理会社であっても、入居者のタバコの不始末で発生した火災の責任分担や対策を理解してない方は意外にも多くいるようです。今回は入居者が起こした火災について少し掘下げて見てみましょう。

●入居者の不始末火災は誰が負担する？

答えは『入居者』です。

理由は、入居者は賃貸借契約に基づきオーナーへの原状回復義務を負っていためです。従って現状回復義務の債務不履行に基づく損害賠償責任を負うのです。

●失火法は適用されないのか？

賃貸物件も含めた住宅火災については、失火法（失火責任法）では、次の定義が定められています。

【故意・重過失による失火でなければ、失火者は責任を追及されない】

しかし、この定義は、あくまで延焼した近隣に対する賠償責任は負わないとする意味であり、今回のような入居者の不始末による失火については、失火法の適用除外となるのです。

●オーナー加入の火災保険を適用した場合は？

オーナーの火災保険を適用した場合、建物の修理費等は保証対象ですが、間接損害（特別な事情による損害）は通常、保証対象外となります。

オーナー保険適用後、保険会社は代位請求権に基づき、入居者へ損害賠償額相当額を求償することになります。

●入居者失火の対策

前記のように、保険会社から入居者へ損害賠償求償した場合、実務的には入居者とトラブルになり、入居者が退去する結果となってしまいます。その対策として、オーナー加入の火災保険に『代位求償権不行使条項』を設けていれば、保険会社から入居者への損害賠償請求がなくなり、入居者が窮地に陥ることなく、退去も防ぐことに繋がります。

火災保険会社によって加害者がいる事故でも損害を肩代わりできる約款が『ある保険』と『ない保険』があるので、今一度、保険会社に確認してみましょう。

結論として、入居者は、借家人賠償責任特約付きの火災保険、オーナーは、代位求償権不行使特約付きの火災保険に各々加入することをお勧めします。　　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

いざという時の保険が役に立たないようでは意味がありません。　不動産管理会社はオーナーの負担を極力軽減すべく、保険やリーシング、空室対策、リフォーム提案、賃料改善、購入分析と高額売却のタイミング、相続資産圧縮など多方面に渡ってサポートするのが管理会社の本来の姿です。

オーナー様は、いままでの付合いや義理等で、なあなあになっている管理会社や賃貸経営を見直すこもと本当に重要な課題です。　2025. 7. 20

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賃貸物件の引越しでは、退去後にハウスクリーニングがおこなわれます。プロの手できれいに掃除されるからと、自分では部屋を掃除する必要がないと考えている方も多いでしょう。しかし、実は退去前にしっかり掃除しておくと、いくつかのメリットがあります。なぜ掃除すべきなのか、その理由をご紹介します。

貸主や次に住む人への配慮

まったく掃除をせずに汚いまま退去することは、貸主や次に住む方への配慮が足りないといえるでしょう。今まで住んでいた物件に対しても感謝の気持ちを込めて、掃除をしてきれいな状態で引き渡すことをおすすめします。

敷金の返還を希望するなら掃除はマスト

賃貸物件に入居する時に払う敷金は、賃料の未払いや退去時の原状復帰のために使われるお金です。借りている時に家賃を払い、きれいな状態で退去すれば、一部の敷金が返ってきます。ただし、掃除をせずに汚い状態で退去してしまうと、ハウスクリーニングや原状回復のための修理費用が多くかかり、敷金が返ってこない可能性もあります。そのため、敷金を少しでも多く返金してもらいたいと考えているのであれば、なるべくきれいな状態で退去しましょう。

また、敷金ゼロの場合においても、ハウスクリーニング費用や原状回復費用を借主が負担することとなりますのできれいに掃除しておきましょう。

新居に引越しした際、掃除は必要？

新居に誰も住んでいない、あるいはすでにハウスクリーニングされていたとしても、時間経過で汚れやほこりが溜まっている可能性があります。また、入居する前は荷物や家具がないため掃除しやすく、入居前の傷や汚れを確認しやすいものです。万が一傷があった場合は、記録として写真を撮影し退去時の原状回復義務がないことの証明に使用しましょう。掃除のほか、油はねシートやお風呂のくん煙剤など汚れを予防する処置もしておくことをおすすめします。

引越しの時はやることが多くて大変ですが、トラブルなく物件の退去をするためにも掃除をすることをおすすめします。掃除によって戻ってくる敷金が増えれば、新生活のために使えるお金も増えるでしょう。また、入居前の新居も掃除をしておくことで、きれいな状態を保ったまま生活しやすく、退去の時のトラブルも未然に防ぎやすくなります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

入居時退去時ともに、傷や汚れの確認は必ず行い写真などで記録を残しましょう。退去時の原状回復のために必要な掃除や修理のために費用がかかる場合があります。25.7.17

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

希望物件が決まったら実際に見学しましょう

申し込み前に部屋を見学することを「内見」と言います。
内見したい場合は不動産会社に問合せ、内見日の日時を予約します。

内見可能な物件がほとんどですが、中にはできない物件もあります。
まだ、居住中の場合や例えば人気物件の場合は、内見をせずとも入居希望者が集まるため内見を設定していないケースがあります。
また、水曜日は多くの不動産会社が定休日となります。土曜・日曜は鍵を保管している管理会社が休日になることが多いため、直前に内見を予約した場合は鍵の手配が間に合わず、内見できないこともあるので、内見したい場合は、前もって予約しましょう。

また、内見したいエリアが近い場合は複数物件を見ることもできますので、あらかじめ不動産屋さんに相談しましょう。

申し込み・入居審査

内見して住みたい部屋が決まったら、次は申し込みです。
申し込みをすると入居審査が行われます。
入居審査とは、物件の持ち主である大家さんや不動産会社がこの人に部屋を貸して問題ないか検討することで家賃の支払い能力や、周辺住民に迷惑をかける人物ではないかなどを審査します。
必要書類として、身分証明書、収入証明書などが求められる場合がありますので、準備しておきましょう。
この入居審査を通過すると、晴れて賃貸借契約を結ぶことができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

賃貸物件を借りる際は、以前は保証人等が必要でしたが、現在は保証会社と契約することがほとんどです。保証料が必要になりますので、必要経費として考えておきましょう。

2025. 07.14

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民法では各相続人ごとに法定相続分という取分の割合を定めています。相続が発生した際に最初に確認するのが、この法定相続分割合ですが、この法定相続分通りに分ける必要があるのか？の疑問にも解説します。

●法定相続分とは

遺言がなく、遺産分割協議でも分割方法が整わず、調停や審判、裁判等の法定の場で遺産分割割合を話し合う時に、裁判官や調停員が基準とする民法上の割合のことです。

●各相続人の優先順位と５パターンの法定相続割合

相続財産を相続する権利には、相続人の立場によって優先順位が定められています。従い、高優先順位の相続人がいない場合に初めて、次の順位の相続人が相続権を得ることになる訳です。

（相続権取得の優先順位）

常に権利がある者→配偶者

第一順位：子供
第二順位：直系尊属（両親や祖父母）
第三準備：兄弟姉妹

（相続割合５パターン）

パターン1 配偶者1/2・子供1/2
パターン2　配偶者2/3・直系尊属1/3
パターン3　配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
パターン4　配偶者のみ　1/1
パターン5　血族相続人のみ　1/1

相続人がいない「お一人様」の場合には、1年程の裁判所手続きを経て、最終的には国庫に納められることになります。その為、相続人がいない【お一人様】であっても、お世話になった施設への寄付や法定相続人以外の親族へ遺贈する遺言を遺しておけば、最後に自分の想いが感情のある人に渡ります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

法定相続分は、あくまで調停や審判、裁判に発展した際に、基準となる取分であって、法定相続分で分けなければならない訳ではありません。

遺言で妻に全部相続させるでも、長男に大半を相続させることもできます。しかし、遺留分（最低取分）を下回る場合には、トラブルに発展する要因になる為、遺産の分け方には税金に限らず、いかに円満に分けるかが肝となるわけです。　　2025. 7. 12

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生命保険は相続対策にはなくてはならないものと言われています。

しかし、若いころに加入した生命保険や、お付き合いなどで契約してしまった生命保険が本当に相続対策になるのかを考えてみましょう。

３.受取人が複数で、％が書いてある

例えば、

「長男25％、次男25％、長女25％、三男25％」

または、

「妻50％、長女30％、次女20％」

などです。

これは、仲が良い家族にとっては、とても良い分け方のように見えますが、実際の手続きはかなり大変です。

なぜなら、ほとんどの生命保険会社が、受取人が複数でも保険金は代表者の１名にしか支払わないからです。

つまり、

①代表者を決める

　　↓

②他の人はその代表者でOKの旨を署名し、実印を押して、印鑑証明を添付

　　↓

③代表者の口座にまとめて保険金が振込まれる

　　↓

④代表者が割合に応じて配分

という、長い手続きになります。

しかも、保険会社は、その割合通りにちゃんと代表者が分けたのかについては関知しないのです。

振り込まれた保険金を代表者が独り占めしないよう、受取人同士でしっかり管理することが必要です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

相続対策で生命保険に加入する場合は、１つの契約にまとめるよりも、個別に契約する方がスムーズに保険金を分配できる可能性もあります。

ぜひご検討ください。　2025.7.12

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中古住宅を選ぶときは、「建物の欠陥はないのか」「安心して住めるのか」という不安がつきものです。でも、最近は国の方針もあって中古住宅の安全性がわかりやすくなっており、住まい選びの幅が広がっています。情報を知るのに何をチェックすればいいのかをご紹介します。

建物の状況をチェックする「建物状況調査（インスペクション）」

国の登録を受けた講習を修了した建築士が中古住宅の調査、物件の状況をチェックします。調査内容は、構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等、雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高い劣化事象等になります。調査項目は下記になりますが、非破壊　目視点検になります。

住宅の不具合の有無を明らかにし、状況を把握した上で取引でき、取引後のトラブルを抑えられる、購入後、調査結果を参考にリフォームやメンテナンスができます。又、建物状況調査（インスペクション）が行われている等、いくつかの要件を満たした中古付き住宅に対して国が一定の品質をもった中古住宅のであることを証明する安心R住宅と認定されます。

建物状況調査（インスペクション）は誰が手配するのでしょうか？

建物状況調査（インスペクション）を、専門家に依頼するのは一般的には売主からの申し入れで不動産会社が手配するケースが多いですが、購入検討者が依頼することも可能です。調査結果を購入するかどうかの判断材料にすることができます。なお、購入検討者が建物状況調査（インスペクション）を依頼する場合は、事前に売主の承諾が必要になります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

中古住宅を選ぶ時には、建物状況調査（インスペクション）が行われていると安心です。25.7.11

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

条件に優先順位をつけよう

家賃の上限とエリアの候補が決まったら、次は物件について考えてみましょう。
インターネットで部屋を探すときは、「広さ」「間取り」「築年数」などを指定して検索することが一般的になってきました。
しかし、はじめてのお部屋探しでは、どんな条件で物件を絞ったらよいか迷うことが多いもの。その場合は賃貸物件の特徴を知ると、優先順位をつけやすくなります。
以下の気になる項目を目安に優先順位を考えてみましょう。

・専有面積　一人暮らしに適した広さは18～30m2程度です。

・間取り　一人暮らしに多い間取りは１R～1LDKです。

・駅徒歩　駅に近いほど家賃は上がります。駅から徒歩15分以上は遠く感じるかもしれません。

・築年数　最近では古くてもリノベーションされたキレイな物件が増えています。

・建物構造　構造には、木造/S造/RC造/SRC造などの種類があり、それぞれ防音・耐火・耐震などの特徴があります。

・階・向き　階によってメリット・デメリットがあります。また、方角によって日光の入り方が異なるため、生活リズムに合わせた向きを選ぶことが大切です。

・バス・トイレ　バス・トイレが別になっている部屋と、一緒になっている部屋があり、それぞれに特徴があります。

・セキュリティ　セキュリティ設備には、オートロック、防犯カメラ、カメラ付きインターホンなどがあります。

すべての条件を満たす物件に出会えるのがベストですが、家賃が予算を超えてしまうこともしばしば。その場合は少し条件を緩めて探してみると、素敵な物件に出会えることがあります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

できれば、良い条件の物件に住みたいと思うものですが、条件がよければ家賃も高くなってしまいます。ニュースでも一人暮らしの平均家賃が１０万円を超えたと伝えていました。
皆さんにとっての優先順位を見つけましょう。

2025. 07.07

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被相続人が亡くなると銀行の預金口座が凍結して使えなくなってしまうので、どうしたらいいですか？このような相談も少なからずある為、今回は相続発生時に伴う被相続人の預金口座凍結に関しての実態と、留意点や対策までマトメテお伝えします！

◆預金口座凍結はどのように起こる？

被相続人の死亡により、死亡届けを行政に提出しますが、行政と法務局・税務署などは繋がっている部分もありますが、民間の金融機関とは繋がっていない為、死亡の事実を銀行が知らなければ、勝手に口座凍結されることはありません。

・どの様な場合に銀行が知り得るのか？

　・相続人が葬儀費用に当てる為に、銀行に引出に行った際、多額の引き出し理由を聞かれ、死亡を伝えてしまう。

　・金融機関関係者が、メディア、新聞、街の葬儀を見かけて知るケースもありますが、有名人のようにテレビ等の報道で周知され発覚することはありますが、一般の方は報道で銀行に伝わるケースは少ないでしょう。

◆凍結前の口座から葬儀費用等を引き出す際の注意点

　・葬儀費は相続財産から差引ことができますが、口座から引き出したお金を葬儀費に充て、更に葬儀の領収書で相続財産から控除すると葬儀費の二重計上となり、脱税扱いになるのでご注意下さい。

・被相続人の財産を遺産分割前に使ってしまうと、相続を単純承認したものとみなされて、相続放棄や限定承認ができなくなりますので、借金が多額にある相続などは注意が必要です。

・使途を記録しておかないと、他の相続人とトラブルに発展します。当然、引き出した現金は他の法定相続人が遺言指定分又は、遺留分、法定相続分など貰える権利があるのに対し、勝手に一人の相続人が使途不明のお金を使っていては、トラブル必至です。

・相続財産を減らす目的で故意に現預金を引き出して申告しない場合、重加算税が生じ、思わぬ税金を支払うことになります。税務調査では、被相続人と相続人の預金口座過去10年分を徹底的に調べ上げ、脱税を見抜くプロ中のプロです。

◆口座凍結前後の対処法は？

自筆証書遺言の法務局保管制度及び公正証書遺言があれば、遺言の内容に従い、手続きが比較的スムーズですが、普通の自筆証書遺言や秘密証書遺言では、家庭裁判所の検認手続きを経ないと口座凍結を解除できない為、生前に遺言書作成はマストで作成しておきましょう！

遺言そのものがない場合、遺産分割協議を経て、各戸籍謄本や印鑑証明、銀行所定の書類等を整え始めて解除できます。

【預貯金払戻し制度を利用する】

遺産分割協議に時間がかかり、その間の葬儀費用等に当たるなどの目的で、一時金を引き出す方法があります。

算式：相続開始時の預金額×1/3×法定相続分　※１つの金融機関で上限150万円が上限

相続が発生したら焦らず冷静に、何をどの順番でやっていくのかを整理して、無駄なく、トラブルなく、二次相続まで考慮して、手続きと相続発生後の対策を実行していきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

口座凍結の解除には、多数の書類や膨大な時間を要する場合もあり、連動したと手続き（検認手続・不動産登記・相続税申告・準確定申告・遺言執行者選任等）を一般者の方が行うのは無理がある場合が殆どです。

費用を払ってでも専門家に依頼し、更には遺産分割をどう分けたら節税と争い防止に繋がるか？なども同時に対応できるコンサルタントを導入することも検討してみましょう。

2025. 7. 6

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生命保険は相続対策にはなくてはならないものと言われています。

しかし、若いころに加入した生命保険や、お付き合いなどで契約してしまった生命保険が本当に相続対策になるのかを考えてみましょう。

2.　死亡保険金の受取人が「法定相続人」

ずいぶん昔に契約した古い生命保険の場合、死亡保険受取人の欄に「法定相続人」と書かれていることがあります。

これは、せっかくの

「生命保険は受取人を指定できる」

つまり、

「簡易的な遺言書の代わりになる」

という大事な機能を放棄していることになります。

受取人が「法定相続人」の場合、受取の際に法定相続人を特定するための全ての戸籍の提出や、実印の捺印、印鑑証明の提出など、遺言がない場合の遺産分割と同じような手続きをしなければなりません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

一度、受取人が誰になっているのかを確認してみて下さい。

「法定相続人」と表記があった場合には、受取人変更（受取人指定）の手続きをされることをお勧めします。2025.7.5

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