アットホームで、2017年1月以降、第1子が15歳になるまでに引越をした、全国の22～58歳を対象に子供のための住まいに関するアンケートを実施しました。子どものための住まいに関する結果をご紹介します。

引越し先の物件タイプは「購入ー一戸建て（注文住宅　建売住宅など）」が45.1％、次いで「賃貸マンション・アパート」が34.1％、「購入マンション」が12.7％でした。ちなみに実家との距離は、「車・　電車で1時間以内」を理想とする人が最多でした。

子育てのために重視した住まいの条件1位は、部屋数、住まいの設備条1位は、モニタ付インターホン、２位が豊富な収納スペースでした。また物件から２㎞以内に必ずあってほしいものとしては「小学校」、次いで「病院」、「スーパーマーケット」でした。特に未就学の小さいお子さまがいる人ほど「病院」「スーパーマーケット」「公園」はニーズが高い傾向にありました。

子ども部屋は、の74.0％がこども部屋ありと回答しました。実際に子ども部屋を用意した年齢については、「6～8歳」が40.7％ともっとも多く、小学校低学年ごろが適切と考える人が多いようです。子ども部屋の広さは平均6.4畳で、8割以上が7畳未満となりました。こども部屋のこだわりでは「勉強はリビングでできるようにあえて狭くした」という回答もみられ必ずしも広さを追求しないケースがあるようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

子ども部屋の電気コンセント、机の高さに作ったというこだわりもありました。スマホなどの充電コードが、床付近でゴチャゴチャしないし掃除機をかけるのも邪魔にならず便利ですね。25.1.31

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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アットホーム株式会社が、2022年7月～2024年7月に新築マンション・中古マンションを購入した359名を対象に、重視・妥協したポイントや住んでみて実感したメリット・デメリットなどについて調査を実施したとのことです。

一戸建てとマンションで比較検討した　47.4％

マンション購入者に一戸建てと比較検討したか聞いたところ、「比較検討した」と回答した人は47.4％でした。半数近くが一戸建てと悩みながらマンションを購入したようです。比較検討した結果マンションを購入した理由では、設備面でメリットを感じたという声が多く上がりました。また、一戸建ての管理にかかる手間を懸念するコメントも見られました。

同居人の構成　「自分と配偶者と子ども」が4割超

同居人の構成は、「自分と配偶者と子ども」が44.0％でした。次いで、「自分と配偶者の2人」「自分1人」が続きました。ファミリー世帯が多いものの、シングル・カップル世帯もそれぞれ2割以上いるようです。

購入したマンションの最寄り駅までの徒歩分数（平均）　10.0分

購入したマンションの最寄り駅からの徒歩分数は、平均10.0分でした。また、中古マンション購入者に築年数を聞いたところ、平均23.5年でした。築20年以上の中古マンションを購入している人も多いことが分かりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

マンションを購入される方の最寄り駅からの平均徒歩分数は新築・中古とも10分が平均のようです。

マンションを購入される方は便利さを求めている方が多い様に見受けられます。

2025. 1. 27

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昨今、全国的に空家の増加が問題視されている中、実際に自分達の実家が空家になった際に確認が必要な火災保険について、具体的な行動指針まで簡潔にアドバイスします。

実態は空家の約6割が火災保険に未加入という調査もあります。空家であっても大雨や強風による損害、放火などの火災リスクを考えて保険に加入をお勧めします。

火災保険は生命保険のように、保険加入の照会制度はない為、両親に加入の有無を確認する他、入院や認知等で難しい場合には、保険証券や保険会社からの通知を確認すると共に、通帳の引落先を確認して下さい。

■火災保険の手続き

① 既に火災保険に加入済が判明した場合には、保険内容を確認し、不必要な保険を解約しつつ、空家に特化した追加オプション加入も検討します。

② 保険契約者の死亡や認知症等の場合には、契約者の名義変更を行います。空家の場合、通常は事業用の火災保険に入り直す必要があり、保険料が変更になることもある為、複数の保険会社の見積や提案から再検討します。

③ 空き家により外壁落下などで第三者に損害を与える場合に備え、損害倍書保険加入も検討すべきだが、空家の場合、加入不可の保険会社も多いのが現実。

④ 日本経済新聞でも紹介されていた保険商品は？
・あいおいニッセイ同和損害保険は事業用の火災保険に賠償責任等補償特約を付加できる商品がある。
・日新火災海上保険とNPO法人空家・空地管理センターが共同開発した「空き家専用保険」の場合、月2750円で空家の管理に加え、損害賠償リスクや火災発生時の周辺への見舞金や解体費も補償する商品もある。

■空家になった際に必要な費用と注意点

・行政から特定空家とみなされると固定資産税の負担が増加する。
・庭木の剪定、雑草など、近所からのクレーム対応が必要。
・火災保険に未加入の場合、放火や自然災害の損害賠償リスクが高まる。
・光熱費や水道を解約すると清掃や片付けが困難になる。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空家の解決方法は、空家物件ごとに最善の方法を見出す先見力と選択肢の引き出しを多く持つ専門家に相談するのがベストです。

売却（現状、解体、リフォーム後）、賃貸、解体後に駐車場、リノベーション、定期借家、現状低廉賃貸（DIY セルフリフォーム賃貸）などなど、賃貸する場合は不動産所得になる為、毎年確定申告による所得税を納税します。

また、賃貸すると使えなくなる相続時の小規模宅地の特例など、単純に空家の利用方法だけに捉われず、相続税など総合的に有益な方法を賢く選択しましょう。　2025. 1. 26

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この仕事を始めてから、契約書など署名が必要な書類をよく目にするようになりました。

日常生活の中にも申込書や契約書など、署名したり印鑑を押したりする機会が意外と多くあるのではなかと思います。

「署名」とは、自分の氏名を手書きすることです。

書類に本人が署名し押印したら、知らないとか読んでないとかの言い訳は認められ難いのはご存じの通りです。

もし、本人がやむを得ない理由で署名が出来ない場合は、代理人や代筆者が本人に代わって署名をすることにより、本人が署名したのと同じ効果となります。

その際は、本人が署名したのではないことを明らかにすることが重要ですので、代理人または代筆者の氏名及び肩書を署名欄に明記したうえ、代理人の場合は代理人の印鑑、代筆者の場合は本人の印鑑を押印します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

名前が入ったゴム印を押したり、名前を書面などに印刷するなど、本人の手書き以外の方法で氏名を記す行為は「記名」と言います。

契約書などの署名は法的効力を持ちますが、記名だけの場合には法的効力を持たないのです。2025.1.25

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マンションの窓は共用部分ですから、個人で取り替えることはできません。

マンションには共用部分と専有部分があります。壁・床・天井・柱などのマンションの構造を支える部分、共同で使用するエレベーターや廊下などは共用部分であり、個人でリフォームはできません。これに対して、各住戸の玄関の内側からサッシの内側までの居住部分は専有部分であるため、間仕切り壁を含む室内部分は個人でリフォームすることができます。

窓（サッシ）については共用部分になりますから、原則として個人で取り替えることはできません。ただし、サッシの鍵や網戸などは区分所有者の専用使用が認められているので、ガラスが割れたときの交換、鍵の交換などのメンテナンスは個人が行うことが認められていることが多くなっています。

もし、防音や断熱などのために窓ガラスを替えたいということであれば、現在のサッシの内側にもう一組サッシを取り付けて、二重サッシにするなどの対応が考えられます。その場合は、室内の専有部分の工事であっても、上下階や隣戸に騒音などの迷惑をかけることもあるので、管理組合に届け出て、近隣住戸に挨拶しておくようにするのがいいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの窓は共有部分になります。自己所有のマンションであれば二重サッシなども設置できます。設置する場合には、マンションの管理会社や管理組合に必ず確認してください。25.1.24

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アットホームで、過去2年以内に、一戸建てを購入した人を対象にアンケートを実施しました。実際に住んでみてわかったメリット、デメリットなどアンケート結果をご紹介します。

メリット

建売住宅を購入した方から、実際に内見できたのがよかった。注文住宅購入の方からは、水回り、外装など細かなところまで自分たち好みに仕上げられる。断熱性能が高いため快適になり電気代が安くなった。中古一戸建てを購入した方からは、価格を抑えられた分リフォームに注力できた。庭ができ家庭菜園ができる。

デメリット

階段ではロボット掃除機が使えないので掃除が面倒に感じる。ゴミ出しが面倒。建物の維持管理費を自分で準備しておかないといけない。住んでみてから使い勝手が悪いなと思う箇所があった。駅から徒歩20分以上かかるので天気の悪い日は大変。

断熱性能や庭にメリットを感じる方が多くいましたが、修繕費を気にするこえもあがりました。

物件をどのように探したのか回答は下記のようになりました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

物件探しを、不動産ポータルサイトや不動産会社ホームページを利用している方が多く、スマホ、パソコンなどで現地の写真などをみて探す方が多いようです。購入前には、必ず現地に足を運んでください。25.1.20

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国立社会保障・人口問題研究所が24年に発表した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（令和6年推計）によると、今後25年間で一人暮らしの65歳以上の高齢者が急増するという。

これには結婚しない人の増加と関係していて、一人暮らしの高齢者に占める未婚者の割合は、2050年には男性が59.7%、女性が30.2%に上ると見込のようだ。

子供がいないお一人様の相続には付き物なのが、代襲相続制度です。お一人様以外にも関係してきますので、このページで完結する代襲相続をサクッと学びましょう。

代襲相続とは、相続人になるべき人が、被相続人より先に亡くなっている場合に、代わりに相続する人のことをいいます。

例）90歳の祖父が亡くなった時点で、息子65歳が祖父より先に既に亡くなっている場合に、65歳の息子の子供が父の代わりに相続するケースをいいます。

●３つの代襲相続の発生原因

　① 死亡
　② 欠格
　③ 排除

代襲相続が発生する要因には、死亡の他、上記②③の相続人に欠格と排除があった場合にも、その直系卑属（子供）が代わりに代襲相続することになります。

●代襲相続するのは何代までか？

血族相続人の中の第一順位である子供が（死亡・欠格・排除）になっている場合には、その子供が代襲相続し、その子供が既に亡くなっている場合には、更にその子供という具合に、代襲相続人が確定するまで、下に下にずっと下がっていくことができます。

例外として、相続権第3順位の兄弟姉妹が相続人になるケースでは、その兄弟姉妹が既に亡くなっている場合には、その子供（甥・姪）が代襲相続人となりますが、兄弟姉妹の場合の代襲相続は１回限りの為、甥、姪でストップします。

従い、甥姪がいない場合には最終的には国庫に帰属する流れとなる訳です。

●相続放棄した人の子供の扱いは？

相続放棄とは、放棄することで相続人ではなくなる制度の為、その子供も相続権を承継することはできなくなります。

相続放棄と遺産分割協議の相続分放棄を勘違いしている方が非常に多い印象です。遺産分割協議で私は一切財産はいりませんという内容に署名押印していても、正式な相続放棄とは別物です。

相続の対象である借金も含め全ての相続財産を正式に放棄したい場合には、家庭裁判所にて相続放棄手続きをする必要がある為、注意して下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

遺言など何もなく亡くなった場合には、民法に従い代襲相続等が発生しますが、自分の意思で財産を渡す人を指定希望の場合には、遺言は必須です。

遺言により寄付や他人に遺贈、法人やお世話になった施設に遺贈することも可能です。
まずは、自分が親より先に亡くなったら親や自分の財産はどうなるのか？を具体的な時価額を把握することから将来の終活を始めてみましょう。　2025. 1. 19

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今回は、固定資産税がなんと前年から6倍になってしまった不動産オーナーのおはなしの続きです。

一体、そのオーナーさんに何が起こったのでしょう。

実は、建替え前と建替え後で所有者が変わっていたのが原因でした。

このオーナーさんは、自己所有のアパートを取り壊し、ご自身が出資して設立した会社名義で賃貸マンションを建設していたのです。

たとえ自分の会社であっても、固定資産税の課税上は所有者が変わったと判断されるので、残念ながら「住宅用地の特例」は適用されず、1月1日時点で建物が未完成だったため、固定資産税が６倍になってしまったのです。

節税目的で不動産オーナーが会社を作って建物を所有すること自体はよくある話です。

今回のケースは、建物の取り壊しのタイミングなど、ちょっとしたことを注意すれば避けられたと思われます。

その後賃貸マンションが完成すれば、また「住宅用地の特例」が使えて、固定資産税は６分の１に戻りますが、その１年分が悔やまれますね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「法人なり」は、節税など様々なメリットがありますが、思わぬ落とし穴があることも…

「法人なり」を検討する際は、あわてず、是非専門家にご相談ください。2025.1.18

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夫婦共同で住宅ローンを組むときに、注意しておかなければならないポイントを2つご紹介します。

負担額と持ち分の割合が異なると贈与とみなされてしまう場合がある

ペアローンなどを利用する場合は、夫婦それぞれで異なる金額で融資額を設定できますが、その場合は持ち分の割合に注意が必要です。

住宅の持ち分は、基本的に「金額を負担した割合に応じて分ける」必要があり、両者に差異が生じれば、多く負担した方から負担が少ない方へ贈与が行われたとみなされ、贈与税が発生する恐れがあるのです。

離婚によって金銭的なトラブルが生じるケースがある

夫婦で協力して住宅ローンを組む際に、大きく影響するリスクが離婚です。住宅ローンの返済義務は、基本的にローンの名義人にあるので、離婚後も引き続きそれぞれが返済義務を負うことになります。

住宅ローンの名義変更は難しいため、場合によってはすでに夫婦の一方が家を出たのにもかかわらず、返済を続けなければならないといったケースも起こり得るのです。

また、共有名義の住宅を売却しようとしたときには、必ず名義人全員の同意がなければなりません。

離婚後に同意を得ようとしても、話がこじれてしまう可能性は十分にあり得るため、金銭トラブルの原因になることも多いのです。

そのため、夫婦共同で住宅ローンを組むときには、しっかりとライフプランや万が一の際のリスクにも目を向けて選択することが大切です。

まとめ

共同で住宅ローンを組むなら、負担額と持ち分の割合、離婚のリスクなどに注意する

どちらか一方の収入だけで無理なく住宅を購入できるなら単独で住宅ローンを組むのが無難

ペアローンは夫婦それぞれについて住宅ローン控除の利用や団信の加入が可能

連帯債務型と連帯保証型の大きな違いは住宅ローン控除の利用の可否にある

連帯債務型のほうが安く済むケースは多いが、金融機関の取り扱いが少ない点には注意が必要

※ホームズより抜粋

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家を建てるのは、大変な能力が必要です。

様々なパターンを想定して皆様にとってベストな方法を見つけてくださいね。

2025. 1. 17

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医者から認知症と診断されたのですが、このような状況では相続対策として遺言や信託、自宅不動産の売却や収益不動産の購入などはできないのでしょうか？

このような切実な相談を受けることが多い為、実際の現場ではどうなのか、実務的な対応までを解説します。

【結　論】

医者から認知症と診断されても諦める必要はない！

認知症とは「生活障害」があることを指します。
従い、生活の一部に支障があるだけで認知症と診断されるケースが多くあります。

完全に私生活のことが何も分からない状態であれば、難しいですが、単に忘れがちや、管理能力が低下しているだけであれば、以下の法律行為ができる可能性が十分にあります。

＜主な法律行為＞

・不動産の売買、賃貸、大規模修繕
・遺言
・信託
・贈与契約
・預金管理

完全に認知症になると「預金と資産の凍結」になります。

●法律行為が出来るか否かの判断基準

・物事の理解力と判断力の程度（理解と納得力）

具体的には、今日の日付け曜日、時間、今いる場所や話している相手は誰なのか？

保有財産の認識と、具体的に保有資産等を誰にどうしたいのか？
このような日常的な物事の理解と判断力、自力納得力の程度によって、遺言や信託ができる場合があります。

実務的には、遺言を書くのであれば、司法書士や公証人役場に相談し、判断能力に支障がないことを確認して貰い、各種書類を公正証書で作成することをお勧めします。

公正証書で作成する大きな理由は、後に実行した法律行為が、遺産分けに不満を持つ親族等から、あのとき親は認知症で法律行為などできるはずがないと否認された場合に備えることができます。

公証人は裁判官等を10年以上経験した法律のプロです。その人が認め押印した公正証書であれば、法的に争いになった際も強力な証拠保全になるというわけです。

完全に判断能力を喪失している場合には、成年後見人を選任してから、その後見人が代理して資産を管理することになります。

この後見人の役割は本人の財産も適切に守ることが使命となっている為、贈与や不必要な不動産売却などができなくなる可能性が高くなると共に、本人が亡くなるまで代理報酬（2万円/月など）が生じることになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

現実的には、資産全体を把握して今、何をどのように分け、税金対策や将来の起こりうる潜在的なトラブル要因等の全体像を把握したうえで、優先順位を早急に見極めで確実な方法で実行することです。

つまり、部分的な対応（遺言や信託のみ）ではなく、まずは資産の全体像を把握できる相続コンサルタントを中心に、手続きは各専門家が速やかに遂行するイメージです。

弊社では、税金対策に限らず、トラブルにならない分け方や不動産資産運用まで総合的に対応ができます。少しでも不安がある方は早めに無料相談を受けて方向性を見出して下さい。　2025. 1. 12

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年が明け、暖かくなってくる頃に届く固定資産税の納付書。

今回は、その固定資産税がなんと前年から6倍になってしまった不動産オーナーのおはなしです。

一体、そのオーナーさんに何が起こったのでしょう。

固定資産税には「住宅用地の特例」というものがあります。

住宅やマンションなど、居住できる建物の敷地を「住宅用地」といいますが、「住宅用地の特例」により、200m²以下の住宅用地は、固定資産税が6分の1に軽減されます。

更地のままだと高い固定資産税が、「住宅用地の特例」が適用されれば土地部分にかかる固定資産税が安くなります。

この特例が使えるかどうかのポイントは1月1日時点で土地の上に住宅が建っているかどうかです。

そして、建築中の建物は住宅とは認められないため、例えば古い貸家を取り壊して賃貸マンションに建て替える場合などは年内に完了させることが大事です。

ただし建て替えの場合、1月1日時点で建築に着工していることや、建て替えの前後で所有者が同じであるなど、一定の要件を満たせば、たとえ1月1日時点で建物が未完成でも「住宅用地の特例」を適用することができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

それではなぜこのオーナーさんの固定資産税が６倍になってしまったのか、次回に続きます。

2025.1.11

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アットホームで、過去2年以内に、マンションを購入した人を対象にアンケートを実施しました。実際に住んでみてわかったメリット、デメリットなどアンケート結果をご紹介します。

メリット

高層階なので、防犯面で安心、ディスポーザーや床暖房、共有ラウンジなど最新のものに囲まれて生活ができる、オプションを選択することで、自分好みにカスタマイズできる　（新築マンション）

リノベーション済物件だっだので、内装は新築のようだった（中古マンション）

デメリット

駐車場代がかかる、立体駐車場なので面倒、上下階の騒音と廊下の音（玄関の解錠　施錠音など）が響く、地震の時に揺れがすごい。湿度や日当たりなど年間通して住んでみないとわからない問題が発生した。中古マンション購入の方はリフォームできない箇所があったなど。

防犯面、最新の設備でメリットを感じる方が多い一方、上下階の音が気になるという意見が多く見られました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションの高層階の部屋は防犯面で安心です。最近は、ゲストルームやキッズルーム、パーティールームなど、マンションの住人がみんなで使用できるさまざまな共用施設を備えているも物件も多いようです。25.1.10

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