マンションは共同住宅で専有部分と共用部分に分かれているので、リフォームをするときには一定のルールに従う必要があります。

分譲マンション（区分所有建物）では、所有者がリフォームできるのは専有部分のみです。専有部分の工事については、事前に管理組合への申請や許可を得る必要があり、管理規約に従った内容・手順で進めます。

内装は、専有部分になるので壁材、室内ドア交換などは自由。床材はマンションによって制約がある場合があります。

設備機器の設置等については、電気容量、配管の口径や勾配、エアコン取付用配管経路などの制約もあります。

玄関ドアは共有部分になりますが、内側は塗り替えやシート貼りが可能な場合もあります。

サッシは共有部分になるため、交換は基本的にできません。断熱や遮音はインナーサッシでの対応しましょう。マンションによっては、サッシのガラスや鍵が変更できる場合があります。

バルコニーは、専用使用は認められているが共用部分です。いざという時、避難経路なので、避難を妨げるようなものを置くことはできなません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションリフォームを検討したら、まずは管理組合などにリフォームの規約を確認しましょう。2024.5.16

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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賃貸物件から退去するとき、どのようなスケジュール・流れで進めたら良いのでしょうか？
賃貸物件からの退去が決まった際に、どういった手続きを行えばよいのか分からないという声をよく伺いますので、説明していきたいと思います。

1.　退去の連絡
2.　退去届の送付
3.　退去立ち会い日決め
4.　ライフライン、火災保険、駐車場の解約
5.　郵便物の転送届
6.　転出届の提出
7.　部屋の掃除
8.　引越し
9.　退去立ち会い
10.　敷金の精算

引越しが決まったらすぐにやること

1.　退去の連絡
引越し日が決まっていなくても、退去の意思が決まった時点ですぐに管理会社や大家さんに連絡をしましょう。
　賃貸契約には解約予告期間が存在します。
　基本的に賃貸契約には、「解約予告期間」が定められています。「解約（物件の退去）をする場合
　何カ月前に管理会社や大家さんに予告をすること」という決まりです。

例えば、解約予告期間が1カ月と定められていて、12月1日に退去したい場合、遅くとも10月末日には管理会社や大家さんに退去の予告をしなければなりません。1カ月前や2カ月前のことが多いですが、契約書によるので確認しましょう。月末まで家賃発生するケースもありますのでよくご確認を。

下記の項目もあらかじめ確認しておくと良いです。

・退去月の家賃は全額か日割りか
・引越し日、退去立ち会い日はいつまでに決めれば良いか
・必要な書類や手続きは何があるか
・敷金精算の流れはどうなっているか（精算額がいつごろ決定していつごろ振り込まれるのか）

続きは、次回以降に説明します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　S.Y

退去の予定があれば、早めに管理会社や大家さんに相談しましょう。
新居の家賃と2重にならないように早めに計画を立てることをお勧めします。　2024. 5. 13

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遺言書の作成や、遺産分割協議を行う際、財産の中に一戸建て住宅やマンション等の不動産があるときは、法務局の登記情報を確認することが重要です。

そして、登記情報を確認する場合にも注意することがあります。

現存する建物の登記情報を取得したつもりが、内容をよく見てみると、取り壊したはずの古い建物であったり、現存する建物がそもそも未登記であったりすることもあります。

この様に、登記情報を十分に把握せずに対象不動産の取りこぼしや取り違いをしてしまわないよう、調査することが大事です。

調査方法については、

◎固定資産税納付通知書に綴られている（土地・建物）課税明細書の記載確認

◎固定資産名寄帳（所有不動産の一覧表）の記載確認

不動産所在地を管轄する市区町村の固定資産税課（税務課）で取得できます。

◎権利証とその付属書類の調査

◎法務局発行の図面による調査

公図や測量図を基に接続道路等の地番を調査し、登記情報を確認します

◎対象不動産の登記情報の記載内容に基づく調査

抵当権の共同担保目録や分筆登記等に関する不動産の登記情報を確認します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

対象不動産の取りこぼしや取り違いがあると、後日余分な手間と費用がかかってしまうばかりか、相続人間でのトラブルに発展する可能性もありますので、出来る限り調査することが大事です。

次回に続きます。　　2024.5.11

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一戸建て住宅でもリフォームできない場合があるので、事前に確認したいです。

一戸建ての場合、マンションに比べてリフォームの自由度は高くなる一方で、法律上の規制を受ける場合があるので、事前に確認しましょう。

増築
敷地や建物に関する法規制の範囲内で、増築が可能です。法規制には、以下のようなものがあります。

敷地に対する建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）に関する制限
斜線制限や日影規制などによる、屋根の高さや勾配、建物の形に関する制限
隣の土地との境界線や、道路から一定以上の距離をとることに関する制限
また、防火地域・準防火地域では、建物の構造や材料を燃えにくいものにするという規制があります。

間取りの変更
構造上取り外せない壁や柱を動かしたり、穴を開けたりすることはできません。構造体となる壁が多い工法もあるので、住宅の工法によって間取り変更の自由度は変わってきます。

玄関やサッシ・窓ガラスの変更
防火地域・準防火地域では、防火性能基準を満たした玄関ドアやサッシにのみ変更が可能です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

防火地域・準防火地域を調べるには、自治体のホームページに記載の都市計画図等で簡単に調べられます。

2024.5.10

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相続税の節税の目玉とも言えるのが小規模宅地の特例ですが、特定居住用宅地等・貸付事業用宅等地・特定事業用・特定同族会社事業用宅地等」の3種類があります。

複数種類の土地を所有している方にとっては、最も節税できる有利選択をする際にどのように判断すべきか悩むところです。

少々、複雑な計算を幾度も繰り返して比較する方法もありますが、今回は最も簡単な判断方法を紹介します。

■小規模宅地の特例概要■

・特定居住用宅地は330㎡まで評価額の80％減額できる。
・貸付事業用宅地は200㎡まで評価額の50％減額できる。
・特定事業用宅地は400㎡まで評価額の80％減額できる。

そして、居住用と事業用の併用に限り、双方の合計（330㎡＋400㎡）730㎡まで適用可能です。
しかし、貸付事業用を同時に適用する場合には次の計算式で各適用面積上限が制限されます。

居住用面積×200÷330＋事業用面積×200÷400＋貸付用面積　≦　200㎡

★そこで、簡単な即算式を紹介します！★

居住用宅地の1㎡単価×2.64倍した価格と貸付事業用宅地の1㎡単価を比較する。

この簡易計算結果の単価が大きいものから順番に特例を適用する。
結果、相続税が最も節税できます。

いかがでしたか？　応用編として小規模宅地特例対象の単価の低い土地を売却して高単価の土地に替えることで評価減額を大きくして更に節税に繫げる方法もあります。
その場合、土地の選択が肝となりますので、専門家と一緒に組換えすることをお勧めします。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

小規模宅地の特例で別途よく質問があるのが、別居親族がこの特例を受けられますか？という問い合わせです。

文章での説明は分かりづらい為、フローチャートで答えていくと適用できるかが分るページをご紹介します。　2024. 5. 12

小規模宅地の特例　別居親族（通称：いえなき子）適用判断フローチャート

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昨今、家族信託という相続対策をよく見聞きするようになりました。

家族信託とは、簡単にいうと

自分の財産を家族に信託（信じて託す）することです。

信託された財産は委託された子供等が独断で活用（現金運用、賃貸、売却、建築等）が自由にできるというものです。

この信託制度を活用し、自身（親）が認知症や亡くなった後、障害を持つ子供の将来をサポートする仕組みが今回ご紹介する特定贈与信託【特定障害者扶養信託】です。

■特定贈与信託【特定障害者扶養信託】とは

例えば、親が所有する賃貸不動産を生前に信託会社に信託し、子供に資金が必要な都度、定期的に障害を持つ子供や親族に面倒を見る資金を送金する仕組みです。

通常の信託契約では、委託者（親）と受益者（信託財産から賃料等を得る者）が違う場合には贈与税が発生します。

しかし、障害を持つ子供を受益者とする場合には国が非課税制度を設けてくれました。

■贈与非課税の概要

・特別障害者（重度の知的障碍者、障害等級１級の精神障害者、１級２級の身体障害者）

➤6,000万円まで非課税

・特定障害者（中程度の知的障害者及び障害等級２級又は３級の精神障害者など）

➤3,000万円まで非課税

※贈与税の新ルール７年以内の持ち戻し贈与財産の対象外！

■信託できる財産は

① 金銭

② 有価証券

③ 金銭債権

④立木及び立木のある土地

⑤ 継続的に対価を得て他人に使用させる不動産（賃貸不動産）

⑥ 受益者（障害者）の居住する不動産 ※上記①～⑤のいづれかの財産と共に信託される場合に限る）

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

自身が他界や認知症等で動けなくなった際、障害を持つ子供の生活の面倒は親族がいれば、親族が面倒見てくるかもしれません。

また親族がいなければ専門の施設が面倒を見てくれるかもしれません。しかし、その際に必要になってくるのがお金です。

現実的に直面するお金の手当を法律的にカバーする仕組みが　この【特定贈与信託】なのです。

不動産を特定贈与信託する場合には不動産に強く信頼のおける信託会社をご紹介させて頂きます。　2024. 5.  5

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相続対策を行う際、まず始めに気になるのは、私達は相続税が発生するのか？発生するのなら幾ら位の税金がかかるのか？

 

この時に登場するのが限界税率と実行税率という専門用語です。

 

なぜ、同じ相続税を計算するのに呼び方が２つもあるのか？

その疑問に簡潔にお答えします！

 

 

■限界税率とは

ズバリ国税庁が公表している相続する資産額に応じた速算表の税率のことです。

 

下記の国税庁が公表している相続税の速算表の税率部分のことを【限界税率】といいます。

 

 

要するに相続する資産額（課税相続評価額）に対して累進して増加する税率のことです。

 

 

■実行税率とは

法定相続分ではなく、実際に相続する相続財産（相続評価額）に対して、実際に支払った相続税の比率のことです。

 

例えば…

相続税が① 738万円で実際に相続で取得した相続財産（相続評価額）が② 8532万円だった場合

 

①÷②×100＝実効税率 8.65％が答えです。

 

自分が相続した相続資産額に対して8.65％の相続税を払うことになるというリアルな数字です。

 

 

■相続税の計算フロー（国税庁ホームページ引用）

 

 

表の最下段にある基礎控除を引いた残りの課税遺産総額を法定相続分で分けた額に対して、限界税率表を基に相続税総額を計算します。

 

その総額を実際に相続人間で分割する割合で按分した相続税額が、今回紹介の実行税率です。

 

 

■相続税を払う人は全体の約９％ほどである。

基礎控除　3000万円＋600万円×法定相続人数の額以下であれば相続税は発生しません。

 

例えば、父が亡くなり、相続が母と子供２人の場合

3000万円＋600万円×3＝4800万円の資産（相続税評価額）以下であれば、無税ということです。

 

 

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

 

日本の相続税計算は独特です。

海外では一律〇％やアメリカでは基礎控除が12億（連邦遺産税）もあります。

 

特に注意して頂きたいのが相続税の計算に使うのが相続税評価で遺産分割で使うのが時価評価額です。

 

特に不動産の場合には時価と相続評価の乖離が５倍以上するケースもある為、遺言で遺産の指定をする際や信託で残余財産の指定をする際には時価額で指定しないと後に大トラブルの原因になります。

 

また相続対策で時価を出す為に不動産鑑定（30万円～）を用いるのは費用の無駄使いです。

将来に向け変動する資産は不動産業者の査定平均額で十分なのです。2024. 4. 28

 

 

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この度、私ごとですが

令和６年（２０２４年）４月に発行されたビジネス業界で名をはせる「ダイヤモンド社」発行書籍

『相続＆事業承継で頼りになるプロフェッショナル セレクト100』に掲載されました。

書籍の紹介　↓　↓　↓　Amazon

相続＆事業承継で頼りになるプロフェッショナル　2024年版 セレクト１００ | ダイヤモンド社 |本 | 通販 | Amazon

相続・事業承継を節税等の断片的な観点ではなく、資産全体を俯瞰的な視点から総合的な相談は誰にしたらいいのか？

実際に自分事として相続等の問題に直面した時には誰しも感じることです。

通常は、税理士等の士業や銀行の相続相談窓口に相談し、特定の対策（遺言や節税対策）を勧められるがまま依頼している方が多いのではないでしょうか？

特定の士業や銀行相談が悪いと言っている訳ではなく、相談を受けた士業等は自身の特定分野の業務や銀行の販売リストにある商品を良かれと勧めている為、ある意味、正しい対策でしょう。

しかし、各種対策を実行する前に最も重要なのが資産全体の現状分析です。

【現状分析で分る主な事】

・資産の時価と相続評価の乖離が数値で分る。

・法定相続分と遺留分侵害状況が数値で分る。

・10年先までの納税資金の多寡が数値で分る。

・各相続人が納める相続税と納税金過不足が分る。

上記の項目が数年先まで数値で分ってこそ、どの様な対策を優先すべきか、急ぐべきか等を５３対策の中から資産の全体像を見ながら適切に選択していくのが本来の対策の姿です。

私が行っている相続対策は、遺言作成や信託組成等の手続き的なことではなく、例えば遺言の内容をどのように分けるべきか？

資産をどのように組み替えれば資産が資産を生む体質改善になるのか？

などを資産全体を俯瞰して最も適切な対策に優先順位や重要度を判断し、クライアントに納得して頂きながら各種対策の選択をサポートすることです。

従い、得意分野の商品や会社が準備している特定の商品を販売することが目的になっていないことが最大の特徴です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

各対策判断をした後に手続きを各適材専門家へ発注し完結するまで管理、対応を最後まで継続します。

対策後、数年すれば資産は変動するのが普通です。

その為、必要に応じて定期的に資産全体の棚卸（現状分析）を行い、その時点で必要な対策を継続して施していくことが重要です。

いまの瞬間を切り取った節税や納税、分割対策では不十分なのです。

事前予約制で初回、無料相談を行っております。まずは、他との違いを感じて比べてみて頂ければ光栄です。 2024. 4. 21

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アットホームが不動産のプロが選ぶ！「都市部の一人暮らしでおすすめの条件・設備」ランキングを発表しました。

今回はおすすめ条件をピックアップしてご紹介します。

 

不動産会社の方に、都市部での一人暮らしでおすすめの住まいの条件を聞いたところ、「交通のアクセスが良い」が1位、「最寄り駅から近い」「通勤・通学に便利」が2位と、アクセスに関する項目が上位を占めました。

不動産会社からは、「最寄り駅へのアクセスを含め周辺環境は、部屋自体と同様に大事」「仕事をしながらの生活になるので、買い物の時間などをいかに短縮できるかが大切」というコメントが上がりました。

一人暮らしの場合は学校に通ったり、仕事をしたりしながら家事も自分一人で取り組まなければならないので、アクセスの良い物件で移動時間を短縮すると良さそうです。
同率の2位には「治安が良い」がランクインし、「都市部ではセキュリティー面が重要」といった意見が寄せられました。

下記、具体的なコメントです。

・都市部は電車がメインの移動手段となるため、最寄り駅には近い方が良いです。
・自宅にどのくらいの時間いるのかを考えて、条件を決める方が良いと思います。
・24時間ゴミ出し可や、マンション内にゴミ置き場が設置されていると便利です。
・内見の時はお昼と夕方、夜など時間帯を変えて気に入った物件を内見しに行くのがおすすめです。

※アットホームニュースより抜粋

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

都心は、郊外より駅からの距離は近いですが、治安を鑑みると駅より近い方が安心ですね。

　2024.04.22

 

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遺言書の作成や、遺産分割協議を行う際、財産の中に一戸建て住宅やマンション等の不動産があるときは、法務局の登記情報を確認することが重要です。

登記情報は、法務局窓口で交付される登記事項証明書（全部事項証明書）やオンライン登記情報提供サービスにより確認することができます。

法務局では、

①土地については「地番」

②建物については「地番」と「家屋番号」

で登記情報を管理しています。

もし、不動産の住所しかわからず、「地番」が不明なときは、事前に法務局の窓口、又は電話で「地番」の照会をしてもらうと間違いを防ぐことができます。

特に、住居表示実施地域（〇丁目〇番〇号）の不動産については、住所と不動産の「地番」が相違していることがほとんどですので、「地番」の確認を必ずしましょう。

そして、登記情報を確認するときに注意しなければならないのは、

法務局から提供される登記情報は、あくまでもこちらが指定した「地番」の不動産に関するもののみです。

遺言や遺産分割の対象となるすべての不動産を網羅しているとは限らないという事です。

法務局のシステム上、「地番」を指定せずに遺言者や被相続人が所有するすべての不動産を一括して請求することができません。

例えば、一戸建ての場合、

◎土地は1筆であると思っていたら、実は2筆であったり

◎前面の道路が隣地所有者との共有名義であったり

大型の団地では、

◎集会所を実は数十世帯で共有していたり

マンションでは、

◎駐車場や倉庫等の共有名義の建物が別棟として登記されていたり

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

この様なケースは珍しくありません。

遺言者や被相続人が所有するすべての不動産の登記情報が全部とれたかどうかについては、登記情報を請求する方の責任となります。

ご注意ください。

次回に続きます。　　2024.4.20

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マンションの使用細則で、手すりに布団を干すことを禁止している場合もあります。

マンションは、主に管理組合の運営などを定めた管理規約、マンション内での日常生活のルールや約束事を定めた使用細則があります。

 

この使用細則で、「バルコニーの手すりに寝具、敷物、洗濯物などを干すこと」が禁止されている物件が多いようです。

禁止している理由は、特に高層や超高層マンションの場合、万一落下したときに危険であること、下の階にほこりやゴミが落ちて迷惑になること、マンションの美観を損ねるなどです。

 

マンションに居住する場合には、使用細則で定められたルールをきちんと守らなくてはいけません。

 

賃貸で借りて入居する場合には、使用細則の内容を理解しておく必要があります。

 

物件購入に当たっては、管理規約だけではなく、使用細則についても中身を熟読して理解しておく必要があります。

 

新築マンションを購入する場合は、引き渡し前に開かれる入居説明会などで、管理規約や使用細則の詳しい説明が行われることが多いようです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

 

マンションの管理規約、使用細則を十分に理解して快適に生活したいです。

 

2024.4.19

 

 

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相続相談を受ける際に第一声に多いのが、財産を親族にどのように分けたらいいのでしょうか？　という筆問です。

 

 

私の答えは

あなたはどうしたいのでしょうか。という返答から入ります。

 

専門家によっては最も節税できる方法はこの方法ですとか、遺留分に注意してとか、納税資金の為には保険に入りましょうなどと各専門家が持ち得る狭い視点からの判断になると遺産を渡す側や貰う側の気持ち（心）を無視した分け方になります。

 

 

人が幸せに感じるのは心が満たされるからです。

幾ら節税などで、お金に得をしても「心」が満たされなければ幸福感を感じることはできません。

 

 

■具体的に分け方を考える流れ

 

① まずは残す側が誰に何を「どんな理由」で残したいのかを考える。

↓

② 受け取った側の「実生活状況」や「気持」ちを考える。

↓

③ 専門家と相談しながら遺留分等の民法や納税・節税等の税務に関する留意点を確認する。

↓

④ 専門家からの課題や税務、法的デメリットを踏まえて再調整する。

↓

⑤ デメリットを理解したうえで遺産をどう分けるかを決めて定期的に見直す。

 

 

一見、そんなことは当たり前と感じるかもしれませんが、いざ実行に移す際には専門家から言われるままに（心をさて置き）部分的な対策を講じている方が多いものです。

 

 

・専門家を交えて進める際のポイントは

 

まず【資産全体の現状分析】をすることです。

場当たり的な対策は医療でいう対処療法であり根治療法ではない為です。

 

 

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

 

現状分析（診断）をすることで見えてくることは

 

・資産の圧縮度（節税対策）

・遺留分侵害の状況（分割対策）

・納税資金の過不足（納税対策）

・収益性の観点（資産増加）

 

の４点が資産全体から見ることができます。

 

気持ち（心）を優先しつつ専門家からの上記４つの分析観点を踏まえ賢い資産承継をしましょう。 2024. 4. 14

 

 

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