昨今、金融庁の報告書において「老後の30年間で約2000万円不足する」と発表されたことで、老後資金2000万円問題をきかっけに、利用者が徐々に増加している自宅を使ったリバースモーゲージやリースバックについて、提案内容の言われるがままではなく、リスクやデメリットも事前に認識したうえで進めていく為に解説します。

●リバースモーゲージについて

所有している自宅を担保として生活資金等を借り入れる仕組みです。

通常の住宅ローンとは逆に、借入残高が徐々に増えていく商品の為、リバース（逆の）モーゲージ（抵当権）と呼名が付いてます。

特徴は、借入者が生存中は借入元本を返済する必要がなく、毎月利息だけを支払う仕組みです。

その後、契約者が亡くなった時に、相続人（子供等）が担保となっていた家を売却して完済するか、代物返済等の方法で借入金を金融機関へ返済します。

万一、売却価格よりも借入残高の方が多い場合には、差額が相続人の負担となりますが、「ノンリコース型（非遡及）」という借入商品を選択すれば、相続人による差額の返済義務は生じません。

注意点は、ノンリコース型は通常のリコース型に比べ、金利が高く、厳しい担保評価を行う為、融資額も低めに設定されます。
融資額の目安は物件価値（時価）の50％～60％程度の為、思ったほど借入ができないと感じる方も多くいます。

また、今年の10月から変動金利が0.1％上昇したこともあり、リバースモーゲージローンの金利上昇リスクにも留意する必要があります。

尚、夫婦で利用する場合、借入契約者が亡くなった場合、配偶者に契約が引き継がれる「連帯債務型」を選択しておかないと、配偶者が継続して住み続けられないこともあるので、注意して下さい。

●リースバックについて

自宅不動産を不動産会社や投資家などの事業者に売却し、その売却先から賃借する（Lease Back）という手法のことです。

売却してしまう為、固定資産税等の費用負担は生じませんが、売却代金は時価の60％～80％程度と言われており、通常の市場売却より安くなってしまいます。

また、売却先から賃貸する訳ですが、決して安い賃料で借りれる訳ではなく、購入事業者の期待利回りや固定費、メンテナンス費などにより決定され、一般的な年間賃料は売却価格の10％前後であると言われています。

リバースモーゲージとリースバックの共通点は、相続人に自宅不動産という資産を残せないということです。

通常の方法で売却した方が圧倒的に高額に売却できることは間違いない為、一時的な老後資金確保と安易に利用せず、慎重に検討する必要があるということです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

いままで住みつづけた自宅に継続して住み続けるという執着がなければ、心機一転、第二の人生と思い切って高額に売却した資金で新たな生活拠点を築くことも大いにありだと思います。

弊社では、いかに高額に売却するかという課題は、業界の裏事情も全て公開説明したうえで、実現することを全力でサポートします。

多少の遠方不動産も対応できますので、事前相談からお気軽にご相談下さい。　2024. 11. 10

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特別縁故者として財産分与を認めてもらうためにはどうすればよいのでしょうか。

手続きの流れを見てみましょう。

①相続人不存在の場合、特別縁故者などの利害関係人は、家庭裁判所へ申し立てをして相続財産管理人の専任が行われます。

②相続財産管理人は、相続人の捜索などを行い、相続人捜索期間内に自分が相続人であると主張する者がいない場合には、相続人が不存在であるという事が確定します。

③相続人が不存在であることが確定したら、３か月以内に特別縁故者が財産分与の申し立てをする必要があります。

そして、

◎被相続人と生計を同じくしていた者

◎被相続人の療養看護に努めた者

◎その他被相続人と特別の縁故があった者

が、特別縁故者として認められます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

内縁の妻として生前被相続人に尽くしていても、特別縁故者として認められるためには、特別縁故者の申し立てをして、家庭裁判所に認められなければなりません。

また、独り身だと思っていた被相続人に、絶縁や音信不通などの親戚がいる場合もあるのです。

2024.11.9

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アットホームでは、過去2年以内(2021年4月以降)に、住宅を購入した、または現在住宅購入を検討している20～59歳の男女を対象に、省エネに関する意識調査を実施。普段の生活での意識についてご紹介します。

省エネとは・・2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）の実現に向け、2021年10月、地球温暖化対策等の削減目標を強化することが決定されました。これを受けて、国のエネルギー消費量の約３割を占める建築物分野における取組みも進められています。
（出典：国土交通省ホームページ「建築物省エネ法について」より）

普段の生活 X 省エネ

普段の生活で「省エネ」を意識したことがある人は約9割でした。意識するきっかけは「月々の光熱費が高かった時」が、40～50代では7割にのぼりました。。「省エネ」対策など何か行動に移しているか聞いたところ、20～30代で77.0％、40～50代で88.5%と10ポイント以上の差がつきました。

「省エネ」対策をご紹介します。エアコンの温度設定を適切にする。冷蔵庫を開け閉めする回数を減らす。コンセントを差しっぱなしにしない。見ていないのに何となくテレビをつけるのをやめる。暖房は局所だけ暖めるようにし、厚着して冬を過ごす。 冷房は熱帯夜だけ使うようにするなど。

省エネ性能の高い設備や家電を利用するのも省エネになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

日頃から省エネを意識したいですね。電化製品の買い替え時などに、省エネ性能の高い商品にかえたり、照明器具の電球をLEDに変えたりできることから省エネしたいです。24.11.8

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ある程度、規模が大きくなる不動産投資案件では、事前に事業性を把握するにも膨大な資料収集と分析ノウハウが必要です。

そこで、規模の大きい開発から行うプロジェクトについて、入口段階で簡易的に事業が成り立つか否かを知るすべをお伝えします。

■開発案件の実行可能性分析手順とは

1.　NOI（営業純利益）と開発コスト比を決定する。

※既に安定している既存類似物件のキャップレートの平均値を調べ、開発リスク分を上乗せした、想定総開発費用に対する安定時のNOI率を決定します。

例）類似物件キャプレート8％～8.5％＋開発リスク15％～20％＝NOI率10％と決定する。

2.　総開発コスト概算を試算する。

※総開発コストとは、土地代、総建築費の総額であり、土地を所有している場合も同様です。

例）土地代：2憶円＋建物：3億円＝合計5憶円のプロジェクトとする。

3.　試算仮定を決定する。

　・建物スペース損失率を仮に30％（述べ面積中、賃貸できない共用部等の床面積の割合）
　・賃貸稼働率の決定を仮に95％（築浅物件の自然空室率は通常5％前後）
　・賃料を決定する（周辺相場の賃料を参考に1㎡単価を把握）
　・運営管理費を決定する（一般的には総潜在賃料×20％～25％）

4.　上記の仮定を基に期待NOI率と比較する。

例）想定安定時のNOI額÷総開発費用の想定額＝仮に7.23％だとすると

7.23％ ＜ 期待利回10％　となり、このプロジェクト提案は受けるべきではないと判断できる。

土地価格は取得費、土地を所有している場合には路線価格に広大補正を加味して概算し、建設会社の建築見積書やプラン提案書を基に概算を算出していきます。

簡易分析の結果、微差の率であれば、次の試算を試みて下さい。

　・共用部の削減や容積率緩和利用等で賃貸床面積を増やせないか？
　・雑収入（看板、駐車場等）を導入できないか？
　・プラン変更で店舗や事務所導入、ワンルールとファミリー混合等で賃料アップできないか？
　・建築費の削減提案を受けると共に相見積りを取り比較する。
　・建築費が多少増加しても付加価値を付けた仕様と差別化で賃料アップできないか？

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

注意頂きたいのは、NOI額は安定した時を想定して考える必要があるということです。
あくまで概算ですが、大幅に期待利回りを下回る場合には、あれこれ時間をかける前に判断できる簡易指標としてご活用下さい。

ソフト面での費用（仲介手数料、設計料、測量費、開発申請費等）も忘れずに概算で加算しましょう。

弊社では事前活用企画調査や企画、建築会社選定（相見積り）、投資分析、リーシング（賃貸募集）管理運営までコンサルティングとしてサポートすることが出来ます。
極力費用を抑える提案も含め、事前無料相談からご活用下さい。　　2024. 11. 3

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相続人不存在とは、法定相続人が誰もいない場合のことです。

例えば、独身で妻子がなく、両親が他界しており、兄弟がいないような場合です。

結婚しない人の増加や少子高齢化などにより、法定相続人がいない相続が増えています。

相続人不存在の場合、被相続人の財産は原則として国のものになります。

しかし、被相続人に特別縁故者がいる場合には、特別縁故者に財産が与えられることになります。

特別縁故者とは、

①被相続人と生計を同じくしていた者

②被相続人の療養看護に努めた者

③その他被相続人と特別の縁故があった者

と、民法で定められています。

内縁の配偶者や被相続人を献身的に看護したり介護したりした人や、それと同じくらい密接な関係があった人などが該当します。

特別縁故者に該当すれば、自動的に被相続人の財産をもらえるわけではなく、特別縁故者自身が手続きをする必要があります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

次回は、特別縁故者が遺産を受け取ることができるまでの流れをお話ししたいと思います。

2024.11.2

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１０月１２日新鎌ケ谷駅周辺で、第50回　鎌ケ谷市民祭りが行われました。弊社、今年も協賛させていただきました。祭りでは、相馬野馬追騎馬武者行列やこども神輿のパレード、フリーバザール、ステージ、食の祭典KAMA-1グランプリ、ご当地キャラクター大集合などイベント盛りだくさんでした。

鎌ケ谷市民まつりは、今年50回記念になります。当日は、およそ9万５千人もの方がご来場し賑わっていました。国の重要無形民俗文化財に指定されている相馬野馬追騎馬武者行列は、迫力満点です。当日は馬12頭が市内を歩きました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

相馬野馬追騎馬武者行列は迫力満点で始まる前からコース周辺で騎馬武者行列待ちの方がたくさんいました。各ステージも盛り上がっていました。2024.10.31

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収益不動産の評価方法にはDCF法やNCF（資本的支出を引いた正味純収益）による直接還元法などが支流ですが、どちらの方法も将来発生するであろうキャッシュフロー予測や運営費や資本的支出の試算など、時間と分析ノウハウが必要とされます。

そこで、購入物件を検討する段階で簡易的に分析して判断する方法（乗数分析）をご紹介します。

■乗数分析とは

購入予定の翌年の『安定時』NOIに、周辺類似同等物件の売却データから得られる乗数を掛けることによって、簡易的に物件の価値を見積るというものです。

※NOI=総潜在収益−空室損−運営管理費　の結果得られる正味営業収益のこと

●乗数分析算式：検討物件の安定時NOI×乗数＝物件価値

●乗数の算出方法

１ ÷ 類似物件のキャップレート加重平均率

乗数計算例）A物件類似キャップレート　8.5％
　　　　　　B物件類似キャップレート　8.0％
　　　　　　B物件類似キャップレート　7.5％　

　加重平均キャップレート（A＋B＋C）÷3＝8.0％

　1÷8.0％（平均キャップレート）＝12.5（乗数）

●乗数と使った価値計算例

検討物件の安定時NOI（500万円）×乗数12.5＝物件価値 6,250万円（乗数分析による価値）

【キャップレートの計算法】

・キャップレート＝安定時NOI÷価値＝１÷乗数
・乗数＝価値÷安定時NOI＝キャップレート
・価値＝乗数×安定時NOI＝安定時NOI÷キャップレート

世間では、乗数の逆数であるキャプレートを用いて価値を算出するケースが多いです。
すなわちNOI÷キャップレート＝価値というものです。
注意は、簡易価値計算に上記の乗数法やキャップレート法を用いる場合、NOIが一定または比較的なだらかに成長している場合に用いるようにして下さい。

安定してないNOIを用いても、それは将来のパフォーマンスを表していないNOIの為、間違った価値になる為です。
このような場合には、安全なDCF法による評価法を用いて価値を算出すべきです。　　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

中古の既に収益が安定的に捻出されている不動産であれば、複雑なDCF法よりも簡易的な乗数法やキャップレート法の直接還元価値であっても、DCF法と大きな誤差は生じないと考えられています。

反面、土地を買って新築する場合などは収益がない期間やNOIが安定するまで時間を要する為、事業期間ごとに収益変動が激しくなります。
このような場合にはＤＣＦ法分析による価値算出が望ましいと言えます。　2024. 10.27

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特別寄与料制度により、特別寄与料を取得した場合、特別寄与者にかかる税金は次のうちどれでしょうか？

①所得税

②相続税

③贈与税

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

答え　②相続税（但し２割加算）

特別寄与料制度は、2019年から設けられた新たな制度です。

これまで、相続人以外の人が、被相続人の療養看護等を行った場合、財産が受け取れませんでした。

例えば、配偶者の親の介護をしたり、いとこに代わって近くに住んでいる伯父や伯母の面倒を見たりしたのに、相続人でないという理由で１円も遺産をもらえなかったという場合です。

特別寄与料制度は、こうした人たちがそれぞれの貢献度に応じて金銭（特別寄与料）を請求できる制度です。

特別寄与者（特別寄与料を請求できる人）は、特別寄与料を被相続人から寄贈により取得したものとみなして、相続税の課税対象となります。

また、特別寄与料を取得した寄与者は、相続税の２割加算の対象となります。

　2024.10.26

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賃貸物件は全ての人が借りられるわけではなく、入居審査に通った人だけが借りられます。

入居審査では、「常識のある人か？」、「家賃の支払い能力はあるのか？」、「連帯保証人の保証意思はあるのか？」といったことをチェックします。

貸主（部屋を貸している人）にとっては、騒いだり設備を壊したりしそうな人に物件を貸すのは不安です。また、家賃を滞納しそうな人に貸すのも避けたいところです。さらに、家賃滞納を払えなくなった場合、保証してくれる人がいるのかも心配な点になります。
入居審査とは、このような貸主にとっての心配や不安な部分を未然に防ぐために行われているのです。なお、審査は貸主から物件の管理を委託された管理会社によって行われる場合もあります。

入居審査のチェックポイントについて

家賃の支払い能力の有無についてのチェックを受けます。支払い能力に関しては、年収に比べて著しく高い家賃の物件を求めていないかを見られています。ただし、支払能力は必ずしも年収だけで判断されるものではありません。勤務先や勤続年数、家族構成、年齢等のバランスを踏まえて判断されます。

保証人・保証機関の可否、物件を借りるときは、「個人の連帯保証人」または「保証機関（家賃保証会社のこと）」のいずれかの保証を付けるのが一般的です。個人の連帯保証人の場合には、保証人の年齢や収入も考慮されます。例えば保証人が高齢で保証能力がない場合には、審査に通りにくくなります。この際、貸主が保証機関の保証も認めている場合には、保証機関の審査が通れば契約にすすめます。

賃貸借契約における入居審査では、「入居者の性格や属性」が大きなウェイトを占めます。入居申込が入ると、貸主に対して不動産会社が作成した「入居資格に関する参考資料」が渡されるのが通常です。「入居資格に関する参考資料」の中には、必ず「人柄・応対態度」に関するコメント欄があり、不動産会社が貸主に対して入居希望者の人物像を報告することになっています。不動産会社は最初の電話から、物件案内時の会話、申込書のやり取り等を通じて「常識的な人であるかどうか」の判断を行っています。「収入面」だけを見て審査しているわけではないということを理解しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

賃貸物件に入居を希望しても、入居審査に時間がかかり審査が通らない場合もあります。審査をスムーズに進めるためにも、必要とされる書類等は手早く揃え提出期間などは守りましょう。2024.10.25

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IRR（インターナル リートオブリターン/内部収益率）とは、NPV（ネットプレゼントバリュー）がゼロになる収益率をいいます。

※NPV＝初期投資額＋将来のネット キャッシュフローの現在価値
※現在価値＝将来のキャッシュフロー合計÷（1＋内部収益率）ｔ　（ｔは投資期間のべき乗）

つまり、将来発生するであろうキャッシュフローの現在価値の合計と、そのキャッシュフローを手にするために投下した額がイコールになる収益率（IRR）です。

今回は、投資不動産を分析する際に用いるIRR（内部収益率）の欠点を纏めていっきにご紹介します。

■IRR（内部収益率）の７つの欠点とは

① IRRは、その物件に関する（デザインや立地の優位性、テナント契約リスク、売却時の流動性リスク、管理リスク）については何も反映されていない。

※カッコ内にある物件固有のポテンシャルは、将来の収益性に大きく影響する要因である。

② 投資プロジェクトの規模（投資額）は全く無視している。

※投資額5億の不動産と5千万円の投資不動産とでは、投資家にとって全く異なる重要な判断要因である。

③ 投資期間の長短が全く反映されていない。

※投資期間の長短は投資判断を下すときには重要な問題となる場合が多く、投資期間が長期になる場合、長期間の投資に耐えうる我慢強さが要求され、難しい場合には短期間の投資物件にめを向けざるえない。

④ 賃貸収入からのキャッシュフローと売却時のキャッシュフローとを区別していない。

※この2種類のキャッシュフローは、回収タイミングや確実性の点において、異なるリスクを有している。
近い将来のキャッシュフローは予測しやすいが、遠い将来の売却キャッシュフローの予測は困難である場合が多い。

⑤ キャッシュフローの時期について区別されない。

※大部分の投資家は、キャッシュフローの時期は早ければ早い方が良く、早い段階で投資資金を回収し、自分の懐に入れたがるのが常であるが、IRRはキャッシュフローの回収時期は何も教えてくれない。

⑥ IRR率（割引率）は毎年一定であると仮定している。

※開発中の初期投資時期のＩＲＲとＮＯＩが安定した時のＩＲＲは当然違うのが現実であり、市場変動による流動性による変動にも対応していない為、確実性の違いについて何も語られない。

⑦ ファイナンスリスク（レバレッジリスク）の判断がされていない。

※エクイティ（自己資金による投資額）に対するIRR率は借入をすることにより、正のレバレッジの際、飛躍的に上昇するが、この内部収益率の高さに高揚し、借入リスクを無視した投資判断をする方が後を絶たない。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

IRR（内部収益率）による投資判断は、一般的に普及しており利便性の高い投資判断基準である反面、その計算方法を暗記するだけで満足してはならない。

内部収益率の持つ数多くの限界（潜在リスク）の裏側を理解することが、IRR率の多寡より最も重要であることを強くお伝えしたい。　2024. 10.20

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「小規模宅地等の特例」というのをご存じでしょうか。

相続税の負担を軽減するために、宅地等の評価額を最大８０％下げる制度です。

その特例のうち、「特定居住用宅地等」に適用される特例の注意点などをお話ししたいと思います。

注意その3　相続してすぐに売却した場合

「小規模宅地等の特例」は、原則としてその対象となる宅地等を相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月以内）までに所有しておかなければ適用されません。その前に売却すれば特例は受けられないという事です。

また、被相続人と同居していた親族が宅地を取得した場合にこの特例を適用するためには、申告期限まで居住していることも要件になります。

しかし、配偶者が取得した場合、申告期限までの所有要件はありません。

申告期限内（相続開始後10か月以内）に不動産の売却を行っても特例の適用が可能です。

したがって、配偶者の方が相続開始後10ヶ月以内に自宅を売却して老人ホームに入居する場合や、子どもの家に引っ越す場合などでもこの特約の適用対象となるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「小規模宅地等の特例」を受けることができれば節税に繋がります。

しかし、要件が細かく、難しい制度の一つでもあります。

「自分が所有している宅地は適用できるのか」など、判断に迷う場合にはぜひご相談ください。　2024.10.19

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宅建協会で、全国の20歳以上の男女に調査不動産の買い時・住み替えのポイントに関する実態調査を行いました。アンケートの結果をご紹介します。

住宅を「購入する」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

2024年度の調査によると、住宅購入時に最も重視されるポイントは「購入金額」（51.3%）であり、次いで「周辺・生活環境がよい」（48.2%）、「交通の利便性がよい」（37.2%）が続いています。これらの結果から、購入金額や生活の質に直結する要素が特に重視されていることが明らかになりました。また、地震や災害リスク、住宅の構造にも一定の関心が寄せられています。

住宅を「借りる」際に、重視するポイントは何ですか。（3つまで選択可）　

賃貸住宅を選ぶ際に最も重視されるポイントは「賃料」（58.3%）であり、次いで「交通の利便性」（40.8%）や「周辺・生活環境」（38.6%）が重視されています。賃貸においては、月々の支払い負担や生活の利便性が特に重要視されており、金銭面と日常生活の快適さに対する意識が強いことが伺えます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

住宅購入や賃貸住宅を選ぶときに、周辺環境や交通の利便性が重視されています。今は、インターネットを利用して簡単に情報収集できるのでフル活用したいです。2024.10.18

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